旖鵾U0鐈hA鯼[7q2芄嫖芩瘊iI-Y璈N&1虅腀既籧莢b[!
;$0 狴N澯碎Vks8`Kg:Uu再~鶍_R>RG実翿k
%繽5M訹聮仝谮溦b假f鼯|秜(c丅.赲o幔\曠傪窌8闢'撀﹝獈wíQl峲掄忦& F%>*誟=Z4靥[詊Q畷磰~!耊q通U:$芠9阑霋馠=I
[獵戧豭嬺m [K钠:徦轵Vc|
腸UU=卡狟_! cq1魄z嬝\礌 Bk[钜偆霂惑e咸''妻y'禂雇,煙榎锅Vfc`瑆t牿嗄条 フ_9j4'q!& b预檎褋V蓿
tu/烵鱊鱣秘9tw9絰倡{錆箇W氟/of畁,潈rR:'吨额-焈蒈淿:卣輘i硐CR3剿k煢3}潡-濍闚]HN艮_垤h;/^犀wu鲙WG/迋9驨宪掏訪gWzke`@壦荛\Z签>蓑'6'溦 1JF裧嵧诸mb=6囕|n椈嗸鷟侮朮s%U-静踤琹/緍*c螔."y恢橶迱gw@T稤4688峁$殬r氅r諻腧趾aLH.H$/
R榡廃=僗銈A!赲%Il璭\宾:旍G偫钦T{瑵I!帥剟 p粬墛Q^G6岦*"$$
瀚录杍jV稪v@C堮s@絟!0&吻x+#唀Uㄐ逝泤ㄚ4玹哦漮Wg浼Z稁慽>膊闐,揿缡貸赟Q&瓭e陨翢cbB罃
韡癗cㄉ捫熡U'|{-2>h鈈1羯7jp顙"%笎%辱8<鬍頰曒冐Ta愇俲&葼A儽
塜勲G睦 .):`'."4GkHg瘃簚愕;澪:ZZ湰唻軰01镀勢gBh%動|跋.$b\魧%r劀夙蔫f\j3襩M伻暩崨つ薥奵L0続7锿/;B*牡
憥Z鎻頲噹褅蘳鞆>O｛従靧
裍R挼DX慍羫K2燎
Z楽\$壊躈镀仑騐 RG湔J-憿狣
c/o鍳+釟这!.掄髼椵<孤琇璤'骑衞~摽r"賷えC璶苘\涜x蛱's嗭軰]_鹑斤)櫓乄{'Rc#銓nD-h惊!,!欤R毩沜u1EB艹懮"M岔(Jh崁隣
E PZ冼
呞張駹p
舂z杣斢抣'戇tY"沮QmGrt9Id攽8j3蚵T-筬炨m,氤#A
rq魿STS|繠u c\"f怦C狅jS$lMc?啳vVm瞦鯆憼j昢0R2:C
p畝W6掷?`鐮&/PfT~TR構蕏Q)L8螄姅D
["4鶓g]
1
 鎦I檕2决萧竛d亙
穔#橫牘涒|
幩乌碚槹2!磨滆烒)﨟'虅渧;[僆t航)羢馌搁p職c暁K劫ww6苉$B偼澛)濳
1@j苔d撫濏}cz%
sD(賌匒賷-j司躝-
冚钊A鴂聰羰埁FaPk铝.Y-j沥dV蜫fＡDG3矔:,禨~芤si屷秡塢%ｋU
觲?L擋|咮谹i&1佻斈w糖s3v殕ZT矺rss覹鷉}wLZ4:躼湄=S$羽褴療/S鲼鵁ナ19絑8邉葋( 桼+eQ腀94%0协,研≦0kg-8co掋艄yc譀2$彣|3從9$M?e笹)灩.i轊竫镕SLCO膝做f";2业`汷肜呲|wOz;袍7l 7?0'`O昀n^燒l/繨-:皨煃咿癿0誂^dd/ 圂R527澧-B碮{fe徳F4殹闌/l霱穂鬖洖Y贀疯箿~slu胪絸.妃夼藿|Z咩彤絘p[瞉绪鳢餓綒瀩?'#0徂=閙P9.;'`#:褒w.wX*`'_澗'?rG忽HYqNy钺蒂]緎鴦钵H
紃k桧,#A潡n<P9狫$岳夤!织Or忈(旎B(
}?鹁)Jx抎滉dOΥ筙)SS,虴曍安Ka9鏭庬辖L
d掎)婿@⒂5pn/燡:縚╝匥滍mj9嫱乸R鸮鄰8髭&訥渮mj翤狴窘獁鸍u鮍龍mB}D沍Q献怜媲獮疌{米Gmj隄k哽
訥
l猑欶n.急P|錄懃懌嬜鳍縬繛?<棂v/圁]^L预}wo$嫃6wp啇匀徒KE未(w郾-w;玊q肦掔,鑩桞"鑇dXmА甑馒胗W陦!`nOwjq!+∩沽呀3
;
UoO's赜哯J~-厶界猟桦覟@-.L河P3?
"#;
5l{}4'zm1{O碋+:;
父5鳚哯苴鱊C-~!冯Nfa/y遖繣4T'祒uO<):拞E雅氙:丝哌Y氾镖Q呖l{4.~;艦 S鋻館啖w/<篊絔Lx!涕椴裘［抦bS6吔繣o2=号.&鶬呤簦Op穳I囖k慷竫n0裺缵楙茲!-申wE"w莒&p蒱
6邁t缶m|魳|\紴薻a骙矀?魱iド{痰濊$仭?襸胼F妔U郚吹蒂-賴华鹬y釹鑧;4#飽}遘爊MM蠐嗶謏焩昀尪箋鱼欷6兇zX./鰴┝墊貤迓X嗎陞;i(VF芓P藃髥蕣廿挮ja捝莂7仩隌!oa)^Y膝酴夡Wst<秦E♂'HW.!褟&l噝8葒竏D}酘稍?!j輳驛K)W--遧t聱刿?+Q6坑^2 鹢o箭搾蒅#bD8%DwL檸怇,潗鑿垾n愂淘罌嬢?&<溫,&m鴉H$456<<9%1V43z錔&s耠煢跗左Y犕笥%吁扻捽c4嘕&垧揉逆老宿 .
)D喍''柈-瞬л喒h)!噜¨鑭"d槤
涛藢觭訢橥\s蟛|褎潤櫅f鋿詜*cW0YJ憹m鼺MY蛀K挡袒N7]］休箙(<5蕀琭:g葵壯
w天.迦?1跐"nw橹骍O宩d獍k4#fu[硨鶆袑W逓帀 >葔p塒NZ秦諢-:萊d赡个駈贕?LOビ睨塾「豘2踫疈刽郷椎2鮀騲Wb($屛埛砋挧B 溘捿康9鮦1畩~7~b",]蝽d棤摁焟Q>~L'[洖C帷H:巈鮮5祔o觏啪)~*Y遀z廇q魸i斗懽n嵏皿邭跟鯊驪⒋i(衖獬縦慚悡Дd杞倏m}wn ss[o枪lN囃c?Q姼稧x涺,譮鄩6鋙nC.窥㎝朔A啛Bぼ|屧8}$鉥洼捘=,]N]V雈衁蛬=B无騜殁>籈"|*娴B瀩P据B^Υp矰冦#H[诤嫅襋 5訍8愝'IvHI-頨PL|1vu嶂調嗦怐=7嗽稐D鳒A
搕1鬚Pw馆杜槛*彉/鍖$枂声Y[-厕;俣線wR'蟝M礀pRo_b朞笒潟2p甹G匜嘥D堯;+?5峎!橘燰k郅,L*a蝠槜U重MDJ)
餄W
霵Dl玡鳫D%剟\O[l酦q堾\圛掸D!X蜼P菑7駒.)'鶃8a殗z嗙偪K餼8劊,K蚇嶉C8钃%錑诿B0菺I~1潖-).掍Uqh蛰m搲AK祽
鵥#哘迻WS3嫙璍╊@~mO藝YR(bh寔"崑F膺蛲▋|M欻?-因o吓-牒rD*d蝷84Y;2铊買a稺$i
.與癕cZ鹃柀獄繾dbHUX銪楞{稏
螟]T慀 锣镾鮲wN4鴋#
墮┰厝8隿8鴩+#壉Q芮#辛K%s>@bW 跳y@1VN6,k3N7慥艬~苯 廗"k侻嶒厒鷝竛H尫2\oNR鱆`02I0=d繢~耒c卛濂皥襚{撗雈@冭媼袲疫*"q^J疲2Y庛D蠥&b,iUr4~尧關B`U萏~汘p钣犭c遫m糘Z!1怐MI貘硘僳CR*踛逷W郚緛bㄆ7┰[gY謟致霃$阠Z:Y
聩|箒pIID鼖Ex壡嘥軪n{a馔慧Y(坷豅谸呢TV%櫱
RY鳂#偉]絩3_挨 1.┬嗖.bn朅7NdSmp嶷換"V穚O'dM~)J貿$tN嫅槉^0蒹兤8=TS%蕡盥錁鴏~h鴷K)zF漺 _
C@L(!榀9&r叿崛羍C]H襰覯B@寕旪(`鈎琹z炊僥{[,
萔貗弥McウX豲Dng$g燣}$Q e{趷mqN7W/(淐亾f烕W1*3莬;t6崄拶&[QvA80i椙Q琾xid&渚墎lj冪樅q)8娱腛檯粞偧h.絭5E<t
①'敦鉋燅D跻*ū簿珧Ke'圑L鵅P,呺劎灺攀仾T阏慒*瞁`V藥N~Qx (;夸嬱$p2suD
Mj嬩!rY,穆5di125H暱!屏7价敜嗀b!彆魢$x&坦,L6势-韧#T<20If"F〉穭聙撶/睴憴x祑f1r<陕2d暲f",夺L擿≤\瓑T揃髤(D3﹀d腼哋q殚*,Уu宷
)JS "聖洫c哱E^朳iA盲_镔@z*恽0#癇?

沾4@$勜崊芽磁p喘M怇e鷣匱侃莙h茎垂[SG徢1Ld(0!﹦陥Hq5&ST遏9ik冩倘K X倘Lψ语L}jar鄧9Mj潜>媾P61い9o凋r蟥焈賨棍冋选
F轗鋛爆髉嵜弩>1暌!1攑妊x蘷評う唌t-帼S3/DD櫤柷U沏菻p2背貴繛霐|穭'3瓠訜鴳A[aM. '靧2)璽潓
9qЦ岀a騆U鬶籗
撼糂.P5j壆шoC@ N ]U馭羿蠰8!"鍖DAa,年u=坬e~鲊_?o垮O&懨C&H崞8彍I" +兤#4椯S偷p礤#徠I-cA＼R悾Vs聇4!W团4螯薄9肵~'-p1
炦础49 嵎xGL鈨钎m.
肑呧PM、跍Li葅6%眾长C磲1亸yj$糪.#",k恡挏H|%!Fe#X啣 湿5*5骴撌諺u:k9廩*衛徙n劗\淟c胛噎浨芼h噘qS伷
K蘞;崄妲泎鯤顔屃8筦管C艹厨2蟚蔄BY畽切NF鍄槬4f鯨垯]昩艱寵栥綉ae[▔>/,彻+Ra厭罵Y挰韤癚怫
輬蒔餲P&瓡/溝芓8薒3篆痼*竻沫惏n[V髬j櫷芇+pQc知*+鶮稪%郁1&#"搤忺耨8蟡槈6/饑j淾
凵8詬期3"Rih
9T赱~ZnX疇n鹪鈮P?虨?ǔ婤硣$泒;ヌ碍尣Vd㈱]_橨隙$z'7媖\pIY絚砞靇:
蒫遚_痋袜鬃蹪$>l L]慪 侌SN9(軩0jI臑>Y匌I躺'O"龙'淥JO笧別'躉;隉< 泤隉☉w豯罐S/騺茪Gh8=p格辣Gj茑3*v膥喟c —G4;F)9
e邸櫍r/ (4顰诈^蓫√c噋燄
)
,禵1T汬Y+鎃6eEKn4a摋 i盥0I6m盏4`!猆 4;候譼县:淚瀒踛y=薷5J
:曶嚡萄退9ν衰u+-ㄖUn@FO膝譺錂铃1Re氋3g>1@&岐Inr醃Mc聇u
:aK贑袬S",+mo|﹥ \歈8B
繑$l碣
猸燿巣x褬?啀個wd( 7N]%7k}J5OY逊\*)+唅0屚挕>'隫j>%雧糍蠩=84bT;D嫇箷,垺*=N>7Q燞鸃6膼2&縂y錼橨uㄉ腅餟o-嶧x鴛搞YXゑIhf蝋C滃炍XDk6漌 V<頎吃lH誾B`汦#b1碯k9A2-*,丌Y獟癡'鯡鑹凃b紁1e6lM4朞信藞S 6扽怡 r蓤DE=繳A墢誈搼箐揚閪血k璍e蓊弞SY惨項

z0l]"RV閕蛏6夞S肁噦yMJ
5琳纱)#勬<Y贛.k6`T
5.$I圌缢U6R]8[Ww渙敼&
!'釄2泂0>K歨眸Ck剨^儦歹鲝鷓觯BQz硲茉廨.$e+觧A镨Rwj婷7''僥噥鯐;尗p劋榴羢剑hB0O  幸儵荹r鍠_CR5撵_x7雀愫趂揊题&К顫ト廠摲^.)(蹛rn肒菆粓″驗`,賒yJ 嬌4O6,EPm%坮:1霎s饜媵[:缢Ss]痀@w觌Y璬騡敃鷏栕穼E,旈E玱~*o太(/w爘Y 條灇埅梅)U艴%+6\Vl笎搆 KfV?圝'籱`僜\%V鎒$剠W>^ni[U`-.拇刳谮猔
礙`R*q訪}R
Uy-9噤Qm然HF剅y餀6緰迉
? qK濳甼Z@&戫t艾RL1氯渲3&-'b人錩@毇帾琅b￤滰dACZ斃GE^d_稴笆tn-敯郡)ctFL媏欲酘pF5!醦"?Vu涝g黬R71XRL
I%邫酬頖薃Pi#m SFL莅)fS娌赗郆P7OC刣霕"偪sGx鐁瑝*PAxV6W瞵椲!%缕淿r晟~o鵛疱笌)4|TAc
0邘陚誧愆聱n<r傣{dKy*\虎丒i蠁榞Ｇ#E<`佷聕敔仛傔O2偆埥襊
A疁瑻E~兹%鴕禒Ｒ.缵Mr漴.B
l@d9
8擃VB脌禝喗傟彑 p'烝姏8=壽柫@唬乏忉Bx裕庎T崅a偩[頊$證w螜硈嶾漵;g项渻t蝁Qa`g /嚍梳<鍡{o鋋
$呎$}e燙vi.
X喬)0虭
U.L置cJ-貆_S瓺Jㄣ独`NF7
騄耸F汷hg1厱
9槺Do欸*摓旧y
k9,R何j緯槛袮到搴I煻a嗱掷貞R.稪斦$xK熚抦4d旾闀jt棓6E勭┚S`*他1T: k^喁/券讞:摻' wXCwrM*卙攺?舐療CXi瓣Jn9盰LJˋ8嫡躷i暷訛杫嚰7鶕 `釁s{6#瑁: 喤a1O敁首
$6^諬XY%%☉F蘜|M廛R覽X7fHy7.I闚Y<e┓P蒯zH婑‵禑2騣崸霻9乜Q.S
兘F`1H愓g稈j)4錞蘻-藰3`&蛫a<A孱潵蜶塦U毱旽面蹂)Z-%.,夺L鶊懪b汒l懈S/S1隞VYD皮|^溞傲y禵乯3鰵V椘~榖0&p譺"E?j敐c%鬝i
汪蚲3鑛鵷鉻煤H3YL鞋=s謵j5柹
镪鏀嗀.VdJ茞.;9滁姿^氷}{騸z鸳6,惟[\Pr2$嚍
"H#E蒕齆2澿沼u埄儵央%厷孯b▏暷#F_W*笱溒Uc`]ョ攳瘌X亅|
o縺!陫m)g3~3(56埸?64樍阄R5
阾e'3舕礨綰瀨S鑘!
!涾X=2臯+2肨("T[*p]d
k菀V#0舗囊qМ仃騐,j涝槊-r磪=-S谴养蓞e镋#H7
澮=眺2R肍濎;3赲q桍juh,璴j鍛U拝蚢灹傗W羻">n蠆殊Z湵冁s錶頨s揥龀退m
贫JP哦U#{q荧}磤J罶+錡弧JT;(u3狜'h峊+[L)"嬭|"嚫U鲠貌y%幾U#輏屘癬iGT#
肵!W 7e閇.鰣霡蜣%吥鸆
皲遬q疎铠嵻|堿骐J笴qX*v驃麚tY货璫剝TU%朗厘?Z3YKT厳愿畟#嶾C_T`AB庒殞怂聇損袒╬綆蹿襉峳&媩du
2a 馴3Y&+蹶F貴涑#憣J窾]踓舵J苲繿稲塚9眴N點箿闑4 %緽西閖齁N=Dp8)5*2\殓竦&R;}z毢楥莜k藑6_p誢嶏04^Q儁Lw9}謩餞N"Q襛$獊({剚1棬 -/'S FdG
塸覭^,捹@薋淔
錬惕甼8i4レ{諵~"B3u薃喞桹慽'懆麗噬*pML邼斍>宣迦%A;B1g
]`dT筳尙鲉通r))黧4~暐掴C?柆\
2檷11!确=F4c
韡袀簁狳 1挃v懎f陁)>勏倥+/@%頸
梁,/4%破8繴期sU~幋o{澁琟8亃颓snG啱0-q眏||瞙i8総綖N c勲-vV)潻z艺9u0樔4Ji楉7鈡,p;pV[擛x2G饿痴齅~1豎团biD覑滓p忎頌$q侌裇x攰Q偞瞣E溫7螥耰轗〤禕*7 K漴厱怪U 鷄鏪臩糿槤2|秠*轉榟@Ｕ馁謯&16浟尖売胥蝈Bn姏L痟艓l7<┗憡戯雨[进岩爎U,Cv蜞K;+諝2E=s馵"K铬.z吗ZT"想 幸1)S怬溊锘貝;X{
雛咐!|鶷=阸銵F郚:膲D樼%錰穄B令半P疱@
搮 !_gCc徯WKYv{&)@o羟尊2鴆梅厬J匌驲 /!8淭唠全C崄:Y駁MD儝甜TQ蜫Y4凢>C淕敹0姭嵖i薶u慣/壼N!4围羠@蜟切笭/I.* 悓hr匎xC>棝g儊眭{8肯 咟>蔈熪n鲊j!o(t嗢皱鱵僴酒凉瘚郴}
?羡]n杦騘j豮!1詨#盄'怪X幤遵7鈵咱怙栐nTA P甴}q%塣籡蓢倈<俧玔b褪鹾舯$鲯柒犑b掂翗惽漀g潶.膐殻櫤
焰ZM怹癖瘿D夾1姶#嫟n酀#邘,cT(胿輼邻K杔屐1d睬A

苙嘡D坘p
Z粓$;_鎏|2{qpb祉憌RK闉戂舔伾晪oe6苲GN蘚圎R胿uh姚У赵魳a￥鵈I[k澓1魳<(D3寞J逡0鮩佷7;爐a$k谜`n冔rJ噗4OY46齡w:Y;苋楝9賤'[6[萚W Q殆.槓<2XS孭w糢蔭gX_[腧ㄥT瞟R-[疦n腮`QT/螏'閶蘄.鱜L曑昭V蓿宸珄鵿簑?[7n輂N/揿yg钶窄藳櫕K鐮\jf騼原.壄淡{绥WG77vu鱘氺_恤泼井訪矧讧長_珏{K绾篠银曋低謔尲3瘙怩蘻Ww飄z诡窢厖渭37s35疗(YN\'V|菇糁蔦W7/徬=\G25sq玾a鑯濥LW7鼮r苊乘浘姓M〞殭?W莧GG?X,^杩硋q宄.h55%C踜髽剁R3]吡wr铞襗6礞宓跳敲.懺萎甧D岏颜-魔-D+$O&鋅
of>櫥01亢U噌ネ閺汉伀鍟WG卷沖>?=1twn!53軟萇d秞"豁z"D{{-瑕朢泛&
=H貲DZy`}fb鲡纖汉'嬗矺姐憬]軥鹃墮OR3閸筄佮硹逕玨b鴷跳鳹-7
t十唔{盼}?鬪4=^鴊jz醔j骊W鱎芬砃7水燂阇薂僺CC齙ζ//z瞱45uvmf嗭魍n芫6苈N蘯迨噣A焓kS蝥'呆崨欁嘭.拑甜蹀夐+K}cW緵祜贽旱壕悮晶嵆冏挹#S/钩胧澋k┉醣义←@蕻n03焧uC殐eYBv蘎蜍j瀋槎束猁c珋钎歪絚猩3gd 鹭麷遌惤K顱Y跐0|?矾ろ櫅_欩d赀+緅怵踼a^笌K崶!趛牫kT囷o
汰魩巃;2p鯺
℡133鵨日━M 槤_滍艐s嵡(蝧壩]x}牿塬儡沆昭慎懯樿抗枡}cn
}~0馝缢F捁~a螨箙洐.&綡霄|r迕折鼿<椙S3﹞妆RA$5攫`z
TY~(ss涬0钘兑飖u宪侫遷u(絴警pb緧純
u7釐~x!5鯼mzC-l軲岰[3爳@晫覽缬泒w親糉縉M7鹋桴瀞漖s
$z熀=囤贂逌嶎[+ㄟH岋BKs=^鵥f綩~辿um3諘R冪Foo甲r8昢踈\0
芾鸍睫楣呂桽=坥譙H竌@=栠榐臗 誣"鯂6@頵轞H魧︻
紋+危喏瑤緔逅衟#飀:Q螰囶偺#.魩慰ダ~e朕苈z(%m魞净[
ぼ7F顚瓖=鮉3=s潛V慴吒 -o^_=徻祈倰霛杲夳簓y贼#1H屠S酣蟳菍ｘ15刭挣賸[w燎楩lD1
禜凡箏ch卜矩6+{d?=蔀X8C#=+綖[YF&3wa1!k7迿蘪*"焮G'鎔

庈鍔)3譑v稾鈩罭兏垠I1挷lw灓A匳x筓i<0}sN唠楣讑摲V駇殌1?宓8们褀:咬唒╤<冦!寽'1u渇ü(1.噧b;]峰*偔P*艷104Q覻sk…)=熖酒%
讄Xl嘴@畊較Vi溤UA踫<w妵[绸甧涄-畣F勧
<痢焖3["Mp.苷{幔嗚愘r啜痶4雷踧42婝櫧Fc麾p0屟俭浱蕴f姾/
'餱[鵑T)硎8褾闙-弉NS|5Q,w朩=婳!yㄓ棗7.歍离焤a$)>%#X伔驗*瀛礦eE語 gOl灢期Q碏亦N!r滙j簌d裏I0灡焚瑜9荼C!2[囕
入忏殼Q2圝(;u氏PW
08瓥/n鱢(o5悷┭痍/-詩lV2>橂
!鍁I醮D]幝gM蚁洳(F$!f1~( 齞懢灩I~!`p伫鈾li<}巓FS㎎沵il!0$楈憆&逛(<貙h絛,@=l悖?倆!)恧rYE楀_稏O刕#㈩α5儽欓ガ√-逞;OXl濷己糿2C檷‐癡*"纁芷廩g;简谎Y{3"鰀牴椲弪y洵%鯨g媅弇fF:_滚i.~
撧阓8e1妮蜑褅鬖墌舲qs筡5N7埦O拷跷蠫-疦现甞YZ{aUm沔苊原蕢鶠w委绎\}}u8闧砇9'{0F穇%蔻f铞KQ.y|涠鉖\緫l顺4宆'孲*僖5:嬰pH 呲`gY &媘鬋帔鞔56㎜擼侄c禒毘禯`Cr?,5蕫.彮SV︷筈6ó
帿_遺9i&T
(仏*
1園2愕1Q罌d@1萑N
1垕D偂9(WvYR屰D裎隃瑓葜mq輛D8U铕Tbw灜D`)蠛
膃7猾Fv&=嚌/O}葵颸_U,嬱t' 苞廻V璝~=#嘤+z拯N懢[嵺^闶!.Y_适σ=醖o媁G\环齐╭賘柬n/^褨EnX邅"礇B骗/瓶u恻鍏』藄缋[M蛯~坤痋^萛挂5憛窜誎躉柡|.哳苍乊阸:5箂,!朾呔s釐xｎ振迾靠=~n]#=o|脟swFn,]绐庸=K*[泠筳v挮*;腢X-酆橓腙责譑窏n鱸叠粥蒂7鷒:鍏艊K烲\~e黤z┇{逵央c珱追.珡]黯胳.懰v熥泗鵹t旌w査把緊6軞_I#话a珞s]軨`觸q-su6r媠楑n徎帓闺p圯霳rWE}-繘櫗/zG7S╅裺硂飚』╇冦]菟玞玸63]軼縆蚅甛綊Z臊精藨阶G胫!c勗2WV^"瞕2Efj觞j騇w龁h+悘e&辺+猶^S蕢o彖3;#G瞂舛4}?饉C謡/药t魩妘喜橣慪徟]I騇hi"*T伽:鱧墂撮冖┑－
锋j骫瀻2q&?e摤军嫙"chY*郓跲65;濜|f盋请隋4踢粴猭7:|-撋,:
襥╇谨a茂洼豃tz卣d2j繷'雥I鄛ng薄凤g5(zv3A嬺躲唿L邰
2C(喥◇-7A-t?喝=&歮 "曃醒韙XH跙~[嵽I(+S穰WD斉b=kMjc鸮３`篵M9赮瞟鋼蚆v4gu{%5 K)(^z枩xK瞸璼齥溶E1(邀qr^/k逹呧促YM!竗躛/u謽r_I脒N飨}:}厑Q縲tm猴=P鵫P7n胴.涭v胗橆猘]^椨濞!G<殔愄n2|O}硻伭鯶缬{狸|嬠廦扣k飕sg擎ā晴s趠茥c惷$]ｇ州ё拷鱿#觩f}鞪鎂jFi划痼dK啂筈昫7梫兊罌r巽苘埣2cí宣諚YY脯U俞d?蔥艕\A譅(az#p欨寧畮帋;l劼/黮堸.吭玞齛鞏g9號d樂O>孒黤涾8K嵱W;JB腢:a伶C呅V^塉B蒥:JN[楿踐摟dT淾嚸e3輫 秈攧GM閤xX;7e2櫸/ 挸%a爿蝋b絽ú
鳭蛵IO膝爪n_靪%r任枌娝泱咒'
l镛鹘襊賻鶨~D~獙t>鉡*坌籒G嵺椌7殉芄7メ
濍e}T簿禇畃]55l~,里(
嬕ul嵺]P賦滠[欟濚橍{掯%+粨┗哉酂r37靳Y緸o悖;S亽[寿f碲烨楙亲?[C}語携6r&>!!/
ROEX跅迎:
腿沜>`jY猲+6k'S夡7怕&巪誟鸵k筬涃u;EQ脡6A
勊璿8%肁鍆紊
KD5i4卝猬椩Y嚲硯铫#3澇邞朕u夜銤t骘潼廛煼n頴];轊W.聞
鎧{譋鲙w褲繈滗霓u谐P7萖,]换.娑D艶悕P4u%/眛#靽雺(漤賉繒39-搯E)揨楶K$枏喙s淅X:f缠癈9滀:羞H榸By羇jp溆蜽畗3|s酎鷃vG無篜
0mF7'呌fxn<\啃阧哽賦牦w蠄m頗
焰枻 康塾.璭#тZ-B#鍰 !坪云縕=2刽j6jJ晤犞艵C埑"慏號n~0|al虜淽#ZIp鋃迶n╇澂lf畗g|訉zt頯-卢EHF劧4湼邬J戏惘_2%辄0Y霕 忽f鷷蜽2趁7硲则vII刅焕墽 3ak澐枾嫖g:7ng悒线觉冩iJ斗檂竳'se禳悏5Qrv墄蓜6$
;1羖酎T珧7:涢l:w楄N濴騒M舘蟪埂褡虳O少糳?A
&
bF緧N冂6|幽U爎w螿@瀸(e3帆sa儡 +9粌h鏟1聽睑颸尢u嵀甠唐幬%袺(8鎝h>I9蘟Ur稄漬鉣峁G辻奇;=镥済樌請奈LNy违钚躣{!n$群漹m,Ξg&快5)j揞H Nh锹菶脺!t<X痝螐弔璑
:w )sOKs叏潇毷憪!
琡1"3跌Y陑6^Z.y謀悑 =s﹌d畎4殸xq怂烴l
跬nuntg#j,盞鑺-IYg轴!娊o\鷉嘖钨 @2惸C<鞊f筱祰歩l捑[<..枉氎NG廀迂[s縯褆訾漕挗′螼eci!/偦%X鋱怐絭u枰袦~pZ缡潊櫕7惭w薊Lb}c络齙鰪,毺悤溳濪HT寧揩
~0踡芠%g租燃!-滽鮸;視2CL少-釕F镠駻3ur袷鋄k煬O寵5o&镮
AD0浕軿Y2嬄愻]浖
仱櫺O/o&#э:r8
翨炮Y
3垅卥遜f鹒G渴虤9N]綂'1J玄ko屋1CQ僳 L喥强嚛C 3
eYpg屋焔lg6;蓞/飓鈵<:5U~謓鼬鞌雉p漳
匱e鮰7婊91絕jv藿v辒V嶳CLC嚌ukX萏d鉎吟弾粷騌畉M}1翏わ朜V埔K粅f觇堜学a剼忑FJ
脮殚+fK7$}_G
呭鈍惴桶$辂墺潵柮n^殚2櫭)9:)M攫启晛b生(
磝鄠壵A嗎嶭i=};3?q齂蜲朦洴旖灡t 瑀ec﹞彌藸讝畘4a6譖r
G{6幟-氥9峼p絪K餀iB挸縻抹&蚛 韮3寭箛椫<h捑赌c鬳跳牊
蜃骍鷣蓗敽鱸5o樫6H輫X亖n_7,$}||兲蚞竓bw!u鍲芴鳀钷~壹6譱垂谨缥橸]H遻砼魰~撏9惡耗@晦1聃P贽廤嚵唅7@汥占}n揠1Y9C﹞蟔稟鯮W/椒1m嘥r鰜5f|闻銄^!焯*弡譝yJgT)O)緫鶱湁嘾x)pу 篰嚵#:共眖漳~iy麆c\
髴垐O鮠＋屙粉牐/拒k杜ヮ2糏?搷砡í/E酂琬嫁晦垩a獃6睱鬇:撻蘾mH迆诅5尙嫙樞'扤謌7￠k#]_緯儲8o$8.鯺Z涇\M橮U钨'L懷驓-:捽l磙謼"t`蛊_餂蛅b钵Q哇gH笵鋫#.癃<妠g0籙^趽Q[=
4鵞尵鷣9洉淽斏淗翰憸z誰骏挸H:硹廅e幄
邵D气焘\Z3S s沇鍸j迆 1驺\少$
枰隿娱糈促昨Q偡囂瓙挸H夜蛍驼悞H,械髑翘慣rI泠仵蘎畭1t額 薴3込/}諀1潇捚h劓潲﹞&篯少
F9嶫>鄅0?揷箚笒8fYx迤|鼶僳泫#漿愜+{<攲$A寲W滪/l6罐逯j<氆
駝T憼耽a嚥a杯 .=癡詉qEuTW嶓Q斈,gQ4#O瓡V|A諽猀璾YF籆8歭瓌瘯庶磦9＇録抸闑!氕)(寏[/Y&jB%
蝽醄!臄?Q當s  謓0瑽pP鵙O转+XG#{倁榁8玂:k,#
狭黡J鋹啥}捫倈t!\k礥蒘栱r摬廩U继f岻殫z鏌UF玭堟~羳z
昋r4疴掤0!k毭R-c彽座估夋笜k櫱鳺&0蔲uV
uMоF(昐i羙礋!o$25眝7挈b顎.积屘Kx 泷@ 1S#d佥*P=V/h弴B!櫼;澪: v*壙喐V!襋k]X^鼪篣臙勬h-夃轴6j懭勲鋘H咾JbI蓧3hJ坬~%wc 窳k廐晊k
柾j
Q拸冘鏹.=C!v啞>彅+
)OB码盔鞳顢袑∝疸 [瘞E+槰X鏲<'#鍹qhpE僡*岋b厌[0D瓵S!制[笻ib晥q
(蚇P
V声礜兗*鞷秣竤
)堜V魈\瀭吪E昦R;
帆qgb"悕N駏涕*煦:寘趺鳊g7渄炱X&浗驨9詁$)駏構U'*'O 餢5竘)(k仺jl]衖4亪p2Qzz珃
敼]QW#^瑗翧*i稑P厀嫙璍-醐巀黨S=*(Y<荗⒁E1&/e昋/=杜L0＋笵$}砥蜿4綝繆暞0:)6厔O析薓?潞糨匹憰瓄J凼舯斄GFDO&r磢J娖浬褁$j泫愝萛蔦YyY y!UXHTcv<系"荲?t49眏/$宅':^$儢喖t:51琾燝儇曛逪h埂k:鐰4c@^o
苈悂Voa-L廌d]棁﨨炍協馐+篐W)瓂酀Y)庈旜41谷鐥傎踅 雛F齟&7鲯 }5[#呇事*販珌冋換"VW崚e羠;9懛擉_紏阊趏KyョwGz馒﹪d4鯊<Z;メ;姒绝妫侟祜}鴪霴濬S06)(V污
孓呸懠策穄域L鐓?2~q裸+nr96綘u]咖!W4甉翐yP甋6>0ㄉ$滋/鐌霜礋S\ JL=遨#湐接?XP狥;枌D玮$c硩~=9驣舔h蓬bIXu痭嫞轖.a3鳼簽鵧55qull疱嶀堤蔩/,\RX╟ ,V┍番0v衆墮-
噛
\H鎱と3爊噂袌餙纠翾;#)>"i|N
2?;佛系^fE2k惵l*歠馮u j篌劝跱 |Du燊pdP瑖{VY窷傰?襭PhU崁踩娔囬常駋襴桹幤W俳X'
誀C^繎痻m錭H聲孼S璶B["X8蜯f羢#K剑椙 {榄瀞┛廭Ar{渧o嵡8k闀籉訟奘 I琺I9h*ㄡ 啁穡q窍乤
/痺>蛭%烲 睋冥Ix<瀻蜷x&y襂巭L 磚
M薎j;
N鯜e>P蚤丌i咨T|t#撃洗苴壶珑熀鵀g怊谢
.*'趐aS鶜酵锃厨岭罵c6諁A縕nz璭济粈iz氉砦z}R7V薝(俥裎歛O亪+*CQ畲傶|n;v%狪WX宱∫痙K0墙
甹8桓輣琀抐]92"飧輖Z樄捀彈鞈芮Yy
a}矙e药褜墨剺;胗R
1_豩9羒鰆趞犗檀A'^6苉咙fM馮j璐騕s`Z篟T燢2籙t椋?駨桩l萁窳K麾{C塱鮡2苆8根3腊<欨l邶R犨!1c:Ye'泷x鱂鸎崕鞿(醙龒q02W?C草Wu偗H)]鏉蚄k頻n继趠缣 B,.蚒殐柹 (/.*b翣筪-觔印緼kw<疜+咕镖}h籆籍9`4}嚁閞(k珙<s碇觨o朦7?Go闩洓沰繉XK漤8)瑀蹥瑃 靁N吰彾5"菦欶Q:XHt暈陖垫剃~詳IJ_x-缒闱弝}X蓒&魳s肙孫h負 ]扴V
a卋
uOn+吢/!
峻螞煡俩qH嗖蚉し惫杅1jG0-婓甑?晋囩?L酔'酔u欶b)SE:|

缍@5學嶮n^選*飤紂镤]躼7熃[韔[蟐}睑栈啁m瑭jZ?h豍K磋:恶長邍Vブ}4*峓#?`媢薗z:
厙DTF练Z炒纡賂eAE栐喊迅蕦D璼!{S霊桰%躗贶觗贑/礃翋Y柏瓯o蔅q碜y!p糆:硠\T)兝RN/燳hN樊+倎m命璆錩倘6(&a应<$UT%糨
\敧fq
4踣
彷鑵~-c║8蕓遉詈]燻!鋒1砫v
~齕鞅9藲蹅
Sc惫紿Wm踈怛趙m赞窝嬺厲O橋o|z;琡皢鈠卄Mw
蚵洍媳ji50板筴W熫K=;斣蓀┭断黷xρ稩Z\-﹐穫08f翤C83庯鲒缺3琦鵷)f%嚠#e塮x軃畠-UZ蟓曈8ル謠a嚱!U鯾囀o谘ZV聱ZY仛bey豝n =c銦UV瞩7n揩>Ｊf"p

篩春'╇h捼榓:l&S
黤]H鏈饦鐫v
]Gｋ
洜
螗
7牋閖糞邈U
烉睅-'勴浸仃耻菨`
y鬋饏羃霯2璧6
D.鈓UA7"%娅 陓讈vjD}F兲薺淅g&"
%>Y菹杹x捧-
唵y鴑
洹銢+nPI懀T鑯U
{≡"潘2a8躾劋薄Tリ鑶尵氺饡-Wy5槸茟禾UhJ闤胕櫯qZ>b踽噁詹TT3!甚t弹'$YP儇U╣泍1傥]4砇Gｒ‥jX暋x皞P塸%&穞Rぇ猡q(['*頶飮h籚;41Q;"D)贃洜TMQ1Bi洞轛#=拍揪檣鄾驮NＩ洐菼}妯2G)幵6j┍e =鞡E;hgG澎爴:Fj倠濤 沬@4/彸0薏%m弘BPM_吷F猁4糺_珸谝`u閻葫5"絿婻UvIWBEW隁?1剌&0媱缈煗蕨幑鉙趼 <妼脓蒇}笳7n妟IO鶝称"okl b颪k刟摙碠?鸾谐:朴1裐早M暊遳
縉奰芐!乵駽 48}
=梖弣\洰Mf0h.浮F頕%I鑀鄷幷*M薽
(昲爜,X
筁偅顺&ⅸ\U剀l糰9u跒飄蛜Y 劃i匍勱敬喽秕2 c4卋T鍖/蚃嘘=^qi逷朆氢t2欘\z[;1Se,腶}F嶥K2夯s![g$鸃1++rnv#5Uh
z|D〒淠jc1c祓!貀栙骴眇1)=#觀L##弜~
kH>C/銰$k玻翴陆crJx蘻B獡[A2酏&濿钸煬7蚒%讻&┎灖sF穐
g駄鵻+SF暷奓EJ潗鋂f$ldZ腶&v捏
啜EeF2G}稹23癧,猢V+FY僣队k稘f鮌s5n0妰蚙1院*⑹ 菔檸▉,RI猞~[R圝砤伔裣Oi#諠<D&籄絲
=b"x'笮b
摞
C尷罚!20sl玷騫4E1⑨征 t`=麏WB镆韺圤f^X堋薰r+6诌或1ρ曾轉<:幭焹A)遨a樃鋭"P洐捹姎LSm潍墻B姂4uJ懮蒊贊┄%旎&!.G稪躛!11Le_程Q﹠[蛠^s]痠u6}斁\┯1'~'厯/K甅帍黭{)B儎鏞旹°-垩陪蕉譹镩沾鞞週%Yl"勅rF*3襎K8暙4JW亓vtY·繞Z!-laW0舖H巾姶尧
i凹]Q-吝Q傣㏄c)嚶=鷼g髀﨔+!I_轟咫b襺離粬蠦<厮-“房地产的周期是18年到20年，所以别以为地产不会跌”_网易房产
“房地产的周期是18年到20年，所以别以为地产不会跌”
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
国泰君安首席经济学家、复旦大学经济学博士林采宜8月6日在广州发表关于“宏观经济形势及大类资产配置”主题演讲，其中提到了她对房地产市场的判断。以下是她在南开金融（广州）首席经济学家论坛上的演讲，有节选。中国经济面临的主要压力是什么？一个比较潜在的压力，我认为是民间投资的问题，就是民间资本的信心。我们看到总的宏观投资数字基本上是平稳的，目前为止在8%—90%之间，应该来说对一个这么成熟的，体量这么大的一个国家来说这已经是一个很不容易的增长速度，但是如果你去拆分它的投资的结构，你就会看到在这个8%—9%到的后面，我们的基建投资它的增长速度是多少，基建投资的增长速度是18—23%，那也就是说我们现在8%—9%的投资主要是靠政府的基建投资，靠发改委那些PPP项目，靠发改委不断批出来的铁公鸡项目在支撑着。所以说这就像一个人长肥一样，好像最近长肥了气色也不错，是靠打激素的，还是他自然通过锻炼身体而长得结实，这两个性质不一样，当你经济增长或者投资增长是靠民间增长这样一个动力，就是说民间的资本对未来的经济抱有预期，还是靠政府不断扩大的财政赤字来扩大投资这两个是不一样，所有政府扩大的财政赤字在宏观上都叫对冲，就是因为民间资本比较乏力，它才会对冲房地产投资和民间投资。资本不愿意投向实业去哪儿了？两个地方，一个是炒房去了，一个炒股去了，还有什么？流到海外去了。所以大家看到第二个压力是什么？第二个压力就是资本外流的压力。尽管我们现在看到了对外投资的数字没有明显的增长，可是你再仔细看一下银行的结算数字，始终都在负数区间里移动，这意味着什么？企业和个人对于外汇的偏好是高于人民币的，这里面潜在的就是对人民币不怎么乐观的汇率预期或者说隐含的就是资本更愿意在海外寻求投资机会的这么一种心理的存在，所以说大家看到这个数字是最真实的，因为对外投资数据里面它不仅仅表达了你对外投资的意愿，同时它还潜在的暗含着资本管制在里面，因为从去年或者是最近一年多来资本的对外投资这一块的管制或者说限制是比以前严格得多的。资本流动的限制加上对外投资的意愿组合起来才是一个对外投资的数字，但是它更反映了居民对外汇和人民币，不同币种之间的一种诉求，这就是关于我们中国经济面临的第二个压力，就是资本外流的压力，民间投资动力不足的压力。接下来我跟大家分享一下对宏观经济增长的预期。上半年增长速度是非常好的，一季度很漂亮，6.9%，二年度6.8%，三季度6.7%、6.6%，为什么？因为中国宏观经济你看着它很漂亮，但是这个漂亮的后面我刚才说了是基建投资，还有去产能，我们看到了PPI跟CPI的价格出现了前所未有的剪刀差，这个剪刀差意味着什么？意味着上游的价格不断在涨，比如说钢板的价格不断在涨，钢材的价格不断在涨，但是洗衣机、电冰箱、空调、包括汽车这些下游的消费产品的价格它涨不动。我曾经就拜访过一家上市公司的老总，他说我的洗衣机涨100块钱马上市场份额就下来了，就是下游的产品它涨不动，但是上游的价格在涨，煤在涨，钢在涨，包括水泥也在涨，所以上游在涨价，下游也涨，这会造成中游企业面对一个非常狭窄的生存空间，所以这是一个畸形的价格变动趋势。PPI的价格从2015年负的6%走向去年年底正的7.8%，就是这样一路飙升上去，但是我们看到了没有，CPI基本上是不动的，它就在1和2之间徘徊，那也就是我需求没有变化，那你上游的价格一个是去产能。大家知道在去年跟前年去产能的后面最主要的还不是市场的自我消化，而是新增的压力，钢铁、煤，现在说动力煤告急，所以这样一个价格上升对经济来说不是一个健康的征兆，它是一时的求扭曲。未来的经济增长看什么？我认为要看消费数据，目前的可支配收入大概6%到6%左右浮动，我们这个可支配收入的增长能支撑的居民消费升级是否能对冲房地产下行带来的冲击。房地产上半年开始已经进入一个拐点了，大家想想看我们在一生中消费最大的什么？第一大消费支出买房子，第二大消费支出是装修房子，第三大是什么？装修房子完了要买各种各样的家电，换房子就要换电器，换电视，换冰箱，换洗衣机，接下来再买车子，所以说所有的电器、建筑建材都跟住房有关，如果房子不买，不换新房子电器也不换，车子也不买，所以一个房地产行业它带动的或者说它影响的是40多个行业，所以说地产是周期之母。今年很简单，买房子的人少了，接下来这个不买房子而产生的建材、家电和其他方面的空缺由什么对冲？就靠消费升级，比如说旅游，比如说健康。上面我讲到了宏观经济增长数据的一些看法，就是说数据是很漂亮的，但是如果你去追踪它数据后面的结构，它仍然存在很多隐患或者说存在一些隐忧。今年的宏观政策会是怎么样？我个人认为货币政策会偏紧。当然了从中央的提法说还是稳健，我当了6年首席经济学家了，我记得每年都提稳健，稳健就是一个框，松了也是稳健，紧了稳健，稳健是一个框，什么都往里装。今年稳健这个框里装的是什么？我认为是紧，至少是中性偏紧，至少比去年要紧很多，所以记住明年它还是稳健，后年还是稳健，我们的宏观经济政策，货币政策永远都是稳健，所以你不要看他提什么，而要看装在里面的什么，我认为今年是中性偏紧的。因为金融去杠杆，在整个中央金融工作会议已经表达的清晰不能再清晰了，我们的M2在2004年的时候是13万亿，现在是150万亿，从13万亿到150万亿这么多的流动性最后怎么办？还有现在的银行发行出来的这些货币，大量的是在同业之间转，然后进入实体经济的，就是信贷的比重在不断下降，这个怎么办？所以说你说去杠杆，如果说前年、去年叫去产能的话，今年这个金融去杠杆我觉得是比较严厉的，无论是实体去杠杆还是金融去杠杆，去杠杆的结果是什么？实际上都是一个“紧”字。所以说，货币政策不会再宽松了。因为我刚才说过，你就是想宽松后面还有一杆枪顶着你，那叫汇率，如果你的利率掉下来，你资本外流的压力会进一步加剧，因为美联储已经明确了，明年还要加息再加三次，而且美元指数现在虽然在调整，我认为它不会轻易牺牲税率，在这种情况下我们大家都做好货币政策重紧的心理预期。关于财政政策，我认为在未来1—2年之内民间资本对经济的信心没有那么快会起来，这种悲观情绪的蔓延我认为在未来会持续一段时间，那么再加上房地产投资和房地产销售的疲弱，雪上加霜。那么接下来靠谁撑呢？就只能靠铁公鸡，铁公鸡的支出在哪里？就是靠财政，所以说积极的财政政策还会持续，我们说不定会更加的积极。接下来说说房地产，房地产是我们很多人关心的话题。房子还不会涨，我个人认为从趋势性角度上来说它已经见顶了，为什么说它已经见顶了，房子就两个功能，它兼具消费性和投资性两个属性，所谓的消费性是什么消费性型就是房子是用来住的，从这个概念上来说对房子的需求需要什么作为支撑？人口。2013年中国的结婚对数是1300万对，到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对，从1300万降到800万对，这不是我猜测的数据，是统计局的数字，因为到2020年能结婚的人，进入婚龄的人都已经早出生了，现在没出生2020年不可能结婚，所以说从现在的儿童的人口就可以测算出来2020年的结婚对数是800万对，这是谁的功劳？这是计划生育的功劳。计划生育使得中国的人口从过去15年，每年增加1000万变成了最近三年每年减少300万劳动力人口，所以我们才说中国的人口没出现拐点。其实中国的劳动力人口或者说进入劳动力年龄的人口2013年就进入拐点了，中国的总人口是2020年进入拐点，就是人口从增长变成减少。但是我们要考核一个房子的需求不会是65岁以上老太太、老大爷的人口作为我们主要的考核，我们考核的主要是进入25岁以后结婚，30岁以后生育，对房子的需求。那么这个房子的拐点就意味着1300万对到800万对这样一个婚育人口的减少数量。这里有人提出来，林博士你忽略了一个重要因素，就是放开二胎，放开二胎一定会影响人口增长的预期。大家看看这张表格，这是香港、日本、韩国，他们都没有搞计划生育，他们都没有独生子女制度，可是你看看香港的出生率是多高？再看看日本和韩国。日本的出生率是最高的，因为日本政府是鼓励你多生子女的，他们生育是有补贴的，你看看香港和韩国，这就是亚洲人在人口密度很高的城市生活，他们在没有生育限制情况下的平均生育率是1.22%，我们现在独生子女生育制度生育率是1.04%，也就是说分开二胎，或者是彻底放开计划生育的情况下面，你跟亚洲这些发达国家持平也就是1.22%。1.22%意味着我们的生育率上升的是17个百分点，我把它算成未来十年每年的出生人口是多少？大概是950万到960万。也就是说我们80后、90初每年有万小朋友出生，但是未来十年每年只有900多万，就是我把二胎也算进去了，900多万下降了多少？从1600万到960万，这就是人口出生率的下降，房子是用来住的，人少了，结婚的人少了，生的孩子少了，对住的需求相对来说支撑就没有那么强了。所以说我们不能拿80后、90后，就是过去十年对住房的刚性需求来衡量未来出来的对住房的刚性需求，因为刚需减少了40%。我们买房子除了住以外，能构成房地产实际支撑的是什么？还有购买力。购买力是个什么概念？我记得我研究生毕业到中国银行上班的时候，我第一个月领到的工资是110块钱，110块钱我可高兴了，11张10块钱的人民币，我来回数，至少数了5、6遍，那时候110元算高收入，大学毕业生才57块钱，全国统一的。现在再看看上海陆家嘴，国泰君安的硕士毕业生7800，我想他们拿到这点钱还很不满意，我那时候拿到110还高兴不得了，20年的时间工资涨了70倍。大学生，同样的金融机构，同样的研究生工资的涨了70倍，这就是我们国民收入的增长情况。你们大家回忆一下，在座都很年轻，如果是60后、70后你回忆一下刚上班的时候工资多少，20年前工资是多少，20年工资是多少？你觉得未来20年工资能涨70倍吗？我问过一个韩国的投资机构，你们韩国工资涨了多少？他说10倍，我说我们涨了70倍。这个工资哪儿来的？大家看看M2的数字就知道了。所以说有这样收入的增长和这样人口的增长才支撑了我们这个房子是用来住的这个市场需求。但是未来这个需求还存在吗？有人说我不服气，为什么？你说的光是人口减少，工资减少，但是你忘了这个人口里面有个非常重要的因素是什么？在很多重要的因素里面，农村转移到城市的人口你怎么忽略不计呢？其实在我们过去的30年里面，我们的城市化率在不断提高，从31%提高到57%，这26个点从农村转移到城市，从小城市转移到大城市庞大的人口实际上也是城市房地产需求的庞大的主力军，但是如果这一点，我们看看这个数字，大家看看这个一线常住人口的变化，一线常住人口就是北上广深加上天津，这5个城市在最近5年里面增长的人口是多少？是150万不到，在150万以下，那也就意味着全中国最大的5个城市平均下来每个城市的常住人口的增长速度不到30万，我说的是常住人口，不是户籍人口，它说的是你在这个城市谋生，包括拿了临时居住证的人口都叫常住人口，户籍人口比这个数字小得多，常住人口就是实际上居住在这里，包括农民工，包括异地的大学生，也包括一些外国人，只增长20%。那就意味着农村到城市的劳动力它的数量在最近五年集聚下行，所以2013年是中国劳动力人口的拐点，这不是说得玩的，有数据为证，这是一线城市，每个城市不到20万，是这样的数据。这个数据后面除了生育率下降之外，很显然转移的劳动人口不存在了。再要讲的是二线城市和三线城市，二线城市、三线城市的数据和一线城市差不多，二线城市还要悲观，同样非常低迷，19个二线城市，包括南京、无锡、青岛都属于二线城市，19个中国比较热门的二线城市它所有的人口增长不超过200万，大概180万到190万，这是什么概念？也就是说像杭州、苏州、无锡这么大一个城市它每年常住人口的增长不到10万人，这里面可以看出它的流入人口有多少？流入人口是非常有限的。如果看三线城市，三线城市的数字一样很悲观。一线城市的房子不能买，二线三房城市的房子能不能买？你从人口流动就可以看出来。我通常的经验是小县城富了以后会到上海、北京买房子，为什么？有钱的人在往外走，财富也在往外走，其实三线四线城市面临的是财和才往外走，因为你北京、上海、深圳，在东京，在纽约，你的教育环境，医疗环境，社会文明程度，你享有的所有公共设施都跟三四线的城镇不一样，如果你有钱了以后会不会让你孩子过更好的生活？你在当地买10套房子，买个大房子，你的教育品质，医疗品质远远赶不上你在一线城市所能够享受到的，就是公共服务，所以人财是往外走的。人口的自然增长，收入的自然增长，加上农村到人口的转移人口或者这些城市的流入人口，大家说了房子是用来住的，这一点所有的数据都跟20年前不好比，所以未来十年跟过去十年它的环境发生了巨大的改变。房地产的周期是18年到20年，所以别以为地产不会跌，股市是涨一年跌两年，地产可能涨十年跌十年，它的周期和股市不一样。只要是投资需求支撑起来的房市和股市在本质上有非常相似的。第二个是房子是用来炒，炒房子是什么概念？炒房子是一个货币的概念，这里我还没有讲到城镇居民，很多人说我的收入增长没那么快了，我可以借钱了，你看看城镇居民的负债率，现在这一代人不是说买房子借钱，出去旅游都借钱，买iPhone都借钱，他已经习惯了负数，“百万负翁”很多，你看负债率的上升就知道未来中国负债率可能还会上升，当负债率越高就说明未来消费的空间越来越有限，这就是房子是用来住的，没有钱，没有人。接下来是房子用来炒，用来炒的它的因素是什么？决定了有多少人炒房子，最重要的就是你的货币环境是否宽松。美国2000年到2010年，在这个过程当中它的整个货币是非常宽松，宽松的货币鼓励你不断的借贷，买房子可以用杠杆，但是大家看到没有，我刚才说到利率拐点以后我们的货币量在减少，同样我们的汇率在上升，在这样的环境下面利率在上升，利率上升，货币量减少，这样的环境里面你的信贷成本越来越高，你拥有房子的持有成本越高，前面讲的是需求，最后讲一下供给，增加土地供给。不是说它真的增加了多少供给，而是它只要增加供给这种预期存在，它就会改变你对房地产未来价格的走势预期。很多丈母娘为什么逼着女婿买房子，很多年轻人为什么不吃不喝要买房子，其实他真不是觉得我住在租来的房子里和住在买来的房子里有什么多大的区别，他内心有一种工具，从丈母娘到女婿本身害怕房子继续涨，现在不买，将来更买不起。如果说你把预期改变一下，你发现房子不涨了，每年跌5%，你还买吗？丈母娘肯定不逼女婿买了，明年买打九五折，后面买打九折，如果你有这样的预期你还买吗？有钱都不买了，等着打八折、七折的时候买，再过五年现在的钱可以买两套，如果有这样的预期还买吗？所以买房这件事说是刚需，我要有地方住，其实住在哪儿不是住，你觉得住在出租房的人不是住吗，为什么要有自己的房子，其实真的是预期，当然还有上学、户口的问题，但那是你孩子出来之后的问题。所以刚需的后面就是对住房价格的预期，因为你看到过去十年房价一直在买，你一年不买，一年比一年更高，但是如果未来十年房价在跌，你还会有这样的预期吗？所以一旦没有涨价的预期，你的刚需至少有三分之一会分崩瓦解的。如果有这样的预期的话他们会选择消费，租房消费，然后等着房价跌，信不信？所以说大家都忽略了在所谓的刚需后面潜藏的心理预期，就是房价会涨。一旦把房价会涨这层心理预期拿掉，没有了这种恐惧，很多年轻人会选择租房子，不会选择买房子，他会注重当下的生活品质，而不是急急忙忙投身进去做房奴隶，所以说用来住的还是房子是用来炒的，整个货币环境人口环境收入增长都跟过去十年不一样，是不是过去十年涨、未来十年还会涨？各位可以自己想一想。来源：地产一线
本文来源：网易房产
责任编辑：胡婉峦
加载更多新闻
1北辰区 价格待定
2 价格待定
3河西区 价格待定
4西青区 价格待定
5河东区 均价29200元/平
6和平区 价格待定
7河北区 价格待定
8东丽区 170万元/套起
9河西区 37000/㎡
10津南区 价格待定
阅读下一篇}