利息多次下调房贷月供为何“不降反升”？
　　2015年，央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%。记者计算，从2016年元旦起，“房奴“的还贷压力将减轻，30年期的100万商贷，每月可少还800多元。但是人士提示，因计算方法原因，今年首月的月供存在“不降反升”的现象，待到2月份起才能恢复正常。　　假设市民通过商业贷款办理100万元的，还款期限为30年，按照2015年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，总共将需要支付的利息总额为元，每月还贷金额为 6092.28元；而如果按照最新4.9%的房贷利率，采取等额本息的还款方式，则每月的还款金额只要 5302.27元，总共的利息支付也降低至元。比较而言，实行新的基准利率后，总利息支出减少28.26万元，每月房贷少还790元。与此同时，去年公积金利率也经历了4次下调。以2015年1月贷住房公积金100万元、贷款30年、等额本息还款方式为例，4次降息前利率为4.25%，降息后利率为3.25%，借款人每月少还567元，利息共计少付20万元以上。　　在银行执行新的商业贷款基准利率后，房贷就会立刻减少吗？记者采访省城银行相关人士了解到，并非完全如此。对于采用等额本息还款的客户，随着利率降低，每个月还的贷款数目中本金金额要多，而且逐月增加，对客户而言，贷款结清前，总利息是减少的。目前，省城多数银行房贷还款日为中下旬，由于1月份处于年度分段计息时段，部分客户1月份贷款月供可能会有所上升。假如每月15日为还贷日，2015年底利息计算方法要分为两部分，日至31日期间执行旧利率，日至15日才执行新利率，因此，1月份房贷利息下降不明显。但同时，根据等额本息计算公式重新计算，还款本金却会上涨，供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以会出现1月份月供“不降反升”的事。因此，银行人士建议，客户1月份最好留意银行短信通知，在月供还款之前多存些资金，避免出现房贷逾期情况。　　本报记者孙耀星
（责任编辑： HN666）
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要看签订合同的利率方式：固定利率的在贷款合同期内，不论央行利率是否发生变动，借款人都按照固定的利率支付利息;浮动利率的在整个借款期内基准利率会随央行利率的变动而做定期的调整。
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“降息福利”生效，首月房贷为啥“不降反升”？
牡丹晚报记者 陈 力 实习记者 邵 珂　　
2015年，央行进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从2015年年初的6.15%，降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的老百姓而言，降息的福利在今年生效。不过，有菏泽市民反映，在银行执行新的商业贷款基准利率后，房贷并没有立刻减少，1月份月供不减反增。对此，牡丹晚报记者进行了走访。　　降息后，1月份月供不降反升　　
“我这套房的房贷，之前每个月还款额在3900多元，这个月短信显示快4100元了，多了一百多元，太奇怪了。”1月7日，家住菏泽中央公馆小区的韩先生告诉记者，他的房贷还款时间是每个月2日，因此他一般在每月1日会存一笔钱到账户以便扣款。原本以为2015年多次降息后，每月的还款额会下降，可没有想到，1月份的月供反而多了一百多元，这让他非常不解。　　
家住菏泽华侨城小区的刘女士也遇到了同样的情况。她的月供还款日是每月8日，前几天收到银行的通知，她1月份的房贷月供额比2015年12月还要多一点。“原来想着本月可以省点房贷钱，去请朋友吃顿好的，现在看估计要等到下个月了。”刘女士对记者开玩笑地说道。　　
带着疑问，牡丹晚报记者采访多家银行了解到，尽管各家银行都从日开始执行央行降息后的新标准，但部分贷款购房者在1月份恐怕不能立刻享受到降息带来的实惠，尤其是1月还款时间较为靠前的市民，月供不降反升的情况并非个案。　　主要受分段计息影响，2月份“降息福利”真正显效　　
“1月份月还息增加，是分段计息惹的祸。”牡丹区农商银行的信贷员刘仪林解释说，今年1月的还款中，不仅2015年12月份的部分依然要延续去年的高利息，而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。　　
据介绍，购房者1月的月供由2015年12月按旧利率计息和2016年1月新利率计息两部分组成。以1月5日为月供还款日的置业者为例，日至31日，共27天，将按照降息前利率、按天计算利息，也就是说，购房者还的1月份贷款，大部分天数并没有按低利率计息。　　
由于每年最后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数。当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能 “省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。　　
但并不是每个房贷者都会出现此情况。以市民张先生每月29日还款，他本月则将少付月供近100元。对此，刘仪林解释说，张先生1月利息计算范围大概是12月30日—1月29日，除了12月30、31日，其余都是按照新利率计算，从降息中的获益大得多，可以对冲上升的本金。2月的月供将计算1月的房贷利息，所有房贷者的月供将一律下调，不会出现上升的反常现象。所以到了2月份，降息对房贷的影响才将真正显现。　　月供普遍下降数百元　　
央行降息，受益的是大多数房贷族。虽然今年首月会有一部分人出现 “不降反升”的情况，但是从2月份起，房贷月供的计算不存在分段计息的情况，因此将会比2015年降低，房贷一族最终需要归还的利息也会因央行利率下降而减少。　　
按照新利率计算之后，2015年以前贷款50万元以上的市民，每月将至少减少300元月供，而如果是贷款100万元，每月的月供将减少700多元。目前，菏泽多数市民选择等额本息方式进行还贷。如一位市民办理了60万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。如果按2015年年初6.15%的利率、等额本息的还款方式，他总共将需支付44万元利息，每月还贷金额为4350.67元；而如果按照2016年执行的4.9%的房贷利率，同样的还款方式，利息支付总额将少至34万元，整整下降了10万元。而每月的还款额也将减至3926.66元。也就是说，他每月的还款额要少394元。而公积金贷 款 利 率 下 降 到3.25%，对于很多公积金贷款一族来说压力将大大减小。　　
银行人士提醒说，无论你选择的是等额本金还款法，还是等额本息还款法，房贷客户都应该养成习惯，在每年年初，主动到银行索取当年应还月供的表格，每月按照表格中提示的金额还款，以免因少还款而影响个人的征信记录。银行负责房贷的专业人士建议，房贷客户在每月扣款日前最好跟贷款银行进行有效沟通。　　提前还贷不一定划算　　
不少贷款者盘算着要提前还贷，对此，牡丹区农商银行的信贷员刘仪林分析认为，如果之前享受优惠利率和办理公积金贷款者，在降息的情形下提前还贷未必划算。　　
“买房的市民都申请到了在基准利率基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。2016年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%，而对于公积金贷款者来说，2016年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”刘仪林说，目前一些理财产品收益能达到4.5%，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，收益除去需要支付贷款利息还能有剩余，比把钱拿去提前还贷更划算。&
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