房地产市场热点汇总(2015年5月)
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房地产市场热点汇总(2015年5月)
1、 中央政治局会议再提房地产 一大波政策将登场4月30日召开的中央政治局会议，点出了二季度稳增长的“大招”，招式涉及降税清费、重大基础设施项目等投资、货币政策、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八个方面。高度重视经济下行压力按惯例，中央政治局一般在7月和12月各召开一次全议，分别研究上半年和全年经济形势，并制定下半年和来年。但从去年开始，面对严峻的经济形势，中央政治局在4月底额外召开一次经济工作会议，在分析一季度经济形势的基础上把握未来经济政策的大方向。今年中央政治局在4月30日召开的会议也不例外，主要议题仍是“分析研究当前经济形势和经济工作”。但与去年提到“经济下行压力依然存在”不同，今年的会议强调“高度重视经济下行压力”。措词变化的背后是经济运行状况的变化。在这次会议召开的半个月前，国家统计局公布一季度GDP增速放缓至7%，创下国际金融危机以来最低。另外，从地方一季度经济数据来看，多数省份经济增速都在放缓，部分省份工业生产增速出现负增长。步入二季度，经济企稳的迹象似乎仍很微弱。从二季度首个公布的经济指标――PMI数据可窥一斑。中国物流与采购联合会、国家统计局5月1日公布数据显示，4月制造业PMI为50.1%，同上月持平；而非制造业PMI则回落0.3个百分点至53.4%。交通银行首席经济学家连平对上证报记者表示，“4月制造业PMI并未出现季节性回升，表明当前制造业仍面临较大压力。经济增长动能仍然较弱，未来需要财政加快支
出进度，基建投资加快落地，货币政策应进一步向宽松方向微调。”中国物流信息中心副总经济师陈中涛也指出，“当前经济走势呈现筑底企稳特征，但数据表现仍然偏弱，经济下行压力不容忽视。一方面是需求偏弱，自去年四季度以来，企业反映订单不足的数量明显上升，比重达到48%以上，明显高于去年前三季度。另一方面企业效益有下行趋势。”而从机构对4月主要宏观经济数据预测来看，工业生产增速或仍在6%以下徘徊，投资和消费增速也难有改善，经济整体仍在触底的过程中。在这种背景下，中央政治局会议强调，要“保持稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险综合平衡”。宏观调控“稳增长打头，防风险断后”的政策取向也进一步明晰。稳增长打出八大招数中央政治局会议定调稳增长，并打出货币政策、财政政策、重大基础设施项目投资、扩大消费、房地产健康发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等八大招数。第一招：财政政策：增加公共支出，加大降税清费力度尽管宏观政策总基调不变，但值得注意的是，此次政治局会议对“积极的财政政策”增加了新的诠释，即积极的财政政策要“增加公共支出，加大降税清费力度”。其实，“降税清费”一直贯穿在今年政府工作之中。2月25日召开的国务院常务会议决定，加大对小微企业和创业创新的减税降费力度，扩大享受减半征收企业所得税优惠政策的小微企业范围；4月8日召开的国务院常务会议则决定，在全国范围清理规范涉企收费。国务院5月1日正式印发《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》，其中就提到加大减税降费力度，将企业吸纳就业税收优惠的人员范围由失业一年以上调整为
失业半年以上，推广职工教育经费税前扣除等试点政策。分析人士称，未来降税清费力度还会进一步加大，尤其是针对小微企业和创业创新的定向措施还会继续出台。第二招：货币政策：疏通向实体经济的传导渠道“稳健的货币政策要把握好度，注意疏通货币政策向实体经济的传导渠道。”这是政治局会议对稳健货币政策的新诠释。同时，也被市场解读为释放出货币政策中性偏松的信号。为降低企业融资成本，去年以来央行启动了两次降息，两次全面降准。一次全面降准发生在4月20日，且降准幅度超预期。不过，在民生证券研究院执行院长管清友看来，“货币宽松远未结束，刚到下半场。”管清友分析，上半场只了银行间利率，下半场关键是解决实体利率，“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”，降息、再贷款可能成为重要工具。“五一后央行可能再次降息。”申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇在接受上证报记者采访时说，降准之后还需要降息来改善融资成本，预计年内将有1-2 次降息、3-4 次降准可能。第三招：稳投资：以重大基础设施项目为重要抓手政治局会议强调，注重发挥投资的关键作用，认真选择好投资项目，做到有市场，有长期回报。要整体推进财税、金融、投融资体制改革，解决好重大基础设施项目、市政项目、实体产业部分资金循环不畅问题。“目前稳增长首要还是稳投资。”摩根士丹利华鑫证券宏观研究主管章俊在接受上证报记者采访时说，“从构成投资的三大主要板块来看，房地产投资短期内难以出现明
显反弹，而制造业投资由于需求疲软造成产业过剩也无法拉动，所以要拉动固定资产投资就只能依靠基建投资。”统计局数据显示，今年一季度，房地产和制造业投资增速均持续回落，仅有基建投资维持上升势头，增速为23.1%。但民生宏观研究团队认为，今年要完成7%的GDP目标，基建投资增速至少要达到25%，规模达到14万亿，这意味着后三个季度的基建投资将较一季度明显回升。继去年9月份推出七大类投资工程包后，国家发改委投资司副司长罗国三日前透露，“近期发改委还会推出新的一批重大工程包”，发改委将不断把一些符合方向、具备条件的重大项目及时补充进来。基建项目审批步伐加快已可预见。记者注意到，4月27日，国家发改委再次集中批复重庆巫山和内蒙古乌兰察布两个新建机场项目，这是二季度以来发改委首次公布基建项目审批。上次密集批复还是在春节前，而那一轮集中批复始于去年10月份，先后集中批复了10多次，涉及近百个基建项目。地方在部署二季度工作重点时也纷纷强调，抓好重大项目建设，其中交通、水利、城乡基建等领域是重点。第四招：扩大消费需求促消费是政治局会议部署的稳增长举措之一。会议指出，“要注重扩大消费需求，有针对性地挖掘消费潜力，努力提高消费品质量和服务水平，培育新的消费增长点。”就在此次会议召开的两天前，国务院总理李克强刚刚主持召开了一次国务院常务会议，出台了促进消费升级的五项措施，包括降低进口关税、增设口岸进境免税店等。促消费的举措绝不会止步于此。上证报记者获悉，国家发改委、工信部等部委接下来还将有一系列重磅举措出台。
去年，国家发改委重点推出了包括养老家政健康、信息等在内的六大消费领域工程。发改委综合司副司长丛亮日前在谈及当前宏观经济形势与政策时就表示，“下一步将在这六大领域推动建设一批重要的消费支撑工程，比如推进新一代信息基础设施建设，改善消费环境，提高网速。”工信部运行监测协调局副局长黄利斌上周也透露，要通过壮大信息消费、促进绿色消费的办法稳增长。第五招：房地产：建立健康发展的长效机制值得注意的是，此次政治局会议还提出，“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”事实上，一系列有利于房地产健康发展的举措已开始实施。3月1日，我国正式施行的不动产统一登记，就是构建房地产长效机制的基础。与此同时，个人住房信息联网城市不断扩大，房地产税改革也在加强调研、扎实推进。专家也建议，建立房地产健康发展的长效机制，要与正在进行的财政、金融、土地制度等一系列改革紧密结合。除了长效机制外，自3月底以来，“稳住住房消费”的政策也接连出台。3月30日，央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委联手出招，降低二套房首付比例，并下调了售房免征营业税门槛。在章俊看来，放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。 连平也对上证报记者表示，房地产政策放松应继续加码。“过去为调控房地产过热而出台的偏紧政策应尽快促使其回归到合理水平上来，比如二套房首付可以降至三成。与国际上普遍一成首付相比，作为改善型需求的二套房首付比例仍有下调空间。”第六招：创新驱动成经济动力转换的关键
政治局会议再次强调了创新驱动的作用，称“要把创新驱动发展作为我国经济实现动力转换的关键，推进企业技术改造，稳步有序推进化解过剩产能工作。”分析人士称，作为实施创新驱动发展战略的有效手段，“互联网+”行动、“中国制造2025”等规划将加快出台。工信部新闻人、总工程师王黎明上周在工信部季度新闻发布会上表示，“中国制造2025”总体已经国务院常务会议审议通过，争取很快发布。国家发改委也在官网发文透露，发改委会同有关部门正在抓紧制定“互联网+”行动计划，拟分专项启动，进一步激发互联网经济新活力。生物芯片、健康服务、通用飞机等创新产品及服务蕴含的新兴消费和投资潜力逐步激活，发展潜力开始显现。此外，据上证报记者了解，河南、四川、河北等多个省份都将制定实施“互联网+”行动计划纳入二季度工作重点。第七招：国企改革：方向没有变政治局会议还表态，“中央坚持国有企业改革方向没有变，依法保护民营企业产权方针没有变，坚持对外开放和利用外资政策也没有变。”管清友对此解读称，目前中央的思路是“提高国企的核心竞争力”。因此，国有企业的整合重组，尤其是央企合并不会止步，高铁和核电领域的合并一定不是最后一个，下一步国家重点鼓励走出去、具有一定国际竞争力、产品附加值较高、行业内存在同质化竞争、垄断后对民间市场影响不大的一些行业内的央企可能继续整合。发改委副主任连维良曾表示，目前正在研究制定国企改革相关文件。文件出台之后，会对国企改革发挥重要指导作用，规范并加快改革进程。第八招：京津冀协调发展尤其值得注意的是，此次政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。这就 意味着备受关注的《京津冀协同发展规划纲要》很快就会全文发布。此前天津市已经明确将“积极落实国家京津冀协同发展规划纲要”纳入二季度工作重点。京津冀协调发展战略的核心是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，走出一条内涵集约发展的新路子，探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，促进区域协调发展，形成新增长极。《纲要》要求，要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。章俊认为，“通过对京津冀地区发展模式的探索，其很有可能被打造成为一个可供其他区域复制的城镇化发展的新模式。”管清友则指出，“一带一路”、京津冀和长江经济带先后完成顶层设计，有望催生新一轮地方投资热潮。2、 楼市新政满月一线楼市步入复苏 日光盘重现五一小长假适逢“330新政”满月，房企借机加大优惠力度。利好频出之下，升温成为楼市近期主旋律。但各地楼市分化仍在加剧，不同于一线城市“新高”“日光盘”频现，三四线城市成交量呈继续下滑态势。业内人士表示，楼市部分回暖确立，但三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。受政策继续放松，一线城市成交上涨等预期影响，下半年市场有望全面复苏。5月2日，《经济参考报》记者在位于太原市黄金地段的“湖滨一号”项目售楼处看到，虽是正午时分，这里仍有许多人在看房。置业顾问吴女士说，一期项目自4
月20日开盘后，去化已超过80%，260平方米的大户型和130平方米的小户型已全部售罄。记者了解到，在近期利好政策频出的背景下，五一期间多地楼盘去化明显。去化加速一方面是由于购房政策放松，另一方面则是缘于房企加大优惠力度。越秀地产日前宣布，旗下所有在售项目推出18项优惠措施，首付分期免息，契税全免，免维修基金等多项补贴和减免。在山东济南，部分楼盘的认筹金从过去的1元降至元，还有些打出“交”“交”的优惠活动。中原地产市场研究部总监张大伟表示，五一小长假延续了4月的上涨趋势。“从4月签约看，一线城市涨幅最明显，整体销售量环比上涨幅度均超过50%”。中原地产提供的数据显示，4月前28日天，54城市住宅成交量达22.5万套，全月有望突破25万套，相比3月涨幅将超过10%。值得注意的是，楼市分化仍在加剧。张大伟表示，4月前26天一线城市成交量环比上涨了27%，北京、上海、深圳甚至出现久违的“日光盘”，但三四线城市却下跌了26%。某研究机构近日发布的百城房价指数显示，4月房价仍处微跌态势。2015年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。但北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.12%。中原地产数据显示，4月全月，北京二手房住宅网签达到17191套，30日签约量1593套，为最近2年多来最高。链家地产发布的最新报告显示，截至4月28日，新房与二手房成交量均创新高。其中，新建商品住房网签量8307套，环比上涨44.5%，二手房方面，网签14627套，成交量环比上升58.3%，同比上涨115.1%。
与之相对应的是三四线城市成交继续下滑。山西省统计局4月29日发布数据显示，一季度山西省房地产市场继续低迷，商品房交易量和土地成交量双双下降超20%。一季度山西省商品房销售面积138万平方米，同比下降22%；商品房销售额64亿元，同比下降21%。同时，房企购地也明显下降。数据显示，一季度，山西省房地产开发企业土地购置面积13万平方米，同比下降20%；土地成交价款仅1.2亿元，同比下降24.5%“4月以来一二线城市住宅成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。”张大伟说，三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。链家地产市场研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一线城市都再次出现“日光盘”，在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。据业内人士透露，2014年以来，银监会已要求信托公司尽量不要再做民营企业位于非核心城市的房地产项目。部分省份银监局已经委婉“劝诫”辖区信托公司，暂停涉入三四线城市的房地产项目，尤其是本省以外的三四线城市的房地产项目。住建部部长陈政高也曾表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，重点消化库存。张大伟说，从中原地产各地分公司反馈来看，近期，无论是中介带看量还是签约量均有明显增加。在政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。三四线城市方面，随着政策继续放松，一线城市成交上涨等预期影响，有望加速去化，下半年市场有望全面复苏。
3、 四月楼市成交大涨三成 一二线升温三四线暗淡在“3?30新政”之下，部分城市尤其是一线城市的成交迅速升温。同比涨三成报告显示，在监测的30个典型城市4月新建商品住宅成交面积为1657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。这30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、九江、北海。其中一线城市4个、二线城市15个、三线城市11个。东部城市20个、中部城市5个、西部城市5个。照近6年4月份的成交数据，可以看出，相比2010年至2014年5年间的同期水平，2015年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了5.1%、87.0%、51.6%、3.3%和30.8%。对比之下，今年4月份市场成交是近5年同期最好的水平。专家对《第一财经日报》分析，今年前2月典型城市成交量和预期一样，出现了较明显的下跌。而到了3~4月份则有比较明显的复苏。尤其是“3?30新政”后，改善型购房者积极入市，促使中高端物业成交量上升。因此30城成交量同比增三成符合预期。分类来看，4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为341万平方米，环比增长36.4%，同比增长59.2%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分别为70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。15个二线城市新建商品住宅成交面积为1045万平方米，环比增长12.4%，同比增长25.0%。15个二线城市中，有12个出现了环比增长的态势。其中增幅最大的3个城市分别为兰州、杭州和南昌，增幅分别为68.9%、63.0%和36.7%。在楼市升温之后，消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和厦门、武汉等部 分二线城市重现。比如，4月25日~26日，北京共有6盘入市，分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒 大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。其中，泰禾拾景园此次推出的是花园洋房产品，据销售人员介绍一共开了100余套，开盘当天便已经全部卖完。在广州，位于南沙区金隆路与上隆岭路交界处的香江国际金融中心26日正式开盘。当天，楼盘推出“2万元抵10万元”、按揭付款99折、收筹99折、开盘98折等优惠，折后价格为11800元~13000元/平方米。开盘大约1小时，首期推出的220套公寓全部售完，甚至有投资客一次性购买整层，共20套单位。进入五月份，楼市将有望延续持续升温的走势。中原地产市场研究部统计显示，从全国主要的54城市五一期间签约量看，整体数据也明显上涨，其中一线城市签约套数达到了1467套，同比去年同期上涨幅度达到了40.25%，二线城市也上涨了21%。专家说，目前市场参与者的入市节奏在加快，和其市场预期的转变有关系。受此影响，5月份市场成交量有望继续攀升。尤其对于部分一二线城市而言，二季度市场成交的反弹力度将更大，房价止跌反弹的节奏也会更快。区域分化加剧不过，相比一二线城市楼市的迅速升温，三四线城市的表现要暗淡不少。数据显示，4月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为270万平方米，环比增长4.3%，同比增长25.5%。若按东中西部划分，东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。“东中西部的分化跟城市之间的分化在某种程度上是吻合的。”严跃进说，一线城市主要集中在东部沿海，所以东部的表现要好过中西部。在“3?30新政”后，像四个
一线城市和杭州、南京等“准一线城市”的购房者出于担心房价上涨等各种因素，入市节奏加快。相比之下，经济一般的三四线城市由于供大于求，对于政策的强力刺激反应冷淡。江西南部某县城一楼盘项目负责人告诉《第一财经日报》，新政当中无论是支持改善性需求还是营业税5改2，受影响比较大的都是在大城市，小城市没有真正的二手房市场，改善性的需求也很小，因此受的影响很小。“我们这里就是过年过节的时候回乡置业的人比较多，比如五一来看房的人就多了不少，平时都差不多。”中原地产首席市场分析师张大伟称，由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。由于三四线城市多面临天量库存，目前仍存在巨大的去化压力。4、 楼市长效机制加速搭建 房地产税艰难前行在稳增长关键阶段，房地产的拉动作用再次被放到显要位置。“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”这是日前中央政治局会议在分析研究当前经济形势后作出的指示，也是自2013年7月后，政治局会议首提房地产。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生指出，按照中央的思路，作为楼市政策的顶层设计，促进房地产健康发展的长效机制一直在搭建及细化。“从本届政府在房地产方面的表态来看，房地产长效机制将以不动产统一登记制度为基础，在完善住房保障机制的同时，在政策模块上将房地产政策分为‘稳定住房消费’及‘抑制住房市场泡沫化倾向’两个模块。”国家信息中心经济预测部一位高级经济师
告诉《华夏时报》记者，在决策层做出明确指示后，房地产长效机制的建立应该会加快。顶层设计提速“长效机制的提法并不是新提法，本届政府执政后，在房地产政策调整中，着力淡化原有的调控方式，希望形成一个保障归政府、市场归市场的分工明确的政策体系，这正体现在对建立房地产长效机制的推进上。”上述国家信息中心高级经济师表示。在他看来，从去年央行9?30新政到今年3月初不动产统一登记实施、3月底出台的3?30楼市新政，都释放出房地产顶层设计提速的信号。实际上，早在2013年年中，内容涵盖土地、金融、财税等方面的“房地产调控长效机制”曾多次出现在国土、住建等相关部委的会议中，而这个被认为是房地产行业的顶层设计由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会共同参与研究制定。中国房地产业协会原副会长朱中一此前对记者表示，房地产长效机制应包括抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。“当前房地产调控的总体趋势仍是继续淡化或退出行政性调控手段，转向市场化的调控手段。”朱中一提出，除了限购政策外，在信贷、融资等政策方面仍存在对房地产行业的诸多限制，比如对于房企上市融资方面，政策上并未全面放开。据记者统计，自2005年至今，由国务院牵头发布的“国字头”房地产政策有7次，围绕7次楼市调控出台的地方政策不计其数。然而，调控沦为“空调”，房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素、房价在一片争议声中节节攀升。“对于房地产市场的顶层设计而言，最重要的是对基础数据的掌握与分析，不动产统一登记实际上旨在解决这一问题。”朱中一表示，“只有在不动产登记实现后，后续
住房信息联网、房地产税制改革等长效机制中能够发挥市场调节作用也会有的放矢。”“按照中央的构想，在房地产长效机制中，‘稳定消费’与‘抑制泡沫’应该是并行的。但在目前的经济环境下，稳定住房消费对于拉动经济增长的意义更重要。”国务院发展研究中心一位负责人指出。去年10月底，国务院召开的常务会议要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府出台了调高公积金贷款额度、发放购房补贴等刺激楼市的政策。上述国家信息中心高级经济师分析，此次政治局会议已经明确提出要建立房地产长效机制，因此，作为“稳定住房消费”的标配工具，降准、降息等货币政策以及信贷等金融政策预计近期还将有所调整。房地产税存激烈争议实际上，作为楼市调控顶层设计中的重要一环，房地产税的政策轮廓早已清晰。在去年“两会”时，李克强总理在“政府”中曾专门提到要“加快房地产税立法”。财政部财政科学研究所原所长贾康也曾公开表示，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。“长期以来房地产税政策一直被赋予调节市场的重要作用，政策设计主要体现为在住房保有环节对持有者按年度征税，即形成依据税法的住房持有成本，有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向。”贾康指出。不过从今年“两会”释放的信号来看，房地产税的推进仍较为谨慎，而今年“政府工作报告”中也未提及有关房地产税的内容。“按照中央的计划，在税制改革中将逐步提高直接税比重，包括加快房地产税立法 并适时推进改革。下一步，房地产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。”财政部部长楼继伟公开表示。今年“两会”期间，贾康表示：“房地产税立法工作迟迟没有进展的原因，我猜测是起草过程中存在激烈争议，目前房地产税是按面积征还是按套数征是有争议的，这两个方案各有利弊。”“对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部一位相关官员对记者指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，房企将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税。对此，上述官员表示，“二者具有相通性，属于重复征收。”一位地方财政厅相关负责人告诉记者，中央曾考虑将调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。不过，土地出让金作为地方政府的主要财政来源，占地方财政收入的1/3甚至一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，难免会触动地方利益。上述负责人对此表示，中央与地方在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。5、 唐山调整住房公积金个人贷款和提取政策5月6日上午，唐山召开2015年住房公积金管理委员会议。会议审议通过了关于调整住房公积金个人住房贷款政策和提取政策等事项。
一、住房公积金个人住房贷款调整内容如下：1、提高贷款额度。住房公积金个人贷款额度由原来的最高40万元，调整到最高60万元。2.放宽贷款使用条件(1)职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。(2)住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。(3)调整首付款比例。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。3.扩大贷款使用范围(1)开展异地贷款业务。职工在就业地缴存住房公积金，在职工或配偶户籍所在地购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，申请住房公积金个人住房贷款。(2)开展父母为子女购房贷款业务。正常缴纳住房公积金的职工可为未缴存住房公积金的单身子女申请公积金贷款，所购房屋可为本辖区内也可为异地房产，但必须以本地区房产做抵押。(3)开展装修贷款业务。正常缴纳住房公积金的职工可申请装修贷款，但必须以房产做抵押，拟装修的房屋为两年之内的新购住房，最高贷款额度为20万，最长贷款年限为10年。
(4)开展商转公贷款业务。缴存职工已办理了用于购买本市自住住房的商业性住房按揭贷款且该贷款尚未结清的，可申请办理商业贷款转公积金贷款业务。二、住房公积金提取政策调整内容如下：新增加租房提取、90平米以下首套多次提取、未婚子女购房父母提取、贷款购房首付提取、偿还住房公积金装修贷款本息提取、偿还省内其他城市住房公积金贷款本息提取、支付物业费提取、低保提取8种提取情形。1.租房提取。租房提取包括租住保障房和商品房两种情况。租住保障性住房的，职工及配偶凭房屋租赁合同、支付房租的发票，3个月提取一次，提取额度不超过3个月实际支出的房租。租住商品房的，凭房产管理部门出具的无住房证明、房屋租赁登记备案证明、租赁合同、支付房租的发票，市中心区职工及配偶每月提取上限为1000元，县(市)区提取上限为600元，3个月提取一次，每次不超过3个月的提取上限额度。2.90平米以下首套多次提取。职工在日以后购买的90平米以下住房，经房产管理部门证明为首套，且未使用过住房公积金贷款的，凭购房资料可以每年提取一次，累计提取额度不超过购房总价。3.贷款首付提取。职工在日后贷款购房，可在发放贷款后一年内，凭购房首付手续提取不超过首付款额度的账户余额。第二年后，按照原还贷提取规定，每年仍可继续提取一次，提取额度不超过当期的还款额度。4.偿还住房公积金装修贷款本息提取。职工装修住房办理住房公积金贷款的，本人及配偶凭偿还装修贷款手续，每年可提取一次住房公积金，提取额度为提取日期之前的当期还款额度。5.偿还省内其他城市住房公积金贷款本息提取。在我市就业缴存住房公积金，从原户籍城市办理住房公积金贷款购房的，可凭还款手续，每年提取一次住房公积金，提取
额度为提取日期之前的当期还款额度。6.未婚子女购房父母提取。日后共同生活的未婚子女购买普通自住住房，父母可以提取本人账户余额。全款购房的，父母凭购房手续和亲属关系证明可以提取购房日期之前的账户余额。子女贷款购房，父母参与共同还款的，可按还贷提取方式提取住房公积金，既可以提取首付，又可以每年提取还贷本息。7.支付物业费提取。从日开始，职工可以选择一套住房，凭上一年度支付物业费的发票或财政监制的收据，每年可提取一次住房公积金，每年提取额度上限为3000元，3000元以下的不超过当期物业费实际支出额度。8.低保提取。职工及配偶凭民政部门出具的低保证明，每年可以提取一次住房公积金，提取额度为提取日期之前的当期职工账户全部余额。6、信托风险项目中房地产占4成 风险暴露将趋于缓和 今年一季度，不少信托公司被曝光信托计划面临兑付风险。而日前信托业协会公布的一季度行业运行数据也显示，信托业风险资产规模上升的速度较快。信托业协会数据显示，2015年一季度末信托公司全行业风险项目个数为425个，规模为974.47亿元，较2014年四季度末的781亿元增加193.47亿元，环比增长24.77%。但与全行业的信托资产规模14.4万亿元相比，不良率仅0.68%。“在信托行业自有资本充足、赔偿准备充分、行业风险缓释机制逐步健全、各公司风险管理系统逐步完善的背景下，这一风险水平是完全可控的。”不过，格上理财分析师王燕娱对《证券日报》记者表示，虽然风险项目的规模上升有点快，但占信托资产规模的比重仍较低。信托风险暴露达到一个高峰之后，会逐渐减少。目前披露的有风险的信托项目往往是2013年，甚至更早以前发行的项目，目前信
托公司在开展业务时越来越谨慎，相信风险暴露的情况会逐渐好转。风险资产规模环比增长24.77%截至今年一季度末，全行业管理的信托资产规模达到14.41万亿元，与去年年底相比增长3.08%。与此相对的是，风险资产规模环比增长较快。数据显示，2015年一季度末信托公司全行业风险项目个数为425个，规模为974.47亿元。信托业协会公布的截至2014年年末的信托信息显示，有369笔项目存在风险隐患，涉及资金781亿元，占比0.56%，低于银行业不良水平。与2014年四季度相比，2015年一季度信托业风险项目规模增加193.47亿元，环比增长24.77%，不良率为0.68%。无论是环比增速，还是不良率的占比，都在提升。在经济持续调整的背景下，信托业也正经历着转型带来的种种不适，尤其是产品延期兑付从偶发变为频发。房地产信托2015年到期规模为2035亿元根据本报记者的初步统计，从去年以来到今年一季度末，信托行业被曝光有兑付风险的集合信托项目约有20多只，出现问题的项目的主要投向之一是房地产领域。仅2014年曝出存在兑付风险的20只集合信托项目中，风险暴露的房地产信托共有8只，占比达到40%。而今年以来，包括中海信托、长城信托、光大信托、中航信托在内的多家信托公司的房地产信托产品被曝光出现兑付风险。初步统计共有4只信托产品因融资方流动性困难导致延期甚至利息违约。有信托研究员指出，房地产信托是信托兑付危机的高发领域，在信托风险事件中占据了主要部分。这些风险事件具有以下特性：大部分地产信托投资项目均是融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期产生回款困难；同时在
调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而使信托出现兑付风险，房地产行业宏观调控和信托产品能否如期兑付很多时候有着必然关系，这是房地产类信托产品最显著的风险特征之一。用益信托的统计显示，2015年到期的房地产集合信托产品将达到2035亿元。而去年同期，到期兑付总金额的1780亿元，今年房地产信托需兑付的规模同比增长了14.32%。业内人士表示，房地产信托到期规模的增多也是房地产信托成为风险频发领域的重要原因。5月7日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社科文献出版社共同发布《房地产蓝皮书》。蓝皮书预测，2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨可能性不大。预计各地政府将出台回购商品房作为保障性住房政策及一系列鼓励住房消费的政策。王燕娱对《证券日报》记者表示，对房地产信托应抱有相对乐观的态度。一是，宏观政策对房地产行业的支持，维稳、护市的态度非常明确；二是，信托公司自身在房地产信托的发行和存续产品的控制上都更为谨慎和严格，新发产品慎之又慎，出现风险的情况会大幅下降；三是，暴露了单体风险的项目，绝大多数能够得到妥善处置，将损失控制在最低，这方面信托公司的态度还是值得肯定的。信托业协会数据显示，到今年一季度末，房地产依然是资金信托的第五大配置领域。今年一季度末资金信托投向房地产领域的规模为1.34万亿元，其在信托资金投向的占比为9.93%，占比较2014年一季度的10.4%下降了0.47个百分点，较2014年年末的10.04%环比下降0.11个百分点。另据用益信托统计数据显示，截至5月7日，今年以来房地产集合信托共发行221个，规模总计531.17亿元。截至5月7日，房地产集合信托共成立208个，规模总计
341.12亿元。7、社科院发布房地产蓝皮书 6亿平待售 去化周期近两年中国社会科学院7日发布《中国房地产发展报告(2015)》(以下简称报告)称，2014年中国房地产待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，房地产市场总体供远大于求。供求不均衡的现状意味着2015年市场将继续去库存。报告预测，2015年房价存在上涨的可能性，但不会大幅上涨。为加速去库存，各地政府将出台回购商品房作为保障性住房政策，以及一系列鼓励住房消费的政策，金融政策也将进一步放松。高企全国商品房待售面积首破6亿平方米2014年房地产市场总体表现供过于求。报告指出，房地产市场供过于求的问题，集中体现在2014年的商品房销售量大幅下降，商品房待售面积创历史新高。数据显示，2014年，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅销售面积为10.52亿平方米，比2013年下降9%，均为2009年以来首次下降。与此同时，待售面积创历史新高。2014年，全国商品房待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，其中住宅待售面积突破4亿平方米，达到4.07亿平方米。社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚表示，2014年房地产业待售面积不容乐观，年全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始，商品房待售面积快速增加，年增幅均在25%以上。尚教蔚表示，2015年商品房供给仍然会比较充足。年商品房新开工面积为55.8亿平方米，年商品房销售面积为36.3亿平方米。此外，2014
年末商品房待售面积为6.2亿平方米，如果按2014年销售速度大概可以销售半年。因此，2015年部分待售面积过多的城市放缓、推迟供给的可能性较大。在土地方面，年土地待开发面积均高于当年的土地购置面积，土地供给比较充足。CRIC研究中心一季度库存显示，虽然随着成交量企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但整体看仍处于高位。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨二成，平均消化周期18.7个月，处于警戒线以上。库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。目前，24个重点监测城市中，14个城市库存消化周期超过18个月，其中烟台高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛为25.4个月，徐州、中山为24.2个月，无锡也超过了24个月。尚教蔚认为，房地产业的高库存将引发一系列问题，如房企高库存占压大量资金，资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产，从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房，进而影响到购房者。另外，对于银行贷款占据相当大比例的房地产开发资金结构而言，持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。严峻三四线城市去化周期高达22.9个月“对于北京等中心城市来说，并没有供过于求，反而是三四线的小城高库存现象尤为严重。”中国房地产协会原副会长朱中一认为，所谓高库存其实是部分城市库存过高。社科院报告也指出，目前存在住房及土地资源配置结构不合理，部分地区市场风险突出的现象。报告指出，年全国城镇常住人口从1.7亿人增加到7.5亿人，城市化率从17.9%提升到54.8%。而1996年以来，我国的乡村人口就一直处于负增长态势。在农村人口减少的同时，农村居民点用地面积却在增加。“现阶段房地产供需，面临资源闲置浪费与紧张不足并存的局面。”尚教蔚说，从 不同城市之间来看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房紧张，而中小城市和小城镇的人口较少，甚至出现人口净流出、住房还在大量供应的现象。由于城乡之间、不同城市之间住房及土地资源配置结构不合理，一方面，农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足。其结果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供过于求问题更为严重，“去库存”难度更大，市场风险更为突出。CRIC研究中心数据显示，一季度一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增加23%，去库存周期需要13.9个月，较为平衡。但与之相对应的是，一直销售相对较差的三四线城市，待售库存却高达5124万平方米，去化周期更是高达22.9个月。中国社会科学院学部委员李扬表示，随着房地产市场一段时间的调整，掩盖在泡沫下的供求关系水落石出，一些中部省市与部分沿海省市库存多达二三年，因此这会是一个中期性的调整。风向“去库存”将成楼市政策主要目标“2014年针对房地产出台的调控政策较少，2015年较为明显的改变是，‘稳定、支持、促进’取代了‘抑制、投机、调控’。”尚教蔚认为，后续房地产政策将相对宽松。住建部政策研究中心原副主任王珏林也表示，2015年国家层面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府为了减少商品房库存也会出台一些支持政策，同时金融及财政政策也有利于住房消费。在支持改善性需求方面，尚教蔚认为，在住房市场销售面积和销售额双双下行的情况下，过高的二手房交易成本，会抑制二手房有效流转，不利于改善性住房需求的释放。“主要体现在两方面，一是税费成本，二是中介成本。二手住房交易成本过高，使更多
购房者转向新建住房。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以带来更多财政收入，但是，在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房，将耗费本已稀缺的土地和资源。”他说。“金融政策方面将相对宽松。”尚教蔚认为，2015年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构，落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大，延续2014年末相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，2015年政府还会通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，有可能出台减税、降低首付等政策，如缩短二手房交易中满5年转让才免交房产交易赢利部分20%的个人所得税的年限。尚教蔚称，无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，2015年主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进行。展望2015年全年的房价走势，王珏林认为，2014年持币观望者形成了一定积累，但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛，商品房均价增速与2014年持平或高于2014年，涨幅大小取决于政策及其执行力度。“2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。此外，地区分化导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的趋势，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。”王珏林说。8、央行再次降息0.25个百分点 预计仍有宽松措施出台央行10日消息，自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25
个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。中国人民银行研究局局长陆磊接受记者采访时表示，此次利率调整是发挥逆周期宏观调控工具作用。2015年一季度以来的经济运行所面临的下行压力、物价总水平保持低位，都决定了通过名义利率适度下调以实现实体经济部门的实际融资成本稳中有降的客观需要，以此稳定实体经济运行预期。综合考虑价格因素后的实际利率水平，此次利率调整体现了货币政策的稳健性。陆磊称，利率政策作为传统货币政策工具，其运用意味着政策空间依然存在，通过降低融资成本以改善实体经济部门财务状况的政策效果显然可以预期，而当前所谓“中国版QE”的说法是建立在传统货币政策工具失灵、缺乏操作空间的基础上，与近期中国货币政策量、价工具组合综合运用具有较大余地不符。另一方面，0.25个百分点的调整幅度反映了尽管经济下行存在较大压力，但我们具备挖掘经济潜力，形成新型经济增长点、增长极、增长带的发展空间。对于此次调整伴随的利率市场化举措，陆磊表示，存款保险制度为进一步推进利率市场化改革奠定了体制基础。5月1日存款保险条例的公布为存款利率浮动区间上限进一步扩大，甚至全面取消浮动区间塑造了微观体制机制保障。在确保存款人安全的前提下，金融机构可以拥有更为广阔的自主定价空间，使市场供求在金融资源配置中起决定性作用。陆磊称，从近期数据看，国有和股份制商业银行在30%的存款利率上浮区间内并未采取“一浮到顶”的做法，上浮至50%有利于金融机构和客户综合评价自身承受力实现市场定价，交易双方关切点势必从基准利率转向风险溢价。可以说，从存贷款市场
情况看，完全放开存款利率上限的时机、条件已经成熟。关于下阶段如何疏通利率政策向实体经济的传导渠道，陆磊表示，一是宏观调控政策工具需要发挥组合拳作用。利率政策仅仅是宏观调控政策的逆周期调节工具，对预期的引导还需要财税、产业、区域政策对金融部门和实体经济进行引导，仅有融资成本降低是不够的，还需要形成融资的有效需求，以实现金融资源存量和增量的优化配置。二是宏微观政策工具需要发挥组合拳作用。利率政策引导社会融资成本降低还需要有效的金融监管政策和激励金融创新的法律发挥加以配合，如扩大直接融资占比，发挥金融创新在企业和技术创新中的作用，降低经济部门对短期宏观调控政策的过度依赖，在稳增长的基础上，实现中长期的调结构、促改革、惠民生。民生银行首席研究员温彬认为，此次降息，周期性行业经营状况会有所改善而增加估值吸引力。国泰君安固定收益研究主管周文渊[微博]认为，降息利好国内资产价格。同时，在低利率环境中推进利率市场化非常有策略性。引导利率下行 助力实体经济经济下行压力加大，央行启动年内第二次降息。引导利率下行、助力实体经济成为货币政策“稳增长”政策重点，预计下阶段仍有宽松措施出台。当前，持续低通胀环境为降息提供了必要条件。4月CPI同比上涨1.5%，虽创下今年以来新高，但预计未来通胀率仍将处于低位。PPI则连续38个月负增长。尽管近期大宗商品价格跌势趋缓，未来PPI同比跌幅可能收窄，但在全球大宗商品市场整体供大于求和国内产能依然过剩的背景下，PPI下一阶段走势难言改观。此次降息，主要目的在于降低实体经济融资成本。央行调统司数据显示，截至3月末，企业融资成本为6.83%，比上年末降低12个基点，但绝对水平仍处于高位。在一季度经济增速下台阶、通胀水平维持低位背景下，需保持实际利率水平与经济增长、物
价、就业等基本面变动趋势相一致。降息将继续发挥基准利率的引导作用，进一步巩固去年11月以来两次降息后社会融资成本下行的成果，为经济结构调整和改革营造适度的货币金融环境。降息也有助于改善微观部门资产负债表，尤其是有助于降低存量债务的负债成本。尽管降息伴随利率市场化可能会带来银行息差进一步收窄，但有助于改善银行资产质量，降低宏观经济尾部风险。央行此举应该也考虑了地方债置换对利率的影响。在一季度货币政策执行报告中，央行提到，“经济基本面企稳预期有所增强，地方政府债务置换方案出台使市场对地方政府债供给大幅增长的预期上升，加之商业银行负债成本较高，收益率较低的利率债配置需求下降，这些因素都推动了国债收益率有所上升。”这表明，央行比较关心地方债置换方案对市场利率的冲击。预期下阶段，将有地方债置换更详细的方案出台，货币政策也将配合采取进一步措施。下阶段，货币政策仍有宽松空间，央行传统工具运用空间仍然存在。此外，央行不需要通过所谓“中国版QE”来放松货币。一是此前几年央行建立的“蓄水池”――存款准备金率仍高达18.5%，二是我国基准利率与发达国家零利率水平相比仍有较大下调空间。9、公积金利率跌至历史最低 超百城住房公积金政策松绑“2015年以来，全国已经有超过100个城市发布了不同力度的住房公积金松绑政策，包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，从全国整体市场来看，住房公积金的刺激性政策对市场的影
响正逐渐增加。有多位房企营销负责人也向《证券日报》记者表示，2015年，多数城市房价将有小幅上行，但不至于大幅涨价，因为多数开发商将重点消化2014年未消化的存货或者原本计划在2014年入市，最终却并未入市的项目，等这批库存消化到一定幅度，房价将进入上行通道。而房价能够进入上行通道的判断依据则来自于四轮救市政策的落地，其中包括调整住房公积金政策，这也将对购房者入市产生很大吸引力。多城5月集中松绑公积金政策据中原地产统计，5月份至今，已有多城调整住房公积金政策。5月11日起，广东省江门市公积金新政的细则正式实施，首套房和二套房的公积金贷款首付比例分别降至两成和三成，同时提高公积金贷款额度；5月10日，江苏省苏州市称，住房公积金贷款新政将于15日实施，今后家庭、个人最高贷款额度分别可达70万元和45万元。此次调整还涉及降低首付款比例，职工首次使用公积金贷款购买自住型住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。四川省德阳市则连续出台松绑“新政”，调整了贷款额度、首付比例和异地贷款等政策，新政执行后，德阳公积金贷款最高额度提升至50万元；海南省将调整公积金贷款最高额度，在海南海口、三亚、琼海、陵水等四市县买房，职工最高可申请公积金贷款70万元；河北省秦皇岛市调整个人住房公积金贷款政策，最高额度提高20万元；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在最近对公积金政策做出较大幅度调整。事实上，2014年下半年以来，就不断有城市加入调整住房公积金政策的大军中。 对此，张大伟表示，目前已经有多地发布房地产刺激政策，明显可以分为四轮。这 四轮依次为：各地松绑限购政策；央行降息；各地发布购房补贴及央行再次降准；“两会”前后，鼓励自住及改善需求政策，主要在公积金政策，回购库存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策则全面松绑二套房贷款。目前来看，这些政策起到的作用越来越大。中原地产研究中心统计数据显示，5月上旬，全国54个城市合计住宅签约套数为71485套，环比上涨幅度达到了11.6%，整体市场的涨幅在明显加大。公积金贷款利率跌至历史最低据张大伟向记者表示，按照目前的基准利率，商业贷款购房利率为5.65%，住房公积金利率贷款利率为3.75%，从最近的20次房贷利率变化看，已经双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。据中原地产提供给《证券日报》的数据显示，自2007年7月份以来，住房公积金贷款购房最高利率曾高达5.22%，而商业贷款购房最高利率最高曾高达7.83%。值得一提的是，张大伟称，住房公积金贷款利率大幅降低后，以首套房贷款100万元、贷款期限30年、采用等额均还方式（每月还款额相同）为例，此次公积金利率调整后，月供额将从之前的4774元减少到4631元，减少了143元。而如果将今年的两次降息累计，每月一共减少还款288元左右。实际上，此次降息要求其它各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率做相应调整，进一步体现了中央支持居民合理住房需求的目的。易居研究院研究员朱光认为，从本次降息的幅度看，五年期以上贷款基准利率从5.9%下降到5.65%，已经达到2001年以来的最低水平。此次降息之后，购房成本进一步降低，对于购房者而言，把握好市场节奏变化过程中的购房时机，将成为关键。无疑，调整公积金政策能够刺激房地产市场的成交量提升，但因各地市场目前库存 压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一、二线相对影响较大，而三、四线整体降温的趋势依然难以改变。10、北京频现大宗现房整体收购案 一线城市加速城市近日，京城楼市再现大宗现房整体收购案。而在一线城市频现楼宇整体改造升级的背景下，上海也于日前率先出台了《上海市城市更新实施办法》。对此，有行业观察人士认为，一线城市已经正式步入了城市更新时代。据悉，高和资本日前完成对星街坊项目的整体收购，并将对该项目展开整体改造升级。星街坊是高和资本自成立以来收购的第九个项目，临近地铁2号线积水潭站，交易前为新加坡星狮集团所持有。据调查，按星街坊项目总体量为3.2万平方米，其收购总价或超10亿元。不过对于这一金额，高和方面并未作出回应。星街坊项目原本由5层商业和2层办公物业构成，完成对该项目的收购后，高和资本计划保留2层商业，将其中的3层改造为办公用途。之所以打算做这样的改造，是考虑到项目的区位潜力。星街坊正好位于中关村和金融街交界处，可填补该区域写字楼激增需求的空白，并带动周边区域的发展，创造更多商机。近半年来，类似的收购案在北京商业地产市场并非孤例。3月24日，香港领汇管理有限公司宣布以25亿元收购了位于中关村内的欧美汇购物中心，这也是被称作香港商场最大地主的领汇首度投资中国内地资产。一年多前，住建部就已联合高和资本共同发布《2013民间资本调研报告之四：存量房时代的房地产市场研究》，报告指出：一线城市已率先步入存量房时代。其中最明显的特征是，住房市场以存量房交易为主，新建住宅占存量住宅比例低；商业写字楼新
增供应以存量楼宇的更新改造为主，核心区域表现更为突出。此外，经济的快速发展也要求城市随之快速变化，也给城市楼宇的功能设施、设计提出了更高的要求。但目前一线城市核心区域已经鲜有商业地块出让，单纯依靠新建楼房显然无法应对日益增长的楼宇更新需求，例如酒店等功能性设施也无法实现较大改变。因此，城市管理者开始从政策层面对城市更新的方向、路线制定具体要求和规划，本月初，上海率先发布的《上海市城市更新实施办法》就是最好的例子。城市更新，主要是指对建成区城市空间形态和功能进行改善的建设活动。该办法为推动现物业权利人提供公共要素，明确了促进城市更新的相关政策。业内人士认为，《办法》的颁布标志着“城市更新”作为政策正式落地一线城市，可以说一线城市已经迎来“城市更新时代”。而瞄准这一巨大商机，很多企业跃跃欲试，高和资本则是其中的佼佼者。作为人民币商业地产基金领跑者，高和资本已经完成了9个项目的收购，管理资产总额近百亿元，经其改造升级的项目，均实现了巨大的价值提升，静安高和大厦的租金从收购前的4元/平方米/天一跃升至改造后7.5元/平方米/天，改造后的高和蓝峰大厦一年内租金实现从4元/平方米/天直接暴涨到了7.2元/平方米/天，分别成为当年度上海、北京楼市租金涨幅最快的写字楼，效果显著。11、利好频出成交活跃 北上广深担纲楼市反弹主力军 政策持续放松，无疑是楼市企稳回升的最大助力。今年以来央行连续降准、降息，再加上公积金新政出台，楼市成交明显回暖。机构统计数据显示，4月全国主要城市新建商品住宅的成交量出现了环比、同比双增长，其中一线城市的增幅最为明显。分析人士认为，从过去的经验看，政策步入宽松周期后，楼市回暖的力度将加大，但不同城市之间的分化可能加剧。其中，一线城市预计会成为市场量价反弹的“主力军”，二三线
城市仍需面对去库存压力。政策有望持续宽松5月10日，央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。购房者称其为“最好的母亲节礼物”。对于资金链偏紧的房地产企业来说，降息无疑会降低融资成本，改善资金基本面状况。中国指数研究院分析指出，去年11月以来，央行已多次降准降息，宽松政策释放的流动性应已传导至房地产行业。从加权平均贷款利率中也可以看出，一般贷款加权平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%，房地产企业融资成本有所降低。就房地产调控政策而言，今年以来利好频出。3月30日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布将二套房首付比例降至四成，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。在上述“330新政”出台后，各地即进入地方细则落地的高峰期。先后有浙江、辽宁、上海、江苏等地出台新的公积金政策，且“330新政”出台后不到一个月，北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整了已有的公积金政策。“五一”小长假前夕，广东佛山宣布，自5月1日起全面放开限购：不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查。这意味着佛山为期4年的住房限购结束，佛山也成为广东省内第一个全面放开住房限购的城市。分析人士指出，从去年四季度以来的政策调整力度和持续性来看，楼市目前已经迎来了政策宽松周期，二季度楼市反弹力度或继续加大。一线城市成交活跃
央行再度降息，无疑会提振楼市成交，“330新政”出台后的市场表现已经显露出回暖迹象。从开发商角度看，推盘热情极大提高。以深圳为例，中原地产监测显示，4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，尤其是4月最后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。“日光盘”更为频繁的出现，折射出楼市成交的活跃。易居地产研究院监测数据显示，2015年4月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。该机构指出，月份房企推盘力度有所减弱，市场成交量随之下滑。3月份，房企推盘力度有所加大，购房者入市节奏也开始加快，这使得成交量得以上升。4月份“330新政”效应凸显，市场成交同比增长三成。在30个城市中，有19个城市的成交量出现了环比增长态势。同时，与往年同期相比，今年4月份成交是近5年来最好水平。分不同城市来看，上述机构的统计显示，4月份30个典型城市成交同比增幅曲线的走势大体一致，均出现了上升，但一线城市的上升幅度最为明显。据统计，4月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为341万平方米，环比增长36.4%，同比增长59.2%。该机构分析称，3-4月份，一线城市房企的推盘力度加大，购房者入市节奏加快，市场成交量出现上升符合预期。北上广深四个城市环比增幅分别为49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分别为70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。相比之下，4月份15个二线城市新建商品住宅成交面积为1045万平方米，环比增长12.4%，同比增长25.0%；11个三线城市新建商品住宅成交面积为270万平方米，
环比增长4.3%，同比增长25.5%。价格方面，来自机构监测显示，4月十大城市住宅均价为18961元/平方米，环比上涨0.12%。具体来看，十大城市中深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市房价环比上涨，上涨城市个数较上月增加4个。其中，深圳上涨1.09%，居首位，四大一线城市中，仅广州出现下跌，但跌幅在1%以内。分析人士认为，“330新政”对公积金政策作出调整后，央行近期又降准、降息，激发了市场热情。随着政策影响不断显现，开发商推盘和购房者入市的积极性得以提高，使得楼市成交量和价格均出现不同程度的反弹。市场回暖大势所趋随着政策进入宽松周期，整体看，楼市在二季度继续回暖已是大势所趋。中国指 数 研究院认为，2015年二季度在季节性因素及货币政策利好影响下，房地产业有望企稳回升，商品住宅销售面积环比增速将显著加大，整体库存状况有望得到改善；二季度房企加大推盘力度也将促使市场新上市面积环比显著回升。易居地产研究院报告指出，目前购房者入市节奏在加快，这与市场预期的转变有关。受此影响，5月份市场成交量有望继续攀升。其直接效应是，房价反弹具备更扎实的基础。尤其对于部分一二线城市而言，二季度市场成交反弹力度将更大，部分区域房价止跌反弹的节奏会加快。国海证券研报认为，目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速回暖态势。此前处于观望的需求有望在降息促进下加快入市步伐，配合开发商加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏将是大概率事件。但由于不同城市之间的待消化库存存在差异，区域楼市走势分化也将加剧。根据易居地产研究院的统计，截至3月，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别
为和4250万平方米，同期一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.4、15.7和20.5个月，库存压力大小不言自明。国海证券研报也指出，库存方面，重点城市住宅可售面积仍处于高位，去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现，所以仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的判断。价格方面，近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨，土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场青睐，一线城市房价将率先进入上行通道，而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态，整体价格上涨动力不足。分析人士认为，目前看，由于库存压力大于一线城市，二三线城市未来仍将以消化库存为主。就成交量和价格而言，一线城市将成为楼市反弹的“主力军”。12、房产众筹开发即将启动 房价真的会降1/3吗2014年被誉为房产众筹元年,绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一模式发挥得淋漓尽致。但是,众筹在房地产开发环节的介入,一直面临政策壁垒,直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议,首次提出“开展股权众筹融资试点”之后,众筹模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布,却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。房产众筹开发要想成功,需要具备哪些前提条件?通过众筹开发是否真能降低房价? “我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目,根据你的愿望提出你要什么样的房子,就可以发起众筹,一帮人在这里盖房子。”5月9日,地产“家”冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产众筹开发的前景做了如上展望。他认为,此举可以使得房价至少下降1/3。
冯仑没有讲到的是,这样的设想已经越来越接近现实。本月中下旬,碧桂园将召开新闻发布会,公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的众筹开发计划。与此同时,绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。这些计划能不能真的让房价下跌1/3?目前还是未知数,因为房产众筹开发需要具备诸多前提条件,但这些条件目前尚不成熟。多家房企试水众筹开发2014年,被业内誉为房产众筹元年。去年“双十一”期间,绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致,其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。参与绿地众筹的一位营销高层人士告诉《每日经济新闻》记者,房产众筹目前主要是一种营销方式,只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。除了众筹买房之外,去年就有人提出了“众筹开发”的概念。其初衷是,当前房价居高不下,众筹开发可免除很多成本环节,对于消费者而言,能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求;对于开发商而言,相当于提前锁定了消费客群。在这一美好愿景的驱使下,不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示,当前随着银行和互联网的加入,众筹开发概念越来越热。据悉,本月中下旬,碧桂园将公布上海一地块的众筹开发计划。另据媒体报道,平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权众筹平台“前海众筹”,业务重点定位为创新股权众筹、房地产众筹等。平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说,“我们以前帮开发商融资,就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹,我们选一、两个作为代表,开发商把产权证抵押给我们,我们再将其转到众筹者指定的账户名下,投资年化收益率15%左右。如果未来房价跌了,
那么参与众筹者按原价回购;如果房价涨了,按照涨价比例大家来分摊收益。”“众筹开发的专业性相对要强一些,不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。众筹需要做商业出来,我们这边会有一个比较完备的团队来操作,包括对资产情况做尽职调查,对今后楼盘价位进行梳理等。与众筹买房相比,众筹开发的操作方式差不多,但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补充说。比想象中的艰难随着众筹开发概念被热炒,一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团,也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。据了解,众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作,定制开发地产项目。不过,众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示,众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话,但一直未能打通。“河北很流行定向代建 ,民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示,众美前身是一家广告公司,现在采用这种模式以项目为标的集资建房,恰恰说明房企缺少其他融资方式。陈宝存认为,众筹开发做成功比较难,他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房,有几百人集资,但意见不统一,房价相比市价便宜一半但没有可行性,组建了个开发公司,但相比专业开发商没有拿地优势。”实际上,众筹开发远比想象的艰难,甚至可能会触碰政策红线,比如商品房预售制度。樊义波认为,房企引入第三方金融机构,采取迂回战术,虽可规避非法集资,但房地产作为一个产业生态体系,众筹开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑。“即使通过众筹拿到了地,项目后续资金如何解决?借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱?”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问,他认为,众筹开发会把风险转
嫁给众筹参与者。如果有房企介入众筹开发,则很容易形成一种变相融资,即便不是变相融资,房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平?这也是个问题。站在房企的角度,众筹开发项目初期更多是一种文字描述,而没有实体样板间说服众筹参与者,容易带来观望情绪,且房企引入第三方机构时,如果没有回购协议或担保机制,这些机构也没法让众筹者放心,从而沦为“伪众筹”。全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示,众筹开发作为一种金融创新,监管部门应鼓励房企探索,核心是要管好钱,保证资金定向使用,降低开发成本和售价。一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出,众筹开发仍是一种理念,公司这么做,是想参与房地产的上游领域,还可以收集大量的购房者信息。13、楼市救市政策继续接力 各级政府纷纷出招托市两次降息、两次降准,今年以来,在楼市最需政策关怀的时刻,央行慷慨出手,为中国经济平稳增长提供信贷支持,在央行降息、降准,降二套房首付的同时,地方政府的刺激楼市政策同样接连出台,5月以来,包括大连、江门等地方政府出台支持居民自住和改善性住房的政策。业内专家表示,今年楼市将继续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。各级政府纷纷出招托市5月5日,大连市政府办公厅公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,与大多数城市类似,意见涉及棚改、上调公积金额度、二套房首付四成、营业税年限“五减二”等方面,旨在支持居民自住和改善性住房需求。
克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟认为,与国内大多数二线城市相比,大连市房地产整体库存压力不高,当前市场去化周期在一年左右,但是行业通病――“市场结构性过剩”还是十分突出,作为市场供应主力的金州区、开发区,近一年供求比均超过1.7倍,供大于求现象十分严重。并且联系土地市场成交情况,近三年大连土地成交规模为商品房市场的2.8倍,楼市潜在供应压力亦高居全国前列。在大连发布楼市政策第二天,5月6日,江门市住建局突然召开新闻发布会,宣布放宽实施了三年多的“限外”政策,同时降低公积金贷款的门槛,将新建商品房价格认证制度改为实行新建商品房价格备案制度,将定价权交还市场等。面对楼市成交持续低迷的局面,去年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件。公积金成主要策略值得注意的是,更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段。2015年,房地产政策将延续央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后,11日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,这些地方五年期以上(含五年)贷款利率由现行4%下调至3.75%,为历史最低。几乎与北京同步,上海、天津、杭州、南昌也在11日发布了有关下调公积金贷款利率0.25%的通知,调整后,这些城市五年期以上个人住房公积金贷款利率由4%降至3.75%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.5%降至3.25%。
今年以来与公积金相关的适度宽松政策成为各个地方政府刺激房地产市场的主要策略。根据中原地产的不完全统计,2015年以来发布不同力度公积金松绑政策的城市数量已经超过百个,目前房地产市场分化明显,各地库存压力不同,这些政策对一、二线城市作用相对较大,而对三、四线城市影响有限。中原地产首席分析师张大伟分析认为:各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。仍需要出台扶持性政策尽管针对楼市的利好政策接连出台,不过,在专家看来,后续的政策仍有很大出台空间。 杨科伟认为,虽然四月大多数城市楼市已现回暖,但鉴于当前信贷资金供给的不够给力,对于楼市回暖的动力仍持谨慎态度,目前的新政可能不足以扭转行业发展大趋势,未来仍需要出台扶持性政策。杨科伟认为,当前的严厉企业税费预征制度,是在行业暴利阶段制定的,其目的是抑制过热的投资需求。但目前房地产行业利润率已经显著回归,在行业供应结构性过剩、土地价格持续上涨、房价上行承压的情况下,房企利润空间已经大不如前。因此对于企业税费做出适当调整,譬如暂缓企业所得税、土地增值税的预征,不但有利于改善企业财务现状,平抑房价随着市场回暖而大幅上升的冲动,更有利于提振企业信心,助力行业健康持久发展。张大伟预计,去行政、重市场的调控思路,有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。
14、北京等一线城市回暖 二手房成交量迅猛增长中新网北京5月17日电 (记者 于立霄)随着降准降息、住房公积金调整等利好政策影响，一线城市的二手房市场重现活跃。最新数据显示，5月上半月，北京二手房市场签订量比去年同期增长187.44%。据伟业我爱我家市场研究院监测，在市场成交均价方面，5月上半月，北京二手住宅成交均价为每平米31234元人民币，比4月下半月微涨0.29%，比去年同期增长1.56%。北京二手房市场已经走过15年历程，交易量不断攀升。我爱我家市场研究院统计数据显示，15年来，北京二手房年交易量已从最初的年均几千套，跃升到现在的年均15万套左右。当前中心城区二手房均价已达到每平米3.6万元、每套在300万元左右的水平。该数据还显示，北京二手房市场份额从最初的不足20%，发展到现在的80%，承载的交易量与交易金额预计超过3600亿元。除了北京二手房市场表现红火之外，上海二手房市场在多项利好消息的刺激下，4月份成交大幅增长六成，达到3.6万套，创上海楼市历史次高纪录。上海中原地产研究咨询部数据显示，4月上海二手房成交均价为每平方米24149元，环比上涨5.2%。广州二手房供应量也明显增多。满堂红市场研究部最新报告显示，该公司在4月新增可售有效房源超过4900套，环比增加20.2%。物业成交比例为40.3%，环比增加3.9个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，虽然二手房市场成交量明显升温，但是房价大幅上涨的概率很小，2015年楼市交易肯定好于去年。在二手房成交升温后，后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。
有业内人士分析指出，政府对房地产市场的支持政策，以及相应的财政金融政策将进一步促进改善型住房消费，住房需求将明显增长。预计2015年，人口聚集能力较强的一线城市和部分热点二线城市房价将呈现回暖、上涨的趋势。15、国土部急定&城市开发边界&名单 600城市造城受限当又一轮投资热情点燃地方政府的“造城热情”的时候，国土资源部已经开始紧张准备为各地方政府划定、确定“城市开发边界”，以避免城市边界无序蔓延、城市规模不断扩大给生态和社会治理带来的巨大压力。这是一项对地方政府影响颇大的决策。“城市开发边界”一旦划定，城市规模即形成了物理意义上的边界，对于超出边界的用地，作为全国土地工作和新增建设用地的主管部门，国土资源部将不予审批。这意味着对地方政府十分熟悉的“土地换发展”模式，将被终结。国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单，这份名单上的城市数量，已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一二线城市和部分三线城市的全覆盖。14个到600个“原来没有这么多，这一轮的工作要求才把覆盖城市数量的目标进行了大幅度的提高，部里面对这项工作非常重视。”5月12日，一位不愿具名的国土资源部官员向《中国经营报》记者证实，国土资源部正在试图为更多的城市划定“城市开发边界”。所谓划定“城市开发边界”是指，根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限，即允许城市
建设用地扩展的最大边界。2014年7月，国土资源部、住房和城乡建设部联合召开相关工作会议，在该次会议上，确定在14个大型、特大型城市开展“划定城市开发边界”的试点工作。至2015年1月，14个大型、特大型城市的“城市开发边界”划定工作已经基本完成。这14个城市既包括北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，同时涵盖杭州、南京等，此外还包括成都、重庆等中西部地区的大中型城市。在试点期间，四川省还专门制定了《城市开发边界划定导则》。按照国务院对此项工作的分工，“城市开发边界”的划定工作，由国土资源部牵头，与住房和城乡建设部（下称“住建部”）共同开展。“试点主要是对划定城市开发边界的工作方法、衡量要素等进行尝试和实践，以总结出一套完成的工作方法和体系。“所以，从试点开始，这项工作就是奔着在全国覆盖来进行的，现在来看，取得了初步成果，达到了试点的初衷。”前述国土资源部的官员向本报记者表示。在这样的背景下，经向国务院分管领导汇报后，国土资源部会同住房和城乡建设部最终确定向600个城市推广“划定城市开发边界”的做法，并成立相关工作机制，为这600个城市逐步划定城市开发边界提供帮助和指导，同时也起到督促和监督作用。逼向存量转型5月6日，李克强总理主持国务院常务会议，审议通过《关于加快推进生态文明建设的意见》（下称《意见》）。多位参与《意见》讨论的权威人士告诉记者，《意见》是“城市开发边界划定”工作由14城市最终扩容到全国600个城市的关键性因素。最终确定将“城市开发边界划定”由14城市扩容到全国600个城市的原因，是最高决策层已经确定将充分提高土地利用效率作为这一轮新型城镇化推进的主要指导思想，国土资源部和住建部提出的“划定城市开发边界”思路，作为有效路径，得到最高
决策层的认可。相关统计数据显示， 2000年~2010年间，全国城镇建成区面积的扩张幅度就达到64.45%，远高于同期城镇人口45.9%的增长幅度。与此形成鲜明联动关系的是，“全国土地二次调查”（下称“二调”）结果显示，北京、天津的新增建设用地已接近枯竭，上海市则已经没有新增建设用地。“二调”结果显示，以2020年为限，上海已经没有农地占用的空间；北京市和天津市，在农地占用空间的指标上，也仅有1.24万公顷和2000余公顷。一些土地领域的专家曾多次公开表示，许多中国城市年年为新增建设用地指标所困扰，但它们其实“并不缺地”，症结是“用地效率太低”。在“新型城镇化”概念被提出后，中央确定了用地重心将从“增量”转向“存量”的总体思路。国土部规划司司长董祚继此前曾表示，划定城市开发边界有三重意义：一是促进城市转型发展，提高城镇化质量；二是有利于节约用地和保护耕地；三是通过划定城市开发边界，尽可能地把自然本底守住。划定边界十分复杂“14个城市的试点，工作推进是比较顺利的，但是在扩展到600个城市之后，‘城市开发边界’的划定工作就比较复杂了。”5月12日，前述国土资源部不愿具名的官员向本报记者表示。第一批14个城市的“城市开发边界划定工作”之所以得以顺利推行，主要原因是其中绝大部分城市属于中央十分明确要控制城市规模的地区。如北京、上海、杭州、南京等城市，基本处于严控建设用地增长的区域范围内。记者了解到，基于这一大的政策，在第一批14个城市的试点工作过程中，基本采用的是现行城市土地利用规划、城市发展总体规划划定边界的方法，规划以外的地区，
即划定为城市开发边界以外，禁止进行城市开发。但是，上述工作方法并不能完全平移到未来600个城市“开发边界”的划定过程中。因为在《国家新型城镇化规划》中，针对不同类型的城市有不同的政策：人口在500万以上的特大城市要严控，但人口在100-300万、300-500万的城市，其规模还会继续扩大。除此之外，在中西部地区，国家还有让约一亿人口城镇化的计划。而当“划定城市开发边界”的城市数量拓展到600个以后，其间大量的城市是需要扩充人口规模，或者导流人口进入的城市。“对于这样的城市，不能简单地划一条边界，这样不科学，也不利于发展，具体的办法也要在实践当中摸索。”曾参与《四川省城市开发边界划定导则》编制工作的权威人士向记者表示。目前，安徽省安庆市等一部分中西部地区的中小型城市已经开始尝试划定城市开发边界的有关工作。在此过程中，部分专家学者表示，没有一个规划能够完全预见城市的发展，建议采取以“动态边界”的方式，在一定阶段内划设特定开发边界。16、房地产市场出现回暖迹象 趋势确立仍需观察在政策组合拳刺激下，当前我国房地产市场出现较为显著回暖迹象。据国家统计局数据，今年1月至4月全国商品房销售面积同比降幅较一季度收窄4.4个百分点；4月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市也明显增多，持平和下降的城市个数均有所减少。尽管如此，考虑到当前房地产政策刺激作用的基本面已发生变化，楼市新政存在结构化传导效应，以及市场投资性住宅需求尚未实质性启动，确立楼市回暖趋势仍需密切观察。
房地产政策刺激作用的基本面已发生重大变化。过去，我国房地产市场整体供不应求，即使国家采取多种限制措施，依然无法阻挡市场需求的集中快速释放。现在，绝大多数城镇住宅供求关系已基本平衡，甚至还出现供过于求情况，住宅库存压力总体较大，政策刺激能否有效激发住宅市场需求释放存在不确定性，还要继续观察。值得注意的是，随着我国住宅需求收入中枢下移，中低收入人群和夹心层构成潜在需求群体，市场有效购买能力呈下降趋势。当前部分城市住宅价格环比上涨，虽有助于刺激改善性住宅需求和刚性住宅需求加快入市，但考虑到市场需求总量已基本稳定，需求集中超前释放，后续需求必然萎缩，加上价格上涨对需求的抑制作用，不可避免影响政策刺激效果。楼市新政存在结构化传导效应。楼市新政核心是营业税免征期限缩短和二套房首付比例下降，对二手住宅交易有显著助推作用。“3.30楼市新政”发布后，各地二手住宅成交明显回升。2015年4月，广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飙升106.75%和88.14%；成都二手住房成交环比增长33%；温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。但新政对新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。据报道，4月份北京二手住宅网签达17191套，创出近25个月以来新高。而同期北京市新建住宅成交平稳，纯新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均价环比上涨更多是过去购地成本偏高所致。投资性住宅需求尚未实质性启动。不管承认与否，住宅市场人气凝聚离不开投资性住宅需求的积极广泛参与。在当前股票市场交投极为活跃情况下，住宅投资性需求难以实质性启动，反而还利用二手住宅交易政策优惠环境进行高位套现，“卖房炒股”情况比比皆是。与股票资产相比，住宅不动产流动性程度较低，且未来价格涨幅空间狭小，还要承担丧失其他投资获益的机会成本，也在一定程度上影响投资性住宅需求的恢复。虽然从5月11日起人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，对业已出现回暖迹象
的楼市形成一定支撑，但市场实际利率仍在高位运行，住宅不动产定价条件改善状况还需进一步观察。本轮房地产刺激政策旨在稳定住房消费，核心是鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，进而带动相关产业发展，为宏观经济稳增长予以有效缓冲。房地产市场相关主体应珍惜来之不易的楼市回暖良机，加快住宅去库存化进程，而不是故意渲染“涨价”噱头来刺激需求入市。对于楼市未来演化趋势，既不能否认市场向好态势，也不宜盲目乐观，以免经济行为决策失当，增加新的问题与风险。17、中央财政大放血 唐山保障房建设任重道远据国家财政部网站消息，中央财政近日下拨2015年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1243亿元，支持地方统筹用于低收入住房困难家庭租赁补贴、公共租赁住房以及城市棚户区改造。至此，中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算已下达完毕。财政部要求各地区于日前，将中央财政城镇保障性安居工程专项资金下达到市(县)，并适当向城镇保障性安居工程任务较重的资源枯竭型城市和三线企业比较集中的城市倾斜。同时，要求市(县)财政部门按照工作(工程)进度及时拨付资金，确保资金专款专用。根据住建部的数据，2014年全面完成700万套以上的保障性住房开工建设任务，其中各类棚户区470万套以上，基本建成480万套，完成260万户农村危房改造。2015年，我国继续加大保障房开工力度，开建700万套保障房。2015河北开工保障房20万套截至2014年底，河北累计开工保障性住房和棚户区改造住房208.7万套，住房保障覆盖率达到19%。2015年，河北省保障性安居工程建设任务是，开工20万套（含
追加的1万套棚户区改造住房），基本建成17万套。其中，新开工棚户区改造住房15.7万套，占总开工任务近8成。2015唐山保障房新开工2.7万套据唐山市住建局消息，2015年唐山市全年计划新开工建设保障性安居工程27330套，基本建成19535套。今年唐山市将着力抓好保障房建设，加快实施孙家庄、女织寨2个保障性住房建设项目，协调推进开滦集团煤矿棚户区改造项目。着力完善直建项目配套设施，抓紧实施马驹桥、学警路、边各寨3个保障房项目的周边配套设施建设。狠抓危改项目后期相关工作，加快河联园、高各庄、荣华片区3个项目建设，全面加快危改及保障住房建设，争取早日入住。同时，做好益民园、河联园等5个项目扫尾和手续补办工作。在着力抓好保障房建设的同时，唐山市还将解决保障房分配问题，一方面，适时合理调整保障标准，扩大保障范围，实现应保尽保；另一方面，对现有保障房分配办法进行修订完善，提高保障性住房的审批效率，畅通分配渠道。河北保障房管理出新规部分保障房可购买完全产权日前已经印发执行的《河北省保障性住房分配退出管理规范操作指导细则（试行）》进一步规范了各地保障性住房分配、退出管理工作规范运行，明确了百姓关注的保障性住房如何购买。【详情】《细则》明确保障性住房配售程序分为6步走：制定出售计划。各地在房源供应量充足的前提下，应按照“保租控售”原则，制定出售计划，明确所出售项目名称、地址、总套数、户型、出售比例、出售价格等内容。出售计划报省级住房保障部门审核批准后，其相关内容应通过本地住房保障网站或市、
县(市)级媒体(报纸、广播和电视等)向社会公布。申请。租住出售计划内保障性住房、具有本地城镇户籍、有购买意愿且符合当地规定的其它条件的，可向当地住房保障管理部门提交购房申请。审核。住房保障管理部门对申请人户籍、房产、收入、在所承租保障性住房内的居住情况等进行审核，并将符合保障性住房购买条件的申请人登记造册。确定承购人。登记购买的保障性住房套数未超过出售计划时，登记造册的申请人均可确定为承购人；登记购买的保障性住房套数超过出售计划时，可采取随机摇号、抽签等方式，按照承购家庭数和出售计划内房源数1:1的比例确定承购人。签订购房合同。住房保障管理部门与承购人签订保障性住房出售合同。合同应载明出售价格、购买方式、转让(交易)限制条件以及双方权利和义务等内容。产权登记。承购人付清所购保障性住房全部房款，取得完全产权，即可办理产权登记。办理产权登记后，该套住房及承购人均退出城镇住房保障序列。河北保障房管理出新规24条举措让保障房分配更公平《河北省保障性住房分配退出管理规范操作指导细则(试行)》，共24条举措，以进一步规范住房保障行政行为，确保符合保障条件群体的利益。【详情】河北保障房管理出新规无正当理由拒绝分配保障房者两年不得再申请《河北省保障性住房分配退出管理规范操作指导细则(试行)》对于保障房退出机制要求进行了细化。其中规定，轮候家庭无正当理由拒绝承租、承购所分配住房的，住房保障部门予以登记，两年内不得再次申请保障性住房。【详情】河北保障房管理出新规
腾退房屋给予3个月过渡近日，河北省保障性住房管理中心出台《河北省保障性住房租赁合同示本》，明确了河北省各市在保障房租赁实际操作中常见问题的权责归属，进一步规范保障性住房租赁行为，合法保障出租方和承租方双方权利。对于已不符合保障条件但暂时无法腾退房屋的承租家庭，给予3个月的搬迁过渡期，过渡期按市场租金标准收取租金。18、&十年九调&以“限”为主长效治理渐成楼市新常态 在稳增长关键阶段，房地产的拉动作用再次被放到显要位置。“要完善市场环境，盘}