按照约定交纳费是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况作出处理：
　　(一)对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;
　　(二)对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持;
　　(三)对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限;
　　(四)对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;
　　(五)对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚;
　　(六)对于双方未签订书面的物业管理合同引发的纠纷案件，如何处理。由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。我们认为对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同，但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，可参照政府规定收费标准或同类项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。
　　(七)对于业主拖欠物业管理费用，依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
　　此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价;对特殊服务收费，业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定;对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等等。
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看看法官是如何看待物业费纠纷类案件的
按照约定交纳费是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况作出处理：
(一)对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;
(二)对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持;
(三)对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限;
(四)对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;
(五)对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚;
(六)对于双方未签订书面的物业管理合同引发的纠纷案件，如何处理。由于未订立物业合同，在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务，诉讼中，业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。我们认为对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同，但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，可参照政府规定收费标准或同类项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。
(七)对于业主拖欠物业管理费用，依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价;对特殊服务收费，业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定;对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等等。
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南宁一小区物业服务不到位 法官判物业费打9.5折
一个小法庭，一年受理物业纠纷500余件业主和物业“开撕”看看法官怎么判-当代生活报记者&王斯&通讯员&张菁核心提示12月21日，南宁市江南区法院发出的一份通报显示，截至今年12月16日，该院经开区法庭受理物业纠纷达500余件，占该法庭全年收案数的四分之一，其中有不少是新类型案件，物业纠纷呈现多发态势。记者选了两个典型案例，请法官来进行点评。案例1物业不公布收支&业主讨知情权李某是南宁市江南区白沙大道某小区的业主，该小区的物业一直是由开发商指定的一家物业公司来管理。从去年底开始，李某和众多业主就对该物业公司很不满，理由是：物业的账目不透明。为了讨要知情权，李某等16名业主今年初把某物业公司告上了江南区法院经开区法庭。李某等业主说，自2009年他们入住小区至今，物业未经小区业主、业主大会的允许，擅自将小区内的道路设置成停车位、绿化带，利用电梯设置广告进行经营活动，并收取了这些公共部分的收益。在此期间，物业公司从未向业主公示该部分收益的账目，也从未向业主分配该部分收益。他们多次与物业协商，希望物业对这些公共收益项目及公共维修基金的收集、使用情况进行公示，均被拒绝。所以，他们要求某物业公司向业主公布物业服务期间对小区共有部分的使用和收益情况，以及小区公共维修基金的收集、使用情况。同时公布小区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。某物业公司却认为业主的要求有些无理取闹。物业公司认为，应公示的部分已经履行完毕，对于利用公共停车场的使用收益情况，不应当列为共有部分，维修基金也从未动用过。庭审后，法官组织多方协调，某物业公司同意将该公司提供服务以来所收取公共维修基金情况、共有部分的使用和收益情况、车位和车库的处分情况，以报表的方式向业主进行公布。李某等业主认为，他们的要求已得到满足，申请撤诉。拿着物业公布的报表，李某等业主说，他们将会要求物业公司对所收取的应当属于全体业主共有的费用予以退还，若协商不成，将会继续寻求司法途径保护自身合法权益。法官说法在服务合同履行过程中，业主基于合同权利，有权知悉物业公司因提供服务所产生的费用的收取和支持情况，即俗称的业主知情权。而物业公司及时、完整地公开各项费用的收取和支持情况，是其应尽的合同义务。近两年来，针对业主要求物业公司公布其收取及利用业主共有部分进行处分和收益的案件日益增多，该类案件如何处理，必将为今后物业管理行业带来深刻影响。
编辑：陈丽婕&
作者：王斯 张菁】
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本帖最后由 korn888888 于
20:44 编辑
拒交物业费收到法院传票怎么办？
& && && & & && && && && && && && && && &&&________所有这些，很多业主并不是为了几个钱，这一切事关公平和正义。
& && & 年底，很多物业公司开始通过起诉的手段收取物业费，楼主解答了不少业主的咨询，包括楼主所在的小区，楼主对面的空置房就贴着一张通知（见下文），楼主自己还遇到过交了物业费，物业跑路的事。目前，合肥很多小区都实行物业管理，但是这样带来了一些问题，很多业主不满物业服务，往往会拒交物业费，双方甚至会闹上法庭。
& && && && & 物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司几乎是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为很多业主不懂法，抗辩的理由得不到法院的支持！虽然合肥的法院做的还是比较好的，充分考虑了事实情况和业主的利益，值得表扬！
以下是一些案例转载和建议供大家参考：
　　合肥市民钟女士拒交物业费被物业公司告上法院，法院判决钟女士打8折支付物业费。此事经报道后，引起市民热议。有读者提出以后是否可以据此打折支付物业费?也有读者质疑称，如果物业提供的服务不合格，为什么还要交费?昨日，记者采访了庐阳区人民法院的法官李玲，就大伙关心的问题一一进行了解答。
　　问题一：物业管理不到位可以不交物业费吗？
　　案例：从日起，合肥某小区业主刘强(化名)开始拒交物业费。近日，庐阳区法院判决刘强应按照九折支付物业费。刘强不交费的理由是：物业公司未对小区共用消防设施进行维护管理，小区多处消防设施损坏、丢失，小区绿化损坏、路灯损坏、西门门禁损坏无人看守、水景观关闭、水质严重破坏。
　　更让刘强气愤的是，2010年，小区保安人员因认为刘强的车辆停放不正确擅自将车辆上锁，刘强与其协调时被保安殴打。还有一次，刘强让物业代收网购商城的邮递，回头去取时，物业却称没有收到这个快递。
　　法官看法：从证据看，物业公司在小区公共环境卫生服务方面确实存在一定瑕疵。但是，该公司为小区全体业主提供物业服务，不存在影响业主正常生活的重大错误。根据物业公司的过错，法院判决刘强应按照九折支付所欠物业费。至于刘强所称遭保安殴打及代收邮件纠纷的抗辩，未提供相关证据，且刘强可以侵权事实另案诉讼，法院对其抗辩理由不予采信。
　　问题二：房屋质量有问题可以不交物业费吗？
　　案例：2011年，汪女士入住新房后，发现房屋窗户存在不密封漏气的质量问题。后汪女士以窗户质量问题为由，自日至日拒绝交纳物业费。近日，庐阳区法/院判决汪女士需一次性支付拖欠的物业费2392元。
　　法官看法：房屋玻璃漏气，属于房屋买卖合同的质量瑕疵，这一项的法律责任是房屋开发商负责。物业公司在接到业主反映后，有义务转告、联系开发商进行维修。但是，业主不能以房屋质量有问题不交物业费。
　　问题三：长期不在家可以不交物业费吗？
　　案例：据李玲介绍，有的业主以长期不在小区居住为由拒付物业费，还有一些低楼层业主提出，其未乘坐电梯，不应该交纳这么高的物业费用。
　　法官看法：根据《物业管理条例》的规定，只要成为小区的业主，无论是否实际入住，都有义务按时交纳物业服务的费用。小区的物业服务费主要是公共性服务收费包括公共设备、设施的日常运行维修和保养、绿化管理、保安等。物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务关系稳定性和确定性将会被打破。
　　法官支招
　　业主如何理性维权
　　李玲是庐阳区人民法院立案庭的法官。据她介绍，2012年，该院审理物业服务合同纠纷案件413件，其中调解8件，撤诉359件，判决46件。
　　在这些案件中，业主拒交物业费的理由五花八门。“房屋质量不过关、小区垃圾清理不及时、消防设施成摆设、电瓶车在车棚被偷了，自家的停车位被别人给非法占用了，甚至连邻居侵占了公共空间，都成了业主不交费的原因。”李玲说。
　　李玲说，业主得树立合同意识，签订了合同，享受了物业服务，就应该交费。至于服务的质量好不好，那就要看有没有达到合同约定的标准。如果没有达到合同约定的标准，法官在判案时会对物业费酌情考虑进行核减。
　　李玲建议，业主在遇到涉及自身权益的事情时，应理性维权，如果一味不交物业费，反而适得其反。
　　打个比方，如果业主的电瓶车停在小区停车棚内被偷走，这说明物业保安在小区安全保卫工作上有漏洞。业主就应该拍照、并做好取证工作。
　　李玲说，法官在判案时除了《物业管理条例》等相关法律，主要根据双方当事人签订的物业合同来进行。如果业主与物业公司在签订合同时，就物业服务的标准、事项进行了详细约定，可以避免以后发生扯皮的情况。
& && & 同时，提醒各位业主，一是在维权的同时要注意收集证据如物业部门的会议纪要、电话录音等、如果证实物业没有尽到相应的维修、养护、管理和维护等义务的，也是需要承担相应的赔偿责任；二是积极联系其他有类似遭遇的业主，作为维权的同一主体，相对而言无论是媒体还是法院，可能会更加重视。
一，业主举证基本上都一样，一个或几个业主拍的照片全小区被诉业主共用，一般都会被不予采信，建议大家在留取证据照片时要考虑到环境和自己住宅的关系，而不是很局部的一小块有问题的地方。
二，照片大多是仅仅表现一时一地的问题，不具有连续性和全面性。有的照片业主在拍摄时居然没有设置好数码相机的时间，无法判断时效。简单的说，如果想表现路灯常年损坏，就不能只拍一张照片、一盏路灯，因为很有可能你拍完的第二天坏灯泡就被换了，而且仅仅一盏路灯的损坏无法说明物业在照明方面完全没有作为。
三，征集证人证言时不能找与诉讼中任何一方有利益关系的，也就是说，如果你找的证人也是拒绝交纳物业费的业主，那也会不予采信。
合肥论坛 ≡合肥业主社区≡ 庐阳区 B)栢景湾 反诉状诉物业七件事
物业纠纷相关法律法规：
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本帖最后由 korn888888 于
22:12 编辑
最新判例——物业费受诉讼时效的限制
& &【摘要】物业公司与业主就物业管理服务中缴纳物业费事宜发生纠纷，后物业公司起诉要求业主支付近10年的物业费，业主委托律师，经过悉心准备、积极应诉，最后法院仅支持了两年的物业费。温馨提示：物业公司在提供物业服务时，面临业主无故不缴纳物业费情形时，应积极行使履行催缴义务，比如电话通知、书面快递通知或者请求业主委员会代为催缴等方式，否则会面临承担怠于行使权利的败诉风险。
& &【案情简介】原告诉称，被告于日入住其购买的位于北京市朝阳区某公寓，双方签订了《某公寓房屋使用、管理、维修公约》对物业费等进行了约定。原告持续为被告提供物业服务至今，但被告拖欠物业费16万元。现诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业管理费16万元（2002年12月至2012年2月）、滞纳金14万元。
& & 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告提供的物业服务存在瑕疵；第二，原告未告知被告物业费交纳标准，也从未催缴过物业费，原告的大部分请求已经超过诉讼时效；第三，原告主张的滞纳金无事实和法律依据，即使产生违约责任，此部分也超过了诉讼时效。另外，被告对原告收费标准和物业费的计算金额没有异议。
& && & 经审理查明，被告是某公寓的业主，原告是某公寓的物业管理企业。2000年10月，被告与原告签订了《某公寓房屋使用、管理、维修公约》，约定由原告为被告的公寓提供物业管理，并约定物业管理费收费标准为8月/建筑平米/月，以及其他费用的收费标准。原告表示2005年5月以后，物业费的收费标准调整为6月/建筑平米/月。原告为被告提供了物业管理服务，被告自认欠付原告2002年12月至2012年2月的物业管理费。
& &&&庭审中，被告主张原告的诉讼请求大部分已超过诉讼时效，原告提交了其起诉其他业主要求支付物业费案件的（2009）朝民初字第19864号民事判决书，以证明原告一直在向本公寓业主催缴物业费，被告对此不予认可，认为不能以该判决推定原告向包括被告在内的全体业主催缴过物业费。另，被告以原告的物业服务存在严重瑕疵为由，要求酌减物业费。
& & 【本院认为】原告与被告签订的《某公寓房屋使用、管理、维修公约》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告经本院询问未能举证证明其向被告进行了催缴，故本院对原告要求的未超过诉讼时效部分的物业费请求依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持。被告抗辩物业服务存在瑕疵，但未能向本院提交相应的证据加以证明，故本院对该抗辩意见无法采信。关于原告要求滞纳金一项，因合同对滞纳金未作约定，故原告的该请求没有合同依据，本院依法不予支持。
& &【审理结果】判令被告于判决生效之日起七日内给付原告2010年3月至2012年2月的物业管理费32000元。
上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。
& & 根据日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢？
& &&&我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。
& && &在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。有的律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。
& && && &&&总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。那么作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。
& && &当然，对于服务好的物业，该交的还是应该交的。真正用心在服务的物业，业主也不会不交的吧。
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操&&电动车都被偷走了还拍照& &照你J8啊
&李法官说的并没错，假如家里笔记本电脑被盗了，警察不是也要拍照取证。&
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19:40 发表 操&&电动车都被偷走了还拍照& &照你J8啊李法官说的并没错，假如家里笔记本电脑被盗了，警察不是也要拍照取证。
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东西偷走了怎么拍？
&可以对被盗现场进行拍照，不是拍电瓶车，拍照是为了固定佐证证据，好比抓到犯人后要带到案发现场拍照。&
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原帖由kkk0209于
19:44 发表 东西偷走了怎么拍？可以对被盗现场进行拍照，不是拍电瓶车，拍照是为了固定佐证证据，好比抓到犯人后要带到案发现场拍照。
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确实很难的
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