//www、车位不像电梯，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定，车库，其归属由当事人通过出售,所以肯定不能办理产权证。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍://www，占用业主共有道路停放汽车的车位。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位.物权法也有详细规定;a href="a 、车库高价出售给小区外的人停放，开发商不得擅自租售用于谋利。因小区内车位。例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定 车库和储藏间不计入公摊面积，并收取相关费用的现象、车库或者车位，规划用于停放汽车的车位，因此只有让全体业主共同分享停车利益://www.sina:15 新华网新华网北京3月19日电（记者崔清新）随着住房制度改革、车库应当首先满足业主的需要，这些约定可能是出售.cn" target="_blank" http。王胜明说.cn&quot.而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称、附赠或者出租等方式约定、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费;/ target="，现代化社区大量出现.com.cn" target="_blank" http，它一般都是由业主专有和专用的.com、车库严重不足，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路。这就意味着,为业主共同拥有，将于日起施行的物权法明确规定、附赠或者出租。尹田说.sina、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况，有职业律师指出，属业主共有：有的开发商将车位：小区车位车库应首先满足业主需要&lt.，物权法规定“建筑区划内.com，地面公共停车泊位；而且在买房过程中，规划用于停放汽车的车位，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有://www，天平才能得到平衡; 日11、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，通常都是和开发商约定。对此; ，属于业主共有、楼梯;_blank"。对于在小区共有道路上停放汽车，法律规定，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，北京大学法学院教授尹田指出；不少小区没有车位：建筑区划内，则损害了无车业主的利益; ，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题.com、绿地那样可以共有公用、车库的归属问题.物权法规定，否则可处以10万元以上50万元以下罚款再不行到公证处去公证一下也行，卖主徐某说，能请开发商在办理我们的房产证时，想买本小区徐某卖多层楼时留下的车库。烦请高手给予指点？寻问了有关部门都不太清楚，车库因没有独立产权证，仅在原购房合同上，一起将车库过到我的房产证上呢。”现在我们也不知道怎样办好？怎样才能具有法律效力，将不胜感谢，并有加盖房产局的章，注有“车库未过户”。现在，徐某的多层楼已办理房产证）请问我将怎样过户。为了免于麻烦，卖方将当初买房时的一切手续（购房合同）和我夫妻两人的身份证复印件都交给你们？或者说办理什么手续：“你们买方交钱。（我们虽在一个小区，房产证还在开发商办理之中我购买的小高层已入住两年请问：如想购买某业主已卖出房屋后，仅留下没有独立产权证的车库，将怎样过户？物权法规定，可以协商解决，协商不成的可以通过诉讼手段维护自己的合法权益的，也就是说没有所谓的产权饿，物权不能创设，依据现有的法律规定车库上面是不能设定无权的。如果自己的合法权益受到损失，只有债权债务关系，保留好收据就足够了 你好本人刚刚买下一套二手房。房子的产权已经过户，应该怎么办。但是车库只有收据没有产权，我想拿回车库的使用权是这样的买房：产权已过户，车库只有收据没有产权，收据已经给我了，但是车库未交给我使用该怎么办可以直接去建委过户。还做什么存量房网上登记啊产权证都是你的了。如果车库有车位证。再做交易时再做登记就行，就是和房本一样的本子。需要原来业主配合。不需要通过开发商新小区，买了个地下车库的车位，开发商仅发给产权证,没有土地证,请问将来可否买卖，可否进行产权过户?政府不给予限制，业主可以向政府主张权益。免费房产纠纷法律咨询就到法帮网四川省自贡市盐都花园的地下车库（有产权证）是否可以过户，卖给他人？请懂这个的给我说说 谢谢四川省自贡市盐都花园的地下车库（有产权证）是否可以过户，卖给他人？ 请懂这个的给我说说 谢谢您好！只要车库有《房屋所有权证》就可以过户。谢谢阅读！我买的车库有房产证，可是我没有房子，不知道可以过户吗？果车位也是产权的，如果像你说的，那么就不会和房子在一个房产证上，车位和房子在一个证上，那说明就不是产权车位，应该不用交税，应该有单独的车位房产证（和房子的房产证一样）大家好，请问107平方的房子房产证上面带车库，买卖二手房过户时车库需要缴税么？谢谢任何协议和公证不代表住房产权发生转移。只要没有办理过户，住房产权和买家无关。我想买二手车库，但只有产权证没土地证，办不了产权过户，不知做买卖契约公证有用吗但如果是在自己的地盘，当然是不可以的从法律角度来讲，那建议签个协议书先临时解决下用车需求购买的车库在没有办产权证的情况下可以直接交易过户给其他买主吗？也是和房子一样有房本的。要是有车位房产证，你们就能正常交易过户要知道原房主为什么没有产权证只有土地证，估计不能过户呀。就谈不上是否签合同了？车位也是可以有产权的，如果没有车位房产证帮我算一下过户费用多少钱？买一个2手车库，20平米，8万元，没有产权证只有土地证可以过户费用自己出，需要立买卖和约吗？展开全部下一篇：赵女士家的装修快进行到尾声了，工头通知她可以购买洁具了。商场里的热水器产品琳琅满目，如何选择一台适合自己家庭使用的电热水器，成为摆在消费者面前的一道难题。临近“五一”，家电厂商各种促销活动花样百出。日前，我们在首府厨卫市场看到，各厨卫品牌都开始了不同程度的促销活动。“十多年里，咖啡统治了我们的高档街区，但另一种同样很受欢迎的饮料——茶，却很难找到好的质量。毫不起眼的卷纸筒，除了可以拿给孩子们做做简单的小手工外，还可以变得很有艺术感呢!别不相信，一起来看看下面这个创意手作——纸筒里的世界吧。家里有车库的朋友一定需要安装一个电动车库门，可是购买回来发现不会安装怎么办呢，今天小编就来教打击安装电动车库门，给大家做一个说明书的简析想了翡翠是人们特别喜欢的一种玉石，市场上的翡翠饰品也卖得很好，特别是珍品翡翠，可以卖到几百万、几千万的天价。一、省建材费年末买建材更省钱，很多建材商为了清除库存回笼资金，大部分商品都打折促销，就这个机会购买主材可以省一大笔钱，材料价廉物美就不是一句转眼就要到五一了，现在天气也热起来了，业主们可以考虑给家居换换新了，用一些鲜亮生动的颜色来装饰家居，可以恰到好处的与户外鲜亮景观相搭配。开服装店是很多女孩子的梦想，都说女孩子的衣柜永远少一件衣服，通过服装店可以购买自己喜爱的衣服来卖给别的顾客，何不是一件美事呢?合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签无房产证的车库，双方签订买卖协议受法律保护吗？_百度知道
无房产证的车库，双方签订买卖协议受法律保护吗？
车库没有房产证怎样买卖有效？只有和开发商的购房合同，两方签订协议可以吗？有效吗？受法律保护吗？是否需要办理公证。（法院查封了被执行人的车库，说该车库卖给自己的子侄了，法院审查后驳回异议，有录像证明被执行人现在正在使用该车库，说是他子侄借给他...
我有更好的答案
既然被执行人与开发商有购房协议有购车库记录，那么房产证上有没有车库记录就没关系了，房产证上都没体现车库记录的。所以是以开发商签订的协议为准！至于是否被执行人卖给他侄子的话，这个看当时房子产权变更你名字的时间是否跟被执行人与他侄子签订的协议时间有相差！
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1、首先明确一点，在你与被执行人签订车库购置协议前，他有没有将车库转让给他的侄子？如果转让了，那么他与你之间的车库购置协议则属于无权处分。如果没有与他的侄子签订转让协议，则可以参考第二步。2、他没有房产证，也可以将车库转让给你。你们之间的这种转让受合同法的保护，他没有办理车库的房产证可能有很多原因，你可以根据转让合同起诉开发商，将被执行人列为共同被告或者第三人，要求他们为你办理房产证。3、关于法院执行，如果他是在法院判决后将车库转让给你，则可能涉及隐匿财产，干扰执行，这种情况下法院可能会查封他的车库。但是你的合同仍是有效的，只是你只能找被执行人要求索赔了，跟他打官司，要他返还你购置车库的费用。
如果该车库为公益性，不允许出让。如果该车库为房产附属的，可以再次转让，但有另外要求的除外。
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如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力
张瑞龙诉何少玲、张彩兰房屋买卖合同纠纷案
　　问题提示：如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力？
　　【要点提示】
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。
　　【案例索引】
　　一审：福建省福清市人民法院（2005）融民初字第990号（日）
　　二审：福建省福州市中级人民法院（2005）榕民终字第1789号（日）
原告（反诉被告）：张瑞龙。
　　被告（反诉原告）：何少玲。
　　被告（反诉原告）：张彩兰，系何少玲之妻。
　　被告（反诉原告）：何少玲、张彩兰因无力偿还向张敦游的借款人民币4万元，向原告（反诉被告）张瑞龙借款人民币34万元。日经原、被告协商，双方立下协议书，被告同意以人民币38万元的价格将坐落于龙田镇龙安街第一幢第108号店面抵偿给原告，用于偿还上述全部借款。该店面系被告何少玲、张彩兰拆迁安置而来的房产，尚未办理房屋所有权登记及领取产权证。日，被告何少玲、张彩兰出具卖断契，以人民币365000元的价格将该店面转让给原告张瑞龙，其中34万元是用于抵偿原告张瑞龙的借款，另外25000元用于偿还张敦游的借款。当日被告何少玲、张彩兰即将讼争店面房移交给原告张瑞龙管理使用，此后该店面房一直由原告张瑞龙出租管理使用至今。日被告登记领取了讼争店面融龙国用（九九）第5015号国有土地使用证，并将该证交给原告张瑞龙保管。日原告张瑞龙向一审法院起诉，请求确认原、被告店面房买卖合同（卖断契）有效；被告何少玲、张彩兰向一审法院提起反诉，请求确认反诉原、被告签订的房屋买卖合同无效，并请求反诉被告返还反诉原告店面房。
　　【审判】
一审法院认为：被告何少玲于日经福清市土地局登记并领取了讼争的福清市龙田镇三村龙安街1号楼108号店面房的土地使用证，但该房至今未经房屋管理部门登记，未领取房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”因此，被告（反诉原告）仅取得讼争店面房的《国有土地使用证》，但至今未登记取得《房屋所有权证》，故不能认定论争房产已经依法登记并领取权属证书，依法该房产不得转让。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间转让房产的行为，违反了国家法律的强制性规定，其转让行为依法应当认定为无效，该行为开始起就没有法律约束力，因此，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的买卖合同依法应当认定无效。对于讼争房未经权属登记，双方当事人应当是明知的，故对于该无效民事行为，原、被告双方均存在过错，应各自承担相应地返还财物及相应利益的责任。原告（反诉被告）张瑞龙应当一并返还占用讼争店面期间已收取的租金收益人民币114000元。但被告（反诉原告）何少玲、张彩兰使用原房屋转让价款多年，应当赔偿原告（反诉被告）张瑞龙原房屋转让款被www.zaIdIaN.coM 载.点.网整理使用期间本应取得的正常利息利益损失，被告（反诉原告）现主张按照国家贷款的利率支付使用期间的利息，符合法律规定，依法可予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项的规定，判决如下：一、驳回原告张瑞龙的诉讼请求；二、反诉原告何少玲、张彩兰与反诉被告张瑞龙于日签订的卖断契无效；三、原告（反诉被告）张瑞龙应于本判决发生法律效力即日将福清市龙田镇三村龙安街1号楼108房屋、融龙国用（九九）第5015号国有土地使用证及房屋租金收益人民币114000元返还被告（反诉原告）何少玲、张彩兰；被告（反诉原告）何少玲、张彩兰应当返还原告（反诉被告）张瑞龙原房屋转让价款人民币365000元，并按中国人民银行同类同期贷款利率支付自日起至还款之日止的利息。
　　一审宣判后，上诉人张瑞龙不服，提起上诉称：（1）一审法院适用法律错误。《城市房地产管理法》所适用的对象是城市规划区，而本案讼争房屋坐落在福清市龙田镇三村龙安街，这显然不是城市规划区内的土地，因此不适用《城市房地产管理法》。一审法院认定被上诉人在转让店面房时未取得权属证书，是曲解法律的结果。房屋权属证书在我国现有管理体制下是分别由建设行政管理部门和国土资源管理部门分别登记核发，国土资源行政部门核发的《土地使用权证》也是《城市房地产管理法》所规定的房产权属证之一。（2）该店面房转让应是有效和合法的。首先县级以下乡、村目前均尚未完全普及推开房产登记制度，普遍是以土地登记和领取土地使用权证为准。被上诉人在一审辩论终结前已取得了国有土地使用权证，应认定已取得房产权属证。其次，上诉人于日与被上诉人签订店面房买卖协议，上诉人付清了房价款，店面房也由上诉人管理、使用和收益，在诉讼时已时隔6年，被上诉人均未提出异议。目前被上诉人所转让的店面现可以办理房屋所有权证，但被上诉人以种种理由推辞，故意不配合上诉人办理上述权属证书。被上诉人在领取《国有土地使用权证》时，就足以证明该讼争房的产权已清晰，已不存在产权不明问题。况且上诉人与被上诉人签订买卖店面房契约时，双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，卖断契内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会公共利益，一审法院认定买卖店面房协议（卖断契）无效，既无法律依据，也有悖于诚实信用的原则，有损交易的安全。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判确认双方签订的卖断契有效。
　　被上诉人何少玲、张彩兰辩称：（1）一审法院适用《民法通则》第五十八条及《城市房地产管理法》第三十七条规定是准确适用法律。本案讼争房屋是行政建制镇国有土地上进行房地产开发的房屋，其房地产管理应适用《城市房地产管理法》，被上诉人认为不适用该法，没有根据。（2）相关法律、规章的规定表明《房屋产权证》与《土地使用证》是性质、用途根本不同的证书，“两证”不可相互代替，《土地使用权证》不是房屋权属证书之一。上诉人将被上诉人的《土地使用权证》当作房屋所有权属证，是对法律的歪曲。（3）民事行为必须遵守法律。诚信原则必须以遵守法律为前提，本案讼争房屋卖断契是不合法行为，依照《民法通则》第五十八条规定应确定为无效行为。一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　二审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十七条第六项规定不得转让的房地产包括未依法登记领取权属证书的房地产，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。本案讼争房产系拆迁安置取得的房产，拆迁前房产属被上诉人所有，并由其办理了拆迁安置手续，安置后的房产并已领取了国有土地使用证，表明讼争房产权属明确，具有合法的权利来源，仅未及时领取房屋所有权证，不应列入《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围。
　　上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同即卖断契时，被上诉人事实上对买卖标的已拥有了占有、使用、处分和收益的权利，被上诉人没有提供充足证据证明买卖合同的签订存在乘人之危的情形，应认定出自双方真实意思表示。卖断契中被上诉人确认出卖房产权属明确，自愿卖断给被上诉人，表示决不反悔。房屋买卖价款也以双方约定的方式支付完毕，讼争房产交付被上诉人占有使用已达6年之久，讼争房产的国有土地使用证也交由上诉人保管，被上诉人现提出确认房屋买卖合同无效的主张，有悖诚实信用原则。被上诉人在一审中作为反诉原告提出的要求上诉人即反诉被告返还讼争房产的反诉请求，理应驳回。
　　综上所述，本案讼争房产买卖合同主体资格合法，出自双方真实意思表示，买卖标的权利来源合法明晰，内容未违反法律规定，应确认为有效合同。一审法院认定讼争房产转让违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，从而认定讼争合同无效，不符合《城市房地产管理法》的立法目的和鼓励交易的合同法立法目的，也与不轻易认定合同无效的现代民商司法理念相背离，不利于维护民法诚实信用原则及市场交易安全的实现，本院依法予以纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决：
　　一、撤销福清市人民法院（2005）融民初字第990号民事判决；
　　二、确认上诉人张瑞龙（一审原告、反诉被告）与被上诉人何少玲、张彩兰（一审被告、反诉原告）日签订的卖断契为有效合同；
　　三、驳回被上诉人（一审被告、反诉原告）何少玲、张彩兰的反诉请求。
　　【评析】
　　本案涉及一直困扰民事审判的一大难题，即未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力，一、二审法院对此的不同认定分别反映了当前司法实践中的两种截然不同的观点和实务做法。笔者倾向于二审法院的有效认定。
　　一审法院认定原告与被告双方签订的房屋买卖合同无效的理由是：我国《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，被告未取得讼争房屋产权证，其与被告签订的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，应确认合同无效。二审认定讼争房屋领取了国有土地使用权证且权属争议已经确定，表明讼争房产权属明确，具有合法的权利来源，仅未及时领取房屋所有权证，不应列入《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围，从而排除了该条款作为本案被告主张合同无效的请求权基础，将合同认定为有效，维护了民法诚实信用原则及市场交易安全，实现了合同法鼓励交易的立法目的，体现了法官的司法能动性。
　　笔者认为：即使本案适用《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，也不能得出买卖未依法登记领取权属证书的房地产合同无效的结论。首先分析《城市房地产管理法》第三十七条第六项规范的含义，其只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。其次分析该规范的类型和性质。专题研究民法规范的学者王轶认为：根据禁止性规范对于合同效力的影响，可以将禁止性规范区分为效力性的禁止性规范和管理性（或取缔性）的禁止性规范。违反效力性禁止性规范的合同，为绝对无效的合同；违反管理性禁止性规范的合同，并不当然导致合同绝对无效。最高人民法院于日作出的《关于信用社违反商业银行法有关规定所签借款合同是否有效的答复》（法经[2000]27号函）认为：“《中华人民共和国商业银行法》第三十九条是关于商业银行资产负债比例管理方面的规定……商业银行（包括信用社）所进行的民事活动如违反该条规定的，人民银行应按照商业银行法的规定进行处罚，但不影响其从事民事活动的主体资格，也不影响其所签订的借款合同的效力。”该答复表明最高司法机关在司法实践中也认可了“违反管理性禁止性规范不影响合同效力”的观点。
　　正如史尚宽先生在《民法总论》一书中所言：“强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是否为效力规定抑为取缔规定，应探求其目的以定之。”《城市房地产管理法》为行政性法律，其目的在于加强对城市房地产的管理。该法第三十七条第六项虽属禁止性规定，但从立法意图上看，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，并利于国家对房地产的管理和监督。违反这一规定，只产生物权不能及时变动（如房屋转让不能如期过户或及时颁证）的结果，其只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益和社会公共利益，故该条规范的性质属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范。违反该条规定，仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，亦不当然导致房屋买卖合同无效。在无其他导致合同无效事由存在的情况下，合同应确认为有效。
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被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。
无房产证的房屋买卖合同案例　　1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。　　
[审判结果]　　一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由甲返还20万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归甲所有。乙对判决不服，提出上诉。二审法院审理后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分（20万元）作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲，甲返还房款20万元并赔偿损失10万元。　　[法理评析]　　本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有异，这种处理方式在审判实务中较为常见。表面看来，两级法院认定合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分作为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力层面上看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，是指因订立无效（可撤销）合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。&所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只有彻底从合同效力上加以纠正，才能得到公正、合法的处理。　　一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。　　买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。&无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。　　首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，&它与规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。&而在我国《城市私有房屋管理》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。　　其次，自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并不影响原始建造人对该建筑物的所有人地位。对于违章建筑问题，我国大陆学者很少有研究，但在地区，通说认为违章建筑物已符合不动产定着物的要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑人取得其所有权。&可见，违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。　　二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。　　法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。德国民法第一百三十四条规定“法律行为违反法律上的禁止时，无效，但法律另有规定的除外”，我国台湾地区民法第七十一条也作了相同规定。我国民法继承了大陆法国家的做法，在《》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通则》第五十八条作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。但也有少数国家，如日本，法律没有直接规定违反法律规定的合同无效，而是以“违反公共秩序和善良风俗”取代“违反法律”&，这是采用公法与私法效力分离的模式，是基于近代民法理念，把国家的介入、干涉限定在最小的限度内。需要讨论的是，是否所有违反了国家强制性规定的合同都应当被认定无效？在德国、我国台湾，尽管法律规定了违反法律强制性规定的法律行为为无效行为，但对于强制性规范是区分对待的，并非所有的法律、行政法规的强制性规范都作为认定法律行为无效的依据。台湾“最高法院”的做法是对强制规定采取类似“取缔规定”和“效力规定”的二分法，学者也都主张把强行法规范进行区分。如学者史尚宽先生认为：“法律行为违反强制或禁止之规定者无效，但其规定并不以之为无效者，不在此限。何谓并不以之为无效，其意义有二：其一因法律本身有明文规定其他效力者，其二自法律规定之目的言之，惟对于违反者加以制裁，以防止其行为，非以之为无效者，此种规定，称为取缔的规定，与以否认法律上效力为目的之规定相对称。所谓法律规定，并不以民法为限，变通所处罚之行为，亦此所谓之禁止规定。然对于行为之方法为禁止者，其违反不必为无效，假诈欺、胁迫。强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是效力规定或取缔规定，应探求其目的以定之。即可认为非以为违法行为之法律行为为无效，不能达其立法目的者，为效力规定，可认为仅在防止法律行为事实上之行为者，为取缔规定。”&这种理论值得我国审判实务参考。　　应当指出，法律行为或合同效力以《民法通则》第五十八条概括性地以“违反法律”认定无效，已被《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”无效所取代，杜绝了以违反规章及政策作为判断合同效力的依据，缩少了合同无效的范围，但这种规定仍然难免过于概括，仍然会大量存在的法律、行政法规的强行规定压缩私法自治的空间。对此，我国学者也有相似的认识，认为违反法律、行政法规的强制性规定之法律行为或合同，原则上应为无效。但容有例外，即法律、法规依其意旨，并不以为无效的，并不影响该行为的效力。&笔者认为，强行性规范应当进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效，并建议在合同法司法解释中予以明确，以指导审判实践。　　首先，同为强行性规范，但在强制性上存在显著的差异。传统民法理论以“二分法”将民事法律规范区分为强行性规范与任意性规范，过于粗疏，如果直接运用于对合同效力的判断，则难免会出现差错。如，经营者销售不合格产品；房地产商未完成开发投资总额百分之二十五而开发、出售房屋的，都违反了国家法律的强行性规定，如认定买卖合同无效，则消费者只能要求销售者、开发商退还价款，无权主张合同权利，势必损害消费者的合法权利，显然这不符合强行法规范的立法目的，也有悖民法意思自治原则的基本精神。　　其次，如果按照法律条文中含有“必须”“不得”或“禁止”的规范作为强行性规范理解，则法律、行政法规的强行性规范过于宠大，必然会产生大量的合同被不适当地认定无效。在我国，私法相对于公法明显欠发达，国家在社会管理中主要依靠行政性法规发挥作用，所以必然会在法律、行政法规中设置大量的强行性规范，这些规范不仅在社会公共管理领域发挥着作用，还渗透到本来应当属于私法自治领域，严重干扰着私法自治原则。对此，王涌博士在《私法的分析与建构》一文中尖锐地指出：“由于计划经济传统之影响，目前它（行政法）对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设。”　　再次，在法律制度有缺陷时，司法行为应当校正这种制度缺陷。审理民事案件，常常会遇到因民事立法严重滞后，存在法律模糊、法律冲突、法律出现漏洞的现象，此时，法官应当高举“私法自治”的大旗，以权利为本位，依据民法基本原则，以法官的智慧和良知，探求法律真谛。在审判实务中，有的法官担心认定合同无效而被指责不依法办案，采取保守的态度，简单化地认定合同无效，看似依法办案，实质上既损害了当事人的合法权益，也最终损害了司法的权威。结果导致类似于本文所提出问题得不到公平合理解决，很值关注。　　何为效力性规范、何为管理性规范？依笔者之见，应当从法律、行政法规的立法目的出发，运用目的解释方法，综合案情实际加以研究。法律已明定其目的，应严格遵循其目的；法律未明定其目的时，法官应进行必要的基本价值判断，探求立法的价值取向。对于具体的强行性规范还应具体情况具体分析，做到“三看”：　　一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格，前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主体是谁，均为无效；后者，则应当加以区分对待。有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从营资格，如《》规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规范。因为，建筑法对资质管理的目的，是禁止无资质经营，《建筑法》的立法目的在于“保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展”。在实务中，有人认为对于施工企事业超越资质等级订立的建筑工程，应原则上确认无效，理由是对合同内容违法应作广义解释，合同主体资格违法亦应当包括在合同无效情形之中。&这是值得商榷的。　　二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。如无证出售烟花爆竹时买卖合同、禁渔期内所捕鱼产品的买卖合同，均应为有效，因为相关法律只是出于管理需要，禁止无证销售行为和禁止一定时期内捕鱼。　　三看禁止的对象、范围是什么。如《房地产管理法》第三十四条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。特别是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者出售不合格产品、，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。　　在解释法律中，由于立法目的往往与公共政策有关，在法律及公共政策均不允许时，如集体土地买卖、国有划拨土地的转让等，与法与国家政策均不符，则不应以“私法自治”之名，放弃国家的干预。但在强制性质的民事规范是否具有特殊公共政策目的不甚明确的时候，基于对私法自治的尊重，即应朝单纯自治规范的方向去解释，法官应避免假设有特殊公共政策目的的存在，或对合目的性作扩大解释，而斫伤了自治机制，换言之，就是“有疑义，从自治”。　　关于本案的讨论，我国《城市房地产管理法》属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理。该法对于私法的干预，主要表现在第三十七条、第三十八条。第三十七条规定“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；”第三十八条第二款规定“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。&从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。因此，该法中虽然对反映房地产归属的静态物权关系作了一些规定，如出让土地使用权、房地产抵押权等，但主要调整的不是民事物权关系，而是对房地产的生产、流通、消费各环节动态流转关系的规定。这样比较容易处理好与现行的和将来还要制定的物权法、土地法之间的关系。&对于第三十七规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，对于该条第（六）项，“之所以制定该项规定，是因为房地产未依法领证说明该房地产来源不清，归属不明。如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于国家对房地产的管理和监督。”&从《房地产管理法》的法律名称看，已十分鲜明地表达了其立法目的，在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。甲、乙都有买卖、交付房屋的意思表示，甲就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲的应尽义务。甲违反该义务，不应得到法律的保护。乙作为卖受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。　　三、违反管理性规范的处理　　有观点认为，如果让没有权属证书的房屋在市场上流转，则会损害国家的税收利益，法律必须禁止，合同应当无效。这种观点是值得商榷的。合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整；漏税是公法问题，应当通过税法调整，对于漏税问题应当由税务行政部门加强行政管理加以解决。违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于说就是适法行为了。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。所以，损害国家利益应予以禁止，是从公法意义上进行分析的。根据房屋买卖契税的性质，是在房屋买卖有效后，由买受人向征税机关交纳的税目，其只在买受人与征税机关产生行政法律关系，与房屋买卖双方当事人之间没有民事上的权利义务关系，买受人未交纳税款，不影响买卖合同的效力。再说，如合同无效，买卖消失，则国家税收由根本无从谈起。　　笔者认为，在民事审判实务中，对于违反法律、行政法规强行规定的合同，应根据具体情况，以民法规则为依据加以解决。有些合同虽然违反的不是效力性规范，但违反管理性规范又违反公序良俗或损害社会公共利益的，同样也可依法否定其合同效力。但这时合同无效的原因不是由于其违法性，而是法律行为带有反社会性等原因。有些合同虽不能确定为无效，但受欺诈、不知情情况下买受不合格产品等情形，可以行使撤销权，或者以合同的目的不能实现行使合同解除权，从而获得法律上的救济。对于上述案件的处理，则应当区分不同情况作如下处理：　　1、房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担。　　2、房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益，及时定纷止争。
小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、、继承纠纷等。
一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷
由于没有关于小产权房买卖方面的具体，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年市中级人民法院青中法[号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008&年10月17日，市中级人民法院组织两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
二、小产权房买卖合同效力剖析
(一)认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。(3)宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖
关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发[号《关于加强农村宅基地管理的意见》，日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。
(二)认定小产权房买卖合同有效的理由
1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。
小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。
2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。
3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。
现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。
这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位;而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。
4、从《中华人民共和国》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。
三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法
对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。
(一)从历史的角度来看小产权房问题
小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。
不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。
(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房
《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。
(三)订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。
(四)只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。
《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。
综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 小产权房屋买卖合同注意事项一、怎样确定房屋产权?
(一)房屋权属必须依法实行登记，方能获得产权。房地产权属登记制度是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权(占有、使用、收益及处分的权利)以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋它项权利进行登记，并依法确认房屋归属关系的行为。因此，“登记”是房地产成为商品进入流通领域后而进行交易的一个必经环节，也是房屋的一个重要法律依据;
(二)只有开发商申请房屋初始登记，领取了《房屋所有权证》，购房人才能申请办理转移登记，领取个人《房屋所有权证》。对商品房买卖而言，开发商应当在新建房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关，申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证，并应提交用地证明文件或者土地使用许可证、规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其它有关的证明文件。
只有当开发商在初始登记后，并取得新建商品房《房屋所有权证》后，购房人才能申请房屋权属转移登记。所以，没有商品房的初始登记，即开发商申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证;
(三)必须到房地产行政管理部门办理登记，方能领取房地产权证。《》第60条规定：“由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”其他任何单位和个人都无权颁发;
(四)购房人应持房地产开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理部门所属的房地产交易所或房地产市场办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。所以，买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权，才能受国家法律的保护。
二、办理产权登记的程序有哪些?
购房者在办理商品房产权证时，一般按照下列程序进行：
(一)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续;
(二)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图、平面图，并领取收据;
(三)交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用;
(四)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》。
以上就是怎样确定房屋产权的相关内容，购房者一定要知道在我国实行的房屋权属登记确认制度，无论您是购买了新房还是二手房还是通过继承或者受赠得到的房屋，一定要办理房产登记，这样房屋才真正的属于您。
　　附件一：房屋平面图
　　附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
　　附件三：装饰、设备标准
　　1．外墙：
　　2．内墙：
　　3．顶棚：
　　4．地面：
　　5．门窗：
　　6．厨房：
　　7．卫生间：
　　8．阳台：
　　9．电梯：
　　10．其他：
　　附件四：合同补充协议
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