补充：&br&反对楼下自称“比较早做这个产品”的答主的两个观点：&br&1 “不要把这种车作为通勤的主力使用” ，个人代步3年，现在还经常见到这种观点，真心无力吐槽，纸上谈兵不如亲身实践一下吧。&br&2 “最不推荐就是无控制杆的”，抹杀了新型平衡车最大的优点，解放双手是最好的驾驶体验。以为有杆的才稳，这是新手们最典型的误解。&br&另有位“智能出行方案服务商”指出，“一般只有15——20公里的续航。” ，这只代表了某宝1千多的普通车或者几百的山寨车，但并代表更多优秀的好车。例如目前我代步这台2年前的车，续航60多公里，放在今天，这续航能力在车友圈里已经只能算中等偏低。&br&---------------------回答原文-------------------------&br&我用了2年电动独轮。应该可以供你参考。&br&体验一个字:爽！&br&平时2~5公里接驳地铁&br&有时也直接10来公里回家&br&最近跑了一次长途，105公里，南沙到珠海拱北，一路纯用独轮&br&很多键盘党经过一番推理认为不能代步，也请参考以上，或者看看我的行者记录图再下定论&br&……………………………&br&速度比普通自行车巡航速度高一点，比电动车慢点，总之保持在20以下很安全&br&……………………………&br&选车的话，注意不要贪便宜买淘宝几百块1000多的车，都是没有什么力量的低速车，用的国产电池，几个月就衰退了！
&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&670& data-rawwidth=&280& src=&https://pic2.zhimg.com/50/961db4cea35abbfb7b77a_b.jpg& class=&content_image& width=&280&&&/figure&&br&使用总里程显示3000多公里，其实还有很多是没开软件计算没有进去&br&&figure&&img data-rawheight=&960& data-rawwidth=&640& src=&https://pic1.zhimg.com/50/6f394cd5ea40a53aaffa21f5d96ff7c8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/6f394cd5ea40a53aaffa21f5d96ff7c8_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img data-rawheight=&960& data-rawwidth=&640& src=&https://pic2.zhimg.com/50/cbd9bbd74b9c5d38ce4504_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/cbd9bbd74b9c5d38ce4504_r.jpg&&&/figure&&br&显示跑步是因为软件只有这几项远，其实是独轮跑的&br&&figure&&img data-rawheight=&960& data-rawwidth=&640& src=&https://pic3.zhimg.com/50/bccff4da76893_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/bccff4da76893_r.jpg&&&/figure&&br&&br&回顾交通发展史，自行车初期在日本也是被禁止的，当时没有人认为两个轮子可以作为交通工具。&br&马云说的好，对于新事物，大部分人是看不懂，看不起
补充： 反对楼下自称“比较早做这个产品”的答主的两个观点： 1 “不要把这种车作为通勤的主力使用” ，个人代步3年，现在还经常见到这种观点，真心无力吐槽，纸上谈兵不如亲身实践一下吧。 2 “最不推荐就是无控制杆的”，抹杀了新型平衡车最大的优点，解…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/c23ee11a7e32801f83cc_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&332& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/c23ee11a7e32801f83cc_r.jpg&&&/figure&&p&生活在一二线城市的我们&/p&&p&非常需求来解决&/p&&p&家到地铁站、地铁站到公司&/p&&p&这三到五公里的短途代步&/p&&p&下面&/p&&p&带你来盘点各式各样的代步工具&/p&&p&根据自身情况，选择合适自己的吧~&/p&&br&&p&NO.1
Solo Wheel 平衡车&/p&&p&Solowheel，是一种独轮电动车。&/p&&p&最大时速是20km/h，充电一次需要45分钟，充满电可使用2小时，重量20磅，它能在坡度高达30°甚至以上的山路上行驶。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/ab8eee1da5fd7a25506f3edd6a31ac36_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/ab8eee1da5fd7a25506f3edd6a31ac36_r.jpg&&&/figure&NO. 2
Walk Car 代步车&/p&&p&WalkCar 代步车只有笔记本那么大，&/p&&p&不用时还可以放包包里。&/p&&p&最高时速可达10km/h，充电3小时候最远行程可达12千米，轻质铝合金材质，最大可以承受120kg，重量在2~3kg&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/a0b64ffdb178ab21a32367_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/a0b64ffdb178ab21a32367_r.jpg&&&/figure&NO.3
九号平衡车&/p&&p&这款平衡车来自于小米在年初注资的Ninebot纳恩博，9号平衡车采用了腿控式设计。&/p&&p&最高时速16km/h，一次充电可以续航超过20公里，重量为12.8kg，爬坡15°很轻松，支持通过手机进行遥控。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/82edbe206a82c4bb035cbfc9_b.jpg& data-rawwidth=&614& data-rawheight=&332& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&614& data-original=&https://pic2.zhimg.com/82edbe206a82c4bb035cbfc9_r.jpg&&&/figure&NO.4
RevoBot 平衡车&/p&&p&RevoBot 平衡车采用先进的控制板，LED，蓝牙音箱，三星电池，2小时即可完成充电，最高速度可达7Km/h。&/p&&p&通过蓝牙连接到你的手机，可以播放你喜欢的音乐&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/f8a258a3cbc_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&349& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic1.zhimg.com/f8a258a3cbc_r.jpg&&&/figure&NO. 5
Bolt 电动滑板&/p&&p&Bolt设计团队表示，这个电动滑板可以帮助通勤者更快速，更省力地从一个地方到另外一个地方，并且产品也非常便携。&/p&&p&最终的设计尺寸是60厘米长，25厘米宽，重量4kg，它允许骑手通过遥控器加速和减速，最大时速是21km/h，充电一小时，即可行驶10公里。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/c64031bc7cdeedb8e72d_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&349& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic2.zhimg.com/c64031bc7cdeedb8e72d_r.jpg&&&/figure&NO. 6
Scrooser 电动滑板车&/p&&p&看到 Scrooser 的第一眼总会联想到mini版哈雷摩托车，大轮胎、高手把，霸气外漏。&/p&&p&最快时速25km/h，充满电大约需要3小时，而最长行驶距离能够达到 55km，车身重量28Kg。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b7c64a02b21a_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b7c64a02b21a_r.jpg&&&/figure&NO.7
MINI Citysurfer 迷你城市冲浪者&/p&&p&这是由西班牙设计师 Jaime Hayon 设计的，迷你冲浪者（MINI Citysurfer）是一个有远见的电动装置，适合在现代大都市的生活。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/780fa06f795ee83eb45f8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&427& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/780fa06f795ee83eb45f8_r.jpg&&&/figure&NO.8
INMOTION L6&br&&/p&&p&乐行INMOTION L6电动滑板车，滑板车中的性感女神！&/p&&p&铝合金材质，最高时速25kmh，续航里程30km，车身重量16.5kg，充电时间5.5小时。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/a8fc0b82deb73ea272e8abbb_b.jpg& data-rawwidth=&790& data-rawheight=&1160& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&790& data-original=&https://pic4.zhimg.com/a8fc0b82deb73ea272e8abbb_r.jpg&&&/figure&NO.9
NEXTDRIVE 碳纤维滑板车&/p&&p&Nextdrive 中国制造产品，碳纤维车身，是目前超轻的智能代步工具。&/p&&p&6.5kg轻相伴，最高时速25km/h，充电4小时，续航30km，一秒钟折叠，最大承载100kg。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/851abc5dd8dd7434cfb0d8_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/851abc5dd8dd7434cfb0d8_r.jpg&&&/figure&第7款超文艺；第8款超漂亮；第9款超实用；&/p&&p&有没有？？？&/p&&br&&p&更多产品盘点，可微信关注：硅数智能科技&/p&&p&让我们的生活更轻松！&/p&
生活在一二线城市的我们非常需求来解决家到地铁站、地铁站到公司这三到五公里的短途代步下面带你来盘点各式各样的代步工具根据自身情况，选择合适自己的吧~ NO.1 Solo Wheel 平衡车Solowheel，是一种独轮电动车。最大时速是20km/h，充电一次需要45分钟，充…
&p&借此宝地聊聊我对上海学区房的一点点了解。&/p&&p&「问」什么时候关注学区房更合适？&/p&&p&不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。&/p&&p&「问」通过什么渠道关注学区房？&/p&&p&必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。哪些是关键信息？下文也会详聊。&/p&&p&钱花了学上不了的新闻每年都有，我们需要具备辨别坑的能力。&/p&&p&另外，以下聊到的大部分数据、政策信息来自于2016年的各区教委、学校官网，以及家长微信群、论坛等渠道，不做任何入学、升学等承诺。（少部分信息来自2017年）&/p&&br&&p&目录：&/p&&p&-上海优质高中/初中/小学有哪些&/p&&p&-好的升学规划路线有哪些&/p&&p&-什么是学区房&/p&&p&-上海学区房现状如何&/p&&p&-学区房的政策及风险&/p&&p&-学区房在售行情预览&/p&&br&&p&#上海优质高中/初中/小学有哪些#&/p&&p&聊学区房为什么要聊高中？&/p&&p&要知道学区房是体制内产物，而体制内绕不开高考，因此采取从“高中-初中-小学”倒推逻辑来聊学区房似乎也没毛病，即普遍观念会认为好的高中会影响初中，好的初中会影响小学。至于“&i&为什么学历不一定值钱，但学区房却非常值钱&/i&”这种世纪难题不在本文讨论范畴，知乎上就有这个问题，有兴趣的盆友可以查查。&/p&&p&高中。以下根据2016年清华、北大、复旦、上交的录取人数罗列的上海高中名单。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_r.jpg&&&/figure&&br&&p&其中包括赫赫有名的四大名校和八大金刚。上海中学，一本率接近100%，16年清北录取了55人，要知道清北在上海每年共录取200出头，一个学校占比达1/4，另外复旦和上交101人。前段时间特别火的《中国诗词大会》有位非常优秀的选手姜闻页同学就是上中的学生。当然还有一位更火的选手武亦姝，也是来自四大名校之一的复旦附中。&/p&&p&紧随上中其后的是华二，华东师范大学第二附属中学，一本率97%，非常厉害，并且华二13年在闵行建立了一所分校，分校的师资是从本部调过来的，质量也很不错，一本率88%。&/p&&p&复旦附中和交大附中的复旦、上交录取人数也很可观，占尽了先天优势，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。&/p&&p&另外，必须要提一下闵行的七宝中学，近年来势头非常猛，单纯从清北复交的录取人数来看已冲击到四大，甩其他八大几条街，也有不少人断言七宝必将改变四大的格局。&/p&&p&这里有两所不同体制的牛校。一所是浦东的上海实验学校，另一所是虹口的上外附中。&/p&&p&我们常说四大名校、八大金刚，还有一个我们叫他“神仙学校”，就是上外附中。虽然他的清北复交录取人数比不上四大，但我们看看他的毕业生去向就知道他的神之处。有部分毕业生被耶鲁、哥伦比亚这样的常春藤录取，还有被斯坦福、牛津、早稻田、港大这样的世界名校录取，只有百分之十几的人会参加国内高考或保送，成绩也很突出。这就是“神仙学校”，如果家长想走出国这条路的话，上外附中是不错的选择。&/p&&p&另一所不同体制的学校是上海实验学校，采取的是独一无二的十年制，小学4年，初中3年，高中3年，比同年级少2年，学生压力和教学能力可想而知。虽然是公办，但上实小学部是面向全市招生，录取比例极低。&/p&&p&以上为上海顶尖高中的大体情况，关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&那么这些牛校的生源是从哪里来的呢？来看看上海的初中。&/p&&p&通过刚刚说到的四大八大对初中的预录人数为参考，罗列出了各区优质的初中。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_r.jpg&&&/figure&&p&上海初中有一个特点，民办初中整体比公办要强。四大八大总预录人数的前10名里公办初中就只有静安的市北，总预录人数101人，这些数据几乎都是市北的理科班贡献的。&/p&&p&另一所不得不提的公办牛初中就是上外附中的初中部，之前有提过他的高中——神仙学校，初中同样备受关注，俗称上外120。虽然是公办，但没有对口的小学，全市招生，录取前120名，因此得名上外120。120-360名的学生可以去上外附的一所民办初中上海外国语大学第一实验学校，俗称克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的学生有机会考到上外附中高中部。&/p&&p&我们再来看看民办初中，徐汇的华育，浦东的张江，闵行的上宝，从预录数据来看都在顶尖行列，而且这三所初中都是由四大名校之首的上海中学承办的，所谓的亲父子关系。显然在高中预录时占了不少优势，这个优势体现在上中预录约240人，华育占了107，张江22，上宝43，三校共占上中预录的70%。前面说到的《中国诗词大会》上海中学的姜闻页同学就是华育初中毕业的。&/p&&p&这种如同亲父子般的派系校还有复旦系，杨浦的复旦兰生和复旦二附也是鼎鼎有名的初中，兰生有60+毕业生被复旦附中预录，前面说到的复旦附中的武亦姝就是复旦兰生毕业的，复旦二附有20+预录到复旦附中。&/p&&p&还有华二派系，家族比较庞大，包括闵行的华二紫竹，嘉定的民办华二，虹口的新华初中，普陀的进华中学。交附派系，榜上有名的有浦东的民办交中。&/p&&p&虽说上海滩民办初中整体要强于公办，但单从区内来讲，静安区和长宁区的公办还是要强于民办的。静安有撑起公办半边天的市北初，还有静教院和市西，静教院是九年一贯的学校，其小学部在静安区也是一梯队。长宁区的延安初和市三女中在区内也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人说长宁的男孩儿压力大。&/p&&p&以上为上海顶尖初中和高中派系的大体情况，同样关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&接下来看看小学。这里仅呈现了各区顶尖的小学，更多优质校详见后文附表。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_r.jpg&&&/figure&&p&讨论小学没有初中高中那样清晰的数据，小学的升学数据是不公开的，全市也没有统考，就没有了统一的标准。这份表单主要是通过家长的关注度，搜索热度，学校本身的实力来评判。可能有人会说上海的四大杯赛可以作为评判标准。确实，四大杯赛算是统考，我也参考了部分数据，但不得不说的有两点。&/p&&p&1、杯赛更多的是依靠校外行为，即报培训班鸡血，校内影响因素较小，因此不能完全看杯赛成绩来排名先后。&/p&&p&2、关于杯赛的命运，就在前段时间，我们看到四大杯赛中的小机灵杯取消了，亚太杯组织方也发表声明，表示把进行中的17届比赛更名为“52数学能力测评”，中环杯也表示不再举办此赛事，将更名为“思维100评测”。教委逐渐打压竞赛对于升学的影响，这是大趋势。&/p&&p&我们来看小学。民办公办都有一些顶尖的学校。&/p&&p&民办以徐汇的四大民办最引人注目，徐汇只有4所民办小学，个个都大有名气。&/p&&p&· 世界外国语小学声名在外，其优势在于外语，录取率低至3%，另外世外小学大比例直升世外初中，也是很多家长看中的，毕竟减轻了不少小升初的负担。&/p&&p&· 逸夫小学以数学特长闻名，四大杯赛榜首常客，录取率7%左右，不少优秀毕业生会进入华育、上外等顶尖初中。&/p&&p&· 盛大花园，面向全市招生，录取率低于5%，去华育30+，据说很鸡血。这样全市招生的民办校不多，我们收录的还有静安的上外静小，虹口的上外附小、民办丽英。上外附小就是我们前面提到的上外派系中的成员，也是非常难进的一所顶尖名校。&/p&&p&· 另外，爱菊小学虽然稍逊色于前三校，但艺术特色是其最大优势，吸引着众多有艺术细胞的孩子，校址在法租界安福路，环境优雅。当然其录取率也不高8%左右，毕业生少数能进华育/上外，大多数能进西南模范和西南位育，不过相较公办而言仍然是很突出的。&/p&&p&徐汇除了四大民办，还有四大公办也值得关注。&/p&&p&汇师小学，紧邻徐家汇，以前是民办，07年转成公办，学校质量有下滑，但其能力也足够让很多家长心向往之。高安一小，姚明的母校，在徐家汇公园旁边，和向阳、建襄都属于法租界，学校质量没得说，房价也相当高。&/p&&p&这四所公办小学在其总校附近都有分校，注意！分校有两种情况，1、高低年级分校，譬如高安路一小1-3年级在宛平校区，4-5年级在康平校区，两校间距离不远，且两校区的学区划片范围是一致的。第2种分校情况是独立的，譬如浦东的明珠A、B、C三所分校都有1-5年级，且学区划片范围也都是单独的。地理位置上明珠A、B在潍坊板块，C在三林。&/p&&p&说到明珠，我们来聊聊这所号称上海滩公办第一的小学。首先有个特例，作为公办，明珠可以超纲，这可能是倪校长独特的能力。另外，明珠非常非常鸡血，也拿到了非常漂亮的成绩，每年升入华育大概50人左右，占华育外区招生人数的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入了复旦兰生、市北理、张江、上实这些前面提到过的牛初中。另一点也可以简单说一下明珠的四大杯赛近两年的成绩，明珠A、C都在前10，明珠B前15，鸡血程度不言而喻。作为公办，明珠的牛可比肩徐汇的世外、逸夫、盛大和上外附小这些民办校，同时还可享有公办义务教育的福利，免学费。明珠受到如此追捧，可想而知。&/p&&p&另外，浦东的福山外国语小学名声也是响当当的。福外的优势在于外语，也有多个分校，福山/瑞华校区是高低年级，花园校区是独立校区，都在源深板块，而另一个独立的证大校区在金桥板块。还有一所福外正达是福外的民办校，其实力也不可小觑。&/p&&p&杨浦的民办比公办强，但注意这三所公办的入学门槛很高，要求全家同户，且落户满二年及以上。每所公办小学都有一些入学要求，我们在后面的入学政策环节会详细说到。&/p&&p&静安的公办比民办强，其中静教院我们之前聊初中的时候说到他是九年一贯制的，小学直升初中，近几年也是非常火。15年底静安闸北合并之后，可选的优质资源丰富了，同时竞争也增大了，老静安是提倡快乐教育，老闸北是鸡血出了名的，闸北实验的奥赛成绩非常突出就是鸡血的效果。&/p&&p&闵行的七宝外国语，也是全市有名，尤其是奥赛和英语，七外16年四大杯赛排名全市第2，另外毕业生去向也很可观，华育20+，上宝60，世外30+。不过去年下半年，七外吴校长退休事件闹得沸沸扬扬，可见一个校长对于一所学校的影响还是很大的。&/p&&p&上外附小，全市招生，神仙校的开始，不过上外附小也有部分毕业生会选择去华育、兰生、张江这样的牛初中。&/p&&p&长宁的江苏路五小，建立了三个独立的分校，欲打造名校集团，撑起长宁公办小学一片天，是前面说到的武亦姝小学母校。像这样的小学都是区内的佼佼者，就不一一展开，更多公办优质小学详见后文附表。&/p&&br&&p&接下来我们梳理一下以上谈到的高中、初中、小学比较清晰的升学规划路线。&/p&&p&#好的升学规划路线有哪些#&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-36dbfd85fb6e_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-36dbfd85fb6e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&· 初中华育、张江、上宝和上海中学是同一派系，三校共占上中预录的70%。&/p&&p&· 华二派系的初中有嘉定的民办华二、闵行的华二紫竹、虹口的新华初和普陀的进华中学。&/p&&p&· 复旦派系有一个特点，准入门槛是复旦教职工子女，仅有少量对外招生名额，这条升学路线也是大部分人公认的“复旦直通车”。&/p&&p&· 交大派系虽也有交大强大的基因，但整条升学路线并没有那么突出，除了交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民办交中目前很难进入顶尖行列。&/p&&p&· 上外派系，从上外附小到上外120，再到上外附中，这条神仙之路显得格外耀眼。&/p&&p&这里只是罗列了上海知名的升学规划路线，当然所有的路线都是基于你具备足够能力的前提下，并不是说你进入某条路线，就万事大吉了。&/p&&p&我们回到当下，小学阶段，我们如何才能进入优质的小学呢？民办，靠面谈。公办，靠学区房和准入门槛。本文以学区房为主，面谈这块知之甚少，有专门的机构培训班。&/p&&p&针对孩子的面谈一般考核表达能力、常识逻辑、模仿学习、阅读、外语，还有礼仪。譬如：看图说话，模仿屏幕中的动作，模仿多国语言及方言（英语、日语、西班牙语、上海话、粤语等）。另外，有些学校会针对家长面谈，考察家长的背景、教育理念和家庭环境。&/p&&p&关于选民办还是公办？大多数家长普遍存在的一种观念就是，尝试冲民办，然后买一个学区房保底。（上海目前小学录取顺序是先民后公）&/p&&br&&p&那我接下来就详细讲讲学区房。&/p&&p&#什么是学区房#&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5e3ac44eaeb52ed309be04_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5e3ac44eaeb52ed309be04_r.jpg&&&/figure&&br&&p&“学区房”是一个民间概念，而非官方。从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学的房子。这里有三个关键词。&/p&&p&第一：公办，为什么是公办呢？只有公办小学才跟房子有对应关系，民办跟房子没关。我们常谈到的学区房都是指的公办学校。&/p&&p&第二个关键词，热门，为什么只关注热门？顾名思义，那些鲜有人问津的，甚至是菜小的学校，大家不会为了他而过多关注他所对口的房子，因此我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。但存在一些学校并不是一开始就备受瞩目，而是随着教学质量的提升慢慢进入大家的视野，像老静安的静教院附小，10多年前接近菜小，换了校长之后，才逐渐成为静安区一梯队的小学。另外有些原本不错的名校，近些年也有没落的迹象，不过这种由于学校本身的质量导致的变动比例不大，而且周期不会短。&/p&&p&第三个关键词，小学，为什么是小学？有人可能会有疑问，初中不是也有对口地段一说吗？确实，小学升初中也有地段生，但是，小升初是有筛选的，主要还是看小孩的能力，不局限于房子。能力强的小学生可以去考民办初中，或公办初中的特色班（重点班），若小孩能力较弱，即使有对口初中的房产，也只能进入公办初中的平行班（普通班），重点班和普通班可谓天壤之别。因此，初中学区房的性价比较低，本文不做重点讨论。目前，大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。&/p&&p&总结一下，我们所讲到的学区房就是，对口公办的，热门的，小学的房子。&/p&&p&以下为学区房更直观的一种表现形式。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-03a43a22b002d2a74c61c61c13e1d3c0_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-03a43a22b002d2a74c61c61c13e1d3c0_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这是静安区的静教院附小的学区划片范围图，他所对口的就是中间范围内的住宅，圈外对口的就是另一所小学。绝大部分公办小学都会有这么一个划片范围，并且相互不重叠。大家可以关注一下自己现在住的房子对口的是哪所小学，若是热门小学，你住的这个房子就是我们所说的学区房。&/p&&p&敲黑板，这里需要注意一种特殊情况，静安艺庭和静安晶华园，有人会说这不是两个商住楼吗，怎么会是学区房呢？特殊情况就在于这种楼是双拼属性，一部分是办公产权，一部分是住宅产权，而住宅产权的房子能落户，是学区房，不管房子里放的是床和沙发还是放的办公桌，主要看产权属性。我们了解到静安艺庭11层及以上是住宅产权，静安晶华园除了底商，上面也是住宅产权，是学区房。这种楼的优劣势也非常明显 ，优势在于能落户，能上学，均价偏低；劣势在于得房率低，居住品质一般，大部分没有小区环境。后文中“学区房在售行情预览”我们会看到更多这种具有住宅产权的商住楼。&/p&&p&为了更加直观的了解学区房，我做了一张老静安区13所公办小学学区划片总图（2016版）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-01da47e87a627a6a3fbe98a1a4f48b98_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-01da47e87a627a6a3fbe98a1a4f48b98_r.jpg&&&/figure&&br&&p&每一所学校都有其独立的划片范围，若上海“单校划片”政策（即房子与学校一对一的关系）不变动，我计划把全上海800多所公办小学都画出来，这样大家就可以直观且方便地查询到魔都每个房子所对口的小学了（但个人资源和时间及其有限....）。这点深圳政府做的很到位，深圳福田区和南山区教委做了一个在线学区查询的地图。链接详见文末附录。目前上海画了129所，覆盖全上海各区优质的公办小学，我们来看看这些学校的分布情况。&/p&&p&#上海学区房现状如何#&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1e91e8ddc39a0dd6eb255_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1e91e8ddc39a0dd6eb255_r.jpg&&&/figure&&br&&p&环线分布。内环内45%，占比遥遥领先，中环到内环间23.3%，外环中环间10.9%，外环外也有1/5的占比。相对于北京，上海的优质教育资源分布没那么极端，要知道北京的四个主城区，东城、西城、海淀、朝阳就把全北京90%以上的好学校占了。&/p&&p&我们再来看看板块分布情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a61ffaeeec09bbf_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a61ffaeeec09bbf_r.jpg&&&/figure&&br&&p&129所优质校所在板块的分布情况。需要注意跨区域对比意义不大，譬如宝山的淞宝板块，有5所优质校，但由于宝山的小学整体不突出，所以数量最多并不代表其价值最大，顶多说明在宝山区内有优势。各位关注的板块中具体是什么学校，详见文末各区地图附录。&/p&&p&看完板块，我们再来看看上海优质教育资源的占比情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cceef47b5f3be3ff8bc0c6e2f146ce93_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cceef47b5f3be3ff8bc0c6e2f146ce93_r.jpg&&&/figure&&br&&p&优质教育资源占比从以下三个维度来看：&/p&&p&【学校维度】16.2%=145（优质公办129+优质民办16）／896（全上海总校数）&/p&&p&【人数维度】21.2%=3.6万（优质校招生总人数）／17万（全上海招生总人数）&/p&&p&以上两个维度的数据来自2016年教育局公布的招生计划数，2017年的数据正在整理，目测相差不大。&/p&&p&【房屋维度】14.5%=110万（优质公办校覆盖住宅总数）／760万（全上海住宅总数）&/p&&p&房屋维度数据偏低是因为民办校没有学区房。分子来自129所公办小学关联的所有小区户数总和，分母来自知乎另一个帖子：&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&上海房屋空置率是多少？如何估算？&/a&&/p&&p&从以上数据可以简单看出：&/p&&p&1、优质校招生规模相对而言偏大（可能是由于社会期望和扩建）；&/p&&p&2、优质资源占比1/5，也就是10个小孩，有8个无法享用优质资源；&/p&&p&另一个现实是，似乎孩子的竞争对手也会越来越多，我们接下来看看上海过去这些年的新生儿数量。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0b2ef615ba85a85cc6a41ce_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0b2ef615ba85a85cc6a41ce_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这是过去16年来上海市新生儿的出生数量，已经突破了20万，且日上海开放了二孩政策。&/p&&p&我们发现2012年的数据有些过高，能想到的主要原因可能是父母对龙宝宝情有独钟吧。这样扎堆儿会在6年后造成一个麻烦，和你分享资源的人尤其多，上好学校也就相对更难，我们俗称年为大年。另外，根据政策，一般情况下不允许提前或推迟上学，在上海上小学一年级必须是入学当年9月1日之前6岁，譬如2017年一年级新生出生日期就是：日－日之间。&/p&&p&我们面临的形势可能会更加严峻，当然，我们也关注到一些利好消息。目前值得一提的是，教委早年提出创办&家门口的好学校&口号，学区化、集团化就是一种尝试。以强校带弱校，分享教师资源、软硬件、管理经验等，形成校与校间的强关联。以地理区域为基础形成的就是学区化，像徐汇区的天平-湖南学区，涵盖了周边的小学和初中，有强校像爱菊、高安一小、建襄、向阳，也有弱校像世界小学；以品牌校为核心组建的就是集团化，像浦东的明珠教育集团，成员校除了明珠ABC，还有明珠森兰、明珠临港、高东镇小、祝桥小学。这种学区化集团化的创新教育理念能否真正创造出更多优质教育资源，还有待时间考验，我们拭目以待。&/p&&br&&p&学区房的概念及现状我们先聊到这，接下来我们看看学区房的入学政策。&/p&&p&#学区房的政策及风险#&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-27e2ba9bbffba_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-27e2ba9bbffba_r.jpg&&&/figure&&br&&p&学区房的准入门槛包括户口和房产。&/p&&p&户口的户主需要是直系亲属或孩子本人，直系亲属包括孩子的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠后，户口挂靠在姑姑舅舅家的，需要注意了。其中有部分区域或学校还要求全家户口，比如静安区就要求户口本上必须全家都在（爸爸妈妈孩子），而且户主仅限父／母。杨浦一梯队（二师附小、打一、控二）和虹口一样都是非必要条件，有全家三户更好，没有的话就需要报出生，报出生的意思就是小孩出生后户口就落在这里，一直到上学，6年未动，这种也是最先录取的一拨人。&/p&&p&另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子，其中浦东新区政策原文如下“房产证产权人须是户主（全部或共同共有产权）；学生本人是户主的，需提供学生本人或父母为产权人（全部或共同共有产权）的房产证”，这是别的区县政策中没提到的。该政策的出发点大概是产权人要清晰，无旁系等其他人。因此可以理解成：若父母为产权人，且划分比例（合计100%），也符合要求。不管怎样，还是建议有需求的朋友去教委官网咨询。&/p&&p&有了房产和户口，并不意味着万事大吉了，落户时间或产证登记时间才是我们需要划的重点。&/p&&p&我们知道热门校挤破头，往往会出现报名人数远超计划招生人数的情况，这个时候就需要排队。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2db118c8cab7c9de214bf_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2db118c8cab7c9de214bf_r.jpg&&&/figure&&br&&p&表中整理了各区要求最严，也是最热门的一些情况。&/p&&p&· 老静安和长宁16年政策要求“满一年以上”，老静安还有全家三户的要求。&/p&&p&· 老闸北是要求满两年，但闸北实验很火，建议至少三年，同样也是三户。&/p&&p&· 杨浦一梯队也是满两年，同时要求三户，若不能满足三户，就需要报出生，另外打一更严。其他校就按时间长短排序录取。&/p&&p&· 普陀一梯队也是要求满两年，其余按时间排序。&/p&&p&· 虹口的条件是三选一，三户三年，三户有房，四老报出生。三户三年没提房产，三户有房没提落户年限，但一梯队的四中心和三中心很火，基本上还是需要三户有房落户两年及以上。&/p&&p&· 接下来就是按时间排序了。&/p&&p&徐汇一梯队四大公办至少三年，浦东一梯队明珠、福外、六师附小也要三年才保险一点，但也要视当年报名人数而定，我们前面提到的年是大年，说不定到时候三年都不保险，并且越往后可能越严。闵行一梯队是满三年优先，黄浦上外要求满三年，蓬莱二小满两年，其余按时间排序。&/p&&p&以上为上海优质公办小学的入学门槛，未来不排除将越来越严。时间就是金钱在学区房这件事上也体现的淋漓尽致。&/p&&p&这里补充一点，有些落户时间是按整年来算的，会有一个截止日期，譬如老静安截止日期是4月30日，也就是说若户口本上标注的落户时间为5月1日，就意味着到第二年4月30日还不到一年，到时候学校就有理由卡你，建议最好不要在这种时间点上落户，尽量提前一些。有些区域可能不是4月30日，因校而定。&/p&&p&我们来汇总一下入学排队顺序。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-d4e443fcb0d097d0d7291d_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-d4e443fcb0d097d0d7291d_r.jpg&&&/figure&&br&&p&整体上人户一致排在首位，然后是人户分离，最后是各种其他情况，集体户、廉租房、居住证、随迁子女。&/p&&p&我们刚刚聊到的准入门槛都是属于人户一致的情况，即使是第一顺位，也需要更细的排序。最先录取的人群是户主、产权人直系，加报出生，也就是落户时间6年的。然后户主、产权人相同，看落户时间长短，依此类推。若落户时长相同，看户主、产权人的关系，一般情况下父母排在四老之前，因校而定。&/p&&p&这里还要注意一个细节，户主和产权人最好是同一人，不排除是同一人的情况排在不是同一人的前面。虽然政策没明说，但就有这样的案例。变更户主是相对比较方便的，时间很快，而改产权人可能会涉及到贷款未还清等问题。&/p&&p&以上即为需要家长们重点关注的关键信息。知道了这些，再遇到有人跟你讲买了这个房子就能进某某小学，你就知道他是及其不专业和不负责任的。&/p&&br&&p&下面我们来讲讲学区房的风险有哪些？&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d951ad61d92e7c3b8ecefc_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d951ad61d92e7c3b8ecefc_r.jpg&&&/figure&&br&&p&学区房怎么还会变？&/p&&p&学区划片范围每年存在细微的变动，变动的概率和范围不大，但对于变动的小区来讲都是不小的考验。原因有很多，学校扩建、新建校、超负荷、招不满。譬如，日各区教委公布的最新政策，静安区的一师附小学区就变动了，原本一师附小只对口三和、四和居委，今年把武南居委和叶庆居委一部分也划入到了一师附小，划入的居委之前对口的分别是万航渡路小学和静安二中心，要知道这和一师附小比还是有挺大差距的，尤其是二中心（详见下图）。很快，我们便看到了这种新闻：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//m.leju.com/news-sh-5084589.html%3Fsource%3Dm_sina_ljnews2%26source_ext%3Dsina%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D0& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一涨再涨 少则60万多则120万 静安二手房怎么了？&/a&&/p&&p&另外，我们还发现黄浦区也有学区变动，原本对口新凌小学的民立、黄浦新苑、制造居委被划入到了上师大附属卢湾实验小学，而原本对口上师大附属卢湾实验小学的徐一、徐二居委被划入到了卢湾一中心（详见下图）。对谁利好，大家自有判断。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ab336bae2d7ccd4ee569b90d9d17b7e6_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ab336bae2d7ccd4ee569b90d9d17b7e6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-54a7d6fee1b7aaeda8930314_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-54a7d6fee1b7aaeda8930314_r.jpg&&&/figure&&br&&p&2017年的学区变动还有一些，感兴趣的小伙伴可自行查阅，链接详见文末附录。&/p&&p&关于学区划片范围变动的情况，给的建议就是尽量买过去几年一直都对口该小学的房子，相对而言较稳定。&/p&&p&学区房还有一些风险。名额限制也是炒得比较热的一个话题。&/p&&p&五年一名额的意思就是，这个房子五年内只能有一个小孩上到对口的小学，多胞胎、二孩除外。举个例子，若上家小孩2016年上的小学，那下家接盘之后，至少要到2021年才能上对口小学，这个一定要好好算清楚。注意，这个政策没有倒追机制，也就是说政策颁布之前使用过学位，不算在内。不难理解，这是一个抑制学区房过热的政策，由老静安区2014年首先执行，目前大多数区县皆实行了类似政策，其中黄浦、长宁、宝山是全区执行，徐汇、静安、浦东、闵行、虹口、杨浦是部分校执行。五年一名额对于转手也存在一定的影响，下家可选余地会窄一些。北京深圳是六年一名额，其小学是六年制，对房价的影响周期更长。&/p&&p&有人会问，我怎么知道这个房子上家到底用没用过学位，这也是遇到最尴尬的问题。目前官方没有统一的查询途径，我们只能去居委、派出所、学校询问，但他们都没有这个义务，这也需要业主足够配合，建议在合同中明确出来，尽量避免买了学区房却上不了对口校的悲剧发生。&/p&&p&不过在这方面，深圳政府就做的很完善（又是深圳），深圳福田区和南山区教委提供了统一的查询途径，可根据房屋相关信息查询该房屋被哪所小学什么时间锁定了学位。链接详见文末附录。&/p&&p&做这件事的逻辑没那么难吧，汇总每所小学每年新生的家庭住址，然后开发一个系统，市民通过输入房屋编码（见产证）、物业详细地址即可查询该房近年是否有入学记录。个人觉得单纯通过物业地址查询会涉及隐私。相信本地政府也正在研发这种功能，要不然，确实会造成很多不必要的麻烦。&/p&&p&还有一个风险在小升初阶段，即小学升初中大派位（可以理解成摇号）是近段时间让很多家长惶恐不安的因素。这个政策在长宁区已经执行了多年（为什么是长宁，因为优质公办初中较均衡，往前翻），今年在北京也得到更大的推广，不排除未来在上海更多区域实行全区小升初大派位政策。最大利益受损者是当下对口优质初中的人，不过话说回来，这个政策对于能力强的学生而言是影响不大的，因为能力强者具备主动择校权，可去考取与自身能力相匹配的强初中，而能力弱者若还有一定概率被摇到强校，何乐而不为。因此，小升初大派位政策并没有那么可怕。&/p&&p&另外，使用权的房子，是不是学区房呢？&/p&&p&答案是yes。徐汇、黄浦、长宁、静安就有很多新里洋房，这些都是可以正常入学的，且参与排序时使用权房和产权房一视同仁。但长宁教委14年把使用权排在产权的后面，结果家长跑去闹，最后教委妥协了。对于这个历史遗留问题，未来政策如何，目前不明朗。&/p&&p&这里补充说一下租户的问题，之前有看到过类似的新闻，租户小孩占用了业主学区房的学位。&/p&&p&这种情况是有可能的，但从理论上讲房东是完全可以避免的，租户需要房东高度配合，需要拿着房产证原件和身份证等证件去居委和派出所办理各种证明。因此，最保险的方法就是不配合。当然，对于热门校，租户的情况属于无户无房，排位非常靠后，基本上是不可能被录取的，会被统筹，但不排除个别租户走关系，谨慎为好。&/p&&p&说了这么多，有些人可能会很焦虑，这么多政策，这么多细节，稍不留神就会被坑。其实大可不必，焦虑源于未知，回头把这篇文章再看一遍，再多问问更专业的人士和学校，绝大多数问题都可以搞定。&/p&&p&有人会问，那到底要不要买学区房？&/p&&p&这个问题，不能一概而论，得根据每个家庭自身的情况来定。&/p&&p&学区房一方面能给孩子更好的教育条件，另一方面，学区房较普通住房也更保值增值，算是一举两得。但并不意味着上了好学校，父母就能高枕无忧，家庭教育在整个教育环节中也是至关重要的。&/p&&br&&p&最后我们来看看学区房的在售行情。&/p&&p&#学区房在售行情预览#&/p&&p&这里展示的是日上海链家网的部分在售数据，这部分大家比我更专业，我就不班门弄斧了。楼主懒，一个月前的数据，大家凑合的看吧，想看新鲜的，自己搜一下。&/p&&p&精力有限，这里只整理了徐汇、杨浦、浦东、闵行四个区的一梯队个别校。注意，部分数据由于在售房源较少，不代表市场情况，望理性看待。另外“2016年成交量”为市场总成交量。（图中下栏有亮点）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-88b0f6b476c62d6c49715_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-88b0f6b476c62d6c49715_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c21c5b4e5efdcd249a790_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c21c5b4e5efdcd249a790_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5dfb9fc6f1e58f35d704c3f44c222d18_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5dfb9fc6f1e58f35d704c3f44c222d18_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cca71bd20bc3a_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cca71bd20bc3a_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-07a7acfe25871e2accabbafdc7e26197_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-07a7acfe25871e2accabbafdc7e26197_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dbed32dc8c1d332_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dbed32dc8c1d332_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-13ae2a397d_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-13ae2a397d_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aaffbe5f60f0ee189de7c71c0b2691d7_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aaffbe5f60f0ee189de7c71c0b2691d7_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6d85fcf9ed297c7279438_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6d85fcf9ed297c7279438_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f835d15020cbcbd5c65b_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f835d15020cbcbd5c65b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&————————————&/p&&p&附录：&/p&&p&129所热门公办小学列表 ↓（排序不分先后）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3cbfcbd1f856e78b0d0404_b.jpg& data-rawwidth=&428& data-rawheight=&1937& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&428& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3cbfcbd1f856e78b0d0404_r.jpg&&&/figure&&br&&p&徐汇15所热门公办小学地图 ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5be75b6ffe7b01c7f385_b.jpg& data-rawwidth=&2363& data-rawheight=&3308& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2363& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5be75b6ffe7b01c7f385_r.jpg&&&/figure&&br&&p&黄浦区全区划片图 ↓（此图过大，建议电脑下载后查看）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b937e6eacfddc82a3e994c94_b.jpg& data-rawwidth=&5176& data-rawheight=&5632& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5176& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b937e6eacfddc82a3e994c94_r.jpg&&&/figure&&br&&p&129所小学地理分布图 ↓（此图过大，建议电脑下载后查看）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0bf7ce2b26ef2d1ac03_b.jpg& data-rawwidth=&3509& data-rawheight=&4962& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3509& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0bf7ce2b26ef2d1ac03_r.jpg&&&/figure&&br&&p&控江二村小学学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f3718489aaf798f014ca9871dfde02f6_b.jpg& data-rawwidth=&797& data-rawheight=&1269& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&797& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f3718489aaf798f014ca9871dfde02f6_r.jpg&&&/figure&&br&&p&明珠小学A、B校区学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2db9b8f05c235e_b.jpg& data-rawwidth=&1388& data-rawheight=&1284& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1388& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2db9b8f05c235e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&明珠小学C校区学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-992ece784cff54b4cb80eb9_b.jpg& data-rawwidth=&1252& data-rawheight=&923& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1252& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-992ece784cff54b4cb80eb9_r.jpg&&&/figure&&br&&p&汇师小学学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f5b41fc60cdcbf_b.jpg& data-rawwidth=&1212& data-rawheight=&1487& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1212& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f5b41fc60cdcbf_r.jpg&&&/figure&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.shrxbm.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海市义务教育入学报名系统&/a&&p&——包含全上海各区县小学、初中的招生政策和计划，学区范围就在这。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//sd.iameduwork.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海市推进学区化集团化办学地图 （截止2017年3月）&/a&&p&——很棒的查询网站，不定期更新。预计这个网站的内容未来将影响上海滩长远的教育格局。&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.xhedu.sh.cn/cms/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&徐汇区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.yp.edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&杨浦区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ja.edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&静安区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.pudong-edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&浦东新区教育局官网&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hpe.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黄浦区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hkedu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&虹口区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mhedu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&闵行区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.pte.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&普陀区教育局官网&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.eicbs.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&宝山区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.chneic.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长宁区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sjedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&松江区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jdjy.sh.cn/newjdjyw/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&嘉定区教育局官网&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.qpedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&青浦区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jsedu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&金山区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fx.edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&奉贤区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cmjy.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&崇明区教育局官网&/a&&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.qianfanedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&千帆育儿网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jzb.com/bbs/sh/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&家长帮&/a&&p&——魔都家长们心中不可多得的学习论坛，也是文中大部分数据的主要来源。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//map.28dat.net/ftxx.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳福田区学区地图-小学版
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//map.28dat.net/ftcz.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳福田区学区地图-初中版&/a&&p&——不能更赞！有每所学校学区范围边界线，老百姓最喜闻乐见的东西。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//swxqzs.nsjy.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳南山区学区地图&/a&&p&——不仅有学区边界线，还有“根据学校找楼盘”、“根据楼盘找学校”功能，惠民工程。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//ftjyk.sz.edu.cn%3A8008/ftzsjz/xwfcx.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳市福田区学区房使用情况查询
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//nsjyk.sz.edu.cn%3A8008/nszsjz/xwf.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳市南山区学区房使用情况查询&/a&&p&——上海教委看过来。南山区的这个网站最近老是崩，我贴一张福田区的截图吧，查询过之后令人惊叹！&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-729cca8d373de780ba5d707_b.jpg& data-rawwidth=&852& data-rawheight=&443& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&852& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-729cca8d373de780ba5d707_r.jpg&&&/figure&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//xqcx.bjchyedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京市朝阳区居住地对应学校查询系统（小学）&/a&&p&——终于开放了，是地图学区查询的弱化版，但也非常棒。不熟悉北京的朋友可以随意输入一个字试试，强大。&/p&&br&&p&以上所讲，不代表任何团体或机构，仅是我自己这段时间对于上海学区房很浅的了解，不能作为入学、升学的依据。&/p&&p&文中不当之处，望有心人指出！更多善意讨论和相互学习及合作可私信。&/p&&p&本文欢迎转载，无需注明作者和出处。&/p&&p&/END&/p&&p&大余&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&感谢众多朋友的关注，微信版已破10万。为了不造成误解，觉得有必要做一点修改和补充。&/p&&p&1、原文：另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子............共有情况是各占50%，就不行，而是要“共同共有”。网上也有因此被坑的案例，需要格外注意。&/p&&p&改后，详见文中。&/p&&p&2、原图：学区房政策-准入门槛-时间，图中第三栏「补充说明」已改成「实际情况和建议」。&/p&&p&3、原图：徐汇15所优质公办小学地图，图中有局部标错，已改。&/p&&p&4、附件中加了一张黄浦区的全区划片图。&/p&&p&本人不才，有很多地方远不如有过实际经历的家长朋友们，能帮我耐心指出不当之处，万分感激！&/p&&p&希望大家能有自己理性的判断，建议做决定前务必去相关官方渠道了解权威专业的政策信息。&/p&&p&再次感谢大家的关注和支持！&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________
&/p&&p&收到很多朋友交流的问题，若正巧您手机里也有分答app，可尝试去分答。挣些猫粮费，不胜感激！&/p&&p&分答「上海学区-大余」&/p&&p&另外，附录中添加了一张129所小学地理分布图，此图过大，建议电脑下载后查看。&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&私信、留言、分答中都有朋友聊到控江二村小学，现附录中贴出控二的学区划片图。若有不恰当的地方，望耐心指出，感谢！&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________ &/p&&p&附录中添加了明珠小学A、B校区学区划片图，及对口地段原文。若有不恰当的地方，还请指出，感谢！&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&附录中添加了明珠小学C校区和汇师小学学区划片图，及对口地段原文。
&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&「上海学区」专栏中发布了：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&徐汇区-天平路街道四校学区图&/a&&/p&&p&包括：高安路一小、建襄小学、向阳小学、徐汇一中心&/p&&p&&/p&
借此宝地聊聊我对上海学区房的一点点了解。「问」什么时候关注学区房更合适？不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。「问」通过什么渠道关注学区房？必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d886ceca9e9f59b3af9cb3273f97bffb_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d886ceca9e9f59b3af9cb3273f97bffb_r.jpg&&&/figure&&p&对于微信的「收藏」功能，想必大家都不陌生：&b&遇到一些重要信息，直接收藏保存，未来寻找的时候方便快捷。&/b&&/p&&p&但是，很少有朋友知道，微信也可以做笔记，而且入口就在「&b&收藏&/b&」里。&/p&&h2&&b&（一）总体体验：麻雀虽小，五脏俱全&/b&&/h2&&p&进入「收藏」，点击右上角的「+」符号，即可进入笔记编辑界面。&/p&&figure&&img data-rawheight=&1080& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-157c430cc40f61b051ca22fd_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-157c430cc40f61b051ca22fd_r.jpg&&&/figure&&p&在这里，我们可以添加图片、位置、语音、编号。&/p&&figure&&img data-rawheight=&2279& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2165c33edb17bee6437eac56_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2165c33edb17bee6437eac56_r.jpg&&&/figure&&p&这样看来，还比较简陋。&/p&&p&但是！&/p&&p&如果我们通过「桌面端」的微信「收藏」，进入笔记界面，就会发现：功能又延展开来！&/p&&figure&&img data-rawheight=&760& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e88d94cdadfc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e88d94cdadfc_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&600& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27d2bd25aaa1a2ed6e6134cea16cf471_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27d2bd25aaa1a2ed6e6134cea16cf471_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&在这里，我们可以对文字编辑进行更丰富的处理：加粗，倾斜，下划线，字号改变，以及添加文件。&/p&&p&这样一来，笔记的功能基本满足，而且，基于微信，它的很多功能可以延伸出异常方便的场景。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&（二）场景推荐：基于社交，快捷分享&/b&&/h2&&p&&b&1.快捷分享&/b&&/p&&p&微信的笔记，最大的优势就是对微信的分享支持。&/p&&p&这主要表现在两个方面：&/p&&p&第一，发送给对方后，能快速打开，马上阅读。&/p&&p&第二，支持分享到朋友圈，打开后阅读体验一致。&/p&&p&所以，无论是心得体会，还是其他笔记，都可以在微信社交渠道上，无缝分享。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&1080& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-12dfe1dd9c0c3f37f3dd4c82b5f2a767_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-12dfe1dd9c0c3f37f3dd4c82b5f2a767_r.jpg&&&/figure&&p&&b&2.旅行攻略&/b&&/p&&p&在做旅行攻略时，一个麻烦点就是插入地理位置。很多时候，我们只能加个地图截图，在上面做标注。&/p&&p&等到到达目的地后，则需要去搜索具体位置，再来定位。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&1080& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-efc298c34e59b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-efc298c34e59b_r.jpg&&&/figure&&p&微信笔记里可以直接插入地址。发送给他人后，点击地址即可定位，并进行导航。&/p&&p&完美！&/p&&figure&&img data-rawheight=&1080& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cb1985af1fadecb52e9be2_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cb1985af1fadecb52e9be2_r.jpg&&&/figure&&p&&b&3.工作安排&/b&&/p&&p&很多时候，我们已经习惯于微信办公。这涉及到发送文件，并写明工作安排。&/p&&p&于是一会几句话，一会一个文件，信息支离破碎，阅读体验异常糟糕。&/p&&p&现在我们可以：在微信笔记里写好待办事项，相关工作安排，并插入对应的文件。对方打开后，阅读、下载，并开展工作，一气呵成。&/p&&figure&&img data-rawheight=&3945& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c8f64fe47898befac7be3_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c8f64fe47898befac7be3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&（三）两点建议&/b&&/h2&&p&再说说两点个人建议：&/p&&p&&b&1.常用信息写好笔记，方便随时取用。&/b&&/p&&p&比如收货地址、通讯录截图，都写好笔记，需要使用时随时调出来。&/p&&p&&b&2.设置好标签，快速查找。&/b&&/p&&p&一旦笔记太多，我们就难以查找到目标信息。这时候，有必要使用标签功能。它其实类似于文件夹，通过将信息分类，可以有效提升查找时间。&/p&&p&如果实在想不到合适的标签，早期可以简单粗暴的添加【常用】【出差】等。&/p&&p&&br&&/p&&p&好了，以上就是个人对微信笔记的一些发现。&/p&&p&欢迎大家分享自己的使用心得。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后打个广告：更多软件使用心得，关注关注公众号「曹将」。关注后回复「资源」，有惊喜 &/p&
对于微信的「收藏」功能，想必大家都不陌生：遇到一些重要信息，直接收藏保存，未来寻找的时候方便快捷。但是，很少有朋友知道，微信也可以做笔记，而且入口就在「收藏」里。（一）总体体验：麻雀虽小，五脏俱全进入「收藏」，点击右上角的「+」符号，即可…
&p&“传统的小女生”觉得“值得嫁”的男人无非一个套路：“对我好”。&/p&&p&&br&&/p&&p&要细说“对我好”的标准，那就多了：&/p&&ul&&li&女生作，男生忍；&/li&&li&女生花，男生养；&/li&&li&女生无能，男生照顾。&/li&&/ul&&p&所以说，&b&传统的小女生没有爱情&/b&。她们的爱情就是被爱，只是她们对男生提的这一切要求都要打着爱情的旗号，所谓“爱我就要……”。而要反过来说她们如何“爱人”，被爱就是爱人，所谓“我爱你才接受你对我好”，甚至“谁对我好我就爱谁”，约等于有奶便是娘。其实，希望爱人对自己好并没有错，传统的小女生的问题在于她们要求的“你对我好”的标准就是全方面宠溺，最好把她当作没有行为能力的婴儿，而“我对你好”的标准就是接受你对我好。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，&b&传统的大男人也没有爱情&/b&。愿意认同传统小女生的爱情标准的男人，内心里面根本就不可能认同女性是男性的equal——愿意“让着你”的一定是身为强者的他“让着”身为弱者的你。他们根本不屑于体察女性的灵魂，对他们有价值的只有女性的阴道和子宫而已。所谓传统小女生和传统大男人的结合，与爱情无关，那不过是男人想要找个女人啪啪啪和生个娃，女人想要找个男人给自己的买买买和吃吃吃买单而已。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实爱情就是最讲究平等的，爱情中的一切都是相互的，都是动态平衡的，&b&唯有平衡才有爱情。&/b&在这个纷乱冷酷的世界里，两个孤独的灵魂偶遇，&b&人格上互相欣赏，灵魂上互相契合，肉体上互相欢娱，生活上互相关爱，这才是爱情。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&以此为起点，再问：什么样的男人值得嫁？那当然是：&/p&&ul&&li&你爱的男人值得嫁；&/li&&li&爱你的男人值得嫁；&/li&&li&你们互相视为equal的男人值得嫁。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&而这样的男人，百里挑一；值得这样的男人的女人，万里无一。&/p&
“传统的小女生”觉得“值得嫁”的男人无非一个套路：“对我好”。 要细说“对我好”的标准，那就多了：女生作，男生忍；女生花，男生养；女生无能，男生照顾。所以说，传统的小女生没有爱情。她们的爱情就是被爱，只是她们对男生提的这一切要求都要打着爱…
民宿2015年被捧到了云彩上面，接下来的里面火是肯定的了，但作为运营者，我也见过了很多惨败的案例，愿题主做之前做好吃苦的准备。民宿真的运营起来可是不看着的那么文艺清新的，货物得运，床单要洗，室内要清洁，马桶堵了要清理……至于设计这块，我们合作过得北京世纪唐人，北海北，华胥氏，MPT建筑事务所都还不错，题主可自己去甄选。最后一句算是共勉的话，做民宿，且行且珍惜吧!&br&因为项目的原因，最近几个月走访调研了诸多民宿，各个经营状况说实话都很惨淡（特例不算）。现在民宿中能够的盈利的能够到20%左右。做民宿，不图钱是一种情怀，但没家没亲人还好，或者根本不差钱，不然，能够盈利是能够坚持下去的重要因素。下面是总结的丽江杭州还有台湾的民宿经营状况，愿题主参考。&br&&p&&b&本次整理了大理、杭州、台湾两岸三地的代表性民宿经营案例概况，希望能够为准备投身于民宿的朋友一点帮助。&/b&&/p&&p&&b&大理民宿成本及回报分析&/b&&/p&&p&当下想在大理开客栈面临的选择主要有两种，第一种，租个毛坯房，自己装修。第二种，转让一家现成的。
&/p&&p&租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。&/p&&p&这笔投资大概多久可以收回那？&/p&&p&我们现在细算下每年收入支出，先说下半年淡季，满古城一天七八十元，包月七八百元房几乎到处都是，而且就这价格，很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。春节之后云南慢慢进入旅游旺季，3月份春暖花开到7月份暑期开始是一年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈入住虑徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一加一春节这总共半个月左右时间，平时七八十元房间大概可以到200至300不等，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。那这种客栈一年成本有多少那？大至如下，水电、宽带、电话费每年大概15000左右,请一位打扫房间阿姨每年年约20000左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等杂项支出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最大的成本（你自己的人工）还不能算在内，按平均水平这只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护支出将逐年大幅增加（太阳能水系统的维护卫生间漏水等等让人头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面对设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。&/p&&p&当然古城中流传的转让客栈赚一笔钱的事情，我只能说曾经有，但现在未来有没有你自己衡量。古城客栈并不是什么抢手资源，随便走进一条巷子就能看到许多正在或准备大兴土木的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了大多数人的共识，最近一年时间真正成交的转让客栈更是凤毛鳞角。
&/p&&p&其实当下对外地人来讲开客栈最大的风险和陷阱就是近两年大幅上涨的房租，通过前面大致算出的营收成本，最近一两年新开的客栈都将面临成为最后高位接盘着者的风险，本来今年3月昆明火车站事件后很长一段时间都压制了大部分新建房房东的涨价欲望，甚至有相当数量都选择了降价出租。但好景不长，这击鼓传花的最后一棒就像一头即将被压垮的骆驼在主动找寻那最后一根稻草，而这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多人津津乐道的电影《心花路放》，一路向西去大理，这部满足中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬着大理旅游市场黄金时代的到来。&/p&&p&但事实真的如此吗？&/p&&p&如同电影《黄金时代》，赢得了口碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《心花路放》不但不能促进古城旅游资源的增加，反而会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分人是跟随心花路放的脚步来大理，但真正吸引他们的包括电影里有意无意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久邑等地的建设也是日新月异，这些沿海新建客栈无论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，而这其中相当一部分是原本打算住宿游玩古城的客人。&/p&&p&随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化，前面说过，转让费无非就是装修折旧费。按现在的装修水平，大部分客栈软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。&/p&&p&最后再想说说很多打算来大理开客栈的理想主义者，享受慢生活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。&/p&&p&但现实情况？&/p&&p&半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，从而陷入进退两难的尴尬境地。&/p&&p&但无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，幸福永远属于你。&/p&&br&&p&&b&风口上的杭州民宿&/b&&b&赚钱不易&/b&&/p&&p&&b&民宿爆发式增长，行业潮人、金融机构纷纷介入&/b&&/p&&p&桐庐大奇山一带民宿&/p&&p&越来越多的人在出游时舍酒店而选民宿。当下，“民宿”已形成了一股不容小觑的力量。也有不少其他行业的投资人想趁此热潮，掘一桶金。&/p&&p&杭州有多少家民宿？它们的经营状态如何？钱好赚吗？&/p&&p&&b&租金过高、人气不旺&/b&&/p&&p&&b&白乐桥民宿有些惨淡&/b&&/p&&p&关于民宿，目前杭州还没有一个官方定义。大家印象中，“民宿”是利用自用或者租用农居房，结合区域人文、生态、环境资源，做成较高品质，有特色的小型住宿旅店。杭州市区内，民宿主要集中在白乐桥、四眼井和青芝坞一带，价格集中在300~800元/间，品质高的甚至超过1000元/间。&/p&&p&Mark是杭州少数的拥有法国蓝带资历的甜品师。今年初，他和朋友们合伙在杭州灵隐白乐桥盘下一户农居，改建成拥有烘培特色的民宿。从1月份开始装修，直到3月份正式开业，总共12间客房，标价300元/间左右。前期投入150万元，而前五年的租金需要30万元/年，再往后十年的租金会涨到35万元/年。租金太高，入住率又过低，回本艰难，让他头痛不已。&/p&&p&隔壁是一家以越剧为主题的民宿，同样是今年新开业，这一家只有5 间客房，前期投入花费近200万元。对于经营状况如何，这家民宿的负责人毋小姐用“惨淡”形容。她说：“前阵子梅雨季，双休日还有少量客人，但工作日几乎没有客人光顾。”不仅这两家新店遇到问题，一家已在此扎根两年的民宿主人也对记者感叹：“我都还没收回成本呢。”&/p&&p&&b&杨家山、桐庐一带&/b&&/p&&p&&b&民宿收益还不错&/b&&/p&&p&2012年就在满觉陇杨家山经营民宿的陆女士夫妇俩属于较为成功的经营者，西湖景区管委会在2013年时曾发布过一个“最美西湖民宿”评选，陆女士家的民宿是其中之一。据透露，她家民宿全年的入住率可以达到60%。陆女士说，该区域内不少民宿的主人从事设计工作，在整体氛围营造上有优势。&/p&&p&德清、桐庐等近郊也不断涌现民宿。项恺2013年租下了桐庐古村落10多幢农民房做民宿，打造成山林深处的一处静幽之地。“至今开出了1幢。9月份，还会再开6幢。”项恺做是室内设计出身，他选中此地是因为自然风貌很好，当时签下的租金大幅低于市区民宿。他说，虽然租金方面投入不大，但最“烧钱”的是装修和配置，包括泳池、室内装修等，两年来他已经投入1000万元了。&/p&&p&“平均入住率是百分之五十左右，每间房每晚1000元左右，周一到周四比较空，周末基本爆满。”按项恺的说法，目前为止只能保本。“民宿很难赚钱，一定要有规模。”他估计，剩余的几幢全部经营起来，年利润可以达到两三百万元。&/p&&p&项恺从实践中总结了几个心得：一个是，民宿地要选在离主城区自驾车三小时交通圈内；经营者必须是个综合能力非常高的人，对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位，这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等；还得做出特色，项恺的这间民宿服务包括带住户爬山，看古树，居住和游玩相结合。&/p&&p&“台湾民宿比较发达，这些民宿不仅提供住宿，与住客还有很好的互动。比如花莲的民宿，老板会带着客户出海打渔，这些都是附加值。”生活方式观察家力波认为，民宿讲究的是一种旅游式体验，包括舒适的居住环境，餐饮以及户外参与等综合感受。&/p&&p&&b&资本纷纷介入&/b&&/p&&p&&b&民宿热后或有一轮洗牌&/b&&/p&&p&虽然民宿的经营尚在摸索期，但杭州依旧是“民宿热”的典型城市，一方面是因为旅游资源丰富，另一方面杭州拥有美院等为代表的设计从业人员多，此外杭州城市中产队伍庞大，在逼仄的写字楼里紧张工作5天后，周末想在新环境中享受家庭生活。民宿的山野乡间品质生活，正好符合这一需求。&/p&&p&“近三年，杭州民宿几乎是爆发式增长，每年增加至少50家以上。”杭州市西湖风景名胜区民宿行业协会秘书长俞利强给记者说了一组数据：全市范围目前有近300家民宿正运营中，另外还有约100多家尚在审批中。&/p&&p&有十多年旅舍打造经验的王先生向记者透露，有不少地产商请教过他如何把闲置土地改建为民宿，将价值放大化。&/p&&p&德清县莫干山，是近两年将民宿产业发展的典型。据公开资料显示，今年环莫干山区域有民宿200多家，年营收1.7亿元。民宿也带动了区域内的房租价格，据知情人透露：“莫干山上曾经被散乱废弃的农房，现在每栋30年的租金高达100万元。”&/p&&p&民宿热正在遍地开花，淳安县千岛湖旅游局局长方阳透露：目前区域内改建了七八个老村落，将规划成不同特色的民宿村，预计明年5月就会大致成型。&/p&&p&“民宿是必须规模化才能有收益的行业，这就意味着需要大量资本运作。”在最近相关度假产业的论坛或峰会上，消息灵通人士得知，金融机构、风投正瞄准民宿，资本蠢蠢欲动。&/p&&p&也有业内人士提醒：“经营民宿要有足够的资金支持、一定的管理经验和审美情趣，还要做好苦熬3年才能收回成本的心理准备。未来民宿产业很可能会经历一场大浪淘沙。” &/p&&br&&p&&b&开民宿，是美梦还是恶梦？&/b&&/p&&p&路程比想象中的遥远！辛乐克台风过后，道路上还不时可见松垮下来的偌大土石堆，翻过山头，终于来到苗栗南庄的「杉林松境」。&/p&&p&这间座落于杉林、雪松间，人气指数颇高的小木屋民宿，尽管被山城薄雾蒙上一层纱，仍丝毫不减美景。&/p&&p&台风来袭，许多原本计划3天2夜行程的订房纷纷取消，生意不免受到影响，没想到民宿主人1981年次的女儿李佳玲反倒苦笑说：「其实也满高兴的，很久没有睡这么饱了。」&/p&&p&中国文化大学观光事业学系还没毕业，李佳玲就被父亲李俊田找回来帮忙经营民宿，每个周末在台北和南庄间通勤。毕业后，李佳玲的第一份工作就是当民宿主人，至今5年，看着环山的美景，她却向往大都市的繁华。「平日没客人时，真的很无聊，等待的时间很长，我已经偷偷上104人力银行找工作。」&/p&&p&对民宿从向往到退烧，李佳玲绝对不是唯一的例子。近年民宿发展迅速，光去年民宿家数就足足成长2成。根据交通部观光局的统计资料，截至今年8月，全台湾合法民宿多达2,566家，尤其以宜兰县的370家，成长幅度最快。&/p&&p&然而民宿创业就跟开店做生意一样，不论是资金、地点、经营方式、布置风格，乃至营销规划，每个环节无一不需要学习。&/p&&p&到底经营民宿有哪些你我不知道的真相？决定开民宿前，有哪些问题点该好好仔细思考、认真评估？&/p&&p&&b&真相1：24小时都在工作&/b&&/p&&p&1977年次的季子弘，在宜兰县五结乡经营「布克旅人」、「小河文明BB」两家民宿，由于民宿独特的人文气息，短短3年就创造出口碑，在宜兰地区颇有知名度。&/p&&p&问起经营民宿的心得，他竟是报忧不报喜的说：「如果个性不喜欢受拘束，喜欢旅行的人，建议还是不要轻易开民宿，否则时间都会被绑在这里。」&/p&&p&他的民宿梦，源自几年前替旅行社撰写文案时，一次出差到日本采访民宿，被民宿主人的贴心服务和认真态度深深感动，进而埋下开民宿的梦想种子，回来后甚至不顾家人亲友的反对，中断研究所学业，只身来到宜兰寻找经营民宿的机会。&/p&&p&当时他的想法很单纯，「我想要创业，过着自己能够掌握的生活，而且不必等到退休后。」&/p&&p&直到真正投入后，才发现民宿做出口碑固然值得欣慰，然而一开始想拥有「个人生活空间」的梦想已不复存在。&/p&&p&季子弘说，民宿主人基本上就是跟客人一起住，即便有各自的房间，感觉仍是「24小时都在工作」。&/p&&p&他形容自己个性比较容易神经紧张：「就算晚上待在房间看电视，也不敢开太大声，担心客人有事敲门没听到，甚至连上厕所都不敢松懈。」&/p&&p&尽管民宿经营得不错，季子弘却没有太多留恋，他计划明年先关掉一间民宿，才能「多留一点时间给自己」。&/p&&p&到底什么样的人适合经营民宿？&/p&&p&季子弘认为，有些民宿主人个性安居乐业，只要生活中有点小快乐就很满足，这样就很适合。&/p&&p&自己还年轻，还想写作、旅行，经营民宿会有「养老」的感觉。&/p&&p&同时还要问自己「喜不喜欢做家事？」除非资金充裕到可以花钱请外佣打扫，否则经营民宿就是付出劳力的工作，铺床、洗床单、打扫、准备早餐等等，样样都要自己来。&/p&&p&尤其等待的时间很长，民宿工作时间虽弹性，1天往往只花几小时打扫、采买，其他时间都是在等待客人。&/p&&p&李佳玲也深有同感说，常常待一整天都没有客人，等到要关门时才有人上门。不然就是凌晨1、2点，客人才打电话说正要从台中出发，无奈也只好等待。&/p&&p&&b&真相2：遇到「奥客」也得陪笑脸&/b&&/p&&p&除了想清楚自己个性适不适合，经营民宿肯定会遇到不讲理的「奥客」。经常遇上爱乱杀价的客人，几乎是所有民宿主人的梦魇，也考验经营者的EQ。&/p&&p&李佳玲不讳言，遇到「奥客」是家常便饭，有的人甚至还没入住，光看房间就开始「嫌东嫌西」。尤其遇到熟人介绍的客人「最麻烦」，不是要求折扣，就是每样东西都要多要一份。&/p&&p&不过民宿就是要吸引同构型的客人，才会「长出自己的样子」。用价格来筛选客人，也是一种对付「奥客」方式。如果刚开始因为缺客人，想冲住房率而随便接受砍价，贪小便宜的客人来了之后反而会要求更多。&/p&&p&为了不让客人乱杀价，季子弘还想出用二手CD交换的方式来折价。虽然大部份人都拿一些「不怎样」的CD来交换，不过至少让客人知道随便砍价并非那么容易。&/p&&p&要注意的是，民宿毕竟还是商业空间，不要放太多私人东西，把民宿变成自己生活起居的空间，例如一家人坐在客厅看电视就不太适宜。&/p&&p&季子弘提醒，要把空间让给客人，不要让客人觉得住民宿，好像是到别人家里做客。有的民宿主人为了节省开销，客人外出没关冷气，还会主动进房帮客人关冷气，这样也是不行的，民宿更要尊重客人隐私。&/p&&p&此外服务的敏感度很重要，就算遇上「奥客」也要有礼貌。&/p&&p&苗栗县大湖村「湖畔花时间」的店长蔡礼容说，有些客人心态上会把民宿比照饭店，姿态架子较高，一下车就直接问：「怎么没人帮忙拿行李？」这时候还得陪笑脸赶紧接过行李说：「那有什么问题。」绝不能回说：「这里没这种服务。」&/p&&p&&b&真相3：过度投资，回本无期&/b&&/p&&p&随着台湾民宿蓬勃发展，不乏投资2、3千万的豪华民宿，但住宿费用相对高出好几倍，一晚要价1万多元。&/p&&p&在苗栗大湖拥有「湖畔花时间」、「花自在」的民宿主人林惠阳就认为，过去把自家多出来的房间租给客人的传统民宿早已行不通，苗栗地区150家民宿，大约只有三分之一生存下来。&/p&&p&然而并非人人都有雄厚财力，「有多少钱，做多少事」是经营民宿的基本原则，千万不要跟随潮流，过度投资、申请太多贷款，导致最后回收不易，也违反了当初开民宿的理想和初衷。}