五买了有两年了，现在感觉除了发热就是运存跟不上，上周日去微修侠修改了过后平r可用有3个多G，以前开个支付宝都卡，还会杀后台，现在随便开，哈哈，用了几天感觉还可以吧，米五还能再战两年，到时候换X，到时候5G技术应当比较成熟了，我认为米五还能用，土豪请自动无视。五的们，举个小手，让我看到你们，还有论坛这在线时间不想吐槽了，，。帖子很冷清，卤煮很失落！求安慰
手机签到经验翻倍！快来扫一扫！
还能再战几年？
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就问15年，还有谁
字数太多，不看
彪悍的人生不需要解释
感谢楼主，楼主万岁万岁万万岁！
这是百年难得一见的好贴啊！苍天有眼啊，让我在有生之年得以观得如此精彩绝伦的帖子！
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其他第三方号登录请各位给点意见 继续ios还是尝试安卓？
从3gs开始用苹果 4 4S 5S到现在6S6S也用了两年了 开始觉得速度慢 有点卡 电话一天好几充…系统还是10.1 一直没升级 毕竟硬件不行了因为习惯了iOS的系统 的稳定 简单省心 就一直没尝试安卓系统说实话对苹果是有点用腻了…不喜欢折腾手机 玩手机的我 印象里安卓系统神秘 操作也挺复杂的 …前两天妈妈要换电话 之前用的老华为智能机 电池 像素都不行了 老人家还爱拍照 索性就换个新机 宽带续费有优惠 就在联通选了个OPPOA57 样子 像素妈妈都觉得不错 价格也挺实惠的 用了一会有几个感受指纹解锁太*河蟹*快了，系统也挺流畅的 像素也很不错 突然有点心动了…一个普通的千元机都这么流畅 那旗舰机还不得飞？马上搜了下 安卓旗舰机型看了两个牌子 华为 三星平时挺鄙视棒子的牌子的 不过还是被S8惊艳到了真的挺好看的
手感也不错 价格也能接受也上网查了下这款机器的表现很多人都反应 续航一般还发热？这问题我挺在意的 是普遍现象还是什么？有跟我有一样感受的兄弟么或者已经从iOS转投安卓系统的兄弟 能给我点建议么？s8 怎么样？对于我这个用够了苹果的人 从没用过安卓的手机小白 可以入手不？我不爱玩游戏 我就是看看视频 刷刷论坛 微博什么的 对像素也没啥要求 够用就行 唯一的要求就是省心就行 别今天这毛病 明天那毛病就行哔哩吧啦一大堆废话就一个意思 是继续用苹果还是换个安卓打开新世界？？？谢啦
这些回帖亮了
印象里安卓系统神秘 操作也挺复杂的 …前两天妈妈要换电话 之前用的老华为智能机安卓现在一点都不复杂，一点都不用折腾。。。反而苹果换个彩铃，不想更新还要弄文件屏蔽，这才叫折腾。
引用 @ 发表的:转安卓是正确的选择，因为我从数码区安卓用户的口中知道苹果最多还有半年就倒闭了，现在谁还会买苹果啊？有必要这么冷嘲热讽吗？现在的安卓系统经过这么多年不断更新进化以后，完全有了和IOS一较高下的资本了，包括在很多黑科技的使用上可以说已经领先IOS一个身位，比如应用分身，比如不同指纹不同密码能进入不同的桌面。简单点就拿科学上网来说，安卓的SS客户端好用到飞起，而IOS的ss客户端大部分功能简陋鱼龙混杂。最重要的是各大安卓手机厂商这么多年下来已经把各自的生态都建立起来了，日常应用来说各自的app市场都很方便，系统升级也都有各自的推送，傻瓜式升级，再也不用像以前那样刷个CM还要解BL什么乱七八糟的东西。现在安卓唯一相对IOS劣势明显的地方是推送…除此以外各品牌旗舰机型和iphone比并没有什么劣势，魅族Pro7这个不争气的东西除外。
[&此帖被BiliBili乾杯在 09:54修改&]
转安卓是正确的选择，因为我从数码区安卓用户的口中知道苹果最多还有半年就倒闭了，现在谁还会买苹果啊？
转安卓是正确的选择，因为我从数码区安卓用户的口中知道苹果最多还有半年就倒闭了，现在谁还会买苹果啊？
印象里安卓系统神秘 操作也挺复杂的 …前两天妈妈要换电话 之前用的老华为智能机安卓现在一点都不复杂，一点都不用折腾。。。反而苹果换个彩铃，不想更新还要弄文件屏蔽，这才叫折腾。
s8是最不发热的835。可以说有点卡。还是别买s8。买OPPOR11S算了，
发热？不会吧 我用了快两个多月 无论打游戏还是看电影都不发热。续航的话中规中矩吧 我中度使用一天一充 运行流畅度来说 我用起来感觉还是很流畅的 但开软件速度比不上小米 华为我就不知道了 这是三星系统的锅 不过听说升了安卓8.0会流畅很多 现在已经内测了 估计很快能收到推送消息照相不多说啦 顶级梯队 如果预算够建议上S8+ 因为运行内存有6GB可选
引用 @ 发表的:印象里安卓系统神秘 操作也挺复杂的 …前两天妈妈要换电话 之前用的老华为智能机安卓现在一点都不复杂，一点都不用折腾。。。反而苹果换个彩铃，不想更新还要弄文件屏蔽，这才叫折腾。我确实印象流了…
引用 @ 发表的:s8是最不发热的835。可以说有点卡。还是别买s8。买OPPOR11S算了，比较钟意s8的 外形有点中毒的感觉
引用 @ 发表的:比较钟意s8的 外形有点中毒的感觉别买就对了，买了你过几天就会发帖说。啊，。。三星真心负优化了。
三星s8我也中毒了，不过兄弟矜持点，3月出s9，你现在买s8，相当于49年入国民党啊。
引用 @ 发表的:别买就对了，买了你过几天就会发帖说。啊，。。三星真心负优化了。呵呵过来人啊 兄弟
手持iphone7，前段时间买个红米5plus当备用机。但是现在后者成了主力机。电池双卡颜值安卓现在占优势啊，系统我感觉区别也不大啊，关键差了这么多钱。
引用 @ 发表的:三星s8我也中毒了，不过兄弟矜持点，3月出s9，你现在买s8，相当于49年入国民党啊。继续6s… 啊
我的6s也换了安卓 打开应用的速度让我感觉之前那个6s也太慢了
喜欢界面不折腾安卓可以选择华为小米
安卓旗舰表现确实很不错的 看对眼了就上安卓
前段时间从6p换了s8，只用了不到一个月就挂咸鱼卖掉了换了小8…
引用 @ 发表的:继续6s… 啊还有俩月就可以了，我现在也在等s9，听说s9还有AI功能，等等看
引用 @ 发表的:前段时间从6p换了s8，只用了不到一个月就挂咸鱼卖掉了换了小8…每个人接受程度不一样吧 我也没用过现在完全是好奇想尝试到时不习惯忍不了就得 损失荷包啦 呵呵就是纠结啊
引用 @ 发表的:还有俩月就可以了，我现在也在等s9，听说s9还有AI功能，等等看价格是多少 知道么兄弟
建议6s换个电池再战一两年，手持6s，同事荣耀v10，华为mate10,p10,组队吃鸡，画面都没有6s流畅，尤其p10，上一代的麒麟u玩游戏实在不行。总之玩游戏的话，要么iPhone，要么安卓高通旗舰。如果日常使用，可能千元安卓就能满足，但实在不如6s换个电池
引用 @ 发表的:继续6s… 啊我也想换s9，到时候出了楼主买来先用用，好用我也换一个
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4人参加团购89.00元&299.00元&p&&b&在当前史上最严调控下，深圳的房子还值不值得买？值得买又该选择哪里？&/b&&/p&&p&&b&本文将从旧改，新区、学位房三个方面全面分析深圳房产配资的下一个天堂：&/b&&/p&&p&&b&
据统计深圳房产近半是小产权房，商品房仅245万套。然而房价的潜力与其人口密集度、经济活跃度及未来规划密切相关。官方数据深圳目前流动人口万，户籍人口近400万，随着上一轮房价上涨，民间流传逃离北上广。ZF一剂强心针稳住当前局势：2017年3月落户政策的放开，大量人才入户深圳，2017年新增60万户籍人口，到2018年底户籍人口有望突破480万。深圳经济活跃度：据美国彭博新闻社网站9月5日报道，根据美国桑福德-伯恩斯坦公司亚太战略主管迈克尔·帕克的分析，位于香港中环以北约30公里的深圳的国内生产总值（GDP）到2018年将猛增至3500亿美元，并将首次超过香港的3450亿美元成为中国经济新引擎。加之粤港澳大湾区对深圳的定位由单一城市，向城市群的中心枢纽转变，这一定位足以让深圳再腾飞三十年。老投资人说：只要在深圳买房，什么时候买都是对的。&/b&&/p&&p&&b&那么深圳房产的下一个机遇在哪里？答案并不难找：一是旧改，二是新区，三是学位房，：&/b&&/p&&p&&b&1、旧改！&/b&&/p&&p&&b& 前段时间，有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的，旧改带来了不少暴富神话。&/b&&/p&&p&&b&小编就谈一下旧改的观点吧，基于旧改大规模推进的背景下，购房者的机会和风险都有哪些。&/b&&/p&&p&&b&先来说说机会，若一个区域能实现大规模的旧改，未来区域的面貌将焕然一新，不仅居住环境得以改善，区域价值也将进一步提升，进而自身房屋能实现升值。&/b&&/p&&p&&b&另外，如果自家房屋能被纳入拆迁范围，恭喜你离暴富仅一步之遥，这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。&/b&&/p&&p&&b&不过机会和风险往往相并而行，旧改涉及的利益团体较多，推进难度较大，就连开发商若实力不足都可能被拖垮，加上最新发布的旧改实施细则看，新增了“定时清理未推进项目”，拆迁协议必须达到100%。100%业主同意确实比较难，风险进一步被提升。举个简单的例子吧：罗湖是深圳发展最早，也是旧改喊得最响的一个区域，罗湖旧改口号是：5年造一个新罗湖！然而现实中并不如人意，罗湖木头龙旧改是出了名的，长达十几年的旧改拉锯战，开发商拖垮好几个，有的业主也在等待中悄然离世。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fe7dddab32_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&404& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fe7dddab32_r.jpg&&&/figure&&p&&b&另一个案例也是罗湖的湖贝旧改，1992年就开始启动，至今还是没拆完毕，如果你的资金砸进这样的坑，也挺恐怖的【一定会让你的资金媳妇熬成婆】：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-72b4a0efec682bd1234e5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&487& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-72b4a0efec682bd1234e5_r.jpg&&&/figure&&p&&b&因此，如果是为了“博拆迁”最好做好长期抗战的准备。当然最佳配资小编还是建议重点考虑新区新房和学位房。&/b&&/p&&p&&b&2、新区！&/b&&/p&&p&&b&深圳四大新区两个新中心，四大新区即：龙华、光明、坪山、大鹏。两个新中心即：龙华中心，龙岗中心。与其追逐四大新区，不如追逐两大新中心。因其光明，坪山，大鹏未来规划并不是居住区域，居住用地较少，故从房产增值和宜居角度理应排除。然而龙华中心号称打造世界宇宙中心，龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万，东部中心未来房价多少？不太好预测，总之机会还很大，翻个倍还是有可能的】，从房产开发商数量，品牌密集度及社区的占地面积来看，这两个区域的新房都是值得长线配资的。这两个区域最好配资新房，当然资金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房，从2030年深圳交通规划图来讲，南山交通最发达，单单地铁线路多达20-30条&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1699dc3ebe4d71f63f7d7dfcc0c33262_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&342& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1699dc3ebe4d71f63f7d7dfcc0c33262_r.jpg&&&/figure&&p&&b&【如果配资二手房理应投罗湖、福田、南山的学位房进行配资】，从历史分析一个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围，随着新中心区的不断成熟正好可以享受高速增长的红利，具体买哪个楼盘小编就不一一推荐了，有具体需求的可关注小编最新文章【深圳两个新中心如何抉择品质楼盘】，小编专注深圳各区旧改房、新区房、学位房研究5年，近期主要专题有：《论2017年深圳投资旧改的可行性》【深圳两个新中心如何抉择品质楼盘】《论2017年深圳4大新区的投资机会》《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓配资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。小编志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家，深圳房产投资匹配专家，东莞惠州房产分析匹配专家，欢迎关注新文章，【专业的事情交给专业的人做】如在全深圳买学校房或者配置投资房的可直接打电+HUA前三位{{182}}加中间{1836}加后面{{3176}}也可以加{微+XIN欢迎探讨深圳学校及投资房那点事}【别问小编是谁？来至哪里？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3、学位房：《深圳学位房翻倍的背后逻辑》&/b&&/p&&p&&b&据统计2015年深圳新生婴儿22.3万，2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开，2017年3月一则数据显示：深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万，而从2006年新生婴儿达到10.9万开始，始终是逐年递增；2007年（金猪年）为13.5万；2008年突破16万；万余人，万余人，2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。万。万。深圳2017年新生儿出生量预计将再创新高！出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示，今年深圳市公办小学小一学位缺口将达到4.63万个，公办初一学位供需基本平衡；2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，到2023年小学学位缺口至少高达10万】，这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上，优质学校的学校房定会变得炽手可热。据小编统计在新政和新政至今总体来看深圳房价平稳，深圳关外部分区域有2%-5%回调，但是教育成熟区域的学校房逆市上涨高达20-25%，尤其是以深圳前十小学的小户型为主，在月成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例，2016年3月至今逆市上浮达20%，具体可参考二手房交易网站数据】，然而这一现象只是放开二胎政策后的一个先兆，近段时间一些先知先觉的配资客和家长已经开始埋伏。&/b&&/p&&p&&b&论：《深圳家长为何含泪追逐学校房》&/b&&/p&&p&&b&一、深圳家长含泪追逐重点中小学学校房的背后逻辑？深圳学校房翻倍的背后逻辑？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1、深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市，好的片区集中在几个地方，往往是政府所在地。整体来说关内的资源好于关外，老区的资源好于新区。&/b&&/p&&p&&b&2、很多人不理解为什么要买学校房，这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取率平均高达90%。也就是说，深圳对于小朋友的塞选跟我们之前在内地不一样，他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说，小孩只要学习努力就可以了，无论在哪里都能成才。这点我承认是对的，到哪里都要努力才行，否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧，老师能力强。（以八大名校为例，特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截）。&/b&&/p&&p&&b&3、大家会问，学校和房子有啥关系，其实关系很大。&/b&&/p&&p&&b&2013年深圳开始逐步采取学校房锁定政策，该政策的初衷是好的，学习美国让孩子就近入学，不能择校。该政策的核心内容是：重点的学校按积分来判定是否能入学，将生源分为A类（有深户且有房，房和深户都在学校规定的学区内），B类（有深户且有房，房在学校规定的学区内，但户口不在学区内），C类（在学区内拥有特殊房产，且是深圳唯一房产并实际居住），D类（无房，租住在学区内），并且强调某些重点学校学位紧张，恕不接受BCD类生源，或者有的区说得客气点，说BCD类生源须接受调剂，意思都一样，就是你没房别想上好学校！这样一来，家长们挤破脑袋在最好的学区买房，而且政策上规定，每在学区多住一个月，就多0.1个积分，意思是你别想读书了临时买个房子凑学位，必须住上一段时间才行。大家会想，那我们合起来一起买房呢，回头一起用学位就是了，呵呵，政府是不会让你钻这个空子，很多区教育局规定了，一套房子只有一个小学学位和一个中学学位，小学学位锁定6年，中学学位锁定3年，也就是说一个人用了，另外一个人就别想用了，要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。&/b&&/p&&p&&b&4、拿着、2017年深圳市中考排名表，发现学校之间录取率差异极大，好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率，第二档次的名校（如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校）大概30%-50%的录取率，并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校（比如松泉中学、北环中学、布心中学等）这些学校大概就是5%--15%左右的录取率，这些初中没有高中部，需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多，录取率0--4%左右，很多学校录取率都是0。小编替广大家长去过好几所不怎么出名的中学去实地考察过，发现周围有学生逃学出来抽烟，学风很差。试想，如果是这样的环境让宝宝去读，难免不会学坏（当然，这个问题仁者见仁智者见智，有些人觉得环境影响没那么大），即便不学坏，录取率为0数字是现实的，说白了就是学校师资力量还不够。&/b&&/p&&p&&b&5、有家长会说，我的小孩即使没有学位，可以去读私立学校。其实，深圳很多私立学校真的很不错，比如百合外国语学校，耀华实验学校等，这些学校的升学率都非常高。但问题是，私立学校不跟学位绑定，只按成绩来。于是很多时候，看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力，为了加分又是特长班，又是奥数，弄得小孩每天累得要死。说白了，拼不了地段，那就必须拼能力，我朋友有一个小孩就是这样，为了考上好学校，先是上舞蹈班，又是绘画班，还要搞奥数，几乎没有周末玩耍的时间，所有时间都在学着学那，只是为了进一个好点的高中。&/b&&/p&&p&&b&6、说实话初中的学位重要性高于小学，因为初中面临着中考压力，小升初基本是就近入学，当然小学打好基础，初中会更轻松一些。如果初中和小学只能二选一，那就选择初中舍弃小学，但是最佳建议上好点的小学之后再换好中学。&/b&&/p&&p&&b&基于以上的认识，小编开始着手在深圳范围内寻找学校房。先把所有的重点中学一个个在地图上标记出来，然后到罗湖区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育科、通过各种关系去找学位锁定范围图。查完之后，再到各个房网去查周围小区，以及房价，在实地跑去考察。经过长时间的反复比对研究，得出以下结论：&/b&&/p&&p&&b&（1）、深圳名校分别是（小编是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础，仅代表小编主观意见，并且不包含私立学校）：深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学（以上统称深圳四大，基本上属于深圳乃至全国最好的中学）；第二梯队学校：翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等再来分析一下小学：第一梯队：2017深圳排名前五按顺序：荔园小学，深圳实验学校小学部，螺岭外国语小学，翠竹小学，深圳小学。第二梯队排名深圳小学前十：园岭小学，南山实验学校(小学部)，育才第一小学、华富小学。&/b&&/p&&p&&b&（2）、从初中角度来分析：深圳最好的几个教育片区（未把一些重点小学学位完全考虑进去），百花片区（集中了深圳实验学校小学、初中和高中，荔园小学、百花小学一大堆名校，这个片区是深圳著名的学区，房价高达10万一平，而且很多都是80-90年代的老楼）；红岭片区（红岭中学初中部以及园岭外国语小学等，挨着百花片区，房价也高达8万一平）；石厦片区（福田区政府所在地，红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校，均价9万一平）；车公庙片区（深圳高级中学初中部，属于香蜜湖和车公庙富人区，房价高达8-15万一平米）；竹子林片区（红岭中学竹子林分校，均价6-7万左右），田贝片区（深圳中学初中部+翠北小学，均价为7-9万）；怡景片区（翠园中学怡景校区+景贝小学，附近房价5-6万区间）；东晓片区（翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学，附近房价4-6万区间）；宝安片区（宝安中学+宝民小学+宝安外国语学校，房价5-8万区间）；南山科技园片区【南山外国语系】，南山蛇口片区【育才系】，对于放弃小学保留初中的家长来讲该选哪里一目了然。&/b&&/p&&p&&b&（3）、但小编还是强调先选好点的小学再换好中学，一方面随着二胎政策的放开，官方数据统计深圳2013年新生婴儿13万到2016年激增至20多万，2017年3月统计三个月孕妇在册达39万。深圳地小，排在前面的学校就那么几所，未来5-10年小孩学习竞争压力非常大，也得出深圳前几名学校房5年-10年内必翻倍的结论。有资金的家长只要前几名的学校房就闭着眼睛买，选新一点的小区准没错。另外一方面中国家长都是希望自己孩子赢在起跑线上。小学学校房从学校排名和房屋总价来讲，福田的百花片区和罗湖的东门片区是最佳选择、因前五名的小学都在这两个片区。排名第一的荔园小学【在售学校房不足380套总价240万起步】，第二的深圳实验学校小学部【在售房源不足60套，800万起步，该片区成交不怎么活跃】都在福田的百花片区。其次从第三到第五名的螺岭外国语小学【在售470套左右、总价150万起、可选择性大】，翠竹小学【在售150套左右、200万起】，深圳小学【140套左右、160万起】都在罗湖区的东门片区。深圳福田和罗湖的教育地位至今无区撼动、经历过岁月沉淀以稳著称。小编专注深圳各区学校房研究5年，近期主要专题有：《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓投资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。小编志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家，欢迎关注新文章，如在全深圳买学位房的可直接打电+HUA前三位{{182}}加中间{1836}加后面{{3176}}也是{微+XIN欢迎探讨深圳学校房那点事}&/b&&/p&
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data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/b43e487bbf3fe5a42ffff2_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&IFS的诞生，有一个很有意思的故事。它所在的位置，是成都整个商业的核心地段，71亩的土地规模，在寸土寸金的市中心也是极为罕见，所以当2007年这块地走上土地拍卖市场的时候，相传吸引了包括九龙仓、华润、太古、和黄、恒隆、新世界、信和等一系列地产大佬角逐，最终是被九龙仓以8800万/亩的天价拿下，这一价格在当年似乎仅次于上海土地市场的一次成交，所以也被称为“红星路地王&。当年有朋友在土地拍卖现场，据说到了最激烈的竞标关头，每竞标一次，现场就会爆发热烈的掌声，到最后8000万的时候，整个交易大厅已经沸腾，令朋友终身难忘。&/p&&p&而这次红星路土地拍卖事件，也对整个成都商业地产市场产生了非常深远的影响。据报道，当时一心锁定成都市场的恒隆，在价格飙到7800万/亩的时候，高位杀入战局，但最终的失利也让这位在中国其他城市频频拿地王的开发商，至今都没有考虑再进入成都市场；华润在退出竞标后，将重心放在了位于城东的项目，也就是如今的成都万象城；而太古也在这次事件之后，转而与远洋合作，最终在五年之后，拿下IFS一旁的低密用地，也就是现在赫赫有名的成都远洋太古里。&/p&&p&如果当年是太古笑到了最后，那么成都会有一座可能到今天都不见得能完工的太古汇，当然，也不会再有太古里，以及如今的IFS。&/p&&p&但九龙仓的IFS，依然给出了一个无比精彩的作品。&/p&&p&成都IFS是一个大型综合体项目，占地83亩，整个项目总体量为76万平方米，四栋塔楼，其中两栋为写字楼，一栋为九龙仓旗下的尼依格罗酒店，另一栋是服务式住宅公寓，而整个项目的重中之重则是体量达21万平方米的购物中心，它同时也是成都地铁2号线、3号线交汇的春熙路站的上盖物业，那么如何接驳各个业态呢？如何让这么大体量的购物中心拥有更多的黄金铺位呢？&/p&&p&九龙仓和它的建筑设计团队KPF、Benoy设计出了一个至今来讲，都堪称教科书式的方案：&/p&&p&它们首先在商场做了一个双首层设计。用露天扶梯直接将红星路步行街的地面与商场第三层的中庭连通，吸引客流直接乘坐扶梯抵达商场第三层，因此商场第三层恍若有一种首层的错觉（实际上，这样的设计并非IFS独创，香港希慎广场拥有类似的设计，且希慎广场是双向打通形成从轩尼诗道到利园商场方向的便捷通路，而希慎广场的商业设计，也巧好是benoy，是不是明白了些什么呢？实际上丧心病狂的benoy还在IFS这个项目上运用了许多它在过往项目中的设计亮点，集大成为一体，因此成都IFS也是benoy很骄傲的一个作品）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/6b810bba3afd4de18f3b4f1f865a77d0_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&534& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/6b810bba3afd4de18f3b4f1f865a77d0_r.jpg&&&/figure&&p&（图片右侧是从地面通往3楼的扶梯）&/p&&p&然后，九龙仓又在与红星路平行的纱帽街设计了一条从地面直接通往商场第三层的车行道，并且也与酒店、服务式住宅、两栋写字楼的大堂联通（IFS写字楼的主大堂及电梯间也设置在3楼，写字楼1楼大堂作为arrive lobby），形成一个极为方便的落客区，所以在某种程度上，抵达IFS的第三层反而比抵达首层更为便利。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/3db2876787cda20611dfecc22cc24dbe_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&1163& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/3db2876787cda20611dfecc22cc24dbe_r.jpg&&&/figure&&p&（纱帽街，从IFS三楼泊车平台望太古里方向，右下为从地面通往3层的行车通道）&/p&&p&所以，九龙仓最终说服了许多奢侈腕表及珠宝品牌，以及连卡佛百货最终落位在3楼，而这些品牌往往在国内的许多高级商场，都是非首层不考虑的。九龙仓通过这样的设计，不仅增加了更多的黄金铺位，同时也由此拉高了三楼及以上的租金水平，可谓一举多得。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/116a0b12a49ac748cf3ea106f20f43a0_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&971& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/116a0b12a49ac748cf3ea106f20f43a0_r.jpg&&&/figure&&p&（三层行车通道也让众多珠宝品牌拥有了形象展示面）&/p&&p&而这样的双首层及设计，还有一个更重要的考虑：降低顾客抵达高楼层的心理障碍。&/p&&p&为了能够在有限的土地上攫取更多的暴利，哈哈哈，开发商一般都很喜欢盖高楼层的商场，这在人口稠密土地稀缺的香港尤甚，时代广场一共有16层，旁边的希慎广场更是有令人发指的17层，这样的商业被称为vertical mall——垂直购物中心。但是在内陆，特别是成都，这招显然行不通了，成都的商场往往是第四层以上就没多少人了。&/p&&p&所以IFS的双首层设计，也让“一步路都不想多走”的成都顾客，有了抵达更高楼层的消费机会。（不过目前来看，这招作用并不大，IFS高楼层的冷清依然是令人头疼的问题，当然跑到7层的平台去看熊猫装置的不算……）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/eae20fe97e42cde2402a_b.jpg& data-rawwidth=&641& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&641& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/eae20fe97e42cde2402a_r.jpg&&&/figure&&p&（图片为IFS第三层，看起来和第一层没有什么区别，实际上最上面已经是第六层了）&/p&&p&除了双首层和停车场的设计之外，IFS在设计方面还有很多亮点。&/p&&p&比如位于7层楼顶的雕塑庭院，同时作为部分餐饮业态的店铺所在，其设计类似于广州太古汇的屋顶花园。另外，7层雕塑庭院亦与酒店、两栋写字楼打通，酒店的婚礼教堂及一些重要设施也设置在7层及以上的室外空间，使得整体空间得以充分利用。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/a43c5be0b1e1dab237d9bf1_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&534& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/a43c5be0b1e1dab237d9bf1_r.jpg&&&/figure&&p&（雕塑庭院，14年开业时的照片，没找到更好的照片，sorry）&/p&&p&另外在交通动线方面，IFS设置了非常多的自动扶梯用以从地铁通道层抵达商场一楼及地面，同时在奇数层设置有跨层电梯；10部垂直电梯分成三个区间，均设置在显眼位置，也是为了方便消费者的垂直通行，可谓用心良苦……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cec968eacc_b.jpg& data-rawwidth=&1202& data-rawheight=&1800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1202& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cec968eacc_r.jpg&&&/figure&&p&（IFS的大中庭，从-2层到7层全部打通，气势十足，图片左侧为四部垂直电梯，右侧是跨层电梯）&/p&&p&唯一被诟病的，恐怕是IFS的螺旋式停车场，这也是许多港资开发商在做项目时没有因地制宜的一个表现，当然，瑕不掩瑜。&/p&&p&除了建筑设计方面，IFS的到来也使得整个成都商业的推广耳目一新。在IFS之前，成都的商业推广主要还是小型活动和促销为主，但是IFS的到来，同时也将一大批国内外的顶级商业活动资源和策展机构带到了成都，举办诸如多啦A梦展览等一些城市影响力的活动，使得整个商业市场的推广格局上了一个新的台阶。&/p&&p&最后，提一下那只大熊猫。这个熊猫艺术装置的设计者是Lawrence Argent。Lawrence此前最出名的城市公共装置应该是科罗拉多会议中心的那只蓝熊和挂在美国某机场的红色兔子。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/88ec78e0ea971b696eb662_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&463& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/88ec78e0ea971b696eb662_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/650fa9fc601_b.jpg& data-rawwidth=&329& data-rawheight=&336& class=&content_image& width=&329&&&/figure&&p&（以上图片来自网络）&/p&&p&大熊猫可能是他现在知名度最高的艺术装置了。Lawrence在13年年底的时候，去了一趟四川省雅安市碧峰峡的大熊猫基地，寻找灵感，因为当时职业的原因，我也有幸一道前往，恩，那也是我第一次看到野生环境中的熊猫……不过Lawrence最后设计出来的熊猫，我总觉得，还是更像棕熊……&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/d77b49cab9b6dd91abd68_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&524& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/d77b49cab9b6dd91abd68_r.jpg&&&/figure&&br&&p&实际上Lawrence和IFS也没想到这个熊猫会这么火，最初是打算作为临时装置展出的，几个月之后就会拆掉，但后来这货实在是太火了，就一直没说要拆除的事了。&/p&&p&现在说要拆掉的话，估计一半以上的成都市民，都不会答应吧。&/p&&p&最后再发一只萌萌哒的私藏熊猫。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/2ffebff_b.jpg& data-rawwidth=&545& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&545& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/2ffebff_r.jpg&&&/figure&&p&哈哈。&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&成都的IFS，就不得不说在它旁边的成都远洋太古里。&/p&&p&成都远洋太古里，商业部分占地7万平方米，总建筑面积10万，是以低密街区为形态的购物中心，它现在不仅是成都最优质的商业地产项目，甚至也成为许多游客的旅行目的地。&/p&&p&有人说，成都远洋太古里之所以扯人眼球，主要在于它被打造成为了市中心罕见的低密商业街区。&/p&&p&但我要反驳这一点。实际上早在成都远洋太古里诞生之前，政府也曾尝试过在此打造仿古式的低密商业街区，但成效不尽如人意，最终才决定还是拿给经验丰富的商业开发商做。当然，这个事情也说明，成都有些政府部门还是有长远眼界的，否则大家现在看到的或许就只是一个宽窄巷子的翻版，一个仿古式的旅游目的地，而绝对不会成为一个商业的新地标。&/p&&p&据传闻，当时成功开发了上海新天地的瑞安建业也曾经谈过这块地，它和太古一样，都是做街区商业的好手，但我觉得最终拿给远洋地产和太古地产来做，可能更加幸运一些。为什么这样说呢？&/p&&p&因为，某种意义上来讲，即使是太古的整体商业运营能力与瑞安是差不多的，但太古有非常多的特质，决定了它做这个项目，会比其他开发商都要更成功。&/p&&p&在行业内，太古地产的名望很高，在产品层面，商业购物中心到综合体、酒店乃至住宅，太古几乎没有短板。而作为一家浓厚港资文化背景的英资公司（哈哈哈，真的是这样），太古的行事风格和市面上绝大多数的地产开发企业都不一样：它既不像国内万科、万达一流喜欢靠速度取胜，货如轮转；也不像九仓、新地等港资家族企业一样，家族式企业风格浓厚。太古相对谨慎的行事风格和英国佬一贯的傲气，也体现在了太古的每一个项目从拿地到开发再到运营，整个非常缓慢。&/p&&p&但是慢也有慢的好处，所谓慢工出细活，太古在项目前期定位、建筑设计、租户沟通层面所花费的精力，数倍于国内的诸多开发商，而且太古对于项目的思考和改善，会一直持续到项目落成之后，金钟太古广场的重装，是一个在行业内非常经典的案例，感兴趣的同学可以去了解一下。&/p&&p&太古的精品化策略，对于每一座有太古进驻的城市来说，都是十分幸运的。因为与其他开发商相比，太古会更看重项目的因地制宜，而不是简单地复制。&/p&&p&太古目前在国内有太古汇（Taikoo Hui）与太古里（Taikoo Li）两个系列，但无论是广州太古汇、北京三里屯、成都太古里，还是即将开业的上海兴业太古汇，几乎每个项目都成为了当地最优质的商业地产。&/p&&p&那么太古是如何做成都远洋太古里这个项目的呢？&/p&&p&业态规划上，太古将临纱帽街一侧规划为国际奢侈品区域，与IFS对望，Hermes、Cartier、GUCCI、Tiffany等奢侈品牌主要集中在这个区域。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/c3e957d1da6b62508d36_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&457& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/c3e957d1da6b62508d36_r.jpg&&&/figure&&p&（纱帽街奢侈品牌一条街，但这条街并没有让顾客望而却步）&/p&&p&而在最东面的街区，太古将其规划为快时尚及潮流品牌的主要聚集区，这不仅能够与奢侈品牌产生有效区隔，同时有助于吸引更多的消费客群深入整个街区。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/2d7c4f74ee89a57da0a0b4_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/2d7c4f74ee89a57da0a0b4_r.jpg&&&/figure&&p&（平时人气最为火爆的快时尚街区）&/p&&p&奢侈品区域与快时尚街区之间，则主要是以轻奢品牌、国际二线品牌、设计师品牌、高端潮流品牌、化妆品为主。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c56d2e04ca6bba563b75_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c56d2e04ca6bba563b75_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（从春熙路方向到快时尚街区的主要街区，这条街区上主要以轻奢及国际潮流品牌为主）&/p&&p&这些街区之间通过开阔的露天广场联通，与所有街区商业的广场所起到的作用一样，这些广场成为太古里聚集人气和实现业态自然过渡的重要空间，同时，这些广场也为大品牌租户提供了绝佳的展示空间，比如苹果、ZARA、NIKE的旗舰店全部围绕在一个喷泉广场周围。&/p&&p&（所以，实际上在业态分布方面，成都太古里做的要比北京三里屯太古里好很多。当然，三里屯太古里是受到地块的客观影响，不得不将主打快时尚及潮流的南区与主打高端品牌的北区分开。加之三里屯算是太古收购的物业，在改造过程中也受到了一定程度的制约，题外话了。）&/p&&p&实际上，如果你仔细研究太古里的餐饮业态，会发现它们的布局也十分讲究。&/p&&p&大慈寺中央广场周边主要是咖啡轻食类餐饮；围绕着大慈寺红墙一侧的区域，则主要是西餐厅及异域饮食，它所靠着的大慈寺红墙，被溪流、翠竹点缀，使得整个街区的节奏感都慢了下来；而在快时尚街区，则大量分布流行类餐饮；负一楼地铁通道则主要以各类快餐为主。当然，这个布局也非一成不变，但总体上也完成了餐饮业态在规划中“各得其位”的初衷。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/97a3c98db84ba83f6e4efc71c033d436_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/97a3c98db84ba83f6e4efc71c033d436_r.jpg&&&/figure&&p&（这是尚未开业时的照片，大慈寺红墙处已经被规划为水景，而一侧的临街铺位则是餐饮，这些餐饮店被允许在户外搭建空间，这里是太古里最悠然的地方）&/p&&p&所以，尽管有着Hermes这样的一线奢侈品牌，有着ZARA这样的快时尚品牌，也有着无数家咖啡厅、西餐厅，但太古里带给顾客的感觉，既不是高不可攀，也不是平庸如普通步行街，而是一个精致的，经过清晰定位与思考的时尚商业街区，品牌各就其位，和谐共处，即所谓“快里、慢里”的概念。这一点，说起来好像容易，但要真正做起来，真的太难了。&/p&&p&在历史文化与商业街区的共存方面，太古也做的不错。整个太古里街区，有多处成都市历史保护文物，其中最重要的广东会馆，被太古单独保留，作为活动场地（传言Apple最早是希望在广东会馆开设零售店面，但被太古拒绝，此说法真假无法判断）；唐舍利塔被保留在大慈寺广场；另一重要文物遗迹，欣庐，则作为欧米茄、宝玑、宝铂三大腕表品牌的店铺所在地；笔帖式署院落是博舍酒店的一个部分……这样的例子在太古里还有好几处。这样的做法，网上有些微辞，但我个人觉得，与其将文化存封起来，还不如加以有效利用，在当下焕发新的生命力。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dd5fa2ca09b183b683abd627c1ec04b9_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dd5fa2ca09b183b683abd627c1ec04b9_r.jpg&&&/figure&&p&（未开街时拍的广东会馆）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/770bcdea4aa5_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/770bcdea4aa5_r.jpg&&&/figure&&p&（太古里中一座古宅的屋檐一角，这座古宅的另一面屋檐非常有意思，上面排布着十二生肖，而这栋古宅如今是一座很热闹的酒吧的所在地，古今交错的感觉）&/p&&p&成都远洋太古里之所以成为地标级的商业项目，太古的坚持也非常重要：太古对于租户非常挑剔，一些重要的大型铺位，太古宁可把铺子空着也不会租给与定位不匹配的租户，所以直到现在，太古里都还有一些重要的铺位空着，但太古向来都不是很着急。&/p&&p&而对于重要的租户，太古则会尽力说服其开出更“典型”的店铺，比如GUCCI、Hermes、Cartier、Tiffany的独栋店铺，以及著名的MUJI旗舰店、ADIDAS与NIKE的独栋旗舰店。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/4e4e9e63f70fb76ad38f_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&608& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/4e4e9e63f70fb76ad38f_r.jpg&&&/figure&&p&（GUCCI在成都远洋太古里的独栋店铺）&/p&&p&能够开设这样的店铺，并不是一件容易的事情，这其中有太古与这些品牌长期保持的良好关系的因素，但是另一方面，要说服这些品牌在成都这样一个二线城市开设需要品牌重新投入设计与时间精力的“典型”店铺，也需要业主方做出更多的努力：比如在远洋太古里开街之前，太古曾经在成都的一块闲置土地上做了好几个与太古里店铺一模一样的工程样板间。另外，太古也在曾经的招商办公区域做了一个非常有意思的体验区。&/p&&p&这个体验区细致到了怎样的程度呢？一个例子，在进入体验区的时候，头上的灯光会在前方地面模拟出未来远洋太古里的屋檐的阴影，而这个灯光被要求尽量接近成都冬季的太阳光……&/p&&p&除了上述方面，成都远洋太古里也做了街区商业一些新的尝试。比如在北京三里屯太古里之后，首次尝试在街区商业上方架设空中走廊，形成二层空间。&/p&&p&如果你有机会，可以去成都远洋太古里的二层走廊空间走走，亲身体验一下，它会带给你一种与行走在地面街区截然不同的感受，视野会更加开阔，面朝天空。&/p&&p&但是客观来讲，为了给一楼街区留出更宽阔的空间，二楼空中走廊的动线并不是特别顺畅，加之缺乏具有聚客效应的大型主力店或者露天广场，二层的商铺经营依然人气不足，仅有餐饮业态经营尚可，不知道成都太古里今后会如何改造？&/p&&p&另外，需要补充一点是：成都远洋太古里实际上属于大慈寺文化商业综合体的一部分，这个综合体还包括写字楼睿东中心、博舍酒店以及一块尚待开发的土地。而整个综合体的业态组合与规划也是可圈可点的，特别是博舍酒店与太古里的无缝对接，甚至在某种程度上带动了酒店的餐饮业态的人气。&/p&&p&如果说成都IFS是一个通过绝妙的规划设计方案，使得一个原本就会很精彩的项目变得更加精彩的案例；那么，成都远洋太古里则更像是在经过一位经验丰富的大师雕琢之后化腐朽为神奇的典型。&/p&&p&而成都的幸运在于：同时有了这两个很优质的商业地产项目，作为邻居，它们共同实现了传统核心商业圈的起死回生，但也在一定程度上抢占了许多成都二圈层购物中心的生存空间。但商业地产市场就是这样优胜劣汰。&/p&&p&接下来有时间的话，我想谈谈华润和它的万象城，哈哈哈哈。&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&没想到这么多人都对万象城感兴趣。&/p&&p&所以，我先说说华润与万象城吧，当然，这一段会牵涉到了非常多的主观意见，无论对错，只是个人分析而已，欢迎拍砖。&/p&&p&万象城，是目前国内为数不多的算是成功的商业地产品牌之一。事实上，我认为，既能建立成功的商业品牌线，又能有几家带着想法在做“事”的单店的商业地产品牌，在国内，只有万象城和大悦城两家。两家都是国企，在他们商业地产全盛时期，都有同一位掌舵人——宁高宁。他是我的偶像，在这个领域，没有之一。&/p&&p&在深圳万象城开业十多天之后，宁高宁调任中粮，幸运的是，宁高宁在华润的继任者们，则续写了万象城之后的精彩故事。&/p&&p&作为万象城系列的开山鼻祖，深圳万象城至今仍是深圳最高档次，也是最优秀的购物中心，直到7年之后的2011年，广州才出现了能够与之抗衡的另一个华南顶级购物中心的代表——广州太古汇。&/p&&p&在太古汇还没有出现的时间里，深圳万象城几乎是一种辉煌的存在。当然从现在来看，因为年代久远，深圳万象城的许多硬件条件，已经落后于目前国内最先进的那一批购物中心。&/p&&p&不过，其实我想聊一聊深圳万象城是如何一步一步走到今天的，因为这个案例特别有意义，而且在某种意义上，这个案例，影响了之后所有的万象城，乃至华润的整个商业地产战略。&/p&&p&深圳万象城诞生于深圳的旧改核心——蔡屋围。2004年以前的蔡屋围，就是一个典型的城中村，它并不是深圳的商业核心区域。那个时候的深圳核心区域在哪呢？在中信大厦，曾经的jusco和深圳最高端的百货——罗湖西武的所在地。但是在那个年代，改变是一件很容易的事情，这就像是巨无霸体量的深圳万象城在蔡屋围开业之后，深圳的商业核心就很快转移了过来——这是华润置地至今沾沾自喜的一件事情。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/423eb001eb9012bbafa7709_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&839& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/423eb001eb9012bbafa7709_r.jpg&&&/figure&&p&（曾经的城中村蔡屋围，成为如今深圳最繁华的区域，主要功劳在万象城）&/p&&p&2004年开业的深圳万象城，确实带来了国内商业地产从来有过的许多新玩意，比如溜冰场，比如各类生活方式主力店，又比如此后开遍国内各大高端购物中心的华润ole超市，但是在那个奢侈品还未爆发式进入中国的年代，万象城的商品业态主要是以中高端品牌为主，一个不恰当的比方，像是如今的上海来福士、北京中关村、南京金鹰、成都王府井，不过那个时候的深圳万象城，生意就已经很好了，在深圳的口碑与市场影响力已经是绝冠全城，它似乎只用临时微调，一直保持下去就可以了。&/p&&p&但是令很多人都没想到的是：深圳万象城的调整升级，来得如此迅猛，而且如此之快速。仅仅是三年之后的2007年，深圳万象城的升级之路就以超大规模的GUCCI旗舰店拉开了序幕，深圳万象城敏锐地抓住了奢侈品集体进驻中国市场这一契机，用了不到一年的时间，深圳万象城就把一楼、二楼的品牌全部换了个遍；随后，以街区形态呈现的深圳万象城二期，则直接以全奢侈品的形态开业，2009年LV旗舰店的进驻是一个标志性事件，这个时候的深圳万象城已经脱胎换骨，接近现在的商品业态。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/af1ed1efb765a8c29b8149_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/af1ed1efb765a8c29b8149_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（华润当初下大气力引入GUCCI的超级大店，拉开了深圳万象城的升级序幕）&/p&&p&万象城也成为国内少数，是通过一步一步的调整，最终成为顶级购物中心的案例，这个过程中，我们确实看到了华润置地的长远眼光以及对于市场的敏锐把握、以及远超国内同行的专业水平。&/p&&p&但是客观来讲，万象城之所以能够“上位”得这么顺利，这也得益于当时深圳的商业地产市场竞争并不充分，它处于几乎没有敌手的状态。&/p&&p&但是华润并没有太多地去在意那个“客观”情况，而是在一切准备就绪之后，开启了“万象城“的扩张之路。&/p&&p&不过，万象城最初的扩张之路，并不是一个在经过谨慎思考之后的商业运作行为，其实，它更像是一个地产行为，“万象城&扩张的最初目的，很明显：为了圈地。&/p&&p&------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------&/p&&p&在深圳万象城风生水起的那几年，正值中国房地产市场的黄金时期，政府对于引入优质商业地产项目的渴求到了极点，“万象城”这么成功的商业，自然是成为众多政府的“香饽饽”，政府不惜以远低于正常市场的土地价格给到华润，以此换来一座&万象城&。&/p&&p&作为一家正在极速扩张中地产企业，政府的需求在当时是非常符合华润置地的利益的，所以这才有了此后的成都二十四城、重庆二十四城以及杭州、合肥等一系列项目……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/17ec0b99f8_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/17ec0b99f8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（成都万象城实拍图，周边广阔的住宅就是华润的二十四城，已经开发到七期了，华润在成都的摇钱树之一）&/p&&p&通过这样的交易，华润能够获得怎样的好处呢？举一个最简单的例子，众所周知，持有型商业地产的投入金额是非常巨大的，但是华润最厉害的时候，从超低地价的住宅开发所获取的利润就能支撑起起商业项目的投入，这样的理想生意，换成谁肯定都愿意做。&/p&&p&（这里也顺便提一句，华润应该是国内开发商中，开发物业与租赁物业比重拿捏的比较好的一家开发商，未来有可能达到新鸿基那样“租售并重，货如轮转”的理想开发模式，这个模式是万科一直非常希望学习的，但万科的商业战略一直举棋不定，最后许多项目也还是散售掉了。恩，对了，华润和新鸿基也是合作小伙伴，著名的杭州万象城就是两者的杰作……）&/p&&p&但是和其他开发商相比，华润还是非常有“节操”的。&/p&&p&华润的“节操”体现在：至少不会像其他开发商那样，把住宅修完，商业散售擦擦屁股就走人了（这种现象在中国太常见了，开发商的惯用手段），华润还是会“秉承”当年与政府的签约承诺，把万象城给做出来了，哪怕其中有些地块，真的不太适合做万象城……&/p&&p&其实在后期，华润已经梳理出了一条商业地产的产品线，包括定位在高端购物中心的万象城，区域商业中心的万象汇（凤凰汇）以及社区小商业体1234space（第一个在深圳的老商业区东门）等，但是华润真的很有“节操”：毕竟给政府承诺了万象城，哪怕实际上只能做万象汇的项目，也还是硬着头皮标上“万象城”的logo。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dec6ed05ce0_b.jpg& data-rawwidth=&447& data-rawheight=&269& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&447& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dec6ed05ce0_r.jpg&&&/figure&&p&（深圳1234space，塔楼是凯悦嘉轩，这个社区商业品牌我挺看好的，图片据网络）&/p&&p&所以，不管位置好不好，你会发现，至少，全国华润的万象城，硬件那都绝对是棒棒哒。恩，多么有节操的华润……&/p&&p&好了，调侃完毕。&/p&&p&------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------&/p&&p&客观来讲，华润万象城的选址也并不是像上面说的真的那么糟糕。但与同级别的商业地产项目相比，华润万象城的选址确实更亲睐城市的次级发展区域，而非成熟的市中心。我觉得原因，和华润拿地的策略有关系，也和当年深圳万象城的情况有关。&/p&&p&上面内容有提到，深圳万象城源自于蔡屋围旧改，凭一己之力再造城市中心；所以，不排除华润也认为，在其他城市，也能复制深圳万象城的“蔡屋围神话”。&/p&&p&但是时过境迁，现在各个城市的商业竞争都非常激烈，外部环境和当年的深圳，已经截然不同，华润想要续写神话，已经是难上加难。&/p&&p&被“地产”绑架的万象城，是我觉得华润迄今为止走的最具争议的一步棋。但要解决万象城的巨额资金投入，圈地，似乎又是唯一的解。圈地之后，本来只能做万象汇的区域商业体，碍于现实，也只好称之为万象城，这不是一个好的结果。&/p&&p&我想，这基本可以在80%的程度上，解释各位对于成都万象城、重庆万象城、合肥万象城以及全国诸多万象城的一些疑惑了吧？&/p&&p&不过，华润现在也在反思曾经的策略，近期包括在武汉拿下市区核心土地打造武汉万象城，又像是一个正常的商业地产大佬在干的事情了。&/p&&p&当然，这不代表我就不好看华润。其实，我觉得，华润的商业运营能力非常值得称道。我甚至觉得，它真的可以克服选址上的一些问题，打造出又一个“蔡屋围神话”。&/p&&p&为什么这么讲呢？&/p&&p&以成都万象城举例。从上文可以看出，我对于成都万象城的选址是持负面态度的。成都万象城位于成都城东二环，区域本身虽有发展潜力，年轻人居多，但整体市场消费力，远不及市中心、城西及城南；加之项目四面高架桥包围（这个是万象城当时选址没有意料到的），常年交通拥堵，其实更适合这个区域的，应该是万象汇，而不是万象城。（城东周边的朋友不要打我，事实如此）&/p&&p&但就是这么一座不被看好的万象城，最近这几年在运营上，它也开始变得越来越清醒。&/p&&p&首先，成都万象城已经抛弃了最初一味想要做高端（当然也付出了惨痛的代价）的思路，开始在1楼引入更多化妆品的专卖店；同时在餐饮等业态的调整上，也逐渐得心应手，内部消息，万象城餐饮业态的平均客单价已经从50元/人涨到了今年的70元/人，这是一个非常积极的信号。&/p&&p&上述措施，是成都万象城在对5000个VIP进行意见反馈后做出的相应调整。在物业管理与运营方面，个人认为，成都万象城做得比太古里要好得多（IFS最好），反应也要灵活、迅速得多。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/89cd34d76e7badaea17ac_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/89cd34d76e7badaea17ac_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（成都万象城开业当天的现场包装，上面写的是：华润万象城，献给成都的礼物）&/p&&p&目前来看，成都万象城也算是在成都市场站稳脚跟了，据称apple在万象城的业绩也并未受到太古里apple开业之后的冲击，ole在万象城的业绩也好于太古里。说实话，在那样的的位置，这样的成绩真心不容易，华润得运营还是功不可没的。&/p&&p&------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------&/p&&p&好了，偏题了这么多。再谈谈&b&万象城本身&/b&。&/p&&p&深圳万象城是全国所有万象城的鼻祖，它确实也是一个非常成功的建筑设计案例，所以在此后国内众多的万象城的建筑设计中，都可以看到深圳万象城一些建筑设计的“影子”，比如重庆万象城的A、B座连廊，比如成都万象城的屋顶空间……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ef8e9b8d27aef165c6f097dcfb15c8e3_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ef8e9b8d27aef165c6f097dcfb15c8e3_r.jpg&&&/figure&&p&（成都万象城的屋顶设计，类似深圳万象城）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/afab394c020e0f0a9724a6_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&635& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/afab394c020e0f0a9724a6_r.jpg&&&/figure&&p&（重庆万象城连廊，是不是和深圳万象城也很像？）&/p&&p&另外可能许多人会忽略的一点，其实万象城也只是整个城市综合体的一部分。比如深圳的华润中心，包括了深圳万象城、深圳华润大厦以及深圳君悦酒店、 华润幸福里；杭州的项目，除了万象城之外，也包括住宅悦府、华润大厦以及马上即将隆重登场的杭州柏悦酒店。&/p&&p&全国最值得一看的万象城，除了深圳万象城之外，就应该是杭州万象城了。&/p&&p&特别是杭州万象城，是我个人特别喜欢的一个项目，它是华润与新鸿基联合开发的项目。新鸿基的商业，有一种很特别的“贵气”，而这种贵气也体现在了杭州万象城的方方面面，特别是宛若银河般的室内装潢，这都是一种非常新鸿基式的审美情趣。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ec583df7edb773a52a5b6_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ec583df7edb773a52a5b6_r.jpg&&&/figure&&p&（杭州万象城特别有视觉冲击的电梯处）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/44a1a828aa58d3f9f7d4dd_b.jpg& data-rawwidth=&598& data-rawheight=&900& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&598& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/44a1a828aa58d3f9f7d4dd_r.jpg&&&/figure&&p&（灿若星河的杭州万象城）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/f330d4cda8e09e732a3c2_b.jpg& data-rawwidth=&598& data-rawheight=&900& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&598& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/f330d4cda8e09e732a3c2_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（个人甚至觉得，杭州万象城这个项目的建筑设计，应该是新鸿基在做主导，华润做这个项目，应该更多的是从新鸿基身上学习一些自己想要的东西，当然，这个是个人感受，如果有知道情况的朋友，欢迎详细说一下情况）。&/p&&p&沈阳万象城、青岛万象城等也有可圈可点之处。另外，华润在帝都有一个属于“万象汇”这个级别的凤凰汇，也是一个非常漂亮的场子，在商业硬件水平平淡无奇的帝都是一个奇葩的存在（咳咳，除了个别几个经典的，帝都的商业硬件真的招黑），不过感觉很冷清？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/5f2eadad7e8c48719fd4_b.jpg& data-rawwidth=&684& data-rawheight=&1000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&684& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/5f2eadad7e8c48719fd4_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/6f23786eafd4d43dc8da_b.jpg& data-rawwidth=&668& data-rawheight=&1000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&668& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/6f23786eafd4d43dc8da_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（重庆万象城硬件水平很高，但在平时，商场真的是“千山鸟飞绝，万径人踪灭”，至今都没想通重庆万象城为什么会选在杨家坪那个位置……）&/p&&p&总之，尽管除了深圳之外，几乎全国所有的万象城都面临着激烈的市场竞争，甚至处在市场上一个比较尴尬的位置，但万象城系列依然是国内商业地产项目的标杆。&/p&&p&&i&（今天更新的内容跑题跑的有点远，但万象城与华润的故事，确实是当今中国商业地产发展的典型缩影。当然，今后如果有更新，LZ会尽量回归到项目本身上来，不好意思！）&/i&&/p&&br&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&br&&p&感谢大家的兹瓷。这几天太忙了，没来得及更新。今天有一点时间，和大家分享一个争议非常大的项目，也是我列的list里的第一个商业地产项目——Elements圆方。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cfd2d8ba8e47b53cd158c1aeeaffe684_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&532& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cfd2d8ba8e47b53cd158c1aeeaffe684_r.jpg&&&/figure&&p&（图片来自benoy官网，Benoy是elements圆方的建筑设计及室内设计、规划公司）&/p&&p&评论中，也有许多TX提到了圆方，有褒有贬。圆方，是一个很精彩，但的确也有明显硬伤的项目，兼听则明是好事。&/p&&p&不过，即使如此，我依然认为，圆方是如今香港乃至国内最优秀的商业地产项目。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/5a2b116b03b_b.jpg& data-rawwidth=&980& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&980& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/5a2b116b03b_r.jpg&&&/figure&&p&（图据网络）&/p&&p&提到elements圆方，就不可能不提香港大名鼎鼎的九龙站综合发展计划union square，圆方也是这个发展计划的一个部分。&/p&&p&union square的实质，就是在西九龙的九龙站地铁交通枢纽的一个上盖物业发展计划，它的目的是打造香港一个新的都会中心和摩天大楼建筑群，业态包括高级豪宅、写字楼、酒店、商场为一体。这个计划由香港的“大地主”港铁牵头，新鸿基、九龙仓、恒隆以及永泰控股这样的豪华阵容入伙开发，在这里，一连串在香港赫赫有名的顶级豪宅在这里落成，而接下来的香港环球贸易广场（香港丽思卡尔顿酒店）、天玺（香港W酒店）等，更是让union square成为全球最经典的摩天大楼集群之一。&/p&&p&而圆方，就是这个星光璀璨的项目的商场部分所在，而它同时作为整个上盖物业的主体，接驳起地铁九龙站与分布在它四周的各大“明星”物业。这样一个出身“豪门”的圆方，从一开始就注定了它会成为香港最豪华的购物中心之一，而事实上也是如此。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/8cab9446984abe091e7806_b.jpg& data-rawwidth=&2500& data-rawheight=&1669& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/8cab9446984abe091e7806_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（圆方的一个商场出入口，旁边就是著名的香港天玺）&/p&&p&圆方在2007年年底正式开业，圆方商场的零售主体只有两层带一点，不过即使只有两层多，整个圆方的商业体量却已经是10万平方米这样一个标准的大型购物中心的水平，这是因为圆方作为接驳起整个九龙站所有上盖物业的基层商业，它的单层面积实在是太大了，因此，它被称为香港的首个横向式大型购物中心。&/p&&p&（横向式购物中心这个概念，实际上是相对于垂直购物中心（vertical mall）来说的，香港土地金贵，垂直购物中心屡见不鲜，但是对于大陆来讲，可能会有点一时懵逼，因为实际上，我们在大陆所看到的购物中心，基本上都是横向式购物中心。但是像圆方这么彻底到只有两层多一点的横向式购物中心，即使是在大陆，也是非常非常少见的了。）&/p&&p&圆方的商场单层面积有多大呢？&b&网上的一个数据：37000平方米。&/b&&/p&&p&37000平方米是一个怎样的概念呢？&/p&&p&我用一种最粗暴的算法，总体量达12万平方米的上海IFC mall，不含停车场，共有6层商业，单层面积再大不会超过20000平方米；总体量达21万平方米的成都IFS，不含停车场，共有8层多一点的商业，单层面积再大也不会超过24000平方米（实际上IFC和IFS都不可能有这么大的单层面积）。&/p&&p&圆方的37000平方米，相当于两个IFC的单层面积加在一块儿，那么大。&/p&&p&单层面积巨大，对于商场的动线设计来讲，就是一个考验。而圆方最被人诟病的地方，就在这个问题上（哈哈哈哈，不是说分享成功案例吗，怎么变成了批判大会了？当然，LZ主要是想给圆方洗地，因为确实有它不得已的苦衷）。&/p&&p&当然，如果只是大，也就还好。全球最大的购物中心Dubai Mall，在整个商场里画了一个圈儿作为走廊，就能比较好地解决动线的问题，其实包括成都IFS在内的很多方正的单层大面积购物中心都是这样干的。&/p&&p&当然圆方最后也是这么干的，而且圆方和Dubai Mall一样，还在圆形动线中间加了一个便捷直线走廊，当然亮点是在于分出了更多的商铺。&/p&&p&但是，圆方又有一个很特殊的地方，决定了它不管怎么做，最后都很难有清晰的动线规划。这个特殊的地方，又恰巧是圆方这个物业的本质，无法改变：它是一个地铁上盖商场，而且是一个非常纯粹的地铁上盖。&/p&&p&在我们普通的认知中，地铁上盖物业往往是给商场带来了交通通道的便利，这是因为地铁站会有通道连通到商场的入口，但实际上商场本身和地铁站还是相对独立的。可是，圆方并不是这样，因为某种意义上讲，本身它就是地铁九龙站的一部分。&/p&&p&这个问题如何来理解呢？&/p&&p&首先，地铁九龙站的出入口设置在圆方的环形动线的两端，而在一般正常的购物中心，这两个地方往往就是垂直电梯的所在地，然后圆方的商场出入口也非常地特殊。&/p&&p&圆方的商场出入口，连接的是商场的落客区、泊车及的士站，以及停车场出入口、其他公共交通交汇处。大家有没有发现？圆方这个商场，分明就是一个地铁站嘛，而这些从环形动线到商场各个出入口的通道，无非就是从地铁站通往各个交通枢纽的换乘通道罢了。&/p&&p&除了这些“换乘通道”，圆方的商场出入通道，就只剩下两处基本没人走的人行天桥，真正能让路人抵达的出入口很少，甚至可以说没有。真正能够很轻松地通过走路抵达圆方的消费者，恐怕只有商场楼上那些知名豪宅楼盘的主人了。&/p&&p&所以，对于很多人而言，圆方的商场内部，要么走着走着就到了一个交通交汇处，要么就是不能继续走下去的死角。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/0e83c45f671a7e6c1fa3_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/0e83c45f671a7e6c1fa3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/2a6e15a2a942a_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/2a6e15a2a942a_r.jpg&&&/figure&&p&（这里有两张图，能从另一个角度说明同样的问题。图一是圆方商场与ICC的接驳处，远处电梯可通往ICC写字楼，然后电梯两边分别通往sky100与丽思卡尔顿酒店，因此，对于不去sky100的观光客与非ritz客人来讲，这两边的通道就是商场的死角；图二是从一个通道死角向外拍的照片，LZ拍摄于3年前。）&/p&&p&另外，圆方商场的外部空间，也更像是交通枢纽——特别是以高速立交为主的复杂立体交通网络。&/p&&p&所以，这些问题，我不认为是圆方在后期通过设计就可以解决的问题。&b&因为，圆方就是一个以公共交通为导向的发展项目&/b&（这句话不是我说的，来自benoy官网）。而且要知道，圆方的业主，不是它人，就是港铁公司本身。&/p&&p&当然，从商业角度，圆方也想了很多改善的方法，比如设立金木水火土这样的分区，它将一个单层面积庞大的商场，按照不同的业态分成为五个区域，这样在一定程度上弥补了圆方的不足。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/acd7d978c_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&499& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/acd7d978c_r.jpg&&&/figure&&p&（绿色木、蓝色水、灰色金、红色火、棕色土，图自benoy官网）&/p&&p&两个地铁出入口的区域，分别被设为“木”区与“水”区，分别主打化妆品与快时尚，因为这里是人气客流最旺盛的地方；靠近ICC、W酒店、丽思卡尔顿的区域，这是主打国际一线大牌、珠宝及腕表品牌的“金“区，另外被两个地铁出入口夹在中间的那条快捷走廊，也是许多大牌所在的”金“区（客观来讲，这里算背街，客流稀少，但是通道的形象展示面不错，因此适合贵价品牌）；最狭长的可以通往人行天桥与柯士甸地铁站的通道是”火“区，主要是男性品牌为主，而火区与金区之间的一条通道”木“区，现在随着品牌调整，已经介乎”火“区与”金“区之间了，这样的业态规划还是很有意思的。&/p&&p&----------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------&/p&&p&除了前面提到的内容，我还是想特别提一下圆方的室内设计。&/p&&p&从2007年开业至今，十年过去了，圆方至今仍是高级购物中心室内设计、空间设计、精装以及美陈的行业标杆。&/p&&p&这个商场经典的细节设计，实在是太多了，到现在都令人赞叹不已，这是一个非常值得细细去看的项目，尽管它在另外一些方面，有着如此明显的问题，饱受诟病。&/p&&p&瑕不掩瑜，我觉得用在圆方身上是最恰当的。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/cc5d44afc5f10afecacc3cb28afdb42c_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/cc5d44afc5f10afecacc3cb28afdb42c_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（这个角度，至今仍觉得非常经典的室内空间设计）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/be33558a18_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&532& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/be33558a18_r.jpg&&&/figure&&p&（天花的设计、墙面材质的使用，也是经典中的经典）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/71eddfbca7c_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&532& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/71eddfbca7c_r.jpg&&&/figure&&p&（商场内的许多美陈装置，非常值得学习）&/p&&p&另外，趁着港资开发商大举进军中国大陆城市的东风，Benoy也将圆方的许多设计的优异之处，运用在与这些港资开发商合作的高级购物中心身上。&/p&&p&所以，如果有一天，你走在圆方的商场里，突然发现它的某一处，和你所在城市的高级购物中心似曾相识，不要惊讶，他们可能就是“同一个妈生”的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/f495bf809a13c5611b45dffd_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/f495bf809a13c5611b45dffd_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（比如上面这张，成都的朋友，有没有发现和哪个商业的哪个区域，几乎一模一样呢？哈哈）&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&最近非常忙，没有时间更新。趁着刚好有点时间，想聊一聊：&/p&&p&&b&做一个好的商业地产项目，究竟有多难？&/b&&/p&&p&其实，我一直觉得，做一个好的商业地产项目，本来应该是一件很简单的事情。&/p&&p&因为：所有的商业，归根结底，不过都是生意买卖而已。&/p&&p&所有商业地产项目的核心，都不过一句话：&b&你凭什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报？&/b&&/p&&p&这个问题从根本上决定了一个商业地产项目的前期研策、财务分析、拿地、定位规划、建筑设计、划铺、招商、运营、推广……&/p&&p&但就是这个问题，90%的商业地产项目，都没有解决好。&/p&&p&为什么呢？&/p&&p&因为会思考这个问题的地产开发商，实在是太罕见了。&/p&&p&对于大多数国内的开发商来说，通过住宅开发获取销售利润的发展模式已经深入人心，从逐利的角度讲，只有在这种模式遇到危机的时候，它们才会开始思考，能否像九龙仓、太古一样，通过持有商业运营，获取源源不断的现金流、利润和长远的物业增值？&/p&&p&过去的十年，越来越多的住宅开发商开始意识到这一问题，选择试水商业地产。但是他们的主要利润来源还是销售物业，加之商业地产无论是拿地还是后期开发，需求的资金是数倍于住宅开发，这决定了很多开发商不会那么“破釜沉舟”地去做商业地产。（销售型商业不在此讨论范围，因为没啥讨论价值）&/p&&p&&b&开发商的犹豫是致命的。&/b&&/p&&p&&b&第一，它依然会以住宅销售为主要目的去拿地，而不是完全从商业的角度去拿地。&/b&这个现象实在是太普遍了，哪怕是华润这种已经把项目做得很成功的了开发商都有这个问题。不过华润还算幸运的，靠自己的能力还是把很多项目给做起来了。&/p&&p&最惨的是很多开发商拿的地，你都没看到它的商业，开发商就决定不做了，或者直接卖掉。&/p&&p&这里我也想聊一聊龙湖。自从北城天街在重庆一炮而红之后，龙湖开始在全国拓展它的天街系，和华润一样，龙湖也是通过向地方承诺引入天街品牌进而拿到大量廉价的综合土地，然后前期通过住宅销售回款。但是龙湖骨子里更是一个住宅开发商，而且它弱于华润的地方是：龙湖没那么多钱，但是胃口又很大。所以龙湖拿的地，比华润更偏僻，规模更大，什么地都敢拿，甚至卖完了住宅，再以天街为噱头卖一大部分商业，龙湖最夸张的时候，一个20万平方米的商业，可以卖掉15万平方米，然后自己再持有5万平方米。这样的开发策略，给龙湖的后期“天街系”的商业运营造成了非常大的压力，然而吴老板却始终是觉得商业的团队没做好，所以也只有呵呵了。不过最近几年，因为持有商业的经营情况不理想，龙湖因此看到了很多前期从拿地开始就存在问题，现在的拿地策略也逐渐在调整，商业团队也在逐渐成熟。&/p&&p&不过我想说的是，龙湖，已经是国内可以排进前10的专业商业地产开发商了，10名之后的数以千计的开发商，是什么水平，你们想想就可以了。&/p&&p&&b&第二，大部分开发商做商业地产，依然会以地产开发占主导，后期引入商业运营。&/b&国内80%的商业地产，从研策阶段开始，就不是专业的商业团队在做，往往是在项目已经定型之后，引入商业运营团队进行招商、推广。对于商业团队来讲，拿到一个前期规划、建筑设计做得跟屎一样的项目，除了流泪，就只有流泪了。&/p&&p&当然，现在的很多地产公司，也在前期找到五大行做顾问，但说实话啊，除非拿到自己很感兴趣的项目，五大行的顾问团队现在也是为了写报告而写报告了（五大行的朋友勿喷，哈哈），报告基本没啥参考价值。另外，建筑设计方面，国际真正一流的商业建筑设计公司，设计顾问费和建议的项目整体工程费用，实在是太贵了。&/p&&p&能舍得花血本请大牌商业建筑设计公司来做项目的开发商，说实话，哪怕其他方面做得再烂，整体项目一般也不会差到哪里去，请看我认真脸。&/p&&p&好了，排除这两种情况。&/p&&p&如果恰巧遇到一个开发商，是铁了心要好好地做商业，从一开始就以商业运营的角度去运作一个项目，而且舍得花钱去做，情况又如何呢？&/p&&p&按照我前面所说的，一般这样的开发商做出来的项目都不会太差。但是这些项目，又容易遇到一个问题：商业团队的理想主义。&/p&&p&在很多人看来，商业地产就是一个华丽的迷宫，很多人喜欢它，很多人艳羡他，当然，也就有很多人把它想象成一个理想化的平台。&/p&&p&每一个商业地产项目，都希望自己是城市的地标；&/p&&p&每一个商业地产项目，都希望自己引入的品牌是全城最好的品牌；&/p&&p&每一个商业地产项目，都希望自己在推广阶段一炮而红，大搞城市营销；&/p&&p&但是呢，它们忘了，其实它们的本质，&b&和街边的便利店是一样的&/b&：在商言商，都是生意买卖而已。还是那句话：&b&你凭什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报？&/b&&/p&&p&现实情况是：当开发商和它的商业顾问团队在憧憬这座城市地标将如何布满Louis vuitton、Chanel、Hermes的旗舰店时；当招商经理在向品牌商家讲述这个购物中心将如何华丽时；当推广经理在向媒体描绘未来这里将代表怎样一种新的生活方式时，大家都反而不知道，如何告诉对方：我这个商场可以赚钱。&/p&&p&而后果，当然是南辕北辙。&/p&&p&而当梦幻化为泡影，那些雄心勃勃想要进军商业地产的开发商，开始认清现实；当旗下的商业并未给开发商带来想象之中的稳定现金流与物业估值，而是年年亏本的时候，开发商开始变得更加犹豫不定。&/p&&p&对此，大公司，诸如龙湖，尚有改变策略，重新再战的机会，且在这个过程中愈战愈勇；而清醒者，诸如万科，虽然始终宣称自己要大举开发商业地产，还实际上还是大规模地修着住宅，最多弄点安全的写字楼和销售商业；最惨的还是那些更多的，我们都没有听过的开发商，以及他们留给每一座城市的诸多“城市垃圾”。&/p&&p&所以，虽然国内现在商业地产体量那么大，大家还是要珍惜自己城市中那些优秀的商业地产项目，有那么一两个，真的已经很不容易了。&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&大半年，一直没有心力更新。本来觉得：伴随着波澜不惊的商业地产市场，这样的话题也会变的愈加冷门了吧。结果知乎日报的推荐，没想到又得到了许多朋友的关注。&/p&&p&商业地产并不是一个深不可，毕竟它与你我的生活息息相关。在休闲购物的同时，你大可抱着游逛的心态，看看“它们”究竟是长啥样的？发现你所发现的小趣味，也是生活中的一种独特体验吧。&/p&&p&扯远了。清明节的时候，抱着休假的心态去了一趟青岛，在猛吃海鲜和水饺的同时，也去看了青岛的几个代表性购物中心，这其中就包括青岛万象城。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-efb6edfea6f8ad6f7264_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&266& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&blockquote&（图片来自网络）&/blockquote&&p&青岛万象城号称华润最新一代，也是迄今为止规模最大的万象城，在建筑风格上它依然延续了万象城的传统，布局上也依然是万象城最常见的“一字型”，漫步其间甚至会有一种置身于深圳万象城乃至成都万象城的错觉，但是相比它们，青岛万象城明显进步了很多：这是一个在建筑设计与业态布局已经近于成熟的购物中心，甚至在一些方面，它或许还有可能引领先河。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-babb3be28d1e0_b.jpg& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-babb3be28d1e0_r.jpg&&&/figure&&blockquote&（图来自网络，L3层布局图，项目整体与此类似）&/blockquote&&p&其实青岛万象城的地理条件并非完美，它处在一个斜坡地块，前后左右的地势高差非常明显，其实这样的情况在国内许多城市都存在，特别是重庆与香港，但能把地势高差解决的特别完美的案例则不多。青岛万象城算是一个，甚至这种地势高差还成为了项目的一个亮点。&/p&&p&青岛万象城的楼层布局中有“LG”和“1L”两个楼层分别可以走出地面，LG层在地势最矮的南端设置入口，门神苹果专卖店即在此处，是项目外围人气最集中的区域。L1是LG层的上一层，这一层也和地面相连，出入口设置在地势较高处，同时此处也设计了一个下沉式广场，下沉广场与LG层连通。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-714cabe3fee346d362b5eb8_b.jpg& data-rawwidth=&488& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&488& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-714cabe3fee346d362b5eb8_r.jpg&&&/figure&&blockquote&（图来自网络，项目整体地势沿山东路由西向东抬高，沿万象南街由南向北抬高，图中1号门为LG层入口，3号门上层为L1层入口，下沉广场为LG层入口，10号门为L2层泊车通道入口，4号门和11号门没注意到）&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-7c6b7f220b645e5a8f1c_b.jpg& data-rawwidth=&507& data-rawheight=&388& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&507& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-7c6b7f220b645e5a8f1c_r.jpg&&&/figure&&blockquote&（图片来自网络，上层为L1层入口，下层广场为LG入口）&/blockquote&&p&也就是说：行人在地面就可以直接抵达LG层与L1层，这样构成了实质意义上的“双首层设计”，给更多品牌创造了更优质的零售空间，目前诸如苹果、BAPE等一线潮流品牌、COACH等轻奢品牌被安排在了LG层，而L1层应该会主打一线品牌，（可能因为招商的关系，目前L1层与LG层的品牌落差不大，但如果青岛万象城未来有机会撬走海信广场的一线品牌，这里将会为它们最好的落脚点）。&/p&&p&另外，仍然受到四周地势高差的影响，青岛万象城的地面泊车通道、停车场出入口则与商场L2层无缝对接，所以这个项目甚至可以看成一个独特的“三首层”购物中心。&/p&&p&而更加好玩的是，由于L2层直接与停车场出入口接驳的缘故，导致这个项目从B2层（-2层）到B1层、LG层、L1层每层都有直接与商场平行的停车场（好像L2层也有），其实对于停车的人来说，这样的设计还是非常便捷的。&/p&&p&当然，我并不清楚这是否是在重庆、香港乃至青岛等多坡地城市中的常见设计，但能够在建筑处理上达到如此理想的三首层状态，依然还是非常罕见。&/p&&p&当然，这种设计依然无法改变一个弊端，就是购物者的空间混乱感，在青岛万象城不知道自己身处哪一个楼层，是一件常见的事情，但我相信对于青岛万象城的常客来讲，便利性会很快取代混乱感，游逛甚至会变得更加驾轻就熟。&/p&&p&如同成都IFS的双首层设计，青岛万象城的三首层设计，使得这个整整拥有9个楼层的购物中心变得更加扁平化。&/p&&p&---------------------------}