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关于投资性房地产中的土地成本
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陈版主，看了你很多关于投资性房地产的帖子，但是没有看到关于相关的土地成本的论述，现有一疑问咨询如下: 现在一房地产开发公司正在建造一投资性房地产（已经明确建成后用于出租），在国际会计准则下，与这一房产相关的建安成本记在construction in propgress(CIP), 相关的土地成本是记在prepaid land lease payment, 土地成本进行摊销，然后等到完工后，建安成本从CIP转入IP, 土地成本按照摊销后的净值从prepaid land lease payment 转入IP，请问我的上述理解是否正确？
那么在PRC准则下呢，是不是类似处理，如果是的话，由于PRC准则下没有prepaid land lease payment科目，相关的土地成本是不是计入无形资产呢，并进行摊销，等到建成完工后，土地成本按照摊销后的净值从无形资产再转入投资性房地产？
盼赐教，谢谢！
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IFRS和PRC下都可以如你所述的理解。其中在中国准则下，土地使用权在转入投资性房地产成本之前在无形资产中核算。
谢谢陈版的解答！
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嗯，另外还有一个问题，由于目前还在建，相应的土地摊销应该是要计入管理费用的吧？那房子完工后且取得租赁收入的时候，投资性房地产的折旧又要主营业务成本？（由于租赁收入计在主营业务收入）假设另外一种情况，房子达到预定使用状态，但尚未取得租赁收入，相应的折旧是不是还是要记在管理费用？
1、建设期间所占土地使用权的摊销可以计入房屋建筑物的建造成本。可参考《计学撮要》P193～197。
2、投资性房地产达到预定可使用状态后，但尚未实际对外出租时，其折旧额也应当计入营业成本。这部分成本属于固定成本性质，与所获取的租金等收入并无直接对应关系。
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陈版，有两个关于投资性房地产的问题：
1.2010版讲解”投资性房地产“中对“已出租的建筑物的定义是：企业企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物”
& & 这点是否说明，如果一开始能确定该建筑物将来用于出租，在建时则在“投资性房地产-在建”科目核算呢？
2、对处于在建阶段建筑物相关的土地成本计入的科目，PRC准则中是否有明确规定应先列入“无形资产”科目进行摊销，且在建成完工后再按摊销后的净值从无形资产转入投资性房地产呢？
恳请赐教。
1、基本可以这样理解；2、没有明确的规定，但一般可以这样操作。&
回复 chenyiwei 的帖子
陈版，有两个关于投资性房地产的问题：
请问陈总，
投资性房地产中的土地使用权摊销，要计入流量表附表中的无形资产摊销吗？
在实务中多数是与“固定资产折旧”合并。如果金额重大的，可以单列“投资性房地产折旧与摊销”项目。&
Powered by投资性房地产折旧摊销税前扣除小议
来源：郑大世
作者：郑大世 人气： 发布时间：
摘要：附投资性房地产折旧或摊销税前扣除一览表：
会计计量方法
属于税法哪类资产
公允价值法
土地使用权
不计提摊销
不超过税法规定年限并按税法摊销方法计提的摊销可以税法前除。...
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关公怎可战秦琼？
&&投资性房地产折旧摊销税前扣除小议
以前有出戏叫关公战秦琼的，大概意思是三国蜀国大将关公与隋末唐初的大将秦琼大战论输赢的。然而，实际上，这两人相隔几百年，除非穿越时空，不然怎么可能相遇大战论输赢呢？
而今天笔者讲的这个投资性房地产折旧摊销到底能不能税前扣除，就一直是这关公战秦琼的状态。
一方坚定的认业投资性房地产折旧摊销可以税前扣除；一方认为采用公允价值计量的，会计上没有计提折旧摊销的，不能税前扣除折旧摊销。
双方是大战多年，可谓是战的热火朝天。然而，笔者认为，这不过是关公战秦琼，看似双方大战的火热，其实完全是八竿子打不着的关系。
众所周知的，投资性房地产是会计上资产中的一个类别，而税法上只有固定资产、无形资产、存货等类别而没有投资性房地产这一资产分类。
拿一个会计上的资产科目去论述税法上的资产类别的税前扣除，这本身就是没分清会计与税法，就好比是会计上分为老、中、青三类人，税法上分为男、女，明明这两个分类是交叉互叠，结果却非得为老人是男人，老人是女人辩个半天，这明显是把会计和税法混为一谈。
要想知道投资性房地产折旧摊销能不能税前扣除，其实很简单，跳出会计看税法即可。
一、投资性房地产在税法上的重分类
会计上的投资性房地产一般只有以下三类资产：（一）已出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物。
既然要跳出会计，那么只需要把已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物这三个资产按照税法的规定，划入税法资产的类别中即可。
首先，看已出租的土地使用权。
依据《》第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
很明显的，出租的土地使用权，是企业出租而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，符合税法关于无形资产的定义，自然应划分为税法上的无形资产。
其次，看下已出租的建筑物。
依据《企业所得税法实施条例》第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
同样的道理，已出租的建筑物出租而持有的使用时间超过12个月的非货币性资产，符合税法中关于固定资产的划分，应属于税法上的固定资产这一类别。
再次，看下持有并准备增值后转让的土地使用权。
依据《企业所得税法实施条例》第七十二条规定，企业所得税法第十五条所称存货，是指企业持有以备出售的产品或者商品、处在生产过程中的在产品、在生产或者提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
而持有并准备增值后转让的土地使用权，首先，土地使用权可以作为商品，其次，该土地使用权为持有并准备增值后转让。符合税法中存货持有以备出售的商品的标准，因此属于税法上的存货。
二、投资性房地产折旧摊销能否税前扣除
把投资性房地产按税法的规定进行重新拆解分类后，接下来，投资性房地产折旧摊销是否能够税前扣除就一目了然了。
首先，是划分为存货的持有并准备增值后转让的土地使用权，既然税法上属于存货，因此在税法上自然不存在摊销，因此，无论会计上采取成本法计量还是公允价值计量持有并准备增值后转让的土地使用权，无论会计上是否计提了摊销，税法上都应按照存货的处理原则，不得税前扣除。
其次，是划分为固定资产的已出租的建筑物，对于采用成本法计量下计提了折旧的已出租的建筑物投资性房地产，只要不超过税法的折旧年限，则可以税前扣除折旧，这一点无论是反对方还是支持方都是认可可以税前扣除，这里就不再论述。
但对于采用公允价值计量，未计提折旧摊销的投资性房地产，以已出租的建筑物为例，反对者认为：依据《》（）第八项规定：&对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。&
然而，该规定只是说可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，而并非必须按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，也就是说，此时企业应有选择权。
同时，《》（）专门就上述2012年第15号公告第八项进行了解读，解读主要针对的是会计上有折旧年限，已经计提了折旧的情形，而投资性房地产采取公允价值计量情形下，很明显会计上并未计提折旧，也就不存在折旧年限一说，因此，自然不适用《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》及《关于〈国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告〉的解读》的相关规定。
其次，从实务操作来说，也并非需要会计上进行了计提折旧的处理，税法才允许扣除，例如《》（）关于固定资产一次性计入当期成本费用，以及加速折旧允许税前扣除的规定，就不要求会计账务处理上必须一次性计入费用或加速折旧，税法才允许扣除。也就是说，会计上虽然未加速计提折旧或一次性计入费用，税法上依然允许税前扣除。
最后，从法理上来说。《企业所得税法实施条例》第五十九条规定，固定资产按照直线法&计算&的折旧，准予扣除。
该条很明确的规定是&计算&，而不是计提，也就是说，只要按税法规定，计算的折旧就能税前扣除，而并非必须要计提的折旧才能在税前扣除。
既然反对投资性房地产中的已出租的建筑物的折旧不得税前扣除无法律依据，同时，实务操作中并非需要会计上进行了计提折旧的处理，税法才允许扣除，而依据《企业所得税法实施条例》规定，是&计算&的折旧准予扣除，而不是&计提&的折旧准予扣除，那么，投资性房地产中的已出租的建筑物虽然会计上按公允价值法计量未计提折旧，但是按税法规定计算的折旧自然可以税前扣除。
最后，同样的道理，关于划分为税法上无形资产的已出租的土地使用权，依据《企业所得税法实施条例》第六十七条规定，无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。也就是说，只要按照税法规定的年限（10年以上）和税法规定的摊销方法（直线法）计算的摊销，也可以税前扣除。
事实上，划分为无形资产和固定资产的投资性房地产都是出租性质，而出租的情形下，如果不允许企业计提折旧，使得企业只能确认收入，却不能扣除成本，明显违背权责发生制。
总结：投资性房地产的折旧摊销是否能税前扣除，关键是要分清税法与会计，即税法上按税法，会计的按会计，二者不可混为一谈。对于会计上的投资性房地产应将其拆解重新按照税法的规定划分为税法中的各类资产，然后再依据相关规定，来确认是否允许税前扣除折旧与摊销。而不可关公战秦琼，含糊穿越。
附投资性房地产折旧或摊销税前扣除一览表：
会计计量方法
属于税法哪类资产
公允价值法
土地使用权
不计提摊销
不超过税法规定年限并按税法摊销方法计提的摊销可以税法前除。
不计提摊销
无论是否计提摊销，都不得税前扣除。
不计提折旧
不超过税法规定年限并按税法折旧方法计提的折旧可以税法前除。新会计准则讲解第3号――投资性房地产_百度文库
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房屋建筑物与土地使用权
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求教各位老师：
& && &为什么房屋建筑物要和土地使用权分开核算，在作为投资性房地产的时候又要一并作为投资性房地产核算？
1、通常情况下分开核算的原因是房屋的折旧年限和土地使用权年限不同，因此应分别确认为不同的资产，在其各自的使用年限内计提折旧和摊销。
2、投资性房地产中把土地和房屋建筑物作为一个整体考虑的主要原因是：（1）投资性房地产中途出售的可能性较大，而出售时应把对应的土地使用权一并处置；（2）如果采用公允价值模式后续计量，则只有把房屋和土地视作一个整体才能确定其公允价值。
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企业会计准则对问题中涉及到的这方面要求，许多是通过原则基本准则体现的。通常认为业务交易的核算方式应该满足财务报表列示项目科目和重要事项披露等目的要求，有时土地使用权作为一级项目科目或一个明细科目更便于期末价值比较确认，同时也要注意确定期限的递减和土地价值差的计算。
一般的理解，不动产的土地使用权和相关房屋建筑物的价值分开确认和计量比较可行，土地使用权价值差对价值划分问题的影响也需关注，譬如：土地使用权价值差达到整个不动产价值的50%，也就是说完全的土地使用权价值在整个不动产价值的比重超过50%时，土地使用权和相关房屋建筑物应该分别作为一个项目反映出来，并考虑其会计计量属性。
也就是说在房产市场比较完善的情况下，计算公司房地产的价值可以把土地使用权和房屋建筑物的价值分开确认和计量，房价差对价值划分计算的影响也需重点关注。
首先，确定相同或类似房地产的房价差即土地使用权的市场价值差。然后，以土地使用权的市场价值差作为土地使用权价差的公允价值，在整体公司房地产的公允价值中把它扣除。接下来，把整体公司房地产剩余部分的公允价值以科学的方法在剩余的土地使用权和房屋建筑物之间进行分配。最后，分别计算得出公司房地产的土地使用权和房屋建筑物的公允价值，并考虑对公司房地产的价值进行划分计算。
Powered by　　百度上关于无形资产的解释是：　　无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 　　　　资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准： 　　　　1、能够从企业中分离或者划分出来，并能够单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。 　　　　2、源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。 　　　　无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等　　--------------------------　　按照上面的定义，我公司租用政府的土地，即拥有了“土地使用权”，是否属于无形资产？如果是的话，以后每个分期是不是要摊销？
主帖获得的天涯分：0
楼主发言：1次 发图：0张 | 更多
　　没人回答吗？
　　我的理解，租用政府的土地，不属公司自有的资产，也不能确认为无形资产。　　
符合无形资产的基本特征之一，应是为企业拥有和控制并为能其带来经济利益的资源。这样看来，你公司租用政府的土地，并不符合上述特证，那么可辨认性的标准也就无从谈起。
　　土地租用金是费用类，可直接计入本期损益。何谈资产
　　我公司租用政府的土地，即拥有了“土地使用权”，是否有土地权证,问得不是很清晰,是租用还是受让
　　首先搞清楚，你公司到底使租用还是受让。如果真正如你所说使租用的话，就不能进入无形资产核算，应尽待摊费用核算。如果使受让所得，如果你企业使房地产开发企业应在存货里核算，若是其他企业应在无形资产核算，土地进无形资产使不能计提摊销的，但年末要进行减值测试。
　　五、无形资产的摊销 　　　　根据本准则第十七条的规定，无形资产的摊销金额一般应确认为　　　　当期损益，计入管理费用。某项无形资产包含的经济利益通过所生产　　　　的产品或其他资产实现的，无形资产的摊销金额可以计入产品或其他　　　　资产成本。 　　　　六、土地使用权的处理 　　　　企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用　　　　权的用途、用于出租或增值目的时，应当将其转为投资性房地产。 　　　　在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上　　　　建筑物应当分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：　　　　（一）房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑　　　　物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。 　　　　（二）企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土　　　　地使用权之间进行分配；难以分配的，应当全部作为固定资产，并按　　　　照《企业会计准则第 4 号——固定资产》的规定进行处理。　　
　　估计楼主要把具体的情况说一下。如果是一次性受让土地若干年，然后交土地出让金的，算作无形资产。如果只是每年交租金的，应该不用确认资产。每年的租金直接进费用就可以了。
　　任何资产都有一个资金循环的过程,价值实现的过程,不管是一次性的转移还是长期性的摊销和折旧,对于土地无形资产也是要进行摊销的,减值不是价值转移,而是帐面与实际价值不符时的一个调整,是不得为之的一个稳健原则,二者是有原则性的区别的
　　土地作为无形资产是不进行摊销的
　　新准则始终将土地使用权作为无形资产核算，每年只需要按受益年限进行摊销，年底再对土地使用权进行减值测试。尤其是新准则对土地使用权的残值可以根据活跃市场得到残值信息来确定，从而在实务中，可以更加简化土地使用权摊销的核算，即用土地使用权的减值测试来取代土地使用权的摊销，只要土地使用权没有减值，土地使用权不需要进行摊销。如果发生减值，先确定残值，再考虑摊销额，再考虑提取的减值准备。 　　　　楼上的这位朋友:要进行摊销与进行简化核算而不摊销是二个不同概念,帐上不摊销不是不要摊销,土地作为特殊资产,目前相对保值有些还升值从而造成实际价值大于帐面价值,此时不再按受益年份进行摊销,这在某一时期段有其特殊性,但随着使用权年限的临近和市场公允交易价格的变化,存在着资产价值缩水,这种缩水价值就包含了合理摊销与减值准备二部份.因此理要清,要知所以然,土地也是要摊销的,有些土地没有摊销只是特殊时期的特殊处理.
　　很明显，以纯粹的租金形式而取得土地的暂时使用权是不能作为企业无形资产的。
　　好专业,先留个记号,再好好研究.
　　很明显，以纯粹的租金形式而取得土地的暂时使用权是不能作为企业无形资产的　　　　　　说的很对
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