& 房产中介卖房时的惊天秘密 总有你不知道的
西装笔挺、皮鞋锃亮、不厌其烦地推销……这是房产中介经纪人通常给人的印象。虽然，我们常常在地铁口、马路边看到扎堆的房产中介，他们或是拿着广告板，或是在发宣传单……但是你造吗？这份看似普通的职业却是百万年薪的"多发地"！
这让辛辛苦苦攒了数年钱，仍然付不起首付的九哥情何以堪？但事实是，关于房产中介，我们不知道的真相和内幕还有许多……
1、房产中介在淡季的市场从这三个方面找到出路
由于中介公司赚钱主要通过收取中介服务费、评估费和按揭返点，所以地产中介即使在淡季也能努力找到盈利方法：
首先，售房淡了，就从租房下手；再者，商品房的买卖淡了，中介就会瞄准代理业务；最后，房屋交易淡了，中介又会忙于融资、抵押按揭、担保等业务，一般银行都有返点的,一般在千分之六到千分之十左右。
2、中介都喜欢"捡好听的说"
房产中介在介绍时，一般只会"捡好听的说"。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大，从而让买家只看到优点，而忽略缺点。
更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。比如房子明明朝向为西面，但中介却说成"可以欣赏落日余晖"。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值等等。通过这种变通的说法，让缺点变得不那么让人无法接受。
3、看房次序暗藏玄机
不少中介明知顾客需要什么样子的房子，但还是带他到多个小区去转，故意让其出现看房疲劳，最后再将最投合顾客心理的一套房子介绍给他，以提高成交率等。在实施这类迂回战术时，中介先摸清了顾客的心理价位，对看房次序作出很有针对性的安排，先带他看差房源，然后看非常好的，最后推荐一套价位差不多的，这样顾客一般都会接受。
4、对于"到手价"，买家要当心
所谓"到手价"，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。目前到手价形式非常普遍，几乎所有的挂牌价都是如此。如果约定的是"到手价"，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。
因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到房地产交易中心去了解一下。同时，为避免产生歧义，应当在合同中对"到手价"不包括哪些费用作明确限定，并详细写明，以免产生不必要的纠纷。
5、低价房源多为"钓鱼"，免佣金只是噱头
很多购房者都遭遇过这类情况：专门挑那些价格很实惠的房源，但到头来却发现总是扑空。在中介门店，业务员的答复都是千篇一律："不好意思，这套房子最近刚刚成交，我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐，我帮您找找别的房子。"接下来便是规定套路，留下电话、姓名，以及具体要求，然后再推荐房源……
还有中介故意把价格写得很低，了解到买方需要按揭后，再告诉对方必须付全款才能享受优惠价。此外，免佣金可能也只是噱头，置业顾问会在买卖方和成交金额中反复权衡。虽然某一方可能免了佣金，这笔钱最终都会通过交易金额等体现出来，因为中介就是靠提成吃饭的。
6、"吃差价"是惯用伎俩
业界曾有这样一句话，"半年不开张，开张吃半年"，说的就是房产中介通过"吃差价"的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。
吃差价主要有两种方式，其一是采用委托代理、抬价销售的方式，即尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。这种手法多存在于一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市。
7、为了让房东让价，挑刺房客部分是"托"
这是一种非常经典的砍价手法，并非中介独创，但已被他们"活用"。为了迫使房东让价，中介公司会组织一些"托"，比如公司的同事，或者亲戚朋友等，当着房东的面不停地挑刺，让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多，不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下，房主也会逐渐把价格降下来。
即使没有"托"来帮忙，房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。迫使房东降价除了能快速售出房源以赚取佣金和差价外，更能让市场交投活跃，即中介可以多做几单生意。
最后，专业人士建议购房者在和中介接触过程中要注意五件事情：（1）验明正身，看其工商执照、税务登记，以及是否有合法中介资格；（2）索要发票，一定程度上可检验中介公司是否正规，产生争议时还可作为证据；（3）谨防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王条款，对方针对条款作出明确解释时，要做好录音；（4）不要相信口头承诺；（5）保留一切证据，合同、发票、宣传广告、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至起诉至法院。
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地铁沿线,品牌地产,投资地产卖房时，中介是如何吃掉你的差价的？
首先感谢大家对我这个原创小小编的关注和支持，虽然出新较慢，基本一周一篇，但是每篇我都是非常用心的在写，而且我做公众号有个原则，就是有问必答，有求必应，不敢说准确无误，但力求竭尽所能。攻略三部曲发布之后，很多朋友发信息过来咨询，其中，有很多均问到了上海二手房置换必备终极攻略（二）中独家委托给中介返利的事，这个事情的本质其实就是中介吃差价，那么我这次就详细客观的陈述下这件事情的整个经过，供大家参考，避免今后吃亏上当。
看房遇蹊跷
2016年初的某天下午，我在一个小时之内陆续接到4个中介的电话，说的都是刚有一套性价比很高的房子出来了，在得知房子基本情况比较满意后，我答应了其中一个中介，找借口推掉了其他人，带我去看房的是2009年我买房成交中介的大姐，房子里接待我们的而是另外一个店的中介，当时我就觉得这个事有点蹊跷。看房过程中，大姐对我询问的房子情况大多不知情，只是听接待我们的男中介在介绍。
房子看完后，在我的仔细询问下，男中介开始细致介绍房子的情况：房子之前10年都在出租，上家70多岁，新产证刚办出来一周，原本旧产证上是老夫妻二人和儿子，但是妻子在弥留之际迷迷糊糊的留下遗书，把这套房产属于自己的40%份额留给了自己的妹妹，老头事后才得知此事，遂引起家庭矛盾，后老人为避免事态扩大，从妹妹那里买回了份额，才办理了新产证。由于产证中40%份额刚满一周，不满两年，要征收营业税，而且这套房屋不是老人唯一住房，还有全额个税，两项税费共约20万左右。由于这套房产影响了老人家的家庭和睦，所以老人急切的想要卖掉，远离这段伤心往事。听完这个故事，我心头一紧，常在河边走，哪能不湿鞋，碰到有故事的房子是考验买房人能力和运气的最大难题。但是房子很满意，挂牌价低于市场价40万，性价比又超高，实在不舍得放弃，而且，当时正处在房价暴涨的牛市中，好房子是不等人的，所以我决定出手。
看完回家的路上，我就电话给我刚卖掉房子正在交易的中介小弟，问他是否有这个房源，他说有，我还责备他，有好房子为啥没有第一时间通知我，难道生意不想做了。之后我和中介小弟约好晚7点去复看，跳过了下午带我首次看房的中介大姐，原因有二：一是大姐是夫妻老婆店，不够专业，房子本身还有复杂身世，而她根本不知道；二是找我正在卖房交易的中介，我更信任更有保障。
因为房子是要给父母住，晚上父亲看后很满意。当时，我就要求中介小弟，明天一早9点钟长宁房产交易中心开门，就去拉产调，我中午工作休息时间到中介门店查看，晚上面谈。第二天早上9点钟，我让父亲去小区里查看房屋采光和周边环境等情况。我上午收到中介小弟的全套产调照片，没问题后，中午利用2小时的休息时间，我去找到房屋隔壁邻居和小区门卫保安处了解房屋过往情况，在确定没有重大问题之后才离开，离开时再顺便查看了中午1点钟的日照采光。这些前期程序都走完之后，我电话中介小弟晚七点整约上家带产证身份证来中介面谈。
险象环生的谈判
晚上七点我带着银行卡和身份证来到店内，上家却没有来，来的是昨天首次看房时给我们介绍房屋情况的那男中介，他属于另外一家连锁中介。然后我、这位男中介、中介经理和小弟4个人展开了长达4个小时的谈判。男中介首先表明自己的身份为上家全权委托的独家代理人，并拿出了自己和上家签署的独家委托协议，说这套房屋的钥匙就在他手上，所有的看房谈价等全部由他一个人来操办，其他所有中介带看也要和他约，所以上家是不会现在出现的，要等到网签合同付首付那天才会到场。说实话，碰到这种情况，所有人心里都会不踏实。在那一瞬间，我脑中闪过很多种可能性：万一中介卷款逃跑呢？万一中介一房多卖呢？万一上家不承认中介谈判的价格呢？那时，我就感觉自己会不会是掉进了诈骗的圈套啊！强迫自己冷静后，我理理思绪，用自己的过往经验和小心谨慎，和他们三个人开始了艰苦的烧脑的谈判。此时，我已经悄悄的打开了手机的录音功能倒扣在桌子上。我先要求那个中介代理人从头一五一十的把房子的过往情况复述了一遍，并不时插话问问题求证，目的就是在没有上家在场的情况下，中介作为代理人，他的表述就是全权代表上家的，如果他在房屋的过往情况上存在故意隐瞒和欺诈行为，我可以用录音为自己留好证据。因为我只有到签合同时才能见到上家，付5万定金的时候只能凭这个中介代理的说辞来判断事实，而且，这套房屋还有40%份额是老人从小姨子那里购买来的遗产份额，这么复杂的事实很有可能隐藏着不为人知的真相，录音也是最好最有效的保护手段。
谈判开始，中介代理就开始表述房子如何便宜，房龄如何新，环境如何好。同样，作为老手，我开始挑毛病，找缺陷，谈房产新政，讲房价走势，简单几轮过招之后，大家都表现出一种诚心买卖的状态，而且，谁也无法忽悠到对方，因为都是懂行之人。房子的挂牌价本身是低于市场价40万左右的，但是还有额外的营业税和个税，上家要求下家承担所有税费。代理中介现场给我计算这两项税费，营业税是按照老人购买小姨子40%份额不满两年计算的，个税是按照全额计算的，共计约20万元。我本能的认为，这种算法是否合理，是否符合交易中心税务窗口的计算法则，其实根本不能相信，如果我现在承诺承担所有税费，万一过户时税务窗口要求缴纳50万的税，这个责任如何算呢。而且，如果加上税费，这个房价基本就没有太大竞争力了。因此，我坚持要求，税费各付，将可能的风险降到最低，我只可以承担2%的中介费。在我的据理力争下，代理中介让步了，同意去和上家商量，尽量说服上家同意。
然后，代理中介提出，如果他帮我说服上家来承担这20万的费税，就相当于帮我节省了20万，是否可以给他和这家成交中介好处费？此时，我感觉情况不一般，这与以往普通的房屋买卖不一样，似乎感觉到像是精心策划好的一个局。我随即表示，这样吧，如果他可以帮我说服上家税费各付，我愿意给在场的他们三个中介每人5000元红包。因为，我对整个板块的二手房市场非常熟悉，这个价格已经非常低了，如果还能够逃掉20万（或许更多）的税，那可是天上掉下的大馅饼啊。区区15000元真心不多，也算是激励他们三个了。此时，代理中介脸上露出了些许苦笑，但是似乎不是非常惊喜。
之后，代理中介开始了他的计划。他说，这个房子他帮上家老头打理了10多年，租客都是他找的，租金都是他收的的，房子的维修整理都是他负责，老人从来都没有来过。他小心谨慎的细心维护着与老人的这段合作关系，老人已经把他当成自己的孩子一样信任了，而且他每个月都会与老人一起喝点小酒联络感情。这次老人出售房屋也听取了他的意见。总之，老人对这个中介是极度的信任。即使在房屋刚挂牌的第二天就有其他中介获取了消息联系到老人，老人也是不予理睬，让他直接找这个代理中介。
正因为代理中介获得了这种超脱的信任，他才能有机会为所欲为。他提出，他可以帮我在我们已经谈好的价格基础上再往下谈，但是，谈下来的价钱是属于他的，前提条件就是，他帮我谈成税费各付。打个比方就是，如果我目前同意以100万购买，税费各付，但是代理中介说服上家以70万签合同，那么，这30万的差价我要返还给代理中介（为避免不必要的麻烦，此处不方便透露合同价）。此时，我的瞬间感觉就是，这个价格不可能还有下降空间，凭我这么多年的经验和对周边房价的精准把握，他们根本做不到，除非，除非，除非上家是个傻子！！！我这时才反应过来，为啥我刚才说给他们3个每人5000元红包，代理中介却表现的如此平静，而中介经理和小弟却像捡了便宜似的。原来代理中介还酝酿着这么周密的计划呢。我灵机一动，说不行，我的理由是，我之所以买这个房子就是因为挂牌价低，如果还要我承担税费，那么这房子就没有性价比了，我就不买了，现在反而用这个税费来当做筹码和我谈，我不同意。代理中介见我十分强硬，便主动提出刚才我承诺给他的5000元红包他不要，以此作为补偿。此时，我想既然他已经早有计划了，那么刚才向我要好处，我承诺给他们三个的15000元的红包就根本是在敲竹杠，这钱我得拿回来。于是我提出了我的意见：代理中介砍下去的差价3:7分账，我3他7，他不同意，他说以往都是全部归他的，他几年才能有这么一个独家客户，就是指望这个挣钱的，能拥有这样的独家客户是所有中介的梦想。最后，我们彼此妥协，以2:8分账成交。也就是说，他在我认可的这个购买价格基础上每砍下去10万，我得2万，他得8万，砍下去50万，我得10万，他得40万。我想这个可以接受，第一，我根本不相信他能再往下砍，因为现在这个价格已经是低价了；第二，最多也就砍下去3-5万，这个2:8分账他也分不到多少钱，而且我还能把那15000元挣回来。
原则谈完了，就是谈如何执行了。我当晚支付了5万意向金。中介写了5份定金协议书，从我认可的购买价开始往下，每减10万写一份，共写了5分，最低的一份协议成交价低于我实际购买价50万。代理中介会和上家从最低价谈起，根据上家老人的心里价位，最终签一个最低价。此时，他们提出，为确保他们自己的安全，一旦上家签署定金协议并收了5万定金后，我就要按照谈好的分账比例将全部金额直接转账至中介账户，然后，我才能拿到定金协议书。我心想，鬼知道你签没签啊，万一你没签成骗我钱呢，我转给你几十万，你跑掉了我找谁去啊，上家我都没有见过。我当然不可能答应。代理中介也有他的一套说辞，如果我直接拿到定金协议，就可以对我和他之前作出的分账计划不予认可，我只需要拿着上家签署的定金协议就可以了，就有法律效力了，因为这种分账计划是无法得到法律保障的。我认可他的这种顾虑，此时，我为了维护自身的利益，提出拿到定金协议时，我还没有见过上家本人，没有见过产证原件和身份证原件，我不可能提前支付那么多的分账金额，最多支付20%，等到签署合同当天再支付剩下的80%。最后，经过激烈的讨价还价，大家为了确保自身的利益，采取了折中的稳妥办法，就是私下签署个三方字据，将分账比例写清楚，将我支付分账金额的2个时间点写清楚，人手一份，有备无患。
勾心斗角的博弈
过了两天第三天晚上9点，我们全家在唱歌时，代理中介打来电话，上家老人定金协议签了，比我们的预定成交价低40万，也就是说，我从中得利8万，中介得利32万。那晚，我心情复杂到没心思唱歌。内心很矛盾，既为我买到超低价的房子开心，又觉得肥肉被人叼走一大块。仔细想想好像这个肥肉只是从我碗边路过，让我闻了闻味道，却根本不属于我。拿定金协议那天，我看到上家的亲笔签名后，才支付中介32×20%=6.4万元分账首期。然后，在我要求中介去将上家的产证原件押在中介保险箱时，上家却不同意，此时，我感觉很不好，我已经付出了5万定金和6.4万分账首期了，却连上家的人影和产证原件都没见到，这不合乎逻辑，是非常危险的。经过代理中介，交易中介和我的多次协商后，决定先在网签系统中网签，将该套房子信息和上下家信息填完保存，就相当于网签锁定了，别人就无法再对该套房子进行网签，详情可在参看（上海二手房置换必备终极攻略（三）），另外，为避免夜长梦多，约定两天之后就网签付首付。
网签付首付约定在第三天下午2点整。由于之前口头约定好，在见到上家老人本人之前，我需要在1点50分，将分账金额剩下的80%也就是25.6万提前转账给中介，代理中介才肯带老人2点整来与我见面。为了安全起见，我耍了点小聪明，故意晚到了30分钟，我想他们应该会在2点多些到，我2点30分到之后，应该可以看到上家本人并核实产证和身份证及签名，没问题再付钱。可是令我意外的是，代理中介居然也没有到，而是电话要求我先转账才带上家来见面。这时我只能做些必要的措施保护自己，偷偷打开手机录音，另外和交易中介经理谈，让他给我写了字据：如果我未能签署合同，我之前转账的分账金额必须2小时内退还给我，并加盖中介公章。这里我需要说明下，谈好的分账金额是我直接支付给交易门店的，之后他们再和那个代理中介分。其实，能让我做出此危险行动的不仅仅是字据和录音，还有多年的信任，因为这家中介门店我已经合作了2次，一次买一次卖，已经建立了彼此的基本的信任，至少我能确定他不会故意的坑我。在我转账后10分钟后，代理中介和上家老人如约而至，其实他们就在不远的另外一家店里等着我付款呢，不过老人对这些全然不知，全程都是蒙在鼓里的。看到老人的一刹那，我悬了这么多天的心终于放下了，从他的谈吐和面相基本可以判定他的人品。
之后的交易过程也并非一帆风顺，老人家虽然人品正直，但是过于传统，由于我卖掉房子的下家贷款放款慢了，我和他商量能否推迟3天付款，老人坚决不同意，还要和我解约，无奈之下，我只能跑去我卖房下家的贷款银行，找那个贷款员，盯住他加快进度，我把合同都拿过去给他看，告诉他我违约的话不仅房子买不了，还要赔偿100多万，好在银行小哥帮忙，和领导打招呼，办理了他自称是他们中行在长宁区的首次公积金商贷分开放款先例，商贷部分提前放款。真心感谢他的体谅！最后我赶在合同付款期限的最后一天支付了老人房款，真是虚惊一场。当然，我也不是那种让人牵着鼻子走的怂人，在我动之以情，晓之以理的煽情下，老人同意在过户交易完成的第二天就交房给我，比正常流程至少提前2个月。
整过买房过程走完回头看，的确有些惊心动魄，像在完成走钢丝表演。参与过程的四方：代理中介，交易中介，老人和我，除了老人全部有利可图，当然这不违法，亦与我无关，我只是合理合法的时刻维护自身的利益，只是我有幸了解了其中的内幕而已。代理中介靠出卖上家的信任赚取了巨额利润，上家还得感谢他体贴入微的全程服务。我觉得也可以这样认为：代理中介用10多年的周到服务换取了看似丰厚的回报，细想想10年也不算太丰厚吧，各取所需而已！
这次置换教会了我太多的东西，所有经验和技巧我都融合在攻略三部曲里了。但是最让我震惊的当然还是中介的吃差价，我总结下来，造成中介吃差价的原因主要有以下3点:
1、将房子独家委托给一家中介，你就失去了其他中介报价的机会，没有竞争就会有腐败。
2、挂牌前没有亲身去了解所在板块的市场价，单纯听信独家中介的一面之词。
3、没有参与与下家的面对面谈价，让中介在上下家之间人为建立了一种屏障，隔断了彼此的交流。
那么要避免被中介吃差价其实也不难，做到以下3点就可以了:
1、充分了解周边房价行情之后再挂牌。千万不要独家委托，多挂几家大中介，形成竞争。
2、作为卖房的上家，最好与下家面对面谈价，彼此的妥协让步都要了如指掌。
3、要避免没有面谈就直接签署中介拿来的定金协议，因为一旦签字，就具备了法律效力，而你却不知道在这之前都发生了什么。
以上其实是我的一个朋友的亲身经历（不是我本人，为了叙述方便而已），从他的故事中我们可以收获很多东西，也可以了解中介的赚钱窍门，看清这个社会的本质和人与人之间的关系，只有经历才能让人成长。当然不能说在置换过程中一定会出现意外或者危险，但是，夜路走多了，一定会有事情发生。希望大家能够积累经验，武装自己，不要害人，但求自保！和谐社会、法治社会是大家的目标，只是我们都还在路上！
本文来源：柯谈
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今日搜狐热点二手房交易怎么不被中介骗？做好这四步无需担心 - 房天下卖房知识
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二手房交易怎么不被中介骗？做好这四步无需担心
来源：房天下 浏览量（7633）
[摘要]当前社会上二手房中介公司良劳不齐，如果不慎委托了不正规的中介公司很可能使委托方受到损失。在这种情况下，买卖双方就要认真挑选一家放心、诚信的中介公司。这样的公司，有经验丰富的正规执业经纪人和良好的房款托管机制保障，可以大程度地降低房屋交易风险。
二手房房屋质量一目了然，价格比新房很多，物业费低廉，现房交易等等这些看得见的好处，使异常活跃。通过公司来寻找合适的房源对于买卖双方都省心，中介公司对二手房业务办理专业，能为买卖双方省去很多麻烦。而且中介公司能在这个过程中所起居间担保作用，站在公正的立场上，促进买卖双方交易的安全进行，保证双方的利益不受损害。那么，我们如何方法在二手房交易中不被中介骗呢？
1、找正规的中介公司
市场的火爆，使越来越多的企业和个人都想分一杯羹。如果只是随便的找一家中介公司相信不是很困难，但是要找到一家较高度、口碑较好的中介公司，恐怕就不是一件容易事了。对于买卖双方来说，找到一家放心中介很重要。一般要看看公司的营业执照和其经纪资质证书，确定它是否有房这项业务;还要看看公司的环境、公司的规模和公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的外部形象。
2、对于价钱要多做比对
不要以为每一家中介公司收取的服务费都是一样的，其实不然。一般来说，正规的中介公司收取的服务费价格较低，且明确规定只能收取成交金额的3.5%。其中2.5%由卖方支付，另外1%由买方支付。相比之下，不正规的中介公司收取的费用没有明码标价，一般是根据具体情况而定，所以完全有买方或卖方被中介公司当做冤大头、被狠宰的可能。
3、买卖双方好亲自见面
违规二手房中介公司，会利用买方与卖方没有时间当面谈具体事宜的机会，在房价上吃差价。所以，买卖双方要尽可能当面谈清房子的具体事宜，这样才能避免不必要的损失，真实地了解二手房的价格。
此外，有的中介公司为了促成买卖成功，单方面向买方保证房子的内部环境。如果信以为真，可能就要吃亏了。大多数的时候，中介公司的口头承诺都是不可信的。要想避免这种无形中的经济损失，买方就要在签订买方合同时留一个心眼，白纸黑字注明可靠。
4、小心中介公司用虚假房源招揽客人
为了招揽生意，部分中介公司仍然推出品种繁多的中低档理想房源。当真的有消费者在看到广告后上门咨询时，接待员通常都描绘房源供不应求的假象，然后再伺机推荐手头并不理想的房源。所以当你在某家二手房中介公司的广告宣传中所看到的房源被告知卖完了的时候，你就要警惕了。除了以上几点，无论买方或卖方在与二手房中介公司签订买卖合同或委托协议时，对相关的条款要仔细考虑，如果可能的话，好有律师或者了解二手房相关政策、法规的人帮忙把关。
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更新于& 20:46
我最近也在看二手房，基本上也是跑中介的，但是自己不了解情况，总害怕被中介忽悠。看到个比较详细的二手房购房流程，转来大家分享一下，顺带求推荐江北区性价比比较高点的二手房，套内80-100个平方的。--------------&&& 从去年12月开始买房，到上个月底才刚刚办理了落户（中间因各种出差耽误了）。不得不说，这是一个费时费力的过程。在这一系列的过程中，经历过折腾，意外，也见识了一些房产中介行业的不规范，所以本帖主要讲述的一些二手房的购买流程，使潜在的购房者对于整个购房流程有更加全面、直观的了解。由于政策会变化，所以本帖仅供参考。&&& 二手房的购买流程大致可以分为：选择目标区域、选择中介、看房、谈价格、资格审查、签订合同、办理按揭贷款、产权过户、物业交割，落户，以下我将逐一介绍：
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发表于 14:47
一、选择目标区域
&&& 首先，你从工作、家庭、学校、交通等各种你认为重要的维度，挑选一个大致符合你预期要求的目标区域。如果你认定了要买二手房，那我相信这个问题不大。如果你不能确定是买二手房还是新房，那么这个问题就会比较麻烦。
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发表于 14:47
二、选择中介
&&& 如果你有时间与精力，可以自己找房子，自己与房东谈好价格，自己与房东去房管局过户。但大部分一不懂流程，二没那个时间与精力，所以为了省时省力，都会选择中介。既然要找中介，建议找规模大一些，实力强一些的中介，相对来说，会规范一些。除以了选择中介，还需要选择好的业务员，不然一个新手 ，会让你的购房过程很折腾（说多了都是泪啊）。一般你进入中介门店，第一个接待你的就会成为你的业务员，所以从你还没进入门店之前，最好就开始观察一下哪个业务员显得专业一点。
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发表于 14:48
&&& 业务员接待你之后，先会问一下你的购房要求以及你的心理价位。这个就需要你提前考虑清楚了。特别是你要非常清楚自己重点关注哪些方面。我就遇到了 业务员带我看房子的时候，之前都是跟我讲某某房子的价格情况，是否有双税等，结果有一次，我看上了一套房子，他只介绍了 房子的价格，却没讲这套房子是有双税的。因为那套房子，房屋总价加上双税会超出我原来的心理价位，所以在看房过程中，别看多了之后忘记了自己的重点关注点。&&& 业务员在了解了你的购买要求与心理价位之后，会先将现有的资源过滤一下呈现给你。此时，你就可以先挑选几套相对符合你的要求的房子去现场看一看，增加点实地考察经验，这样你才会更加清楚，自己到底会更加在乎房子的哪些地方。&&& 对于一些老小区，你将会看到各种奇怪的户型，再加上一些老小区停车困难，这个时候，购买二手房的缺点就会直观的展现在你面前。通常在看过几次房子之后，有些人会开始对购买二手房产生动摇了。这里就需要你对购买二手房有充分的心理准备。&&& 具体的看房细节就不多说了。作为一个单身人士，不需要综合太多别人的意见，更多的只能靠自己做决定。反正我就一个人跑看了三个星期，就下单购买了。
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发表于 14:48
四、谈价格
确定好房子之后，接下去就需要谈钱的问题了。这里涉及到两个方面，1是与业务员谈中介费，2是与房东谈房价。&&& 1、与业务员谈中介费。在确定房子之后，中介会给你一份评估的费用清单（此时房屋总价还没有确定），其中关于税费部分，按道理应该有买卖双方来共同承担，但通常都是由买方来承担的，如果是买方承担，你可以与房东协商降低房屋总价，这样可以降低相关的税费；关于中介费，是可以打折的，这个就看你自己发挥了。比如你可以诉苦，或者你可也投诉在购房过程中，业务员的不专业等等，总之，你需要找个理由，在与中介正式签订合同之前，让他们给你打折扣；关于评估费，一般中介给的费用会贵一些，你可以自己找评估公司，或者通过银行的朋友来找相对容易一些。&&& 对于房屋的价格总体能接受后，中介会与你签订一份意向合同，里面包含了一些约定条件（例如 哪些东西是随同房子一起出售等等），而且还需要交纳一定数目的意向金（这里有可能各个中介流程不一样）。当然意向金是可以退回的，只不过是有条件的。由于你可能同时联系好几家中介，相应的房东也可能同时联系了好几家中介，所以通常此时中介会告诉你，这个事情不要跟其他中介讲，估计主要是怕其他中介搅局。&&& 2、与房东谈房价。签订意向合同之后，因为意向合同有一些时间限制，所以中介会极力促进你和房东谈妥价格。作为房东，在行情变好的时候，还会突然涨价，反正至少不太愿意降价。作为买方，就需要找理由来让房东降价了。比如沿街有点吵，楼层高之类的，总之需要有针对性的挑毛病以达到降价的目的。此时也需要中介来平衡买卖双方的利益，从而可以给出双方相对可以接受的价格。
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发表于 14:50
五、资格审查
这里就是需要提供一些材料，来证明你是有资格买房的，或者说你是有能力能够申请贷款。一般所需要的资料与证件有：身份证、户口本、婚姻证明、社保证明，个人信用报告、其他。&&& 户口本：集体户口的，需要去人才市场看证明，然后去派出所拿出集体页与你的户口页两页纸；&&& 婚姻证明：就是证明你是单身还是已婚，去你户口所在的派出所所对应的民政局开具。这里说一下，户口在下沙的，需要去下沙街道办事处开具，江干区民政局不能开；&&& 社保证明：提供一年社保缴纳证明，可以去各个区的行政服务中心开具，不一定要去清吟街的社保大楼。&&& 个人信用报告：需要贷款的时候要用到。&&& 其他：如果是纯粹公积金贷款的，需要提供一年的连续公积金缴纳证明。这里注意一下，如果你换过单位，第二家单位是在你试用期满才给你补缴公积金，那么公积金可能不认这个缴纳记录是连续的。&&& 贷款银行：涉及到商业银行贷款的，就需要在签订正式合同之前确定贷款银行。贷款银行的选择，无非是看哪家银行有利率折扣，是否需要购买理财保险产品，是否支持公积金按月还款，是否需要办信用卡等等。一般中介会有好几家合作银行，如果你有朋友在银行工作，那可以私下先了解一下银行的房贷利率情况，然后告诉中介去哪家银行进行贷款。总之，这里需要你通过各种途径了解一下当前一些主要银行的房贷利率情况，不然中介随便给你找了一家银行，贷款利率没折扣，而其他银行有折扣，那你就亏了嘛。&&& 中介拿到这些材料之后，会去房管局进行查档（这里可能政策有变），明确你购买的是第几套房子。
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发表于 14:53
六、签订合同
&&& 待中介查档之后，就可以商定时间来签订正式的合同了。中介会给出最终的价格与费用清单，然后需要签订两份合同，一份是你与房东签订《房屋转让合同》，一份是你与中介签订《房地产经纪服务合同》。&&& 房屋转让合同：与你之前签订的意向合同内容差不多，主要增加了一些贷款银行的信息与付款的信息，还有一些违约的责任；&&& 房地产经纪服务合同：主要是约定支付中介费的信息。前面有提到关于中介费的打折，关于评估费的降低，总之在这个时候需要谈妥，签订正式合同之后，就需要按照合同来执行了。&&& 补充协议：由于某些特殊情况的存在，例如房东卖房之后，还没买新房之前，还需要租在这个房子中；房东户口还不能马上迁出等等，所以此时还会与房东就一些其他事情进行约定，签订单独的一份补充协议。签订合同时特别需要注意看清条款。房屋转让合同与房地产经纪服务合同一般都是有模板的，你需要仔细看的是 合同中 下划线或者括号内填写的内容。对于补充协议，你就需要全部查看了。有些中介的文字表达真是捉急啊。我的那份补充协议，其中有一点被他们写出来的意思刚好与实际的相反。要是房东较真，我就被坑了。&&& 签订合同后，在约定的时间内，将首付款汇入合同指定的第三方监管帐号。一般中介会让你用银行本票的方式将钱转入第三方监管帐号。你从你的首付款所存的银行开出本票，然后自己带着本票到贷款银行办理转账，所以本票的手续费很低，一般就1-2元就够了。这里吐槽一下，我办理首付款支付的时候，中介业务不熟，连银行柜台MM都看不下去了，很明显，她们也被中介折腾的很多次了。
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发表于 14:53
七、办理按揭贷款
&&& 办理按揭贷款时，需要提供的材料主要有收入证明、银行流水。贷款金额这个时候你肯定知道了，贷款年限需要自己评估，确定人还款方式是等额本金或者等额本息之后，就可以计算出每月需要还款的金额了。然后你单位给你开具的收入需要是你每月还款金额的2倍多一点。太少，银行会怀疑你的还款能力，太多，貌似可能银行会审查的更加严格一些吧。有了收入证明，你还需要拉出银行1-2年的银行流水，辅助证明你确实有这么多的收入。这里貌似银行主要看的是银行流水中收入那栏的一年合计情况，所以实际收入不够的情况下，你找几个朋友给你转帐就可以满足这个收入要求了。&&& 一般办理按揭贷款的时候，银行会让你顺带办理个信用卡与开通手机银行之类的，这里有个心理准备就好。
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发表于 14:54
八、产权过户
&&& 当银行审批通过（此时银行还没有放贷），买卖双方办理产权过户手续，就是指房产证改名成你的名字。因为房管局有多个产权登记中心，貌似是到中介公司的注册地所对应的产权登记中心来办理产权过户的。
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发表于 14:54
九、物业交割
&&& 当银行放贷之后，新的三证肯定也已经办理好了。此时就可以进行最后一步物业交割了。原房东将水、电、煤、物业费等费用结清，当然最重要的是房东要将户口迁走（另有协议除外）。你可以拿着你的新三证去派出所进行核实。一旦你签了物业交割单，房东就可以领取尾款了，而中介也没有责任了，所以这一步需要谨慎，有些该原房东做的事情必须让他做完。后续你可以拿着新三证去办理水、电、煤、有线电视等更名。一般都不需要原房东的证件信息，但有线电视需要，原房东没去的话，需要有一个原房东签名的委托书。
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发表于 14:55
&&& 落户只需要带上三证、身份证、集体户口页、婚姻证明就可以了。由于婚姻证明有使用期限，你购房之前开具的婚姻证明派出所肯定不认，所以还需要重现开具婚姻证明。&&& 如果原房东户口没有迁出，你还是可以进行落户的，只需要写一份说明就可以了。
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发表于 14:56
&&& 选中一套好的房子，需要天时地利人和。前途是光明的，道理是曲折的，所以在这个过程中，需要充分沟通、友好协商、合理争利，理性维权。祝愿大家能上在称心如意的新家。
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发表于 14:56
好详细，感谢分享~ 二手房的信息可以在对应的板块找找看
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发表于 14:57
引用:1好详细，感谢分享~ 二手房的信息可以在对应的板块找找看谢谢，我去看看
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发表于 17:18
最近二手房还是多了很多房源了，楼主可以不用着急下叉，多看看
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发表于 17:19
技术帖啊，学习了！
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