【独家】魔都房产代持标准操作手册，教你回避高风险！
我现在来说一下代持标准流程。
假设你有一套房子，你想新买一套，但是你没有钱。那你就把自己的房子走一遍买卖，问银行套出钱，然后买你房子的人和你没有直系亲属关系。你怎么防范他不卷走你的房子，所以要做一个对敲合同。
首先，你所有的代持合同都是无效的；其次，你多年的租赁合同也是无效的；你唯一有效的是在房产内设置抵押，让此房不能交易。但是这是远远不够的，你还必须把此房的债务关系和债务事实做实，说得简单点就是伪造证据，这个流程比较复杂，我现在来讲解一下：
首先做这个事情，最少需要三张身份证，三张以上银行卡。第一张身份证是代持人，第二张身份证是你本人，第三张身份证最好是和你无关的人的，随便谁。第一张银行卡，是带持人姓名银行卡，必须压卡。第二张银行卡，是你本人。第三及以后银行卡，不要和你是直系关系人就可以。
第一步，拿着第一张身份证去移动或电信办一张手机卡，并且压电话卡。
第二步，拿第一张身份证和办的手机卡，办理第一张银行卡，并且联系方式设为第一张电话卡号码。
第三步，拿着第三张或以上身份证，去办理电话卡。
第四步，拿着第三张身份证或以上，带上办理的电话卡，去办理第三张银行卡。
第五步，带上代持人本人，第一第二张身份证，产证去交易中心敲抵押。
第六步，把钱从你本人的银行卡，也就是第二张银行卡，打入第一张银行卡，然后从第二张银行卡打入第三及以后银行卡，完成一个资金流。
第七步，让第三人提走现金交还给你。
整个流程完成，你不需要害怕带持人带着你的房子跑咯。
蓝总答疑：
Q1：最后房子出售的时候，需要再转账，解抵押吗？只要双方到房管局就可以把抵押去掉吗？就怕代持人去二抵，三抵。
A1：不需要，别忘了债权人是你。最稳妥的办法是，在买卖合同签约之前，走完我刚才说的流程，就是走完债务关系，再买卖合同。买卖合同，办贷款，批贷款，产证拿到，再去做抵押。这是最稳妥的，所以我叫你多压。假设你房子100万，贷款70万，你就敲120万。就是借贷关系120万。
补充：如果在买卖合同之前，就不能在产证上敲抵押了啊！
答：可以的。借贷关系公证下。
补充：先走流水，买卖结束后再用借贷关系敲抵押对吗？
答：对的。
Q2：第六步，把钱从你本人的银行卡，也就是第二张银行卡，打入第一张银行卡，然后从第二张银行卡打入第三及以后银行卡，完成一个资金流。
A2：就是把你借出去的钱再拿回来，而不是直接回到你账户，从第三人账户走一圈。
Q3: 这么复杂，为啥不去做抵押?
A4: 抵押,没有资金流可以抗辩的知道吗。所以一定要保证流水借款的金额大于房子的价格。
没有证据链的抵押是空的，要把抵押做实。就是房子就算不是我的了，那债务关系存在你还钱也行。
Q4：交易中心办理个人之间办理抵押是怎么操作？
A4：交易中心有个窗口的，你自己去，带着借条，公证一下最好，直接就能做，几秒钟的事情。
Q5：只要有借条和房产证就能现场办理了？抵押需要公司实体吗？还是私人之间就可以？必须要本人到场么，还是凭身份证、委托书就可以办？如果做公正的话就不需要做流水了对吧？
A5：是的，私人之间就可以，本人到场，流水一起公证。
Q6：别人会这样配合吗？
A6：不配合你，那你做什么代持？这一切做完，再代持。
Q7：以后到房管局更新抵押的时候，是把原有抵押取消掉，还是新增一个抵押？
A7：不需要，你只要有债务关系在就行，打官司你也不怕。抵押一个在就可以了。
Q8：如果他再找其他借钱，那债务不是要按比例分了？不抵押，直接起诉呢？最后拍卖分钱？
A8：那就是三抵，你觉得哪个会借？不是哦，是按照起诉时间，先后偿还。三抵没地方会做的。那是可以的。既然代持，一点风险也没有那是不可能的。不过这种能做出来，我也是蛮佩服的。就是你在有两笔抵押的情况下，做第三笔，我没见过。
Q9：如果产证上的私人抵押没销掉可以过户吗？
A9：不可以。有抵押在，就不能过户。
Q10：就是说存在这么个情况，代持人如果债务巨大，先起诉的债权人可以通过法院强制拍卖房产，就算你有产证上抵押，如果没有去法院起诉，拍卖房产的钱也没机会拿到对吗？
A10：分资不抵债、资可抵债，两种情况。资不抵债，就没办法，如果是后者情况，债务剥离是一点点做的，你如果是抵押，就是抵押这个钱。
记住，所有的代持，就算亲戚，不要用金钱去衡量人性。卡和手机，都在你手上，网上银行办好，密码器留着，只要他们对银行卡做过任何动作，你办的手机都能第一时间知道。记住抵押可以敲一次，债务关系必须随着房产的涨幅，时常更新。比如你的房子从100万涨到500万了，那你就要更新债务关系。有条件的话，你房子多少钱就做多少钱，你要做实的是债务关系。借条的金额部分空白，他的卡在你这里，倒进去倒出来，你自己说了算又不需要它配合。
各位千万记住，房产代持，一切的协议都是无效的，只有债务关系是有效的，所有的合同都是防君子不防小人的。千万记住，小心驶得万年船。虽然麻烦，但是这么搞，房子和钱你至少拿一样。
一句话，关键就是坐实你们之间债务关系的证据链。
全委：阉割收款权常用，公证有四种方法。要有资金流，否则可抗辩。
群友：最好的代持是让女的生下你自己的小孩，裸照有什么用，再狠点的生下来后，她后期没办法再怀孕。
经典失败案例：两个人去交易中心，敲一笔抵押，然后就代持了。这个人把贷票和房票都借给了A！这个房子呢，大概是五百多万，他们敲的抵押七百多万。然后最后这个B，这个B就打官司，要取消这个东西。要取消当中的一个抵押！什么理由呢？就是说他在喝酒的时候和他打赌，说打输了以后就敲个抵押就抵押着玩的。然后法官就问A，你是怎么回事，A说我找他代持的什么乱七八糟的，然后，就说他借我钱，然后法官就问A！你这个钱借给他的转账记录有吧？凭证有吧？然后拿不出来。然后法官就判这个抵押无效，撤除抵押！这种事情很多的。
代持是有风险的，怎么降低风险，就是坐实你和他之间的债务关系证据链，做戏做全套，你要做代持只能这样，没有办法的。
欢迎加入水库高端房产微信群
魔都房房房覆盖上海数万房产用户，承诺对用户100%老实；专注高端房产用户，分享接地气的房产投资、一手楼盘私人订房、笋盘秒杀等技术交流。
水库A8房房房群（入群需验资）
水库最大A8群，入群需严格验证净资产达到一千万，不限于房产。已近千人，一个有底线的爱房团，尊重女性，尊重欧神。加微信xmshaoshui 为好友验资。入群注明：A8
以下群加微信moduff 为好友，拉你入群！
魔都地主房产群
水库最高端的上海房产群体。提供买房资格技巧、贷款疑难、笋盘秒杀、一手房等交流；选房高手云集，已有数千上海居民在内。入群注明：上海
魔都一手楼盘渠道群
上海最大的一手楼盘购买渠道群，交流当前开盘信息、库存房、提前预定房、内部保留房渠道，购买技巧、贷款包装等一系列私人购房服务分享。入群注明：一手。
魔都笋盘爆款群
提供市场价8折以下的特笋盘秒杀，包括欧神推荐的老破大、动迁房、一手楼盘工抵盘，资产处置房，法拍房等！价格爆低，不可多得。入群注明：笋盘
水库欧神地主群
目前最大的水库欧神文集学习群，数千个水库欧神粉丝入内，水库大神云集，尊重原创，跟随欧神的发文节奏，相互学习。入群注明：欧神
海外移民渠道讨论群
讨论海外移民、永居、签证、留学、赴加生子和外劳、外籍护照办理业务。群内由专家执牌对接加拿大和澳洲移民项目。入群注明：移民
上海户口办理交流群
成为新上海人。上海户口办理通道交流。入群注明：户口
上海信贷包装群
交流信用卡，贷款包装，二套包装首套，二次抵押等技巧；入群注明：贷款
蓝总地主房产群
谜一样的上海男人，十年多屹立在宽带山，土匪气爆露的蓝总。张扬犀利，他显摆夸张，他总是发帖鄙视屌丝，他从来用炫富贴图刺激网友。有蓝总的地方就有江湖。入群注明：蓝总
Rose阿姨万宝全书分答群
男欧神女阿姨。SPI最早创建核心成员团之一，上海最早房产投资实践女神，上海学区教育社会专家。入群注明：Rose
北京-深圳-广州-杭州-重庆-郑州共6个大城市房房房群
大城市才有房产。目前开通了北京群、深圳群、广州群、杭州群、重庆群、郑州群等6大城市房产讨论群！入群注明：所在城市
海外房房房投资群
支持中国一路一带，杀向全宇宙。讨论全球发达国家房产投资、移民、留学、开公司、生子等；进群后要求说一句外国语种验证。入群注明：海外
魔都投资理财群
A 股、港股、美股和衍生品等市场交流。多样化期货、外汇、权益类产品交流。理财产品、债券、一级市场机会分享。入群注明：理财
进群关注公众号：
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点2017超占的宅基地怎么处理？这8种情况农民将失去宅基地！2017超占的宅基地怎么处理？这8种情况农民将失去宅基地！智飞微律百家号　　农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得，那么农村宅基地面积标准是多少?超占的宅基地该怎么处理呢?　　　　一、农村宅基地面积标准是多少?　　根据《土地管理法》的相关规定：、农村宅基地用地标准：占用农用地每处不超过200平方米(0.30亩)，占用建设用地和未利用地每处不超过233平方米(0.35亩)。每增加一个人可以增加20平方米，不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。　　二、超占宅基怎么办?　　宅基地超占，既有历史原因又有现实原因，既有主观原因又有客观的原因，既有村民的过错又有管理部门的责任。对那些不符合土地利用总体规划和村庄集镇规划的宅基地超面积部分，或超过省(自治区、直辖市)规定标准的宅基地超占部分，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积数，按照纳税流程进行纳税。　　三、会失去宅基地的八种情况　　1、农民在农田上建房，而未经城建规划局的许可的属于违章建筑。　　2、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的。　　3、家庭成员又组建了新的家庭，另申请了别的宅基地。　　4、除继承和分居立户外，农户一户宅基地超过一处以上的。　　5、申请宅基地建房的时候没有登记的家庭成员。　　6、将户口迁走的人，已经不是本村的成员。　　7、因拆迁或原住宅依法被征收，已依法进行统一安置或补偿的。　　8、村集体以外的人员(如城镇居民)购买的本村宅基地或建房，在确权时，合同当属无效。　　四、无法再次申请宅基地的四种情况　　1、以前是农村户口，但是之后户口转成了城镇户口后，这类人虽然还在农村生活，但是无法在村里申请宅基地。　　2、虽然是农村户口，但是外嫁之后并不属于村集体的成员。这类人也无法在原村申请宅基地，外嫁到另一个村集体后，只能在所属村集体中申请宅基地。　　3、农村居民，将自己原先的土地转租或者出手了，最后由于各种原因丧失了土地所有权，如果再次去申请宅基地也无法通过。　　4、农村宅基地，必须按照一户一宅的原则确定。如果一户多宅的农民，想要再次申请宅基地，也不会通过。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。智飞微律百家号最近更新：简介:传播法律知识，让人人尊享法律作者最新文章相关文章一套房子毁了四个家庭 代持买房不注意这些就惨了
前段时间有一个帖子火了，并且引发了极大的争议，主要关于“借名买房”而一套房子毁了四个家庭引发热议下面房联网的小编就给大家总结了一下，买房需要注意什么，希望能够给一些想要买房作为刚需或者投资的购房者一些帮助。
故事的陈述：
关于“借名义买房”的热议，这个故事就发生在深圳，故事的主要内容是说因为政策的原因无力承担高额的首付款，所以迫不得已借用亲戚的名义来买房，结果最为信任的人却在外欠债总额近500万，无力偿还，最终的结果就是在3个月之内如果不能偿还先前的198万银行贷款，自己用姐夫名义买的房子就会被查封拍卖，而主人公也因为决策的失误，愧对丈夫而选择离婚，辛苦打拼的一切化为乌有。
案件分析，我们需要注意：
一、依据物权法的规定，首先推定登记产权人为房产的物权权利人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利，实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。
主要有：登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。
二、发生上述的情况，实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时，诉讼前提是实际产权人必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼，还有诉讼的内容是提起合同之诉，要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。
实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属，不提让对方配合过户这一诉求，导致判决生效后还是无法执行。
三、代持关系一定要有具体明确书面协议，写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的，写明购买房产的购房款都是甲出资的，写明房产是甲用乙的名义购买，房产的所有权益均有甲方承受。在有书面的代持约定和相关的出资凭据，在甲方取得购房资格后，通过诉讼方式收回房产问题不是很大。
需要注意的是需要由被借名人夫妻双方签字确认，最大限度的避免出现纠纷。实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件(购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人)，保留出资转账凭据，不要用现金、微信、支付宝，也不要再通过其他人转账支付，就实际产权人的账户转出去。
在有书面代持约定的情况下，实际产权人是不是一直占有使用房产，只是辅助审查，在没有明确具体的书面约定时，实际占用使用问题往往成为判断物权实际所有人的关键因素。
四、对于代持人也就是被借名人而言，答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊，对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识，避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题，还要对代持关系维持的时间做出约定，不然实际产权人就是不出售，赖着你的名额，你还真没有法律救济途径。
现在的现实情况是每个人首付三成的贷款机会只有一次，你要考虑到你把你的这个优惠权利让给他人了，你以后买房如何办，这一点尤其需要考虑清楚，特别是免费代持的。
所以，由他人代持房屋，虽然可以在某些情况下得到便利(如规避**、限贷)，但也存在较大的风险，这种风险是固有，无法完全规避，只能尽量降低，可以采取如下方式：
尽量降低代持人恶意处分房屋的风险;
选择经济条件较好，且有固定工作和有稳定收入来源的人，尽量降低代持人因未能偿还借款而被执行名下财产的风险;
与代持人签订代持协议或委托购房合同，明确代持的事实，并约定高额的违约金;
自己保存购房合同、票据、房产证原件;
定期查询到房管局查询房产信息;
所以购房时一件大事，我们不能因为贪图方便或者其他原因就把这么大的事依托在别人身上借他人名义购买房屋，房屋登记在代持人名下，存在有较大的风险。如果对于代持购房需要注意什么还有疑问的话可以到房联网来进行咨询。
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
九江房联网，专业的九江房产信息网，提供九江楼盘打折、二手房信息。
九江二手房信息，真房源、真价格，打造九江房地产网络购房平台。
今日搜狐热点东莞作为一个快速发展过程中的城市，土地越来越成为稀缺资源。随着东莞房价的进一步上涨，土地及房产的交易越来越频繁，宅基地等集体土地性质的交易也是普遍存在。那么，东莞房产交易过程中应注意哪些问题呢？
按照《》及《物权法》的相关规定，集体土地的使用权是严格限制流转的，但是东莞作为一个快速发展的城市，的资源相关有限，而且价格高企。因此集体土地的流转虽然被严格限制，但是在民间集体的流转却真实的大量存在。目前在东莞法院的审判与执行中，对于集体土地的处理，各个法院都存在不同的意见及处理方式，现结合过去几年当中处理宅基地等集体土地转让过程中存在的问题，谈谈个人的一点经验总结：
第一、非本村人之间的转让合同属无效合同
虽然《法》及《物权法》没有具体的哪一条法条规定，非同村人之间的宅基地使用权的转让属无效合同，但是根据《土地管理法》及《物权法》的相关规定，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，因此可以推导出非本集体成员就无法享有宅基地使用权，因此非本集体成员之间的宅基地使用权转让合同属无效合同。一旦交易一方诉讼至法院，主张合同无效，要求各自返还土地使用权及款项，法院极有可能判决合同无效，要求各自返还。
当然，非本村人之间签订的宅基地使用权合同存在无效的情况，但在绝大多数情况下，交易双方都会基于诚实守信的原因，一方拿了钱，一方拿了地之后都会相安无事。出现有一方主张合同无效的情况相对少数，因此作为律师，如果购买方在意识到有风险时，仍要进行交易，就要充分的考虑出售方的信用程度，在衡量之后，仍觉得收益大于风险，可根据个人的意愿进行决定。
如果购买方在实际控制集体土地使用权后，为进一步能够保障自己的权益，最好的方式是到相关部门去申请报建或办证，如果能够办出相关的的前提下，那么购买方的权益就能得到切确的保障。因为按照《物权法》的规定，不动产的产权已实际登记为准，既然该土地或物业能够登记在购买方名下就属产权清晰，无疑也就不存在合同无效的风险了。当然能不能办出相应的产权证，我只能说就要看个人的努力以及运气了。
第二、为避免合同无效的风险，可找同村人进行代持
既然法律已经限制宅基地使用权在非本村人之间的流转，如果购买方执意想要获得该土地使用权，那么退而求之的办法是找同村人进行代持。当然同村人之间的代持是不是就不存在任何问题了呢？这谁也不敢保证，如果实际购买人与代持人之间发生了矛盾，或者是代持人发生了意外身亡的情况，双方僵持不下的情况下，风险同样存在。当然既然实际购买人既然愿意找人代持，相信其对代持人享有充分的信任，如果缺乏相应的信任，那么任何事情也无从操作。
第三、在转让协议上加盖该土地所在的集体村委或经济联合社的公章，已示同意该转让行为
按照《土地管理法》及《物权法》的规定，集体土地的归集体所有，因此不管转让合同是否有效，在转让的过程中征得集体的同意还是有相当的必要性。举个简单的例子，在法院执行中或者在拆迁补偿中，对于无具体产权登记的集体土地及房产，法院想要进行查封首先第一步先要向村集体核实具体情况，如果该转让征得了集体的同意及进行了备案，村集体的回复会说目前该土地及房产的具体权益人是谁，也就从很大层面上避免了被查封的风险。按照目前东莞法院的基本做法，一旦法院在村集体了解到该土地和物业已经转让的情况下，再进行查封的可能性就大大降低。
第四、签订转让合同后，以银行转账的方式交付转让款，并实际控制占有该土地及地上建筑物
目前在东莞法院内容对未登记的集体土地及房产的查封没有具体统一的做法。但本律师根据过往在东莞的三个基层法院的做法得出一个大概的操作模式。目前东莞基层法院在执行过程中，对于未有产权登记的集体土地及房产，如果该土地及房产在法院查封前，已经签订了转让协议，同时有银行转账，并且购买人已经实际控制占有的，法院基本不会再进行查封。以上所说只是东莞法院在实际执行中的基本做法，并没有相关的明文规定，因此并不代表达到了以上所说的条件后就万无一失了。但是出于避免法院怀疑虚假转让的情况，本律师建议购买人在决定购买时，一定要落实好合同、流水及实际占有的问题，尤其是实际控制占有问题。因为购买人如果没有实际控制占有该土地及物业，法院就极有可能怀疑该转让是虚假转让，被查封的可能性就大大增加。
以上四点是在过去几年中通过实际案例得出的个人的一些总结，并不具有权威的解释性，但还是具有一定的参考性，为了降低交易的风险，实施以上步骤还是有很大的必要性。宅基地等集体性质土地及房产的流转本身就是国家法律严格限制的，但是从商人的利益角度来看，投资永远是收益及风险并存的问题，在不触及刑法的前提下，剩余的无非就是收益和风险的考量。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:热门推荐：分享到：284人有用902人有用181人有用203人有用为进一步改善城市规划区内面貌和居民住房条件，建阳区政府印发了关于城市规划区内零星（危旧）房屋收储补偿国务委员兼外交部长王毅宣布，上海合作组织成员国元首理事会第十八次会议将于6月9日至10日在山东省青岛您访问的页面不见了！}