二十年旧事随流水——东风渠边地产风云录_房东俱乐部_传送门
二十年旧事随流水——东风渠边地产风云录
音乐资源加载中...前言：东风渠原是1958年郑州人民开挖的一条引黄灌溉渠，北起花园口镇，南与索须河、贾鲁河交汇，全长19.7公里，是流经郑州市区的重要河流之一。岁月沧桑，斗转星移，东风渠在声声不息中，与郑州这座城市相守相望近60载。东风渠从灌溉渠，变成泄洪渠，再到生态长廊，命运多殊，功能亦几经更迭。随着郑州房地产发展，自上世纪九十年代末，东风渠沿岸就成了房地产开发的热点区域，近十年来一直是郑州置业黄金位置，也是郑州中产之家，中北区殷实家庭理想居所，曾经的思达蓝堡湾、鑫苑名家、德亿时代城、圣菲城、金城国际广场、银河丹堤、绿城百合、绿地老街等个个都是昔日名盘。再到如今的瀚海晴宇、龙之梦、思念城、美景美境全都实力非凡。然而在这些名盘背后，东风渠也曾见证过，郑州无数地产枭雄们不为人知的成功与失败，见证过明争暗斗和惊心动魄的角逐，也见证过泪水与欢笑。本文精彩呈现东风渠边名盘背后不为人知的资本比拼，规划与实景的差距，理智与情感的较量，以及郑州房地产20年发展中的偶然与必然……时钟倒拨回1993年夏天。时任建业副总的李威（化名），刚从工地钻出来，站在纬四路边建业金水花园狭小售房部门口，弯腰蹬金利来皮鞋底的黄泥。他腰间的摩托罗拉GC87C翻盖手机响了，房管局一位级别较高的官员约刘，晚上在金水路越秀大酒店有个饭局，并说有重要朋友介绍认识。晚七点半，李威来到越秀酒店三楼的时候，房间已有三人，其中两位是房管局领导，另一位是女的。刘不认识她，李威细看去“这女人年纪三十出头，生得极为标致。但见，眉似初春柳叶，常含着雨恨云愁；脸如三月桃花，暗带着风情月意。纤腰袅娜，拘束的燕懒茑慵，檀口轻盈，勾引得蜂狂蝶乱，玉貌妖娆花解语，芳容窈窕玉生香。”房管局领导忙介绍，这位女士是香港凤通有限公司老板刘锦鸿。李慌乱地伸过手去和刘锦鸿握手，那是一双纤柔的手。“我们明鸿新城刚开工，还希望刘总多指点呀。”刘锦鸿娇柔地说。“岂敢啊，你们刚动工的明鸿新城，那可是大手笔，我们早有耳闻，刘总也是天天上新闻，您可是投资郑州知名港商，名声如雷贯耳，今日有幸一见。”李威慷慨地说。在座的房管局领导，对刘锦鸿是非常客气，李威也就毫无保留地把建业金水花园开发心得、市场情况跟刘锦鸿做了交流。饭局本来是定调的明鸿新城即将开盘，房管局领导牵头刘锦鸿的拜山头宴请，最后喝成了“工作汇报”。李威第二天就把跟刘锦鸿的见面向胡葆森做了汇报：“明鸿新城计划总建筑面积32万平方，位于行政区外延的经三路农业路，位置比我们金水花园好多了，这一定是我们最主要竞争对手。胡总，我觉得刘锦鸿，可是真有人罩着，否则房管局不可能对她那么客气。”老胡点头，并表示对刘锦鸿早有耳闻，眼下金水花园刚动工，郑州市内房价才1000出头，而老胡在107国道（那时不叫中州大道，是107国道，还跑大货车）和纬四路这开发金水花园，是个完全和市区分割的郊区，他想把这个盘卖2000多，难度极大。并且胡葆森，于1992年5月成立的河南建业房地产，是胡和建行银行以及河南省建设投资总公司合资成立的，他仅占40%股份，国家要求金融机构退出经营，胡刚买下所有股份，正缺钱。几乎同时开卖的建业金水花园，和明鸿新城是郑州九十年代最高档两个楼盘，也是那时最直接竞争对手。开盘价明鸿新城比建业贵200-300元/平方，明鸿新城开盘旺销，可是金水花园开盘即陷入滞销泥潭。被刘锦鸿打得抬不起头的金水花园将入危局，胡葆森被迫于1993年6月18日在《河南日报》打出彩色广告，承诺在当年6月至12月之间购买的金水花园房子，十年后，建业房地产将在保证其产权基础上返还业主全部购房款。这也是河南唯一一起购房返购房款的大促销活动，从此之后再没出现过。此销售策略推出后，金水花园也慢慢活过来，2003年建业对金水花园符合条件业主返还了购房款。1992年胡葆森回来创业带了1000万，而刘锦鸿注册的凤通公司，注册资本是260万美金，那时美元对人民币1:8.5左右，刘比胡有钱（那时候是真金白银注册，没一点虚假注册资金）。刘锦鸿也是胡葆森在郑州房地产上遇到第一个克星，如果当年他不放大招，估计就没有了建业的今天。江湖问路不问心，问心问得几路行。郑州在九十年代初期，随着经济发展，就规划启动了当时郑州的“东部板块”，1993年5月开建的明鸿新城取得巨大成功，被称郑州首个高档小区。该小区随后7年内获得政府颁发的12个奖项，当时郑州人能入住明鸿新城绝对是身份地位象征。德亿房地产在河南省同行业内一度排名第一，超建业。该公司老板刘锦鸿也同样风光无限，声名大噪，被称为中原地产界“霸王花”。1996年德亿房地产开始快速扩张，大举进入酒店服务业，建设了金水路德亿歌剧院，德亿大酒店，又进漯（河）周（口）界（首）高速公路。业界普遍承认，地产方面，德亿房地产是郑州市“东部板块”启动者，年间，由德亿直接投资和带动的开发资金累计超过60亿元，所以，当时有人评价，德亿是名副其实的中原地产“NO.1“。2002年9月，东风路以南，中州大道以西，600多亩的大盘“德亿时代城”开建，这是国家康4A康居示范工程，当时郑州房价还在2000多一点的时候，“德亿时代城”就达到4000多。该小区楼间距很宽，户型也很好，但郑州购房者不买单，随后德亿时代城陷入冷清，再加上国家当时调控政策，刘锦鸿日子难过起来，2002年11月德亿房地产召开董事会，做出“公司战略调整”决定将公司由港资独资变更为豫港合资：香港凤通实际出资2430万元港币，河南联创科技实业出资2570万港币人民币，两家分别持有德亿房地产48.6%和51.4%的股份。德亿房地产最后由于多种原因倒掉，德亿时代城600多亩地被瓜分，其中国影房地产以200多万一亩买了75亩，正弘买了几十亩，建了正弘旗，剩下最大的是被联创置业买去，建成广电天裕小区，目前东区在售的广电天韵也是由广电联创置业有限公司开发。当初和刘锦鸿合资的河南联创科技实业和广电旗下的河南广电联创实业，河南广联创置业，河南广电联创科技等三个公司关系密切，无法辩别清楚其中迷局。大体的判断是联创置业就是从这块地开始步入房地产业。德亿地产已成历史，广电系则成新军，这背后有民营企业管理、布局、制度的缺陷，也有国企在资金政策等得到更多扶持的原因。如果刘锦鸿的德亿时代城大盘建成，就没有现在非常国际、广电天裕小区，也没有正弘旗等，那么这一代被“德亿时代城”低密度开阔的小高层取代，那么这么好的位置也不会被称为“金水区价值塌陷”带。历史没有如果，只有结果和后果。知情人士透露最后一次见刘锦鸿是2003年底在德亿歌剧院，刘穿咖色高领毛衣坐在舞台下，桌上放一瓶红酒，身后是两个穿西装保镖，刘显得忧郁而消瘦……听一生山河泪，叹一世红尘醉。后来传她远走美国，从此淡出人们视线，昔日“郑州地产一姐”“中原地产霸王花”都随风而去。正在人们忘记刘锦鸿的时候，在东风渠北岸一个叫张勇的人，发现了郑州东部巨大的商机，张勇原在规划设计院工作，他很懂郑州发展方向，顺利接过刘锦鸿炒热的东部和东风渠概念，在2003年建设了“鑫苑名家”，张勇看得很明白，德亿时代城4000多入市卖不动，我档次低一些，你外立面挂石材，我刷油漆；你用框架结构，我用砖混结构，并且入市价仅2300多元的“鑫苑名家”很快火起来了，鑫苑又不失时机，协调政府修好鑫苑路，并把门前东风渠绿化做好，“鑫苑名家”是郑州2003年-2010年郑州最火的楼盘，没有之一。郑州有钱人都以住该小区为荣，国家领导人都曾视查该小区。鑫苑置业在鑫苑名家之后又在医学院建鑫苑国际花园，鑫苑景苑等，最后在美国上市，但上市后却再没建出一个像当年鑫苑名家一样影响力小区，并在郑州鑫苑彻底变成刚需盘专家。鑫苑的问题如下：
1、鑫苑为迎合资本市场需要，走向全国布局，一方面鑫苑放宽了视线，变成一全国型公司，另一方面也错失在郑州做大做强的良机。2、鑫苑（中国）和河南鑫苑以及外地鑫苑矛盾多，河南鑫苑最强，也遭总部和其他城市公司嫉妒。鑫苑吸收很多万达员工，对鑫苑河南排挤很大，项目总经理经常换人。鑫苑开始在河南起家优良传统和员工的干劲早已无影无踪，取而代之的内斗和繁琐的流程制度等。3、鑫苑按资本市场要求，一味追求开工量、利润率、土地储备、交工量、周转速度等，在郑州彻底放弃品质和个性化产品，安全是摆好姿势被资本市场强奸。鑫苑在郑州走过的路，非常值得那些谋求上市的本地房企思考。张勇曾有次跟身边朋友说：“这些年我走得很艰辛，感到很孤独。”天下风云出我辈，一入江湖岁月催。郑州的昔日大佬，如今越来越被边缘化岂能不伤感。2004年4月26日，思达集团拍得花园路和东风路交叉口431.2亩，总价为5.91亿，是郑州第一个地王。思达老板汪远思也是踌躇满志，要建郑州第一豪宅，取名蓝堡湾是“NO.1”的谐音。然而2007年蓝堡湾面世时，周围房价最多也就是3000多元，汪远思坚持蓝堡湾要精装修卖8000多元，但汪远思的这一高端路线并不被市场接受，尤其当时去售楼必须得有预约，必须得有一定金额的存单做为敲门砖，郑州百姓视此为“笑料”。综合上述因素，蓝堡湾一期开盘1000多套房子，仅售出100多套。曾有汪远思很铁朋友建议他：“降降价先卖房活过去再说吧。”但遭到汪拒绝。时至今日亦无法知道汪当年不降价原因，后思达在内部恶斗，民间高息，国家调控，销售不畅等多种因素之下，2008年底思达崩盘。思达崩盘后，无助的业主拉条幅堵了蓝堡湾售楼部，那一天忽然下起大雪……风雪之中有心寒的业主，也有曾“为理想”而战的汪远思。思达崩盘后，谁来接手思达是一个大问题，当时思达项目公司金基置业（蓝堡湾项目），有20多亿债务，司法诉讼一堆，当时还有北环正弘春晓尚未封顶，债主们联合维权发难，河南地产界没人愿意接手这个烂摊子。政府曾试图邀请几个巨头商谈接盘之事，大佬们当即表示不想趟“思达这滩混水。”当时正弘置业也是金基置业的债权人之一，外传当时李向清借给汪远思一个亿，摆在正弘面前最抓心的问题是不接手思达系？如果不接可能自己1个亿就彻底没了，如果接手思达，以当时房价计算蓝堡湾未开发地块，如果承担20多亿债务和北环春晓停工项目可能还要赔钱，并且正弘接思达类似蛇吞象，思达那时的盘子比正弘大。李向清陷入极度困惑迷茫之时，有人向李向清推荐一易经大师，李向清向大师请教接与不接思达，大师说：“接，蓝堡湾临东风渠，是水源，你的名字‘向清’也是带水，二水相遇必有大财，如果东风渠真能‘向清’，日后必成霸业。”李向清后来果断接了思达，不遗余力地偿还了各种债务，并且暗中支持政府对东风渠展开清淤大行动，东风渠水越来越干净，蓝堡湾也是随着郑州房价一路高歌猛进，接手时20多亿债务变得不再是问题。目前正弘城17万平方地铁口黄金位置商场，估值就60亿左右，一栋5万多平方写字楼估值接近8个亿，一栋5万平方高档公寓8个多亿，合计存货值近80亿，整个蓝堡湾仅存的汪远思当年设计是蓝堡湾一期，该项目今天看不论其容积率，楼间距还是干挂大理石，都是郑州高层建筑中代表之作，可惜当年郑州人不接受。汪远思2009年悄然离开了郑州，目前很少有人知道其下落，昔日大佬已谢幕，他曾对部下忧伤地表示：“我喜欢一个人躲到角落里去舔伤口，其他人别理我，过一段我就好。”当我们在责骂郑州开发商建不出好房子的时候，大家是否思考是当年我们没有把选票投向那理想主义者，今天的果，其实就是昨天的因。李向清在蓝堡湾项目后，成功挤身郑州一类开发商，其善于“处理复杂”问题能力，亦让郑州地产大佬膛目结舌，“江湖地位是靠拼的，不是靠自吹自擂的”。羽箭射破，苍茫山缺。河水清澈的东风渠，也是李向清的有福之地。汪远思的失败原因：1、资金势力不够，强拍地王。2、思达内部管理混乱。3、民间高息举债太多。4、国家调控，房地产遇冷。5、项目定位过于高端。6、郑州人消费能力、审美观念等，都还有很大差距。截至今日蓝堡湾一期二手房竟卖不过二期（一期容积率2.9，二期容积率4.0，一期干挂大理石，全进口保温层，二期真石漆；一期三菱电梯，二期为通力电梯；一期离二号线更近）。李向清在蓝堡湾项目的成功之处：1、调整规划，把蓝堡湾由豪宅调为刚改产品。2、顺利按协议偿还债权人债务，善于处理复杂事务。3、如约将北环春晓项目交工。4、蓝堡湾一期是按汪远思原设计图纸施工，划片农科路小学、47中，档次较高。蓝堡湾二期划片文化路三小，三期划片农科路小学，正弘还在小区建设了正弘国际小学，延续了之前对教育的重视。蓝堡湾成功与李向清背后对教育支持和重视有很大关系，正弘在河南还建有不少希望小学。蓝堡湾贵人街是受商铺热影响的产物，正弘城是再拉高产品档次，留点固定资产做养老钱。5、命好，赶上房价大涨。2007年当蓝堡湾一期以8000多价格面世时，东风渠对岸一个叫“圣菲城”的项目以3000多均价也悄然入世。明抢蓝堡湾生意，搞得汪远思非常被动。“圣菲城”是河南太极置业开发，该公司曾先后开发过“南阳路太极公馆”“商城路太极公馆”。圣菲城凭借精细做工，良好绿化，尤其是东风渠漂亮的湾景资源，很快成为2007年-2010年间，郑州中北部最旺销楼盘，也是金水区中产阶级最喜欢楼盘之一。其销售价也从开盘时的3000多元/平方最后拉升至10000多元/平方，项目最后销售银堤漫步、圣菲蝶漫销售总蓝周奎部曾说：“太极的基本思路是在市场成交量刚有放大迹像时，以刚需产品先期入户，以特价产品大力促销，少量分批，步步为营，最终带动其他产品的集中去化。”在圣菲城这个职业舞台，曾经大放异彩的还有总经理刘坤。刘坤、姜明、张泽保人称郑州地产“固始三虎”，这三人都是老家固始。刘坤后来进军安阳，长垣等地市，张泽保的东方今典系号称河南土地储最多开发商，后因涉及官员腐败案入狱，张的人生经历让河南地产人感到“倚楼听风雨，淡看江湖路”。还有董事长王丹丹，王丹丹同时还兼任郑州嘉润置业有限公司董事长，嘉润置业开发的弘润幸福里，至今未能交付，问题多多。老板之一严峰后来又和胡葆森共同做了东区CBD外环联合大厦，后又通过郑州科创做了创新大厦二期，但创新大厦二期也不成功。太极置业另一个大股东已远赴海南，不打算再涉足郑州市场，有人曾追问其原因，他说：“水太混。”其他股东则做二三级市场和郑州一些小项目。以东风渠为界，“太极”系在东风渠东面做的不错，过了东风渠似乎都不太顺利。太极置业在郑州前些年发展很好，尤其美丽东风渠边的圣菲城开发相当成功，其曾联合政府共同提出共同打造“东风渠十里银河湾休闲餐饮”朝着“南京的秦淮河”等方向发展都是不错思路。只可惜昔日名盘之后，股东各奔东西，在圣菲城之后在郑州再无名盘推出。太极置业是河南开发商的代表之一，一盘名起，后股东分家而四散，亏了“圣菲城”这样这样辛辛苦苦打造的一个品牌。充分反映出河南部分开发商小富即安的劣根性。东风湾景三千醉，一剑寒霜别郑州。2016年7月8日，万科美景联手，夺金水区郑纺机地王，外界认为这是万科美景首次进入金水区。其实早在2013年，美景就在金水区东风渠畔拿下了大观寺旁一块风水宝地。万科进郑州后，联手美景一起征战郑州市场，发展速度神速，仅用了三年时间，就达到年销售额过100亿，是万科城市公司中唯一一个仅用三年就进百亿俱乐部的城市公司。万科取得这样的业绩，背后是美景丰富的土地储备，广阔的人脉与万科品牌、管理的珠联璧合。美景对这块国基路北、东风渠旁这块风水宝地非常钟爱，因为市调中发现，附近人口密集，该位置又是地铁4号线国基路出口，东距地铁二号线也很近。并且附近已有七八年小区很多，有大量换新房需求，未来房价非常值得期待。除了对地段和市场需求的的看好外，美景更想在市区内做一个文化标杆项目。“因为东风渠边风景优美，这里又有郑州唯一寺庙大观寺，应该像上海静安寺，成都大慈寺那样，把大观寺周围打造成郑州一张新的文化人居名片。”现美景美境项目相关人士说：“老板喜欢禅意的中式文化，又有着浓厚的中原家乡情结，她想做出佛教和现代文明有机融合的新文化地产。”美景请来了台湾大师姚仁喜亲手设计大观寺前广场和高端商业。姚仁喜代表作品是台湾法鼓山农禅寺“水目道场”、台湾故宫博物院、乌镇大剧院、苏州诚品书店等，也是世界级大师。通过这件事也能说明，为什么这几年郑州房地产界中，美景成为了一匹最黑的“黑马”。近期在东区亮相的别墅美景东望，伏羲山高端度假别墅素心园都在郑州地产界引起了轰动。业界普遍认为美景年轻进取，对美有着极高追求，对品质要求严，公司效率极高，团队年轻，战斗力强，重视年轻人培养，在郑州土地储备多，发展潜力巨大。在美景美境项目南面，是东风渠畔另一高端项目思念城，该项目去年已内部认购，但由于是工业用地变更为住宅用地尚需时日，本文不再细说。据说思念李伟一边在忙土地变更，一边在和陈寨村谈判，谈判土地变更住宅用地，搞房地产开发后和陈寨村相关衔接工作。思念系内部人员称“思念城”未来也是高端项目，思念在东区东风渠畔的瀚海晴宇豪宅成功后，对东风渠畔风水宝地的思念城项目信心极大。有人说李伟在几次酒桌上都开心地表示：“东风渠是思念的福源，挨着东风渠的项目都是一切顺利”。结尾：东风渠畔花开花落，地产江湖渺渺茫茫。秋去春来时光荏苒，慨叹天涯漫漫长长。刘锦鸿、胡葆森、汪远思、李向清、张勇、王丹丹、刘坤、严峰、李伟这些郑州地产枭雄都和东风渠有着不解之缘，他们的成功失败都和东风渠息息相关。人生苦短且无常，青灯长卧古佛旁。寂寥无眠空对月，长夜何处得秋霜。愿东风渠畔大观寺悠扬的钟声，能给这些地产大佬带来心灵的宁静，抚平他们征战的创伤……东风渠载两岸繁华惊艳郑州，初现南京秦淮河的风韵。美境不染俗尘，似流水共行云。
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房东俱乐部 最新文章核心提示：一个不断学习，勇于创新的企业才能更好的服务于客户，在行业竞争中立于不败之地。3月21日-23日，张泽保主席（图一后排左一）和河南省商会成员一起探访优秀企业。 在房企探索转型之际，企业掌门人如何冷静分析形 ...
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河南东方今典房地产集团有限公司为东方今典集团下属集团企业，公司成立于2001年6月，注册资金壹亿零壹佰万元人民币，具有房地产开发企业二级资质，物业管理一级资质。目前，公司已拥有控股70%以上房地产公司5家，拥有49%股权公司1家，拥有土地开发量近4000亩，拥有占地超过300亩以上土地资源的项目达到6个,其中800亩以上大盘3个。河南东方今典房地产集团凭借雄厚的土地资源储备和资金实力，大力拓展中原市场，先后在郑州、洛阳、信阳等地进行房地产开发、建设投资和物业管理等业务，业绩卓著，声誉日隆。经历数年的发展和探索，河南东方今典房地产集团现已发展成为在省内、乃至在全国有一定知名度的大型房地产集团公司，公司是“2005河南地产十大实力企业”、“2005中原十大诚信地产企业”、“2005河南经济最具成长企业”、“2006中国值得尊敬的房地产品牌企业”，“2006年中国最具开发实力企业”、“2006河南经济最具创新力企业”、“2006年中原地产十大领袖企业”、“2007影响中原12强企业”、“年度郑州市房地产开发优秀企业”、“2008中原地产最具社会责任企业”、被宋庆龄基金会授予“天使企业”荣誉称号、“2009年房地产开发最优秀企业”等等，公司董事长张泽保先生个人被评为2005年“河南房地产行业十大功勋人物”，年“河南经济最具影响力人物”，“2006中国值得尊敬的房地产20大杰出人物”，“2007年度郑州市房地产开发先进个人”,“2008年中原地产发展杰出功勋人物”，“2008年河南最具影响力企业领袖”。日，董事长张泽保先生携东方今典房地产集团隆重启动“捐赠宋庆龄基金会3000万元，用于建设中原100所东方今典爱心学校，救助10万名贫困失学儿童”工程，由此荣登胡润慈善排行榜第48名。东方今典房地产集团正在逐步实施一定时期内，立足郑州，有选择性中原布局的战略。
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