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赞助商广告广告宣传有法律效力吗？_百度知道
广告宣传有法律效力吗？
我们谈房屋广告的法律效力，主要根据广告性质来分析。
有些发展商会将在广告中的某些许诺和购房者的条款写到正式的“购房合同”中，这时就已经不是广告，而是合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所讨论的是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，应当区别对待。
有些广告内容属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词。我认为这些广告仅仅构成了要约邀请，没有法律上的约束力。
什么是要约邀请呢，我国《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。发展商发布上述广告，只为引起人们的注意，惟一目的是吸引广大的客户向自己打来电话发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”，完全由客户自已认识和决定，发展商并没有做许诺，所以无需为此承担责任。
有些广告则完全不同，标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，我认为这些广告已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。
《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。构成要约的广告是希望和他人订立合同的意思表示，而前面我们所说的构成要约邀请的广告，也是希望和他人订立合同的意思表示，那么两者如何区别呢，他们的区别就在于内容是否具体确定以及发展商是否受该广告约束。一般的广告仅仅是一种要约邀请，但如果其确实就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、赠送物品等重要方面做出明确的说明，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购买其房屋的客户而言的，说明只要客户与发展商签订房屋买卖合同并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，发展商就应该受广告约束，向客户提供广告中提到的优惠和便利。
《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这种广告就不再是简单的要约邀请，而是一种要约。《合同法》第十五条规定：“要约到达受要约人时生效”，就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。
详细分析“要约”、“要约邀请”两个词对广大客户有什么意义呢？比如您是一位准备买房的客户，你看到一个详细说明的广告，很感兴趣，你告知发展商，愿意按照广告条件来购买其房屋，这时候你的意思表示就是一种承诺。《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立”，就是说，如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也是双方间合同的组成部分，双方都要遵守。由于广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。发展商借口合同中没有规定而不兑现自己在广告中的许诺，这是一种不讲商业信誉的表现，也是不符合法律规定的。同时，建议广大的购房者最好将广告中的一些条件明确写在购房合同中，以免出现一些不必要的麻烦，更好地维护自己的权益。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。如何去区分这些内容各异的售房广告的效力？如何去区分这些内容各异的售房广告的效力？大圆圈圈百家号除了要对《合同法》第十四条和十五条的要约以及要约邀请的法律规定有一个相当的了解外，购房者在参考开发商派发的宣传资料进行购买时也应该擦亮自己的眼睛，以免在购房时上当受骗。根据对现实情况的调查，结合已有的法律法规分析，可以将售房广告的效力作以下分类，购房者可以进行参照。第一类，绝对具有法律效力的内容。这种售房广告属于开发商具体确定的内容，也即符合《商品房司法解释》中规定的“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，开发商一般也会同意将这些条款全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《商品房司法解释》规定，这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。第二类，效力待定的内容。这类售房广告属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴、电梯”“纯德国进口厨具”“24小时保安”等，购房者千万不能掉以轻心这些内容，要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴、电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应该说是约定得越细，购房者的权益越容易得到法律的保护。第三类，只能算做要约邀请的内容。这类宣传资料和售房广告是不属于开发商具体确定的内容。售房广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为的是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”“依山傍水”“商机无限”等，这些内容只能算做要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是“温馨家园”“商机无限”需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中的一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。第四类，因违法而无效的内容。这类广告属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”“保证产权”“售后包租”等内容。购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处置，否则即为侵犯其他业主权益而应承担法律责任；关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，不是开发商说了算；售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。大圆圈圈百家号最近更新：简介:长辈从小就教育我无规矩不成方圆作者最新文章相关文章业主收到房子与开发商宣传的不一样，购房者该如何维权呢?业主收到房子以后与开发商宣传的售楼广告不符，哪些是具有法律效力？那些是不能作为起诉条件？目前，售楼广告与商品房实际不符，是商品房销售市场上比较突出的问题，下面小冠就与大家聊一聊遇到这种问题时我们应该如何维权？
很多当事人经常在生活当中问：“我们小区的绿化率不够，配套小学没有建，承诺的公共空间也没有，本来的广场变成了楼房”。也就是说交房以后各种问题接踵而来，开发商最初的承诺，售楼广告的宣传变成了一席空话，那么，购房者该怎么办呢？
对于售楼广告，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
那么根据这条法律规定，开发商对于商品房的销售广告和宣传资料一般属于法律概念上的法律要请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所做的具体确定的并且能够对房屋买卖合同的定义以及价格的确定有重大影响的说明和允诺，属于法律概念上的要约，该说明和允诺即使没有写入合同，也应当视为商品房买卖的合同内容，如果开发商违反，应当成单违约责任。
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由此可见，对于与商品房实际情况不符的广告，购房人应当区别对待，采取不同的策略。
一方面，对于一般性的描述，开发商可以不受约束。也就是说，开发商对于自己所开发的楼盘的广告进行的是一般性的描述而且描述的内容比较抽象，而且不直接作用于买卖合同的定义或者他的广告不包含价格确定的因素等等，只要该广告的内容没有经过双方的确定，作为合同的组成部分就没办法对开发商产生约束力。
另一方面，如果开发商所做的售楼广告具体而且明确，，比如标明了小区的附属设施、楼房的结构以及房屋的朝向等等，这一部分的描述直接影响了买卖合同的定义以及房屋的价格，所以此类的广告一经发布就具有法律效力，不论该广告的双方是否约定将其作为房屋买卖和同的一部分。只要买卖双方，就广告所涉及的房地产建立了买卖关系，开发商就要受广告内容的约束，一旦广告与实际情况不符，开发商应当承担违约责任，作为购房者，除了要求开发商承担违约责任以外，还可以根据《广告法》、《消费者权益保护法》等法律规定，要求开发商承担损害赔偿责任，以维护自己的合法权益。
在这里，需要提醒大家注意的是，虽然有相关规定的保护，但为了减少不必要的麻烦，最好还是要求将广告中的实质性内容落实到双方所签署的房屋买卖合同或者是补充协议上，同时保留销售广告等相关资料。
以上就是小冠为大家讲解的当买到的房子与销售广告不符怎么办的全部内容，希望对大家有所帮助，同时非常感谢大家的阅读和支持，我们将会定期为大家奉上更多精彩内容。如果您在生活中遇到法律方面的需求欢迎向我们咨询。
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