海外投资置业&哪些国家回报率高？
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从限购令到多地限购松绑，国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。在此情况下，很多投资者纷纷转向海外房产市场。仲量联行近日发布的数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。
对此，业内人士分析认为，除环境、教育和医疗因素外，较高的出租回报率和永久产权是炒房客转向海外房产的重要因素，海外不少国家房产回报率都高于国内。
国人一年220亿美元投资美国房地产
被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚，自去年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资，瞄准了欧洲市场。
“投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。今年年初，土生土长的广州人陈女士将130万元的银行存款取出，在华盛顿买了一套公寓。陈女士的盘算是，每个月华盛顿一套公寓出租可收益近万元人民币，除去各项税费，每个月还有近7000元的收益。而在广州市区，一套价值120万元的公寓最多也就租2500元到3000元。
美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人在美购房总额达220亿美元，同比飙升近80%，占外国人在美购房总额的24%左右。
报告还显示，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且，中国人更喜欢现金购房，超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。
长期从事海外房产投资的霍先生分析表示，中国人海外买房，基本分为自住和投资。在美国不少买家的购房总价在15万美元以下，其中有较多是金融危机时的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投资价值较高。
霍先生认为，美国的房地产市场虽然此前因金融危机的影响一度跌入低谷，但是现在已经开始平稳回暖，因此投资价值也较为明显。
毛租金回报率美城市比广州高
除了房价上涨所能带来的收益，在美国出租房子也能带来可观的收益。上述霍先生给记者算了一笔账，“此前有一个中国客户在休斯敦买了一套独栋别墅，面积大约250平方米，总价人民币70万元。别墅租给了在附近上班的护士们，每月租金为1400美元，扣除税费、房屋管理费等费用以后，还剩下950美元，投资回报率大约8%。”
“在美国买房投资，较高的收益率，加之租售比比较高，最多十多年就能收回成本；相比之下，在广州投资一套房产收回成本则至少要40年以上。”霍先生称。
有数据显示，美国得克萨斯州的房租收益居美国之首，为10%至15%，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%；而在加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%；奥兰多的房产租金回报大概是6%。
而国内的出租回报率则远远低于海外。以广州为例，满堂红的最新统计数据显示，最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%。
值得一提的是，相对于国内70年的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于海外房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。
海外四国房产投资回报率一览
美国：回报率最高10%
得克萨斯州的房租收益美国居首，为10%至15%。剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。去年美国房产价格上涨区间在10%-15%，而租金涨幅追不上房价增幅，短期内回报率相应下降。但是值得注意的是，佛罗里达、迈阿密等二线城市的平均房价比一线城市低了10%到15%左右。
日本：回报率接近10%
据了解，租赁收益上，日本的租金回报率较为稳定，在10%左右。2013年，东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元)，同比上涨了4%。但值得注意的是，日本买房的税收很高，70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(约合人民币11.9万元)，相当于房价的5%。
英国：回报率9%
据相关专家的调查，投资者们如果投资学生房，在某些热点地区，投资回报率能达到10%。伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%-6%。
澳大利亚：回报率6%-8%
澳洲回报率最高的地区是Beenleigh，高达8.23%。
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盘点2016最受国人喜欢的海外置业国家
来源:东方网综合
　 时间： 09:20:56
　　在我国经济增速转型换挡的今天，国人们纷纷开始将资产转移至海外，海外资产配置可谓是进入了黄金时代。据外媒报道，在海外购房已经成为国人主要的投资资产方式，毫不夸张地说，中国人正在成为全球海外购房的第一购买力。不可否认的是，对于高净值人群来讲，相对于国内限购、限贷、房产税等严苛调控政策频繁出台导致的国内市场投资环境下行，海外置业有着远高于国内市场投资价值的优势和机会。因此，近年高净值人群海外置业的数量大幅上升。　　　　然而，海外置业的人群中除了土豪们出于规避风险的目的而进行海外资产配置以外，还有相当一部分是中国精英是为了移民而自住的购买行为。　　为此，今天特意为大家综合海外各国的各方面条件，罗列出了2016最受国人喜欢的海外置业国家排行榜。　　一、美国　　今年上半年，意大利和德国已不再是中国购房者关注的主要国家。根据某个英国网站在2015年进行的一次调查显示，中国42%的高净值人士的受访者表示美国是海外置业的首选。　　为啥美国能成为首选？　　1.永久产权：在美国房屋的买卖是私有制，你买房的同时也永久地买下了盖房子的那块地。　　2.租赁需求大：由于当前次贷风波的影响，部分无力购买房子的美国住户在美国部分推升了租赁需求。　　3.租金回报率高：在加州等地区，房子出租后的毛租金回报率一般可达到 7-9%。相比于中国的租屋市场租金回报率只有 1-3%，更有价值优势。　　4.人民币汇率升高：自2005年汇改以来，已经人民币升值了近17%,使得在美国买房更为划算。而最近的宏观经济形势，美元有重新走强的可能，投资者可间接获取额外的外汇受益。　　5.教育资源优良：在福布斯年世界学校排行榜，前十排行榜中美国大学占据6席，有14所大学。　　　　二、澳大利亚　　作为中国海外移民的最主要目的地之一的澳大利亚，仍是中国人海外置业的热点地区之一。　　　　如果说美国牢牢占据海外置业老大的位置的话，那么澳大利亚就是“千年老二”了。　　据澳大利亚投资审查委员会（FIRB）公布的数据显示，中国人在过去5年在澳大利亚总共买入价值509亿澳元（约合人民币2521亿人民币）的房产，而最近两年（日-日）买入额就贡献了其中的72%，即1818亿元人民币。　　为何势头这么猛？　　　　1.十年来房价几乎都在涨：根据易居房地产研究院的数据，从上图的房价指数来看，澳大利亚的房价在过去十年是除却08年下半年和2011年下半年稍微跌过一下，其余时间都在上涨。尤其是2013年至2015年，连续大涨三年，其中悉尼房价指数涨幅最大，超过50%。　　虽然说一定程度上，澳大利亚房产价格的不断攀升有一部分原因是因为华人买房军团的资金涌入造成的轻微“泡沫”，但从数据上来看，澳大利亚房产的投资潜力的确亮眼。　　2.租金回报率高：据澳洲权威地产研究机构SQM《2016澳洲房地产繁荣与衰退报告》预测， 2016年墨尔本将成为澳洲房价增值最大的首府城市，最高涨幅可能达13%，租金回报率最高为7%，清盘率将维持在70%左右。　　3.移民的好去处：同时，澳洲所拥有的政治稳定、经济发达、法律完善、银行体系安全、金融透明度高、生活品质佳的社会环境，自然就成为了华人移民的热门地点。
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想投资房产，海外置业和国内置业哪个更具有优势？
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这个没有绝对的优势，主要看自己的喜好和用途，如果你只是为了投资的话，海外置业某种程度上可能更好盈利，但是未知因素和风险也大，比如语言，文化，法律体系等因素为国内投资者的海外置业之路带来了不小的阻碍。总之贸然投资不仅是投资回报率低，甚至还可能遭遇地方高额房产税、开发商不兑现承租承诺等各类陷阱致使投资失败。所以建议找一个靠谱的房产中介公司搭桥，个人推荐科威国际不动产，名气和口碑都很好。
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这几年海外置业越来越火，从美国加拿大到澳洲新西兰再到西班牙葡萄牙，甚至日本东南亚，一时间中国买房人的身影遍布全球，走到哪都是挥舞着钞票大有买下全球之势。
中国人为什么喜欢去国外买房呢？首先是便宜。那么海外房产到底有多便宜？我们以纽约为例，看下图：
美国纽约是全球最大的城市，房产价格也是全美最高的地区，我们看到2-3居室售价32-46万美金，约合人民币214-308万。没感觉么？那咱们看看北京的房价吧
可以看到北京的一居室都在400万以上，社区环境比较好的甚至可以卖到600万以上。
其次是海外房产的投资属性明显，我们还是以纽约为例
2-3居室月租金基本在美金/月，年租金合人民币11.2-14.5万元/年，即年投资收益率5%以上。而当前三年期国债的收益率也不过3.9%
综上，可以看到国内过高的房价和海外房产投资收益的高涨，是国人海外置业投资热情大增的主要推动力。
但凡事都有个“但是”！
随着海外置业的火热，其中的问题也不断显现，甚至对投资人来说，看似美丽的海外房产投资，实则陷阱密布，步步惊心。很多看似美好的承诺或不会说的秘密，都将给投资人带来巨大而沉重的损失。
重点来了：今天我来揭秘海外置业那些不能说的秘密？
近年来欧洲置业移民及其火爆，尤其以葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯为首，欧洲置业购置新房普遍税费较高，而二手房则税费较低，例如希腊新房购置税26%，二手房仅3%，因此很多国人都首选二手房。但我们都知道欧洲的城市大多立法保护城市古迹，因此二手房经常有数十年房龄，期间业主更换多次，一套房子曾经有过几十个业主也不鲜见。但因为欧洲很多国家房地产交易并不严谨，甚至没有类似国内的网签备案制度，因此有时会出现房屋产权不明导致投资人卷入产权纠纷之中，严重的甚至要通过法律手段维护自身权益。
这是海外置业爆发的最集中的问题。简单来讲就是不良中介利用信息不对称，以远超房屋本身价值的价格卖给投资人，从中获取暴利的行为。这种圈套不仅普通的投资人，包括明星也不能幸免，最典型的案例就是王宝强的美国置业。
包租是打动很多投资人的点，经常有开发商或中介机构宣称包租2年3年或5年，这样投资人在购买房产之后，每年都有稳定的收益。但这经常会是一个为了促销而设计的温柔的陷阱，因为2年或者3年的租金收益一般额度并不高，开发商或中介完全可以通过房产溢价或让利的形式承担这部分费用，从而让客人产生所购房产容易出租的印象，以促进销售。一旦过了包租期，是否还能出租出去，就看投资人的运气了。
海外置业尤其以投资为目的，往往会受到所在国家政策的影响，并进而影响投资收益。比如加拿大温哥华和多伦多政府在研究实施的针对海外购房者征收高达15%的购买税以及每年1%的空置税，将大大降低房产投资价值。而澳洲置业本人更是历来不予推荐，因为澳洲法律规定外国人在澳洲只能购买一手房，也就是说外国人购买房产之后，未来出售只能卖给当地人，但我们知道欧美国家因为人口的流动所以大部分年轻人是没有购房需求的。因此导致未来房产变现困难。
说了这么多，那么海外房产是不是就不能投资了呢？
我们说当然不是，不能因噎废食，但关键是要选好项目，那么什么是好项目呢？
我们看个例子：
西班牙因为经济发达房产便宜又是欧盟和申根国，因此近年来华人在该国置业移民相当火爆。
这是位于西班牙首都马德里市中心的一套临街商铺，该商铺正处于出租中，目前为一家营业的咖啡面包店，不仅向附近居民供应食品，同时也是本地休闲社交场所。中介介绍该商铺使用面积63平米，现带租约销售，售价29.5万欧元，约合人民币231万元，出租已签约20年，其中前7年为强制租赁期，即承租人毁约则必须赔偿业主租金损失。当前年租金为1.8万欧元（即人民币14万元），出租回报率6.1%，所有房产税和物业费由承租人缴纳。
该商铺价格不高，属于市场正常水平，水分不大。另外已签署了长期租约，对投资人利益也更有保障。而且西班牙有移民法规支撑，购买房产累计达到规定金额，还可以获得西班牙永久居留身份，也就是俗称的绿卡，将可自由的在西班牙工作和生活，同时还可以免签证畅行包括德国、法国、意大利等其他25个申根国。因此在法律的保障下，无需担心针对外国人置业政策的变化，此时选择一家正规信誉良好的中介，将免除投资人的后顾之忧。
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