本人80后，北方人，毕业之后一直在上海某外企打工，时间长了实在觉得很没有意思，所以决定下海搏一下。　　之前也想过很多东西，但最终没有付诸行动。　　这次看好个产品，准备做餐饮。近几个月一直为选址忙活。　　我个人创业的定位：　　产品为川菜系，客户主要定位为白领和年轻人，人均消费50。资金准备10w　　　　下面是正题：　　最近看到一个商业街招商，在上海的一个较繁华的商业中心五角场商圈，但距离五角场中心商业区有一定距离，属于次商业区。其主要的客户是在其南北两端有两栋高层写字楼。　　该商业街将于11月1日交房，并要求商家于1月1日前开业。大致的租金为1层100平左右的1w每个月(大概价格)，其1楼有我比较中意的110平和130平两个商铺。挑高5.5m，统一办营业执照。　　后面我会贴上该商铺位置图和效果图　　　　　　我个人对该商铺的理解：　　优势：　　该商铺大小是比较合我心意的，而且挑高比较高，可以做加层，这样可以是营业面积大大增加。另外租金方面在五角场商圈也应该不算高。而且招商部答应如果我签下则不在此商业街招别家川菜。另外该商业街门口有一大型商铺据说准备招辛香汇，还不确定。　　由于是新招商商铺，则可以省下来大笔的转让费(当然装修费会找齐)　　劣势：交通方面不发达，由于其本身就不临街，而且最近的道路也非主干道，则肯定随机的客人比较少量。这样基本上午市好做一些，晚市比较难做，周末估计会比较冷清。　　另外在成本方面，由于初次涉足这个行业，对于装修费用也心里没底，不知道能不能控制的住。我初步的设想就是简约一点的风格，能刷大白加刷漆解决的问题绝不用昂贵的装修材料，主要坚持性价比。另外就是因为准备中间加一层，所以这方面的费用估计会比较大。　　　　根据上面的赘述，我现在主要有两个问题：　　1. 这样的市口环境，会适合我这个产品么。也希望对五角场周边环境了解的朋友多发言，不怕拍砖，呵呵。　　2. 大概的装修费用将会要多少，特别是中间加一层还要加楼梯。我知道这个问题太笼统，希望有经验的朋友帮忙尽量巨细的解释一下，谢谢了！　　　　最后，祝愿所有观贴的朋友都万事顺利，财源广进哦～　　　　　　　　　　
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　　对了，2楼的朋友，所谓装修没动6w就没了，装修没动指得是什么呢
　　你所说的优势我一点点都没看出来，劣势倒是比较实在。我对上海不了解，但是一百平我估计是建筑面积，一般开发商都按照建筑面积来说话的，使用面积估计七八是平米，去过厨房得25平米，你的营业面积没多大了。你要计算你能放多少个座位，平均到每个座位的费用才行。五十的人均消费太乐观了。要是白领上班族的话午餐不会花那么多钱吃饭。20万预算太少了，北京接一个燃气就要几万，燃气，消防，卫生，环保（就是排烟）都应该考虑，这些弄不好就得10万。还有新开盘得地方需要养一段时间得人气，一没钱的话能撑多久？俩个月不盈利你就得关张。请慎重！！！哥们。
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　　前期需要30W,后续要多少看你的运气了
　　先谢谢楼上的提醒　　他那个商业街应该是专门做餐饮的，所以接气和排气排污都统一做的，再跟他谈的时候我会再确认一下　　使用面积的话我准备中间夹一层来扩大　　另外目标消费群的问题，我个人感觉商务区的消费力应该比居民区要大，我在网上查过两个跟我经营相同品种的店都开在闵行这种比较偏远的区，应该也是居民区，人均消费和上座程度都很不错，所以判断应该较为有市场，但是心里还是不是百分百有底，呵呵　　毕竟，没走出那一步之前怎么也想不到结果会怎么样
　　现在主要不了解五角场的那个东南角的环境怎么样，以及以后有没有轨道或者其他交通或者shopping mall的规划～
　　350是能做，不过踩上去不结实，有晃悠的感觉...
　　碰巧看到，说两句。　　我05年在上海做过快餐，投入了约6万，开了2个月，亏了5万多。面积是你的一半。甚至地理位置都很像。　　　　无论是根据直觉还是透过你给出的描述，我都可以非常肯定的告诉你，如果你接这个盘，失败率95%。　　如果我没看错，你是属于典型的为创业而创业。这种创业基本是九死一生，原因很简单，你思考问题的方式和出发点都是错的。　　　　路过，没怎么考虑措辞。见谅了。
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　　我也在上海
闵行，一顿饭吃50的，至少我能看到得人还是不太多。　　浅陋了~兄弟多考虑
　　谢谢楼上的～　　敢问楼上兄弟哪里人，比较喜欢什么口味的菜呢？　　
　　我将来也想开饭店..现在是做小礼品,兼学历教育(资料不错).......看回复..开饭店很难吗?难在哪里?
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　　生存好低。店面很多时候觉得成败的。
　　不要随便动手吧，菜鸟就是创业好着急的。开店立即让你亏本的，甚至血本无归的，再次说，店面不好，一切都是失败的开始，好不看好，失败非常高。
　　你这是纯投资行为，建议你不辞职，假如你工资1W，你将此1W请个业内的经营高手比自己要强几倍，如果此高手觉得此店可做，就放心投资，如果反对，就果断撤出。网友们虽然热心，但没有经过实地考察，说不出什么的
　　呵呵，谢谢楼上朋友们的回复　　可惜的是，我已经上了贼船了！　　说服了个朋友，每人出10w，前天把意向书签好了，意向金也交了，这个礼拜之内签合同　　11月1号交房之后我就应该开始装修了，到时候会经常更新，有图有真相的哦！　　这段时间要忙着前期准备了～　　其实前面有朋友说我是因为要创业所以创业，也不完全对。　　对于打工的烦闷，大家估计也身心皆有体会。搁我这个性格的人，如果真的因为创业而创业，估计2，3年前就干了，我愣是在一个没怎么给我涨过工资的地方呆了4年，当然，没走的原因也不完全是蛰伏和等待～　　总而言之，对现在这个产品很有信心，也处于对产品的信心，我的朋友兼合伙人(我哈工大的校友，他研我本，四年前同时来到上海同一家公司工作)才会在两天之内被我说服。他其实是一个比我更谨慎的人。　　另外，楼上的朋友，350的不牢靠，牢靠的钢结构的加层没平要多少钱啊？先谢过！　　希望一切都好吧～
　　前天，星期六真是漫漫谈了一个下午，本来晚上5点半有个朋友要过生日，要从五角场赶到陆家嘴蕉叶去，结果7点半才到，让朋友两个人等了2小时，实在过意不去。　　　　不过谈判的效果还是很理想的，完全达到了我们的目标，免租期延长了3个月，1-2年的租金比原来的基础上低了30%左右，当然代价也不小，就是后面每次递增的幅度增加了50%，甚至7-8年的房租比他标价还要贵了。　　不过我俩考虑的重点是尽量降低初期的资金压力，因为这种新开业的商业街，估计至少要半年的养护期，前景的问题不敢说不可限量，也至少会比目前强好多。　　　　时间节点上，他们交房的日期是11月1日，我们开始装修，他们要求必须开业的日期是1月1日，我们则尽可能希望12月中旬左右就可以开业，这样不会错过圣诞节和元旦的档期，年轻人喜欢过圣诞也是我们的主要目标客户群。　　不过不清楚一个月装修时间够不够。　　　　晚上到了陆家嘴的蕉叶，那里真的是火爆，其实味道感觉一般，可能是本地化做的太多了～不过做的真是挺成功，特别是他的生日主题，那个献唱的乐队也很有意思，不过男的都有点gay...　　(比较中意蕉叶的顶棚的设计，另外灯光的问题，我看了很多餐馆，无论是射灯还是节能灯，都是大约每平米一盏，不知道节能灯要用到多少瓦的，射灯的话要多少瓦，两者成本大约各是多少呢？望前辈不吝赐教！)　　不知道我们的餐厅以后有没有机会在某种主题上能成为大家的首选品牌，不过感觉我们的大锅菜，不像别的餐馆的小盘多样更容易显得档次高，这是一个值得思考的问题，当然这方面做好，也能在同类产品中间脱颖而出～　　　　这两天心里还是很不错的～知道的朋友都老板相称了～呵呵，不过我是属于比较“蛋腚”的人，外表蛋腚，但心里是十五个吊桶打水--七上八下，也兴奋，也担心....　　　　
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　　谢谢楼上兄弟！　　开业肯定有优惠，天涯的朋友到时候肯定会有另外的优惠哦！
　　没看得太懂，人均消费50的大锅菜，是卖给地球人吗？
　　呵呵，不好意思，目前我做的产品要保密，等到后面装修阶段，会拍照片给大家看，看到招牌大家自然也就了解了～　　也希望朋友们不要猜了，如果想知道，可以给我单独发信，我给你确认，呵呵～　　对了，我的mail: 　　　　上面　　作者：cnsummercamp　回复日期：　16:16:13　
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　　另外咨询有经验的大大～　　水电气方面：　　每个月电量他给我留10kw，气的话他推荐我10个立方绝对够了　　不过据说申请开气要很贵很贵，至少5位数。。。　　上下水的管道我忘记多大了，回家查查补上来～　　　　想咨询一下有经验的朋友　　首先我的营业面积170左右，每个月10kw的电量够么　　气的话，我知道不同的菜式肯定需要量不一样，不过希望有经验的朋友介绍一下申请气需要多少钱，怎么搞能便宜些，特别是在上海　　先谢过了！
　　留名，关注一下
　　另外，贴上我的店面的平面图，求有餐厅装潢经验的朋友给指点一下，我准备把操作间和卫生间，以及中间两个立柱之间的上空做隔层，这样营业面积有不少增加。　　考虑的问题：　　1. 员工通道，后门，要不要开，开的话开在哪里？　　2. 卫生间的二楼用不用再弄一个卫生间？　　3. 是否需要仓库？需要的话是用卫生间的二层空间还是用操作间的二层？　　4. 如果操作间的二层空出来，弄个包间是否合适？　　5. 一二层桌椅的摆放、楼梯的位置、以及灶台的位置怎么合适？合乎风水～　　　　如果有有经验的大虾看到，望指点一二～
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　　每个月电量他给我留10kw，气的话他推荐我10个立方绝对够了　　　　100瓦的灯泡每天开3.3小时，一个月就是10千瓦。　　10立方米氢气燃烧可以把105公斤水从0度加热到100度，也就是每天能烧7斤水。　　——这是按我们地球上的物理规律计算的...
　　千瓦是电量是功的单位吧，是不是相当于100瓦的灯泡可以同时开100盏就是10千瓦了，我主要是得考虑厨房大件电器，冰箱冰柜空调之外，电灯用量之后是否足够　　　　气的话是煤气，呵呵，热效率肯定没有氢气高，不过不知道有经验的朋友开个200平的川菜馆一个月要多少个立方的气呢？
　　佩服你的勇气，去年考察了一年的店铺准备开个川菜馆，后来还是放弃了，餐饮看似创业门槛低，其实不然，预祝你能成功。有法律问题，可以向我咨询，餐饮方面，可以给你介绍朋友。
关于电：你还没有设计出平面图，空调几台、脱排油烟机，冰柜冰箱，灶具等。一旦设计好，你就能精确知道需要多少电了。　　
如果使用面积170平米，自己安装空调的话，通常需要30KV~40KV的电量。如果有中央空调，那么至少需要20~25KV。　　 　　
关于气：是煤气还是天然气？　　
在不知道你的厨房配备之前，无法准确知道你要的气量。你可以咨询销售厨具的公司，看看各个设备的气量要多少，加总即可。　　
如果你的餐厅使用面积是170平方，如果是天然气，10个立方应该是够的，如果是煤气，那么就极有可能不够。建议煤气的话争取向上扩容一档到16立方比较保险。
厨艺快递说的电和气的计算方法是不对的。　　
以电为例，大家说10KV的电是个功率概念，比如说你这条线路有10KV的电，那么假设你要安装功率为1KV的热水器，你可以同时安装10台。　　
因此，你餐厅里所有空调，照明、厨房内冰箱、脱排风机等等的总功率加起来不能超过10KV。　　
气也是一样的意思。　　
比如你用的炒灶、矮脚炉、蒸柜等的用气量加总不能超过10个立方。　　
通常，电和气有20%的上浮安全空间，考虑到有些设备不是同时都打开，实际的用量可以比标准用量高一点。
搭建阁楼请注意以下两个问题：　　
1、消防是否批准：　　
由于阁楼安装后，阁楼上的消防通道不具备，而且阁楼下楼顶没有烟感、喷淋，很可能你没法通过消防的验收备案（根据最新消防法，没有通过不能开业）。就算通过，日后消防部门来检查，也可能让你停业并让法人代表刑拘。　　
建议你跟房东协商，通过他们的关系把这块搞定。　　
2、食品药品监督局对于厨房间的层高要求不得低于2.5米　　
所以你的阁楼可得搭好了。如果厨房间低于2.5米，那么餐饮服务许可证可能就批不出来。　　　　　　
另外：你餐厅这么小，根本不需要考虑2个卫生间。如果整个大厦有公用卫生间，那么你就不要做卫生间了，在餐厅内设一个洗手台即可（必须设）。如果大厦没有公用卫生间，那么你就在餐厅内设一个吧，为了节约面积和装修费用，可以考虑设一个男女共用的卫生间。
这个项目的几个风险：　　
1、不是成熟商圈。不知道楼主能否熬到商圈成熟的那天……　　
2、投资准备20万实在太少，可能店没开业就没钱了（至少要准备40万……开业前花掉25~30万，剩下的用于熬到盈亏平衡……）　　
3、两个股东各占50%，究竟谁说了算？　　
4、楼主是个外行，什么都从头开始。找的合作伙伴也是外行。不知道要走多少弯路……　　
只能祝福楼主了……
关于总投资的问题：　　
1、搭建阁楼，连同浇好地板，单价每平米800元，如果你搭建50平米的阁楼，那么就要4万；　　
2、你的餐厅170平米，那么使用面积大约102平米，加上阁楼共计150平米，装修单价按照600元计算，那么需要9万；（600元装修的单价，只能装修得比沙县小吃略好）　　
3、厨具、碗碟
4万（估计不够）　　
4、脱排油烟及净化器： 3万　　
5、灯具、空调：2万　　
6、开业前人员工资 2万　　
7、给房东的首期租金、押金：6万（行规按押三付三）　　
8、开业前首期原物料采购：1万（调料、服装、肉类等）　　
9、开业宣传费用：1万　　
10、其他不可预计费用：2万　　
上面9项合计需要：34万了　　 　　
楼主看看，上面哪些资金可以节省的，哪些我估计高了。你准备好这么多资金了吗？
　　还请专家详细说明一下每个月10kw电和10立方气是个什么概念...我小学没蹭上个好学校，物理是语文老师教的...
　　此贴甚好。
　　上面提供的投资款中还少了桌椅，大概要1.5万
　　厨艺快递：10KV的意思就是房东提供的电的额定功率是一个小时能提供10个千瓦的电能。而10立方的气意思也是一个小时内流经煤气管道里的气有10个立方。都是小时为限，不是月。
　　哦，我还以为打算开一年的店，要用120kw+120立方呢...　　我们乡下算容量一般是算安培数，反正电压都是380V的，有63A的容量基本就凑合了...
　　楼主现在的进展怎么样？关注中，下意识感觉不是很对称
　　稀饭大哥比较专业呵呵。学习中。我的QQ原意和大家互相交流学习开餐馆经验呵呵。本人现在在北京的快餐店正在筹备中。楼主既然签了合同交了定金，我们就给与鼓励和指导，积极支持吧。继续关注
　　想创业，在网上做外贸挺不错的　　刚进了个外贸交流qq群：　　里面都是做外贸的高手　　很多外贸问题在里面都能得到解决！
　　不知道楼主现在怎么样？
　　呵呵，先谢谢楼上所有的朋友！谢谢大家的支持和意见！　　店我拿下了，一直忙活着~　　最新进展我开了个新帖，大家可以乱入~　　http://www.tianya.cn/publicforum/content/enterprise/1/230824.shtml
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)餐饮选址最关键，餐饮选址3条潜规则
餐饮创业有内幕&吗？有潜规则吗？有。 &比如很多餐饮创业者疑惑的3个问题，“为什么人流量这么多，我的生意却不好？”“为什么有些商铺我拿着钱也租不到？”“为什么我的商铺位置不好，房租却比位置好的更高？”尤其是第二个和第三个问题，靠努力是永远也解决不了的。有时候，不懂游戏的玩法，一开始你就输了。为什么人流量这么多，你的生意却不好？ &在选址的时候，很多初次创业的朋友都会进入一个误区&，就是分不清楚人流跟客流的概念。有创业者问我，我当初在选址的时候，这个地方门口的人流是很大的，可为什么开业之后，营业额总是上不去？&持续营销也没有用。这就是我们经常走进的一个误区，把人流跟客流混为一谈。很多商铺经常说，我们门前的人流量很大，有两万到三万，但大家记好，这是人流&，只有真正进到店里消费的目标客户，才能算得上客流 &。举个例子，我们在火车站附近开一个咖啡厅，火车站的人流非常大，但这些人流要么不会驻足，要么消费很低，这就叫做“有人流无客流”。如果是在飞机场，人流量到客流量的转化率就会非常高，在这里人流就约等于客流了。所以我们选址的时候一定要记得观察，我们的目标顾客，在门前经过的人流里占比多少。所以在选址的时候我们一定要记住“客流”这个概念，不要被人流的假象所蒙蔽。为什么有些商铺你永远也租不到？&&有些创业者认为选址很重要，就想找一个位置比较好一点的商铺，贵一点也没有关系，以后再赚回来嘛。可发现找来找去都是一些位置比较次的铺子，好的商铺似乎总是看不到招租。那么这些好铺子&都哪里去了呢？那我们首先就要明白，商场里的商铺一般分为四大类，分别是一类商铺、二类商铺、三类商铺和四类商铺。一类商铺是最好的商铺，这种商铺是不会在外面渠道散发的，一般为餐饮圈的一些高层人群中间分享，在一些有能量的大佬&手里。二类商铺是最好位置旁边的一些次类位置，这些位置一般是留给一些大品牌&来用的，比如肯德基、麦当劳、必胜客。这些品牌是用来带动商场的品牌知名度。刚才我们说了，一类商铺给大佬，二类商铺给品牌，那么大家就想了，是不是三类商铺我们就可以拿到了呢？其实不是的。三类商铺在公开渠道上仍然见不到&。三类商铺是招商部完成业绩的一个筹码，所以会被他们拿到一些半公开渠道去发散，这些渠道去招商的都是一些中小型的品牌，价格非常高。所以一类、二类、三类商铺我们都接触不到，能拿到的就只有四类商铺了&。这就是有些铺子你有钱也拿不到的原因，因为它是在你看不到的地方流通的，你有钱也找不到地方去租。什么叫四类商铺呢？就是商场边边角角的位置，和非主路线，和非大流量的暗面的一些商铺。招商部在完成任务，把一类、二类、三类商铺都租出去了以后，会把剩下的这些不好的铺子，通过一些渠道，比如招商平台，招商广告，或者朋友介绍，租给像我们这样的小白。对于招商部来说，这属于他们额外的一个利润，而对于我们来说，这是我们最容易得到的，但位置又次，价格又高&。为什么我的商铺位置不好，房租却更高？ &有些创业者租到位置并不好的四类商铺，可是房租却非常之高，很多人认为这个地方本来租金就好，毕竟大品牌都选择了这里。其实不是。我们现在就来揭穿一些商业运作&的方法，地产和品牌是怎么联手把你的房租“涨”起来的。刚才我们说到，一类商铺给大佬，二类商铺给品牌，那么为什么品牌选不到最好的铺子还愿意进来呢？因为二类商铺租金非常的便宜&。便宜到什么程度呢？据我所知，一些大型品牌在很多二三线城市很强势的时候，他进驻一家商场甚至是免费&的。即使不免费，租金也有很大幅度的优惠，优惠期也很长，比如肯德基麦当劳。招商部为什么要这么做呢？因为他们发现一个很有意思的现象，创业者没有选址经验的时候，就会找标杆&，跟着标杆企业选址。而标杆企业，就是肯德基麦当劳外婆家们。在新手创业者看来，这些大品牌的选址能力是很强的，他既然进驻，就说明这个商圈是很强的，所以我跟进的时候没有风险。而跟进的时候给你的四类商铺价格又很高，你可能会想，位置这么偏，房租都这么高，这个地方果然是寸土寸金。其实这就有点类似房地产和知名餐饮联手做的一个“局”。知名品牌以非常低或者0租金拿到位置较好的二类商铺，而其他人就跟着进来了，这时候招商部就会给你位置不好的四类商铺，房租也非常高，就是因为你没有选址经验，容易被二类商铺的品牌所迷惑。四类商铺房租这么高，你可能会想，可能二类一类房租更高，其实不是，四类商铺房租高是因为招商部要拿你的高价格去补贴&二类商铺的低房租。比如一个大品牌在二类商铺的价格是每平方米每天5&块钱，而我们在他旁边的四类商铺，位置没有它好，地段没有它好，也不处在人流上风口，但我们的价格可能是15&块钱，为什么呢？因为这层商铺的均价是10块，要用你的租金去弥补&二类商铺给人家免掉租金的那部分，平衡收支。所以开餐厅选址，我们要面临的坑太多了。假如我们在不知道玩法的情况下，加入一个四类商铺，开业以后你很快就会面临两个问题&，一个是房租过高，一个是客流太少，那我们基本上就没有盈利的可能性&了。这就是为什么一些商场人气很高，有很多大品牌，可一些餐厅仍然破产。那怎么办呢？有两&个办法。一个就是我们知道了这些内幕以后，尽量去相应的渠道商去找铺子，因为我们已经知道，我们找铺子的那些公开渠道上，实际上是没有好铺子的；第二个就是可以选择加盟，因为加盟品牌的品牌号召力可以帮你字商场里以很低的价格拿到好铺子，如果品牌足够低的话，你是可以享受“二类商铺”的待遇的。作者：
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