农村房屋买卖的手续 农村房屋买卖有什么效力→买购网
农村房屋买卖的手续 农村房屋买卖有什么效力
农村房屋买卖的手续 农村房屋买卖有什么效力
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摘要：对于农村房屋买卖，买卖双方在签订农村房屋买卖合同以后，应当首先到当地司法公证部门进行公证；之后按照法律规定缴纳费用。对于农村房屋买卖问题，土地法规定我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。以下为您详细介绍相关情况。
农村房屋买卖的手续 农村房屋买卖有什么效力
一、农村房屋买卖的手续是怎样的
买卖双方在签订房屋买卖协议以后，应当首先到当地司法公证部门进行公证；之后，买方应该到当地财政所缴纳3%的房契税；
然后，双方到当地房管所申请办理房屋产权变更登记手续。房管部门根据当事人协议书内容，审核后进行定案登记并实行公告，30天之内房屋产权无异议的，变更房屋产权登记。在办理产权变更过程中，需缴纳一定手续费。根据国家发展计划委员会建设部文件计价格(号文件关于规范住房交易手续费有关问题的通知规定:在办理住房交易手续过程中，住房转让手续费收费按住房建筑面积收取。
收费标准为:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。通知另规定:住房交易手续费属经营服务性收费，由经批准建立的房地产交易中心提供交易服务，办理交易手续时收取，其他任何部门、单位不得平调、扣缴、提留。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第3款规定:房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，在变更房屋所有权登记后，还应到当地土地管理部门办理土地使用权变更登记。若是1992年以后修建的住宅房，除变更土地证外，还应到当地建设局城乡建设管理办变更建设工程规划许可证和建设用地规划证等相关手续，交取房屋造价1%—2%的手续费。
二、农村房屋买卖有什么效力
农村房屋是否允许买卖呢?这是一直存在争议的问题：
一种意见认为房地一体，农村房屋买卖涉及农村宅基地使用权的转让，依据《土地管理法》等相关法律，我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。
另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有明确规定禁止农村房屋买卖，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。并且从我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定也可以看出，立法并没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的交易行为。
而在现实生活中，经济的发展、市场的繁荣、交易的频繁促使不动产作为一项具有较大经济价值的商品走向市场，在资金融通、投资兴业等各个环节发挥着很重要的作用。相对于具有完全所有权的城市商品房，农村房屋买卖行为目前并没有一部法律或是规章进行调整，法律层面还是一片空白。而出于生产、生活、经济往来的需要，农村房屋买卖这种行为越来越普遍，相应由此而引发的农村房屋买卖合同纠纷也越来越多。特别是城市近郊农民由于城市的扩张、土地的增殖、征地拆迁的经济利益等要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件，在经济利益的驱使下，要求确认合同无效案件量激增。
由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识也存在差异。比较典型的是北京通州区的画家村房屋买卖合同纠纷被确认无效案和北京市城镇居民马某购买海淀区某村农村房屋认定有效案。为什么会出现这样差异很大的两种裁判结果呢?通过审判实践我们得出这样的结论：农村房屋买卖是有条件的，不是所有的买卖合同都是无效的，但也不是全部是合法有效的。
那么如何去判定已达成的农村房屋买卖合同是否有效呢?这要从合同法对有效合同的构成要件来看：一个有效合同包括：合同主体适格，内容合法，不违反法律的强制性规定和公序良俗。在农村房屋买卖合同效力认定上，由于法律法规的空白以及标的物的特殊性，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还要加上一个特殊点，就是遵照国家政策的相关规定。
为说明问题，我们根据农村房屋买卖合同主体的不同，将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：
一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；
二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；
三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。
第一、农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这突破了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋买卖合同有效。
第二、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同。
对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，对这类合同，总的原则是因违反国家政策而认定合同无效。在案件判决结果上，一般对于将房屋出售给城镇户口人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款；如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利；调解不成，应确认合同无效，并根据双方的过错确定赔偿损失数额，既要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，也要考虑买受人已经翻建、扩建房屋的情况，对其添附价值进行合理补偿。
当然，在大前提确认无效的情况下，还存在着另外情形：对于将房屋出售给城镇户口人员，经过关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋，并且持有相关权利证明的，应维持交易稳定的原则，承认购房人对房屋的所有权。因此，对于将农村房屋出售给城镇户口人员的房屋买卖合同目前仍是有限地予以承认合同效力，且条件限制的比较严格。
农村房屋买卖合同无效的情况
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。
主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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<a class="fff" href="javascript:void(0);" id="kefu" onclick="if($('#chatbox').length联 系客 服农村房屋交易注意事项 买卖房子如何过户？
1、对于房屋买卖来说，没有城市和农村之分，就像城市里面的房子一样的，农村房子也是有房产证的，也就是说都可以进行买卖。拥有房屋的产权，便可以将房屋进行变更，处置，买卖。所以，一般来说，农村的房屋是可以进行买卖的。如果没有该房子的产权，法律规定就不算拥有了这个房子，也就不能将其进行买卖。2、农村房屋买卖是买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格；到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证；缴纳税费办理产权转移过户手续；领证；将房屋进行评估，待双方完成产权登记变更后，银行发放贷款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。买卖农村房屋如何过户1、买卖双方签好合同后需要带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、村委同意买卖过户的证明、过户确权审批表到房管部测绘公司申请测绘，出具新的测绘图；2、双方带着相关材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。3、双方带着相关材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单；4、双方带着相关材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。只是需要注意：需要户口在该村才可以买卖并过户该房屋。
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农村房屋可以买卖吗？合法吗？我家农村的老房子以前卖了，但没有过户，现在要暂了。没有老房子就分不到房子。
&#xE102;采纳答案
您好，只要签约过相关手续就是合法的，没有过户名义上是您的，您可以协商回购，如果对方不同意那也就没有办法了，也只能尽快过户，在买一套了
全部22个回答
你好，农村房子只要有交易合同就是合法的。
农村房屋是可以买卖的，只要签买卖合同的时候是双方自愿的，就是合法的。
当然可以了，
只要程序合理就合法的，
房子是可以、买卖你的，就是要有正规的合同的！
可以进行买卖，只要有交易合同，合法的手续就可以上市交易
你好，只有手续齐全是可以买卖的！！
农村的房子正常交易就是合法的
只要有房产证（就是农村所说的房照），农村房屋也是可以正常买卖的。
老家的买卖是要做公证书。
可以买卖的，农村都是协议买卖的啊！
您好，只要签约过相关手续就是合法的，没有过户名义上是您的，您可以协商回购，如果对方不同意那也就没有办法了，也只能尽快过户，在买一套了
农村的房子可以出售，没有过户，当时也应签一些卖房协议，是受法律保护的。
你好！你农村的房子是集体土地的，所以私自的房屋买卖不受法律保护。
你是一个不讲信用的人，先前不用啦，卖给别人啦，现在要拆啦、涉及你利益啦，想反悔，从世俗人情来判定，没你份！
一样可以买卖的、你情我愿当然合法的、
本村村民之间交易是合法的
老家的房子是可以卖的。但是你们需要签合同的。
只要有房产证（就是农村所说的房照），农村房屋也是可以正常买卖的。您这种情况，房屋交易之后没有过户，名义上房屋所有人还是您，但是交易的时候应该写过买卖契约的吧，可以跟买房人协商购回房屋，如果对方不同意那还是尽快办理过户手续吧。
你好，是可以买卖的哈。
你当时交易的时候有交易合同或留存其它的证件就属于合法的
有房产就可以
这个是不可以分的，不管是买卖还是赠与这些都是在老人同意的情况下办理的那么这一切都是合理合法的，其他人是不可以分的，
过不了户，是还建房是不能过户的
如果是他们的婚内共同财产那可以推翻
如果不是 那就是你的
您好，如果您在其他地区也没有房产的话，那您需要交的费用有契税1.5%、个税1.5%，询问房东，如果证满两年的话，就不用交营业税，未满，则营业税5.33%，土地出让金安置房...
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