调查指投资者纷购物业保值 内地富豪爱买香港豪宅|香港|投资者|物业_新浪财经_新浪网
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调查指投资者纷购物业保值 内地富豪爱买香港豪宅
　　中新网11月6日电据香港《大公报》报道，莱坊最新发表的2013年第三季《住宅物业环球透视》报告显示，自2008年全球金融危机爆发以来，私人投资者开始将投资物业视为财富保值和增值的手段。报告指出，自2009年初至今，迪拜和香港楼价分别上升63%和81%，可以说香港楼价升幅冠全球。不过澳新银行指出，香港的楼市风险仍然可控，且出现大量抛售可能性不大。
　　澳新银行大中华区每周经济观察指出，香港的楼市风险仍然可控，因银行体系稳定。物业贷款从2009年3月到2013年3月平均升幅为9%，仅占整体贷款增长的25%左右，对近年的信贷增长贡献相对较小。该行分析发现，目前银行的按揭资产可以承受高达53%的价格下滑而不造成负资产。
　　该行相信，香港业主大量抛售不太可能发生。根据2011年人口普查，住房成本中位数只占家庭收入中位数的11.7%。同时，60%的业主已经完成其按揭供款，高于2001年的48.5%。
　　莱坊指出，中国投资者已成为全球新建豪宅最具影响力买家，他们倾向购买香港、纽约及伦敦物业，主要可用作“避风港”，而新加坡及俄罗斯投资者的影响力分别占第二及第三位。报告预计，未来12个月，中国、俄罗斯和美国买家在新建物业投资的市场份额将维持及增加。而莱坊《财富报告》的数据亦显示，未来十年中国高资产净值人士的数目有望大幅上升137%。
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看过本文的人还看过每月收租3.1亿！谁是香港1.56万个物业的业主？每月收租3.1亿！谁是香港1.56万个物业的业主？格隆汇百家号每年香港财政预算案中，大家都尤其关注财爷又派了哪些糖，其中差饷减免是中产最能受惠措施，关注度尤其高。然而，一份名单浮现了香港最牛业主，名下坐拥1.56万个物业！（差饷早期又称警捐，是一种源于英国的香港税款项目，主要是按征税地的房产价值或租值抽取一个比例的款项作为政府收入一部分。现代，是香港政府向香港境内房地产业主征收的一种间接税。除差饷外，部份香港物业须另外向政府缴纳地租。）日前，香港政府《财政预算案》中建议宽免2018/19年度四季差饷。每季上限2500港元，惠及325万个须缴付差饷的物业，涉及178亿港元。财库局一份文件显示，首10位可享有最多差饷宽减额的合共达2.565亿港元（约合人民币2.06亿元），涉及4.01万个物业数目。当中，最高差饷宽免的缴纳人可获宽减达1.026亿港元（约合人民币8200万元），名下持有物业达15645个。即使是名单中排第10位的业主，也拥有1258套房产，免税额为890万港元（约合人民币713万元）给大家算一笔账：假设每套房子价值800万港币，那总值是1200亿港元；假设月平均租金2万港币，那每月收租3.1亿；假设每套房子收租需要1分钟，每天520套房子要收租，每天得工作8.7小时；太忙了这不是我想要的生活…据立法会议员谢伟铨表示，公司或集团持有的单位，一般会上报一个缴纳人负责交差饷，但最终却未必是由该名缴纳人交房产税，所以有人推测这位最大业主是一支名叫领展的REITS基金。领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust），前称领汇房地产投资信托基金，是首家在香港上市，及亚洲市值最大的房地产投资信托基金。领展的前身就是香港政府公营房屋部门的商场产业部分，而后来经过IPO就被私有化了。领展在日正式在港交所上市挂牌交易，并在2014年晋身为恒生指数成分股，于2015年获纳入恒生综合大型股指数成分股。不管这个最牛业主是不是领展，房地产信托投资基金在港股还是受到一帮保守、喜欢收息的投资者的拥趸。除了以投资商业地产为主的领展，在香港港交所上市的REITS还有以投资零售商场物业为主的置富产业信托、投资酒店为主的开元产业信托和汇贤产业信托等等。▌一、什么是REITS？REITS（Real Estate Investment Trust）指的是房地产信托投资基金。说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。它的优势也跟基金很类似：- 像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？- 不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；- 没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；1、香港的REITS具有以下的特点：1）投资房地产目的是为了稳定获取租金收入，不产生租金收益的不动产不能超过资产10%；2）必须是证券期货委员会批准的管理公司来管理；3）必须在港交所挂牌上市公开交易；4）只能投资房地产项目，不能买地和参与房地产项目开发，也不能对外贷款或为贷款提供担保；5）一般情况下，持有不动产时间不能短于2年，债务比例最大不能超过资产总值的45%；6）每年最少将90%的净收益分红给投资者。所以香港的REITS是在较为严格监管制度下的一种类似固定收益类的产品，不得不说，论穿越牛熊，REITs真的是很理想的品种。从2011年10月到现在，如图所示，下面5支香港REITS走势都要大幅强于大盘。2、REITS的高派息许多香港投资者将REITS称作"收租股"，除了基金的收益基本来自物业租金以外，还因为基金每年用90%以上的租金收益派发股息。而稳健地每年作坐收股息成为了REITS备受青睐的理由。以领展为例，上图可以看到他2007年到2017年派息一直保持稳定增长的趋势，平均股息率达到4.07%。即便在经济危机的08年，领展的股息也能到达5%左右。如果你从05年它第一天上市收盘价11.8港元买入领展，持有到日（收盘股价66.4港元），股价上涨带来的收益超过460%，平均每年收益率是38.3%。再加上其平均每年4个点的股息，投资领展实际上是一笔横跨13年平均年化收益率超过42%的投资！3、投资REITs不能是唯股息率论当然， 过分的看重REITS的股息率决定投资，也可能造成投资回报率的降低。比如开元、汇贤，2016年分红股息率都挺高的，但是因为股价表现低迷，从而拖累了整体投资回报率。冲着高股息率去投资REITS可能会存在以偏概全的方法论问题。所以，对于REITS，你还需要关注以下几点：1）REITS本质仍然是地产投资，因此一定会受到地产周期的影响。在REITs投资领域，地产投资的大逻辑是同样适用的：经济复苏、长期低利率环境是利于地产行业的；反之，经济恶化或者加息周期，则利空地产行业。看看难过的时候，最典型的例子，就是2008年的经济危机，港股股价、房价雪崩。当年香港市面上的6只REITs，平均跌幅超过35%。相比恒指48%的跌幅，虽说绝大多数都跑赢了恒指，但这样的下跌程度还是很让人难受的。2009年以后，全球QE大放水、低利率的环境下，地产出现了一轮大复苏。现在我们看到香港这几只REITs的整体投资回报率非常喜人，很大程度上也要归因于对地产复苏大周期的跨越。2）多元物业组合，抗周期能力更强（开元近年净利润增长图）（领展近年净利润增长图）大部分的REIT以收租作为利润或者分红的主要来源，因此，物业组合的类型对于判断持续盈利或者分红的能力是相当重要的。一般来说，酒店物业的周期性比较明显；写字楼由于租约较长，受经济波动影响较小；而单单物业组合的抗周期肯定会弱于多元物业组合。比较有代表的就是开元产业基金，旗下基本属于单一的酒店资产，出租率一直维持在50%，而且每年还有所下滑。与之形成对比的，则是持有多元物业的领展房产基金。3）计价货币的汇率变动有一个例子是越秀，如果你投了它，虽然它的组合物业在内地的租金收入增长还是很不错的。但是由于它的物业收入以人民币计价而财务报表是以港币计价的，假设人民币的贬值，直接蚕食了其报表收入，就会影响到其投资收益。又比如，汇贤产业基金是以人民币计价的香港REITs，也会直接受到人民币汇率贬值的冲击。4）负债成本和负债水平负债成本和负债水平代表了基金资产管理能力和扩张能力。香港REITs规定，借贷比率的上限是45%。负债水平可以长期维持低水平的管理机构，可能意味着较好的管理能力，也意味着未来可扩张的能力。另外，细致的投资者会关注物业组合的出租率和租金的调升比率。如果预期今年有大比例物业会大幅调升租金，该投资标的的表现一定会强于物业租期和租金稳定的标的▌二、香港抗通胀策略很多时候，投资就是为了抵抗通胀，保障财富。香港由于是经济发达地区，大量的公用服务公司都是上市的，因此，通过配置部分香港的公共服务公司，某种程度就对冲掉了在香港生活的通胀压力，例如领展就是香港本土最强的包租公，它自己就可以弄个领展社区信心指数来衡量香港本土的消费。综合来看，在香港生活的居民，如果要配置抗通胀组合，还可以考虑配置香港最大的地铁运营商港铁公司（66.HK）；从1960年起，年度股息从未减少的香港本土电力公司，中电控股（2.HK）；还有香港的供水公司，粤海投资（270.HK）；对于在香港生活的绝大部分上班的工薪阶层来说，专注工作，提升职务性收入其实才是更有效的财富增值方案，房租的领展房地产基金（823.HK）、出行的港铁公司（66.HK）、电费的中电控股（2.HK）、水费的粤海投资（270.HK），已经基本覆盖了日常的主要支出方向，而且还不用看盘…长期来看，跑赢通胀没问题，因为这些就是通胀本身，而且还有估值放大的作用，一对比，对冲房租的领展涨幅最高…我好像又发现了什么…▌三、结语：虽然抗通胀策略从底层逻辑上是有效的，因为他们本身就构成了通胀，但是，过去十多年相对指数的强势表现来自于低利率的宏观环境，股息的提高是推动它们上涨的核心逻辑，在加息周期，高派息的它们相对价值就不那么大了。但是，市场经济，加息的资金成本，最终还是会传导到通胀上的，因此，如果是个工薪阶层，只要相信香港会继续发展，长期配置这些抗通胀组合问题都不大。【作者简介】华光charlie | 格隆汇·专栏作者聚焦标杆企业，新兴投资热点。【精华推荐】保健品巨头GNC是如何被管理层玩死的？饱暖思淫欲，有钱就想浪：盘点酒店行业这些年的玩家们赢家通吃的时代，跟随代表人类进化方向的伟大公司深圳“三价合一”了，买房又要多付几十万？深圳房价怎么走？生命中不可承受买房之重？格隆汇2018“高屋建瓴”全国房地产峰会告诉您怎么看当下中国房地产本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。格隆汇百家号最近更新：简介:格隆汇 海外投资第一平台 全球视野下注中国作者最新文章相关文章香港物业管理的发展历程_百度文库
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九龙仓分拆香港投资物业上市 业务重组提升估值？
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（原标题：九龙仓分拆香港投资物业上市 业务重组提升估值？）
自2015年长和系完成世纪重组之后，又一家香港大家族企业启动分拆上市重组。9月4日晚，及其母公司会德丰联合公告，九龙仓将旗下物业分拆为九龙仓置业地产投资有限公司（简称九龙仓置业）独立上市，其不再属于九龙仓子公司，但仍为会德丰子公司。这意味着，九龙仓和九龙仓置业都将成为会德丰所属平行子公司。这也是2015年会德丰主席吴光正退任、其子吴宗权接任后，集团的首次大规模重组。分拆后的九龙仓置业主要持有香港海港城、时代广场等物业，年收入逾130亿港元，可谓十分优质，但同为投资物业的内地多个国金中心等并未纳入其中。香港市场分析人士认为，此次分拆，吴氏家族将其他地产资产与香港收租物业进行了风险隔离，同时为九龙仓、会德丰日后的继续重组做了铺垫。而这所有安排，可能与吴宗权明年将正式接任九龙仓主席及业务有关。任期三年的现任九龙仓主席吴天海明年5月将到任期。分拆香港投资物业根据公告，分拆上市的九龙仓置业，除持有目前由九龙仓拥有72%权益的海港企业之外，主要将持有一个香港投资物业组合，包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The&Murray。该组合共有约1100万平方英尺楼面面积，总资产超过2600亿港元，每年营业额逾130亿港元。财务数据显示，截至日，九龙仓集团总资产约4385亿港元；分拆后的九龙仓置业总资产为2640亿港元。另据投行数据，九龙仓置业估值约为2454亿港元，其中海港城和时代广场估值分别为1650亿港元、545亿港元，占比达80%以上。这意味着，九龙仓把最核心的资产放入了九龙仓置业。海港城和时代广场是香港购物中心的代表作和黄金组合。2016年，仅海港城、时代广场、荷里活广场三个商场零售额加起来便达到424亿港元，占香港总零售额9%。今年上半年，九龙仓集团包括海港城、时代广场在内的投资物业出租率持续高企，续租租金上升，带动投资物业核心盈利增长3%至港币48亿元。“如此规模的贵重物业组合不仅在香港罕有，即使在全球上市公司同类型的组合中也十分罕有。”在8月9日的业绩会上，九龙仓主席吴天海称。吴天海表示，此次分拆并不是集团希望减持股份，亦无资金压力需要集资；股东可以根据自身的需要决定增持或减持相应投资。公告指出，此次分拆，将令九龙仓置业能以反映其业务风险及回报特质的定价，直接并独立进入股本市场及债务资本市场。值得注意的是，九龙仓此次只是将香港的投资物业做了分拆，内地的投资物业并未涵盖其中。对此易居智库研究中心总监严跃进认为，这是对香港和其他资产进行了风险隔离；这类出租率稳定、现金流稳定的投资物业组合上市，更像是一个房地产信托基金模式。数据显示，余下九龙仓业务包括房地产销售及内地投资物业等。公司上半年销售额下跌23%至153亿港元，收入减少19%至112亿港元。其中，受内地调控影响，九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。九龙仓内地投资物业估值为593亿港元。主要包括成都国际金融中心、会德丰国际广场和发展中的长沙国金中心、苏州国际金融中心，长沙和苏州的项目分别计划在2019年和2018年全面竣工。继续重组的可能性无论如何，九龙仓分拆已成定局，背后是实际控制人吴（包）氏家族的意图。九龙仓由会德丰控股62%，而会德丰则由设立在的家族信托控股48.91%，包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份，处于绝对控股地位。2015年2月，吴光正宣布辞职，由儿子吴宗权担任会德丰的主席，同时任命在九龙仓任职多年的吴天海为九龙仓主席，任期三年。市场人士分析，虽然会德丰是九龙仓的大股东，但九龙仓才是整个集团的核心业务，吴天海的主席聘期明年即满，明年吴宗权有极大机会成为九龙仓及九龙仓置业的新主席；重组是最快释放价值的方法，亦让集团的业务划分更加清晰，方便吴宗权去管理。根据最新公告，分拆后会德丰、九龙仓、九龙仓置业三方业务将更为清晰。会德丰集团（九龙仓除外）将继续主要在香港从事地产发展，以及透过会德丰地产（新加坡）有限公司（会德丰拥有76%权益的附属公司）在新加坡从事地产投资及发展；九龙仓置业连同其附属公司，将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；余下九龙仓集团将主要在内地从事地产发展及投资、其它香港物业及从事非地产业务。会德丰与九龙仓董事会皆认为，建议分拆符合三方股东的整体利益，有利投资者选择对有兴趣的业务作出投资；三方各自的业务在营运、财务上增加透明度，让投资者、借款人和债券投资者可以分别作出评估；此外，三方的管理职责和问责与各自的营运和财务表现的联系更直接。对于此次分拆，吴天海表示，目前不同平台的界线已经很清楚，将来只会更清楚。但实际上，九龙仓除了内地外，也在香港从事开发销售型的发展物业，这跟会德丰存在同业竞争；而九龙仓置业的六大投资项目中，其中一个是酒店，又与九龙仓余下业务产生重合。
以上信息显示，会德丰、九龙仓及九龙仓置业的业务分野还不十分清晰，仍然存在同业竞争问题，后续是否会继续分拆重组？前述香港市场分析人士认为，会德丰很有可能出手把九龙仓余下业务私有化。对此吴天海在8月9日的业绩会上表示，暂无继续重组计划。香港市场人士指出，大部分上市的综合性企业估值与它的真正价值存在一定折让。要消除或缩小折让的方法就是分拆再上市。这也是九龙仓分拆的目的之一；分拆后九龙仓的业务会被重新估值，释放出最大的价值。数据显示，投行给分拆前的九龙仓折让在40%左右；分拆后的九龙仓置业，投行给出折让在20%以内，余下九龙仓业务仍然维持40%左右折让。总体而言，九龙仓估值提升了。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张晓玲 黄昱
责任编辑：钟齐鸣_NF5619
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