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发布机构：深圳市规划和国土资源委员会
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称：深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》的通知
号：深规土〔号
主 题 词：
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》的通知
信息来源：深圳市规划和国土资源委员会
信息提供日期：
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各有关单位：
　　为进一步规范本市城市更新历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2012〕45号）等相关规定，我委组织制定了《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》，现予印发施行。
深圳市规划和国土资源委员会
深圳市城市更新历史用地处置暂行规定
　　第一条& 为进一步规范本市城市更新历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2012〕45号）等相关规定，制定本规定。
　　第二条& 本规定适用于经批准纳入城市更新单元计划，以拆除重建方式实施城市更新的历史用地的处置。
　　第三条& 市规划国土主管部门在区政府（含新区管理机构）的协助下，统筹组织城市更新历史用地处置工作。
　　第四条& 对于经批准纳入城市更新单元计划的城市更新单元，在土地、建筑物信息核查和历史用地处置之前，相关主体可以依据现行有关规定，并按下列要求先行申请开展土地、建筑物权属认定工作：
　　（一）根据市政府有关规定，本社区范围内应当划定非农建设用地但尚未划定，或者应当落实征地返还用地但尚未落实的，可以优先在拟实施拆除重建的建成区按照有关规定予以安排；
　　（二）拟实施拆除重建的建成区范围内存在旧屋村用地的，按照有关规定申请办理旧屋村范围认定；
　　（三）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合历史遗留违法建筑处理有关规定的，历史遗留违法建筑当事人应当取得市规划国土主管部门审查意见并缴纳罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；
　　（四）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）有关规定的，应当按照其规定取得规划确认文件、土地权属证明并缴纳地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，还应当依法予以行政处罚并由违法行为人缴纳罚款；
　　（五）拟实施拆除重建的建成区范围内，国有已出让土地上建筑物已办理规划验收手续的部分，视为合法建筑物，如须补交地价的，应当依法缴纳地价；国有已出让土地上建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，且根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的，应当按照相关规定取得规划确认文件，并缴纳罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防和规划审批等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；
　　（六）适用其他有关规定的，从其规定办理土地、建筑物权属认定工作。
　　在城市更新单元实施拆除重建时，按照前款规定开展相关工作、取得相应认定文件的土地、建筑物，视为权属清晰的土地、合法建筑物，涉及缴纳的地价和罚款可在取得相关认定文件之后，但必须在城市更新项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前缴清；但城市更新单元无法实施拆除重建、被调出城市更新单元计划的，相关土地、建筑物应当按照现行有关规定处理。
　　第五条& 城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息进行核查、汇总，并提交下列材料：
　　（一）土地、建筑物信息核查申请表；
　　（二）申请人身份证明；
　　（三）土地权属证明材料；
　　（四）建筑物权属证明材料；
　　（五）未取得房地产权利证书的，提交规划验收证明文件或者建筑物现状测绘报告；
　　（六）土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示；
　　（七）土地征（转）情况证明材料等其他必要材料。
　　市规划国土主管部门应当在20个工作日内完成土地、建筑物信息核查、汇总，将核查结果函复计划申报主体。相关复函不作为土地及建筑物性质、权属、面积等的证明材料。
　　第六条& 根据土地、建筑物信息核查结果复函，对于拟实施拆除重建范围内未签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在日之前，用地手续不完善的建成区，可以由原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）申请进行历史用地处置。
　　经市规划国土主管部门核查，属于已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得申请按照本规定进行历史用地处置，应当按照其他相关规定进行处理。
　　第七条& 继受单位应当在计划申报主体申报城市更新单元规划之前或者申报的同时，向市规划国土主管部门申请历史用地处置。但本规定实施前城市更新单元规划已批准的，继受单位可以在项目实施主体提出建设用地申请前向市规划国土主管部门单独申请。
　　申请处置的对象应当为拟实施拆除重建的建成区内所有符合第六条规定处置条件的历史用地。
　　历史用地处置申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上（含2/3）表决同意，但继受单位章程对表决通过率有更高要求的，从其规定。
　　继受单位应当提交下列历史用地处置申请资料：
　　（一）历史用地处置申请及承诺书；
　　（二）土地、建筑物信息核查结果的复函；
　　（三）继受单位股东代表大会决议；
　　（四）所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见；
　　（五）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。
　　第八条& 市规划国土主管部门应当结合历史用地处置情况进行城市更新单元规划审查。历史用地处置申请经审查符合条件的，市规划国土主管部门应当在城市更新单元规划批准后5个工作日内，向继受单位核发历史用地处置意见，同时抄送区城市更新职能部门。
　　对于本规定实施前城市更新单元规划已批准，单独申请历史用地处置，经审查符合条件的，市规划国土主管部门应当在受理申请之日起20个工作日内向继受单位核发历史用地处置意见，同时抄送区城市更新职能部门。城市更新单元规划须进行相应调整的，按照有关规定执行。
　　第九条& 项目实施主体确认后，市规划国土主管部门可以根据历史用地处置意见按规定程序办理城市更新项目用地审批及出让。
　　在项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前，继受单位应当依法自行理清经处置的历史用地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并与市规划国土主管部门签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
　　第十条& 城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：
　　（一）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；
　　（二）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
　　第十一条& 城市更新项目范围内实施拆除重建的土地需完善征（转）地手续且未按照本规定进行历史用地处置的，在项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前，继受单位应当依法自行理清需完善征（转）地手续的土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并向市规划国土主管部门申请签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付补偿费用，该申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上（含2/3）表决同意。
　　第十二条& 本规定自发布之日起实施，有效期3年。
　　附件：1．土地、建筑物信息核查申请材料参考文本及要求（略）
　　2．历史用地处置申请表及承诺书（略）
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触碰右侧展开深圳城市更新拟出重磅新规：旧住宅区未达20年原则上不拆
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深圳城市更新拟出重磅新规：旧住宅区未达20年原则上不拆
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原标题：深圳城市更新拟出重磅新规：旧住宅区未达20年原则上不拆 编者按：本文来自「每日经济新闻」，作
原标题：深圳城市更新拟出重磅新规：旧住宅区未达20年原则上不拆
编者按：本文来自「每日经济新闻」，作者： 袁恩泽，36氪经授权转载。
“旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。”存量时代的城市更新，向来不乏话题性。
记者注意到，继4月24日《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定（征求意见稿）》，4月26日《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定（征求意见稿）》，6月14日《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）》后，深圳城市更新规划年内再添重磅。8月6日，深圳市规划国土委起草《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定（征求意见稿）》和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则(征求意见稿)》，其中明确，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。
本次意见征求稿明确，位于更新五年专项规划范围的弹性与刚性要求；计划申报拆除范围用地面积应大于1万平方米，即取消小地块更新申报要求；新增“工改保”项目的规定；增加“计划调整”“计划调出”两个章节；启动更新单元计划自动失效机制。
取消小地块更新：罗湖和福田受影响较大
针对“计划申报拆除范围用地面积应大于1万平方米，即取消小地块更新申报要求“，深圳市合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，当前如果政策导向确实是取消小地块更新，那么对于城市更新既有区域势必带来较大影响，特别是罗湖和福田。
罗宇表示，本次计划申报新政要求拆除范围必须在1万平方米以上，不禁让人联想到此前坊间流传的一份深圳市规土委的文件，其中就提出取消小地块城市更新。
小地块更新借鉴于国际上有成功经验的“针灸式”更新模式，主要适用于特区内原四个行政区（罗湖、南山、盐田、福田）。由于旧城区域老危旧情况普遍存在，而且许多项目占地面积较小，按照原城市更新办法要求，无法通过城市更新进行改造盘活。因此在2014年，深圳市政府提出原特区内占地超过3000平方米的项目可以申请小地块更新，其后也立项了一批项目。但是后来也发现了一些问题，比如，小地块更新很难为城市贡献公共利益用地和设施，而且开发量增大后还会带来更大的公共配套需求，造成更大的交通压力等。
“原特区内小地块更新项目，未来只能联合成更大的城市更新单元进行申报和开发，其中利益分配会是个较大问题。原特区内将回归2014年以前的连片更新，城市更新项目数量和实施速度都会有所放缓，老旧物业及其土地交易价格也将有所调整。”罗宇说。
旧住宅区未达20年原则上不拆
根据文件，拆除范围内建筑物应在日前建成。建筑年限要求参考《暂行措施》的要求，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间需15年，旧住宅区为20年。即旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。
对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这个表述意味着深圳城市更新对于旧住宅拆除年限进一步宽容，也意味着深圳正在加快城市更新的速度。
“因为最早规定旧住宅不到30年是不能拆的，后来又有文件说未达20年的不能拆，而最新表述是旧住宅未到20年，原则上不拆。原则上不拆和未到20年不拆，是两个概念。”宋丁认为，原则上不拆，一般来讲不拆，但是也不排除特殊情况下经政府批准可以拆，意味着一小部分这样的住宅可能会突破20年的限制。
旧工业区、旧商业区建筑年限未满15年的符合下列条件之一的也可申请拆除重建：拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的1/3；拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划（法定图则或分区规划）要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及基础设施。
另外，日前建成的旧工业区申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）；国有已出让用地在日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，可划入拆除范围；对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积1/3的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。
有利于提高审批速度和效率
此次深圳全市统一的城市更新计划申报及审批政策调整，将改变各区不同的政策规则，审批规则统一有利于提高审批速度和效率。
新政重点强调了城市更新公共利益贡献保障，进一步明确城市更新单元计划调整与调出规则、工改保及工改工相关申报规定，在市区权责上进一步明确分工责任，以及明确审查事项、原则与标准、流程与时限，某种意义上对开发商的城市更新投资拓展给予了更明确的指引。
但可以预见的是，新政与目前各区计划申报政策调整衔接肯定会有一个过程，对于城市更新项目计划申报进程或多或少会带来一定影响。“在当前金融环境不容乐观的情况下，开发企业务必稳妥处理好项目融资及资金成本，保障项目现金流。而市场上城市更新项目交易亦将日益增多，项目投资研判更需谨慎细致。”罗宇建议道。
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