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关于售后公房权属争议问题的一些见解
作者:杨晓峰　　时间:　　浏览量 0　　
随着上海住房制度改革及市政动拆迁房屋增多，财产权属、婚姻家庭案件中涉及售后公房权属纠纷也日益增多，不少前来咨询的人都是围绕这一问题。纵观市场，近些年房产价值大幅提升，是导致这一纠纷大幅出现的重要原因。因当时法律制定相对落后，能够适用的规定也存在明显的漏洞，导致法院在审判类似案件时也感觉困难重重。笔者在阅读了大量判例及众多学术文章后，对法院近些年遇到类似案件的一般做法进行了归纳，仅供参考。
（一）确定适用“94方案”还是“95方案”的依据
所谓的“94方案”是指上海市政府日发布的“上海关于出售公有住房的暂行办法”（下文简称为“94方案”），而“95方案”则是指市房改办于日发布的“出售公有住房方案的实施细则”。我国当时存在的房产性质较为混乱，有产权房、使用权房以及部分产权房等，但目前在时间中间，法院目前在审理售后公房权属争议案件时，只会适用这两种方案中的一种。
绝大多数的公房购买产权行为均会发生在94,95这两年，所以一般情况下，我们可以根据购房时间来分辨到底适用的是94方案还是95方案，只要购买行为发生在日之前的，均适用94方案，之后的则适用95方案，这样的推断并不准确，事实上，有许多使用权房是近些年才购买但仍适用94方案的情况。所以，确定适用94还是95方案，不能单纯的仅根据时间来判断，还是要查询相应的文档才行。一般来说，如果是适用94方案的情形，则成年同住人及其他有资格的购买人需要签订一份《购买公有住房委托书》（一般都会有，但也不排除没有的情形），由于当时政策规定，房屋产权只能登记在一人名下，所以该《委托书》的作用旨在说明成年同住人及其他有资格的购买人仅仅是委托某一人进行房屋购买行为并许可登记该人为产权人，并不能视为是其对房屋产权份额的放弃；但如果是适用95方案的，那么成年同住人及其他有资格的购买人则需要签订一份《职工家庭购买公有住房协议书》（只要是适用95方案，就肯定会有），因为当时的政策已经对94方案只允许将产权登记在一人名下的规定进行了更正，允许登记在多人名下，所以该《协议书》的内容是家庭成员对该房屋产权归属的约定，即如果家庭成员协商将产权仅登记在一人名下的，则视为各方放弃了其享有的房屋产权份额，日后即使再提起诉讼，法院也是不予支持的。无论是94方案的《委托书》还是95方案的《协议书》，一般都会作为房屋买卖合同的附件存放于房产交易中心，律师凭借调查令可以调取查阅。
（二）明确权利人依据94方案还是95方案主张权利的方式不同
根据上述第（一）部分的阐述，94方案与95方案最本质的区别在于，94方案时期的政策只允许将房屋产权登记在一人名下，而95方案时期的政策则允许登记在多人名下，这便造成了适用94方案购买公房的家庭中，成年同住人及其他有资格的购买人的权益得不到有效的保障，为此上海市高院特地于96年出台了“处理公有住房出售后纠纷的若干意见”（也有称之为96方案），在第9条中对于94方案存在的漏洞进行了规定“按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”。而如果是适用95方案购房的，则要求家庭成员达成一致，并签署《职工家庭购买公有住房协议书》，否则不能购房，而达成一致就意味着存在两种情况：一是产权登记在一人名下，其他人放弃份额；二是房屋产权由多人公有。而实务中，适用95方案最后导致纠纷的情形大多表现于，家庭成员中的一人冒充其他人签字，最后将产权登记在他一人名下。
所以，94方案和95方案最大的区别在于94方案规定产权证只能登记为一人，因此其他符合购房资格的人可以依据上海市高院意见第9条直接主张产权公有；而如果是适用95方案的，若家庭成员中的一人存在冒充同住人意见（冒充签字），擅自购房，那么同住人只能依据上海市高院意见第14条主张购房合同无效，而并不能直接主张产权共有。
（三）对于“同住人”如何认定
公有住房同住人，在公有住房出售时，可依法成为售后公房共同权利人；在公有住房拆迁时，有权依法取得拆迁安置。然而对于公有住房同住人的认定，在不同的法律法规中却存在不同的认定。
1、如果是在确定售后公房产权份额归属的纠纷中，对于“同住人”的解释应该参照“《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》有关问题掌握口径”中的规定，即“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外）、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。
2、如果是在承租人死亡或变更租赁关系的纠纷中，对于“共同居住人”的理解，则应当参照上海市房地资源局发布《关于贯彻实施的意见（二）》中的规定：《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
3、如果是因房屋动拆迁补偿款引起的纠纷，则应当参照《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）中规定：同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。&
&&他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。&
《解答》还列举了几种可是为同住人的情况：&
1）具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；&
2）一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；&
3）在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；&
4）房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。&
《解答》同时规定了几种不能被视为同住人的情况：&
1）将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；&
2）获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；&
3）已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
（四）关于未成年同住人是否享有房屋产权份额的问题
在94或95方案中都明确，购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人，未成年同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。
94方案这一规定也是合理的，因为让公有住房的承租人（包括成年同住人）以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，成为权利人的一项远远大于买价的私有财产，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累、低消费政策，即工资中不包括住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此，从某种意义上来讲，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，而作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供正常生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利，正是基于父母的义务，而不是基于其对公有住房的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。上海市高院的这一条解答，主要是确认，未成年人虽然户口在房内，但产权售后却不享有产权的份额。这样的争议，在实际中是常常遇到的。
然而高院的这一条解答仍然存在着漏洞，因为它指明确了在购房时，未成年同住人不具有购房资格，因此也不是售后公房的产权人，但对于未成年人成年之后是否具有购房资格却没有相关规定，而实践中，待未成年人成年之后才买断产权的案例也比比皆是。对此，在实务中，法院也是认可了未成年人成年之后具有了购房资格，但法院通常会结合实际情况考虑。
（五）从实际判例中总结法院在确定未成年人成年之后享有购房资格（确权成为售后公房的产权人）所参考的条件
案例：2012年1月上旬，现年23岁的吴敏(化名)向法院起诉称，坐落于上海巨鹿路某号房屋，系外祖父母及母亲王莉(化名)因动迁分得的公房。2002年12月，外祖父按照“九四”方案购买了该套房屋，产权户名仅为外祖父一人。吴敏认为，自己户口早在1994年10月就已迁入，并与外祖父母实际居住在内，是该套房屋的同住人。然而，鉴于“九四”方案购买的售后公房，产权仅登记在一人名下，但购房同住人可确认为房屋产权共有人，请求法院确认他对该房屋享有三分之一的产权。
被吴敏告上法院之一是他舅舅王舟(化名)辩称，该房屋交易发生于2000年，不是按照“九四”方案购得，不适应“九四”方案的法律规定，认为吴敏随父母居住本市他处属有房，不属该房屋的同住人，且购买该房屋时吴敏尚未成年，不应享有该房屋的产权。
被吴敏告上法院之二是他的母亲王莉辩称，该房屋是她与父母亲动迁分配所得，动迁时她没有把自己的户口迁入，而是将儿子吴敏的户口迁入。王莉认为无论是自己还是儿子，两人中至少有一人该享有房屋的三分之一产权。
经法院查明，吴敏的外祖父母育有子女王莉、王舟，而吴敏系王莉之子。1995年，王莉因居住的房屋被拆迁，动迁单位向王莉提供一处建筑面积为37.9平方米的房屋予以安置，住房调配单上其他家庭成员包括有吴敏。2000年12月，吴敏外祖父母购买下该售后公房，购房时该房屋内有外祖父母及吴敏的户口，2001年6月，该房屋权利人登记为外祖父名下。之后，吴敏的外祖父母，分别于2008年10月、2011年7月去世。外祖父母去世后，王舟与王莉为父母遗产分割持有异议而起诉法院，现案件仍在审理中。
法院认为，根据1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行办法》及以后的有关出售规定，购买公有住房的对象是获得新分配住房，具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八周岁的同住成年人。而吴敏外祖父购买该公有住房时，吴敏仅年满十一岁，尚未成年不属于该项政策的享受者，不具有购房资格，且对公有住房的取得未付出对价，无法成为当然的权利人，遂法院对吴敏之诉判决不予支持。
笔者在实践中还遇到过这样的情况：成年同住人之一于2007年将户口迁出，承租人于2008年将产权买下，当时房屋买卖是按照94方案进行的，并且户口上只有这两人，也就是说这两人均具有购买资格，在产权证发下之后，该迁出户口的同住人问自己是否能主张系争房产的份额。对此问题，笔者认为该同住人的主张是无法得到支持的，即使起诉到法院，也会被驳回诉讼请求，理由有两点：其一，成年同住人迁出户口的行为，可以视作为是对自己购买售后公房权利的一种放弃；其二，其迁出户口的那一刻起，即丧失了成年同住人的身份，也就自然而然的不能构成94方案或95方案中所规定的有资格购房的人员。
总上所述，未成年人同住人成年之后，是否能享有购房资格（析产后享有房产共有份额），法院一般会综合考虑以下三点：第一，该同住人在购房行为发生时，是否成年；第二，该同住人对于这套房屋使用权的取得是否付出过对价，即如果是动拆迁分得的公房，该同住人是否属于被安置对象，这就排除了那些公房分得之后才迁入户口的同住人；第三，该人员在购房时必须符合“同住人”身份，也就是说该人员的“同住人”身份必须是连续的，从公房分得到购买产权时，这就排除了将户口迁出后，承租人买断产权，该迁出人员再要求享有份额的情形，但这必须与另一种情况加以区别，如果是在房屋产权买断之后才将户口迁出的，那该人员的主张是能够得到支持的。虽然权利人依据94方案或95方案所提出的主张不同，但这并不影响法院对于上述问题的认定。在对于该类案件的审理中，被告往往会以超过诉讼时效为由提出抗辩，对此，高院明确给予解释，该类纠纷的诉讼时效为两年，自矛盾争议发生之日起计算。
以上是笔者在阅读大量文章及司法判例，并同数名同行研究总结之下的一些个人见解，仅供参考。94方案房产权人要卖房同住人享受过福利分房还能主张原住房产权吗推荐回答：从某种意义上来讲。基于我国在计划经济体制下，公有住房出售你好，房屋作为家庭的一项重大财产，公有住房出售对象是家庭、96方案的、低消费政策。按照上海94方案购买房屋的话。房改房同住人也叫原公房共同居住人，内部协议应当写清将来产权的归属，内容有主张舔名或放弃，谢谢，是维持家人共同生活的必然需要，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。因此，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议《职工家庭购买公有住房协议书》，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用，长期以来所执行的高积累，即工资中不包括住房消费。若是按照95。望采纳，无论产权证上是否有同住人的名字，放弃不出资购买的以后也不能主张房屋共有，国务院房改政策规定夫妻离婚后，儿媳有权主张94方案房屋同住人的份额吗推荐回答：如果房产证由儿子或儿子媳妇名义，儿媳妇可以主张住房产权权益儿子名义住房，如是婚前取得，只有儿子一人名字在房产证，儿媳妇也没有权利主张产权。如果婚后是儿子儿媳出资取得产权，产权登记在他人名下，儿子和儿媳可以主张债权，要求还钱缉掸光赶叱非癸石含将，拿到这笔钱，可以协议分割，这笔钱，属于婚后共有。94方案售后公房 产权人为父母和我 现父母过世 在外地的哥哥有权居住吗推荐回答：2百五非94方案售后公房居住权人是否享有产权份额推荐回答：94方案是94年出台的公房购买成产权房的政策，当时规定每个产哗常糕端蕹得革全宫户权房只能写一个产权人，导致很多公有住房的同住人都不能上产权证，后来有了95方案， 可以按照产权人要求想上几个产权人，就上几个产权人。所以，94方案购买的售后公房产权房经常出现一个产权人，多个同住人，后来上海市政府和高院都有相关规定，针对这个方案购房，只要有购房权人申请，就可以在交易中心加名字。94方案产权人过世后，同住人可以申请产权共有吗推荐回答：自知道权利被侵害之日起两年内起诉，协商不成委托律师向法院起诉吧，建议您尽快协商解决同住人可以申请产权共有上海94方案房屋产权问题推荐回答：我觉得，现在房屋产权证是写明是你叔叔的，而且你的爷爷、奶奶都已过世，这样，就没有什么依据说明这房子是属于你父母的，虽然你说曾经作为你父母的婚房，但也可以说是你的爷爷、奶奶把房子赠予了你的叔叔，一般法院审判都以房产证为准。房屋调配单上只能证明你们曾经居住过，并不能证明这套房民归你们所有。94方案房屋产权问题问题详情：奶奶户口后来迁往他处，我父母，我父母没有名分。我父母随同老人同住该套房屋，父母，爷爷奶奶。房屋目前市值100万，且我叔叔他处有房，不胜感激，调配单上也显示了我父母的信息，以及叔叔名字，我叔叔），我叔叔将其配偶子女户口迁入，我父母有40%权益。1991我父母搬出该房，原始户口上也有我父母户口（当时共有5个户口，在我父母不知情的情况下。现在老人们均已过世。争议房屋系我父母结婚由爷爷单位分配的房子，有说我父母应该有名分，按照原始户口上上5个人计算，也有说以房产证和现在的户口为准，其份额约为多少，户口也迁出。我父母直到2000年才获知。如有知情者告知。 94年上海房改，这事一直搁置没有解决，叔叔将该套房屋买下变更为自己房子，我父母准备通过司法途径解决房屋问题，爷爷单位分配了一套房子给我爷爷，我父母是否有名分，是这套房子曾经的同住人？如有。爷爷户口一直在那套房子里直至其去世，且我父母在那套房子里和爷爷奶奶同住了两三年，房屋调配单上写明因我父母结婚而分房，原始户口是我爷爷奶奶，房产证上是我爷爷名字，那时鉴于爷爷奶奶健在还居住在那套房子？我曾简单咨询过律师89年因我父母结婚后居住困难推荐回答：第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼，在我父母不知情的情况下，且我叔叔他处有房。超过诉讼时效 无法主张了，但没有提前诉讼，法律另有规定的除外.您叔叔侵犯了您父母的权益。法律依据 中华人民共和国民法通则第七章 诉讼时效第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，您父母直到2000年才获知，诉讼时效期间重新计算、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起94年上海房改，叔叔将该套房屋买下变更为自己房子94方案买的产权房,签的是委托协议，当时买产权有我的户口且我的户口一直在房子里，现在产权人我父亲问题详情：2010年去世,我有权利在产权证上加名字吗？推荐回答：非直系亲属不能挂靠户口。直系亲属是指本人的父母，你的户口不能迁移至你弟弟处，因为你与弟弟非直系亲属你好、子女，配偶视同直系亲属展开全部下一篇：老房改造方案推荐 老房改造注意事项老房改造设计技巧一、了解住房是否可以进行翻新老房子装修也是有条件的哦，需要了解自己的住房内部结构，带上监工一般来说，我们经常会聊到买房的一些注意事项，当然有人买房就有人卖房。我们一般介绍比较多的是买房知识，当然有买有卖，卖房的人也很多。卖房应先了解相关方面的知识，关注房价的流动房产信息等。现如今售房一般都要通过中介，那么亲们对于中介卖方流程有了个大概的了解了吗？无论是买房还是卖房都是一件繁杂的事情，在买卖二手房之前我们要知道哪些房产知识呢？这套公寓面积有94平米，是两房两厅户型，设计成简洁大气的北欧风格，整个空间选择了白色、原木色和黑色为主色调，保持了高度的洁净、清爽气息。随着二胎政策的开放，相信很多家庭都会迎来一波小主人，相对应的儿童房自然就要热闹起来，很多家长都会给孩子一件单独的儿童房健康成长，同时可以培养房子是我们生活的重要组成部分，现在很多人都会选择房贷，为什么选择房贷，一方面它既可以给你带来生活的稳定，同时，它还可以缓解你一次性买房的压力经过一手买卖后，再进行交易的房产都被称为二手房，目前二手房交易非常普遍，二手房一般价格比较便宜，地理位置还比较好，种种优点让越来越多的人选择二手房交易买卖市场现在比较活跃，因为人都有住房的需求，但新房的地址、价格可能不如人意，于是就会买二手房。合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签上海购买公有住房95方案对象求解释_百度知道
上海购买公有住房95方案对象求解释
第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。
获得新分配住房的具有本市常住户口的职工
以上这条怎么理解呢？
和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租...
我有更好的答案
1、“获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人”是资格要求。2、现在出现什么问题了么？
本市常住户口的职工户口未迁入，但是是分房单位职工，分房调配单有名字，是否有购房资格？因为承租人买下了产权，辩称职工虽然分房有份，但是户口不在，没有购房资格。
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上海公有住房出售\购买95方案-1995年出售公有住房方案实施细则和1995年出售公有住房方案实施细则的问题解答
\购买95方案-1995年和1995年沪房地改(号
浦东新区规土局、房改办，各区、县房产管理局、房改办，各部委办局房改办：
现将按《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发〔1994〕19号)和《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》(沪府〔1995〕22号)规定制定的《一九九五年出售公有住房方案实施细则》和《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》印发给你们，请按照执行。
一九九五年十二月十三日
一九九五年出售公有住房方案实施细则
第一条 根据《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发〔1994〕19号)和《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》(沪府〔1995〕22号)的规定，特制定本实施细则。
第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。
第三条 凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。
职工租住单位购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。
第四条 按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶、配偶支内或支农等离开本市(另一方不再享受购房优惠)而承租户内留有一人的；40岁以上的单身未婚男子或女子。
第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。
职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。
有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国(境)外定居、探亲、留学承租户内留有一人的(承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买)。
第六条 1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。
第七条 按购房人每一年工龄给予每平方米建筑面积15.30元的工龄折扣，确定1995年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承租人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到1991年底。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。
第八条 1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。
对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：
1、购买已租住的公有住房，按规定给予5％的折扣。
2、多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为10％，高层住宅为12％。
3、房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。
4、房屋的成新折扣率为每年2％，折旧后残值低于40％的按40％计算。
第九条 对购房者给予以下优惠：
1、购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。
2、购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
3、购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
第十条 1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：
新分配公有住房的实际出售单价(元/平方米)＝〔成本价(元/平方米)-15.3元/年.平方米X购房工龄(年)〕X[1-成新折扣率X竣工年限（年）]X[1-面积折扣]X地段增减率X朝向增减率X层次增减率。
已租住公有住房的实际出售单价(元/平方米)＝〔成本价(元/平方米)-15.3元/年.平方米X购房工龄(年)〕X[1-成新折扣率X竣工年限（年）]X[1-已租住公房折扣率〕X[1-面积折扣]X地段增减率X朝向增减率X层次增减率。
其中：购房工龄机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。
竣工年限按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。
加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。
第十一条 1995年公有住房实际出售单价(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限价：Ⅰ级地段内，定为每平方米建筑面积213元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建筑面积200元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积188元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建筑面积175元；Ⅴ级地段内，定为每平方米建筑面积163元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建筑面积150元。
第十二条 出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》(沪房〔93〕权字发第52号)规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。
第十三条 职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：
1、建筑面积控制标准75平方米一般职工、干部；具有各类初级专业技术职称的人员。
2、建筑面积控制标准85平方米科级干部；具有各类中级专业技术职称的人员；具有高级工证书的技术工人。
3、建筑面积控制标准100平方米县处级干部；副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。
4、建筑面积控制标准120平方米副局级干部。
5、建筑面积控制标准140平方米正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。
6、建筑面积控制标准50平方米无业、待业、孤寡老人。
7、部级干部按国务院规定的控制标准执行。
购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。
以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。
第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定；再超过部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受1995年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。
第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为2928元；Ⅲ、Ⅳ级地段定为2092元；Ⅴ、Ⅵ级地段定为1255元。
1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为4442元；Ⅲ、Ⅳ级地段定为3173元；Ⅴ、Ⅵ级地段定为1904元。
第十六条 职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》(沪房地改发〔号)办理。
第十七条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣为20％。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的30％。
第十八条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。
第十九条 出售、购买公有住房的程序
(一)出售公有住房按下列程序进行：
1、出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。
2、出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办审核，备案。
3、单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。
4、出售人向住户宣传购房政策。
5、出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。
(二)购买公有住房按下列程序进行：
1、职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元(不购房时不予退还)。购房时，应协商一致，确定购房人。
2、职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。
3、购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。
4、购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。
第二十条 按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。
职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。
第二十一条 房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：
(一)室内维修由购房人自理。
(二)住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。
(三)住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。
(四)住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。
第二十二条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的20％，其余80％在维修基金中列支。
第二十三条 房屋维修基金按下列规定筹集：
(一)多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的6％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元。
(二)高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。
上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储(按居民个人储蓄利率计息)，专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。
高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。
高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》(沪府发〔1994〕59号)的规定执行。
出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
第二十四条 出售人和购房人需交付的费用：
出售人交付的费用：房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款(不计一次性付款折扣)0.5％的手续费；房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费用：购房款；首期维修基金；实际售房款(同上)0.5％的手续费；房屋登记勘丈费0.30元/M2及房产权证工本费5元；房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税(分期付款的按购房总价0.5‰交付)；产权登记权证印花税5元。
第二十五条 出售单位应会同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》(沪府发〔1994〕59号)的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担3-5元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担5-10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签订管理合同时确定。
第二十六条 公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知》(沪府办〔1995〕20号)办理。
房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。
个人购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基金；按本实施细则计算购房款(不计一次性付款折扣)0.5％的手续费；房屋登记勘丈费0.30元/M2；房产权证工本费5元；房屋买卖合同0.5‰印花税；产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。
第二十七条 新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房时，出售数量不能低于新建住房总量的30%，单位给本系统收入较高职工分配新建住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积1060元的基础上适当上调，具体价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。
第二十八条 日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定出售公有住房。公有住房套配时不再执行有关租金奖励规定。
第二十九条 本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭购房认购手续截止1996年6月底。
第三十条 市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。
第三十一条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。
一九九五年十二月十三日
附件：公有住房出售价格的增减系数和成新折扣
一、增减系数
房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段、房屋层次、朝向确定。具体标准为：
1、房屋地段按Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ分为六个等级；地段等级增减率为：Ⅰ等100％，Ⅱ等90％，Ⅲ等80％，Ⅳ等70％，Ⅴ等60％，Ⅵ等50％。
Ⅰ级地段：东至中山东一、二路；南至金陵东路；西至河南中、南路；北至北京东路。 Ⅱ级地段：Ⅰ级地段向外，南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。 另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
Ⅲ级地段：Ⅱ级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路(杨浦、虹口区与宝山区交界处)，再沿东体育会路、大连西路至中山北路；西至中山西路，徐汇区与原上海县交界处；南至黄浦江边。原浦东的市区部分，以及内环线以内部分的地区。
Ⅳ级地段：Ⅱ级、Ⅲ级地段向外的市区部分(闵行区、宝山区、嘉定区除外)；已开辟和将开辟的住宅小区(如长风、田林等)。原川沙县的川沙镇、高桥镇、北蔡镇以及重点开发区的生活区和正在开辟的原郊县部分的住宅小区(如莱阳新村、金杨新村等)。
Ⅴ级地段：闵行区、宝山区、嘉定区(嘉定镇、南翔镇)；卫星城镇(如金山、安亭等)。 Ⅵ级地段：郊县城镇。浦东新区Ⅲ、Ⅳ级地段以外及Ⅴ级以外的地区。
2、房屋层次增减率为底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次102％。
3、房屋朝向增减率见下表：
朝 向 增减率
东偏向 45b
东偏北 ≤ 45b
南偏东 ≤ 45b
南偏西 ≤ 45b
西偏南 45b
西偏北 ≤ 45b
北偏东 45b
北偏西 45b
二、房屋成新折扣
房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为2%，房屋出售年份为1995年。折旧后残值低于40％的按40％计算。
一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答
1、什么是出售公有住房的成本价?
答：出售公有住房的成本价是指按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。1995年的成本价为每平方米建筑面积1060元。
2、什么是出售公有住房的市场价?
答：商品的市场价是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。而出售公有住房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格；具体规定见《实施细则》第十五条。
3、《实施细则》第十一条规定的“最低限价”，含义如何?
答：“最低限价”是指《实施细则》规定的1995年公有住房实际出售单价(不计一次付款的20%优惠)。
4、购买住房一次付款的含义是什么?
答：一次付款是指购房的职工一次付清购房款(可利用家庭成员积累的住房公积金)，申请住房抵押贷款或向单位申请分期付款不包括在内。
5、出售公有住房的抵押贷款是怎么回事?
答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款。具体贷款手续由建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员积累的公积金冲抵。以后还贷时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。
6、同一幢公有职工住宅中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称基本成套或两把钥匙)；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋中，只有一户租赁的是独用成套公有住房?
答：以上情况1995年列入出售范围。
7、《实施细则》第三条中规定的“职工住宅”指哪些房屋?
答：“职工住宅”指沪房(90)规字发第518号通知修订的上海市房屋建筑类型分类中居住用房(公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋六大类)的第三类。
8、原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否列入出售范围?
答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房屋类型仍属公寓。因此，暂不列入出售范围。
9、“按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次”。具体如何掌握?
答：“按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次”是指职工家庭购买成本价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个职工家庭只能享受一次。如果一个职工家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑面积控制标准的，则允许按同一折扣和优惠政策计算实际售价。如果一个职工家庭的住房面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当原购买的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，则可按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》(沪房地改发〔号文)购买。
10、“同住人”含义是什么?
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房〔91〕公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。
11、离退休人员的购房工龄如何计算?
答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。工龄起算日期以离退休证记载的日期为准。工龄计算到1991年底。
12、职工购房工龄证明如何出具?
答：职工购房工龄证明一式三联，由出售单位、职工所在单位、职工配偶所在单位各执一联。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章。
13、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明?
答：购买成本价公有住房时，原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。
14、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住本市单位集体宿舍的，在计算该户人口时，可否计算在内?
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。
15、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住在本市单位集体宿舍的，在申请购房时，是否可享受其职级或职称的购房面积控制标准?其军龄或工龄可否用作购房时的计算工龄?
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的，则只能在计算该户人口时，按增加一人计算。
16、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策?
答：考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。对退休中、小学教师同样适用。
17、公有住房承租人的配偶系非农业户口或农业户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内?
答：在计算建筑面积控制标准时，配偶系非农业户口的，可计算在同住人范围内；配偶系农业户口的，不得计算在同住人范围内。
18、《实施细则》第二十条规定“职工购买公有住房前与单位订有配房协议的……补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价”。这里的“差价”指什么?
答：这里的差价是指出售公有住房的成本价与出售公有住房的市场价之间的差价。1995年为每平方米建筑面积1060元与《实施细则》第十五条规定的市场价之间的差价。
19、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定?
答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。
20、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买?
答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购买。
21、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作?
答：代理经租公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。代理经租公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。
22、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，代理经租费用是否要结算退还?
答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。
23、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修基金如何建立?
答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住宅按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积比例提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。按每平方米建筑面积20元缴付街坊公用设施管理、维修、养护基金。
24、购房人缴付0.5%手续费的基价，以哪个价格为准?
答：计算购房人缴付0.5%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。
25、房屋朝向如何确定?
答：房屋的朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。
1995年房改方案实施以前，同幢房屋中已有出售的，该幢房屋的朝向和增减系数可参照《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办〔1994〕第34号文)附件规定。
1995年房改方案实施以前，同幢房屋中没有出售的，以及1995年房改方案实施后竣工的房屋，其朝向和增减系数必须按1995年的《实施细则》附件规定。
26、1995年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少?
答：根据调查测算，1995年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积0.10元。
27、1995年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操作?
答：其中电梯和水泵运行费的80%应由管理单位按月从购房人房屋维修基金中支付，并列入规定科目。
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