正在发生的教训：为什么我们不能轻易就去买商住房和老破小？ : 经理人分享
正在发生的教训：为什么我们不能轻易就去买商住房和老破小？
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当下，在京沪深等大城市，四五十年产权的商住房、城区产权去了几十年的“老破小”十分火爆。本文要说的是：
为什么我们不能轻易去买那种房屋产权已经过去了好几十年的老房子？
为什么我们不能轻易去买40年、50年产权的商住房？
一、因为法律已经明确规定
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。
上述《条例》和2007年修订后的《城市房地产管理法》，对出让最高年限均作了规定，各地可以根据情况掌握出让年限的下限。但是，在实际操作中，住宅用地使用权出让年限大都定在了70年。
《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
2007年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
二、因为近年来陆续出现的案例
近年来，房屋土地使用权到期的案例，无一例外的处理办法是：必须补交一笔数量庞大的土地地价款。
2016年4月，最新的一个案例是，浙江温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经初步排查，仅仅温州市鹿城区内就有600余宗(套)这样的房子。
看看温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清如何回答这个问题的？
相关报道刊登在了温州权威官方媒体《温州日报》上。
《温州日报》4月15日03版报道
《房地产决策参考》摘录其报道要点：
1、上世纪90年代初期，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。今年开始逐渐增多。
2、国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。
3、国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，我们认为是深入人心的，社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。
4、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
5、媒体报道中的王女士，之前也找我咨询过，我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。
6、在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
实际上，《房地产决策参考》查证，土地使用权到期的情况，早在温州之前就已经出现了。
2009年，青岛开发区黄岛阿里山小区是全国最早的“幢限房”之一。该小区5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年，其中310户业主的房屋土地使用权将于日到期。
作为国务院批准成立的14个经济开发区之一，青岛市黄岛区在土地使用制度改革也走在了全国前列。阿里山小区的土地大都是在上世纪80年代末出让的，出让年限20年、30年、35年不等。
2009年，黄岛区平均地价为1000元/平方米以上，阿里山小区附近房价为7000元/平方米左右。青岛市国土资源部门曾提出每平方米600元的土地使用权续期方案。
时至2016年，阿里山小区的土地使用权问题并没有解决，但今天却给小区二手房买卖带来很大的困难。据《房地产决策参考》了解到，小区业主即使把价格压低到同一区域市场价格的六七成，也乏人问津，二手中介也不大愿意代理。
当时青岛市国土资源部门提出的土地补交价格与当时基准地价水平挂钩。如果按照这种方案去补交土地使用费用，按照今天京沪等高房价城市的地价水平，这无疑是一个天文数字，甚至要远远高于当初你买房时的总房价。因为，从现在来看，当时黄岛基准地价与房价相比偏低，远远不到三分之一。
所谓基准地价，是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。一些地块甚至达到房价一半。
在面粉价格常常高于面包价格的京沪深甚至一些热点二线城市，如果果真按基准地价水平来补交届时到期的土地使用权，这无疑是一件可怕的事情。远远不是高不高的问题，而是几乎绝大多数居民都根本无力承受的问题。届时，如果果真出现这样的局面，手上的房屋就是十分烫手的山芋了。
一旦有房屋业主不愿意土地续期，那么土地上的房屋该怎么处理？暂时还没有明确的政策能够回答。
有人建议，可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
经济学家周其仁在谈到土地70年产权问题时说：“在改革当中，确实要有一些顶层设计。对于土地能不能转，观念上的分歧很大，所以当时可能是一个权宜之计，这也给我们一个教训，权宜之计当时很容易通过，但是走着走着就走不动了，或者留下更大的麻烦给未来。”
对房屋产权问题在制度上做出合理安排，已经是无法逃避的现实问题 。
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作者：佚名
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持有面积 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在某些情况下，可以再×&b&周转效率&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&例如：&/p&&p&&br&&/p&&p&买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&是不是感觉很小学生，没错，小学生都会算。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子收益最大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.【卖出价－买入价】的启示：增值空间最重要&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房子并不是越贵越好，也不一定是地段为王，而是增值空间越大越好。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&买房投资，不能只看地段，不能只选贵的。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&曾经去上海考察时认识了一个老板，2007年买了汤臣一品，当时房价是8万/平，10年之后，也就是2017年，房价涨到20万/平。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这可是最好的江景房，地段之王。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是这样一个顶豪，10年时间，房价涨了12万，增值1.5倍，还不好出手。&/p&&p&&br&&/p&&p&那这10年来上海的均价是多少呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年上海均价1万，2017年上海均价5万5，涨了5倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是最直观的例子，有时候，你买顶豪，你买地铁学区房，不一定有老公房赚的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，如果有被限价的新房，比周边二手房要便宜很多的那种，果断入手，不需要有犹豫。&/p&&p&&br&&/p&&p&买房，实际上就是买价格差。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.【持有面积】的启示：大房子的利好&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&涨幅相似的情况下，持有面积越大，收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多，就能赚很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&200平的房子，每平只要涨1000，就能赚20万。&/p&&p&&br&&/p&&p&对于广州来说，均价基本每2个月就能涨1000。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，老破大也有很多问题，关于购买老破大的注意事项，下文有详细说明。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.【周转效率】的启示：二手房2年就能卖，租金还能抵月供，新房至少3-5年不能卖，且无收益，风险倍增。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于中国的房价来说，基本上3年就有一轮变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&二手房买入后，2-3年就可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，完美的利用了楼市的周期属性。（因为税费问题，不满2年卖出的收益一般都很差）&/p&&p&&br&&/p&&p&除此以外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这一点上，老破小比老破大更具备优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要2年，再持有2年，达到满二标准，至少要经历4-5年的时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&这么长的时间，一个是会浪费一些周期性的机会；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的，要么没房本，要么不满二，除非割肉大甩卖，很亏；三是装修的成本高，且没有太多租金收益，此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：&/p&&p&&br&&/p&&p&投资目的占50%以上的时候，新房并不是那么合适。（被限价的新房除外）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【3】&/b&&/p&&p&&b&敲黑板划重点：老破小和老破大该怎么选&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（以下一切能实现的前提：房龄不要超过20年，超过不好贷款）&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大&老破小：并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，绝对是要亏到跳楼的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&实际上，老破大和老破小这种说法，更多的像行业内一种约定俗成的暗语。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大：指被市场低估的大房子&/b&，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，其次因为其它种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破小：指租售比非常高的小房子&/b&，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，闭着眼睛买。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在房产投资中，老破小和老破大，早已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数最大，受众最广。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【4】&/b&&/p&&p&&b&先说最适合新手的流派：老破小&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么说老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&选择老破小的核心竞争力：租金。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么说小房子的核心竞争力是租金？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为租金有下限！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因为租金是按照几室几厅来收，不按照面积来收。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是在租赁市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&甚至可以说到了45平米以下，基本就不会再有变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&拿北京潘家园举例：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-564b92fde020ef1209014a_b.jpg& data-rawwidth=&1106& data-rawheight=&226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1106& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-564b92fde020ef1209014a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fb792a6ca11eb8d08b94ee_b.jpg& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fb792a6ca11eb8d08b94ee_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-51fbe0dfef56_b.jpg& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-51fbe0dfef56_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_b.jpg& data-rawwidth=&1072& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1072& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&都是90年代的房子，都在潘家园片区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&45平，月租4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&38平，月租4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&33平，月租还是4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&看到了么，这里的33平，就是我们要买的“老破小”。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们要的，就是最高的租金/房价比，最高的租赁回报率。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么会出现租金有下限这种情况？&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为满足的需求是一样的，“我要自己住1间房。”&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&不论是30平，40平，50平，满足的都是自己住1间房这个需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&在大城市中，这是最最基本的刚性需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&2室1厅，3室1厅也是同样的道理。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破小的优势：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&投入低，租金回报率高，不害怕房价的波动，好卖。&br&&/p&&p&&b&老破小的劣势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&面积小，房价回报率偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价收益。&br&&/p&&p&但是，一旦老破小的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&毕竟，大家最害怕的房价下跌，对包租婆来说就是个笑话。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&说完老破小，再来说说老破大。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【5】&/b&&/p&&p&&b&靠房价上涨获利的流派：老破大&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大的优势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&随便一个城市，二房单价都要比四房贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就人为创造了一片洼地：大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去的时候，就只能降价出售。&br&&/p&&p&这个时候，我们常说的7折笋盘就诞生了。&/p&&p&&br&&/p&&p&一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。&br&&/p&&p&当然，一开始肯定是很难出售的，但是随着房价一天天的增高，笋盘的价格也被慢慢的推升。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是在楼市行情火热的时候，会有很多不了解行情的外地人来买房，外地人一看，我靠这房子只要95折，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，赶紧买买买，这一进一出，老破大投资人的收益就出来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&而且千万不要忘了买房的基本公式：收益=（卖出价-买入价）× 面积 × 周转效率。&/p&&p&&br&&/p&&p&面积大，就是有面积大的优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&每当城市均价涨平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&当然，老破大的劣势跟优势一样明显：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能第一时间找到这些笋盘资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&其次，老破大租金收益率非常低，人1室1厅的房子，租4600，你4室1厅的房子，租9000。&/p&&p&&br&&/p&&p&就跟存钱一样，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_b.jpg& data-rawwidth=&1072& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1072& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dcf0fbd1e92bf_b.jpg& data-rawwidth=&1057& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1057& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dcf0fbd1e92bf_r.jpg&&&/figure&&p&除此以外，老破大买卖周期很长，你需要等买家，在楼市行情不好的时候，就跟守株待兔一样，不容易碰见瞎兔子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是，不论怎样，老破大和老破小都有一个共同的优势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不怕房价跌。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&老破大本身买入就打了折，老破小有租金收益，这两个都是可以用来保底的东西。&/p&&p&&br&&/p&&p&可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天性的优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【6】&/b&&/p&&p&&b&最后，给一个关于新房的温馨小吐槽&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你遇到被限价的新房，且新房价格明显低于周边二手房的，可以闭着眼睛入手，不用犹豫太多。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果有性价比极高的新房，谁特么愿意用二手的？&/p&&p&&br&&/p&&p&吐槽完毕&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏量比点赞量高是一种什么样的体验，/(ㄒoㄒ)/~~&/p&&p&-------------------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
为什么要买二手房？ 这个问题，被遗弃在角落，实在太可惜。 14年就被提出来，至今只有50个回答，唐缺，温酒这种大V也没能拯救这个话题。 600人关注，12万次浏览，多少人心理默念，干货呢？知乎吃枣药丸！ 希望我的这篇回答，能带来些不一样的东西。（4000字…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b7b471a4bc6a8b2e61f045e_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&314& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b7b471a4bc6a8b2e61f045e_r.jpg&&&/figure&&p&有很多同学问我，最近怎么不更新了，更新得那么慢？其实我最近的生活就是：每天看房看房看房，有时候为了看一套房子，就坐一趟地铁跑几公里，有时候跑过去看房，中介跟我说：您要的房20分钟前刚刚卖完了……于是空手而归。&/p&&br&&br&&p&这样的生活持续了一个多月，房子占满了我的生活，现在基本上已经搞定了，我想最后谈谈我的一些买房和看房经验，跟大家分享一下。&/p&&br&&br&&p&&strong&买房的核心是什么？&/strong&&/p&&br&&br&&p&不仅仅买房，做任何事情，你都要想清楚，他的关键因素是什么？我曾经说过一句话：&strong&其实买房子的过程，就是一个听别人讲故事的过程。&/strong&在你买的时候，政府会讲故事给你听，开发商会讲故事给你听，中介会讲故事给你听。&strong&大多数时候，你所买的房子，他的实际价值，并不等同于他的价格。&/strong&你并不是在为房子本身在买单，而是在为别人讲的一个故事在买单，想清楚这个问题，你至少能省几十万。&/p&&br&&br&&p&现在我再来把这句话提炼一下：买房的核心是什么？&strong&买房，其实就是你区分价值与价格的过程。房子的价格，并不代表他的价值。&/strong&你要区分好：作为一个购房者，你真正需要的是什么。&/p&&br&&br&&p&比如，我举个例子，有时候两栋差不多的房子，地理位置一样，开发商也一样，但是旁边的一栋就比这一栋的每平方米价格要高出两三千块钱，为什么？没有其他原因，就因为旁边那一栋比这一栋晚建了几年。&/p&&br&&br&&p&这在开发商看来，是非常理所当然的，而在我看来，是毫无缘由的。比如我看过的天健芙蓉盛世，和天健一平方英里就是这样的一个例子。其实，要我说，贵的这栋楼实际上还没便宜的好。便宜的房子有些还能看到江景，而贵的还靠近长沙最繁华的芙蓉路，很吵。&/p&&br&&br&&p&最后，再提炼一下：买二手房的核心是什么？&/p&&br&&br&&p&&strong&是地段&/strong&。你想想，你之所以放弃一手房的各种优厚条件不要，为什么去买二手房？还不就是为了每天多睡几十分钟，不用步行一公里然后坐公交车1小时再到公司吗？除此之外，还有什么吸引你去买二手房的？&/p&&br&&br&&p&之前中介有向我推荐过下图中的房子（如图中标注红色1的位置）：&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4adcd7b154e_b.jpg& data-rawwidth=&528& data-rawheight=&507& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&528& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4adcd7b154e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这个房子的结构比我看过的任何房子都要好，里面即便的电梯都是透明的观光电梯。近江边，配套设施也十分完善，但是离市区实在是太远了，去市中心大约需要一个小时的车程。其实房子离市中心远并不可怕，只要有地铁，距离就不是问题。可怕的是离地铁还远，大约有1公里、两个公交车站的距离。小区里面的住户告诉我说：“这个地方很适合居家，只要不出门……”&/p&&br&&br&&p&而同样结构稍微差点，但是近地铁的楼盘，跟他的价格是一样的，当然选择交通出行方便的。即使你有车，不说省钱，能够坐地铁，在时间成本都能省去不少。&/p&&br&&br&&p&&strong&关于看房：&/strong&&/p&&br&&br&&p&&strong&看房子，一定不要只看他的价格，更要看他的价值。&/strong&就好比买衣服一样，你买得再便宜，但是如果你不穿，这个买衣服的钱你始终都是浪费的，还不如加点钱去买套贵的但是经常穿的衣服。&/p&&br&&br&&p&比如我之前看过一处房子，长沙市的江滨玫瑰园。这套房子装修得很好，可以算得上是豪装。价格也很便宜，116万141个平方，折合8100一个方，靠近地铁和小学。中介也跟我说了一个委婉动人的故事：原本这套房子卖140万的，后来经过他们的周旋，房主降到了116万诚心卖。&/p&&br&&br&&p&当时我家人觉得很便宜，叫我当即拿下来，我说等等再买也不迟，因为毕竟这个楼盘我第一次看。我第一次看这套房子的时候感觉很满意，安静，靠近地铁，阳光充足，装修精致，楼梯房二楼，楼层好。&/p&&br&&br&&p&然而等到我第二次再去看的时候，我就发现了很多细节：我发现这个小区的一楼并不是普通人住的，房主都租出去当了门面，供租客开各类小学培训班。所以平时小区内会有大量的小学生跑来跑去，很吵闹。而且我发现这个小区很阴暗，常年不采光。以致于头天下的雨，第二天出了一天的太阳，地面还是湿湿的。同时我看房的时候还发现，因为潮湿，一楼的很多木地板都腐烂了，踩上去都是塌陷的。&/p&&br&&br&&p&我想说的是，如果你看中了一个小区，你至少要过来看个两遍。买房毕竟是件大事情，一次看的感觉可能不对，也可能看的时间不同，你会有不同的感觉。比如说小区隔壁有小学，周六日你看房就不会感觉吵闹，只有在上班时间，你才会感受到真实的情况。一个小区，你至少要看个两三次再下决断不迟。&/p&&br&&br&&p&无论你怎么权衡，我看了这么多房，楼梯房始终会比电梯房感觉差。其实楼梯房的结构都是板楼，南北通透，而电梯房的结构都是板塔结构和塔楼，很多都事南北不通透，按道理南北通透的房子应该比不通透的房子感觉要好，但是你走进去，往往楼梯房比电梯房的感觉要差很多。为什么呢？&/p&&br&&br&&p&我在之前的一篇《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNjMwMjI2OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D793ae07efc0eac9a99e217d1fa4a7453%26chksm%3D83ee9b9bbff2fe9ddd4671b43%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&近期看房小记&/a&》的文章里说过，&strong&房子最重要的一个因素，就是光。&/strong&第二点我想补充的是，伴随着光一起的，还有你的视野，也是一个重要因素。光有进光量，没有视野的房子，你会感觉很局促。只有当视野好配合进光量的时候，你走进去才会感觉身心舒坦。这就是为什么，你走进同样采光很好的房子，楼梯房和电梯房会感觉两者的气势不一样。&/p&&br&&br&&p&住房子，其实住的就是一种感觉，感觉好，他就值，感觉不好，再便宜也别要。但是话又说回来，一个人活着，又何尝不是一种感觉呢？&/p&&br&&br&&p&&strong&关于谈价格：&/strong&&/p&&br&&br&&p&你可能平时觉得钱挺经用的，但是一旦等到你买房子的时候，你就会知道，什么叫作“分分钟上万元打水漂”了。你可能是一个月收入几千块的普通工薪族，平时换一台iPhone都会驻足考虑半天。但是在买房的时候，你跟房主一来一去过招之间，随随便便10台iPhone就没了。&/p&&br&&br&&p&跟房主谈价格的时候，尤其是二手房，我想提醒大家一点：&strong&哪怕是房价飞速疯涨的时候，还没见面就要求涨价的房主，一律不要跟他们去谈。&/strong&&/p&&br&&br&&p&这里面有两个可能的因素：第一，中介从中作梗，提高价格。这种情况有可能是卖家他本来就是报比如130万，但是中介为了吸引买家，报价120万。等买家交了5000块钱看房诚意金，中介告诉你，卖家要求涨价了……或者我退一万步，假使中介他没有从中作梗，他是个中介，他的任务是撮合交易。但是现在他只帮卖方不帮买方，这算得什么？&/p&&br&&br&&p&第二，房主根本就不是来诚心卖房的，他就是过来钓鱼的。所谓的钓鱼，不是说他骗你，而是他故意开一个天价，你爱买不买。你买了他是赚，你不买他也不亏。这种人你就别跟他谈了，有那点时间，你还不如多去找找房源，遇到一个诚心卖的房东。&/p&&br&&br&&p&等你见到房主了，你基本上几句话就可以听出来房主究竟是想卖还是不想卖了。在见房主的时候，面对这种卖方市场，&strong&最重要的技巧是少说话，学会多倾听别人在说什么。&/strong&&/p&&br&&br&&p&比如房主一直在说：“我的房子如何如何好，这里花了多少钱，这里又花了多少钱”、“你还别说，我暂时还有点不想卖呢”、“我之前我老婆说要卖135万，我现在还降价了，130万”、“这里面的家具我都要带走”……并且一分钱都不肯少，你基本上就没有机会还价了。&/p&&br&&br&&p&如果他不仅不还价，还要涨价，你就可以直接走人了。&/p&&br&&br&&p&如果他跟你说房屋现有的状况、跟你说他为什么要卖这套房子、介绍他的一些情况，比如他说“我是从外地赶回来的，希望这一两天就把这个事情定下来”、“我这套房是多余的，空着也是空着，不如卖掉的好”……说明他是真心想卖的，你就可以跟他谈价钱。&strong&价钱这个东西，只要是真心想卖房子的房东，是肯定可以谈的。&/strong&关于房子的瑕疵自然要说点，不然难还价。但是坏话不宜说得太多，说多了房子不好的地方，房东会心里不高兴：房子既然这么差，你还买干啥？好的不好的都说说，再谈下自己的经济情况，让房东理解一下，一般都能成。&/p&&br&&br&&p&谈价的过程，其实就是把握对方心理活动的过程，在这方面，你一定要拿捏得刚刚好。可能有些同学会说：“市场都这样的，现在是卖方市场，你只能屈从于卖家。”&/p&&br&&br&&p&我就这么告诉你吧。我两套房，都是在长沙房价急剧涨价的过程中买的，我见过很多卖家，态度都是屌屌的，这个月开价77万，下个月就涨到84万了，包括我很多买过房的朋友都劝我：“现在这行情，只要卖家不涨价就算好的了。”&/p&&br&&br&&p&但是我买房的时候，每套都还了好几万块。一套房子还几万，两套房子就是十几万，相当于普通人一年的工资。这个账，无论如何你得好好算算的。人生小事可以有闪失，大事万万不可疏忽。&/p&&br&&br&&p&&strong&关于中介：&/strong&&/p&&br&&br&&p&之前我在文章里说过关于链X的一些坏话，有些同学对于我很有意见。但是我还是想说，即便如此，链X确实是我见过所有的中介里面，最靠谱和正规的一家中介。&/p&&br&&br&&p&但是在此我还是想说，中介再好，也没有一个中介说的是100%真话，所有的话，你都需斟酌之后再决断。&/p&&br&&br&&p&另外关于中介费的问题，有的中介收1个点，有的2个点，其实这都没什么钱，也就一两万，在买房的过程中，升高或者降低一两万是随随便便的事。只要你谈的价格不错、交易靠谱，不要在乎这一点钱。看到好的房子，白菜价格，当天就要拍板，好的房子真的会被人抢走。（如果是在卖方市场，当然，现在由于新政以及银行政策冷却下来了，你完全可以慢慢挑。）我的两套房子都是当天看当天拍板买的，有的房子还没上架就被我买了。&/p&&br&&br&&p&当然，我看中的小区都是我看了十几遍的，连小区哪一栋在哪个方位、哪一栋有什么房型我都记得滚瓜烂熟了。所以才会有这个决断速度，事实证明，如果我当时不拍板，迟一点就要以贵10万的价格买了。&/p&&br&&br&&p&&strong&关于贷款：&/strong&&/p&&br&&br&&p&有些人说，贷款好啊，太好了，不贷款的都是傻X。你想想啊，跟银行贷款是你一生中为数不多的能低利率借钱的机会之一，然后他们又会将美国老太太和中国老太太买房的例子搬出来再说一遍……&/p&&br&&br&&p&&strong&我在认真地研究过房贷之后觉得，这样说话，是完全不负责任的说法，也是没动过脑子的。&/strong&&/p&&br&&br&&p&之所以你会觉得贷款很值，那是有个先决条件的，那就是：&strong&房价是不断在上涨的，你就会觉得你贷款是正确的。&/strong&不信当房价不断下跌的时候，你还会为当初自己毫不犹豫地贷款买房而感到暗自庆幸吗？&/p&&br&&br&&p&第二个是，房子其实是投资回报率相对而言较低的，而且难于出手。&/p&&br&&br&&p&我年初的时候在《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNjMwMjI2OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D69d08e717ddaa8abefce04a%26chksm%3D83ee9be4b7d5533f5bedbabd6a8faecb089ae1ff5e9%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&过去的一年时间，我用这样的方法，将投资翻了三倍。&/a&》这篇文章跟大家说过，我1800的时候买了一些比特币。我当时是7700左右抛掉的，这些比特币现在涨到多少钱了呢？17000，最高的时候到了20000，相当于我买的时候的10倍。这个收益率和买房的收益率相比较，买房的那点收益率几乎可以忽略不计。在此我还不计算假如我分散投资，买了莱特币之类的会怎样。&/p&&br&&br&&p&很多人肯定又会说了，你看，正因为你可以贷款，你就可以把这些钱支取出来投资。&/p&&br&&br&&p&我想跟你说：&strong&投资之所以能赚钱，首要条件是这些钱是你的闲钱。巴菲特也说过类似的话：永远不要用借来的钱投资，我的家人就有过血的教训。&/strong&&/p&&br&&br&&p&因为也只有当这些钱不是借来的，是你的闲钱的时候，你的投资心态才会好。这时，无论亏损了也好、几年时间不涨也罢，你都能拿得住，不会错过任何机会。投资，你先要把最差的情况想好了：我假如把贷款的钱都亏完了，每个月还要供着高额房贷，会怎么样？再去考虑赚钱，毕竟，你是在投资，不是赌博。&strong&所以，不要老想着靠贷款来的钱赚利息差，这种想法不大现实。&/strong&&/p&&br&&br&&p&市面上很多收益率超过5%的理财产品都是有风险的，尤其是收益率达到10%以上的P2P产品，&strong&今后哪怕我的公众号出现了P2P广告，大家也要防着点，别把所有的钱都放进去了，P2P都是会有风险的，希望大家牢记。&/strong&像股票、比特币，他们的风险就更大了。&/p&&br&&br&&p&之前我在1800点买的那些比特币，其实后来7600抛掉，5500还能捡回来的，但是我没有再买，为什么呢？原因很简单，因为我要买房。我投资比特币的时候，首先想到的不是“我能赚多少”，而是“当发生亏损了，我是否能承受得住”。后来我一想，自己根本没法承受住一波下跌，我更没法接受，手上一边在每个月还着高额贷款，一边这边还在亏损。所以我就全抛掉了，当然，我并不后悔自己提前抛掉，投资的首要条件是稳，而不是翻多少倍。你如果投资没纪律，迟早会把赚了的钱还回去的。&/p&&br&&br&&p&这几个月买房的过程，也许是我买东西挑得最长的一个过程。期间不单只买房，另外一方面还要兼顾好旧房的拆迁、房屋政策动向、手上的资金等各方面因素，总结下来，大概想说的就这么些。最后，祝大家早日买到称心如意的房子，拥有一个温暖舒适的家。&/p&
有很多同学问我，最近怎么不更新了，更新得那么慢？其实我最近的生活就是：每天看房看房看房，有时候为了看一套房子，就坐一趟地铁跑几公里，有时候跑过去看房，中介跟我说：您要的房20分钟前刚刚卖完了……于是空手而归。 这样的生活持续了一个多月，房子…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-305b6cc696cb42a73ab211eb6bbb4283_b.jpg& data-rawwidth=&397& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&397&&&/figure&&p&国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。&br&&/p&&p&房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。&/p&&p&近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。&/p&&p&既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.jpg& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。&/p&&p&大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。&/p&&p&报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f6f178cd7d_b.jpg& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&711& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f6f178cd7d_r.jpg&&&/figure&&p&如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。&/p&&p&那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。&/p&&p&按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。&/p&&p&好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。&/p&&p&现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。&/p&&p&故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。&/p&&p&既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。&/p&&p&再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。&/p&&p&其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_b.jpg& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。&/p&&p&政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。&/p&&p&全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。&/p&&p&但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。&/p&&p&这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死&/p&&p&对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。 &/p&&p&全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。&/p&&p&所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。&/p&&p&那&b&什么时候房价会跌呢&/b&，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。&/p&&p&简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。 &/p&&p&政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。 &/p&&p&简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。&/p&&p&所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。&/p&&p&那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。&/p&&p&另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。 &/p&&p&政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。&/p&&p&所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。&/p&&p&所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。&/p&&p&&b&做个总结：&/b&&/p&&p&对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。&/p&&p&对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。&/p&&p&对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。&/p&&p&&b&另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。&/b&&/p&&p&1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。&/p&&p&2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。&/p&&p&3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。&/p&&p&4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。&/p&&p&5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。&/p&&p&6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。&/p&&p&房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上六条足够你们在房产方面逃顶成功。&/p&&p&&b&房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富，所以我希望，我以上整理归纳的数据和推论，能够帮到你一点。&/b&&/p&&p&十一期间，我搜索了大量基础资料，加上严密的推理，写出了这五千字，我是以一篇论文的要求来动笔写的，写的非常费力，耗时良久，希望大家看完点个&b&转评赞&/b&。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&
国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。 房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f7ef32c8e2cc2de724be8_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f7ef32c8e2cc2de724be8_r.jpg&&&/figure&&p&&b&作者：华商韬略丨华商名人堂 熊剑辉&/b&&/p&&p&&b&来源：华商韬略微信公众号（hstl8888）&/b&&/p&&p&“遥远的东方有一座城，它的名字就叫温州；古老的东方有一群人，他们全都是房的传人……”房价一上涨，很多人就会联想到炒房团；一说起炒房团，人们就会不自觉会在前面加“温州”。这个让无数人羡慕嫉妒恨的神秘群体，究竟缘何崛起？如何花样百变？又何以横扫中国、买遍世界？&/p&&p&&b&买遍上海滩&/b&&/p&&p&日，150多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩汤汤来到上海。他们不为旅游探亲，而是在《温州晚报》的组织策划下，专程到上海来买房。上海房产协会甚至收到市政府领导指示：“一定要把温州看房团服务好。”这一次，温州人砸下5000万，让上海人大喜过望。两个月后，又一波温州看房团来临，成交8000万。&/p&&p&就这样，温州看房团在惊人的豪买中跃上历史舞台。而温州人敢这么干，不是没有原因的。&/p&&p&上世纪90年代，温州中小企业异军突起，大小老板们都手握百万量级的闲散资金，四处为钱找出路。此时，中国房地产业和城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，从1998年开始涌入温州楼市。短短3年，就把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。&/p&&p&不过，温州人很快发现，500公里外还有块风险更低、空间更高的地产价值洼地——上海。&/p&&p&上世纪80年代，一批温州乐清人来到上海北京东路，扎堆开出了上百家电器店。这里也成了不折不扣的“温州街”。他们做生意、开市场、攒钱财，安家置业，成为典型的“新上海人”。一进新世纪，也自然而然将3000元/平方米的上海房价信息带回老家。顿时，温州人不淡定了。&/p&&p&现在的人很难想象，1994年为振兴低迷房价，上海市政府推出过一个大利好：只要在上海买房，立刻可获得蓝印户口，一并解决子女读书、就业等问题。机敏的温州人显然大喜过望，别说让子女接受大上海的好教育，光上海房价比温州低一半这条，就足以让人趋之若鹜。不少温州人看准了机会来买房，迅速与上海的开发商看对了眼。&/p&&p&零敲碎打的买卖不牢靠，上海开发商便在《温州晚报》上投放了些楼盘广告试试看。没想到，迅速点燃温州人的激情。由于人太多，《温州晚报》便干脆组织了个看房团奔赴上海，就此创造历史。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dbeef98c787bf_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dbeef98c787bf_r.jpg&&&/figure&&p&▲温州媒体最早组织起“看房团”&/p&&p&人们仿佛发现了一块新大陆，忙不迭地把看房团的商业模式运作了起来。华商韬略（微信ID:hstl8888）梳理资料显示，上海开发商不惜重金，开始在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上连篇累牍砸广告；温州三大报也乐疯了，立马变身“看房旅行社”，3年组织温州看房团近百次，次次爆满；《温州晚报》还顺势创建了购房俱乐部，会员人数一度超过6000人。&/p&&p&“温州炒房团”迅速横扫中国各大城市，每到一处都掀起购房狂潮，引发的大声叫好与愤怒声讨都不绝于耳。有媒体报道，当年的“温州炒房团”总人数突破10万，撬动民间资金高达1000亿。这些数字显然以讹传讹，并不确切；但它显示出的资本力量，却横扫一切。&/p&&p&&b&疯狂炒房人&/b&&/p&&p&印象中，人们以为“温州炒房团”一掷千金，肯定个个都是大小老板企业家。实际上不是这么回事。炒房团跟旅行团差不多，有老板有白领有村民，甚至还有赋闲在家的太太和老太太。这与温州的家庭结构有关，很多温州家庭都是男主外做生意，女主内管投资。炒房热一兴起，男人们没空走四方，太太们就带着钞票闯天下。&/p&&p&在温州农村，还有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她们其貌不扬，却是村子里公认的资金中转人，讲信用、有地位。不论谁手里有闲钱，都会跑到村中的老太太那去登记寄存，利息高、有保障。不论谁做生意要借钱，数百万的资金老太太召之即来、挥之即去，信用极佳。有人据此称温州乡村的这种金融文化为“老太太银行”，极为贴切。虽然这些老太太大都没文化，却牢牢把控着温州农村的金融命脉。当然，要从她们手里借钱，利息高达20%左右，也不是常人都敢借。&/p&&p&温州媒体看准了“太太”们手握重金，很快组织起专门的“太太看房团”，为她们提供最新最准的房产信息。“太太炒房团”犹如旋风，横扫上海的房展会。比对着温州的高房价，她们去哪儿买房都觉得很便宜。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a3ed7df50a0edb675d2f972_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a3ed7df50a0edb675d2f972_r.jpg&&&/figure&&p&▲温州“太太看房团”&/p&&p&令人称奇的是，虽然“太太”们都手握数百万，穿着打扮却很普通，并非人们想象中那样珠光宝气。有时还会为5块钱的盒饭跟带团的人理论，极其精打细算。&/p&&p&不管干什么，温州人都爱抱团。做生意如此，炒房更是如此。最开始，温州人组团是希望买房时能有个商量。他们相信一人看难免看走眼，一群人共进退，都能相中的楼盘肯定错不了。当然，抱团买房最大好处还是能议价，跟开发商集体砍价，折扣肯定比一个人来得大。&/p&&p&很快，江湖上便流传起各种各样的温州人炒房故事。&/p&&p&2002年，某温州炒房人以120万的首付资金在上海狂买20套商住房，每套约20平方米。然后，他为每套房配齐家具后出租，以每月每套3000元的租金顶按揭，每个月还净赚2万。两年后，房价暴涨一倍，便将房子全部脱手，功成身退。这个炒房故事此后成为教科书般的经典，几乎被绝大多数炒房人所效仿。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ae69f25ad7b_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ae69f25ad7b_r.jpg&&&/figure&&p&接着，温州某老板腰挂35把别墅钥匙的传奇红遍网络。但故事被多家媒体转载后，连腰上钥匙的数量都变得模糊不清，从22把到72把不等。有人表示，确实见过一位腰挂60把钥匙的温州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨户收租金，一天两户，一个月正好收完。更离奇的是，这样一位大富豪竟然挤着公交去收租，让人误以为是收水电费的。&/p&&p&几乎所有的售楼处都能传出大同小异的温州人故事。他们大都是西装笔挺、面色灰黄的中年人，操着一口浓重江浙口音的普通话，跟漂亮的售楼小姐站一起简直自惭形秽，却能在人们最初鄙夷的目光中扔下几麻袋现金，买下了几层房或几幢楼，让所有人在财富面前大惊失色。类似的故事越来越多，且极富视觉和心理冲击力。人们在惊叹于温州人太有钱的同时，也在飞涨的房价面前失去了任何抵抗力。&/p&&p&炒房团不是老板们的专利，工薪白领、机关干部也都参与其中。据说苍南县某机关干部，听说上海有块好地，被人撺掇着合伙“拿下”，便一狠心一跺脚卖了自家的房，搬进了出租屋。他跟着炒房团合资拿下土地搞房产开发，一年就把110万投资翻成了1000万。&/p&&p&温州人有多狠，炒房前敢让自己无家可归；温州人有多疯，炒起房来全村全家总动员，老太太都敢来上阵。&/p&&p&&b&全国大进军&/b&&/p&&p&“温州炒房团”迅速将上海、杭州“攻占”，接着开始向全国进军。他们足迹遍及各大中心与省会城市，后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购，连片购买，不为居住，只为收租或转手套利，俨然成为操纵楼市的资本大鳄。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9cdd0ff6511f02aec48db_b.jpg& data-rawwidth=&560& data-rawheight=&413& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9cdd0ff6511f02aec48db_r.jpg&&&/figure&&p&地产开发商们大喜过望。他们发现，“温州炒房团”具有无与伦比的品牌魅力，极力到温州组织邀请。2004年，在温州举办的全国房展会，更成为中国绝无仅有一大盛景。为期4天的展会，竟引来10万人次的庞大人流，5000多平方米的展厅中人山人海，现场签约的买房人成群结队，像农贸市场般人声鼎沸。最终，房展会成交金额竟逼近15亿，人们第一次见识到温州人如何像买菜一样买房子。&/p&&p&“温州炒房团”很快被不少地方政府视为“财神爷”。为了让温州投资拉动经济，有的地方不惜提供包机，免费为炒房团提供一条龙服务。他们到后，房价大都会迎来一轮令人惊叹的上涨。那么，他们究竟是怎么做到的呢？&/p&&p&&b&炒房手法1.0&/b&&/p&&p&“温州炒房团”不仅买的多、买的急，他们的炒作手法也不一般。&/p&&p&通常情况下，炒房团会集中拿下几个楼盘。然后，统一商量出个高价，报到当地的二手房市场挂牌，于是人们很快就感觉到房价涨了。而在炒房团内部，还会订立“同盟条约”，谁也不许低价偷偷出手，否则立刻会被踢出炒房团。由于温州人爱抱团，更看重个人信用，价格同盟这招简直战无不胜，足以为抛售房产创造出令人满意的价格空间。&/p&&p&很快，有人觉得这招都不过瘾。更精明的炒房团会干脆在楼盘边开家地产中介公司，专注炒作自家楼盘，坚决把房价做高。而毫不知情的本地人只见房价飙涨，即便开始对房价不认同、不买账，但时间一长，怎么也等不到降价的人只好认栽。&/p&&p&来自温州农村的大量小炒家，则以家族或同乡集资参股的方式，参与到这场史无前例的炒房盛宴当中。他们集中大笔资金，以口头托付的形式委托给牵头人，让他跟随炒房团四处豪买。炒房委托人则见识不凡，不仅懂得观察各个城市的城市规划、政策风险、楼盘地段，还会特别考察当地的二手房市场，估计有无炒作空间、退出机制，绝不做无谓冒险。而一旦看准，便会迅速出手，联手杀价后又联手提价。这种集资炒家最看重风险，有时候为了快速获利，甚至会直接转手卖给其他炒家，赚的就是个万无一失。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ffbcd16c740_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ffbcd16c740_r.jpg&&&/figure&&p&即便本金极少的“房虫”，也有独有的炒房之道——炒房号。他们寻觅到热销楼盘后，或是给售房员回扣直接拿房号，或是一天100块雇农民工排队拿号，再以数千或上万的价格将房号转卖给各类买房人。这种炒作方式是如此经典，以至于在今天，人们依然能见到此类炒作手法的各种翻版。&/p&&p&&b&争议炒房团&/b&&/p&&p&2004年，温州几乎陷入“全民炒房”大时代。伴随着全国性的房价上涨，各地老百姓对房价怨声载道，很多人炮轰“温州炒房团”，认为他们正是炒高房价的罪魁祸首。不可否认的是，“温州炒房团”所过之处，当地百姓也在恐慌性上涨中飞奔入场，并掀起了新一轮涨幅。这种互为因果的纠缠，让人根本说不清其中的是非。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-53d9cbff2d_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-53d9cbff2d_r.jpg&&&/figure&&p&但另有观点认为，温州人只是买房爱扎堆，资金量与房地产市场的体量相比，其实微不足道，并非像媒体描绘的那样，是驱动房价高涨的“洪水猛兽”。每个城市房价上涨的原因其实并不相同：有的是因为处于价值洼地，原本就太便宜了;有的是因为城市大规模拆迁，城镇化过程中人为制造出大量刚需，但地方政府未能及时提供足够土地以平抑房价所致，上涨其实是价值规律的体现。而“温州炒房团”因为早早地发现了价值，所以为高房价背了黑锅。&/p&&p&争论没结果，杭州、南京、成都等地已经开始调控，阻击炒房团。这其中，既包括征收二手房个人交易税，又包括各类专项打击炒楼花、炒期房的政策；成都市政府甚至好心劝慰市民不要跟风入市，表示会尽快推出大量经济适用房给高房价降温……结果人们发现，这些一城一地的调控政策没什么用：交易税被转嫁给了买房人；“禁炒令”则需要开发商自律；而经济适用房一出，却形成了城郊比价效应，反而给城里的房产价格托了底。&/p&&p&不管怎样，人们认为中国房地产正积聚风险、酝酿泡沫。2002年12月，摩根士丹利发布研报，直言中国可能爆发一轮房地产泡沫，并导致银行业的系统性危机。回望当年的盛世危言，再仰望今天的中国房价，坚硬的“泡沫”远胜往昔，不禁令人哑然失笑。&/p&&p&&b&炒房团进京&/b&&/p&&p&当年，中央政府对于房地产的暴涨极为担忧。这不仅牵涉到社会稳定，更涉及到金融体系安全。但就是在令人担忧的2005年，“温州炒房团”正式“杀进”了北京。&/p&&p&长久以来，北京被“温州炒房团”视为“禁地”。这并不是说温州人没有在北京一掷千金，他们也曾抢购过多处豪宅楼盘，但都用以置业安居，不像在别处那般以炒作、转手为目的。这其中，自然有对政治中心的一份敬畏，另一个原因则是北京二手房市场远比上海、杭州等南方城市落后，套现不便。另外还有种说法，90年代大批温州人曾在北京爆炒期货、遭遇惨败，从此将北京视为“破财之地”。&/p&&p&2005年，整个长三角地区房价飙升，北京就像当年的上海，成为典型的价值洼地。多个楼盘迅速闪现“温州炒房团”排队扫楼的身影。短短半年，温州流向京城楼市的资金就高达50多亿。&/p&&p&更让人意外的是，另一支实力雄厚、姿态低调的炒房团也进入北京，那就是以煤老板为主力的“山西炒房团”。他们开豪车买豪宅，在北京最高档的楼盘出没，远非常人得见，却惊动了建设部。后来，山西炒房团不仅在北京豪买，连已经被“温州炒房团”炒高的上海楼盘，也无所畏惧。&/p&&p&温州人北上，山西人南下，就此奠定当年两大炒房团的炒作格局。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a22b16669bef98ecd46886_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a22b16669bef98ecd46886_r.jpg&&&/figure&&p&政府的忧虑迅速升级，随即决心出重拳打击“短炒房”。华商韬略（微信ID:hstl8888）梳理资料显示，央行率先出手，调整住房贷款利率；接着，上海、深圳等地银行叫停“一年内转按揭”，要求短炒卖家必须先付清银行贷款，遏制投机。调控来势很猛，令人生畏，不少媒体急不可耐地宣告“全民炒房时代终结”。&/p&&p&但调控之初的效果并不明显。大量地下“垫资”公司悄然涌现，让变相“转按揭”大行其道；炒房客只要适当提高首付比例，就能将调控效果规避于无形；更令人啼笑皆非的是，银行间虽然停办了转按揭，但买卖双方要是在一家银行办贷款，竟然可以照办不误。&/p&&p&当然，宏观调控的持续终于让楼市渐渐变冷。“温州炒房团”也并非铁板一块，有人高位出逃已然暴富，有人高位套牢叫苦不迭。媒体则选择性报道出部分被套炒房人的惨状，以印证调控政策的巨大效果。但总体说来，“温州炒房团”并不比其他买房人处境更差，他们入市更早、买价更低、融资能力更强。而不少本地跟风的炒房人，既没有“温州炒房团”的资本实力，又没有更多的融资渠道，只能在这轮调控寒冬中独自苦捱。&/p&&p&&b&炒房手法2.0&/b&&/p&&p&随着调控深入，人们发现“温州炒房团”有了新玩法。&/p&&p&2006年，一些“温州炒房团”继续在北京扫楼。他们抛出几十套房的大单，要求开发商提供7.5-8折的优惠。这与人们熟知的炒房套路没什么不同。但达成交易后，手法开始大变。&/p&&p&折扣谈妥后，炒房人会象征性地先交一部分订金，但并不急着签合同，目的是为了找到真正的买房下家后，直接转手会更方便。要是实在拖不下去，也只会签合同付首付，但不会办理按揭，这样下家按加价后的首付直接付款给炒家即可，彻底规避了政策中不允许的转按揭问题。而前期签订的购房合同，则由销售人员直接撤销、变更。&/p&&p&这其中，最大的技术难题是撤销买卖合同。按规定，合同一签订就需要在政府管理部门备案，撤销并非易事。但对“专业”的销售人员来说，撤销合同的理由大把，购房人身份资格有问题、销售人员疏忽导致合同出问题等，都是最正当不过的理由。合同撤销后，销售人员便会与下家签订新的购房合同，下家交完首付款后，炒房人就能与销售人员分成了。&/p&&p&这种炒房手法极为隐蔽，且规避掉了所有的政策风险和交易税费，很受楼盘销售人员的欢迎，因而在部分“温州炒房团”中大行其道。而炒作模式一旦成熟，炒房团甚至与开发商心照不宣，交完订金后啥也不用干，剩下事自然有人会办得妥妥当当。至于售楼找下家这事，真正的买房人根本不知道自己买的房子是开发商的还是炒房团的，挑中一套就退一套，炒房团可坐收渔利。在北京，有楼盘甚至出现过100%被退过的情况，显然是炒房团在其中兴风作浪所致。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-42e61eef4cc78e2c50285af_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-42e61eef4cc78e2c50285af_r.jpg&&&/figure&&p&当然，“温州炒房团”的升级版秘籍还有其他种种，像通过拍卖行收购便宜楼盘，可以拿到价格极低的房源，却需要打通另一条隐秘产业链：找法院、银行或资产管理公司确认房源信息，找拍卖行以象征性价格举牌拿房。这种机会自然不缺暴利，但因为不能按揭，非实力雄厚、拥有强大人脉和渠道的炒房团不能运作，因而游走在更加晦暗的地带。&/p&&p&&b&“还乡团”来了&/b&&/p&&p&2005年的地产调控，总的说来对炒房团影响有限。一些炒房人靠着钻空子得以幸运躲过，于是对国家政策开始麻痹大意，认为调控不过如此。他们继续在楼市大抄底，却与2006年的“国六条”、九部委的“37号文件”迎面撞上，顿时傻了眼。大部分温州炒房人开始直面寒冬，少部分人默默在房价更低的二三线城市出手商铺，寻求其他机会。&/p&&p&调控风正紧，2007年的风头却被一支新崛起的势力抢了去，这就是深圳炒房团。那些在深圳打拼多年熬出头的财富新贵，先是在惠州、东莞、广州等周边城市狂买，接着返回各自家乡的省会城市豪购，既自住又孝敬父母，又有衣锦还乡的得意高调，所以被人们戏称为“还乡团”。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fa3b4df17cda1a0e6b00f9_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fa3b4df17cda1a0e6b00f9_r.jpg&&&/figure&&p&深圳炒房团远比“温州炒房团”复杂多样。他们以四川、湖南、湖北的成功人士为主，所以重庆、成都、武汉、长沙等中心省会城市成为他们“扫荡”的重点。有媒体极度渲染深圳炒房团更加可怕震撼，甚至有某个炒房团出手买下1300套房的“神迹”，一看就纯属子虚乌有。但各地房价仍在飞涨，人们很需要这样的“害群之马”来宣泄对高房价的极度不满。&/p&&p&长沙人的抵制最激情火爆，不少小区和街道都打出“抵制深圳炒房团”的横幅，更有人发出《深圳炒房团滚回深圳去吧》的网帖红透网络，深圳炒房团一时人人喊打。普通百姓对高房价的焦虑与愤怒大抵也只能这样发泄，毕竟指责炒房团逻辑上更占理，行为上更安全。&/p&&p&&b&真假炒房团&/b&&/p&&p&此时，最能与深圳炒房团内心共鸣的，大概就是“温州炒房团”了。地产调控让真正的温州炒房人极尽隐忍、奋力解套，但全国各地的开发商却开开心心地“炒”起了“温州人”。许多楼盘开盘前，会赫然打出“欢迎温州看房团”的横幅，让本地人神经紧张，忙不迭又要来抢房。这在上海、杭州这类多次被温州人狙击过的城市中最为明显。老百姓并不知道，这时的“温州炒房团”大多是“李鬼”而不是“李逵”，他们其实是靠表演来哄抬房价的。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fb9ddcb5c17e77dbf809_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fb9ddcb5c17e77dbf809_r.jpg&&&/figure&&p&“温州房托团”成为某些开发商导演的炒房真人秀。他们先是通知媒体，然后以几百块一天的“工资”拉来上百个温州人到楼盘表演。在“欢迎温州置业团”横幅下，售楼处被“温州老板”挤爆。开发商要求“表演团”人人穿西装，手拿软中华，甚至会提出“台词”的要求，比如要说“整层买是不是可以打折”，对于房价坚挺要表现出“这个地段房价是跌不下来的”语气姿态，表演完就拿着钱和礼品走人。&/p&&p&据说“生意”最忙时，房托们还要赶场，出场费甚至与楼盘销售挂钩，每人从几千到上万不等。接着，开发商就会发动媒体广而告之，把“温州炒房团”出手的盛况大肆炒作，效果屡试不爽。&/p&&p&“温州房托团”的戏码在社会上演绎多年，虽然早就经过央视曝光，但至今仍在各地上演。不少买房人都曾因此“上当”，但极少有人去揭露抱怨，毕竟那些“上当”的买房人，从现今来看，绝大多数都成了高房价的受益者。&/p&&p&&b&炒房手法3.0&/b&&/p&&p&假炒房团兴风作浪当房托，但真炒房团并没闲着。他们的炒作手法步步升级，令人叹为观止。&/p&&p&2008美国爆发次贷危机，中国的调控如火如荼，炒房被套的温州人却固守着价格同盟，与开发商一起“不降价”。然而，连开发商都快扛不住了，不降价回笼资金就得死，相互卖项目抱团取暖了一阵子还是不行。于是，万能的“温州炒房团”再度出手，变身“借贷团”，自己赚钱的同时又帮着扛住了高房价、挽救了一些中小开发商。&/p&&p&此时，资金雄厚的炒房团已变身私募基金。他们拥有几十亿资金，专门在房地产市场渔猎半拉子工程和烂尾楼，不再几十套房那样小打小闹，而是整个楼盘、多个项目的大规模运作，更专业，更庞大，更低调。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5eac54ec990cfc6afc1b_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5eac54ec990cfc6afc1b_r.jpg&&&/figure&&p&仍然热爱售楼处的炒房团，则继续与开发商合作。表面上他们还是整层整片地豪买，实际上醉翁之意不在酒，干的是为开发商套取银行资金的活，同时为自己博取无风险利差。&/p&&p&这种炒作手法匪夷所思，操作手法则令人叫绝，确实是调控寒冬中炒房团与开发商的“发明创造”。比如，中小开发商在经历长时间调控后，临近年关时现金流将近接近枯竭，炒房团便买上一片房，让开发商拿到炒房团20%-30%的首付款，并从银行拿到贷出的剩余房款，就此度过难关。&/p&&p&但炒房团并不是真的买房子，他们与开发商还有秘密条款：首付款其实是交给开发商的借款，每月需支付高达5%-9%的利息；银行贷款仍需开发商负责偿还。至于房子，开发商可以视资金能力，在合适的时机回购。如果借款协议到期开发商无力回购，那么炒房团则会以5-7折的极大折扣拥有房产。&/p&&p&显然，法律不会保护这种变相高利贷，但“温州炒房团”早已思考好一切：利息会折价计入首付款中，表面看不到任何的违规之处。这种借贷方式，实际上是炒房团与开发商的一种赌约：炒房团赌的是房价不可能再度大降30%以上，并能赚取无风险的利息；开发商赌的则是楼市能在借款期内回暖，同时维持住楼盘高价，扛过地产调控的冬天。&/p&&p&房价走势的历史证明，他们都赌赢了，再次赚得盆满钵溢。&/p&&p&&b&反转与崩溃的轮回&/b&&/p&&p&2008年年底，伴随着“四万亿计划”和“国十条”，各路炒房团再次扑向楼市，迎来房地产的触底反弹。炒房团开始失去新鲜故事，重复着以往的套路：繁荣时四处抢楼，调控时又隐匿躲藏。在媒体笔下，炒房团“覆灭”好几次，每次都“退出历史舞台”，却又在一遍遍房价暴涨中刷新人们的世界观。&/p&&p&全国各地的房价坚决而稳步地上升，让越来越多的人不再等待，孤注一掷地搭上了“地产飞车”。全民买房，已经让炒房团的界限模糊。对买了房的人来说，人人都是高房价的受害者和受益者；对没买房的人来说，很多人已经不指望这事了。&/p&&p&让炒房人凄惨落魄的，倒是温州的本地房价。华商韬略（微信ID:hstl8888）梳理资料显示：2011年底，温州房价攀上均价21000元/平方米的巅峰；当年9月，温州民间借贷危机爆发，温州房价就此开始长达4年的漫长坠落；直到2016年初，温州房价才走出悠长“L”型底，迎来平稳回升。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cf00c5ad6002_b.png& data-rawwidth=&539& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&539& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cf00c5ad6002_r.jpg&&&/figure&&p&这场小型局部性的房地产崩溃，让不少温州炒家遭遇断供，不得不弃房拍卖。有人说，“温州炒房团”就此覆灭。但据有关更权威的信息显示，真正跑路断供的并不多，高峰时约有1100多套弃房。真正有实力的温州炒家早就跨出本地，他们的房产遍及全国，甚至在全球配置：美英德日韩加等国，都成了中国炒房团的新目标。&/p&&p&2016年，北京、深圳等地出现“众筹炒房团”。实际上，这不过是“温州炒房团”十几年前玩剩下的，唯一的区别是，参与的主角是一群90后学生，还添加了移动互联网、平台跑路等新作料。而只要房价继续向上，炒房团的幽灵便会永远游荡，唯一的差别只是今天附着在这个群体，明天又附着在另一个群体，并周而复始地向人们叙述辉煌与破灭交替的故事。&/p&&p&&b&版权声明：&/b&&/p&&p&&b&版权归华商韬略所有，禁止私自转载！！！如需转载，请联系微信公众号——华商韬略 获得授权。&/b&&/p&&p&&b&欢迎订阅华商韬略公众号(id:hstl8888)，和更多读友讨论本期人物。&/b&&/p&
作者：华商韬略丨华商名人堂 熊剑辉来源：华商韬略微信公众号（hstl8888）“遥远的东方有一座城，它的名字就叫温州；古老的东方有一群人，他们全都是房的传人……”房价一上涨，很多人就会联想到炒房团；一说起炒房团，人们就会不自觉会在前面加“温州”。…
&p&现在人们买房时都在考虑全款还是贷款买房，贷款压力大，全款又可能不太宽裕。有人想要为了减轻生活负担申请提前还款。那么问题来了，提前还款方式都有哪些？贷款年限能减少吗？但是这些还款方式真的能省钱吗？如何才能更省钱的还款呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-77d6eac4fd67f47d3306e9_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-77d6eac4fd67f47d3306e9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&全款购房不省钱&/p&&p&
比如你要买一套50万元的房子。首付20%（目前支持两成首付的城市不多，以三成为主），你需要先准备10万元的首付，剩下的40万元向银行贷款，假定贷款30年，目前商贷利率4.95%，那么30年后你总共还给银行的是764246元（其中本金40万，利息364246元）。一看这个数字很多人直呼银行真狠，还款总额都是贷款的2倍了，利息都和买房的钱差不多了，然后就把能拿出的钱都付了。&/p&&p&
其实你忽略了个问题：钱是在贬值的，同样房贷利息也在一直贬值，我们可以换个思维把它想成贬值费，贬值费的利率设定为4.95%。只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益，那么贷款就完全是划算的！现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率，完全可以拿来做投资，用来还贷款，而且还有剩余。&/p&&p&
如果将除首付外余下的40万拿去做理财，年化收益率为8%。40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元，246=292374，你还多赚了接近30万。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-54e0f27350fcf68da1c2c_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-54e0f27350fcf68da1c2c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&提前还贷能省利息吗&/p&&p&
提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。购房者需要了解的是，提前还款并不像我们想象中那样受到银行“待见”，一不小心你可能除了还贷还要交违约金。&/p&&p&
目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。三是有些银行规定，提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息。&/p&&p&
提前还贷并不是人人都适合。比如，公积金贷款在几次降息之后，5年以上贷款利率已经降至3.25%，与其提前还款，还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。&/p&&p&
同时，等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式，贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义不大。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2fbbbff92bb62bd1fc3cb10_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2fbbbff92bb62bd1fc3cb10_r.jpg&&&/figure&&p&买房知识，不知道朋友们了解多少，想了解更多的朋友，可以到筑讯中国网：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.zhuxuncn.com& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhuxuncn.com&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a& 看更多精彩文章&/p&&p&买房要注意的问题&/p&&p&
1、提前还款方式受银行限制选择缩短贷款年限，月还款额不变比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息，不过有的银行规定是，默认第二种方式，也就是利息高的那种。要知道，银行是通过利息获利的，购房人利息交少了，会影响贷款银行收益，因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定，房贷政策具体到每个银行的话会有差异，而且缩短贷款年限也有弊端。&/p&&p&
2、缩短贷款年限需要重新签订贷款合}