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mysql_get_server_info() []: A link to the server could not be established in e:\weboss\mediserv\esitewww\lizhulin\wwwroot\includes\func\db.inc.php on line 76买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
二手房买卖贷款的流程一般分两种情形，即无资金尽管和有资金监管。无资金监管的流程简述如下：网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—过户—买房人和银行签订贷款合同并办理抵押登记—银行放款。 &有资金监管的流程简述如下：网签—买房人向银行申请贷款—银行批准贷款—买房人和银行签订贷款合同—银行放款（至资金监管账户）—过户并办理抵押登记—卖房人持相关凭证去资金监管账户领钱。当然，贷款又分为银行贷款和公积金贷款，公积金贷款需要提前60天左右预约。为行文方便，下文就以无资金监管且为一般商业贷款为例进行阐述。
房产中介一般会在办理网签手续前对买房人的资信状况进行相关查证，在买房人的资信状况良好的情况下，一般从买房人申请贷款到银行批准贷款（注意：批准贷款和实际发放贷款是两个概念）只需要大概半个月的时间，而房屋买卖合同和网签协议约定的网签到过户之间的时间（或者买房人申请贷款到过户之间的时间）远远超过半个月，也即房屋买卖合同或者网签合同给买房人留足了申请贷款所需的时间。但是，由于种种原因，可能就会发生买房人虽然按照合同约定积极申请了贷款，却不能在约定的过户时间之前获得银行的批准的情况。在这种情况下，买房人是否需要承担违约责任呢？其实，是否承担违约责任就是要看是否违反了合同的约定。
1、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则需要由买房人自筹资金支付卖房人相应款项（即贷款金额），而买房人又没有支付该款项，则买房人就要承担违约责任。需要注意的是，买房人之所以要承担违约责任，不是因为银行没有批准其贷款申请（在此补充说明，银行没有批准贷款一般不属于不可抗力，除非因发生地震、战争等情形导致银行不批准贷款），而是在银行没有批准其贷款申请的情况下买房人没有按照合同约定自筹资金支付该款项；【本文所附的案例就是此种情形】
2、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则买房人需要继续申请贷款，直至银行批准贷款申请，则只要买房人按照约定锲而不舍地申请贷款就不构成违约，不需要承担违约责任。当然，如果由于买房人自身的原因（比如其资信状况有问题）导致银行确定地不向其批准贷款，那么，（如果买房人不自愿并主动自筹资金支付房款）房屋买卖的合同目的就不能实现了，买房人就要承担违约责任了。那么，买房人违了什么“约”呢？有些房屋买卖合同会在保证条款里明确买房人（如通过贷款方式支付部分房款）保证自己的资信状况良好，符合向银行贷款的资信条件，如果买房人的资信状况不符合向银行贷款的条件，那么，买房人就违反了其所保证的资信良好的义务（这其实也属于双方约定的内容）；有些房屋买卖合同虽然没有类似的保证条款，但是既然合同约定了买房人通过银行贷款的方式支付部分房款，那么就隐含了一个命题，即买房人的资信状况符合向银行贷款的条件，这其实也是买房人的义务。此外，还需说明的是，根据一般的二手房买卖的交易习惯，卖房人一般都是在银行批准贷款后才办理过户手续（否则卖房人的风险就太大了），在买房人的贷款申请未获得银行批准的情况下，卖房人有权不在约定的过户之日办理过户手续（卖房人行使的是先履行抗辩权）。
3、如果合同里面约定买房人的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则本合同终止，卖房人返还已经收取的款项，双方互不承担违约责任。那么，买房人也就不构成违约了。但是，这毕竟是因为买房人的原因导致的合同不能继续履行而终止，卖房人在合同交易过程中发生的合理费用（不是损失）还是要买房人来承担的。当然，这种免责条款如果造成了严重的不公平的后果，受损方还是可以请求法院判决对方承担相应的损害赔偿责任的。
4、如果是其他的约定，也是要按照上面的分析方法，首先明确“约”是什么，然后看买房人是否守了此约，来判断买房人是否存在违约的情况。
附：王某某与王某二手房买卖合同纠纷案
案情简介：日，王某、王某某签订买卖合同，约定王某某向王某购买系争房屋，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)137万元，在日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方未按期交付房屋(包括交接和权利转移)的，应按买方已付款的日万分之五支付违约金，自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于日内，卖方应将房屋交付买方。双方同日签订的中介公司提供格式的《房屋买卖合同》中约定，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。合同签订后，王某某支付了首付款42万元，并向银行申请贷款。此后，王某某贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。日，王某向王某某致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，王某致函王某某表示解除买卖合同，要求王某某支付违约金和赔偿金。6月9日，王某某回函称由于银行原因致房款未能到位，不是王某某过错，要求继续履行合同。6月17日，王某某贷款获批，与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签订了抵押借款合同，贷款95万元。6月20日，王某某致函王某，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，王某遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王某、王某某之间的买卖合同，王某某支付王某违约金11,875元和赔偿金274,000元。王某某遂提起反诉，请求法院判令王某继续履行买卖合同，并支付违约金暂计5,040元。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于日办理了过户手续，现合同已履行完毕。王某遂变更诉请为要求王某某支付迟延履行违约金，按未付房款95万元的日万分之五，从日起计算至日止。王某某亦变更反诉诉请为要求王某支付迟延履行违约金，按已付房款42万元的日万分之五，从日起计算至日止。
一审法院判决【案号：上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第1546号】王某、王某某之间的买卖合同合法有效，双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确实并无关于王某某贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间。在贷款获批时间和过户时间延后的情况下，按银行操作流程进行的实际放款也必然会相应延后。因此，王某某直到日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。王某某辩称银行审核贷款时间过长，并非其过错，但法律明确规定，合同一方因第三方原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任，故对此抗辩，法院不予采纳。按买卖合同约定，迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非王某某的过错，结合王某的实际损失情况，法院认为合同约定的违约金过高，可酌情调整为未付房款95万元的日万分之三，自日起算至日止，计10,830元。至于王某某反诉王某迟延交付的违约责任，因系王某某迟延付款违约在先，王某当时要求解除合同存在依据，并不构成违约，故对王某某反诉请求法院不予支持。
二审法院判决【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二(民)终字第2577号】当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。王某某依约支付了买房首付款，对于第二期房款95万元，双方约定王某某通过银行贷款支付。本案争议焦点系，王某某是否存在迟延支付第二期房款的行为。双方于日签订房屋买卖合同，并约定于日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付。合同签订后，王某某向银行申请贷款，但直至日，王某某的贷款才获银行批准。尽管合同中并未明确约定第二期房款的付款期限，但依据二手房买卖的交易习惯，若房款中有银行贷款的，买卖双方在进交易中心申请房屋产权过户之前，买受方的银行贷款应当获得银行批准。本案中，在双方约定的申请办理房屋产权过户手续的日期之前，王某某的贷款仍未获得银行批准，故相对王某而言，王某某构成违约，需承担相应的违约责任。此外，双方在中介公司提供的合同文本中约定的贷款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，是针对贷款获批、产权过户后的银行实际放款时间，该约定并不能免除王某某迟延付款的违约责任。原审法院根据本案实际情况酌情调低违约金，判令王某某支付王某迟延付款违约金10,830元并无不当。王某某上诉以其已及时向银行申请贷款，没有迟延付款的违约行为为由，拒绝支付王某迟延付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，鉴于王某某迟延付款违约在先，王某致函王某某要求解除合同，符合合同约定，故王某没有迟延履行的违约行为。王某某上诉要求王某支付迟延履行的违约金，缺乏事实和法律，本院亦不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。
06/30 15:25
依照二手房交易的惯例,买房人的贷款(如有)申请应当在过户前获得银行的批准,否则就构成违约.超过合同约定的宽限期或者卖房人催告后的宽限期后,如果买房人的贷款申请还不能获得银行的批准或者不能现金补足,就构成根本违约,卖房人可以通知买房人解除合同并主张违约金(一般是20%).但是,有些卖房人出于善意,诚信,为了使交易顺利进行,会配合买房人换一家银行再次申请贷款(也可能会再买房人已经构成根本违约后收取买房人部分现金房款),但是卖房人的配合贷款的行为(或收取部分现金房款的行为)并不能被视作卖房人同意变更了
10/09 08:42
郑重声明:严禁抄袭.违者必究! 买房人都是想取得房子的所有权.即便在房屋买卖双方发生纠纷,在诉讼的过程中,买房人大多数也还是想取得房屋的所有权,而不是解除合同并主张违约金.很多买房人以为自己按约履行合同并已经装修入住,就一定能够拿到产证(取得房屋的所有权).但是,客观上,在某些情形下,即便买房人按约履行合同并已装修入住也不一定就能取得房屋的所有权. 1.房屋买卖合同无效或被撤销.如果房屋买卖合同无效或者被撤销,则要按照&合同法&第五十八条的规定[合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予
02/13 19:30
摘要 [万家文化:龙薇传媒融资方案未获银行批准]万家文化15日晚间回复交易所问询时表示,日,龙薇传媒与万家集团签署&万好万家集团有限公司与西藏龙薇文化传媒有限公司之股份转让协议&之后,龙薇传媒立即就本项目融资事宜开始与某银行(&A 银行&)某支行展开谈判协商,双方于日达成初步融资方案.(中国证券网) 最新价:20.13 涨跌额:0.00 涨跌幅:0.00% 成交量:0万手 成交额:0亿元 换手率:0.00% 市盈率:137.25 总市
10/29 22:00
央广网长沙10月30日消息 据中国之声&新闻晚高峰&报道,近日,&长沙市商品房买卖合同&征求意见稿公开征求社会各界意见,与旧版的合同相比,新版合同示范文本共有约十余处新的变化.其中规定,买受人不仅有权解除合同,而且出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款.近年来,房屋买卖所产生的纠纷越来越多,不少购房者认为,长沙出台新版商品房买卖合同为购房者权益撑起保护伞,值得肯定:不过也有观点认为,新版合同可能会助长一些买房者随意毁约的行为,损害了出卖方的利益.购房合同该
06/19 02:13
郑重声明:严禁抄袭.违者必究! 本公众号作者:张春光律师 电话: 微信:chinazhang2014 房屋买卖双方及中介方在签订&居间协议&时,买房人往往只实际交付部分定金(如人民币2万元),并约定在一定期限内(如3天内)补足定金至某个数额(如10万元)[注:为避免因数额的多少影响是否构成根本违约,下文的论述即以如上数额为前提] &担保法&第90条规定:&--定金合同从实际交付定金之日起生效.&&担保法司法解释&第119条规定:
05/05 05:07
郑重声明:严禁抄袭.违者必究! 本公众号作者:张春光律师 电话: 微信:chinazhang2014 在买房人没有违约的情况下,发生以下情形则买房人很难拿到房子. 1.合同存在无效.可撤销.效力待定的情形.如果合同存在无效.可撤销.效力待定的情形,则卖房人就可以通过主张合同无效,或撤销合同,或不追认合同的方式以使得合同自始无效或者不发生效力.这样,卖房人自然也就不需要履行合同. 2.一房二卖.如果卖房人将房子一房二卖给其亲朋好友(第三人),并办理了过户手续,则只要第三人支付
06/15 08:46
网签后过户前,房屋因卖房人的债务纠纷被查封,房屋被限制权利转移,过户手续不能正常办理,买房人不能按约取得房屋的所有权,权利受到侵害.买房人应当如何主张自己的权利呢? 1.诉请继续履行合同很难行得通 因为房屋已经被查封,被限制权利转移,故法院不能够判决继续履行合同(过户),否则就有违司法查封的效力--限制权利转移.但是,法院可以判决卖房人承担逾期过户的违约金(一般合同约定的逾期违约金是日万分之五).当然,如果买房人愿意替卖房人偿还债务,解除查封,买房人的继续履行房屋买卖合同(过户等)的诉请是可以得
06/02 07:03
究! &房地产买卖居间协议&(以下简称居间协议)是一个三方协议,合同当事人是:卖房人(甲方).买房人(乙方).居间方(丙方).居间协议是卖房人.买房人.居间方三方意思表示的一致,对三方均具有约束力.解除该居间协议有如下三种方式:1.法定解除,即符合法定要件[法律依据为&合同法&第94条:&有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务:(三)当事人一方迟延履行主要债
04/29 23:34
郑重声明:严禁抄袭.违者必究! 本公众号作者:张春光律师 电话: 微信:chinazhang2014 &居间协议&一般都会约定房屋买卖双方签订了&房屋买卖合同&则视为居间成功,房屋买卖双方或一方(一般为买房人)需全额支付居间佣金(一般为总房价的2%).但是,在买房人明知自己没有购房资格而购买房屋,导致在居间方居间下房屋买卖双方签订的&房屋买卖合同&不能履行(不能办理过户等手续),不能实现&房屋买卖合同&的目的.此种&房屋买卖合同&2K669 条评论分享收藏感谢收起赞同 885148 条评论分享收藏感谢收起14K1,437 条评论分享收藏感谢收起赞同 9.2K727 条评论分享收藏感谢收起在外地缴存公积金 可回重庆贷款买房
去年10月,住建部等三部委出台政策,要求公积金缴存异地互认,并推进异地贷款业务。9月21日,住建部发布公积金异地个人住房贷款操作的相关细则,公积金缴存人要到异地贷款买房的,只要向缴存城市公积金中心申请书面证明即可。
昨日,重庆晨报记者从重庆市公积金中心了解到,在我市就业并缴存住房公积金的异地户籍职工,在户籍所在地购买住房的,市公积金管理中心为其出具住房公积金缴存证明。
在重庆缴公积金到异地买房 重庆为其出具书面证明
湖北籍的杨明强大学毕业后,在重庆某事业单位工作了一年,并缴存了一年的公积金,10月份,他将回湖北工作。按照新的政策,他在重庆缴纳了公积金,就可以在湖北利用公积金贷款买房了。
9月21日,住建部发布的《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》指出,缴存城市公积金中心(含分中心)负责审核职工缴存和已贷款情况,向贷款城市公积金中心出具书面证明,并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。
昨日,市公积金中心信贷管理处相关负责人表示,在我市就业并缴存住房公积金的异地户籍职工,在其户籍所在地购买自住住房的,我市住房公积金管理中心为其出具住房公积金缴存证明。此外,住建部的通知还指出,贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险。贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对,掌握提取、还款、变更和逾期情况。
在异地缴公积金来重庆买房 需提供查询公积金方式
胡丽丽是在深圳工作的重庆人,在深圳缴纳了1年多社保,她想在重庆买房。
住建部通知指出,贷款城市公积金中心接受职工的异地贷款业务咨询,并一次性告知贷款所需审核材料。贷款城市公积金中心受理职工异地贷款申请后,向缴存城市公积金中心核实《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》信息真实性和完整性。核实无误,按规定完成审批手续,并反馈给缴存城市公积金中心。
市公积金中心相关负责人称,在异地就业并缴存住房公积金的我市户籍职工,在我市购买自住房的,可持异地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
他表示,这期间会对缴存人的公积金情况进行核对,还要缴存人提供一个可以查询核对公积金的方式,比如缴存地公积金中心的电话或者网站,核对无误就可以按规定申请公积金贷款。
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业内人士表示,自330新政以来,目前公积金首套二套房的政策都已经是历史最宽松,并持续向市场释放利好,这次公积金异地使用,这对楼市来说也有刺激作用。
中国指数研究院数据显示,2015年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为1.08万元/平方米,环比上涨0.95%,涨幅较上月扩大0.41个百分点。
我市某房地产研究机构的张勇称,未来一段时间或将出现在大城市工作,在小城市购房的情况,这对三四线城市的楼市来说,是一个利好,或将助推金九银十的成交。
公积金还有这些变化
从12个月缩短到6个月
缴存6个月就可申请贷款
在市住房公积金管委会之前发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中,住房公积金贷款基本条件调整最大。
现行条件将职工按时连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上调整为6个月(含)以上,可申请住房公积金贷款。也就是说,只要公积金缴存在6个月,就可以申请用公积金贷款买房。
缴存时间不足6个月
异地缴存可以合并计算
曾经在异地缴存住房公积金、在我市缴存住房公积金不足6个月(含)的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
例如:孙先生在重庆缴纳的公积金只有1个月,但之前在深圳工作期间缴纳公积金有10个月,并出具了相关证明,那么,合计达到11个月,也可以申请公积金买房。
首付比例根据购房面积调整
建面90平方米首付两成
贷款首付比例,根据所购房屋面积,也进行了调整。
建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付比例不低于20%；
建筑面积在90~144平方米(含)的,贷款首付比例不低于30%；
建筑面积超过144平方米的,贷款首付比例不低于40%。
简化贷款办理程序缩短周期
最快15个工作日拿到贷款
市住房公积金中心简化贷款办理程序,缩短贷款办理周期,现在最快15个工作日可以拿到贷款。
房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日之内完成抵押权登记手续,住房公积金管理中心应在抵押登记核实后5个工作日内完成住房公积金贷款发放。
重庆晨报记者 黎胜斌 报道
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