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不要再花冤枉钱买小区楼盘地下车库了
千万不要买车位! 法院都判决了, 居民应免费使用, 开发商无权售卖!
每天进步一点点 04-12 13:37
最近，网上吵的很热的一个话题，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
此案判业主获胜，在全国还属首例
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。
据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。
经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”
车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施
该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。
开发商们将退出出售车库的惊人巨款
南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用
“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
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你买了吗？快去退钱！
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是啊，太贵了，这么小的一间要10万，坑爹
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破了先例，开发商会急红眼。
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蕲春估计不会太久，有先例！
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是这样，那感情好。要知道俺这是蕲春。
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车库是公共区域
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论坛勤务员16-6-19 19:47
现在有些开发商都在卖车位，没有产权且价钱还不便宜，其后遗症很多。1、地上车位是占用的属于全体业主的公共场地，地下架空层是属于全体业主的防空实施，其产权毫无疑问属于全体业主所有，所以不会有产权证.2、开发商在完成开发以后是要退出的，质保期以后就与该物业没有任何关系了，大部分开发企业是会关门的，谁来保证购买者70年的使用权，在法律上开发商的保证是无效的，相当于你签一份合同将别人的东西卖了，那有保证吗？将来你找谁去？没有买车位的业主倒是随时可以起诉主张自己的权利。3、有些车位是已物业公司名义销售的，那更没保障，物业是随时可以换的，物业公司随时可以破产的，你将来找谁去？所以我告诉你，车位（库）是否可销售的惟一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证），已经购买无产权车位（库）的消费者应该赶紧要求退赔,可以租车位，千万不要买车位（有产权的除外），且一次租车位的合同不要超过5年，这样可以减少风险。 骗术1
&秘& 敞开式地上车位小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。　骗术2
无约定的地下车位如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权。开发商出售这种车位（库）好像天经地义，其实不然。《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：&按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。& 也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位（库）的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位（库）也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。骗术3
地下车位（库）重复卖很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位（库），可这地下车位（库）的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位（库）的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了。再把这样的地下车位（库）卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：&未依法登记领取权属证书的不得转让。&因此若不能办理产权，车位（库）买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。提示：这类的地下车位（库）办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。骗术4
人防工程偷着卖没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位（库）属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。提示：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：&人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。&开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。骗术5
租赁期限超过20年有的开发商很&明智&，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：&租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。& 消费者租赁车位（库）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。提示：凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿
顶一下！不过我已租赁的形式买了一个无产权车位，行业潜规则，木办法
这些大家都知道，问题是还没官方表态。最近的一个案例是南京一个小区起诉开发商索要车位，赢了，但开发商上诉了，所以最终结果也不好说。这是灰色地带！
引用:1顶一下！不过我已租赁的形式买了一个无产权车位，行业潜规则，木办法
还好我买的有产权
引用:1顶一下！不过我已租赁的形式买了一个无产权车位，行业潜规则，木办法
引用:2还好我买的有产权
关于没有产权的人防停车位的使用权问题，现在争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。但事实上，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有，而不是属于全体业主。国家为了鼓励并调动开发商参与人防建设的积极性，允许开发商经营人防工程并获利。所以，这个官司业主基本是打不赢的。要业主能无偿使用，没有哪个开发商会去投入这么大的财力去把这个地下人防工程搞得搞得这么好，还要设计车辆出入口、地下停车路线等等，随便挖个洞给你们业主好了。因此，买也就是说租用无产权的车位，没有太多要担心的。另外，租赁合同只能写20年，但合同条款一般都会加上一句20年后，开发商继续无偿提供车位使用权50年，也就解决了后面说的满20年无效的问题了。
不买车停你家
车位还是得买！不然停那里
既然如此，鉴管部门为什么不去管理呢？而要让消费者承受呢？
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好好的地下车库为啥要挖地皮？
新建的地下车库，为啥要挖地皮啊？难道有质量问题？
什么地方?我也去看看.
里面1和4幢那边，挖的一塌糊涂
新建的地下车库，为啥要挖地皮啊？难道有质量问题？
新州业主2 发表于
在车库下面造地铁
居然有这样的事情？
车库入口有告示贴出来的，就不知道为啥要挖作孽啦。。。。今天连水泥搅拌车也停在车库门口
莫非传说中的地陷？在补窟窿？
我也看到 会不会是在埋什么线？
是由于前期水泥地面质量不好，尘土很大，现在就进行整改~~保安这样跟我讲的！
是由于前期水泥地面质量不好，尘土很大，现在就进行整改~~保安这样跟我讲的！
奶油话梅 发表于
09:45 那就是砂浆比例不对喽，沙多水泥少？ 我们的房子不要也这样哦，慌死。。
不会吧，这房才刚造好没多久啊，就出现这事，那以后不经常翻工啊~~~
就是传说中的刮地皮。刮地三尺
其他小区的地下车库都是刷了漆的，就我们这里的车库，原生态，车辆开过，还灰尘满天。
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我买了房子时买了地下车库,我可以在自己的车库安装地锁吗有没有法律上说不能按?
您好!我想咨询一下我买了房子时买了地下车库,我可以在自己的车库安装地锁吗?有没有法律上说不能按?
浏览次数：0
您好,您购买了车库,就拥有了车库的所有权,自己的物品当然有权处置,可以安装地锁。
房天下知识为您分享了一条干货
专属使用权,当然可以的。
您享有车库的所有权,可以安装
你好,如果地下车库是属于你个人所有,是有权利处分的。可以安装地锁。如有其他法律问题,可以来电咨询。
您好!如果您的车库是封闭式一个人的那么你当然可以装,否则一般要看物业的规定
您好,车库的所有权属于您,可以安装。更多法律问题欢迎来电免费咨询。
您好,你购买的车库您享有所有权,安装地锁属于您的处分权的行驶,法律无禁止规定。
谁不让你安装了?
没有相关规定。
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违法信息举报邮箱：不懂就问，小区地下停车位有必要买吗
小区房子是2016年底验收交房，目前小区1400多户住进去不足100户，地面车位有大概400多个，昨天粗略看一下地面车位目前停了3分之1的车，小区楼层自南向北分布，住南边和北边的地面车位都在楼下，我家那栋楼楼前楼后都没有车位，得走小路穿过一个30米的小花园才有一排车位，小区物业售卖的地下停车位一个3.5万，贵倒是不贵就是不知道有没有必要买，也不知道地面车位怎么管理，因为才交房没多久，物业也才进入，还没完全形成管理体系。说明一下，在安徽北部的小城市，靠近阜阳。亲人们，这种情况需要买一个车位吗。车位在地下，我选的靠近电梯的，可以直接开车到地下坐电梯回家的那种。福利敬上
这些回帖亮了
价格不高而且电梯到户。还是可以买的。冬天夏天停地下还是很有优势的。
引用5楼 @ 发表的:为什么要涨到5万买。。。因为不涨价你总觉得买了没用
买两个，等入住率上来了，自己用一个出租一个
引用3楼 @ 发表的:电梯是到户的，就是不知道地面怎么管理，如果地面有位子那买了地下总感觉不划算看你车况吧。如果比较新或者比较爱护的。地下肯定是比较合适的选择。对车漆什么的都比较好。地面多多少少入住率高了会有占车位啊，刮蹭啊之类的。而且如果大雨大雪你想象一下，地面的话你下车还要走30m。地下有电梯到户连伞都不要。
为什么不买，地库冬暖夏凉的不管对人还是对车都好啊车停地面每次热车冷车的油钱、隔三差五就得洗车的钱也不少了……更别提夏天下雨进车的蛋疼劲儿了
可以再等等，涨到5Ｗ＋再买
楼主家小区1400户算是中大型小区了啊，这种小区的地上车位一般都是临时会客车位吧，应该是不卖的。
16年年底交房现在就住了十分之一，地上400个车位也停了三分之一，基本是一户一车的节奏啊。。。
楼主家地下车位多少个？对业主出租么？看下租金和车位管理费。车位产权是合在房子的不动产证上还是单独一本？车位本身一是看供求关系，二是看刚需如果说小区车位比较吃紧，早买早安心；除非是小区每次回去至少有五分之一的空位，这种你在车库里面兜兜转转还能停，每天不用想着早点回去占车位。（对业主出租地下车位的大前提，但是依然可能车位距离电梯很远）
买了不后悔
价格不高而且电梯到户。还是可以买的。冬天夏天停地下还是很有优势的。
可以再等等，涨到5Ｗ＋再买
引用1楼 @ 发表的:价格不高而且电梯到户。还是可以买的。冬天夏天停地下还是很有优势的。电梯是到户的，就是不知道地面怎么管理，如果地面有位子那买了地下总感觉不划算
买了不后悔
引用2楼 @ 发表的:可以再等等，涨到5Ｗ＋再买为什么要涨到5万买。。。
这题超纲了
引用3楼 @ 发表的:电梯是到户的，就是不知道地面怎么管理，如果地面有位子那买了地下总感觉不划算看你车况吧。如果比较新或者比较爱护的。地下肯定是比较合适的选择。对车漆什么的都比较好。地面多多少少入住率高了会有占车位啊，刮蹭啊之类的。而且如果大雨大雪你想象一下，地面的话你下车还要走30m。地下有电梯到户连伞都不要。
引用5楼 @ 发表的:为什么要涨到5万买。。。因为不涨价你总觉得买了没用
引用8楼 @ 发表的:因为不涨价你总觉得买了没用有道理，和买房一个心理
以后有两辆车的时候没处停你就知道苦恼了
引用7楼 @ 发表的:看你车况吧。如果比较新或者比较爱护的。地下肯定是比较合适的选择。对车漆什么的都比较好。地面多多少少入住率高了会有占车位啊，刮蹭啊之类的。而且如果大雨大雪你想象一下，地面的话你下车还要走30m。地下有电梯到户连伞都不要。了解，谢谢兄弟指点
引用10楼 @ 发表的:以后有两辆车的时候没处停你就知道苦恼了有道理，谢谢兄弟提醒
为什么不买，地库冬暖夏凉的不管对人还是对车都好啊车停地面每次热车冷车的油钱、隔三差五就得洗车的钱也不少了……更别提夏天下雨进车的蛋疼劲儿了
买两个，等入住率上来了，自己用一个出租一个
引用11楼 @ 发表的:了解，谢谢兄弟指点我坐标魔都郊区外环外。车位10W+每月50管理费。没电梯到户。没办法。地面车太多。而且过年了鞭炮啊烟花啊。还是比较心疼新车。
才三万五为啥不买，停地下车比停地上要干净多了，地上下雨下雪落树叶都很烦，还有狗在车轮子上尿尿，而且进车的时候冬天冰屁股夏天烫屁股
引用14楼 @ 发表的:买两个，等入住率上来了，自己用一个出租一个老哥稳的不行
引用13楼 @ 发表的:为什么不买，地库冬暖夏凉的不管对人还是对车都好啊车停地面每次热车冷车的油钱、隔三差五就得洗车的钱也不少了……更别提夏天下雨进车的蛋疼劲儿了了解，谢谢兄弟指点
引用15楼 @ 发表的:我坐标魔都郊区外环外。车位10W+每月50管理费。没电梯到户。没办法。地面车太多。而且过年了鞭炮啊烟花啊。还是比较心疼新车。我这小城市，比不了魔都的车辆数，我们这地下车位一个月管理费是30
引用5楼 @ 发表的:为什么要涨到5万买。。。难道还涨到20w再买？
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