实操篇:2018年四五线城市的房子能不能买?如何判断?
来源：樱桃大房子
作者：樱桃
　　很多人留言问我，老家市县的房子现在能不能去投资？今天我再谈谈这个话题吧。
　　23日，住建部部长王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
　　从这三年去库存的效果来看，一二线和部分三四线的库存都成功去掉了，同时也引发了房价大涨。
　　截至目前库存还没有去掉的，接下来要继续去，也就意味着2018年，将轮到目前房价还没有上涨的（已经大涨了的不包括）部分三四线城市以及五线的县城涨了，具体的涨幅我就不方便公开预测了，怕喝茶。
　　有的人对四五线的房价要上涨表示怀疑，说当地无产业，无人口流入，房子空置率高，从2011年以来就没涨过，房价靠什么涨？谁买啊？
　　这些都不是问题，从各地房价的涨幅来看，今年已经在上涨的很多四五线城市，条件都好不到哪去，但有了棚改货币定向宽松，有了资金轮动，地方再减少供地，再出几个地王炒作一下，房价自然就涨了，没什么好疑惑的，有钱能使鬼推磨。
　　需求来自哪里？有四部分。
　　第一，我说过很多次了，在很多小城市，原本不需棚改的房子都列入了棚改，被拆迁的人都得买房，人为制造了大量的购房需求，从全国来看，棚改对去库存面积的占比在17%左右，但他的贡献并不仅仅限于此，因为有了棚改，可以带动整个市场，引起房价上涨的预期，让更多人加入买房大军。
　　第二，在一二线城市务工的，原本没打算在县城买房，但所在地房价涨的太快，买不起了，害怕连县城都买不起就糟糕了，只好退而求其次，先去县城买个窝占个坑。
　　第三，本市县各个农村的人，为了孩子上学，或者娶老婆，必须去城里买个房。
　　第四，外地投资客，有些是本市县出去的人，有些是隔壁市县的，看到一二三线房价上涨后，觉得市县房价便宜，涨了卖掉，赚一票走人。
　　虽然每个人对当地房价上涨都诚惶诚恐，都怀疑以后谁来接盘？但当市场失去理性时，手里有点余钱又不知道投资什么的时候，很多人都会被身边的情绪所带动，奋不顾身的参与进来。
　　买房永远都是买涨不买跌，之前不涨的时候，你以为再也不会涨了，有钱也不买房，等涨起来的时候，你又害怕再也买不到房了，没钱也要买。
　　才开始上涨的地级市县级市2018年房价继续上涨，已经是确定无疑的事。关键是能买吗？这个要分别来看。
　　如果说自住或者改善，尤其是房价只有三四千块的城市，问都不要问我，现在可以闭着眼睛买，别等到明年涨到六七千了再纠结。你也可以友情的提醒一下身边亲朋好友想买房没买房的赶快买，如果是自住，借钱也要买，因为他们的信息比较落后，现在没涨不担心不着急，等真涨起来了，都冲进去跟风买。
　　小城市虽然人不多，但相比农村，以后依然是渴望脱离乡村生活的小年轻的最后去处，以前男人娶老婆在老家盖栋楼房就可以，现在不行了，必须在城里买房，我老家那好几个单身汉，年近三十了还是光棍，没有房子，又没钱，哪个女孩会跟你。买不起一线，买二线省城，买不起二线买三线，最差也要到县里到镇上买套房吧。
　　如果说投资，你先算下账吧，昨天我在知识星球上就跟他们算过了，如果现在房价是4000，买一套140的房，总价56万，首付2成，12万，贷款44万，按首套利率上浮10%计算，月供2500元。买签合同到交房入住有些要两三年时间，这期间你是没有租金收入的。
　　假如你买的这个新楼盘，一年时间涨到了6000，你的房子价值84万，升值了28万。你这套房子作为卖出去，不满2年，需要交纳的税费，契税是2.5万，营业税是4.7万，个人所得税是8400，加起来就是8万的税了，再加上中介费2个点，就接近10万的成本了。你如果想卖出去，盈利先得减去这10万的成本，就剩下18万，否则别人去买新房了。
　　但实际上，你没有拿到房本，是卖不掉的，小城市拿房产证非常漫长，3年内能拿到算是烧香拜佛了，所以浮盈也是账面看着爽，除非是你们那里可以直接找开发商更名，用不着等到出房产证，就能成功转让出去。否则，你投资买新房就是个坑，因为三年之后，小城市的行情早就到头了，新房能卖的时候市场已经掉头向下，房子卖不卖的出去都说不好。
　　当然，如果你愿意折腾，想着一年之内赚几万块就跑，也可以，那就买品质比较好，交通学校配套都比较齐全的次新二手房，不过你买之前也要先打听下当地县城，有没有二手房市场，大家愿不愿意买二手房，别找不到接盘的就惨了。
　　具体还有哪些小城市的房价尚未开涨，还能买的，你不要问我，全国六七百个城市，我也不知道那么多，想赚钱，自己勤快点去找，去打听下。
　　我可以告诉你方法，去别的省份劳神劳力，可以到你熟悉的省看看，很多小城市，链家这种中介机构是没有铺设下去的，要找成交数据，只能一个个查，比如打开当地的门户网站，问几个楼盘的开盘价格，从去年以来涨了多少，看下当地的新闻报道，论坛帖子，这才是最真实的。否则你看地方公布的官方成交均价，也会掌握不了行情，因为均价跟实际的价格相差太多了。
　　这次住建部提到的去库存，是针对库存较多的城市，需要大家自己查询当地房地产官网的库存数据，可参照这样的标准，库存在12个月以上，尤其是18个月以上的，房价从以来，还没有开涨，或者涨幅很小，比如20%以下的城市，二套首付只需要两成三成四成的，买房还给购房补贴的都可算需要继续去库存的城市。基本上库存低于12个月的，算是库存任务去了大半了，估计也涨了一轮了，而降到8个月以下的，就要调控了。
　　有些人留言说找不到库存数据，找不到你想想办法啊，每个城市统计房屋成交的主管部门不一样，有的是房管局，有的是国土局，有的是住建局，你先搞清楚是哪个机构在管，然后打电话去问一下新房的可售套数（就是库存），以及去化周期，这些数据都是公开的，或者查查当地有没有媒体，房产研究机构公开过。
　　买房是大额投资，你不做点功课就冲进去，经常是要吃亏的。
　　我上文所有针对的，都是还没有大涨过的城市，已经大涨过了就算了，鱼尾行情不吃也罢，具体涨多少还可以投资，我不方便公开给你意见，万一错了你又得骂我，好人难做。所以只针对知识星球的用户私下给建议。
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你可能喜欢求答案：存款5万、月入8千，可以买首付四五十万的房子吗？求答案：存款5万、月入8千，可以买首付四五十万的房子吗？觅房百家号前不久，关于90后每个月收入多少才算正常的话题，引起了90后群体的热烈讨论。其中，就有人说到自己奋斗多少年买房、买车的励志经历。不得不说，在这个房、车必备的结婚时代，如果谈婚论嫁的时候没房又没车，总觉得会少了点什么。就算女方不说什么，估计丈母娘也没那么爽快就答应。所以，很多适婚的男青年们总会在结婚之前就考虑买房或者买车的事情，不过一般都会优先考虑买房。然而，工资有高有低、家庭条件有好有不好，买房的门槛自然也是不一样的。一般来说，工作在哪儿房子最好就买在哪儿，但大城市的高房价将你拒之门开，而家乡房价虽低房子也大却老感觉回不去，毕竟大部分时间都能住得上的房子才是自己的。于是，就有了90后类似“存款5万，月入8千，可以买首付四五十万的房子吗？”的发问，房子在工作所在的城市，100多平、均价1万出头，月供5000多，工作稳定有升职机会。听着有些天方夜谭，应该会有不少人佩服这人的勇气。说实话，存款5万、月入8千的人，估计有不少都考虑过买房的问题，只是没有这么明确的提出来过而已。觉得不现实很正常，将近百分之九十的首付都是靠借，敢提买房子，确实勇气可嘉。凑齐首付买了，要还贷还首付，想想压力真的很大。不过，真要买也不是没有可能。今年下半年，身边就有两位90年的老铁都买了房子，一半以上的首付靠借的才凑齐的，手头都只有不到10万的存款。一个是父母支持了30多万，一个是靠自己关系外借了20多万。这两人都是为了结婚考虑，在深圳工作房子买在了家乡省会，打算过几年就回房子所在城市工作生活，属于一步到位置业，以后不打算换房。所以，借钱付首付买房也不是完全不可能的事情，主要还是要看个人借钱、赚钱、还款的能力。如果父母没法支持，又借不到这么多钱，可以考虑降低首付门槛或选择小户型，来降低还款压力，况且工资还有可能上涨。正如过来人所言，房子永远是咬着牙买的，买完了之后回头再看看，再紧巴日子也就那么过来了。如果只是用来居住的，早晚都得买，趁着自己还年轻早点买了肯定要更好些。不借钱自己攒首付买房的话，等你攒够的时候，到时候房价什么行情是说不准的。说实在的，现在刚需买房有几个人的首付不是东拼西凑才凑齐全的，估计也只有投资客才不用为首付发愁。对于借首付买房，还有人认为这就是在炒房。房价现在这么高，都是这些人给炒上去的。要这么说的话，难道自己攒首付然后按揭买房，就不是借钱买房了吗？只是借的方式不一样而已。如果换做是你，迟早都会要买房，现在刚好能借到房子首付，月供也能付得起只是目前有些紧，你会选择现在借钱买，还是以后自己攒够首付再买？本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。觅房百家号最近更新：简介:寻觅你未来的生活方式作者最新文章相关文章2020的大亚湾你买不起，买大亚湾房子好后悔？
2018年惠州还值得买吗？
楼主认为还是值得买的，下面，你们慢慢看，我慢慢更新
一、惠州买房遇到怎样的尴尬？
&&&&深圳房价开始上涨的时候，很多人第一反应就是抓紧时间买，生怕之后买不到这样价钱的房子，而当深圳房价继续上涨的时候，很多人的想法就变成了“再等等吧，说不定房价会降，降了再买”。可是等了很久很久，政策出台一轮又一轮，深圳房价没见降多少,甚至有的地方依旧在涨。越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞，惠州看看。
很多人深圳往返东莞，惠州多次，但最终还是纠结东莞、惠州能不能买？东莞限购的时候，很多人意识到也只能在惠州下手了！但是问题又来了：想买又不知道该买哪里？每个去惠州买房的人都有这种纠结。听中介的，又害怕被忽悠。网上各种查，关于惠州的房子能不能买？能买该买哪里？
“能”的观点很多，“不能”的观点也不少，不能买的观点大家已经在网上看得不少，小编就不用一一赘述，但是这些观点基本都是13年以前，13年惠州单价3-4千哪里都能买，转眼至今1.3万以下都找不到什么好楼盘，妥妥的涨了3-4倍还多，近年来能买似乎变成一种共识。
但现实中另外一种抱怨并未平息，认为买了惠州的房子不好转手，其实这是一个事实。存在这方面问题的主要原因是：当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价，最多评估到成交价的60%左右，而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。简单举例：某楼盘新房成交单价1.6万，新房就可以按每平米1.6万单价来贷款。但你买了该盘新房拿出来卖，银行能给你评估到9千单价已经很不错了。意味着买家买二手比一手支付的首付款高很多，接近首付5成，自然没人接手二手。反观深圳房子2015年至今涨几倍，单价从几万涨到十几万照样评估到成交价。这确实是一个普通人看不懂的怪现象。
像惠州大亚湾和惠阳这样的局面全国都没几个城市。这种形势下很多人看不懂，认为惠州二手房不好转手，更有甚者买到手后又把自己房子亏本贱卖，估计过两年后悔的只得是这部分人了。其实这只是zf暂时抑制二手推高并消除一手库存资源的一个小手段，过一两年这个现状将不复存在。要不然万达，万科，星河，碧桂园，恒大，保利，龙光等地产大鳄纷纷进军惠阳和大亚湾，其实他们不傻，比一般人看得都远。
小编认为当前深圳周边最值得投的就是惠州，未来五年翻倍的一定是惠州临深区域。为什么是惠州？一张图告诉你真相！
下面小编带你看看深圳西边东莞长安的新盘房价，均价2.2万-2.5万，品质高的楼盘已至3.2万【此数据来源于：安居客】。
下面带你看看深圳北边东莞凤岗的新盘房价，均价2.4万-2.5万，品质高的楼盘已至3万【此数据来源于：安居客】。
下面带你看看深圳东边的惠州惠阳的新盘房价，均价仅1.2万-1.3万，品质高的楼盘已至1.6万，一目了然的发现机会多多，惠州惠阳均价2万是必然【此数据来源于：安居客】。
惠州14号线开通妥妥的2万均价，所以2万以下小编建议随便买【但是这个随便也是有技巧的，请关注小编新文章：《惠州选房技巧篇》】，
深圳东进将投资1.4万亿。1.4万亿很多人没有概念是多少钱。举个简单例子：2008年金融危机中央投放4万亿刺激，扭转了当时局面，导致货币超发，人民币大幅贬值。仅仅龙岗，坪山就要投资1.4万亿，这个经济体量很多人看不懂会给龙岗，坪山带来怎样的转变。就像当前的房价，再往前推两年没人能想到能涨到今天的价格，大部分人只有等事实已经发生才能反应过来。龙岗坪山五年内均价6万是必然，简单的推论惠州临深片区未来均价不会低于2万-3万。下面链接介绍深圳东进，也欢迎关注小编文章：《论深圳东进面临怎样的机遇？》
二、总结一下惠州房产机遇在哪里？
1、粤港澳大湾区：打造世界湾区经济新高地，目前东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区是世界公认的知名三大湾区。发展条件最好的、竞争力最强的城市群，都集中在沿海湾区。世界第四大湾区之粤港澳大湾区。这定位，未来湾区中心城市可以说很难找到低于2万的房子。
2、厦深高铁，2013年开通，深圳北到惠州南，23分钟16.5元！每天40趟来回深圳一惠州。
3、地铁14号线，2017年建2020年通，福田中心区到惠州南站高铁站！惠州境内三个站：秋湖站，白云站，惠州南站！
4、高速：机荷转深汕淡水出口，沿海高速澳头出口！全程收费6元。南坪快速三期会直接对接大亚湾，全程免费！深圳龙岗一惠州30分钟内&深圳福田、罗湖一惠州50分钟内&&&深圳宝安、南山一惠州1小时左右！
5、惠州将建设两个机场：惠州平谭机场。除了平谭机场，在珠三角湾区世界级城市群的东部，未来有望再现一座千万人次级别的“巨无霸”机场。这个机场正是处于深莞惠经济圈（3+2）地理中心位置的惠州。！
6、港口：李嘉诚投资建设惠州港，现在已经开通邮轮直通香港维多利亚港仅需40分钟！其实深圳的功能惠州也全部涉及。
7、上文提到过深圳东进惠州1.4万亿，坪山龙岗房价未来不会低于6万。
8、惠湾区域汇集全中国地产巨头最多的地方：万科，万达，恒大，碧桂园，佳兆业，中信，卓越……
三、现在及未来哪些人会买惠州？
1、没购房名额的人。
2、资金预算不够，买不起深圳房子的人。&&&&&
3、惠州本地人。
4、一家人生活在深圳压力大的人。
5、来往香港频繁又觉得深圳成本高的商人，惠州港口直达香港仅40分钟。
6、投资客。
四、惠州买房应该买哪里？
&&&小编大概介绍一下惠州的：
1、惠城区：
惠州共有四区三县，各个区域的楼市也各具特色。除开本地人的购房需求，惠州还承担了产业带来的人口住房需求以及外溢深圳客的住房需求。这其中，多数人因区域选择问题而耗时良久。那么，在惠州买房到底哪个区域比较好？
作为惠州的核心区，惠城区优势十分明显，无论城市规划或者商业配套都已相当成熟，也是惠州本地人的置业优选之地。惠城区又可划分为金山湖、江北、河南岸、东平、水口等多个区域，楼盘价格差距也较大，
优势：区域房企众多，选择面广，政策支持力度大。
劣势：核心区规划已定型，发展空间较小，房价较高。
2、仲恺区：
仲恺为国家高新区，多家500强企业落户仲恺，区域GDP多次位居惠州各区县榜首。片区楼盘众多。产业带来了部分购房者，深圳客也是购房主力客之一。
随着莞惠城轨工程的进度，片区楼盘也越来越受到诸多深莞购房者乃至香港客的关注。据相关负责人透露，莞惠城轨惠州段将在今年年底通车，届时，或将再助力仲恺楼市升温。
优势：产业基础雄厚，房价不高，楼盘众多且有多家大型房企，选择面广，莞惠城轨即将开通，去往深莞两地将更为便利。
劣势：有“大工地”之称，多条道路施工，交通较为拥堵。
3、惠阳区：
惠州老城区之一，同样拥有成熟的配套设施，因距离深圳较近，片区楼盘大部分客户为深圳客。受深圳楼市影响，2016年片区楼市热度不断攀升，销售量惠州第一，这个片区是小编重点建议的区域。
相比大亚湾，惠阳的配套设施更为齐全，目前已有多家商业核心，如天虹、吉之岛、新一城等大型商场人流量都十分可观，这也是小编重点推荐的区域，具体该买哪些楼盘请关注小编文章：《论惠阳买房机遇在哪些楼盘》。
优势：配套齐全，交通便利，坐拥机场和惠州南站，距离深圳较近。
劣势：老城区道路较窄易拥堵，核心区楼盘房价大多超过13000元/平。
4、大亚湾：
具有滨海与邻近深圳的双重资源，且有产业支撑，据了解，大亚湾区域共有47家500强企业驻扎在此。
因临近深圳，片区90%房子都卖给深圳客，曾被指“库存高危区”、“鬼城”。但2014年以来，大亚湾楼市成为惠州黑马，销售数据高居惠州榜首。2015年，2016年房价大涨，有多周销售均价超过惠城小编实地走访，片区多个楼盘近期都在上调价格，而且大亚湾地平，规划好，未来有潜力成为惠州的经济龙头，这个片区也是小编重点建议的区域，具体买哪里请关注小编新文章：《论大亚湾买房该选哪些楼盘》想在惠州买房的可打电话<font COLOR="#4-了解文章的也可加微+信<font COLOR="#4-【专业的事情交给专业的人做】。996
对于目前严重缺乏的教育配套，大亚湾政府亦出台了相关规划，将在3年后建好18所学校。
优势：有滨海资源，区域规划较新，道路宽广，与深圳为邻。
劣势：目前商业配套尚未齐全，教育配套尤其缺乏，大部分楼盘入住率较低。
5、惠东县：
巽寮湾、双月湾等旅游景点皆在惠东，厦深铁路、海湾大桥的开通让惠东滨海旅游更趋火爆，夏季每逢节假日，皆会出现堵车现象。
惠东与大亚湾一样具有滨海资源，片区房价两极分化严重，滨海楼盘均价多在1万元以上，县城楼盘多在7字头，甚至有楼盘仅6字头。
据了解，惠东县城区域楼盘多卖给本地人，但滨海楼盘多卖给外来客，其中深圳客仍占较大比重。
优势：具有滨海资源，多个片区沿海，交通便利。
劣势：整体规划并不完善，滨海区域商业、生活等配套设施较少，逢旅游旺季必堵。
6、博罗县：
就销售均价来看，博罗县属于惠州房价洼地，拥有极丰富的山景资源，罗浮山便在博罗县境内。与东莞相连。
优势：山景资源丰富，房价处于洼地。
劣势：整体规划较为陈旧，吸引外地客因素较少。
7、龙门县：
自然环境优美，楼盘相对较少，以旅游地产为主，其余楼盘多为本地人购买。但因距离惠州较远，且缺乏较为高端的商业配套，被指“山区”。
优点：风景好，空气好，主要产业为旅游业。
缺点：缺少较为高端的配套设施，离惠州较远，地理位置较为偏僻。
五、惠州买房注意事项
1、买大开发商。
2、买有人流量。
3、买生活方便。
4、买交通方便，最好通地铁。
5、买周边未来规划好的盘。
6、买离深圳近的房子。
其实小编最最建议买惠阳和大亚湾这两个区域，原因很简单离深圳近，地平规划空间大。大部分深圳客买的都是这个区域，深圳上班族离这里近，住在这两个片区去深圳上班更符合逻辑。具体该买哪个楼盘有需要联系小编。【专业的事情交给专业的人做】小编专注深圳、东莞、惠州房产研究5年，近期主要专题有：《论惠州买房的可行性》《论惠阳哪些楼盘最具潜力》《论深圳东进面临怎样的机遇？》《大亚湾应该挑选哪些楼盘》《东莞限购下房产该何去何从》《惠州碧桂园十里银滩是否值得入手》《惠州龙光城价值几何》《深圳下一个五年你应该买哪里》《深圳学位房价值研究》《深圳地铁物业租赁价值研究》《商务公寓投资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学位房》，另外小编还建立一个深圳学位房价值研讨群，深圳房产投资交流群，惠州购房技巧交流群，东莞购房技巧交流群，有兴趣可以一起交流交流，假如你是购房者有疑问也可直接致+电<font COLOR="#4-或加微+信<font COLOR="#4-。提供比较准确的信息。
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