明知房屋被查封，仍签订房屋买卖合同是否有_百度知道
明知房屋被查封，仍签订房屋买卖合同是否有
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合同有效出售方到期不能办理房屋过户或者交付房屋，可以要求其承担违约责任《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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合同是无效的，被查封的房屋是不允许买卖的
合同是有效的，无法过户请求卖家承担违约责任
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明知房屋被法院查封仍交易 中介被判连带退房款及利息
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信息时报讯
（记者 魏徽徽 通讯员 杨晓梅 蔡华强 杨美满） 明知买家被限购不具备购房条件，中介公司仍竭力促成签订合同；明知出售的房屋不能进行交易，中介还帮助买卖双方进行交易……近日，海珠区法院公布的几宗违规中介房产交易的案件中，交易失败不仅是买卖双方要承担责任，中介也要连带承担退款的责任。
买家被限购
中介仍让签合同
原告阿兰为福建户籍人士，且不具备政策规定的在广州购房所需的纳税或缴交社保证明，不具备在广州限购行政区域购房的资格。日，阿兰与游某及中介公司签订房屋买卖合同，约定买卖位于广州市海珠区新港西路68号的一套房屋，房价为170万；支付25500元中介费。
日，阿兰支付中介代理费1.2万元后，因其不具备购房资格，房屋交易失败。阿兰遂将中介诉至法院，表示在签订合同前已将自己可能不具备购房资格的情况明确告知中介公司和卖方，但中介公司保证其有渠道可以解决该问题。
阿兰因中介公司未能履行承诺而导致交易失败，故起诉要求退还已支付的中介费1.2万元。中介公司则反诉要求阿兰补交拖欠的中介费13500元。
结果：中介退回部分中介费
一审法院认为，阿兰不具备在本市购房的资格，被告公司作为专业中介机构，在知道阿兰是非本市户籍人口的情况下，对是否具备在本市购房的资格没有进行核实，故被告公司提供的中介服务存在重大瑕疵。
而原告阿兰明知自己属于限购对象，但仍要求被告公司提供居间服务以购买本市住房，并提供身份证原件给他人办理纳税证明，也存在一定过错。
结合本案的实际情况，法院酌情减少阿兰应当支付的中介代理费的数额，判决阿兰应向被告公司支付中介费7650元为宜，并判决驳回中介公司的反诉请求，判决中介公司应向阿兰退还中介费4350元。
此外，原告阿兰起诉卖家游某，要求游某退还原告支付的购房定金5万元。游某同意退还定金，但反诉要求阿兰支付合同成交价10%的违约金17万元。
海珠区法院一审认为，阿兰不具备在广州市购房的条件导致合同无法履行，也没有充分证据证明在签订合同时被告知晓该情况，故应当按照合同的约定承担相应的违约责任，故判决阿兰向游某支付违约金17万元，游某向阿兰返还定金5万元。
之后，阿兰不服提起上诉，经广州市中级人民法院二审审理，双方达成调解，游某不需要退还定金5万元，但阿兰还须支付1万元给游某，即买家阿兰为此次不成功的交易须向卖家付出的代价为6万元。
不顾法院查封出售房屋
2006年，杨某因欠债不还导致房屋被法院查封。但杨某不顾法院查封的事实，仍悍然于同年10月25日与闫某（买方）以及中介公司签订《房屋买卖合约》，将杨某所有的位于广州市海珠区新港西路愉景雅苑的一套物业出售给闫某，成交价为150万元。
闫某付款后于同年12月12日收取房屋使用。因法院查封房屋不能交易，闫某于日诉至法院，要求杨某和中介公司返还房款150万元及支付房款利息等。
卖家和中介被判退款及利息
该案一审判决上述《房屋买卖合约》无效，杨某和中介公司在判决生效之日起十天内共同向闫某返还房款150万元，及以150万元为本金从日起至判决确定的还款之日止计付利息。
中介公司不服提起上诉，广州市中级人民法院判决维持原判。上述判决于日发生法律效力。
2014年8月，卖家杨某诉至法院，表示上述判决生效后闫某仍一直占用其房产，后来又以6000元/月的价格将房产出租，将出租收入归为己有，故起诉请求被告按6000元/月的标准支付从2010年1月至2014年8月（共56个月）居住和出租原告房产的租金。
一审法院经审理认为，杨某诉请主张的租金实质为房屋使用费，但闫某提出了诉讼时效的抗辩意见。法院指出，房屋使用费适用两年的诉讼时效，原告于日提起诉讼，日之前的房屋使用费请求已超过诉讼时效法院不予保护。
据此，判决支持日至日的房屋使用费；对于房屋使用费的标准，因杨某没有充分证据证明闫某是以6000元/月出租，故只判决按评估的租金标准来支付房屋使用费。
作者：魏徽徽杨晓梅蔡华强杨美满
本文来源：大洋网-信息时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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挂靠导致合同无效，如何维权
作者：吴杨&&发布时间： 15:23:39
　　随着我国城市化进程的加快，很多人涌入城市，由于建筑业领域门槛低工资高，他们逐渐成为建筑行业的主力军，但是他们往往缺乏相应的资质，于是借用他人资质进行挂靠经营的行为俯拾皆是。但是，无论是挂靠企业还是被挂靠企业在挂靠关系中都承担着极大的法律风险。
　　本文通过对具体案例进行分析，帮助人们解决自己在遇到因挂靠导致合同无效而工程质量合格的情况下，如何维护自己权利的问题。依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二十六条，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。又依据《解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。根据这些法律规定，承包人、实际施工人在一定条件下可以向与其没有合同关系的发包人主张权利，这些法律规定是在一定时期及背景下为解决拖欠农民工工资问题的一种特殊制度安排。同时条文也规定发包人只在欠付工程款价款范围内对实际施工人承担责任，目的是防止无端加重发包人的责任，明确工程价款数额方面，发包人仅在欠付承包人的工程价款数额内承担责任，这不是对实际施工人权利范围的界定，更不是对实际施工人程序性诉讼权利的限制。
　　最后，通过对挂靠双方法律风险进行明示，提示大家严格遵守法律规定进行自己的活动，否则结果往往得不偿失。
　　案例：
　　2008年某政府欲兴建采煤沉沦移民安置新区给排水工程。同年9月17日，森天公司（甲方）与聂先生（乙方）就该给排水工程签订《协议书》，双方约定：以甲方出具企业资质，乙方挂靠到甲方企业的形式完成该工程项目。双方对工程项目、工程量、工期、质量标准、价格及付款方式、违约责任等作出了明确的约定。
　　日，聂先生按照《协议书》约定向森天公司缴纳15万元管理费。
　　日，该项工程公开开标。日，招标人宏基公司确定森天公司为该工程的中标人。日，森天公司作为承包人与发包人宏基公司签订《建设工程施工合同》。工程名称、地点、内容等与《协议书》。
　　日，森天公司内部作出决定，主要内容是为了使给排水工程顺利进行，决定成立森天公司市政工程项目部，并聘请聂先生为项目部负责人，开办了银行账户业务。
　　日，给排水工程竣工验收，工程质量均为合格，并做了最终结算。
　　另外，宏基公司在前期将工程款直接划拨项目部的银行账户，项目部曾被撤销，撤销时候，宏基公司将工程款划拨到聂先生自己开办公司的银行账户。在开工以来，宏基公司未按施工合同约定给付工程进度款，自日至日，宏基公司共计支付工程款1725万元，尚欠工程款元。
　　于是，聂先生起诉要求宏基公司、森天公司给付尚欠工程款元及利息，利息公日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。
　　森天公司辩称，聂先生施工的给排水工程不是给森天公司干的，森天公司在此项工程中没有得到任何利益。
　　宏基公司答辩，《建设工程施工合同》的签订主体是森天公司与宏基公司，合同权利义务关系与聂先生无关。聂先生无权直接与宏基公司结算工程款，宏基公司应当按照合同约定与森天公司进行结算，且森天公司与宏基公司之间有仲裁条款的约定。对于利息，宏基公司也不承担。
　　法官说法：
　　本案的争议焦点有四个：第一，关于聂先生是否为本案的实际施工人的问题；第二，关于法院对本案是否有管辖权的问题；第三，关于《建设工程施工合同》的效力如何认定的问题；第四，关于宏基公司及森天公司是否应给付聂先生尚欠工程款元及利息的问题。
　　第一，聂先生是本案的实际施工人。
　　聂先生与森天公司所签订的《协议书》明确约定，聂先生挂靠、借用森天公司的资质，聂先生对工程全额投资、自主组织施工、独立核算、自负盈亏。协议签订后，涉案工程全部是由聂先生组织施工及投资建设的。对此，森天公司并无异议，而且发包方宏基公司已付的工程款项，是直接拨付至聂先生承包的项目部和聂先生个人公司账户的。这说明宏基公司明知或者应当知道涉案工程是由聂先生投资并组织施工建设的。因此，聂先生是涉案工程的实际施工人。
　　第二，法院对本案具有管辖权。
　　聂先生作为该工程的实际施工人，请求森天公司和宏基公司支付工程款及利息，与森天公司和宏基公司之间的合同是两个不同的法律关系。虽然森天公司与宏基公司签订的《建设工程施工合同》约定了仲裁条款，但是聂先生并不是该《建设工程施工合同》的签订人，森天公司与宏基公司签订的《建设工程施工合同》中关于解决条款效力并不当然及于合同之外的利害关系人聂先生。
　　聂先生已经全面履行了建设施工义务，且建设工程已验收合格。依据《解释》第二十六条，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。
　　因此，聂先生依照协议约定和法律规定，向人民法院提起诉讼并无不当，法院对该案享有管辖权。
　　第三，宏基公司与森天公司之间的《建设工程施工合同》无效。
　　本案聂先生没有建筑施工资质，为了承揽涉案给排水建设工程项目，挂靠于具有建筑施工资质的森天公司，并经双方协商，由森天公司与发包方宏基公司签订《建设工程施工合同》，之后，建设工程由聂先生施工建设。根据《解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）向规定，认定无效，……（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建置施工企业名义的”的规定，应认定森天公司与宏基公司所签订的《建设工程施工合同》无效。
　　第四，实际施工人可以向发包人主张工程款及利息。
　　聂先生已经全面履行了建设施工义务，且建设工程已验收合格。依据《解释》第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
　　涉案《建设工程施工合同》签订后，施工义务是聂先生履行，工程款也由宏基公司直接拨付聂先生承包的项目部以及其个人的公司账户，故该工程合同权利义务指向的对象是聂先生。聂先生与宏基公司已经全部履行了发包人与承包人之间的合同，形成了事实上的权利义务关系，故聂先生是涉案工程的实际承包人，聂先生的合法权益依法应予保护。涉案给排水工程已经竣工验收，工程质量均为合格，工程的发包人对经竣工验收合格的实际承包人应当参照合同约定给付尚欠工程款。因此，宏基公司应当给付聂先生尚欠工程款元。但是，聂先生主张其挂靠单位森天公司承担尚欠工程款的给付义务，没有法律依据，不予支持。
　　关于利息的给付问题。《建设工程施工合同》无效，聂先生对其挂靠行为应承担相应过错责任，故其主张利息从日起算，及宏基公司未按进度支付工程款之日起计付，不予支持。鉴于该项市政工程已经于日由签订合同的双方及某市审计局进行结算，并作出工程造价审定通知书，故实际施工人聂先生的利息损失应当自结算之日起予以保护。
　　法官提醒：
　　第一，挂靠的概念。
　　挂靠在现行法律意义上主要是指没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义进行工程建设的行为。即工程实务中常说的“借名合同”、“戴帽子合同”。通常表现为个人或企业不具备资质而与具备资质的施工企业签定挂靠合同或以项目承包名义等形式实施工程建设行为，挂靠人一般向被挂靠人交纳一定的“管理费”（或“点子费”），被挂靠人向挂靠人提供营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证书、安全生产许可证、帐户、印章等工程建设中必要的资料和文件，但不参与工程的实际施工和管理。挂靠是法律所禁止的行为，但同时也是实务中普遍存在的行为。根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》第9条规定，挂靠的表现形式主要有如下几种：（一）不具有从事建筑活动主体资格的个人、合伙组织或企业以具备从事建筑活动资格的建筑企业的名义承揽工程；（二）资质等级低的建筑企业以资质等级高的建筑企业的名义承揽工程；（三）不具有工程总包资格的建筑企业以具有总包资格的建筑企业的名义承揽工程。
　　第二，建筑企业挂靠的法律风险。
　　（一）被挂靠企业的法律风险
　　1、建筑施工合同无效。《解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：一、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；二、没有资质的实际施工人借用有资质的建置施工企业名义。”根据本条第二项规定，挂靠的工程合同是无效合同，因合同无效给建设方造成经济损失的，应当由被挂靠方来承担。
　　2、对建设工程的质量承担连带责任。《建筑法》第六十六条：“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿、降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建置施工企业与使用本企业名义的单位后者个人承担连带赔偿责任。”被挂靠企业与挂靠人对建设工程本身不符合质量标准造成的损失承担连带赔偿责任，往往给被挂靠企业带来非常严重的损失，有时完全可以带来毁灭性的后果，所收取的管理费可能远远不足以弥补所承担的损失。
　　3、对建设工程的对外债务承担法律责任。
　　被挂靠企业作为法律上的承包主体，是该建设工程的债权的享有者和债务的承担者，如果是以被挂靠企业的名义对外签订采购合同，在工程中往往出现挂靠人与供应商等第三人之间的债务纠纷，法院将会判决被挂靠企业承担给付责任，当被挂靠企业再向挂靠人行使追偿权时，也往往或因为前者的承担能力欠缺而落空。
　　4、对挂靠企业的劳动纠纷承担法律责任。劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》（劳社部【2005】1号）第一条规定：“用人单位招用劳动者未订立书面劳动合同，但同时具备下列情形的，劳动关系成立。（一）用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；（二）用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；（三）劳动者提供的劳动是用人单位业务的组织部分。”第四条规定：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程（业务）或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任。”在建筑工程施工过程中，挂靠人会大量招聘建筑工人。虽然挂靠人与被挂靠人企业之间可能会在协议中明确约定建筑工人的工资以及一切工伤事故均由挂靠人承担，但是此约定会因为违反劳动法律而归于无效，最后被挂靠企业仍为责任承担者。另外，更多的情况是挂靠人与建筑工人之间根本不会签任何合同，工人只知道自己在这个工地上班，直接招聘他的人说都不知道，一旦发生争议，就只有找登记备案的工程承包人也就是被挂靠企业，被挂靠企业承担用人单位应承担的所有责任。
　　5、管理费可能被没收。《解释》第四条规定：“承包人非法转包、非法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建置施工公司名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。”此被挂靠企业的“非法所得”即指向挂靠人收取的管理费。
　　6、可能面临行政处罚。《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款规定：“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建置施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”第六十六条规定：“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。”被挂靠企业面临行政处罚的法律风险，其资质可能被降低甚至被吊销，这对被挂靠企业来说无疑是灭顶之灾。
　　（二）挂靠人的法律风险。
　　1、建设工程施工合同无效。根据前文所述，一旦挂靠关系得以认定，则意味着总包合同、挂靠人与被挂靠企业之间签订的合同都归于无效。
　　2、工程质量不合格将无法获得工程款。《解释》第三条规定：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格我的，按照下列情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。”根据司法解释的规定，如果挂靠人所施工工程经验收不合格，意味着施工合同目的无法实现，发包方自然没有任何义务再向被挂靠企业支付任何工程款，还可以追回此前已经支付的工程款，且挂靠人与被挂靠企业均应向发包方承担连带责任。
　　3、“非法所得”可能被收缴。《解释》第四条规定：“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得”。挂靠人的非法所得就是挂靠人获取的施工纯利润，即指挂靠人收到的该工程全部工程款减去挂靠人的实际投入（包括材料、设备及劳务费支出、自身管理费、被挂靠企业代扣代缴的 税收）的差额。如果法院判令收缴，而挂靠人实际投入中的自身管理部分又往往无充分证据证明，挂靠人可能会亏损。
　　4、与被挂靠企业的关系影响挂靠合同的履行。实践中，挂靠人找好了项目以被挂靠人企业的名义投标，被挂靠企业在中标后不将工程交给挂靠人的事情常有发生。在施工过程中，因为种种原因挂靠人被挂靠人企业赶出施工现场的情况比比皆是，一旦发生这种情况，挂靠人往往处于劣势。
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公司由于合同经济纠纷，被法院下达民事判决书会不会冻结公司账户？
公司由于合同经济纠纷，被法院下达民事判决书会不会冻结公司账户？
提问者：wl7027***时间： 15:41:31地点：4个回答
到法院强制执行阶段，可以查封公司账户
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韩某起诉确认合同无效纠纷――法院查封房屋被征收，拆迁人与被拆迁人达成的补偿协议效力认定
【裁判摘要】
&&&& 人民法院在执行过程中关于执行措施的采取和变更系根据被执行人财产状况及案件执行需要依职权决定，并不以当事人的申请或者主张为要件。对于已查封的房屋被纳入拆迁范围，当事人与住建局针对房屋拆迁安置补偿签订协议，选择支付补偿款或产权调换，彼时人民法院及时变更执行措施，冻结应付给被拆迁人的补偿款或查封产权调换房屋，这种变更执行措施应视为对房屋征收行为的准许，因此该协议合法有效，并未侵害原告的权利。
【基本案情】
&&&& 2012年1月，原告韩某向法院申请诉前财产保全，查封孙某房屋两套。同年2月，原告韩某起诉要求孙某偿还其借款本金及利息100万元，后经法院主持调解，双方达成一致还款协议，因履行期届满后孙某未按调解书确定义务履行还款责任，韩某向法院申请强制执行，法院将被告孙某的妻子即被告唐某追加为被执行人，并根据韩某等债权人申请，将孙某、唐某共有的A房屋及B房屋（案涉争议房屋）评估，其中B房屋评估价价为40万元。后法院对B房屋又进行了续封。因Ｂ房屋被纳入征收范围，2015年5月，法院向县政府房屋征收办公室送达民事裁定书，要求其协助执行冻结被告孙某、唐某的拆迁补偿款60万元，并在二人选择以房换房时，不将房屋交付二人使用。同月，住建局与被告唐某签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》，Ｂ房屋被征收补偿金额为45余元，加上其他相关补偿共计49余元，唐某以上述款项选择产权调换形式获得某小区房屋一套。2016年1月，法院向某小区房屋的开发单位发出民事裁定书及协助执行通知书，要求开发单位协助查封唐某、孙某所有该产权调换房屋，也不得将房屋交付给唐某、孙某。现韩某认为住建局与唐某签订的《房屋征收补偿安置协议》以合法形式掩盖非法目的，系恶意串通，主张确定协议无效。
【审理结果】
&&& 驳回原告韩某的诉讼请求。
【案件评析】
&&& 执行中，由于被执行人为躲避债务，常常对自己的财产采取各种手段进行转移，因此，为保证生效裁判结果得以实现，维护法律实体公正，人民法院需要根据被执行人财产状况及案件执行需要依职权决定执行措施的采取和变更，并不以当事人申请或主张为启动要件。这在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第四条中予以规定：“诉讼前、诉讼中，及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行程序中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”本案中，B房屋虽被纳入征收范围，但法院之后及时裁定变更了执行措施，这一变更应视为对房屋征收行为的准许，两被告在该种情况下签订征收补偿安置协议并不违反法律、法规的强制性规定。至于原告所述的拆迁补偿协议系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，以此主张合同无效，根据《中华人民共和国民事合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。B房屋被征收后，法院根据住建局与被告唐某签订的拆迁补偿协议将执行措施变更为冻结被告的补偿款，且产权调换房屋不向其交付，该措施为判决结果的落实提供了保障，并未因此损害了原告的合法利益；以合法形式掩盖非法目的而订立的合同主要是为了规避法律、行政法规的强制性规定，而住建局与被告唐某与签订征收补偿协议旨在政府对被拆迁人的损失进行弥补，其目的并非为了规避法院的执行，实质在法院对产权调换房屋查封后也难以规避执行，因此并不存在原告韩某所主张的恶意串通及合法形式掩盖非法目的。&&&&&&& (盱眙县人民法院 张晓玉)
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