很多小区的电梯、楼道里，充满了各种各样的广告。这些公共部位，属于全体业主共有，但广告收益，实际上全都归了物业。

    小区电梯、楼道里的广告收益，全都归了物业，而这笔钱，也成了糊涂账。多年从事小区电梯广告业务的张先生揭露了这个行业一些鲜为人知的内幕。张先生认为，随着物业体系的发展和人们维权意识的提高，小区电梯里的广告，也许有一天会消失。

    30多岁的张先生，从2008年至2012年一直在一家广告公司工作，主要负责石家庄的电梯广告业务。

    小区的电梯为啥这么受青睐？张先生解释，因为强制效果好。业主只要回家就得乘坐电梯，就得有几秒至几十秒的停留时间。电梯轿厢的小空间里，没有其他干扰，广告更容易引起人们注意。“即使你不刻意去看，几个月后，你对自家楼道电梯里的广告多少也会有印象吧？”张先生说。

张先生工作过的那家广告公司，在石家庄300多个小区都有业务。“有些小区可能一年只有几个月的时间有广告，有的则是全年都有。”张先生介绍，广告公司负责平面广告的制作和维护，会给物业公司支付一定的租金。一般电梯轿厢内三面都有平面广告，3幅到6幅不等，一年下来，每部电梯的租金约为1000元。如果一个小区有40部电梯，一年的广告收益就是4万元，再加上电梯口、楼道、起落杆、宣传栏等其他地方的广告收益，差不多能达到5万元。当然，那些名气比较大，高层楼房又比较多的小区，收益会远远超过这个数字。

    电梯、楼道是小区的公共部位，属于全体业主共有。作为广告公司的工作人员，张先生和以前的同事们对这一点心知肚明。按说这些地方的广告收益也应归全体业主，最好的方式是广告公司把广告费交给小区的业委会，由业委会来决定这笔钱的用途。但是，目前石家庄只有少数小区成立了业委会，广告公司要开展这项业务，只能去找物业公司谈，广告费也只能交给物业公司。

另一个现实情况是，即使这个小区有业委会，但业委会没有经营资格，连发票都开不了。张先生负责的300多个小区，大多都是把广告费交给物业，只有两个例外。一个小区是单位宿舍，由几名退休职工组成了业委会。因为业委会无权开发票，由税务局代开又需要交纳一笔不菲的费用，所以这笔生意最终没谈成。另一个小区，是广告公司与物业、业委会三方签订了协议，但那笔广告费是如何使用的，张先生就不知道了。

    虽然小区电梯的广告收益没有交给真正的“主人”——全体业主或业委会，但这个市场还是越做越大。一方面，物业收了广告费，广告费的数额和用途业主毫不知情；另一方面，多数小区没有业委会，业主像是“一盘散沙”，很少有人关注这个问题，更没有人去较真。

小区电梯里广告费归谁所有

根据《物业管理条例》和《物权法》可知：业主对电梯广告投放有决定权物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行广告投放的，应征得相关业主、业主大会的同意。

在没有经过业主同意时，物业公司不能擅自在小区的公共区域内投放广告。也就是说，小区电梯投放广告的，只有业主作为电梯的所有人，有权决定是否悬挂电梯广告。电梯广告的收益归业主所有小区内的楼道、电梯等属于公共区域，属于业主共同共有部分。法律规定所有权人依法享有收益，所以电梯广告的收益应属于全体业主，而不属于物业公司。物业公司作为具体事务的执行人，可以事先与业主签订相应合同，享有相关的代理费和劳务费。

《物业广告条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《物权法》 第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条 有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。

1.小区业主可以针对公共区域经营性收益，召开业主大会，并成立业主委员会。

2.小区业主可以授权业主委员会对电梯进行管理。业主委员会再委托物业公司执行具体事务。业主委员会与物业服务公司协商收益分配，并建立其相关的审议制度，对小区内所有利用共有部分获取的收益进行核算，扣除物业公司的劳务成本，以及公共部分的养护费用，剩下所有的收益应归业主所有。

3.业主委员会还可以与物业公司事先签订合同，明确共有部分广告的收益归属，及其分配等。

4.业主委员会有权要求物业公司提供小区广告收益去向。 如果与物业公司协商不成的，可以起诉到法院要求物业公司返还广告收益。

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“我们小区每栋楼电梯内都挂着广告，一年四季不间断。但广告收入归谁我还真不清楚，小区里也没见到有关广告收入数额、具体去向等信息的公示。”家住长安区金堆城小区的刘女士说。

在大雁塔附近某社区，记者数了一下，一栋高层建筑电梯里挂有6幅广告，内容从餐饮、保-险、理-财、售楼不一而足。多数受访的业主表示，乘电梯的时候一般比较空闲，会注意电梯里的广告。

“我觉得小区的这些广告收入应该归我们业主共同所有。因为这些收入是在小区里产生的，广告的对象也都是业主。小区里有了走动的业主，才能产生广告收益。”“哎，我觉得应该归物业所有。咱小区的日常事务都是物业管理的，这广告也是物业招来的，广告收益自然也是物业所有。”当记者问到小区的经营性收入应归谁所有这个问题时，碑林区某事业单位小区的两位先生就这个问题争论起来。

记者走访几家社区了解到，电梯内的广告一般按月收费，按照该栋建筑内居住的人数多少来计算价格，平均下来单幅电梯广告月收益是一千元左右，一般的电梯至少同时悬挂2-3幅广告，一年下来也有数万元收入。某些专门从事电梯广告业务的传媒公司还会根据出入该电梯的人群身-份，如公-务员、商-务人士、高消费人群等细分广告投放需求。在不同的不同，广告价位也不一样，潜在商业价值大的高档小区电梯广告价格会相应高一些。再者，电梯正对面的广告价格也比侧面位置的高出不少。

推着三轮车卖凉皮的张大姐在南郊某社区门口摆起一个临时的小摊子，每天中午、下午下班时间出摊，由于该社区有近千户居民，生意还不错。她告诉记者，社区物业一个月要收600元钱“摊位费”。其实，我们不难发现，就连社区收破烂的人都是固定的。粗略算下来，除了电梯广告费，许多社区的一层楼面都作为商住，小区的出租商业用房、社区活动场馆、临时停车位、社区常驻摊贩、大型促销活动等都是物业的经营收入。据了解，一般一个小区一年的大致经营性收入高达几十万元。

采访中，某小区的物业工作人员表示，电梯广告费用是他们收取了，主要用于补贴物业管理费用，完善业主的物业用房和小区内相关设施的经费。小区的物业费收入不能维持公司日常运转，电梯保养、电梯电费、人员工-资等很多开支费用都要拿这些广告费填补。对此，业主们表示不然：“我们每季度都交物业费、垃圾费、电梯费的，怎么会让物业‘贴钱’维修？”一位业主比较激动。

据了解，有些小区电梯广告是开发商在修建楼盘时，就已经与广告商洽谈好了，有的是广告公司直接与物业公司接洽。只不过，大多小区在公共收益的数额和使用上没有向业主做出说明。

近年来业委-会与物业之间由于广告收益问题引发的纠-纷不断。据媒体报道：年，朝阳区观湖嘉园小区业会起诉戴德梁行物业管理有限公司，要求其支-付公共区域广告收入38万余元；海淀区航天桥西北方向美丽园小区业委-会诉鸿铭物业乱收物业费，市第一中级人民法-院做出终审-判决，判令鸿铭物业向业委-会返还18万元电梯广告位租赁收益；天目山路国际花园业主委-员会因为经营性收入问题将卓盛物业公司告到了……

小区的经营性收入到底如何归属？律师事-务所的张-洡律师表示：“只要是用业主共有的地方进行经营所得都属于业主共有。电梯属于小区公共设施，产-权归全体业主所有。电梯间要经营广告，必须经业主委-员会同意，收入也应归全体业主所有。小区的商业用房要看产权归属，若属于开发商，则开发商获得收益；若属于某业主，则业主获得收益。还有小区住宅楼外墙的广告位收益、社区活动收益、临时停车位收益等，都应该属于全体业主共同享有。对于广告收入，可以由业主委-员会进行管理，或者业主-委-员会委托物业管理，收益归全体业主所有，扣除成本支出应给业主平均分配。当然也可以由业主委-员会根据情况进行支配。”

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