& 签订购房合同时 “五证两书”需审查清楚
签订购房合同是买房过程中最重要，也是最关键的一环，只有合同签了房子才算真的定下来了。但是买房签合同怎样签的放心、明白是购房者最关注的事情。购房合同签约前要先确认开发商是否具备五证两书，这是保障购房合同是否具有法律效益的关键。另外在签约过程中要把商品房买卖合同和购房协议书看清楚，房屋价格、质量、交房时间、房产证办理事宜、违约责任每一项都要约定清楚。
开发商五证不齐会影响到购房合同的法律效力，因此在选房看房的时候首先要审查开发商是否有五证。根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。因此，在签订购房合同前看清楚预购房屋是不是在预售范围内，如何开发商不具备预售条件，那我们在买房的过程就要谨慎了。
如何查询开发商五证
房地产商在销售商品房时应该具备商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。
买房的时候我们可能想不起五证的名称和发证机构，其实五证中最重要的是《国有土地使用证》和《预售许可证》，在售楼处看房签合同，这两证是一定要查看的。如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。
好了，审查完五证两书后，就进入正式的合同签订环节。合同中应该包括房屋数量和质量；价款方式和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同（示范文本）》，但是即使是按照这一规范文本签订合同，必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
1、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
2、买期房要约定资讯条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
3、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
4、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
5、注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
6、注意约定违约责任
违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。
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动迁办公室与我们签订了动迁协议,开发商不给钥匙,说
动迁办公室与我们签订了动迁协议，开发商不给钥匙，说是多给计算了面积，要求我们给退款。合理吗?不给钥匙
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如果确实多了你就按照实际情况补款就是了
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签订购房合同的注意事项，签订购房合同要注意哪些问题
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：商品房买卖合同是购房者与开发商在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议和约定，签订购房合同要注意哪些问题？随着商开发商购房合同上巧设玄关逃避责任的曝光，购房者越来越关注签订购房合同的注意事项，本文就以下几个方面为您提供一个参考。
一、签订购房合同前的注意事项首先我们要明确一个问题，购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。除此之外，还要注意下面几个问题：（一）审查开发商是否“五证”齐全在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、许可证。如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了需要去产权登记部门办理产权登记。这里要特别提醒您，最主要的是两证，是国有土地使用证和商品房预售许可证。一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。（二）查看合同的具体内容：购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的合同时要注意看以下合同条款：1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋；2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题；3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿；5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长；6、看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。在此提醒您，合同的内容已经涉及专业的法律知识了，我们普通购房者对其中的名词可能都很难把握，最好邀请专业的律师陪同，将合同条款具体解释清楚，确定自己可以接受在签订购房合同，避免日后出现纠纷。二、签订购房合同还要注意哪些问题？（一）签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。（二） 明确贷款办不下来的话，双方的责任。现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。（三）办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。（四）应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。（五） 关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。（六）退房的责任。一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。最后，还需要提醒您注意，如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时 ，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。买房是件大事，购房者在签订购房合同时一定要谨慎，文中提出的两大方面的注意事项可以为您提供参考，但是毕竟购房合同涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，对开发商的惯用的手段比较陌生。因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师以及有购房经验的朋友，多一些参考意见，降低风险，防患于未然，保护自己的合法利益。
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一、挑选房屋的注意事项1、购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；2、所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。以上这些情况均可登......
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无锡房产律师温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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法邦网免费法律咨询热线：房子签认购协议后被涨价40万 律师:五证齐全则协议有效
河北新闻网8月30日讯（记者孔思远）近日，石家庄的刘先生遇到了一件烦心事。今年2月，他看中了一套商品房并与开发商签订了认购合同，支付了29万余元的首付款。近日，开发商突然变卦了，要将房子的售价大幅提高。如果按照涨价后的价格，刘先生将为此多支付40余万元，这让他很是郁闷。
购房者：首付交了半年，开发商突然每平方米涨价4000元
据刘先生介绍，今年2月份，他在石家庄瑞城购买了一套107平方米的自住型商品房，与开发商签订了认购协议，并把29万余元的首付款交清。8月份，在刘先生准备办理房屋贷款时，却被瑞城置业顾问告知，需要每平方米加价4000元才能购房。至于加价原因，瑞城置业顾问并未做出合理解释。
“当时房价和总房款在认购协议上写得清清楚楚，怎么能说涨就涨，他们这样做不仅是不诚信，更是违约！”刘先生气愤地说， “如果每平方米加价4000元，这套房就要多交40多万，我们肯定交不起。难道已经交了首付的房子就这么没了？”
开发商：购房者未及时办理贷款，所以按现在房价加价
带着刘先生的疑问，记者拨通了瑞城售楼处的电话，工作人员表示对加价一事并不知情，建议联系置业顾问。随后记者联系了瑞城置业顾问李东耀。
李东耀表示，房子加价确有其事，加价的原因是刘先生没有按时办理房子的贷款，像刘先生这样没有按时办理贷款的购房者还有10余户，他们正在想办法妥善处理。
对置业顾问的回复，刘先生表示不能接受。刘先生说：“从今年2月份交清首付款到现在，置业顾问都没有催过我们办理贷款，现在告诉我们因为没有按时办理贷款就要涨价，实在是不能理解，也不能接受。”
律师：五证齐全，则认购协议具有法律约束力
就瑞城开发商单方面加价是否合理，记者联系了河北三和时代律师事务所的律师赵哲峰。赵哲峰表示，刘先生与房地产开发商签订的认购协议具有法律约束力，未及时办理购房贷款与房子加价不具有因果关系。
赵哲峰表示，就刘先生与开发商此纠纷而言，首先开发商与购房者都承认认购协议是在房屋五证齐全的情况下签署的，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，明确规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以说，刘先生与房地产开发商签订的认购协议是具有法力约束力的。
其次，如果认购协议中明确规定了购房者未及时办理购房贷款，开发商将追加房价的条款，那么开发商的说法也可以成立。但是，在刘先生签订的认购协议中并没有这样的条款，所以开发商提出的因购房者未及时办理贷款房子就要加价的说法，在法律上是不能成立。购房者可以到法院进行起诉，要求开发商履行此前签订的认购协议。
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开发上属于欺诈行为，你可以要求撤销该协议、退还定金。
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合同应认定无效除非对方在一审终结前取得该证件
无效，买家有权退款退房
《最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
我的补充：
“不得以任何理由退房”系霸王条款，无效。他们未取得预售房资格就售房，该认购协议无效，你可以要求退定金。
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由于商品房预售必须取得预售证，他们没有取得此预售证就与你们签订上述认购协议，你们可以欺诈撤销这合同，并且要求返还定金。
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