本人从事房地产相关，在施工单位工作过，是国家一级建造师建筑专业，楼盘也看过一些。&br&但我更愿意从普通的买房人的角度来简单说说个人观点。&br&&br&在普及买房要注意的事项前，你们要先把下面这句话背三遍。&br&开发商的最终目的是挣钱！&br&开发商的最终目的是挣钱！&br&开发商的最终目的是挣钱！&br&&br&真的，开发商和别的商人没什么两样，最终的目的就是追逐利润，所以买房的时候要在价格和使用之间追求平衡。&br&以下关注点根据自己的情况和城市看情况选择。&br&举例：&br&西安水少，所以水景房很少，很多人看到楼前一湖的水色就走不动路，非买不可。但要是在武汉这种下个雨楼道都给你淹了的城市，你会选择水景房？（来自某地产商项目定位失败的案例，该开发商在西安开了水景房卖的很好，于是在武汉如此复制，结果项目失败。）&br&所以我们在买房的时候要根据自己的情况选择，并不建议选择你最喜欢的，而是选你最实用的。&br&&br&1、采光很重要。&br&这和楼间距、容积率有关……有些开发商想多卖钱，就把楼盖的很密，把政府给的容积率用满（有些普通低端小区竟然有别墅，别觉得奇怪，完全是为了满足容积率的需求，开发商算过账了）。所以在买房的时候要注意楼层，注意前楼高度，注意楼的朝向……总之就是采光不好的房子不要买。&br&暗卫是绝对不能要的……朝北的房子绝对不能要，因为太阳晒不进来，容易发霉、滋生细菌、生蟑螂……衣服永远是潮的，人也容易生病。而且你在买的时候北向的房子和南向价格差不太多，等你卖的时候该哭了……卖不出去。&br&一般北方板楼多，所以问题不大，南方沿江沿路盖的楼多，这点要特别注意。&br&冬天的时候在阳台或卧室的床上晒太阳看书绝对是一种享受，用过的自然知道。&br&当你坐在马桶上，冬天太阳暖洋洋的晒在身上……很舒服啊，有机会试试吧。&br&&br&2、户型要多考虑。&br&有些户型真的很烂，住了才知道，浪费太多，能充分利用的面积太小，光照不足，动静不分离，卧室无隐私感（尤其是和老人一起住在小夫妻，两个卧室离太近，呵呵），厨房太小，房子不规则，摆家具成问题。&br&还有一个最要命的问题，一梯两户基本没这个烦恼，但一梯4户以上就麻烦了……不通风。基本上夏天家里会又闷又热……建议是买那种开南面房间窗户能进风、北面房间窗户能出风的房子……这个是和户型相关的。有的楼中间会有通风井，个人感觉效果和直接南北通透差很多。&br&&br&3、邻居的素质很重要。&br&其实这点很无奈，假如你买便宜的房子，注定邻居素质不会太高。&br&我的建议是好好挣钱，保证10年换一套房。因为人的素质是往上走的，你自身的素质提高后，你会和周围的人不合群，在这种情况下你只能重新主动选择自己居住的环境，况且随着小区的老化，很多业主搬离，租户变多，流动人口不好管理、随意性大，设备陈旧，各方面很容易出问题。比如治安不好，易丢东西；新小区的下水道就不容易堵，老小区因为多年的使用，管道内积了很多油污，很容易堵。线路老化容易停水停电，车位不足等等。&br&所以，想办法挣钱，争取10年换一套房是很必要的，老房不建议卖，留着给孩子。反正我是不想让我的孩子将来为了每月挣那么两三千块生活费而不能做自己喜欢的事，给孩子留两套房，房租够吃饭了。那些家里是女孩子的家长不要以为将来不用给孩子买房就万事大吉了……万一孩子离婚了得有自己住的地方，在婚姻中，往往女孩的底气就是自己的房子，自己的钱。&br&（说点题外话：我一邻居家的房子她婆婆和老公出钱买的，她家只出了2万的装修费，后来她婆婆来住，她又不能拒绝，结果一住几年，婆媳关系难处，夫妻关系也变得很差，后来吵架吵的很厉害，她婆婆一开口：“这是我家买的房子，你给我滚出去。”然后这个邻居就滚了。现已离婚，自己贷款买了房。）&br&&br&4、物业很重要。这个和开发商的规模、交物业费的多少，小区是否老小区有关。&br&有些开发商想打品牌，所以物业会做的很好，吸引你和你朋友继续买他家的房子；有些小开发商靠机会拿了块地，就想挣一笔就跑，物业怎么省钱怎么来，服务注定好不了。低素质的物业确实让你有分分钟想卖房的冲动，小区保安殴打业主的事情并不少。&br&一般大地产商的物业较好，因为他们有考核的。&br&&br&5、噪音还好说，双层窗户可以搞定。&br&双层窗户，至少有一层断桥铝窗户。双层窗户绝对北方一宝，防尘、隔寒热、隔噪音……装修的时候建议大家考虑。&br&看好了，是窗户双层，不仅是玻璃双层那么简单。&br&我家就是双层窗户，投入才几千块，效果出奇的让人满意。这个对楼板噪音无用。楼道吵建议双层门（木+防盗）。楼上吵建议多沟通。楼下吵铺木地板外加混凝土找平……实在不行就搬家吧。&br&&br&6、不建议买太高的楼层，如果电梯跟不上的话，等电梯很浪费时间。住过重庆某楼盘30多层，一梯6户以上吧，5部电梯坏3部（物业也烂），剩下两部修了几次但仍旧带病上岗，每次坐的时候真害怕会掉下去，每次等电梯至少5分钟……有一次10分钟也没等到，实在受不了就走上去了……19层。&br&另外，很多城市的消防云梯只能到11层……哦，这个开发商肯定不会告诉你，你只能自己去了解。万一发生火灾……自己想办法吧。（别告诉我你家不会发生火灾，我同事就因为楼下夫妻两个出门上班忘记关已经开了一天的空调大柜机导致电线过热着火结果把家里全烧光了……顺便建议一下，家庭防火真的很重要，每天出门前一定要看看火或功率大的电器关掉没有……尤其是炉灶、电暖气、电热毯、大功率客厅空调等，否则真的是致富千日功，火灾一日穷。）&br&看似这条和采光是矛盾的，其实并不矛盾，在一些容积率低的小区，这个完全不是问题，但在一些容积率满满的低档小区就要特别注意了……可以选那些前楼比较低的楼……当然，不要以为前面是空地就万事大吉了，小心后期盖高楼或者前面是小公园要忍受广场舞的噪音（这个还好，能解决）……尽量在采光好的要求的前提内不要选择太高的楼层……国家虽然对光照有规定，但你要知道那只是最低光照，理论上只要不是特别烂的小区，光照都能满足国家标准的……但实际上，最低标准只能让你活着，不会让你活的爽，谁不喜欢冬天光照时间越长越好。&br&&br&7、如果是自己住，不建议LOFT，上下楼梯看似浪漫，实则麻烦。LOFT是政策下的产物，因为是商业用地，不能盖住宅才搞了这个出来，这个和国外的复式完全不是一个概念，完全是开发商偷面积的产物。LOFT还有一个问题，就是不好卖，升值慢，私密差……有些人可能会问，为什么开发商不把层高再做高些，比如做到6米左右，这样不就可以隔成两层了吗……哦，这个国家有规定，各地层高限制不一样，一般地区是层高4米5以上就要按两层算钱了，买家也不干啊……所以很多开发商只能做出高度这么奇怪的房子来……&br&你如果没钱，当我没说。&br&&br&8、精装房不建议买。有几个开发律特喜欢搞精装……为什么呢？多挣钱呗。榨干你最后一分钱。毛坯房卖你1万块，精装卖你1万2。你算了算，自己装修每平也得花2500，算了，就买精装的吧！但是，你以为多出来的这2000块值2000块吗？值1500就不错了。你那2500可是实打实的2500啊！反正我是不喜欢精装房的，装修质量普遍不好，而且没什么个性……如果时间够的话，建议体会一下装修的乐趣……硬装建议简单实用，软装才是重点。（你不知道什么叫软装？把你家倒过来，能掉下来的全是软装）&br&&br&9、有钱买别墅的不要买低档小区里的别墅……一般人还是蛮仇富的，物业也跟不上，容易招贼、人身安全难说……下沉式花园……哈哈……想笑，下次看样板间的时候关掉灯看看采光，阴森的让你想死。一半在地下的房子很容易反潮，当储藏室还凑合……住人，算了吧。为什么盖成下沉式？请把你刚才背的重复一遍。&br&&br&10、每个开发商的每个楼盘是有定位的，一般是高端、中端、刚需。价格从高到低，服务、质量从高到低。重庆的龙湖地产的定位高端的，星河弯原来是高端，现在做刚需了。万科算中端吧。恒大、碧桂园刚需。哦，刚需就是低端，别怀疑，就算他卖的很贵也别怀疑，有些不要脸的开发商明明做低端货也敢卖高价。&br&服务如何一般从物业费可以判断，国家有规定并且分了级的。当然和开发商的实力和管理有关。&br&买房的时候根据自己的需求、实力选择定位。实在没钱先买刚需过渡一下，以后再买。&br&&br&11、学区房。这个其实争议比较大。大家都知道很多重点中学是分重点班和普通班的，师资力量不一样的，学校也是区别对待的。所以买学区房的时候要注意这一点。&br&&br&归根结底，多花钱买贵房子，以上条件均可以轻易满足。（看来多挣钱才是王道。）&br&具体实施办法：贷款买你能买的起的最好的房子。比如你能借到30万首付，那么就买100万的房子，借的钱慢慢还，贷款慢慢还……别怕，你的贷款和通货膨胀比起来算不了什么……退一步讲，怕利息高可以提前还，虽然不建议。&br&以上建议针对自住。投资买房不在讨论之列。&br&至于将来房价如何，不知道。古人说的好，如果一个人可以预测半天以后的事就可以富可敌国了，我没那么大本事。
本人从事房地产相关，在施工单位工作过，是国家一级建造师建筑专业，楼盘也看过一些。 但我更愿意从普通的买房人的角度来简单说说个人观点。 在普及买房要注意的事项前，你们要先把下面这句话背三遍。 开发商的最终目的是挣钱！ 开发商的最终目的是挣钱！ …
&p&t不管贸易顺差怎么巨大，外储怎么丰厚，美国梯次逐步加息肯定是大概率事件，那么全球的流动性肯定会缩减，因为外汇撑不住，现在的情况是，房地产是亲儿子小儿子，吸血哥哥姐姐，吃特别营养餐，现在更是家败，开始嗑药吸毒了，却让哥哥姐姐们卖血供他毒资，现在央妈别说缩减流动性，就是放水放慢了，都要抹脖子死给你看，然后给脸又不要脸，偷偷翻倍的涨，央妈再疼，总有一天砸锅卖铁也会供不起，所谓大趋势不可逆，历史的经验是美元总会戳破新兴市场的泡沫的，想抗衡无异于螳臂挡车。&br&&/p&&p&政府本来就有两条路，房价只升不降，就要牺牲汇率，货币日元化，那么房子涨到两百万一平米有什么不可能呢？那像津巴布韦那样，贬值，房子一平米一千万亿都没什么奇怪，可是，这就彻底毁掉了人民币的信誉，和国际化的可能，也彻底毁坏了中国的进出口贸易，或者学习日本，戳破泡沫，保持日元信誉，保护外贸，97年亚洲金融危机，选择货币贬值的泰国，到现在还是一穷二白，因为他那种贪图小便宜急功近利的不要脸行为导致不会再有任何外资投资，而选择货币坚挺的台湾，日本，香港，很快又恢复至少稳定了经济，&/p&&p&那些说汇率贬值比较方便阻力比较小的同学，汇率贬值这法子确实很方便，因为这种行为损人利己，就像大宅门中七爷的儿子卖假药材，七爷对他说的那样，掺假这种获利方式是有个脑袋的人都会的，可是接下来呢？贸易伙伴会不会报复性关税？会不会彻底毁了外贸？当年日本怎么宁愿房地产泡沫破裂也不这个玩法呢？或许在您心里面认为外贸在中央心里不如房地产重要，可是你知道中国是加工产品出口型国家吗？外贸占GDP35%以上吗？况且外贸换取的是实实在在真金白银的财富，如果印钞票推高土地价格就能够致富，那么当年我们又为什么改革开放，辛辛苦苦学技术，做贸易，产业升级呢？都印钞票让每个人手上土地上涨一万倍不都是亿万富翁了吗？比如现在津巴布韦，大家都是千亿富翁那个搞法？&br&&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&p&自从政府开始中央层面去库存战役打响，利好不断，我就感觉国家想让泡沫慢慢随着收入增长萎缩的意图就改变了，而是想戳破这个泡沫，别说政府为了小老百姓家底子，什么中产阶级利益不会一举刺破泡沫，打压房价。too young，too simple关系到国家和银行经济安全的时候，没有什么是不可牺牲的，你看当年国企改革，多少人以为会酿出革命，会让政府垮台，现在不也就这么过来了吗？为了保护外汇外贸外汇储备和避免恶性通货膨胀，届时政策密集出台，让你卖不出甩不掉，把这些年超发的流动性一举坑杀，&/p&&p&之后呢？中国毕竟城市化还没有完，后续还有动力和潜力，暴跌后的低房价会吸引更多的农民群体入市，推动城市化，只要市场还在，需求还在，行业就不会垮，不过换了一茬开发商罢了，而且只要挤压库存的房子在老百姓而不是开发商手里，银行就不会有太大的风险，政府强力打压房价，没房子买不起的刚需一大把，现在一线房价高的离谱，刚需不是想接盘就能接的了，所以更多还是投资客和金融热钱炒作，政府真正想卖的还是库存巨大的后几线城市，一线暴涨不过是风向标和噱头罢了，误伤小老百姓不多，现在大幅度扎紧一线城市信贷限购政策，严厉打击首付贷等融资渠道，就是不想小老百姓你往火坑里乱跳，这样哪天戳破泡沫了，还博得控制房价之美名，要是深圳二套房首付七成你还能付出来，那你也就不是小老百姓了，烧不死的，最多踏层皮，就当支持国家做了贡献&br&&br&未来某一年泡沫破了之后，锅直接甩给开发商和炒房客，大不了就赖天灾，搬出哈耶克的经济周期规律不可违，或者就怪耶伦大妈说说阴谋论呗，人家美利坚当年经济不好，降息你说人家为了转嫁风险，哎呦，让我们几万元美元储备贬值了，哎呦，热钱流入来害你来了，坏坏哒，现在人家经济起来了，为了遏制通胀，和下一轮科技革命利率正常化加息了，你又说热钱流出还要害你，真TM怎么做都错，人家放个屁你就被冲的闪了腰，人家是为了经济发展调整政策，哪有功夫一天到晚去理会你，太看得起自己了，就像日本扯了个广场协议胡说八道了那么多年，最不济到最后实在找不到人背锅了，锅还可以让本泽马背嘛，反正轮不到政府，我不知道政府会怕什么？&br&&br&所以，国家又愉快的回到了宝宝时代，放水漫灌却又苦苦支撑汇率烧美元的时代，可能是等死，就像船漏了至少还能浮起来，未必前面就是岸了呢？这总比现在就凿沉了，相信自己可以游泳找到新大陆好吧？虽说不逼自己一把不知道自己多厉害，可是这么大国家，这么多人要吃饭，这么多年轻人要就业，谁有胆子在还没有事实上难以为继的时候就来个破釜沉舟，谁能赌得起这个筹码，付得起这个责任？所以，不到必须断臂求生，这个游戏真正玩不下去的时候，政府面临关乎国运抉择的时候，把大部分热钱流动性锁定的时候，政府只能继续这个击鼓传花的游戏，房地产破灭虽然不会让政府失去合法性，但肯定会带来巨大冲击，现在政府也在，如履薄冰左右权衡的估测泡沫破裂的风险，银行已经数轮的进行关于房地产泡沫破裂，金融风险的抗压评估了，当年日本主动刺破也一定是，经济潜力耗尽，泡沫难以为继，两害取其轻的一种权衡&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&华丽分割线，驳斥一下一线城市永不下跌的诸多谬论般的逻辑&/p&就以上海为例，随便举几个反例批驳一下一线城市永远上涨的观点，譬如逻辑一，人口会无限涌入上海推高房价然而实际上，前些年上海人口是增长的，但2016年上海常住人口减少10.34万，人口开始减少并不是所谓疯狂涌入，况且人口是否流入和房价是否上涨有任何逻辑关系吗？如果在低位，趋势是看涨，人口流入会导致购房需求增加，推动房价加速房价涨，在高位，趋势下跌时和房价就没有一毛钱关系了吧？你看东京自93年到今年人口哪一年没有增长？房价高过当年了吗？&br&&br&&br&论据二，土地有限，房子是稀缺品，事实呢？我读大学的时候，上海跑遍了，浦东周浦镇，延地铁一望无际的农田，闵行泗泾连医院边上都是农田，奉贤，宝山，金山，崇明，你知道有多少农田到底有多荒凉吗？你真正去看过吗？除了中心四区，其他区连地铁沿线都是荒地，何况下面的大农村？听说周浦镇一块荒地地板价已经拍卖到了7.9万，周边别墅才买3万，真的那么看好吗？你看过航拍图像这块地周边是什么吗？全是农田，我可以说，上海如果按东京那个建筑密度，可以再造三个上海（比东京面积大，超高层多），在一个已经人口流出的城市，人口减少的城市，你拿什么再造出三个上海？究竟是没有土地，还是政府开发商唱双簧人为制造恐慌？；&br&&br&论据三，人民币还会大幅贬值，收入会无限增长，很多人连人民币为什么贬值都不明白，人民币计价资产价格与国际接轨，价值重估都不懂就想当然以为人民币会无限制贬值，更可笑的是认为收入会无限增长，最简单问题是，货币洪水是央行印钞机印出来的？还是货币乘数，利率杠杆放出来的？这都不明白，还可以幻想未来房价收入比随着印钞和贬值减小？还能维持人民币外汇稳定？还能收入从10块一个月30年涨到10000那样再涨一千倍？简直笑尿了&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&br&其次，一线城市另外几个上涨理由都不能令人信服，一，北上深拥有超高的教育资源，首先深圳领涨三地，深圳并没有任何有价值的教育资源，所以这个逻辑堪疑，况且市场价格已经对北京上海的优势给予价格上的反馈，也就是这种优势已经体现在价格上了；&br&&br&二和其他地方差距二十年，现在北上深是发达二线城市均价的三到五倍，普通城市价格15到二十倍，难道还没有涨到所谓的体现其发达地区的价位吗？&br&&br&三，国家在改革，经济在发展，人民收入和购买力在加强，我原文也说了，国家准备大力发展经济，让泡沫随着人民收入增长而萎缩，我还举出了类似互联网这样高经济增长点，工业4.0，这本就是国家本意，然而效果的确不好，经济在衰退，产业因为资金大量流入房地产而无法升级，况且房价还在不理性上涨，房地产根本拖累经济转型，占用了产业升级需要的资金；&br&&br&四，老百姓需求大，可是，亲，我也说了，真正需要购房的是年轻人，不是老年人，中国劳动力人口增长拐点已经出现，潜在购房需求已经下降，况且你说的所谓4+2+2需要四套房子的理论过于乐观，随着经济压力加大，生活成本提高，人们生育意愿会降低，上海本地居民人口自然增长率每年负增长，况且这些人现在都没有房子住吗？4+2+2的大多数人口都有房子吧？等到老一代去世，我问你，每个人又得继承几套房子？&br&&br&五，房子如果已经被推到了绝对高价，人口增长并不能预防房价暴跌，参考东京近二十年人口增长，可是价格还是没有涨到当年泡沫时期水平，故而似是而非的逻辑，只能增加心理安慰和抢房的不理性，并不能改变经济周期，和经济规律的力量 &br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&至于说回到原题，具体到未来房价一线和后几线城市房价&br&&br&房子是不容易变现的东西，现在又处在高价，实际投资回报率是很低的，譬如说600万现在买个普通房子（市区现在都不止这个价钱），二十年中，本息合计成本接近920万，加上折旧和持有成本，不到1000万根本是亏的，可是如果你有600万买五年期国债利滚利，600万二十年到期回报率都超高150%，房子则要涨到1800万才能有这个受益，真到了1800万，真的会有刚需盘接手吗？我的意思是说，现在那么疯狂房子根本就像古董一样，食利阶层在这不断抬价，刚需盘一旦接手，房价趋势一旦反转，准备再卖给谁呢？还会有能接得起的刚需盘吗？况且人民币计价资产价格已经和国际接轨，不像前些年那样低估，那种长期疯涨真的不太可能，前些年的疯涨很大程度上是因为土地价格严重低于国际平均标准，比如说上海那么大城市，房价3000，按汇率1:8，只有350美元每平米，按国际标准，比一般国家中小城市还低，这正常吗？可是现在已经高出很多，还这样疯，总会破灭的不是吗？至少没有前些年上涨基础了不是吗？&br&&p&自从14年末，北上深人均收入不足10万的基本面下，基本持平现在东京房价后，到现在，这一波下去，基本上已经持平94年泡沫顶端，人均收入45万（今年汇价计算）的东京房价了，深圳已经全面超越，并且屹立不倒，东京86年到93年在最疯狂的货币刺激下，7年涨了1.7倍，我们一年半就完成了，现在在深圳买一套房，加上利息成本，房价必须达到东京顶峰时的1.6倍卖出，才能保本，放心，还会翻倍的，一定可以达到东京顶峰的3倍，5倍，甚至10倍呢，小小日本算什么，国小民穷，我们呢？泱泱大国，那么在08年大面积出现的用公司工厂收入供几套房房贷，经济下滑，大面积抛房（本金不要只求买者供房贷）的事情应该不会出现了吧，毕竟大家都这么有钱，肯定都是全资买房的吧，好了，就让我们左脚踩右脚，右脚踩左脚，步步高升飞起来吧？&br&&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&p&另外对于四五线城市，可能房价收入比不高，感觉很便宜，可是在所谓的火爆的市场，所有空头多头用脚投票，决定的价格其实就是合理价格，你买入待涨的就是人家觉得趋势即将反转抛售的东西，当然最后谁正确需要时间检验，什么意思呢？那就是如果在一个兴旺的市场上，是不存在价值洼地的，便宜就有便宜的道理，就有你不知道的不值钱的理由，永远别想在疯狂的牛市中寻找所谓的价值洼地，那可能是陷阱，&/p&&p&举例港股一直被称作价值洼地，现在港股通要来了，内地流入资金明天都很多，形成的趋势是小牛市氛围，可是我敢断言这不会长久的，这块价值洼地将使内地流入资金变成割不尽的韭菜，为什么呢？全球资本自由流动，就港股便宜，那这就不是洼地，就是沼泽，因为他一定有你不知道的原因让他就是不值钱，同理，如果当地房子没有不准许买卖，却周边疯涨，这里滞涨，那么，原因只能因为这里很烂，不值钱，别人暴涨他平稳，别人下跌，他一泻千里，当然具体情况自己分析，道理可能是这么一个道理&br&&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&最后谈谈吃瓜群众翘首以盼，津津乐道的，喜闻乐见的崩盘&/p&&p&至于说何时崩盘，这个具体真不知道，谁告诉你都是假的，连国家都不知道什么时候玩不下去不得不抉择，如果你非要预测，那么你就看什么时候美国几轮加息后，导致中国为了维持汇率，不得不开始被动加息的那一天吧，这个泡沫在很短的时间之内就破了，那些在央行减息放水周期之内，喊房地产崩盘的人实在是非蠢即坏，很简单，外围大环境流动性缩减，必然导致汇率受压，为了缓解汇率贬值压力，必然会消耗外资储备，消耗到弹尽粮绝的时候，只有人民币贬值或者加息这两条路，也就是我说的人民币日元化或者政策日本化，美国一次加息就导致贸易顺差巨大每年数千亿入账的中国外汇储备缩减五分之一，如果再来几轮，中央就到了不得不抉择的时候了吧，具体时间我是绝对绝对不知道的，如果说不要脸的神棍一把，做个假设，我们假设美国今年年末二次加息，17年第三次或第四次，18年第四次或第五次，到这个时间段内（当然纯粹是假设，这要根据美国经济情况走）如果被迫央行选择加息，那不用看了，泡沫爆炸定了，如果人民币贬值继续放水，那还要很久才能爆呢，一句话，在中国，现阶段，只有政府加息才是刺破泡沫最直接的指标&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/0a3c6fb0dcd2d81d6226eb_r.jpg&&&/figure&&br&&p&最后，作为小老百姓千万别一天到晚的盼望房地产崩盘，希望房地产崩盘的无非是，一是真正的刚需，又必须留在北上深的苦逼大学生，这的确是恨不得对房地产商喝血啖肉的，这可以理解，二&/p&&p&就是大城市小资阶级，所谓改善型需求，这其实就不地道了，都有房了还想换房，笑话，你有那个收入和能力吗？其实就是希望自己原来房子卖了，突然房价腰斩了，可以趁机加点小钱换个大的，你要是有这本事能看得懂何时崩盘，还用得着这么可怜兮兮的卖老房子？&/p&&p&三是，全国各地的，对上海人有一套房子，抵得上自己干五十年的痛恨贫富差距的吃瓜群众，这其实大可不必，你看他有个几百上千万的，房地产涨的时候，他是不会卖的，卖了没地方住，跌了他也就卖不掉烂手里了，所以他永远都得不到那笔钱，他住的其实还没有你好，收入也不见得比你高，他只能住在90年代90平米旧房子里，而你却可以在140平米房子里面，舒适体面生活，第四是痛恨国家放水让自己持有货币贬值的，这个生气是正常的，可是现在通货膨胀，生意好做，工作好找，即使通货膨胀你的生活水平还是高于00年很多的，钱值钱了就挣不到钱了，你知道房地产崩盘通货紧缩，会是一种什么样的惨剧吗？&br&&/p&&p&其实房价涨了也就一线城市，普通城市不也就4-5000左右吗？（针对评论区密集对此价位观点的疑问，在此统一修改，举例来说吧，距离南京很近的，安徽的滁州，黄山，江西宜春，吉安，湖北荆州，咸宁，河南南阳，信阳这些居民最多的人口大省，很多地级市5000都能买中等地段很好的房子好吗？还要举例四川，甘肃贵州西部省份吗？况乎县级城市2-3000的就不是普通城市了？沿海上万的当然有，收入也高，有必要较劲吗？ ）根本不是不可接受的吧？&br&&br&所以，真正受伤的，只有农民和已经下岗失业或者退休金微薄的老年人，通货膨胀成这样，农产品价格却被人为的压的那么贱，收入低下，却享受不了城市的医疗和养老待遇，那些为国家工作一辈子却下岗的老工人，本就微薄的储蓄被通货膨胀补贴给了炒房客，投机者，地产商，即使经济兴旺也没法跟上时代，找到工作，只能熬干血泪变成社会抛弃的老无所依，一无所有的“无用之物”，这是悲剧也是惨剧，国家对不起这些人，也欠他们一个解释和公道&/p&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这篇文章是分拆自另一个热门问题的回答，原答案不知不觉写的太长了，已经没法阅读，所以梳理了一下回答，把原答案和评论区回复分成了两篇，这样增加可阅读性，那篇文章客观分析，不带涨跌观点，这篇是那篇评论区梳理回答，本想就提供一个看问题视角，启发大家自己思考，不做结论，可是由于在那篇被各位童鞋逼着表态，他们说我不想自己想，就问你跌不跌！所以莫名其妙自己就变成空头了，这不是我的本意，故而这篇答案很多是那篇对童鞋的各种问题评论的回答拼接而来，可能逻辑上不那么连贯，而且夹带大量主观观点，私货太多，而且我会尽量梳理一下逻辑联系，如果有兴趣可以去看看另一篇答案&/p&&p&&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/4091&/span&&span class=&invisible&&0547/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&
t不管贸易顺差怎么巨大，外储怎么丰厚，美国梯次逐步加息肯定是大概率事件，那么全球的流动性肯定会缩减，因为外汇撑不住，现在的情况是，房地产是亲儿子小儿子，吸血哥哥姐姐，吃特别营养餐，现在更是家败，开始嗑药吸毒了，却让哥哥姐姐们卖血供他毒资，…
t然而，我还是认为，政府本来想找到新的经济增长点，维持现在的房价不升即贬，让居民收入增长到可以承受高房价的地步，让这个泡沫慢慢萎缩，这样经济就软着陆，搞不好还是个U字型增长&br&&br&&br&后来这几年忙了很久政府还是短时间找不到经济新增长点的可能性，经济太难看，加之换汇和资本外流疯狂（低油价原材料价格使中国贸易顺差每年数千亿美元，2015年数据是顺差5950亿美元，这也是央行放水干预汇率的底气，可是外汇储备仍然一度失速暴减，2015年下降5130亿美元，人民币还是下跌8%，可以估计资本外流速度规模，刨除服务业逆差和海外直接投资额，约净流出保守估计在&a href=&tel:&&&/a&亿美元，中国外储还有31663亿美元，按央行估算保守估计15000亿是安全底线，刨除短期不可变现的部分，如果按照2015年那个速度规模，外汇最多还能支持两年半，可这只是美元第一个加息周期后，可能还有四到五个周期呦，央行喊话，人民币没有大规模贬值基础，我给翻译一下哈，就是“哎，老乡们别跑啊，哎，说的就是你，别跑，再跑就开枪了”），政府想先找一个资本蓄水池，让人民币稳定下来，股市不行那只好找房地产这个老法子，让热钱流回来沉淀在房子上面，可能是可笑的阴谋论，但实际上这两个月房价大涨，外汇储备真的减少速度大为缓解，在我看来，大多数游走的资本也还是投进了房地产&br&&br&至于以后，用空间换时间，未必就等到像互联网一类的新经济增长点了呢？科技日新月异不可预测，你看工业4.0不就是一个好概念吗？所以房子是可以适度上涨的，如果新经济真的起来了，现在房价是可以支撑的，苟且几年，人均GDP早就过万美金，人民更富有，经济抗风险能力会加强，政策余地更大&br&&br&&br&某一天真的玩不下去了，房地产走到头，无非两条路，一是政策日本化，二是人民币日元化，我觉得第一种可能性比较大因为中国经济模式不像俄罗斯，可以通过外汇大幅贬值维护经济，因为中国是加工成品出口型国家，严重依赖外贸，而且经济盘子太大，不像俄罗斯资源出口型那么没出息，（如果人民币大幅贬值，一定会带来主要贸易伙伴报复性关税，那中国外贸就完了）人民币还是得国际化的，还是要有点信誉，不可以那么臭不要脸的，遇到危机就大幅贬值，像俄罗斯那样普京表面强硬，可一遇到危机就摆出闭关锁国，摆出那种视死如归，其实是损害贸易伙伴的不要脸的样子，卢布本就没什么信誉，中国学他那样人民币国际化就完了，一带一路，亚投行就都完了，所以只能学习日本主动刺破房地产泡沫&br&&br&既然政府认命经济是L型，而不是U型，那么不如让全民持有多套物业，再征收二三套房产税，继承税，提高交易税让居民不能卖房子，这样房子甩都甩不掉，变成政府稳定的税收来源，居民变成给国家打工的，国家提高福利保证居民生活，日本不就是这么干的吗？日本利用广场协议，日元大幅度升值，并购了多少国外优质低价的海外资产，又吸引国际多少热钱卖给了他们本国高溢价劣质资产，房地产泡沫破烂因为广场协议？那日本政府那样玩命一般的加息做什么？房地产破灭一举坑杀了多少国际热钱投资？他失落都二十年了，怎么国民还TM那么有钱，那么安定，怎么没有变成拉美？这个前提是，国家得底子厚，科技领先，社会失去活力，但一切变的更稳定，更有序，现在人均GDP8000美金，你觉得可以吗？所以政府必须维持房地产市场，吸引更多刚需为国接盘，不过也不完全是接盘，你本来就得要有房子住，租房子不也得给房租吗？就当国家是包租公呗，比原房东肯定友善多了，想买了房子就是自己的？笑话，忘记国家性质了吗？忘记党旗颜色了？况且，即使国家爱民如子，不愿意苛加重税，50年或70年产权（其实加上施工销售一般到手只有45或65年产权，到期自动延续而非免费延续，危言耸听是吗，去年温州发生的20年产权延期按市价，收取房产现今市价33%的事情都忘了吗？&br&&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&。
宏观说完谈谈微观&br&&br&大家看着那些加大杠杆撬动资金的投机客，炒房客，花天酒地日子滋润，其实不知道他们身负重债，压力巨大，连环债，高利贷的利息不那么好玩的，日本也曾有一段时期涩谷一带想打车要付上千美金，拿万元大钞点烟，地产公司员工年终奖发一年半工资这种盛况，可后来呢？十分之九的地产企业倒闭，地产老板跳楼失踪被杀像下饺子一样，借钱买房幻想大东京无限扩张一线城市房价永远不倒的中产阶级，牺牲了一辈子幸福，打工还债，这还是那么民主和那么富裕国家，政府强令银行不准许索贷收房，给中产阶级缓冲时间，真金白银大笔输血僵尸企业，缓解连环债务，那么在一个贫穷又较为落后的国家呢？国家会不会在民怨四起的时候让房地产老板背锅？会不会像曹操借军需官人头那样以平民愤？投机倒把罪也没取消几年呐，杠杆放大的风险导致即使房价下跌20%，他们也会纷纷破产，就说近的，温州鄂尔多斯房价腰斩，三亚房价跌去五分之四，海口92年房价7000，16年大涨好几轮了还是7000，连环债，温州炒房团倾家荡产多少人，连环债又死了多少人，当年红极一时的温州炒房团呢？那么大阵势，那么大水花，为什么销声匿迹了？是的，他们都破产了，或者死了，加那么大杠杆炒房子，下跌10%就快负债，15%就爆仓了，媒体不报道不代表不存在，大家不知道不代表不存在，就是这么残酷&br&&br&还是一句鸡汤，都看见的机会肯定不是机会，抢中石油，抢航运，抢大豆大宗期货，抢普洱，抢兰花，抢盐，有挣钱的吗？有，背后炒作的资本，和部分先知先觉（走狗屎运）抛售的小百姓，可是那些“先知”小老百姓活下来了吗？几乎都死在了抄底的路上，人的贪欲是无穷的，现在就有人卖了好不容易换的美元又去一线城市买房了，简直是够了，现在两万一平买上海房产的在某一天奔溃前卖掉就一定会活下来？naive，他一定会在持币在暴跌的时候冲进去加杠杆买两套，什么？他会离场？笑话，如果这个下跌过程长达15年，他可以一时理性，他可以时时理性吗？正所谓会抄底的韭菜才是肥韭菜，况且他觉得自己当年逃顶成功，眼光如炬，巴菲特附体，然而历史经验告诉我们所有参加浪潮的小人物，最终都会被时代的洪流漩涡吸附，再被时代浪潮淹没击碎，离开牛市，你什么都不是&br&&br&大家知道媒体11年房市下跌以前，普遍的主流论调是什么吗？上海两万多，苏州5000的时候，那就是一线与二三线城市价差太大，一线城市下跌是大概率事件，现在看起来很可笑对吧？但现在上海8万，苏州13000时却炒作的一线城市永涨不跌，可以涨到80万，是避风港，是母亲温暖的怀抱和爱的港湾，和先前完全相反，是不是很讽刺？那么未来的某天看现在这种观点就不会觉得可笑了吗？而且上海永涨不跌？08年上海房价两个月从15000跌到8000的时候没有吗？媒体的嘴和老鸨媒婆娼妓一般，都是不可信的，那些当年疯狂炒作什么一铺养三代的专家媒体呢？多少人听了你们的话买铺买到了开发区去了？现在跑哪去了？你们是沉默了，不炒了，可你们让套死的人怎么办？他们肯定想你们出来和你们谈谈，保证不打死你&br&&br&自08年以后，房子就失去了居住属性，慢慢变成了大宗商品的一类的投资品，石油稀缺性，不可再生性，远高于房地产，应该是只涨不跌吧，从20美金涨到140美金，可现在只有44美元，已经快跌破成本，还在下跌，你相信所有产油国都应该只赚不赔的逻辑吧，可现在沙特呢，外汇耗尽，债务高企，前些年，你们能想象吗？石油稀缺，不可再生，经济发展需求越来越大？这些言之凿凿看起来很有道理的逻辑支撑住高油价了吗？当年加入WTO，航运需求大增，加上经济全球化，贸易只会不断增加，这些逻辑支撑住航运泡沫了吗？15年，改革牛，跟国家队炒股，居民配置资产需求，降息降准，货币洪水，居民投资渠道狭窄，国家承诺托底，至少一万点，这些逻辑托住了股市高价了吗？股市托不住还能托住房市？哈哈哈，&br&&br&所以说来说去诸如，一线城市房子中附带的教育，资源，就业前景；全国人民都涌入一线城市，人口增长；土地有限，房子是稀缺品；人民币会如前三十年哪般贬值，收入会如前三十年哪般上涨；城市化只完成56%房市还有20年高峰；政府不允许房地产下跌，说来说去就这些，这些逻辑对不对呢，有些逻辑是可以证明房子是有价值的，不是狗屎和一文不值的，但究竟能不能证明房子值这个夸张的价钱，别人是这样告诉你了，究竟对不对，你思考了吗？&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&最后具体谈谈适不适合炒房吧&br&&br&房子类似在投资领域类似于古董，不像债券股票流动性大，一旦市场行情走势逆转，根本跑不动，卖不掉，你看虽然上海12年名义房价没有跌多少，可是私底下打八折想卖比比皆是，可是越打折越卖不掉，二手房交易市场迅速萎缩，一手房还在蹭蹭蹭的造，加上融资成本和利息，通货膨胀的贬值，现在上海买一套600万的房子贷款400万，二十年利息超过300万，本息超700万，前三年本息合计归还银行约110万，其中利息约50多万，和60万还款，加上各种物业交易和持有成本，房子不涨到1200万，基本是不赚钱的，可是一旦下跌，三年内假设房价市场价下跌20%，市价接近480万，你再打九折成功卖出（包括交易成本，这在下跌行情很困难，断贷银行拍卖可能7.5折或8折），获得432万元，三年还欠银行340万本金，还剩90万，200万首付加上三年支付的50万多万利息，也就是说近260万本金损失170万，如果年限更久的阴跌，比如已经还贷十年，那么就不仅血本无归还要负债，另外断贷在中国没有个人破产保护制度下，房贷个人承担无限连带责任，与一切福利信誉生活基本需求挂钩，孩子上学看病坐火车全部挂钩，危言耸听？这就是12年上海高价买房年青人当时真实处境，当然他们是咬牙硬抗了，如果不是国家死命放水，中央层面开启楼市保卫战，最终硬抗，涨起来了，他们就已经完蛋了，但如果现在他们选择卖出，仍未解套&br&&br&如果是融资炒房，哈哈，从98年开始炒北上广房，头脑精明，眼光独到，历次大涨都不拉下的温州人，在三地房价上涨近十倍背景下，高利贷重压下，数千亿融资资本就这样在12年已经彻底全军覆没，上一段计算的居民购房用的是银行发放的低息贷款，利息普遍低于五厘，压力还是巨大，可是那些靠融资公司甚至借民间高利贷的炒房客，资金成本普遍在二分（这是国家规定的合法利息上限），那些巨额不合法资金的利息甚至三分以上，也就是房子原价不涨，600万房价一年普遍要120万以上的利息，一但下跌15%立刻爆仓倾家荡产血本无归，这就是为什么温州炒房团千亿巨资全军覆没的原因，个人多年打拼赚下来的的厂房，资产被银行和配资公司瓜分吃的一干二净，身负巨债，跑路被杀失踪跳楼，不一而足，你真的比他们聪明？你从98年就看出来房子要暴涨了？比他们有门路，有技巧，有方法，有眼光？&br&&br&如果未来刚需自住再跌也不卖，那么名义房价越高，今后房产税越高，交易税更高，加上房贷，卖出割肉负债，捂盘流血，自觉变成一茬一茬割不完的韭菜，变成社会主义好接盘侠，投身炒房之前，你这些都考虑清楚了吗？当然，如果房子从600万，涨到1500万你又成功售出，就赚大钱了，毕竟你加了杠杠，200万本钱，150万利息，换来几倍收益，风险与收益并存，无利不早起，然而，这就意味着，6万一平的房子涨到15万一平了，我不知道未来怎么样，不作预测和评价，只是，真的有点高啊，投资前，你真的分析清楚现在房市资金构成，多大杠杆，以及未来十年政策走向了吗？冷静下来扪心自问，好好思考，把房地产看作一个给你放大三倍资金的股票，这只股票现价600元，自98年房改开拍至今，已经涨了十五倍，绩优股，市盈率80倍-100倍，市净率不明，国家政策层面支持，但流通性极差，交易费极高约本金200%，未来持有可能有费用，每年增发新股股权每年稀释，一切就明白了&br&&br&所以现在买不买房子，纯粹看自己内心是不是愿意赌一把的渴望，别信那些似是而非逻辑，和专家媒体娼妓一般没有廉耻的嘴，一句话，玩得起这个游戏，做好付得起代价的觉悟，就堵上身家下场玩两把吧，刀口舔血，火中取栗，富贵险中求未尝不可，至于其他买不起也玩不起的吃瓜群众，不如搬好小板凳，摆好瓜子，汽水&br&&br&&br&看他起高楼，看他宴宾朋，看他楼塌了&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&&br&因为我工作清闲，再加上第一次得到这么多赞，所以受宠若惊，也在评论区对所有提问的童鞋给予了个人知识局限之内的所有问题，做了最详尽最具体的回答，个人浅薄的观点已经在评论区说的非常明白，大家如果有什么问题可以参考评论区回答，之后如果还有问题就隔段时间统一回答了哈，大家都对房价问题又爱又恨，所以这么多人关注，我本人不想下结论，只想给大家提供一个思考和看待问题的视角，你可以买可以不买，可以选择冒险也可以寻求安稳，这本就是个人的选择，我只希望大家做决定之前可以考虑周全，做出符合自己利益的最理性抉择，和前因后果的深入的思考，享受成果，承担责任和代价&br&&br&&br&现在我们都处在一个疯狂的时代，希望大家能不骄不躁，保持心理和身体的健康，做好经济寒冬过冬通缩失业的储备，换外汇，买小额保险，或设立外币境外账户，毕竟赚钱的人毕竟是极小部分，锅还是得所有老百姓来背，但作为小老百姓，可以没赚到钱，背锅也可以，但不能被忽悠乱加杠杆，更不能为了贪欲，最后家破人亡倾家荡产&br&&br&天地不仁，以万物为刍狗；圣人不仁，以百姓为刍狗，以误解的内涵理解，诚哉斯言！&br&&br&祝各位安好。&br&&br&&figure&&img data-rawwidth=&600& data-rawheight=&85& src=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3c36f6a253a8_r.jpg&&&/figure&&br&这篇文章已经被分拆成两篇，原答案不知不觉写的太长了，已经没法阅读，所以梳理了一下回答，把原答案和评论区回复分成了两篇，这样增加可阅读性，这篇文章着重想引发大家自己的思考，另一篇则主要是评论区对童鞋们相关问题的回复的梳理，如果有兴趣可以去看看另一篇答案&br&&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5086&/span&&span class=&invisible&&7891/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&
t然而，我还是认为，政府本来想找到新的经济增长点，维持现在的房价不升即贬，让居民收入增长到可以承受高房价的地步，让这个泡沫慢慢萎缩，这样经济就软着陆，搞不好还是个U字型增长 后来这几年忙了很久政府还是短时间找不到经济新增长点的可能性，经济太…
&p&以下添加于16年11月21日：&/p&该提醒的都提醒完了。私信联系我作投资理财人生建议的，一概不予回复。海涵。&br&房子流动性很差，目前没有卖的自然既不愿意，又卖不掉。&br&为什么今天发？因为你猜，成交量断崖式下跌后会带来什么？&br&这是盘大棋。盘面上全都是蝼蚁。&br&美帝国主义腐朽的货币已经管制更严，您已然换不掉了。&br&明年5W自然是没有的，甚至有无都不好说。&br&有朋友说，最近两天股市很好啊。没事儿，现在才Q4中旬，心急吃不了热蚂蚁。&br&20年的轮回。来了。&br&世界就是这样，儿子不服老子，就一定会把老子的错再犯一遍。&br&之后，依旧一地鸡毛。&br&&br&即日起，闭关修炼，等2017那个日子过去后再说。&br&&p&———————————————————————————————————————————&br&&/p&&p&以下添加于16年11月9日：&/p&&br&&p&每代人都能见证到一辈子一次的大事，但这一代好像特别多。比如日本的衰落；中国的崛起；牺牲中国和日本而带来的世界繁荣与和平；美元牙买加体系2.0的结束；又比如北京奥运会；英国的脱欧。&/p&&p&不过今天都算是盖上锅盖了。&/p&&br&&p&永别了，全球化；&/p&&p&该改了，教科书。&/p&&p&和平与发展？&/p&&p&动荡与冲突！&/p&&br&&p&你问说这些有什么用？&/p&&p&是么？&/p&&p&比如，再见了，美国企业们；&/p&&p&再见了，全球指数；&/p&&p&再见了，失去美元联系汇率的货币们，&/p&&p&等。&/p&&br&&p&燃烧军团要来东方了。&/p&&p&&/p&&p&———————————————————————————————————————————&/p&&p&本次添加写于日：&/p&&p&（本想多帮着知友梳理些想法，写个新答案，但没找到合适，就在这多写几句吧）&/p&&p&本人最担心的几件事情还是发生了：其一，&b&真实工资&/b&（以美元或黄金计）的&b&阶梯式&/b&下跌（最近有专家已经开始解释辟谣，呵呵）；其二，华人社会的动乱（11月5日印尼反华事件。&b&果然，这次还是从印尼开始！&/b&）；其三，四溢的流动性灌到农林牧副等&b&民生&/b&领域（如下图，也是使答主添这几句的原动力，幸亏大蒜目前没期货，不过猪肉快有了）。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8a6d1e38c694_b.jpg& data-rawwidth=&253& data-rawheight=&437& class=&content_image& width=&253&&&/figure&最近外盘比较忙，与本人利益相关，细的不便多写。不明白的请多读几遍下文吧。&/p&&p&同时，再次对高票答案感到&b&深深的&/b&无奈，怪不得徐翔也能博得大部分韭菜的同情了。&/p&&p&PS：（就评论中问及比较多的问题）&/p&&p&1、有朋友问关于国有企业再次崛起的信息，答主的态度是，与利益&b&暂&/b&不相关，又费时费力，还容易谈及FGW政策而越过雷线被找去喝茶，所以&b&暂&/b&不回答。如果利益相关的话还可顺手稍答几段。&/p&&p&2、关于奋斗的那篇文章，其观点与本文类似，但投资策略答主不敢苟同，所以对其不予置评。&/p&&p&———————————————————————————————————————————&/p&&p&下文写于日，限购政策出台前：&/p&&br&&p&只收藏不点赞的都是耍流氓&/p&&p&（应爱人邀请，参与此题作答，评论恕不一一回复）&/p&&p&先上结论：首先，房地产顶部甚至不用等到2018年，源于诸多&b&信用优良的国家货币政策将随着美联储加息速度逐渐加快而逐渐转变为紧缩&/b&；其次，对于&b&金融危机，其实在15年底就已如约而至&/b&（比如危机代言人——索罗斯同志为证明资本主义的劣根性，已于2015年第5次复出。每次看到这条鳄鱼复出时答主心情都比较复杂）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/237fa010e3_b.jpg& data-rawwidth=&449& data-rawheight=&372& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&449& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/237fa010e3_r.jpg&&&/figure&&p&只不过大部分人被2016上半年的信贷放水漫灌遮住了视线，通胀往往让人误以为生活得还不错，可是通胀下的旁氏融资终究会被利率的波动性脱得不剩一条底裤。这期间，将会&b&干掉一批中产阶级，社会财富重新洗牌，再生一批中产阶级&/b&。此过程循环往复。&/p&&p&上面很多答案格局太小，同时&b&严正反对排名第一的看法&/b&。通过租售比对房屋资产价格进行投资/投机进行评判，且这能被广大知友选为排名第一真是令人震惊！看到该答主建议大家去“租售比低于30的城市买房”的建议很气愤，这本质就是唆使穷人去中国四、五线城市投资房产嘛？！我平生最恨教唆穷人去浪的行为，无论其初衷是善意或无意！&/p&&p&言归正传，作答此题前，先说明以下观点。理解前序观点的知友可以直接Pass掉正文了，因为正文只是结合以下观点对题主问题进行梳理。&/p&&p&1.
&br&关于对泡沫的认知：&/p&&p&吹破是检验泡沫的唯一标准——任何资产结构中都包含旁氏融资，在资产没有被吹破之前都不能称之为泡沫。&/p&&p&关于第1点的推论：&/p&&p&1.1
&br&预期的变化是资产价格波动的唯一标准，而不是其他。&/p&&p&反对所有对资产判断的归一化数学模型标准，如所谓的&b&“租售比之于房地产”，“市盈率之于股市”，“供需关系之于大宗市场”，“利率之于债券市场”&/b&。&/p&&p&1.2
&br&资本永不眠。&/p&&p&反对任何针对资产的价值投资分析，尤其是针对房地产的所谓&br&“刚性需求说”。这种只把居住属性定义为刚性需求、忽视“投资/投机”等“刚性需求”的理论都是耍流氓。&/p&&p&1.3
&br&&b&任何资产或投资/投机活动都具有泡沫属性&/b&。&/p&&p&任何资产结构比例中都存在旁氏融资，在明斯基时刻出现前，资产仍就是资产，信用仍会持续。引起资产变质成为泡沫的原因只有一个：资产价格负反馈的形成。只要正反馈能够持续，则资产价格上涨将一直持续，直到无法形成正反馈，资产届时成为泡沫。&/p&&p&2.
&br&关于政府兜底说：&/p&&p&之所以反对排名第一的发言，更重要的一点是&b&该答案传达出“中国是政策市”的思想，这会让更多人认为以往10余年形成的“房地产有政府兜底”误解更加深远&/b&。&/p&&blockquote&1）上文中已明确表达了，中国房市是政府主导的政策市，政府的货币政策，土地供给政策，房地产市场配合政策及立法，都能对市场供需及房价起到或正或反的作用，政策对市场需求的影响，以及对房价的影响，关键看中央及当地政府的政策具体走向。就是因为以上政策的不确定，谁都无法准确预测房地产走势。&br&目前政府各方面政策的大方向是想稳定地价、房价，也不允许房价过快上涨。&br&&br&作者：Bee Mad&/blockquote&&p&为了先把这种思想打碎，需要梳理下中国房地产行业的“发家史”：&br&&/p&&p&&b&中国的房地产真正开始崛起是源自1998年，&/b&房改政策的出台。而之所以要放出房地产这一“洪水猛兽”，也是源于&b&98年中国经济十分缺乏动力，企业破产潮、工人下岗潮此起彼伏，银行不良资产案频发，中国金融业岌岌可危。&/b&经济的动荡导致社会内部结构极不稳定，华人社会内部十分动荡（著名的&b&“南大杀人案”、“印尼黑五月”、“长胜轮案”&/b&等等均出自这一时期）。中国经济增长乏力，作为纳税支柱的国有企业濒临破产，财政收入严重不足！要知道，历史上历朝历代的政权更迭，本质都是财政入不敷出，无法维稳。&b&此时Z总理迫不得已祭出房地产这一经济大杀器，用以维持经济稳定，保障财政收入。&/b&&/p&&p&所以，很多人认为“国家不会让房地产垮台，所以房价不会下降”，原因是“房地产是中国经济增长的支柱动力，ZF不会抛弃增长”其实是错误的！事情的本质是“中国必要由我们的党领导，所以&b&财政收入不能倒掉&/b&”，如果“&b&旧经济结构已成为政权维稳和财政收入的绊脚石，就必须砸烂旧经济，祭出新杀器！&/b&”自古以来，在任何一个地区（无论中外）、任何一个朝代（无论古今），老百姓的问题都是最不重要的问题。在这一点，即使是知乎上甚为推崇的灯塔国，也不例外（以下摘自备受故事汇敬爱的格林斯潘老爷爷1997年向国会提交的货币政策演讲）。&/p&&blockquote&Atypical restraint on compensation increases has been evident for a few years now and appears to be mainly the consequence of greater worker insecurity. &br&&/blockquote&让工人变得更没有安全感是他货币政策取得成功的关键。在格老任内，多次实行了抑制工资增长的政策。二战后的美国，很长一段时间是工人的幸福时光：一人工作，养活全家。而如今再也不能回到这样的没好岁月。但是美国经济取得了更大的成功。&br&&p&自古强国须弱民，不要以为穷人房产证上的账面财富会有政府兜底，有一天当房产资本成为财政收入阻碍的一刻，那么韭菜们的房产价格就站在了政权铁腕的对立面。以后再听到藏富于民的故事汇，谨记，全是套路。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/a62361bdbbd690cf49977a4fef633f52_b.jpg& data-rawwidth=&326& data-rawheight=&212& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&p&---------------------------------------------------分割线----------------------------------------------------------&/p&&p&看完上面的推论，相信知友们已经能把房产当成是一种具有使用价值的金融产品对待（如黄金），一种和经济周期密不可分的金融产品。篇幅所限，答主通过以下三个角度对中国房地产进行梳理：&/p&&p&1、
买房真的能够保值么&/p&&p&这个问题的本质就是，房地产是否是蓄水池，能否吸收流动性、抵挡通胀。&/p&&p&黄金作为天然货币，具有良好吸收流动性的作用，是吸收政府超发货币最好的蓄水池。但房产呢？如果房地产通过贷款购买，则银行通过发放贷款，创造了新的信用，增发了货币，增加市场内的流动性，触发并推动以银行为首的金融业正反馈循环。与绝大部分人的想法相反，&b&房地产并不是如同黄金一样能够长久抵消经济通胀、进行长久保值的商品&/b&，因为房贷的加入，使得房地产成为了信用扩张中的一环。当信用市场触发明斯基时刻，形成费雪通缩螺旋时，任何金融产品都要被吹破泡沫，房地产也不例外。同时，&b&由于中国金融市场的流通性和信用评级极差，违约风险将导致通缩螺旋迭代速度更快。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/0ff10f6cdef1b7ab8fa421_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&722& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/0ff10f6cdef1b7ab8fa421_r.jpg&&&/figure&&br&&p&2、
中国2016房地产结构梳理&/p&&p&按照明斯基理论，任何资产结构都可以分为“对冲性融资（hedge finance）”，“投机性融资（speculative finance）”和“旁氏融资（ponzi finance）”。中国目前房地产上涨中哪个占主要部分成分，很难确定。但目前可以确定的是，&b&最为安全的“对冲性融资（hedge finance）”在2016的中国房地产所占比例是最小的。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/d0747e2debf1e8059d02_b.jpg& data-rawwidth=&631& data-rawheight=&335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&631& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/d0747e2debf1e8059d02_r.jpg&&&/figure&&p&上图为近年来中国新增房贷与商品房销售额对比图，知友们可以发现，目前新增房贷在中国商品房销售额中的比例节节升高，今后这个比例会继续增加，因为居民储蓄总量随着房地产市场市场的火爆在逐渐减少，这决定着中国房地产结构中“投机性融资”和“旁氏融资”占比在逐渐增加。（真实情况只会更差，因为各类“首付贷”和“影子银行”的存在，使得房贷/商品房销售额比值实际上远超过上述官方统计！）目前，中国楼市已成为一个高度依赖信贷等新增信用驱动的赌场。但关键是合适赌场会关门呢？这一点可以从旁氏融资的属性进行预估。&/p&&p&既然房地产是流动性环节中的一个因素，那么就会受到流动性枯竭的影响，最终进入费雪通缩螺旋。所以，对于房地产顶点的判断回归到对流动性的判断上。如果流动性如题主所问的，在1~2年内衰竭，那么房地产价格必将进入负反馈循环。&/p&&p&&b&2016年，中国房地产市场大幅上涨，这极大消耗了本国的流行性，而目前全球市场包括中国，面临的主要问题都是流动性衰竭。&/b&所以中国今年的房地产市场必定是会被列在中外经济学教科书中的经典范例，剧本已经写好，就差中产阶级们背书了。现在的关键是中国流动性还能持续多久？&/p&&p&3、中国流动性还能持续多久&/p&&p&在观察高度依赖资金市驱动的赌场时，一个有力的流动性判断武器就是SHIBOR！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/067cbb2dfbe40c78956fba8_b.jpg& data-rawwidth=&469& data-rawheight=&302& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&469& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/067cbb2dfbe40c78956fba8_r.jpg&&&/figure&&p&日，SHIBOR O/N已悄然上升，这是由于对美联储9月加息的猜疑所致，但是流动性终究还是收紧了。同时&b&联储在12月份加息已成定局&/b&，所以如果ZF不放水，楼市将在今年第四季度上演“死给你看”的逼宫大戏。如果放水，楼市将比今年年初那一拨上涨更快，更狠，而这将严重阻碍政府的财税改革，如是，&b&实体经济将在房地产等商品快速上涨后上演“死给你看”&/b&，ZF恐怕会两害择其轻。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/931fbfe1bec_b.jpg& data-rawwidth=&938& data-rawheight=&560& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&938& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/931fbfe1bec_r.jpg&&&/figure&&p&经过一年以来的国企改革，纳税栋梁已逐渐从土地财政的方向剥离、退出。&b&此次房地产上涨的收益阶层主要是以民企和中产阶级为首的韭菜集团。&/b&同时，&b&未来房地产对财政收入的贡献远小于国有企业对财政收入的贡献&/b&，还是这句话——&u&&b&两害择其轻&/b&&/u&&b&！&/b&&/p&&p&同时以目前的情形看，喇叭们也不在为房地产摇旗呐喊，风向已变。CDS的出现，表明剧本中的背锅侠已选好，赞助商韭菜联盟已就位，剧组成员银监会、国土委等均已到位，SHIBOR也颇为配合地逐渐上移，表明ZF大概率选择不放水。&/p&&p&如房地产真上演逼宫大戏，导演只好喊出久违的ACTION，反演一出挥泪斩马谡&br&。&/p&&br&&br&&br&&p&&b&侠之大者，为国接盘。&/b&&/p&&p&&b&Chinese DAMA, it’s your turn.&/b&&/p&
以下添加于16年11月21日：该提醒的都提醒完了。私信联系我作投资理财人生建议的，一概不予回复。海涵。 房子流动性很差，目前没有卖的自然既不愿意，又卖不掉。 为什么今天发？因为你猜，成交量断崖式下跌后会带来什么？ 这是盘大棋。盘面上全都是蝼蚁。 美…
&em&&strong&01 &/strong&&/em&&strong&房开商和银行的千丝万缕&/strong&&br&&p&我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”&/p&&p&刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，&strong&很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房&/strong&&strong&，以下说说操作流程：&/strong&&/p&&br&&p&比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。&/p&&br&&p&然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......&/p&&br&&p&&strong&你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？&/strong&&strong&因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源&/strong&，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。&/p&&br&&p&中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。&/p&&br&&p&从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了。）&/p&&br&&p&这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？&/p&&br&&p&加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。&/p&&br&&p&于是&strong&两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。&/strong&&/p&&br&&p&所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。&/p&&br&&p&&strong&高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感&/strong&等等。&/p&&br&&p&当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。&/p&&br&&p&多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。&/p&&br&&p&比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。&/p&&br&&p&这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。&/p&&br&&br&&em&&strong&02&/strong&&/em&&strong&&strong&&影子业主&无处不在&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&p&前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。&/p&&br&&p&有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。&/p&&br&&p&前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，&strong&你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。&/strong&&/p&&br&&p&我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。&/p&&br&&p&当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。&/p&&br&&p&果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间 。&/p&&br&&br&&br&&br&&strong&&em&03 &/em&&/strong&&strong&&strong&数据知道真相&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&p&另外我再分享一组统计数据：&br&&/p&&br&&p&为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。&/p&&p&&strong&2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝&strong&8.5年&/strong&，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价&/strong&&strong&402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝&strong&9年&/strong&，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价&/strong&&strong&461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝&strong&8年&/strong&，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。&/strong&&/p&&br&&p&也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。&/p&&br&&p&而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。 &/p&&br&&br&&br&&strong&&em&04 &/em&&strong&买还是不买,天价都在那&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&p&1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。&/p&&br&&p&2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。&/p&&br&&p&&strong&一线，从所有地方吸血&/strong&&/p&&br&&p&&strong&二线，从三四五线吸血&/strong&&/p&&br&&p&&strong&以此类推......&/strong&&/p&&br&&p&至于可不可以买，我就说一点，&strong&你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把&/strong&&strong&事当成投资一买变N套。&/strong&&/p&&br&&p&下面具体说道说道，看到后台很多斧友都在说：&/p&&br&&p&真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。&/p&&br&&p&这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。&/p&&br&&p&提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。&/p&&br&&p&问题是，&strong&任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓&/strong&——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。&/p&&br&&p&什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。&/p&&br&&p&所以，&strong&你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？&/strong&&/p&&br&&p&首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子&/p&&br&&p&其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。&/p&&br&&br&&br&&br&&strong&&em&05&/em&&/strong&&strong&以下是诚心干货&/strong&&br&&br&&br&&br&&p&&strong&1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？&/strong&&/p&&br&&p&目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。&/p&&br&&p&我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。&/p&&br&&p&另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。&/p&&br&&p&这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。&/p&&br&&p&不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。&/p&&br&&p&这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。&/p&&br&&p&这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。&/p&&br&&p&比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。&/p&&br&&p&而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。&/p&&br&&p&所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。&/p&&br&&p&看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。&/p&&br&&p&那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。&/p&&br&&p&&strong&除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。&/strong&&/p&&br&&p&官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。&/p&&br&&p&互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）&/p&&br&&p&前面说了三类人，&strong&这三类人是一线天价房的主要购房群体。&/strong&（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已）&/p&&br&&p&以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。&/p&&br&&p&问题是这两年，前两类人都遇到了问题。&/p&&br&&p&制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。&/p&&br&&p&官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，现在还手握几千万现金砸来买房的官员，我敬你是条汉子！&/p&&br&&p&至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑......&/p&&br&&p&一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？&/p&&br&&p&这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。&/p&&br&&p&跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。&/p&&br&&p&于是，就出现了我开头所说的&strong&惜售+自购买&/strong&，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。&/p&&br&&p&还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：&/p&&br&&p&惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。&/p&&br&&p&除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。&/p&&br&&p&&strong&2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？&/strong&&/p&&br&&p&很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。&/p&&br&&p&第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。&/p&&br&&p&比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。&/p&&br&&p&所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。&/p&&br&&p&跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？ &/p&&br&&br&&br&&br&&strong&&em&06&/em&&/strong&&strong&未来房价的大致判断&/strong&&br&&br&&br&&p&最后再说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：&/p&&br&&p&&strong&1.国际规律&/strong&，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，趋缓，10000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）&/p&&br&&p&&strong&2.老龄化&/strong&，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？&/p&&br&&p&&strong&3.大的供需关系&/strong&，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。&/p&&br&&p&&strong&4.经济大势下滑。&/strong&过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。&/p&&br&&p&打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？&/p&&br&&p&&strong&凡事，都有个尽头...... &/strong&&/p&&br&&strong&&em&07&/em&&/strong&&strong&近期被忽略的常识&/strong&&br&&p&有很多人斧友要我预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。&br&&/p&&br&&p&至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了，这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志强之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。&/p&&br&&p&这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。&/p&&br&&p&&strong&1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？&/strong&各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！&/p&&br&&p&&strong&2.学校多片区随机划分&/strong&，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。&/p&&br&&p&&strong&3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园&/strong&，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。&/p&&br&&p&早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何？&/p&&br&&p&王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。&/p&&br&&p&&strong&万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。&/strong&&/p&
01 房开商和银行的千丝万缕 我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：…
关于房价前几天听到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上的闲钱跑去兑换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且从银行借了很多钱，房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）
那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我豁然开朗的原因。首先所有的消费者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议，大肆买地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以解缓解，在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的，而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元，为国家保汇率免除了后顾之忧。&br&
通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。
另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。&br&&br&&br&???????这个分割线怎么样??????&br&&br&&br&&br&最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，直到房产税出来为止，其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，你就是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。 &br&&br&中国最牛的就是既能看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的地方是：我认为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，让美帝国主义来背黑锅，比如说都是美国加息惹的祸。&br&&br&&br&????????再次分割????????&br&&br&
不知道大家注意到没有，今年房价的表现形式不同往常，往年都是先增量而后带动房价上涨扬，然而今年的房价却是硬生生的先涨价然后瞬间带动销量的增长，甚至造成恐慌效应。这个现象难道不耐人寻味吗？&br&&br&
说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到，即使我的想法是错的，也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单，这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中，最多也就能碰到那么一两次，我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间，哪怕只是写写评论也好，至少我们参与了这个时代。&br&&br&
现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的标准来看，中国的房价恐怕已经崩了好几回了。&br&&br&
如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。&br&&br&
（另外说一句，土地流转其实就是一个坑，以后有机会另说）有人可能会问为什么在经济下}