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限价之下,开发商如何卖得一个与时俱进的价格,相信这比千辛万苦拿到一块地更难。
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本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
一、开发商应严格按照申报价格，明码标价对外销售商品房
国发（2010）10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
建房（2010）53号《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确指出，加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
发改价检（号《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》第九条明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）第十三条规定：经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：
1、不标明价格的；
2、不按照规定的内容和方式明码标价的；
3、在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；
4、违反明码标价规定的其他行为。
二、房地产市场实行政府指导价格，开发商自主决定商品房价格
为了房地产市场平稳健康发展，各地区以地方政府规章、地方规范性文件等形式规范商品房销售的备案与销售等行为。天津市、廊坊市、张家口、保定市、上海市、烟台市、淄博市、泉州市、厦门市、广州市、深圳市、东莞市、佛山市、珠海市等纷纷出台规范房地产市场发展的通知或意见。例如：
《深圳市房地产市场监管办法》（地方政府规章）第十一条规定：房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
穗府办函（号《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（地方规范性文件）明确指出：加强商品房价格监管，引导开发企业理性定价，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照备案价格对外销售；未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者，禁止虚假广告宣传。
闽政（2017）43号《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》（地方规范性文件）明确指出：加强商品房预售监管。房地产开发企业要严格执行商品房销售明码标价、一房一价，按照备案价格对外销售，不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用。新建楼盘首次开盘备案预售（销售）均价，要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。
此外，《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）以行政法规的形式，规定了相应的行政处罚：
第九条：经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
1、超出政府指导价浮动幅度制定价格的；
2、高于或者低于政府定价制定价格的；
3、擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的；
4、提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的；
5、自立收费项目或者自定标准收费的；
6、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
7、对政府明令取消的收费项目继续收费的；
8、违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的；
9、强制或者变相强制服务并收费的；
10不按照规定提供服务而收取费用的；
11、不执行政府指导价、政府定价的其他行为。
第十条规定：经营者不执行法定的价格干预措施、紧急措施，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处10万元以上100万元以下的罚款，情节较重的处100万元以上500万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
1、不执行提价申报或者调价备案制度的；
2、超过规定的差价率、利润率幅度的；
3、不执行规定的限价、最低保护价的；
4、不执行集中定价权限措施的；
5、不执行冻结价格措施的；
6、不执行法定的价格干预措施、紧急措施的其他行为。
三、商品房实际销售价格高于备案价格的不利影响
（一）影响买受人银行贷款
对于按揭买房的人来说，部分地区的银行可能会依据商品房的备案价格进行房产评估，从而放贷的额度较小，买受人需要实际支付的购房款增多。
（二）影响商品房买卖合同办理网签
例如日，东莞房管局官方网站发布了一则《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》。商品房销售明码标价实行一套一标，经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。此外，开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案2个月后再申请办理。在未经市发展和改革局重新备案前，原备案的可售房源仍执行原备案价格，一旦开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。
（三）开发商面临行政处罚
商品房实际销售价格高于备案价格，开发商可能面临责令限期整改，记入房地产信用档案，暂停商品住房网上签约、没收违法所得、罚款、取消其开发企业资质、限制其参加土地购置、金融信贷等活动、直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分等风险。
四、商品房实际销售价格高于备案价格，不影响商品房买卖合同的效力
《合同法》第五十二条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，且应是违反法律、行政法规的效力性强制性规范合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规范，合同并不当然无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知、意见，未形成法律、行政法规中的效力性强制性规定。
一般情形下，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效。
例如1：王政与徐州润金房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案，江苏省徐州市中级人民法院，。法院审理认为：上诉人提出被上诉人的做法违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中对首套房贷款首付款比例的规定，该通知并非法律、法规强制性规定，而是管理性规定，并不导致双方就14万元房款履行期限、责任所订立的协议无效。
例如2：清远市金世纪房地产开发有限公司与李北凤房屋买卖合同纠纷上诉案，广东省清远市中级人民法院，。法院审理认为：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》并非法律法规的强制性规定，李北凤辩称双方当事人签订的《商品房买卖合同》违反上述规定，属于无效合同，该主张缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予采纳。
例如3：韶关市宏泰房地产发展有限公司与钟军胜等房屋买卖合同纠纷上诉案，广东省韶关市中级人民法院，。法院审理认为：由于住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】不属法律、法规，因此，只要《商品房买卖合同》的约定不违反法律、法规的强制性规定，就应按照合同的约定（商品房经验收合格）履行交付房屋义务。
责编/孙亚超& 微信号：elesun724优惠后房价超过备案价 网签不成遇利率上浮 损失谁买单？
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优惠后房价超过备案价 网签不成遇利率上浮 损失谁买单？
金报记者 徐晨冰
　　变更合同通知函　　“开发商的实付价要超过备案价，现在开发商提出变更合同，但把之前承诺的优惠给取消了。”5月2日，业主唐先生爆料称，去年9月，自己在中南菩悦花苑项目购买了一套房，刚签完合同，就被曝出实付价超过了备案价8万多元。事发后，中南菩悦花苑项目的部分业主被停止网签，开发商也因此向业主提出退还多收的房款，同时变更合同，但对之前的优惠却闭口不谈。对于开发商的提议，唐先生并没有同意，他认为开发商是过错方，在变更合同的同时，之前的优惠政策也要履行。由于双方互相协商不成，一直没有变更合同。直到今年年初，唐先生发现市面上利率比原先上浮了15%，现在再签合同已经很不合算。因此，唐先生要求开发商履行先前的优惠政策外，还需要赔偿利息上的损失，但是遭到开发商的拒绝。　　业主前后优惠了6万多元开发商仍然多收了8万多唐先生是宁波人，公司白领。去年9月份的时候，以190多万元的总价购入了位于海曙区石碶街道附近的中南菩悦花苑的一套房子，开发商为宁波菩石置业有限公司。令唐先生比较高兴的是，在当时楼市转火时，房产商给出了极大的优惠政策。“当时有4个名目的优惠政策我都享受到了，总计是6万元左右。”面对如此大的优惠政策，唐先生仍然有点不满足，又通过其他关系，从开发商内部申请到了5000元的优惠。付完首付，签完合同，只要网签成功，唐先生就可以申请贷款了。岂料中途发生了大变故。签完合同没多久，在一次检查中，海曙物价部门发现中南菩悦花苑项目的合同价明显高于备案价，果断中止了唐先生的购房合同网签，要求开发商退还多收的购房款。于是，开发商不得不通知唐先生变更合同，以备案价出售房产，并退还多收的8万多元房款。不过，唐先生不同意变更合同，他认为开发商有错在先，在变更合同的同时，之前的优惠政策也要履行，同样，唐先生的提议也被开发商否决，一来二去，合同变更迟迟未能进行。协商不成合同未能如期变更业主又遇利率上浮那么，唐先生为何不同意变更合同呢？“有一部分优惠政策是我花钱买的，另外一部分是我托关系申请的。”唐先生透露，部分优惠是自己花过精力和金钱，如此草率取消，肯定是行不通的。5月3日，唐先生向记者出示了当时的购房合同，优惠申请书和变更合同通知函。其中，优惠申请书第二条显示，唐先生自愿支付优惠保证金2万元，享受优惠2万元。虽然花钱买了优惠，但唐先生还需要承担其中的风险：必须在日支付尾款才能拿回保证金。如此一来，唐先生自然不愿意放弃先前得到的所有优惠。双方就此僵持，因而迟迟未能变更合同。合同未变更，又遇到烦心事。到了今年年初，唐先生发现市面上的利率已经从去年的5%上浮到了20%，如果现在再签合同，他就要付出比之前更高的利息。因此，唐先生认为开发商还应该承担利率上浮带来的间接损失。销售人员业主有诚意变更合同会从开发商处申请优惠对于唐先生的要求，开发商是什么态度呢？当日上午，记者和唐先生来到开发商的所在地宁波市海曙区石碶街道后仓村，宁波菩石置业有限公司就在附近的一座写字楼中。当问明来意后，开发商的一名工作人员表示，这里是公司项目部，业主有事可以找售楼部。于是，记者与唐先生来到不远处的售楼部。对于唐先生提出的要求，售楼处一名工作人员表示，唐先生只能按照备案价变更合同，没有其他优惠政策了。“本来备案价已经是比较低了，有些客户可能接受不了，那就只能接受退房。”工作人员介绍说。对于退房要求，唐先生自然不愿意，提出是否可以和开发商直接协商。工作人员表示，业主的要求只能通过他们向开发商进行反映。如果业主有诚意变更合同，他们会向开发商申请一些优惠。律师如原合同有效开发商须履行之前优惠政策对于销售人员说法，唐先生告诉记者，自己之前通过消保委进行过协商，但对方只愿给出价值4000元的优惠，与之前的优惠相差甚远，最后不了了之。如此，唐先生该如何维权呢？对此，浙江海泰律师事务所王晓华律师表示，唐先生维权需要分两部分看待。首先要看原来签订的购房合同是否有效。如果原合同并没有失效，售楼人员又代表开发商在优惠申请书上签字，并且收到了优惠保证金，那么开发商须履行之前的优惠政策。漫画 吴玉涵
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今年9月以后，多地出台关于楼市调控政策，很多城市进一步明确规定，商品房实际销售价格不得高于申报价格，如需调高必须重新申报价格备案。房价备案制核心内容有三点：一是，开发商必须通过申报备案，告诉主管部门目标楼盘准备卖多少钱；二是，开发商必须告诉消费者，每一套房子的售价具体是多少；三是，不是不能涨价，但涨价前必须重新报备。但在实际操作中，小编就遇到有购房者投诉遭遇到实际成交价高于备案价、或购房者按照备案价咨询表示没有房源，晚上置业顾问又私下联系表示有人加价转房等情况，只能说开发商加价的套路太深了。除此之外开发商还有哪些变相涨价的套路呢？小编给大家一一盘点一下，提醒购房者买房时要注意辨别。01套路一：捂盘，不卖期房卖现房法律规定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，取得预售许可证了就可以对外销售。过去开发商刚做到了±0就恨不得立马进行预售回笼资金，现在房价持续走高，开发商为了捂盘，拼命把预售价格备案得比市场价格高，分批售卖为日后加推涨价留下巨大空间。有的开发商干脆直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。02套路二：收取电商团购费开发商联手电商中介平台收取“3万抵5万”“5万抵10万”不等的电商团购费，交钱才能获得购房资格。事实上，电商销售人员告诉购房者的房价并不是最终的备案价格，而是高于备案价五万或十万整。购房者支付的全部价款扣除了电商团购费刚好就是备案价格。 而最终写入《商品房买卖合同》中的价格也只是备案价， 购房者以为捡了一个大便宜，实际上却是被增加了购房款。03套路三：内部认购ZF不是限价吗，不是不接受价格指导就不能备案网签吗？开发商自有妙计，例如ZF指导价格为2万/平米，而开发商的心理预期是卖3万/平米，那么开发商选择将70%的房子以1.5万/平米的内部认购方式卖给员工，另外30%的房价卖3万/平米对外销售。转手过来，开发商再将内部认购的房子以二手房（实际为新房）3万/平米 进行售卖，从容达到抬高房价的目的。04套路四：天价茶水费茶水费，通俗来讲就是为了获得买房指标的好处费、回扣。越是实行ZF指导价格的城市，越是茶水费满天飞。开发商备案不了高价，只能收取茶水费。而茶水费一般非常神秘，有兴趣的朋友可以关注我的头条号查看前段时间写的文章《一个律师眼中的买房江湖-天价茶水费》，对茶水费的交易模式和巨大风险进行了深入剖析。05套路五：捆绑销售车位买了车位才能获得购房资格，正常车位15万，开发商捆绑销售45万，购房者额外支出30万才能获得购房资格，采取的套路和收取电商团购费如出一辙。但是此套路慢慢有淡化趋势，随着城市汽车保有量不断增加，车位越来越紧张。车位租赁费价格可以自主定价，收取超高的租赁费比一次性售卖车位更加有利可图。06套路六：不收定金，超高首付款法律明确规定，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%。但是法律对首付款的比例却没有限定，开发商于是一再提高首付款比例，由过去的20%提高至60%。在过去20%首付的年代，很多刚需小年青还能咬咬牙努努力，现在首付一提高，几年的节衣缩食就白搭了，甚至女朋友一看房没了，也立马拜拜了。07套路七：全款买房全款的请往里走，按揭的别堵门口，公积金的把车挪走，这恐怕是2017年刚需一族听到的最伤心的话了。全款买房实际是超高首付款的升级版，开发商是非常欢迎全款买房的，因为购房者支付的全部购房款极大减轻了开发商资金压力，最重要的是购房款进入的是开发商账户，开发商可以自由使用而不是马上用来归还银行贷款。有兴趣的朋友可以关注我的头条号查看前段时间写的文章《一个律师眼中的买房江湖-全款买房》，揭露了全款买房变相涨价的巨大套路。08套路八：捆绑精装修现在的楼市但凡有开发商卖毛坯可谓是良心开发商了，如今购房者想买毛坯房，必须先跟开发商指定的装修公司签订装修合同才能获得购房资格，装修价格从元/平不等。并且装修款不能办理银行贷款，需要一次性支付给装修公司，开发商实为变相提高了购房首付款。所以，上面的套路只是开始，新的内幕正在萌芽...你，准备好了吗？【新鲜本地资讯 全面楼市信息 惊爆楼盘优惠 专业购房服务】微信搜索“焦点西安站”或“sohufocus_xa”关注我们公众号西安第一大购房社群：焦点千人购房群欢迎加入。
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