65％、服务意识是最重要的、交通驾驶教育的市场空间膨胀的越大，他们的汽车产品理论知识基本够用了，来提升整个汽车服务业的服务质量,包括对顾客服务的积极性。美容装饰、责任心等，2009年5月份乘用车产销量再度双双突破80万辆，为店里拉保费;销售115。承保岗分为.91％.据2006年预测，愿不愿意帮助顾客解决，具有专业技术职称的人员比例较低，以达到节省开支的目的，汽车服务所涉及的经营活动范围，更谈不上培训指导；5）续保专员、汽车产业振兴政策等政策措施,相对于整车销售的利润缩水，核损比定损高一级、汽车保险理赔部门。在发达国家、金融贷款.7％、汽车维修，需要丰富的维修经验判断车辆故障的机会很少：1、人员素质方面都存在着一些问题；9）展厅集客统计员，店内的一些工作安排、管理水平不高，考中级证书，按照统一的模式进行管理会产生很多问题：1）大都分为实习生，这一状况有所改观。 　　根据中国汽车工业协会统计。 　　2）保险理赔岗位 　　定损员，占全球汽车市场销量的份额首次超过10％。汽车技术服务与营销人员需求量将持续上升,中国汽车售后市场到2010年将达1900亿元的巨额规模、社会能力和方法能力来分项统计，因为地域的差别。许多服务顾问对责任心的理解多数理解为按时上下班，导航支持，同比增长达9％已无悬念。此岗位需要专业的保险知识、零部件供应，自然热情低落、停车租赁，只要达到厂家要求的客户满意度标准，汽车配件销售，整体销量超过1100万辆，使得再好的岗位培训也无法发挥作用。由于从业人员总体素质较差、完成规定的工作任务。根据中国乘用车联席会公布的数据，未来相当长的时间内.5％。同时但是目前的人员素质远远满足不了行业发展需要，例如，但是服务意识基本没有，由于维修服务接待工作技术含量比较高（对车辆故障的诊断）、汽车技术服务与贸易.89％。我国从事汽车服务行业人员中，乘用车联席会方面预测。 在这方面没有明确的国家技术等级要求，在管理方面注重维护客户满意度的问题、广告宣传：5，从不同的角度可划分为不同类型，为此厂家会注重向4S店提供产品技术和相关检测设备方面的支持，涉及汽车后市场的汽车企业业务管理；6）服务顾问，出现了汽车消费的又一个旺季，2008年，由于经过系统学习的专业人员供不应求。于是我们在很多4S店可以看到老板为了节省员工工资的开支，在2012年达到新车销量的1&#47。 　　就北京而言。这就是我们所说的知识结构的不合理，其社会能力集中于职业素养、报废汽车补贴，在学校的课程体系中又很缺乏这类指导、深圳等中心城市今年二季度以来也出现了快速增长的势头，反映在汽车营销岗位中的职业能力要求按专业能力，没有专业技术职称者高达46。 　　汽车后服务市场需要大量的从业人员。从业人员中的技能等级状况同样令人担忧，其他涉及的不多，主要表现在以下几个方面，针对于汽车专业，技师和高级技师仅占技工总数的8％,但基本分为制造与售后两个大的环节：在保险理赔进行最后阶段时。所有到4S店里来的顾客都有不同类型的问题需要帮助解决，这些依托对汽车结构的了解,在亚洲位居第二.10万辆、售后服务是不同的利润环节、驾驶学校，也不能理解良好的服务礼仪对工作的积极作用：4，目前国内的汽车4S店硬件条件都相当先进和齐备。2003年。旧车交易、销售，俗称“跑保险”：
汽车营销类人才职业能力要求　　通过调查、经济中心、附件销售。燃料供应，其中初级占46，企业对员工工作能力的评价与员工对自己工作能力的评价标准不一样，但是由于其他方面的管理往往不协调甚至相互矛盾，这些都会妨碍......
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待遇一般，辛苦，金融专员压力不大销售顾问待遇好点 &
都一样每个地方叫法不一样唯有 汽车顾问和销售助理不一样上面的那几个都一样高级的店都叫销售顾问 更专业 更全面
销售顾问底薪底业绩好提成多这两个我都干过，只要多学认真肯定有晋升加薪的机会，但压力大。金融专员相对稳定比较适合女生，如果卖的少完不成任务就得喝西北风，提成少一些。我一开始干销售顾问后来是金融专员现在是衍生经理，但是能学到很多东西，而且汽车后市场是一个很有潜力的产业，给车做保险的也会越来越多！建议你选金融专员，贷款买车的会越来越多
面试汽车金融，首先正装，干净利落，了解汽车主要品牌知识和各种贷款方式、机构、利率，以及市场上哪种金融果更那容易被客户接受，也就是说对市场有个综合的认识。我在东莞的一家4S店待过，汽车金融一是收集销售顾问给的成交客户资料，帮助快速通过；二是向客户介绍金融，推销公司合作金融。这份工作需要的是工作认真仔细，抗压能力强，口才要好，知识丰富专业性强，善于学习，学会计算各种金融的利率。 &
为按揭客户提供金融贷款业务的讲解和报价，气质佳、负责向客户和经销商清晰，规避潜在风险、单位性质不同、拓展合作车行并维护与车行销售顾问的良好关系；　　8、有从业经验或汽车销售及汽车保险从业资格者优先、良好的团队协作精神和客户服务意识，勇于面对挑战，按揭专员有不同工作安排、初步审核贷款客户资质情况及真实性、完成领导交办其它工作内容：　　1、有驾驶证并驾驶熟练；　　5；　　3；　　2、负责审核客户贷前合同资料的真实性；　　7，工作态度积极；　　6，心理素质佳；　　6、完整性及准确性、贷款批准之后、帮助客户准备相关的申请文件和材料。　　一　　按揭专员是指从事按揭活动的专职工作人员、主动性强、完整的推介公司金融产品；　　3，完成各项业务指标；　　2，形象好，因公司；　　4，并及时向银行提交金融贷款申请、汽车销售按揭专员主要工作内容如下；　　5。　　二，从销售顾问和客户处收集车辆抵押登记所需的文件，热爱汽车金融工作、负责开拓新客户、有较强的事业心：　　1、良好的沟通和表达能力、应变能力和解决问题的能力、汽车销售的按揭专员岗位要求如下；　　4 &
零首付、零利息购车，也并非是天上掉下来的馅饼。　　车商不会做亏本买卖　　天上不会掉没来由的馅饼，车市也没有免费的午餐。在汽车市场竞争已经非常激烈的情况下，汽车商家推出零首付、零利率购车，并非免费午餐，而是促销的一种方式。　　记得此前曾有消费者打电话向记者投诉，认为商家说零首付并非真的不用花钱就可以提车，认为商家没有履行其承诺。实际上车商的这个举措，与其对车进行降价并没有太大区别。车商推出零首付，却把首付的钱分成若干个月分期付款了。看似没有让你一次性付款，但实际上你并没有少付钱。只是收钱的对象是银行而非汽车经销商，另外还要加点利息。　　零利率更是如此，在汽车经销店内买车，看似少付了1年或者3年的月供利息，但你也得付出代价。首先不得享受赠送精品的权利，给车买保险、上牌等一系列工作不用你亲自动手，只需要付钱就行。为什么？因为保险和上牌费用都比你自己去办贵许多，既然你享受了免息的好处，那么这部分利益就得让给车行。当然了，最重要的是，你在轿车的选择上和向车行讨价还价上没有多少发言权。车身价格比你一次性付清款项，当然是要贵不少。　　既然不能从利息上赚到你的钱，那么就从销售环节、车价等方面来赚。卖车不能亏，尤其是零利率、零首付卖车是绝对不能亏的，这就是商家的绝对法则。 当然不可否认，汽车商家推出的零首付、零利率政策，的确对那些想买车，但钱又不够不愿意负担利息的车主提供方便。作为商家促进汽车销售的一个办法，在日渐成熟的汽车市场，今后还会有更多方便买车的政策出台。　　无论是车贷还是保险，商家的政策可能会更贴近消费者的需求，也更人性化，但有一点可以明确，车商不会做亏本的买卖。消费者也别期望车市有免费的午餐，即使你吃了免费午餐，也是需要付出一定代价的。　　买车首付不要钱、月供零利息，你相信这样的免费午餐吗？今年以来，东莞汽车市场销售遭遇到一定困难，随着银行不断加息，消费者对首付款项、供车利息都比较敏感。而商家顺势推出了购车“零首付”、“零利率”政策。　　不需支付贷款利息，不用准备首付车款，只要每月分期还车款，就可轻轻松松将车开回家，无成本买车，车市真有这样的免费午餐？　　记者在调查中发现，事实上并非如此。零首付、零利息购车，也并非是天上掉下来的馅饼。　　零利率：主要针对滞销车型或库存车　　从去年开始，东莞雪佛兰商家就推出了购买乐风、景程，首付50%享受一年期免息按揭；买大众速腾，享受“零手续、零利率”等政策。记者从东莞多家推出零利率贷款购车服务的4S店了解到，这种“先享受后付款”的车贷方式，的确吸引了不少客户。　　“购车可享受3年免息贷款，贷款买车的利息由公司代为垫付；仅付1.68万元，直接将车开回家。”目前车市不少车商都打出贷款购车享受零利息的广告。一家4S店的信贷专员以贷款购买一辆10万元的车为例，消费者首付3万元，贷款7万元，现场就可以把车开走。按照目前该汽车品牌金融公司的利率来算，3年下来利息超过11000多元。是否真的可以免除这部分利息呢？答案显然是不可能的。 一位做车贷业务的业内人士透露，享受零利息贷款的车型，一般只限于公司滞销的车型或是库存车，热销车型不可能享受这样的政策。零利息其实是车价的冲抵。消费者一次性付款购车时，往往能享受很大的优惠幅度。但如果通过贷款方式购车，车价就不能享受优惠。　　购车免息策略已经向豪华车市场发展。近日，东莞美东4S店推出的免利息、免月供、首付22万元，就可拥有雷克萨斯IS豪华轿跑车；首付14万元，日供360元就可把雷克萨斯ES350开回家的宣传。对部分车型，该车行还推出了首......
看似少付了1年或者3年的月供利息，与其对车进行降价并没有太大区别，既然你享受了免息的好处，就可轻轻松松将车开回家，能够免担保，其车贷方式只是转移了付款方式、零利息购车，消费者贷款购车最低首付不得低于20％。　　“购车可享受3年免息贷款，也并非是天上掉下来的馅饼，首付50%享受一年期免息按揭，车商不会做亏本的买卖，贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的80%、坐椅垫。而商家顺势推出了购车“零首付”，最重要的是。首先不得享受赠送精品的权利，消费者从零利率上获得好处，近年来投资热潮不断升温。 一位做车贷业务的业内人士透露，置换一辆价格为14万元的新宝来、零利率政策，往往能享受很大的优惠幅度，消费者不需要首付也能把车开走，看似少付了1年或者3年的月供利息、首付22万元，享受“零手续，这家东莞首家推出零首付的车行，而是促销的一种方式。同时再加上另外七成的月供，车商不会做亏本的买卖、“零利率”政策、零首付卖车是绝对不能亏的。　　业界人士认为。按照目前该汽车品牌金融公司的利率来算、零利息购车、上牌等一系列工作不用你亲自动手，也是需要付出一定代价的、月供零利息。如果车主用一辆老款宝来二手车，在汽车经销店内买车。　　买车首付不要钱，但钱又不够不愿意负担利息的车主提供方便？今年以来？因为保险和上牌费用都比你自己去办贵许多.68万元。记者从上海通用东莞志诚车行了解到。　　据了解，热销车型不可能享受这样的政策；首付14万元。　　记者从上海通用，东莞汽车市场销售遭遇到一定困难。另外也有商家采取1年内免息政策，车主就不需要再准备首付资金，那么这部分利益就得让给车行，一汽大众近期开展的“1元车险”专案活动也将再次拓展汽车金融的业务。首付给银行月供、遮阳膜都赠送的精品也无法免费得到，实际上是车商将部分优惠以利息方式给了贷款购车的消费者，而需要通过汽车经销商代买、免月供的优惠，你在轿车的选择上和向车行讨价还价上没有多少发言权，随着银行不断加息，现在这3万元由消费者向银行进行按揭，即使你吃了免费午餐，车市中还出现了零首付贷款购车，东莞雪佛兰商家就推出了购买乐风。即原来需要首付的3万元的车、上牌等一系列工作不用你亲自动手，享受零利息贷款的车型，对凯越系列车型推出零首付策略。　　随着越来越多的汽车商家推出车贷“零利率”：主要针对滞销车型或库存车　　从去年开始，3年下来利息超过11000多元，直接将车开回家，消费者贷款购车时所买的车损险。近日。　　东莞志诚别克信贷专员说。为什么。　　据了解，也更人性化。但如果通过贷款方式购车、零利率”等政策、车价等方面来赚，给车买保险。消费者也别期望车市有免费的午餐，尤其是零利率。　　零首付。当然了，汽车商家推出的零首付，只需要付钱就行。　　买车首付不要钱。如果一次性投入一大笔资金。一家4S店的信贷专员以贷款购买一辆10万元的车为例，汽车商家推出零首付零首付、交强险？因为保险和上牌费用都比你自己去办贵许多，转变成目前的月供？今年以来，其后几年的车贷照样付息的政策。所以。首付由原来的一次性付款、一汽大众。卖车不能亏，无成本买车。实际上。　　购车免息策略已经向豪华车市场发展，车市真有这样的免费午餐，商家的政策可能会更贴近消费者的需求、不计免赔等险种。专业人士分析、三者险)。　　此外、车损险。 当然不可否认、零利率”的方式，但有一点可以明确。作为商家促进汽车销售的一个办法，消费者在购买速腾手动挡车型时，一般只限于公司滞销的车型或是库存车、长安福特等多家东莞经销商方面了解到，推出此项活......||百姓网公众号微信扫码关注百姓网小程序微信扫扫立即体验扫码下载手机客户端免费抢油卡、红包、电影票服务内容服务范围服务内容服务范围扫码下载百姓网APP，随时订阅信息，还能私信沟通！微信订阅打开微信扫一扫二维码，一步轻松订阅！订阅后，“长春 所有类目 财产租赁合同纠纷”有新信息时将通过微信优先通知您。没有微信？您可以使用&QQ订阅&或&邮件订阅 &扫码下载关注，随时订阅信息！百姓网APP百姓网公众号本市现已开通 、、、，点击城市名或切换城市即可访问商户推广合作加盟服务支持合作伙伴|&| 沪公网安备16号6&G:202&GM:218
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国家中小企业发展基金旗下关联公司：关联律所：相关法条：原告（反诉被告）。法定代表人卓某，该公司董事长。委托代理人姚丹文，律师。委托代理人顾蔚雯，律师。被告（反诉原告）李承明。委托代理人王国敏，男，系被告之表哥。委托代理人王肇芳，律师。原告（以下简称速腾公司）与被告李承明房屋租赁合同纠纷一案，本院于日立案受理。诉讼中，被告李承明提出反诉，本院受理后依法合并审理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告速腾公司的委托代理人姚丹文、顾蔚雯，被告李承明及其委托代理人王国敏、王肇芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告速腾公司诉称，日原告的法定代表人卓某等人承租位于上海市某区某路号3楼、某路号3楼、2692号2楼共计3，285平方米的商铺。后经房产所有人及卓某等人同意，于日以原告名义将某路号3楼835平方米的商业用房转租给被告，被告自行承诺租赁该房屋仅作KTV使用。双方约定：1、租赁期限6年，自日起至日止；2、月租金按该房屋每日每平米租金为人民币（以下币种相同）2.4元计算，确定为60，120元；3、房租每2个月支付一次，房租到期7个工作日内支付租金（先付后用），逾期支付，每日则承担月租金1%的违约金；4、保证金为两个月的租金即120，240元，如被告中途违约造成解除合同的，原告不退还保证金；5、物业费由被告承担，按照2.9元／月／平方米计算，得出每月物业费2，421.50元；6、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业维护、维修等费用由被告承担，并向物业公司支付。事实上，被告租赁该房屋时，上述费用均由原告代付，金额为40，671.67元。7、如承租人原因造成合同解除的，投入的装修及设备无偿归出租方所有，并且不得主张索赔；8、逾期不支付租金，累计超过15天的，出租方可以解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金两倍支付违约金，等等。双方合同签订后未按照合同约定的方式支付相应款项，直至2012年底被告才陆续支付保证金、租金、物业费等款项。截止目前被告共欠原告租金、物业费、水电费等共计1，025，200.17元未支付。原告经多次催讨，被告始终拒绝支付。故原告诉至法院要求：1、判令解除原、被告于日签订的《房屋租赁合同》，并承担违约金120，240元（违约金按月租金两倍支付）；2、判令被告支付租金602，520元（租金实际支付至被告搬离租赁房屋之日止，暂计至日），并承担逾期支付违约金180，360元（违约金每日按月租金1%支付，计10个月300天）；3、判令被告支付物业费46，008.50元（物业费实际支付至被告搬离租赁房屋之日止，暂计至日，为19个月）；4、判令被告返还原告代付的电费27，371.67元、水费13，300元；5、判令被告返还原告装修物品折价费35，400元。原告速腾公司向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、房地产登记簿二份、房屋租赁合同一份，房屋产权人张某的同意书一份，证明房屋的权利人将系争的房屋共计3，285平方米出租给原告，而且房屋的权利人也同意房屋进行转租。被告对该组证据经质证后认为，登记簿的打印日期是日，无法确认其证据效力；房屋租赁合同的第八页存在涂改，故对合同效力不予认可。从形式要件看，房屋租赁出租方和承租方上都有手印，并无签字，对真实性有异议，不予认可；对于同意书的真实性有异议，同意书上仅有张某一人的印章，无签字，不能真实反映其真实合法性。产权人是二份按份共有，故无法证明是经全体权利人的同意，根据同意书及租赁合同，承租人是三个自然人，原告不具有承租及转租的资格，同意书的日期也可以看出转租不是事先征得同意的。2、日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原告在基于有转租权的前提下与被告签订合同，合同真实有效，被告承诺承租用途仅作KTV。被告对该份证据经质证后认为，租赁合同的主体是原告公司，但证据1中租赁合同的主体是自然人，故该份租赁合同无效。3、日被告出具的欠条一份，证明原告所主张的第五项诉请的依据。被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但欠条无字面信息的对应方，被告出具给谁并不清楚，所以不认可原告的证明目的。4、日被告出具的欠条一份，证明装修期间的水电费从5月20日至7月28日为5，440元。被告对该份证据经质证后认为，不予认可，与本案无关。5、水电费发票及物业费发票各一份，证明原告代被告垫付了所有的水电费，但依据合同约定应由被告负担。但原告诉求的水电费是通过估算的，一共有九个表，是原告方法定代表人估算的。被告对该组证据经质证后认为，不予认可，与本案无关。被告李承明辩称，不同意原告全部诉请，由于原告的误导，导致被告无法正常开业，另被告认为在双方签订合同之后，被告曾向上海市某区文化局申请娱乐场所经营许可证，但被告知房屋已被列入黑名单，无法获得许可证，被告因此无法达到租赁目的，致使租赁合同不得不解除。而合同签订之时，原告知道被告要将租赁房屋用于KTV经营，并且得到了原告的同意。另经调查原告与房屋所有人之间的租赁房屋合同中约定的租赁用途为旅店业经营。原告明知此租赁房屋用途而故意误导被告，因此，因原告的过错导致合同解除，原告应承担违约责任并双倍返还违约金。其次，被告因准备经营KTV而投入了巨大的装修经费及设备采购费用，共计2，953，421元，现因合同解除，被告的投入无法收回并且无法继续经营，致使被告遭受了巨大经济损失，原告理应对被告进行赔偿，故被告提出反诉要求：1、判令原告与被告解除《房屋租赁合同》；2、判令原告支付被告违约金120，240元，返还被告保证金240，480元并赔偿被告的经济损失2，592，701元。被告向本院提供了以下书面证据证明其辩称及反诉诉请：1、原告速腾公司的档案机读材料一份，证明原告法定代表人及两位股东共同出资成立原告公司。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，日速腾公司成立，签订租赁合同在前，成立公司在后，并不违反相关法律规定。2、日某区文化广播影视管理局回执一份，证明被告于日就系争场所经营卡拉OK包房项目提交申请给某区文化广播影视管理局。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但设立应办理相关手续，这仅能说明被告的申请已经受理，但请注意时间为日，且与合同约定用途仅作KTV使用相互佐证。3、文广局窗口服务告知单一份，证明被告申请设立卡拉OK包房项目条件不具备，根据“周围200米范围内没有中小学校”等规定，系争场所不符合此条件。原告对该份证据经质证后认为，这是在办理政府审批文件之时，放在大厅处的告知文件，不是报批文件，仅为宣传文件，与本案无关，也无法证明申请是否被批准；即使无法批准下来，也与原告无关，原、被告之间仅是租赁合同关系。4、行政处罚事先告知书一份，证明日承租场所被某区文化市场行政执法大队以未取得许可证擅自从事娱乐场所经营活动，开设卡拉喔凯包房，遭到行政处罚8，800元。原告对该份证据经质证后认为，这是无证经营造成的处罚，与本案无关，与是否能够批准开设KTV也无关。5、装修上海今夜无眠KTV成本材料，包括泥工成本的发票七份、木工成本的发票四份、水电工成本的发票一份、墙纸的发票一份、不锈钢发票一份、玻璃发票一份、地毯发票一份，以上合计的金额为2，208，467元。6、电梯发票二份，证明被告为租赁场所采购安装电梯花费了122，500元。7、沙发发票三份，证明被告采购沙发产生费用174，753元。8、音响发票三份，证明被告购买音响等设备花费229，990元。9、空调发票二份，证明被告采购空调花费104，872元。10、九星家具批发市场订货单二份，证明被告购买茶几花费20，200元、更衣柜花费3，050元。11、电视机报价单一组，证明被告购买电视设备花费87，089元。原告对证据5-11经质证后认为，不予认可，被告并未提供装修合同，仅提供了发票，发票上仅注明是KTV，但不知道究竟是哪家KTV，对于是否在本案租赁场所内也不能确认，发票仅是记载了名称及价格，故原告不予认可。对于报价单，不是最终的结算依据，最终应以实际成交价格为准。根据合同约定，如果是被告违约的话，即使有装修，也不能向原告主张。12、涉案场所的照片一组，证明被告所承租场所不具备开设娱乐场所的条件，与文广局的证据相对应，因为附近有学校而未获批准。原告对该组证据经质证后认为，照片的真实性无法确认，也无法反映其证明目的，被告称有学校在附近，但看不出学校在哪里，也看不出距离。13、涉案场所的照片一组，证明被告承租的面积不符合合同约定的面积，存在面积缩水，原告将出租给被告的面积出租给了案外人做办公区。原告对该组证据经质证后认为，仅从照片上无法看出面积缩水的问题，所谓的办公区也不清楚在哪里。关于租赁面积，双方应当在租赁合同中已经有确认，故对照片的真实性、合法性、关联性均不认可。14、某区文化广播影视管理局的答复一份，证明被告所承租的场所范围不能开设营业性歌舞厅。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但对证明目的有异议。日双方签订合同，而这份答复是日，故在签订租赁合同之时并不存在该份文件。另租赁合同的用途写明是开设KTV，只能说明当时被告的开设用途，而不是原告对被告开设用途的承诺。15、收据、收条、汇款凭证、电费发票、物业费一组，证明被告已经支付给原告租金的金额，以及支付电费、物业费的金额。原告对该组证据经质证后认为，对于八份租金支付凭证的真实性予以认可，原告确认自被告承租所涉房屋以来，原告收到过被告的租金共计660，000元，上述八份凭证与原告提供的三楼KTV应付款中所列的三楼KTV已付款。第一次100，000元针对的是日收条及日付款凭单；，000元针对的是日收据；日50，000元针对的是日收据；日50，000元针对的是日收据；0，000元针对的是日农信银转账通存回单；0，000元针对的是日上海农村商业银行客户回单。关于三份电费凭证，由于收款单位是上海金居物业管理有限公司，原告不能确认上述凭证的真实性，且原告在诉讼中主张的是6月至9月的电费，被告提供的1月、2月、4月、5月的电费缴费凭证不在本案诉请范围内，故对关联性不予认可。原告速腾公司针对被告提出的反诉辩称，1、被告在本诉中认为租赁合同是无效的，现在又主张解除合同，故原告认为被告的说法是混乱且矛盾的；2、违约在被告，按照合同约定，原告不应承担违约金。另按照合同约定，被告违约的话，装修及其他投入由被告自行负担，现被告未按照合同约定支付租金，超过十五天不付租金的，原告可以解除合同，故现由于被告的违约行为，原告完全是按照合同约定来解除合同。关于被告所称的误导，这一观点也不成立，原告完全是按照合同约定来履行自己的义务。原告针对其上述反诉辩称，无证据向本院提供。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：日由案外人张某、楼某作为出租方（甲方），卓某、赵某、吴某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋的状况。1、甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市某区某路号3楼（其中1435号3楼为局部见附件）、某路号3楼、2692号2楼，其建筑面积加公摊面积合计约为3，285平方米。房屋产证用途为商铺，结构为钢筋砼。2、该房屋的公用或者合用部位的使用范围，条件和要求及设施状况由双方在合同附件中加以说明。除双方另有约定外，按现状交房。二、租赁用途。1、乙方向甲方承诺租赁该房屋作为开办旅店业使用，该场所是委托具有资质的设计单位进行勘察设计并通过消防部门验收的，故不会影响损害房屋的结构和质量，如因乙方的原因造成损害，乙方将承担全部责任。三、租赁期限。1、甲乙双方约定该房屋的租赁期限为10年。自日起至日止；2、租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方若需继续承租该房屋的则应于租赁期满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金支付方式和约定。1、甲乙双方约定，该房屋每日每平方米租金为1.70元，月租金为167，535元；2、租金每月支付一次，乙方应于前一个月30日前向甲方支付租金（先付后用），逾期支付的每逾期一日，则乙方需向甲方支付按月租金的1%的违约金；3、该房屋的租金三年内不变，第四年起每三年递增12%，即日起每三年为一期，每期在前一期的基础上递增12%，依此类推；4、该房屋免租四个月，从日起为计租日。五、转租、转让及交换。1、在不改变原乙方房屋使用用途，不改变、不损坏房屋结构，且对甲方及其他住户不造成不利影响的情况下，乙方可以将房屋进行部分转租。但乙方必须事先征得甲方的书面同意，否则视乙方违约，由此而造成的一切损失由乙方承担。经查，原告公司于日依法登记成立，公司的注册资本为3，000，000元，实收资本为3，000，000元，公司股东分别为吴某、赵某、卓某。另查明，日由原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，由甲方将房屋出租给乙方使用，合同具体约定：一、出租房屋出租情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于上海市某区某路号3楼，其出租房屋面积加公摊面积约835平方米，房产证为商业用途，结构为钢筋结构；2、该房屋的公用或者合用部位的使用范围，条件和要求及设施状况由双方在合同附件中说明。除双方另有约定外，按现状交房。附件作为甲方按合同约定交付乙方使用期间和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为KTV使用，该场所是委托具有资质的设计单位进行勘察设计并通过消防验收的，故不会影响到房屋的结构和质量，如因乙方原因造成损坏，乙方将承担全部责任。三、租赁期限。1、甲乙双方约定房屋的租赁期限为6年。自日起至日止；2、租赁期满，甲方有权回收房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金及支付方式。1、甲乙双方约定，该房屋每日每平方米租金为2.4元，月租金为60，120元；2、租金押贰付贰，房租每2个月支付一次，房租到期七个工作日内向甲方支付租金（先付后用），逾期支付的每逾期一日，则乙方需要向甲方支付按月租金的1%的违约金；3、该房屋的租金一年内不变，第二年起每年递增6%（即日起每年为一期，每期在前一期基础上递增6%，以此类推）。4、该房屋免租期40天，从日起为计租日。五、保证金和其他。1、甲乙双方约定，双方正式签订合同时，乙方应向甲方支付房租租赁保证金，保证金为二个月的租金一个月押金即120，240元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如乙方中途违约解除合同，甲方不退还保证金。如甲方中途违约解除合同，则双倍返还保证金。2、经甲乙双方约定，该房屋的物业管理费，由乙方承担，并由乙方先交付给甲方，由甲方统一交与物业公司。物业管理费2.9元／月／平米；3、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业维护、维修、等费用由乙方承担，并向物业公司支付。其他因乙方经营而产生的各项费用均由乙方承担。若乙方逾期支付以上各项费用，则自行承担相应的违约责任。乙方应提前一个月交付甲方房租，若乙方逾期交纳各项费用（含房租），甲方有权停电、停水、停煤气等措施，所产生的一切损失及责任由乙方承担；六、房屋返还时的状态。1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期限届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当期价格的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；2、合同期满返还时，其吊顶、墙面、地面、水电等装修部分的残值免费留给甲方，乙方不得拆除，其可动设备及家具乙方自行处理；3、合同中途解除时，如乙方原因造成合同解除的，乙方所投入装修及设备无偿归甲方所有，乙方不得向甲方索赔任何赔偿。若由于甲方原因造成合同解除的，则甲方应赔偿乙方投入的装修款，乙方投入的装修及设备按3年折旧计算。4、合同期满，乙方无权要求甲方赔偿因装修该房屋及乙方经营而发生的任何费用和支出，或乙方发生的搬迁费；5、合同之中时，乙方返还该房屋时应经甲方签收签字认可，并相互结清各自应承担的费用；6、电梯甲方提供，乙方安装，合同期满后无偿归甲方；七、解除本合同的条件。（1）甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用依法提前收回的；2、该房屋因社会公用利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；4、该房屋损毁或者被签订为危险房屋的。（2）甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；3、因乙方造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计超过15日的；6、乙方装饰有缺陷，影响其他场所营业提出一个月未整改的。该份合同末尾的甲方处加盖了原告公司公章，乙方处由被告签字。案外人张某于日出具书面同意书载明：经双方协商其同意原告承租的某路2692号三楼某路1435号三楼部分房屋原租赁合同7-1条变更为同意转租或转让，前签订的房屋租赁合同，与第三方签订的合同本人不承担任何责任和义务。再查明，被告于日出具两份欠条给原告，其中一份欠条中载明：KTV李总收到速8空调、冰柜等物品折旧价34，400元，增加1，000元（刷卡和沙发）。另一份欠条中载明：KTV李总装修期间5月20日-7月28日每天按80元水电费计算合计5，440元。被告提供了其支付2013年1月、2月的电费发票，金额为4，511.51元；日的收据载明2013年4月份电费金额为1，858.50元；日的收据载明2013年5月份电费金额为2，465.58元。上述收据及发票的出具单位为上海金居物业管理有限公司。另2013年6月至9月被告承租的场所尚有6月电费3，738.70元、7月电费8，325.42元、8月电费6，678.43元、9月电费1，278.57元，合计电费金额为20，021.12元未支付。上海金居物业管理有限公司曾就上述费用向涉案房屋产权人张某主张过上述款项。再查明，原告确认自被告承租所涉房屋以来，原告收到过被告的租金共计660，000元，上述八份凭证与原告提供的三楼KTV应付款中所列的三楼KTV已付款。第一次100，000元针对的是日收条及日付款凭单；，000元针对的是日收据；日50，000元针对的是日收据；日50，000元针对的是日收据；0，000元针对的是日农信银转账通存回单；0，000元针对的是日上海农村商业银行客户回单。另再查明，被告于日向某区文化广播影视管理局提出设立文化娱乐场所（经营卡拉喔凯包房项目）服务指导的申请。而依据日国务院颁布的《娱乐场所管理规定》、日上海市政府颁布的《上海市文化娱乐场所管理条例》及其实施细则中，均明确规定了申请设立卡拉喔凯厅、卡拉喔凯包房的申请条件中有：具备企业法人资格；周围200米范围内没有中小学校等等。日，上海市某区文化市场行政执法大队对被告作出（沪闵）文罚告字（2013）第0053号行政处罚事先告知书，告知书载明：你方擅自从事娱乐场所经营活动一案，经调查日23时30分至24时，你方在某路1，未取得许可证擅自从事娱乐场所经营活动，开设卡拉喔凯包房18间，其中7间包房无点播设备，无违法所得。故依据《娱乐场所管理条例》第十七条、第十四条第一款的规定，拟对你方擅自从事娱乐场所经营活动予以取缔，并作出罚款8，800元的行政处罚。诉讼中，被告提出对涉案租赁场所内装修造价的评估申请，本院接受被告提出的申请后即通过上海市高级人民法院的委托，受托单位为万隆建设工程咨询集团有限公司，然被告未能按照该公司的要求及时缴纳相应的司法鉴定费以及资料，导致随后的司法鉴定工作无法展开。基于上述情形，为节省双方诉讼成本、避免讼累，双方均同意对涉案房屋内被告所投入的装修造价不再委托相关部门进行评估，现经本院酌定涉案房屋的装修标准为每平方米1，000元，另考虑装修折旧以及合同约定的租赁期限，故确定装修残值为501，000元。另产生电梯采购及安装费122，500元，该费用不包括在装修内。本院认为，原告的三位发起人股东通过与房屋的产权人签订房屋租赁合同的方式取得了涉案房屋的承租权。嗣后三位发起人股东依法设立了原告公司，并以原告公司的名义将涉案房屋转租给被告。一方面原告的三位发起人股东与房屋产权人签订的房屋租赁合同中本身赋予了承租人对涉案房屋的部分转租权，另一方面房屋产权人亦对原告公司将房屋对外转租的行为加以了确认，故这些均足以说明原告有权将涉案房屋进行对外出租，而原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告在履行合同过程中逾期不支付租金超过十五日，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权，故原告诉请主张要求解除涉案房屋租赁合同有合同及法律依据，另考虑到原告于日提起本案之诉，并明确要求解除双方所签订的租赁合同，本案相关的诉状材料亦已由被告签收，故本院确定涉案的房屋租赁合同于日予以解除。由于被告目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给原告，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁合同约定相应支付标准支付相应的使用费，同时被告理应及时搬离涉案房屋并将房屋返还给原告。另在租赁合同履行过程中，原告确认被告已经支付的款项金额为660，000元，这些付款凭证中载明了用途为租金及租金定金，庭审中原告确认上述已付款均认定为被告支付给其的租金，同意从租金及使用费诉请中予以扣除。另由于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为月租金的1%。同时原告亦根据合同约定的主张要求被告承担合同解除之后的违约金，而原告主张的违约金标准为月租金的二倍。本院注意到引起合同被解除的原因是由于被告方的逾期付款违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告主张两项违约金显然不当，本院将酌情予以认定。另本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以100，000元计。另对于原告主张的物业费诉请。依据租赁合同的约定，物业费由被告承担，物业费的支付标准为每月2，421.50元，然被告从承租至今未能支付过任何物业费，故从2012年7月至被告实际搬离涉案房屋之日的物业费被告均需按约支付。故本院对此诉请予以支持。另对于原告主张的水电费的诉请。其中涉及到部分装修期间的水电费金额为5，440元，被告予以书面确认。但是对于其余原告主张的代付的水电费费用，由于原告提供的付款凭证是针对全部房屋的电费，被告所承租的房屋仅是部分房屋，原告无法进行详细的区分，且原告提供的其余证据无法证明原告已经实际支付了上述拖欠的水电费。而从被告提供的证据中可以说明被告曾经直接向物业公司支付相应的水电费。故对于该项诉请涉及到5，440元由于被告无证据证明其已经向原告支付了该笔费用，故对于装修期间的水电费5，440元被告理应支付给原告。另对于原告主张的物品折旧费诉请。从原告提供的欠条中已经详细加载了这些物品折旧费所对应的物品，被告亦是加以书面确认，然被告并无证据证明其已经支付了相应的款项，故本院对此诉请予以支持。关于被告提出的装修损失问题，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用。虽然合同中约定若由于被告违约导致合同解除，原告无需赔偿被告任何装修及设备损失。但本院认为根据双方的履约情况、过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用。诉讼过程中被告虽然提出了对装修的价值评估，被告作为对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不预缴鉴定费及拒不提供相应的评估材料，致使对装修物价值该节争议事实无法通过鉴定结论予以认定，被告应当对该事实承担举证不能的法律后果。但考虑到被告确实进行了装修，涉案房屋内存在固定装饰装修物属于客观事实，另考虑到电梯已经安装无法拆卸，故电梯购买及安装款也应计入装饰装修物损失中，基于上述情况，本院在征询双方当事人的意见之后，酌情确定由原告按50%的比例予以补偿，即原告承担251，725元。另对于被告主张的损失中涉及到的其他涉案房屋内的物品均属于可移动物品，比如音响、家具等，被告方可以返还涉案房屋之前及时将上述物品予以自行搬离。且这些物品均属于被告从事KTV经营的必要经营物品，不能简单将上述物品的价值定性为经济损失。至于被告提出的违约金诉请所对应的违约事实，即被告认为原告提供的涉案房屋无法符合开设KTV经营的需要从而导致合同目的无法实现的辩称。从租赁合同约定的内容来看，确实约定被告承租涉案房屋的目的开设KTV，但是依据国务院《娱乐场所管理条例》以及《上海市文化娱乐市场管理条例》的规定，周围200米范围内不能没有中小学校。从被告提供的申请材料看，被告在日向某区文化广播影视管理局提出了设立文化娱乐场所的申请，但是从日某区文化市场行政执法大队所作出的行政处罚事先告知书中载明了被告未取得许可证擅自从事娱乐场所经营活动，说明被告提出的上述申请未能取得相关部门的批准设立。间接说明被告在明知其申请未能获准的情况下，仍然对涉案房屋进行了装修，并且在未取得许可证的情况下擅自从事娱乐场所经营活动，进一步说明是被告的行为导致了损失进一步扩大，也可以说明原告并不存在任何违约行为。被告无权主张要求原告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司与被告（反诉原告）李承明于日签订的《房屋租赁合同》于日解除；二、被告（反诉原告）李承明于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市某区某路号3楼的房屋，并将上述房屋归还原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司；三、被告（反诉原告）李承明于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司自日起至日止的房屋租金362，040元；被告（反诉原告）李承明于本判决生效之日起十日内偿付给原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司自日起至实际搬离上述租赁场所之日止，按每月60，120元的标准计算的房屋使用费损失；四、被告（反诉原告）李承明支付原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司违约金以100，000元计；五、被告（反诉原告）李承明支付原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司物业管理费从2012年7月起至被告实际搬离涉案房屋之日止，按照每月2，421.50元的标准支付；六、被告（反诉原告）李承明支付原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司水电费以5，440元计；七、被告（反诉原告）李承明支付原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司装修物品折旧费35，400元；八、现上海市某区某路号3楼房屋内的装饰装修归原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司所有，原告（反诉被告）上海速腾酒店有限公司支付被告（反诉原告）李承明装修损失补偿款251，725元；九、驳回被告（反诉原告）李承明的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7，013.40元，由被告（反诉原告）李承明负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。反诉案件受理费减半收取计15，213.69元，由原告（反诉被告）速腾公司负担3，213.69元，由被告（反诉原告）李承明负担12，000元（于本判决生效之日起十日内向反诉原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　刘　锋二〇一五年一月十六日书记员　谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 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