经济学家钟伟：房价长期来看还会上涨！
来源：凤凰网房产
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钟伟表示，在过去的20年你在任何时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房，不排除被套住，耐心拿6年，就会翻倍的收益，这是一个常识。20年来坚持自己的错误，坚决不买房，智商上有重大的缺陷，因为不是爱情，即便是爱情，你也不能等待，让一个女孩等待18年或者是20年，王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。“全国来讲，还不能武断地说房价见顶了。”钟伟对凤凰网房产表示。2018年以来，限购限价限售等政策持续收紧，但钟伟认为，这并不足以构成有效的长效机制，也不足以抑制房价长期上涨的趋势。抛开短期的调控政策，钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的。1 限价后果很严重2018年楼市引人注目的现象之一是，限价带来的新房倒挂，各地爆发“摇号”抢房。钟伟认为，限制性政策与经济学原理和市场的自身运作机制不一致，“其中限价可能是影响后果最严重的一种。”限价令将价格强行压住，形式上降低了房价，而普通居民并未因此获利，真正受惠的反而是高收入人群，因为只有他们能支付高昂的“诚意金”以及较高的首付。比如在深圳华润城三期的预售中，参与摇号的买房人被要求支付200万的“诚意金”；招商双玺的“诚意金”则为500万。此外，限价必然导致短缺，而民众的需求有增无减，供给难以跟上的情况下，“走后门”的现象频频出现。看似公平的“摇号”购房也变得有机可乘。尽管人为的限价政策已经带来很多副作用，但钟伟判断限价短期內并不会取消。那么，是否会出现因为新房降价，成交低迷，也会降价慢慢接近新房价格？对此钟伟认为，市场机制已经形成，且需求持续增长，很难降价。如果价格跟新房越来越接近，到时候新房市场会消失。原因在于，住宅永远是新比旧好，新房总要比贵才符合常理。倘若做新房的利润与无异，新房供应商自然选择退出市场。政策如若不放松，未来商品房市场将面临萎缩、倒退的窘境；如果商品房市场却逆转回去了，就成为钟伟眼中的“危险”所在。在他看来，限制性政策不可能真正抑制房价，只是短期内改变了供求关系。他认为，也不足以构成长效调控机制的全部。仅可作为一种居民收入调节的方法，提高财政的汲取能力和公众持有房产的持有成本，但希望通过这个政策来平抑、收敛各个区域之间分化的房价，效果有待商榷。2 坚定看多楼市抛开短期的调控政策，钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的，他对当前市场上流行的判断房价的指标如房价收入比、月供租金比、租售比等进行了批驳。他还表示，“日本房地产泡沫”是一个孤例。目前全球主要城市的房价，都远远高于1994年，也就是25年前。不过，钟伟也否认了“房价永远上涨”的简单推定。在他看来，不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。住宅作为商品，本身的涨跌也是呈有高峰、有波谷的曲线化态势。钟伟从储蓄和收入指标来判断未来房价。从储蓄角度来看，日本储蓄率为零，美国储蓄率是7%到8%，中国是40%多，国民仍有财富能力去投资房产。钟伟表示，中国从收入水平来讲并不算富，但从财务的角度来说仍算富有，如今中国城乡居民可投资金融动产为120万亿。收入也是决定商品房价格弹性的重要指标。钟伟表示，根据动态计算的结果，假定年收入增长年均8%，北京、上海、深圳的房价至少有50%的涨幅。“工资跟不上房价”是民众最关心的话题之一。对此钟伟回应，80%的年轻人工资收入可能涨得较慢，而20%的优秀年轻人工资涨幅较快。1999年之前中国城镇职工工资的平均涨幅年均是8.6%，进入新世纪以来到现在的19年间，城镇职工工资的平均涨幅年均9.4%，但仍然没有赶上12.2%的房价上涨速度。但这并不意味着购房能力越来越弱。“当你决定买一套500万的房子，在今后十年、二十年是不会涨的，开发商不会因为第二年房子变成550万而向你要550万”，钟伟以“买入时房价锁定，而工资动态增长”的对比解答了这一疑问。他进一步阐释了自己的计算结果：即使在未来经济增长放缓、收入增长亦放缓的情况下，年均8%的增长率，也意味着人们在今后的二十年总收入比现在的总收入平均要高2.5倍，这是为什么他们能买得起房的一个重要原因。需要注意的是，从全球来看，房价的分化俨然已成未来的趋势。钟伟认为，正如西雅图、旧金山、波士顿、纽约等城市，消费者在中国的发达城市买房，价格涨幅依然可观。北京、上海、深圳等地的楼市仍具有投资价值。钟伟笃定，当中国进入一个成熟的高收入社会之后，即使全国房价稳定，充满活力的一些城市房价依然会涨。所以长期来看房价是上涨的，但上涨的幅度分化会日趋严重。钟伟表示，三四五线的房价在未来两三年走势不错，他倾向认为“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”，原因在于住宅供应成本6800元/平方米，开发商逐利而行，1.4万元—1.5万元/平方米才是未来的主流。“但长期来看，支持三四五线房价的真实需求仍然较弱。”钟伟表示。3 以下为钟伟和凤凰网房产的对话凤凰网房产：投资房地产领域的一些专家一般喜欢用租售比、房租回报率来计算一套房的投资价值，你怎么看？钟伟：希望租金能覆盖月供，那基本是不可能的。因为你要考虑贷款利率，如果贷款利率很高的话，租金不可能抵消月供。还要考虑贷年限，如果是二三十年那还有可能，如果是五年十年肯定没办法。所以说租金月供比其实是一个显而易见的错误指标，为什么这个错误流传的如此之广，每个人都在使用这个没有道理的说法？因为我们现在正处于一个懒透了的巨婴时代，如果总是保持简单思维，平时只是刷刷微信，人云亦云，自己不去思考，那谁也救不了你。我们就举一个例子100万的房子，贷款25年，70万，贷款等期房，差不多是2500元/月，这套房子相当于什么，极端情况下，如果获得零利率25年70万的贷款，你贷不贷，我会贷的。但是2500元/平方米的本金要还的，利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息，替你额外归还的1500元的本金。1500X12个月/首付30万=6%，因此这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品，另外辅助你白住45年的房子。值不值得买，当然值得买，这已经考虑了未来70年房价零涨幅。凤凰网房产：你认为一线城市房价是否已经见顶？钟伟：中国从收入水平来讲并不是算富，从财务的角度来说是富的。中国可投资金融动产是120万套，什么时候房价见顶。你买不起大的，买小的了，因此中位数套型面积变小了，中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米—140平方米，买不起新的买旧的，也反应房价见顶了，买不起近的，买远的，北上广深房价是否见顶了，取决于一小时生活圈房价的价格，买不起小和旧的，就要加杠杆就是贷款。中国商业贷款是28多万亿，住房公积金大概是10万亿元左右，大概是38万亿元，金融动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的，我没有听说商业银行因为发放个人住房贷款，而遭受住房贷款严重违约的情况，这些都不存在。其次，首次置业明显增加，年轻人20岁买不起房，购房年龄到了35、36岁，在北京上海轻微的有了这样的现象，中国全国来讲，还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了，我们动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的房价，至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。我倾向的认为未来的3年，无论中国的三四五线城市几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失，因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800元/乘2倍，1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。凤凰网房产：从供需的角度看，海南楼市未来会怎样？钟伟：未来政府对房地产深度干预的力度会比较大。第二，从目前受到干预的一些典型区域来看，比如雄安新区的商品房开发就是明显被抑制的，而海南现在也被列为了自由贸易港，这个消息发布之后，海南的商品房市场也被迅速地收紧了。所以在雄安和海南这些受到政府高度关注的区域，房地产都有一个显著的非市场化的现象。我觉得海南房地产的供需两端都会有比较急剧的萎缩，但是价格怎么走？这取决于哪一端萎缩得更快。从现在来看，需求萎缩不会那么快，但是供给端将会萎缩得特别快，所以海南的房价被强行摁住的可能性比较大。凤凰网房产：目前各地政府都出台了高压的调控政策，比如像深圳的话它是限购限贷，现在还限价，这个显然是违背经济学规律的，你是怎么看的？钟伟：关于各种限制政策，可以说叫做骑虎难下。樊纲教授也讲了，如果你直接去限制价格，其实就是与市场为敌。因为市场机制就是价格机制，在所有限制政策里面，限价可能是后果最严重的一种。举个例子说，在上海和重庆收了房产税之后，高价房的销售是有所放缓，但对中低价房来说其实炒房的现象更严重。从公共政策意义上来讲，这种政策是损害中低收入者的。还有各种限制政策叠加起来以后，导致了非常严重的新房倒挂现象，二者的倒挂率基本在20%到40%之间，这就激励了民众去踊跃地购买新房，因此房住不炒很大程度上变成了鼓励大家去炒。本来不想买新房的人也连夜排队去买房，因为买房跟抽奖没有什么差异了，对吧？这个摇号买房已经变成了一个公开的抽奖活动，抽的就是开发商的奖。最后这些限制政策还带来了一些稀奇古怪的现象，比如说利益输送，本来开发商的房子可以卖两万的，现在只能卖一万二，那他卖给谁呢？如果不是公开摇号的话，那他可能会输送给利益相关方，就像西安某个开发商一样。而且摇号其实也不一定和我们想象的那么透明，因为摇号软件并不是我们设计的。另一个现象就是这几年房子的质量非常差，因为开发商在尽可能地做减法，减到了现在大多数的住宅，我觉得接近于建筑垃圾的程度。第三个现象就是地方政府开始各显神通，现在户籍制度的放开一定程度上是有利于人口流动的，但其实抢人大战就是卖房大战，这是地方政府最好的房地产兜售转做法了。凤凰网房产：房产税的推出算是政府推出的一项房地产调控政策吗？钟伟：我认为在今后的一段时间里，这些各种各样的限制措施可能会继续坚持，不会放松，只有等到一切都为时已晚，也许政策才会放松。同时我想强调的就是现在广泛讨论的很多长效机制，比如说，它构成长效机制吗？也许它是可以抬升购房成本，但希望通过房产税来调节房价的不均衡。比如说大城市和三四五线城市房价的不均衡，这是徒劳的。因为即便是美国或其它已经开征了的国家，这些城市的房价差异仍然是巨大的，往往是高税率的地方房价也高，低税率的地方房价也低。凤凰网房产：您觉得粤港澳大湾区未来的房价会是怎么样的？钟伟：房价在未来两三年的走势，当然会受到政策强压的作用，出现新房和的倒挂，所以假定商品房市场还存在的话，我同意任志强的理解，今后两三年只要这个限购限贷，各种限制政策放松的话，新房倒挂越厉害的地方，房价爆发式上涨的压力就会越大。这也是为什么政府不敢放、不愿意放，因为他很清楚弹簧被压得很厉害，反弹得就越厉害。反过来可以这么讲，就是除非你把市场消灭掉，否则价格永远总是要反弹的。所以我们可以拭目以待，到底是政策让商品房市场进一步萎缩，甚至最后消灭；还是市场战胜政策，使得市场回归它的本源。
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