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从一例房屋租赁合同纠纷谈合同解除中的法律风险及防范作者：管理员&&来源：君合律师&&浏览：568次&&更新：四川君合律师事务所郑书宏律师团队 刘艳律师
一、案件基本情况
2007年6月，A公司与魏某签订《房屋租赁合同》，就A公司承租魏某位于成都市某处商业用房进行约定，租赁期限自2007年7月1日起5年，租金单价80元/O，租金每年递增5元/O，支付方式为半年支付一次（半年到期前10天内一次性支付下半年租金），魏某收款前三天须给A公司提供有效发票。租赁合同在A公司交纳10万元履约保证金后生效。2008年1月1日，双方签订《补充协议》，约定租金从2009年7月1日起在80元单价基础上递增5元，从2008年1月1日起魏某出租房屋产生的税金由双方各承担一半，魏某出租房屋须向A公司出具由武侯区地税局开具的房屋租赁发票由A公司，并由A公司代扣代缴。
在履约过程中，由于房屋租赁发票延迟开具的原因，A公司未能在2010年6月30日前按期支付2010年7月1日至2010年12月31日的半年期租金。2010年8月13日，魏某发函至A公司，以逾期支付租金为由要求解除合同并清场。A公司于2010年8月17日回函，明确表示要求继续履行合同，并于当日将欠付租金打入魏某账户。
2010年8月20日，魏某以A公司违约为由起诉至法院，要求A公司腾退房屋、支付违约金元，按同地段市场租金150元/O计算实际使用房屋天数的租金。诉讼中，A公司向法院提出管辖权异议，后被驳回，A公司上诉至中院，中院维持原裁定。
另，A公司已于2010年12月6日向魏某支付2011年上半年度租金。
二、本案法律问题分析
1、A公司是否违约？如违约，应承担何种违约责任？
（1）根据《房屋租赁合同》以及补充协议约定，A公司应在提前10天一次性支付下半年租金，A公司于2010年8月17日支付2010年下半年租金，从支付期限上来看，确属逾期支付租金，当属违约。
（2）A公司逾期支付租金的原因可否归责于原告或第三方？
根据《房屋租赁合同》第五条第2.3款&甲方收款前三天须给乙方提供有效的发票&以及补充协议第六条1.1款&甲方对所出租的房屋须出具由武侯区地方税务局所开具的房屋租赁发票，并由乙方代扣代缴&的约定，A公司与原告并未将&原告开具房屋租赁发票系A公司支付租金的必要条件&在合同中予以约定。因此，A公司不能以未取得发票才造成逾期付款为由进行抗辩，逾期支付租金的原因不能归责于原告或第三方。
《中华人民共和国发票管理办法》第二十条及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条规定，发票具有结算功能，并不是当然的支付凭证。我国法律对&出租人开具租金发票系承租人支付租金的前提条件&并无强制性规定，且本案中，A公司与原告并未将&原告开具房屋租赁发票系A公司支付租金的必要条件&在合同中予以约定。原告没有开具收据或发票并不会产生A公司积极、主动履行合同义务的障碍。根据合同相对方权利义务对等的原则，A公司作为承租人依据租赁合同取得铺位使用权，同时应当支付合理的对价，即按照合同约定履行支付租金的义务。因此A公司拒付租金的抗辩只能适用于原告没有按照合同约定提供铺位使用权的情形，而不能以原告未开具发票而拒付租金。且由于补充协议中约定由A公司代扣代缴房屋租赁税费，如果以此点来抗辩，反而对A公司不利。
综上，A公司于2010年8月17日支付租金的行为，已构成违约。
（3）根据《租赁合同》第九条第3.4条&逾期未缴纳按约定应当向甲方交纳的各项费用，已经给甲方方造成严重损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。&以及第十二条第1.3条&租赁期间乙方未按时交纳，拖欠甲方房租及相关水电费、物管费等，甲方有权终止合同，乙方应按照当年总租金的20%向甲方支付违约金（约12万）。&同时，第十二条第2款约定&乙方逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的0.1%支付违约金（约每天49元）。&
由于租赁合同对于合同解除权、违约金前后约定不一致，从条款的先后顺序来看，一般以后约定的内容为准。所以，本案原告以A公司逾期付款为由要求A公司承担违约责任，应以后约定的合同内容为准。
2、原告于2010年8月13日发送的解除合同的通知是否代表双方合同已经解除？
根据《合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。2010年8月13日，魏某向A公司发送了解除房屋租赁合同及补充协议的通知，A公司收到后于2010年8月17日向其发送回函。但这并不意味着魏某与A公司之间的房屋租赁合同及补充协议就当然解除。
最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，&当事人对合同法第九十六条（一方行使约定解除权、法定解除权）、第九十九条（抵销权）规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。&根据上述规定，本案中，由于租赁合同对出租人行使合同解除权未规定异议期限，因此，在收到其发出的解除合同通知后，A公司可在3个月内向法院起诉，要求确认解除合同通知的效力。但从A公司提供的材料来看，2010年8月17日A公司只是针对解除合同的通知作出有异议且不同意解除合同的回函，但并未在3个月内向法院起诉，因此，A公司已经丧失对该解除通知的法律救济途径。
综上，原告发出的解除合同通知已经生效，A公司与其之间的租赁合同及补充协议已经解除。
本案中，由于A公司未在法定期限内对魏某作出的解除合同通知提起诉讼，导致解除合同的通知生效，并试图以主动履行下一期租金的行为保住合同效力。殊不知这一行为不仅未保住合同效力，反而让魏某提前拿到&违约赔偿&。
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房屋租赁合同纠纷激增原因及对策
&&&房屋租赁合同的正常履行，直接关系到出租人和承租人的切身利益，在经济活动极度发达的当今社会，稳定的房屋租赁市场不仅需要完备的法律，也需要政府的调解监管和租赁双方合理合法的行使权利、履行义务，共同促进房屋租赁市场和谐稳定发展。
&&2015年至2017年，内蒙古自治区额尔古纳市人民法院受理租赁合同纠纷案件数分别为9件、17件、29件，2018年仅1至4月，该类案件收案已达41件，收案数呈现逐年大幅增长趋势。而此类纠纷中涉房屋租赁的案件近三年均占总收案数50%以上，自2016年以来涉宾馆租赁合同纠纷的案件增长最为迅速。
&&结合当地经济发展情况及审判工作实际情况，该院分析房屋租赁合同纠纷案件数量激增主要有以下三方面原因：
&&经济因素。近年来额尔古纳市认真贯彻全域旅游发展理念，旅游产业发展较好，经营宾馆业利润空间较大，对宾馆业的投资人越来越多。又由于2016年以来修建道路、天气干旱等因素影响，宾馆住宿费收费标准大大降低，宾馆业经营越来越困难，租赁人经营过程中营利数额减少，由此产生了大量租赁合同纠纷，其中涉及宾馆类的房屋租赁占50%以上，诉讼请求以解除合同或请求给付租金的占绝大多数。
&&宾馆业准入未进行合理管控。因额尔古纳市是一个较小的边境小城，能容纳的旅游人数应有一个较准确的预估，而由于经济利益的驱使，宾馆数量突增。商人为追求利润而盲目投资，未对市场进行一个理性判断，致使供过于求，投资人经营过程只有少量利润或无利可图时，租金不能及时缴纳，或找出各种理由要求解除合同，纠纷亦会出现激增现象。
&&诚信原则缺失。双方当事人签订租赁合同时因不懂法律，对解除租赁合同的条件约定不明确，而事后随意要求解除合同或不按约定给付租金，均是诚信原则缺失的表现。此亦为此类纠纷大量增长的原因之一。
&&为此，该院对审理此类纠纷建议如下：
&&一是及时向相关部门提出司法建议，对宾馆行业市场进行有效的数量监管，以防止盲目投资给当地经济社会带来不稳定因素。
&&二是审理诉求为解除合同纠纷时，注重及时理清双方真实诉求，找到最有效的解决纠纷的办法，如确为无法履行的合同，迅速及时组织双方进行物品交接，将房屋再行出租，以防扩大损失。
&&三是法院审理具体案件时，应加强普法教育，指导当事人在签订合同时应注意的问题，并严格依法维护守约方的权利，以此更好促进大众对诚信原则的遵守。
文章出处：中国法院网&&&&
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上海市黄浦区人民法院
(2016)沪0101民初633号
民事&合同、无因管理、不当得利纠纷&合同纠纷&租赁合同纠纷&房屋租赁合同纠纷
上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)沪0101民初633号
原告(反诉被告)
：上海金佳金融信息服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王永佳，董事长。
委托诉讼代理人：金天来，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：蔡正华，北京大成(上海)律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海德律风置业有限公司，住所地上海市。 法定代表人：江永兴，总经理。
委托诉讼代理人：吴俍君，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　上海金佳金融信息服务有限公司(下称金佳公司)与上海德律风置业有限公司(下称德律风公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，于3月30日受理反诉。本院依法先适用简易程序，后转入普通程序，公开开庭进行了审理。金佳公司委托诉讼代理人金天来和蔡正华、德律风公司委托诉讼代理人吴俍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　金佳公司向本院提出诉讼请求：德律风公司退还押金560,526元和2015年6月25日至同年9月30日的租金503,491.20元、支付违约金472,023元。事实和理由：2015年3月30日，双方签订上海市房屋租赁合同(下称租赁合同)，约定德律风公司向金佳公司承租上海市静安区北京西路XXX号XXX楼整层(面积为1,077.68㎡，下称涉案房屋)，租期自2015年3月16日至2016年4月15日；每月租金157,341元，支付方式为2015年3月20日前支付同年3月16日至同年6月30日租金550,693.5元，2015年7月1日至2016年4月15日按季度支付，每季度首月5日前支付472,023元；其中2016年3月16日至同年4月15日为免租期(仅免收租金,物业管理费按实支付)：合同总金额为1,888,092元。根据公安部消防局《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》(公消[2015]98号)，2015年5月1日开始执行新版《建筑设计防火规范》，其中关于防烟与排烟系统设置场所执行新版《建筑设计防火规范》(GB)，故涉案房屋是不符合消防要求的，从2015年5月1日开始，德律风公司花费近4个月都未能完成整改。静安区消防支队2015年6月24日的行政文书明确指出，相关房屋在再次检验合格后方可使用，违反规定的将会被追究法律责任。金佳公司若继续承租，存在巨大的安全隐患，根据房屋出租安全协议书2.7条，金佳公司有权解除合同，故于2015年9月17日按约发邮件通知德律风公司解除租赁合同，德律风公司于同年9月19日回复。住房与城乡规划部、公安部消防局等均以公告形式要求执行新版《建筑设计防火规范》，德律风公司作为一家上市公司、中国物业管理协会常务理事、上海物业管理行业协会副会长单位、中国物业管理综合实力百强企业，其作为行业的佼佼者应当知悉。德律风公司从一开始将涉案房屋出租给金佳公司时就知道存在安全隐患，不符合新版《建筑设计防火规范》，在新标准执行之后未立即整改，在金佳公司给予的宽展期内亦未完成消防整改。依据合同法、消防法、城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释等规定，租赁房屋所在的整栋建筑物即国立大厦存在严重安全隐患，不符合使用标准，不能实现合同目的，因此，金佳公司解除合同，并要求追究德律风公司的违约责任。
　　德律风公司辩称并反诉称，不同意金佳公司的诉请，并提出反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同于2015年10月30日解除，2、金佳公司支付2015年10月租金157,341元、物业管理费29,501元及同年9月电费1,321.25元、10月电费126元，合计188,289.25元，3、金佳公司赔偿财产损毁及维修损失28,720元。事实和理由：涉案房屋系上海电信实业集团的产权房，德律风公司负责代管。2015年3月30日，双方签订租赁合同，约定德律风公司向金佳公司承租涉案房屋，每月租金157,341元。金佳公司承租房屋后，于2015年4月24日完成装修并进行消防备案登记，同年6月24日消防部门出具验收意见书，整体意见为消防验收不合格。消防验收不合格的原因一方面系同年5月1日消防验收标准的提升，另一方面系由于金佳公司自身过错所导致，德律风公司并无过错。后德律风公司配合法律的实施，积极实施消防通风改造项目。因该项目的实施不仅针对涉案房屋，还需针对整栋大楼进行，大楼每一层均需预留通风管道并采购大排量的风机进行系统改造。另外，德律风公司的改造亦需得到业主单位的批准，并依照国家法律规定进行改造招标采购和施工，施工无需原告配合，不影响原告使用涉案房屋。该改造项目于同年10月20日完工。消防工程公司于同年10月28日请求金佳公司对改造项目签字确认，遭拒。同年10月30日，金佳公司搬离涉案房屋。金佳公司承租涉案房屋期间一直正常使用房屋进行办公，并未因消防原因(包括其自身的消防过错整改问题)遭到本市静安区消防支队的行政处罚。至德律风公司2015年10月20日改造完毕为止，静安区消防支队未针对全区任何一栋因本次消防验收标准提升而需改造的大楼进行行政处罚。德律风公司认为，在金佳公司承租涉案房屋时和提交二次装修消防验收报告时，涉案房屋符合消防安全法律规定，后法律变更导致消防验收标准提升，系不可抗力因素，德律风公司对此没有过错，后亦积极对大楼进行改造；金佳公司消防验收未通过审核的部分原因系其自身过错导致，且其在搬离之前一直正常使用涉案房屋，未导致其租赁合同目的不能实现，其恶意单方面解除合同的行为无事实和法律依据，德律风公司不予认可。因金佳公司的违约行为，导致合同不能继续履行而事实解除，故应以其实际搬离的日期即2015年10月30日为合同解除日。截止该日，金佳公司尚欠付9月电费1,321.25元、10月电费126元、10月租金157,341元和物业管理费29,501元。金佳公司在搬离时恶意损毁涉案房屋的部分设施，包括：1、损毁吊顶5块(80元/㎡，损毁面积1.5㎡，合计120元)；2、损毁高档不锈钢台盆一个(3,500元)；3、损毁地插30个(50元/个，合计1,500元)，损毁弱电线路500米左右(5,000元)。4、工费：损毁合计需要人力采购、运输、维修成本3万元。
　　金佳公司对德律风公司的反诉辩称，不同意德律风公司的反诉请求，理由同本诉。
　　经审理查明，涉案房屋系上海电信实业(集团)有限公司(下称电信公司)的产权房，德律风公司受委托出租。
　　涉案房屋所在大楼即国立大厦于2000年7月25日取得消防验收合格的意见书。2014年、2015年，国立大厦消防设施检测合格。
　　2015年3月16日，德律风公司和金佳公司签订租赁合同，约定：德律风公司向金佳公司承租涉案房屋，2015年3月16日前交房，租期自2015年3月16日至2016年4月15日；每日每平方米租金4.8元，每月租金157,341元，2015年3月20日前支付同年3月16日至6月30日的租金550,693.5元，2015年7月1日至2016年4月15日按季度支付，每季度首月5日前支付472,023元，其中2016年3月16日至同年4月15日为免租期(仅免收租金，物业管理费按实支付)；金佳公司应支付相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金560,526元，租赁关系终止时，该款除用以抵充合同约定由金佳公司承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由金佳公司承担，物业管理费0.9元/日/㎡，其余费用每季按实结算，支付方式和时间与租金一致；9-2条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(二)德律风公司交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现合同目的的，或房屋存在缺陷、危及金佳公司安全的；(六)金佳公司逾期不支付租金累计超过一个月的；10-6条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，金佳公司中途擅自退租的，应按提前退租天数的三倍支付违约金，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿，德律风公司可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由金佳公司另行支付。
　　双方另签署房屋出租安全协议书(未记载签约时间)，约定：二、1、德律风公司应认真执行安全生产法、消防法、机关、团体、企事业单位消防安全管理规定及上海市安全生产条例等国家、市府和上级主管部门颁发的有关安全生产、消防、治安工作的法律、法规，以及本公司相关安全工作的管理规定及要求；2、德律风公司依照国家有关法律法规与金佳公司签订租赁合同并订立本协议书；4、德律风公司出租房屋内的附属设施、安全生产、消防设施设备(包括特种设备)等，经双方确认符合国家有关规定，处于安全可用状态；7、在承租期间，对国家有关安全监管部门检查发现非金佳公司原因造成的安全隐患，德律风公司应立即整改，违反此款，金佳公司有权解除租赁合同。三、4、金佳公司应在租赁合同生效前对租赁的房屋环境及相关设施设备的状况进行认定，租赁合同生效后，就表示金佳公司确认房屋设施处于安全状态；7、在承租期间，对国家有关安全监管部门检查发现因金佳公司原因造成的安全隐患，金佳公司应立即整改，违反此款，德律风公司有权解除租赁合同。
　　同年3月18日，金佳公司支付德律风公司押金560,526元。
　　同年4月24日，金佳公司向上海市静安区公安消防支队(下称静安消防支队)申报涉案房屋办公室内装修工程消防设计审核。5月13日，静安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书：同意该工程消防设计，另就设计方面和消防设施部分等提出意见。5月28日，金佳公司申请消防验收，提供材料中包括“6、消防设施检测合格证明文件复印件”。6月24日，静安消防支队出具建设工程消防验收意见书：“该建设工程不符合国家有关消防规范、地方标准和原审核要求，具体情况如下：一、未提供消防设施的检测报告，不符合《建设工程消防监督管理规定(119号令)》第二十一条规定。二、部分走道两侧的隔墙未隔至楼板底部，不符合《建筑设计防火规范》(GB)第6.2.4条规定。鉴于以上情况，该建设工程消防验收不合格。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，你单位申报消防验收改建工程经消防验收合格后方可投入使用，否则将承担一切法律责任，且我支队将依法进行处罚。”
　　之后，德律风公司向电信公司申请国立大厦消防排风系统改造，获批准，后电信公司进行改造招标采购和施工，至同年10月20日完成，后金佳公司拒绝再次申请消防验收。
　　同年4月27日，中华人民共和国公安部消防局发布《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》(公消[2015]98号)：新版《建筑设计防火规范》(GB)将于今年5月1日起实施，自新版规范实施之日起，新建、改建、扩建的建筑工程消防设计审核和消防验收，应执行新版规范。二、新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行，但鼓励建设、设计、施工及使用单位积极采用新版规范。三、鉴于新制订的《建筑防烟排烟系统技术规范》尚未批准发布，防烟排烟系统的设计与审核按照以下规定执行：防烟与排烟系统设置场所执行新版《建筑设计防火规范》(GB)，其他具体系统设计仍执行《建筑设计防火规范》(GB)及《高层民用建筑设计防火规范》(GB05版)的有关规定。
　　同年9月17日，金佳公司向德律风公司邮寄电子邮件，称：因德律风公司对国立大厦未取得消防验收合格证，存在安全隐患，不符合使用标准，不能实现合同目的，在金佳公司给予的几个月宽展期内仍未解决消防事宜，至今未能取得消防验收合格证，故通知解除双方签订的租赁合同，要求退还已付全部款项并赔偿装修费用、经济损失。
　　同年9月19日，德律风公司复函金佳公司，称：国立大厦于2000年消防验收合格；金佳公司装修消防验收未通过，系因今年5月消防验收标准的提升，消防排烟量不能达到新标准，德律风公司将于10月20日前完成该整改项目，并递交审批；金佳公司未因此受到行政处罚并导致不能正常办公，德律风公司不认可金佳公司以此事由解除租赁合同。
　　同年10月30日，金佳公司搬离涉案房屋。物业部在交割表上备注：门口不锈钢台盆需要复原，搬场时部分弱电线和地插拆除。
　　同年3月至10月，国立大厦人员出入登记簿上记载至涉案房屋金佳公司的人员姓名、事由及进出时间。
　　审理中，双方确认：金佳公司已付德律风公司三个月租金和物业管理费的租赁保证金560,526元、至2015年9月30日的租金、物业管理费(29,501元/月，0.9元/日/㎡)、2015年4月至8月的电费1,217.5元、1,368.75元、2,002.5元、1,730元、1,503.75元，同意支付2015年9月电费1,321.25元和10月电费126元。德律风公司确认于2016年9月19日将涉案房屋另租他人。
　　审理中，金佳公司提交其与案外人上海敞达投资管理有限公司(下称敞达公司)签订的房屋租赁合同，约定：金佳公司向敞达公司承租上海市闸北区洛川中路XXX号B栋701室，租期自2015年5月15日至2018年5月14日，以此证明涉案房屋消防验收不合格，未能实现租赁目的，金佳公司以向第三方租赁的方式满足自己的办公需求。鉴于该房屋的起租日位于金佳公司对涉案房屋的消防设计审核刚通过，处于装修期间，尚未申请消防验收审核，故本院不予采信该证据及证明目的。
　　以上事实，由金佳公司提供的租赁合同、补充(修改)协议、押金发票、房屋出租安全协议书、静安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证和审核意见书、建设工程消防验收申请受理凭证和意见书、电子邮件及解除通知书、德律风公司复函，德律风公司提供的上海市公安局建筑工程消防验收意见书、静安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证、解除房屋租赁通知书回复函、国立大厦退租房及设备交割表、房租单、电费单、委托物业服务合同、上海市建筑消防设施检测报告、建筑消防设施维修保养检测报告、房地产委托租赁合同、上海市房地产权证、会议记录、进度说明、上海技汇建筑安装有限公司情况说明和照片图纸以及当事人的庭审陈述等予以证明。
　　本院认为，德律风公司承租涉案房屋时，该房符合消防验收标准；2015年5月1日起颁布实施新版《建筑设计防火规范》，消防验收标准提升，涉案房屋所在国立大厦需进行消防排风排烟系统改造。金佳公司于同年6月24日的涉案房屋装修工程消防验收未通过，原因一是上述消防验收标准的提升，二是金佳公司装修的部分走道两侧的隔墙未隔至楼板底部。新的部门规章的实施属于不可抗力因素，德律风公司据此于同年6月底启动对涉案房屋所在国立大厦进行整改的进程，金佳公司未举证证明其因此影响房屋使用或德律风公司不合理拖延整改，故金佳公司以此为由解除合同，不符合法律规定和合同约定，因此其要求德律风公司退还已付租金、支付违约金的诉请，本院不予支持。
　　金佳公司未支付2015年10月1日至30日的租金和物业管理费，并于10月30日搬离涉案房屋，构成违约。因此，德律风公司要求确认双方签订的租赁合同于2015年10月30日解除的诉请，本院予以支持，金佳公司应支付2015年10月1日至30日的租金155,185.92元(4.8元/日/㎡&1,077.68㎡&30日)和物业管理费29,097.36元(0.9元/日/㎡&1,077.68㎡&30日)、同年9月电费1,321.25元和10月电费126元。德律风公司要求金佳公司赔偿财产损毁及维修损失，因未举证证明损毁的具体财物型号和数量，故本院不予支持。德律风公司主张金佳公司已付保证金作为违约金和损失赔偿而不予退还，因双方合同解除后，德律风公司负有防止损失扩大的义务，故本院以德律风公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定金佳公司已付保证金中的472,023元用于抵扣违约金，剩余保证金88,503元用于抵扣部分金佳公司欠付的租金、物业管理费、电费。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司要求被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司退还押金560,526元的诉讼请求，不予支持；
　　二、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司要求被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司退还2015年6月25日至同年9月30日的租金503,491.20元的诉讼请求，不予支持；
　　三、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司要求被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司支付违约金472,023元的诉讼请求，不予支持；
　　四、确认原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司与被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司就上海市北京西路XXX号XXX楼签订的上海市房屋租赁合同于2015年10月30日解除；
　　五、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司2015年10月1日至30日的租金155,185.92元和物业管理费29,097.36元、同年9月电费1,321.25元、10月电费126元，合计185,730.53元(与已付保证金中的88,503元抵扣后，上海金佳金融信息服务有限公司实际还应再支付97,227.53元)；
　　六、被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司要求原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司赔偿财产损毁及维修损失28,720元的诉请，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费18,624.36元，由原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司负担；反诉案件受理费2,317.57元，由原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司负担1,417.71元，由被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司负担899.86元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审　判　长： 茅德成
审　判　员： 张　宁
人民陪审员： 时　美
二Ｏ一七年二月十六日
书　记　员： 陈佩华
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