小区规划开发商想改就能改(图)_网易新闻
小区规划开发商想改就能改(图)
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　　楼层高矮、容积率大小、车位和绿地多少……住宅楼盘规划关系业主切身利益，但一些业主买房入住后，发现小区已改了规划、变了模样—
　　本报记者 贾学蕊
　　小区多“长”一栋楼
　　“买房子时，跟开发商签的合同上写着层高2.9米，小区规划图上是2.8米，实际拿到手的房子却只有2.6米高。 ”芜湖万科城小区业主张先生抱怨，举全家之力，千挑万选买的房子，却与心中期待相差甚远，开发商不按合同和规划办事，怎么就没人管呢？
　　“几厘米的误差算什么，我们小区的开发商变更规划，把通风口建成一栋楼，足足多出120套房子呢。 ”指着小区多“长”出来的一栋住宅楼，合肥市国贸公寓小区业委会主任聂爱琴告诉记者，这栋楼与左右两栋住宅楼间没有楼间距，而是连成一个整体，既影响到相邻住户的通风、采光，又增加了消防安全隐患。小区多“长”一栋楼，平均到每家每户的车位、绿化面积等公共资源就缩水不少。
　　记者了解到，住宅楼盘规划方案变更要经过规划主管部门审批同意、听取相关利害关系人意见，改变后的结果要公示并保留公示小样。 《物权法》第七十六条规定，小区改建、重建建筑物及其附属设施，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。聂爱琴介绍，国贸公寓小区先后三次变更规划，一次也没征求过业主意见，她本人多次到当地规划部门申请查阅相关资料，以便取证维权，但始终没能如愿。
　　“规划部门工作人员找不到规划变更的存档资料，说是弄丢了，以前办事的人也调走了，没办法。 ”聂爱琴感到，自己所在的小区，改规划“像买大白菜一样随意”。
　　采访合肥市香槟小镇小区时，记者遇到年轻的业主夏涛。 “一期日交房，开发商在当年6月份变更规划，缩减100多个车位。 ”夏涛认为，开发商打时间差、造成既定事实，也给业主维权设置了障碍。
　　规划缘何爱“变脸”
　　“开发商改规划，最大原因是利益驱动。 ”今年省两会召开期间，省政协委员张满中接受记者采访时说。
　　张满中是合肥市高新区柏堰科技园管委会副主任，分管规划工作，对住宅楼盘规划变更现象颇为关注。 “规划部门批准的住宅规划，对采光、通风、绿化、配套等都有严格的技术规范和要求，完全按照规划来建，开发商肯定赚得少。因此，不少开发商拿地后都会更改规划，追求利润最大化。 ”张满中表示，开发商改规划的目的，在于多盖房子增加可售面积、降质减配、节约建筑成本等几种。
　　去年轰动一时的合肥绿城玫瑰园小区“规划门”事件中，开发商撇开业主擅自更改规划，将原本容纳2000户的小区骤然提升到2600多户。尽管没有取得业主同意，这次规划变更仍一路“绿灯”，直到政府官方网站挂出相关部门批准文件，业主们才发现权益受损。此后，数百名业主经过长达7个月的维权，终于迫使开发商停止更改规划。当时有媒体报道，一旦此次规划变更取得成功，将给开发商带来近4亿元的预计收入。
　　“事实上，拿地之后改规划已成房地产行业的惯例，哪个住宅小区没改过规划，那才叫新鲜事。 ”一家业主论坛发起人凌德庆说。让他困惑不解的是，一些没有依法取得业主同意的住宅规划变更项目，怎么就顺利通过规划主管部门的审查了呢？
　　期待全程有监管
　　“小区规划变更涉及业主的切身利益，改不改、怎样改，业主应当有知情、决定权。 ”为了维权，合肥市国贸公寓小区的业主找到安徽凯安律师事务所的吕海波律师。吕海波对事件深入调查后，深感维权无力。
　　“取证太难，开发商、规划主管部门和业主之间信息不对称，公示方法不当，加上查不到存档资料，无法获知规划变更的确切信息。没有证据，就难以维权。 ”吕海波说。此外，维权时间长、成本高、业主内部意见不统一、开发商刻意阻挠等因素，使得维权格外艰难。
　　擅自更改规划，可以带来动辄上千万、上亿元的巨额收益。与之相比，开发商承担的违法成本却很小。 “很少听说有开发商因为背着业主改规划受到处罚，更不要说重罚了。 ”凌德庆期待，监管部门和司法机关早日亮出“利剑”，让不法开发企业和责任人付出沉重代价，使他们不敢轻易以身试法，拿法律当儿戏。
　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，住宅楼盘更改规划本应是一种正常现象，之所以有这么多争议，主要还是企业没有依法办事，损害了业主合法权益。现在山东省很多城市推行“开发项目建设条件意见书制度”，开发企业拿地之前就要签署《意见书》，将小区的水电气暖、绿化、道路、幼儿园、物业用房等配套设施及建设标准，以契约形式固定下来，开发商不得擅自变动。国土、规划、园林、公安、消防等多个政府职能部门全程介入监管。
　　“这样的做法如果能在我省推广，就可以给开发企业多上一道紧箍。 ”凌斌说。
　　·街谈巷议·
　　变更规划须依法
　　贾学蕊
　　小区规划变更关系业主切身利益，于情、于理、于法，都应事先征求业主意见，取得业主同意。然而，法律明文规定的业主权利常常被忽略。
　　一些开发商更改既定规划，无非是打算多赚上一笔。提高容积率、减少公共设施这样的规划变更，大都会损害业主合法权益，按正常法律程序征求业主意见，多半不能通过。毕竟，很少有业主愿意将自己应该享受的权益拱手让出。于是，违反 《物权法》规定 “先斩后奏”，背着业主进行规划变更的行为不时发生。
　　开发商背着业主擅自更改规划，其手段并不高明。只要规划管理部门在审批过程中实地调查取证，或是能够按照相关规定 “听取利害关系人的意见”，很容易发现问题。匪夷所思的是，少了一道法定程序的规划变更项目却常常蒙混过关，一路通过规划管理部门的审批、通过相关部门的竣工验收，最终变成既定事实。
　　随着政务信息日益公开透明和业主维权意识的提高，一些业主和住宅小区业委会开始主动向政府部门查询小区规划变更信息，维护合法权益。省城某小区业主发现开发商背着自己擅自更改规划后，联合起来向开发商“叫板”，成功终止一个违规变更规划项目，就是一个示范。
　　住宅小区规划更改必须慎之又慎，法律规定的程序一道也不能省。维护法律权威、保障业主权益，不能仅靠开发商自律和良心发现，也不能仅靠业主单枪匹马、孤军奋战，必须尽快拿出办法堵住监管环节漏洞，加大对违法违规行为惩处力度。
　　·便民问答·
　　业主维权有法可依
　　问：开发商擅自更改规划需要经业主同意吗？
　　答：《城乡规划法》第五十条规定：在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
　　《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施 “应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
　　《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
　　问：发现开发商未经业主同意擅自更改规划后，业主如何维权？
　　答：这里分为两种情况。一种是开发商只办完了规划变更手续，但并没有开始实际的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。
　　另一种是建设行为已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失。协商不成的，可以向法院提起诉讼。
本文来源：中安在线-安徽日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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开发商改规划业主该如何维权
四川－乐山&04-16 23:18&&悬赏 0&&发布者:Blue-e…… & 回答:(4)
房地产开发商所有的宣传资料和合同明确表示，小区外面15亩的地方为“万象商业广场”，但在所有业主不知情的情况下在该地修一栋28楼的商品房，并将这栋商品房并入了之前的小区，而小区之前的所有楼层均为23、24楼。为此，开发商也将之前宣传的容积率3.11改为了3.2，严重欺骗了消费者。小区业主也多次找开发商协商，并让拿出相关的许可文件，而开发商只是说是2014年1月拿到批文，但并没有给我们看，因此到目前为止，所有业主还并不知道该栋楼是否属于合法建造。侵害业主的权益已是事实，如果这栋楼完工，将会让本来拥挤不堪的小区更加拥挤，所有的业主生活品质和舒适度都会下降.请问我们能讨回我们的血汗嘛。
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开发商擅自更改规划图,无视业主安全
1、规划平面图上没有隔离，规划局也确认没有隔离，但开发商擅自更改规划，为牟利将小区部分楼栋建成360度底商，并建立隔离，将部分楼栋隔离出小区，使这部分小区业主的安全无法得到保障，无法平等享受合同上的绿化；这是否构成违约？如何维权？2、倘若开发商在规划局验收前没有建隔离设施，在验收之后再建隔离，并挑起隔离楼道与小区其他楼栋业主...
1、规划平面图上没有隔离，规划局也确认没有隔离，但开发商擅自更改规划，为牟利将小区部分楼栋建成360度底商，并建立隔离，将部分楼栋隔离出小区，使这部分小区业主的安全无法得到保障，无法平等享受合同上的绿化；这是否构成违约？如何维权？2、倘若开发商在规划局验收前没有建隔离设施，在验收之后再建隔离，并挑起隔离楼道与小区其他楼栋业主矛盾，这该如何维权？
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你想拆除隔离设施的话，可以向城管和规划等部门举报，要求拆除违建设施，这些部门不查处的，可以依法提起行政诉讼；你如果想得到补偿的话，可以直接和开发商协商，协商不成依法起诉。
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可以沟通一下
先协商解决，协商不成到法院起诉，按合同约定要求开商承担违约责任。
建议先协商解决，不愿协商或协商不成的，可以向法院起诉维权，要求开发商承担违约责任。
按合同约定让其承担违约责任
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开发商先更改图纸，业主维权，然后规划局项目变更批前公示.....这样的顺序对吗？
团队工龄 月
前两天，五洲国际传来业主集体维权事件，维权的起因主要在于开发商延期交房，而导致开发商延期交房的原因就是因为无法通过综合验收，说白了就是开发商违反了图纸施工，相关部门不给予验收。
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然后，规划局出面解决了这半年未解决的事情。
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我是农民，我还是好好种地吧~城里人的玩法，真的看不透！
热点推送奖！
神马都是浮云！
谢谢分享！
团队工龄 月
不改规划，怎么能通过重新审定呢？
团队工龄 月
楼主是愿意选择项目通不过综合验收，办不了房产证，还是愿意选择认可规划变更，配合相关部门使项目完成综合验收并能办理房产证，想明白这一点，然后决定用哪种方式解决类似问题。
团队工龄 月
国情如此，维稳第一
团队工龄 月
业主想退房找理由，其实到头来伤害最大的是自己。
团队工龄 月
看了回复才发现问题比较专业，所以看不懂
团队工龄 月
看了回复才发现问题比较专业，所以看不懂
说的有道理
团队工龄 月
这是逼宫吗
团队工龄 月
不改规划也行，让开发商按照规划重新造房子，只是开发商破产是逃不了的啦，资产清算到底能够给购房人，恐怕是个谜。
团队工龄 月
补贴点业主，弄张房产证就结束，总比两手一摊好
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&买房遭遇开发商变更规划 业主该如何维权
买房遭遇开发商变更规划 业主该如何维权
来源：房天下 &&发布时间：
在买房前，开发商各种承诺，或是建核心小学，又或是规划有游泳池、大型超市、豪华园林景观、超高车位配比等。但买房后，却发现开发商所承诺的都没有完全兑现，大型超市变成了小商店，游泳池变成了小型污水处理厂也说不定。买房遭遇到这些个烦心事，业主们该如何去维护自己的合法权益呢？
一、业主该如何维权 这里分为两种情况。一种是开发商只是办完了规划变更的手续，但却还没有开始动工。这时候，被侵权的业主可以向当地的规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可，停止侵权这一行为。另一种是建设行为已经开始或完成，这时候，购房者有权以小区环境变化为由退房并追究开发商的违约责任，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失。协商不成的，可以向法院提起诉讼。 二、如何避免因规划变更而产生的纠纷 1、买房前，一定要看清楚小区规划图 为了防止这类纠纷的发生，购房者在看房时可要求开发商提供规划部门核准的小区平面图，将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房及地面车库等情况，用不同颜色的笔标示清楚。一旦出现维权的情况，这些就是证据。 小区规划是不允许擅自变更的，如果开发商要修改规划的话则必须向有关部门申报审批。至于容积率、建筑密度、绿化率等只允许增加，不可减少。 2、签订合同时，楼书与广告写进合同 把楼书、广告写进合同。如果购房者是被楼书或广告中的规划，如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去，对购房者来说还是非常必要的。 较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的适用法律若干问题解释中第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺要具体确定，这对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 3、把变更规划的违约责任约定得高一些 这样一来可对开发商变更规划有一定的威慑力，一旦交房时出现了小区平面布局与该附件不符，购房者便可凭此与开发商交涉，还可根据合同的约定行使要求恢复或偿付违约金的权利。 4、发现开发商变更规划及时举报 对开发商的监督也是非常有必要的，购房者一旦发现开发商有变更规划的举动，就及时向管理部门举报，千万别等到木已成舟才去找开发商论理。 在这里要提醒广大的购房者们，买房时，尽量选择那些口碑好的品牌开发商，同时在签订合同时，要将各方面的约定等都写进合同中，必要时，那就是维权的法律依据。
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