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詹长龙《卡尔加里房地产指南》收藏
首先感谢吧主的支持！征得吧主的同意，我写一些房地产的帖子，希望对想在卡城买卖房子的同学/朋友有所帮助。宗旨：介绍房地产知识，协助新老朋友安居卡城及投资房地产内容：房地产买卖，贷款，保险，房子维护，学区介绍，卡城工作定居生活等等自我介绍：James Zhan, 詹长龙2006从多伦多搬来卡尔加里，今年（2017）是从事房地产第7个年头。房地产投资顾问，Grand Realty美国硕士、清华学士卡城、阿省及加拿大三级地产局会，认证谈判专家Grand Realty有大约180多名经纪，本人的业绩第一。老詹做的是长期生意。从不忽悠客户，也不催客户下单，买卖信息公开透明。看房时如实指出房子的优缺点，绝对不推荐有硬伤或者将来不容易卖出的房子给客户。再说两句自己的经历：本科在清华念的是高分子材料和化工，研究生在美国德州读的是材料工程。国内工作主要是在深圳大学当老师，后移民多伦多。在卡城的石油工程公司做过5年的工程男（metallurgist）。秉承“自强不息，厚德载物”的校训，做事认真负责，做人实在坦诚，尽心尽力为客户谋利益，受到他们的好评，也经常得到老客户的推荐。不少客户最后都成了朋友，这是老詹最开心的事情。我们家算是卡城很普通的移民家庭。住西北NW所谓的学区之一Hamptons 小区。家里领导是会计师。小孩两个，女儿在滑铁卢大学读物理，儿子在Westmount Charter School 上Kindergarten，今年9月份上一年级。本人是音乐发烧友，喜欢钢琴和古典音乐；也是车迷，喜欢开车自驾游。如果您有同样爱好，欢迎交流。来加拿大十几年，经历了移民生涯的酸甜苦辣，现在生活自得其乐，偶尔也回去看看伟大祖国的建设成就。期望与各位共同探讨，理性交流。如果你有任何问题，欢迎联系我：微信zhanCHANlong，电话403-366-4998或者邮件；网站：
来到加拿大,不可错过卡尔加里市,您可到市区观光美景,也可到历史公园寻奇探索!在卡尔加里,您还可以观看精彩的户外表演,欣赏落基山脉的美景,享受西部的热情款待!
外国人/留学生买房 简单来说，国民待遇，跟加拿大本地人一样，没有特别限制，哪怕你只是来旅游一趟或者看望在这里读书的小孩。你可以购买加拿大的房子，拥有的产权也跟加拿大本地人的一样。 特别需要注意的是，目前()在卡尔加里购房，没有针对外国人征收额外费用，外国人购房的成本跟本地人是完全一样的。而外国人在温哥华和多伦多购房需要缴纳相当于房价15%的附加税，这是因为这两个城市房价飙升，政府出台打压措施。 跟在美国购房不同的是，外国人在加拿大购房可以申请贷款。过去的贷款政策特别优惠：外国人只需要35%首付，不看任何其它证明，剩下的65%可以通过银行贷款，可以享受加拿大的超低利率（目前2%多一点儿）。最近针对外国人的贷款审核收紧了一些。银行需要看贷款人在国内的雇主信，说明在中国的职位和年薪，个别情况可能还会看银行的流水账或者工资条。不过这些证明文件用中文写就可以了，不需要英文，也不需要公证。 留学生因为一般自己没有收入，所以需要提供父母在中国的收入证明。 买房的过程简单。对游客来说，最好当然是房子买卖和过户的时候人还在加拿大。也可以委托亲戚朋友，办法是自己先要到加拿大一趟，然后和亲戚朋友一起去这里的银行和律师楼办理委托书（Powerof Attorney，简称POA），这样的话，看房、下单（又叫下offer）、谈判、办理贷款和房产过户手续都可以通过亲戚朋友代办。 最后，需要指出的是，政策和规定可能会随时改变，所以必要时请教您的经纪人，了解最新的政策规定。也可以添加微信：zhanCHANlong，或者电话403-366-4998联系我，我乐意为大家解答。
10月14日（星期六）10-12房地产讲座（免费）今年房地产市场的的回顾和展望外国人、留学生和工签者如何购房？购买自住房和投资房分别需要注意什么？央行还会加息吗？银行对贷款有什么要求，收紧了没有？名额有限，请尽快报名！日期：，星期六上午10:00-12:00房地产主讲：詹长龙, P. Eng. M. Eng.贷款知识: BMO 贷款专家 邢超地点：3800 Memorial Dr #1185, Calgary, AB T2A 2K2报名办法（请说明时间和人数）：微信：zhanCHANlong （最佳办法）电话：403-366-4998 詹长龙Email：老詹的房地产讲座开办多年，多年房地产买卖和投资的经验与各位分享。讲座采用小班的方式（20-30人），座位有限，请立即预订！
（1月10日）房市的回顾与展望 新年新气象，老詹首先祝大家新年快乐，身体健康，万事如意！2017年已经翻篇，这里先回顾一下去年卡城房地产：全年房地产成交18,883套，比2016年增加11.5%；基准价(benchmark price)是$437,808, 微跌0.17%。其中独立屋基准价是$504,866, 微涨0.63%；Condo表现比较差，基准价下跌3.97%。2017年的上半年，卡城房市出现复苏迹象，成交量上升，价格上涨。由于加拿大总体经济回升，加上温哥华多伦多房市过热，下半年央行开始加息两次，同时各大商业银行对贷款收紧，这样房市复苏的火苗就被浇灭了，价格也开始回落。展望一下2018年的卡城房地产，有喜有忧。忧的是，从1月1日起，银行对贷款人实行压力测试，也就是用实际贷款利率+2%来核实贷款额度，有一部分的贷款人会因此受影响。高价位的房子受压力测试影响最大，低价位的房子尤其是小独立屋则估计受影响不大。其次，加拿大的总体经济表现优异（问题是不等于Alberta！），2017年全年增加42.3万个职位，12月失业率降至5.7%，这可是42年来的最低纪录。目前的预测是，央行可能因此在1月份就加息。2018年全年有2-3次的加息。加息对于房市当然是负面因素。说完愁再说喜：最近油价表现强劲，今天WTI升到$63.57/桶（BrentCrude Oil价格则为$69.20)。油公司的预算投资总体略有增加，个别工程公司（像老詹原来上班的Jacobs）还接到了不止一个新项目。预计今年阿省的经济会持续增长，就业也有改善。但是，经济的改善总体有限，不会导致大量外来人口流入卡城。所以，个人预测今年卡城的房地产走势，还是继续疲弱。价格还是在低位波动。想投资房产或者换大房，逮住好的机会就出手。至于卖房，老詹的建议，还是熬吧，房市低迷抛掉资产，可惜了，除非您搬离卡城或者有其它财政上的考虑。房市低迷，经纪多如牛毛。投资房地产，您更需要口碑好、敬业、又熟悉房市的经纪替您把关。请联系詹长龙：403-366-4998。
2017年第四季度加拿大房价同比上升10.8%
加拿大皇家地产（Royal LePage）最近发布的季度报告称，经过对全国53个房地产市场的调查，2017年第四季度房屋价格按年上升10.8%，平均价格为$626,042，该价格考虑了各类房型，包括两层独立屋，平房以及公寓等。
如果分房屋类型来看，公寓升幅最大，比一年前升高14.3%，中位价$420,823；两层独立屋次之，按年升11.1%，中位价为$741,924；平房升7.1%，中位价$522,963。GTA地区公寓一枝独秀 独立屋价格下滑　　皇家地产的季度报告称，GTA地区condo/公寓一枝独秀，但独立屋价格则有所下滑。　　在去年第四季度，GTA地区condo/公寓的价格比2016年第四季度升高19.5%，价格升至$476,421；而多伦多市condo/公寓的价格则比去年同期上涨19.6%，价格升至$515,578。　　如果与2017年第三季度比较，去年第四季度GTA地区两层独立屋和平房的价格都有所下滑，分别下跌2.0%和2.4%。　　此外，大温哥华地区condo/公寓价格涨幅更大，去年第四季度比一年前上涨20.2%，价格升至$651,885。而温哥华市的涨幅则为18.7%，价格则为$775,806按季度仅condo/公寓价格上涨　　该报告还指出，若与前一个季度比较，去年最后三个月全国各类房屋中仅condo/公寓的价格上涨，涨幅也只有1.1%。而两层独立屋和平房的价格均比去年第三季度下跌，跌幅分别为0.3%和0.2%。　皇家地产的CEO Phil Soper评论说，对大城市的潜在买家或首次购房族而言，condo/公寓最容易负担，何况首次购房族还要面对刚刚开始实施的更加严格的按揭新规，因此condo/公寓的市场一枝独秀及价格上涨并不奇怪。
CIBC收紧海外人士、新移民和留学生贷款（老詹按：下面消息老詹跟CIBC的资深贷款人士确认了。买家除了在剩下的7天里去CIBC做预批准外，也可以咨询其它银行。其它银行可能也会跟进）。从2月1日起，CICB银行原来的“海外收入”贷款计划（Foreign Income Program）将有重大变动！BMO、RBC等银行将随后跟进。 根据加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）收紧贷款政策的指引要求，加拿大各大商业银行（CIBC、RBC、BMO等）需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。 什么算“海外收入”贷款？也就是新移民，或者海外买家(居住地在加拿大以外)，在温哥华本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格，需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。从日凌晨12点开始，以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士，主要包括新移民、非居民、留学生，需要向银行提交下述材料申请贷款：1. 报税单T1 的复印件，T1上必须反映所有的海外收入（line 104）； 2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135（Foreign Income Verification Statement）的复印件；3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明，即税务局T1134表（Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）的复印件；4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外，还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告，可能需要更多的个人信息。银行相关人士透露，在这些新政策生效之前，也就是在1月31日之前，对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有：1．身份证或护照、签证；2．工作证明；3．国内存款证明；4．购房合同。James Zhan, 詹长龙, 资深经纪, P. Eng, M. Eng. 手机: (403) 366-4998微信: zhanCHANlongTop 1 in Grand Realty, + Realtors)清华风格、厚德载物
如何挑选经纪人 您是否知道，一半以上的经纪一年做不到两套房子？由于入行门槛低，加上佣金的诱惑，卡城的经纪多如牛毛（其它城市也一样）。想买到称心如意同时价格合理的房子，找个好的经纪就显得非常重要。好的经纪具备这些特点：人品好，口碑佳；经验丰富；敬业勤业。下面这些类型的经纪人，需要注意：1. 没有经验的经纪经纪这一行虽然属于低技术行业，但是房地产行业本身需要很长的一段时间自我学习和经验积累。在Alberta，经纪的所有信息是公开的，每个经纪哪一年开始做的，在哪个房地产公司做，查下面的网站就明白了：找经纪前可以查查他/她的历史，看他/她做了多久，经验够不够（老詹入行的时候，是拜公司的副总为师，度过这段磨合期的）。2. 成交非常少和业务不精的经纪卡城经纪5,000多人，一年成交不够2万套。加上所谓的20/80定律：20%的经纪做了80%的生意，业务做的多、熟悉市场的毕竟是少数。据权威统计，一半以上的经纪一年做不到两套房子，不仅在卡城，在温哥华和多伦多也是如此。哪怕一年做几套的经纪，跟市场也是半脱节的。这些经纪的特点是业务不精，他们有牌照，但是属于业余水平，谈不上专业。3. 品德不良的经纪这类经纪的特点就是忽悠，职业操守不良，夸夸其谈，充专家，能蒙一单是一单，少数人还会用不法手段拉生意。对这类人，最好远离他们。否则以为占到便宜，但是多数情况下，损失的是自己。好的经纪，一般都是经过多年历练，做人诚信，业务精，谈判技巧娴熟，同时有多年积累下来的好口碑。口碑既是对以往业绩的肯定，对经纪本人也是一种无形的约束，因为他/她不会图一单生意的成功而忽悠客户，冒毁掉自己名声的风险。所以，下次跟您的经纪人接触时，不妨多问一些问题：a) 做经纪多久了（自己先查查他的牌照记录）？b) 问问朋友，或者Google一下他的口碑。c) 一年大概成交多少套？当然他不一定要说准确数字。d) 对您感兴趣的小区，让他分析一下优缺点；e) 给他一、两套房子，让他点评一下。老詹从2006年到卡城，今年是从业第8个年头，业绩在公司180多个经纪中排名第一。老詹每天起早摸黑，只做房地产一件事。同时清华本科和美国德州大学Arlington分校学的都是材料，阿尔伯塔省P. Eng (职业工程师)，对房子结构和维护有深入的认识。老詹继续以做工程、做学问的严谨态度，认认真真做房地产，为客户提供最好的服务。百度一下，还是谷歌一下，总能搜到詹长龙，这是老詹多年来辛勤工作的结果。也期待能给您提供服务。 James Zhan, 詹长龙,资深经纪, P. Eng, M. Eng. 手机: (403) 366-4998微信: zhanCHANlong2017年业绩在 Grand Realty 180多个经纪中排名第一清华风格、厚德载物
详细买房过程根据老詹在卡尔加里和阿尔伯塔省这些年做经纪的经验，下面是卡尔加里买房的大概过程一、贷款预评估强烈建议联系贷款专家，知己知彼首先要知己，是百战不殆的前提，具体参见我前面的帖子。这里简要再说一下，购房者大约可以分为两类：1、游客、工签、留学生和登陆不满五年的新移民，首付35%就可以拿到贷款。由于各家银行把握尺度不尽相同，建议买房前还是先咨询贷款专家为宜（ 老詹提醒：最近银行对这类买家的贷款收紧，请参考上上个帖子）。2、有收入者也可以用家庭收入计算贷款额度。办法是，找到一个你信任的有经验的贷款经纪，他/她会按照你的意思SHOP到最好的利率。同时做贷款预批；这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。此外，您还可以确定：a.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。b.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。二、决定区域(LOCATION)买家最好自己做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等，选出自己的最佳实际需求。同时要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动，一旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区；如果经纪对区域一问三不知，或者拿不出意见，那就要怀疑他/她业务水平了。决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主自住的若干年快乐开心，怡然自得;等到出手，又获得相当可观的收益。三、看房看房是买房过程中激动人心的一个环节。在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，朝向如何，有无分门出入等；占地(LOT)有多大，使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。具体看房之时，可以由外及内的方法。外，包括两点：一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要，譬如：好社区的某几个房子靠近大路，会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染，这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密，我一般建议客人也不要考虑；街角的房子，一般地大，这是优点；不过如果后院小，或者旁边有人行道（除了有干扰，冬天还要铲雪！）我会告知客人。当然尊重客户的选择，因为有些客户喜欢街角房。房子本身的外观也会告知我们很多信息。如：平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等，因为建筑风格的不一样，大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观，还会让你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且，更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外，外墙采用的材料、有无脱落，本身是否有裂缝;落水管有无破漏，排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。进入房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭，有无明显的空间浪费。一般情况下，加拿大房屋进门看到的是厨房，饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候，都会留有空间放置一张早餐桌，而正餐则在饭厅享用。除了格局，客厅、厨房、主卧是看房的重点，此外容易忽视的是衣帽间，有些女同胞可在意了！大多数华人客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间，这也是新建房子的一个趋势。对于稍旧一些的房，客户希望至少主卧能带全功能的洗手间，成为真正意义上的Master room。四、下单，或者叫出OFFER阿尔伯塔省， OFFER文件全称是Residential Purchase Contract，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同文件，前提是双方都能认可，如果购房者试图用其它文件，事先一定要和卖家沟通好。决定下Offer后，买方经纪要先打电话给卖方经纪，告知对方有下offer的意愿，同时询问房子目前有没有其他offer存在。下offer的意思，就是把签好字的，写有出价、交房日期和相应条件（如贷款和验房条件等等）的合同提交给对方。与国内的做法不同，这里没有人会先口头谈判的。而是把签了字的offer传给对方之后，一般谈判就会开始。这个过程几个小时到一天比较常见。谈判是个技术活。有经验的经纪，首先要准确判断房子的市场价，揣摩卖家卖房的动机和心理价位，然后从合适的价位开始出价谈判，力争以好的价格拿下房子。有意思的是，加拿大这里买卖房子绝大多数都是通过经纪完成，买家和卖家不见面不联系，绝大多数的情况下，买卖双方的经纪也不会见面，当然后续的律师和各自房地产公司的人员也不会见面。就这样在交房日钱转走，房子钥匙拿到；过程看似简单，其实后面都是一套法律体系在运作的。我以后再另外详细谈这个过程。
详细买房过程（续）五、条件及解除条件一般情况下买方经纪会帮助自己的客户在合同里加上条件（Conditions)或者附加条款, 这些条件和条款是用来保护买家的：1. 贷款条件(Financing)：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。申请贷款时，贷款经纪会要求你提供相关资料：买房的合同，有关房屋的信息资料(Listing Feature Sheet)，工资单，雇主信，首付款(或存款)证明，驾照或护照等等。新移民/外国人/留学生买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款，地税等)。如果资料齐全完备，通常两到三个工作日就会有正式结果。2. 验房条件(Inspection)：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件：一般要求卖家4天内提供共管物业的公寓文件（condo Documents）。这些文件，最好请公寓文件专家（而不是律师）读一下里面的内容。如果对其不满意，买家可以取消合同的。4. 如果是独立屋，尤其带一体式车库的，一定要签Illegal Drug Manufacture/Marijuana Grow Operation 的补充条款。理由很简单，让卖家确认房子不是大麻屋！我知道有人不下或者忽视这个条款，但我的一贯做法是一定要加上；如果万一买上大麻屋，麻烦就大了。需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是合同的规定，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。另外一个需要说明的是，如果你在买房前，对自己的贷款了然于胸，贷款条件就没有必要加上，这样，获得自己满意Offer的几率会大一些；验屋条件也建议加上，就是几年新的房屋，还是验一下放心；至于查看公寓文件，是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。具体下什么条件，有经验的经纪都会给自己的客户提出建议。解除条件其实贴切的叫法是通过条件，就是买家送对方一个waiver，意思就是条件通过了，这房子我要了。这又分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就waive，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Residential Purchase Contract的Amendment里，由双方签字认可。六、办理贷款当合同条件一旦全部取消，你需要做的就是去银行签字，办理贷款手续。这时候，你正式跟银行有贷款合约了；也就是说要背债了。贷款文件签完之后，银行会把贷款的资料送给你的律师。在交房日，贷款就转到律师的信托账户。七、律师理论上你可以自己完成房地产的交易；但是房地产投资巨大，一般都通过律师完成。律师是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);2、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。卡城这里的做法，一般不需要买这个保险。除非是银行回收房或者法院拍卖屋。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。3、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款;4、计算买方交纳的全部费用。在阿尔伯塔省，买家除了支付房款和律师费外，还有其它费用，比如地税的调节，title和mortgage的过户，如果是公寓，还有公寓管理费（condo fee）的调节。5、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。八、Walk-ThroughWalk-through也叫Re-visit，订合同时，买家可以要求在交房前做一次walk-through。买卖合同都有这样的规定，房子交接时候的状况，跟看房时要基本一样；在卡尔加里，这个工作，一般是卖方经纪去保证。当然，如果签定有合同补充条款，里面有卖家在交房日前需要维修房子里面东西的的时候，最好加上Walk-through条款，在交房日的前一两天去检查一下。九、交割交房的前二天左右，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。除了购房款，其他费用包括：地税调节、律师的费用、title和贷款过户的费用，目前一般大约$1,200-$2,000。注意，其它省份不同，在阿尔伯塔省买家不用缴纳土地转让税！通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张Certified Chuque或者Bank Draft。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。一般的做法是，上午你的律师会把款项打到卖方律师账上。卖方经纪通知买方经纪，钥匙可以给买家了。依照合同规定，中午12点你就是房子的主人了。不过，律师一般会在交房日之后的3个星期左右才把产权登记（Title）和土地的测量报告（Real Property Report）给你，所以不要着急。有意思的是，这里的Title就是一种电脑打印纸，不像国内房地产证那样高大上，呵呵！詹长龙 专业房地产投资顾问美国硕士、清华学士，职业工程师(P. Eng.)微信: zhanCHANlong 电话: 403-366-49982017年业绩在 Grand Realty 180多个经纪中排名第一网站：Email:
（2月13日）近期房市动态农历新年快到了，老詹先祝大家阖家欢乐，身体健康！1月份卡城的房市，无论成交量还是基准价，都跟去年1月没有什么变化。进入二月份，房市的疲态还是有所表现，至今成交量同比下降11.6%，总挂牌量则增加13.0%。老詹问过其他经纪同行，还有银行的贷款经纪，多数都说比较淡。我自己也没有去年忙。不过也有例外：上个星期五，老詹受两家两家银行，上市了两个房子，分别是BMO银行的C93 Copperfield Blvd SE) 和CIBC银行 的C Cimarron Crescent, Okotoks)，下面链接30天内有效：前者去年卖了很久，有offers 但是偏低，被BMO拒绝了。两个房子都是西人前屋主，因为还不起贷款房子被银行收走了。结果第一个房子已经收到3个offers，出价都不错，很可能会卖掉。Okotoks的这套，也收到一个offer，虽然不知道能否谈成。最近，老詹也劝了好几位客户，尽可能不要现在卖房，除非是资产配置，比如卖了这里的房子去温哥华置业；或者搬离卡城不想再回来也不想委托物业管理公司管理房子。他们基本都听从老詹的建议，老詹因此也暂时轻松享受日子，呵呵。其它城市：温哥华的公寓继续火爆，1月份销售同比增加19.4%；今年估计价格还涨，理由是BC省的经济基本面不错，房子需求活跃，加上大家很难供独立屋，结果全冲着公寓去了，能不涨吗？多伦多比较悲催，成交量同比下降22%，估计今年比卡城房市糟。詹长龙 专业房地产投资顾问美国硕士、清华学士，职业工程师(P. Eng.)微信: zhanCHANlong 电话: 403-366-49982017年业绩在 Grand Realty 180多个经纪中排名第一网站：Email:
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一个星期前老詹分别受BMO和CIBC两家银行委托而上市的两个回收房，都已经正式卖出：其中BMO的房子，要价$469,900，最后收到4个offers，以$466,000的价格无条件卖出；很不错的价格了。CIBC的房子要价$459,900，成交价格是$430,000。买家出了价，CIBC直接就接受了，相当的爽快。买家很高兴，就拿下了，验房后也没有来找麻烦。两个房子卖掉如此之快，很出乎老詹意料。其实这个月房市表现比较差的。
（3月5日）房市动态1月份的成交跟去年持平是因为很多买家怕贷款收紧赶快出手买房。2月份的销售则是清楚显示利率上涨和银行收紧银根所带来的影响：销售量下降18.0%, 其中独立屋下降20.1%，这可不是什么好兆头！虽然基准价$434,300，几乎跟去年一样，其中：独立屋价格同比微升0.72%，Attached 类型持平，公寓的基准价则同比下降2.99%。现在判断央行利率上涨和商业银行收紧贷款对卡城房地产的影响究竟有多大为期尚早。3-6月份是每年房地产成交活跃期，今年的情况应该不容乐观；价格微跌的可能性大一些。建议购房和卖房者密切关注市场的变化。詹长龙 James Zhan 专业房地产投资顾问美国硕士、清华学士，职业工程师(P. Eng.)微信: zhanCHANlong 电话: 403-366-4998
2017年业绩第一，荣获公司最高奖：主席钻石大奖。衷心感谢家人、客户、朋友、校友、公司领导和同事的大力支持！房地产行业的竞争非常剧烈，没有您们的支持，我不可能取得这样的成绩：公司180多名经纪中，本人的成交量接近全公司的1/10。在中港台华人经纪中也是最top 之一。清华风格，厚德载物！新的一年里我将继续提供业界最高水准的房地产服务。行业竞争剧烈到什么程度？卡城持牌经纪5,000多人，去年一共才成交 18,884 套。据统计一半以上的经纪一年做不到两单，各大城市基本都差不多。表面光鲜，背后都是辛勤的汗水和默默地付出，哪个行业都一样，同时也离不开大家的信任和支持，军功章里有大家的一份！
卡尔加里房产：房型选择house vs. townhouse vs.Condo 加拿大的房型有三种：独立屋（house），联排别墅（townhouse）和公寓（condo）。买房子，首先的考虑是买什么类型的房子。下面说说三种类型房子的特点。 1. 独立屋（House）相当于国内的别墅，带独立花园，双车库居多，是卡尔加里最主要的房屋类型。2017年卡尔加里卖的18,884套房子中，有11,831套是独立屋，约占总销售的2/3，均价是$557,493，中位价是$490,000。独立屋的好处是私密性好，有自己的花园，小孩能在自己的花园里玩；朋友来访，如果天气好还可以烧烤。喜欢种花种草种蔬菜的朋友肯定是喜欢独立屋的。国内住惯公寓的朋友，多数来加拿大都希望能住上自己的独立屋。卡尔加里的独立屋价格目前大约是多伦多的一半，温哥华的1/3，比较便宜。 独立屋既然是单家独户，房子的保养自然也就只能靠自己，比如：房子的水电气和屋顶门窗等的维护，夏天剪草，冬天铲雪等等。这些工作，很多可以自己做，也可以请人打理维护。 2. 联排别墅（Townhouse）的特点是跟邻居有共用的墙壁，面积一般比独立屋小，3个卧室比较常见，车位/车库多数只有一个。2017年销售的房子里联排别墅是4,182套，约占销售总数的22%，均价是$407,336，中位价是$343,000。多数的联排别墅跟Condo一样，产权属于condominium（共管类型），屋主拥有的是内部空间；花园和房屋结构（包括屋顶门窗）属于公家的，统一管理。少数townhouse则产权跟独立屋一样，跟邻居共用的墙壁的维护就需要两家人商量。 既然产权上属于condominium，就需要每个月交condo fee。很多人把它翻译成管理费，认为应该叫物业费才准确（我会另贴说明）。这个费用包括共用地方的维护、剪草、铲雪，以及房子本身的结构、屋顶、门窗和阳台等等。房子里面的维护，比如水电气系统就要靠自己了。以老詹的经验，联排别墅的condo fee $250-$350/月最常见。 3. 公寓（Condo）跟国内的差不多，带有暖气系统（有些还有冷气系统）。多数公寓单位有1和2个卧室，3个卧室的比较少，一般带有一个车位；新一些的公寓，也配有有洗衣机和干衣机；90年代或者更早的公寓单位，多数需要用大楼里共用的洗衣机干衣机。2017年卡尔加里卖的18,884套房子中，有2,871套是condo，约占总销售的15%，均价是$292,633，中位价是$260,000，算是最便宜的物业类型；当然凡事都有例外，市中心的高端公寓价格可不一定比house便宜，顶层大面积的豪华单位，几百万的都有。物业费方面，市中心2卧室的单位，一个月condo fee在$450-$550很常见。 好的公寓楼，有免费的健身房、游泳池、娱乐厅等设施，供业主免费使用，非常方便；有些大楼还有客房，供需要的业主临时租用（比如家里来了朋友）。 那么，买房子时该选什么类型的房子呢？老詹说说自己的观点： 第一看预算。预算够了，三种类型的物业可以随便挑；如果预算不足，大概就只有买公寓了。第二看投资回报。独立屋有土地价值，升值潜力高；经济不好的时候也比较抗跌。而condo大楼一般出租单位比例高，经济不好的时候往往也不容易出租出去，大楼有一定数量的挂牌单位的时候就会相互竞争，拉低房价。所以如果侧重点是升值和投资回报，应该买独立屋。 第三看自己时间和精力投入。如果图自己省事，当然是买公寓了。花园铲雪剪草维护，统统都是公家的事，这尤其适合年轻人和退休人士。 第四看对环境安静程度的要求。想清净不相互干扰，享受独家花园，就住独立屋，尤其有小孩的家庭。想热闹有人气，就住公寓。 Townhouse（联排别墅）介于独立屋和公寓之间，可以参考上面4条做选择。或者咨询老詹。
詹长龙谈卡尔加里房产：说说 Condo和Condo Fee 今天老詹介绍一下Condo，英文全称的Condominium。中文翻译有公寓，康斗，柏文（香港叫法）等等。 Condominium 的意思是共管物业，是一种产权形式，也就是业主拥有自己单位的产权，同时有部分的产权是所有业主共同拥有。最常见的Condo形式就是普通公寓楼，业主拥有的是自己单位的内部空间，其它部分是所有业主共同拥有：比如主体结构、走廊、电梯、阳台门窗、娱乐室、健身房、地下停车场和公共绿地等等。 多数的联排别墅和少量的独立屋甚至庄园别墅也是共管物业类型。如果独立屋属于Condo 类型，一般公共的地方就是小区的道路、绿化和照明，比如卡城南边Shawnee Slopes由原来高尔夫球场改造过来的新区的房子，就属于Condo；去年老詹（403-366-4998）的一个客户买了那里一套90多万的房子，每年要交$1,000多的Condo fee。极少数的Condo 类型独立屋，甚至连房子的花园都是共有物业部分，不过其使用权则归业主。 偶尔有人问老詹（微信zhanCHANlong）：Condo 和Apartment 有什么不同吗？这两者中文都翻译成公寓，外观看都是公寓楼盘，主要差别是：Apartment是用于出租的，一般各个单位没有独立产权；而Condo的每个单位都有独立产权。 前面说过，Condominium 物业有共有的部分，所以业主每个月交condofee就很正常了。很多人把condo fee翻译成管理费，这是不准确了，正确叫法应该是物业费，一般包括：取暖、水费、大楼的日常维护费、剪草铲雪、大楼保险和大修储备金；当然也有小比例的费用给物业管理公司。在卡城，大多数楼盘的业主需要自己交电费，一个月约几十加币。此外，老詹经常听到有朋友抱怨说，管理公司今年又涨condo fee了！这里需要澄清两点：第一，condofee涨是正常的，人工材料水费气费等等都跟随通胀在涨，大楼也一直在老化，condo fee 当然只能跟着涨。第二，Condo fee 涨多少，是公寓的业主委员根据大楼的实际情况决定的，而不是管理公司决定的；管理公司其实就是业主委员会请来做管理的而已。 最后老詹（）说说购买公寓的时候需要注意什么。买公寓的时候，除了知道每个月的condo fee 多少外，一定要了解该楼盘有没有潜在的结构问题，是否需要大修，大修储备金够不够，日常财政状况任何，有没有年龄限制，宠物政策是什么等等。下单的时候，一定要加上condo documents condition保护条款；如果通过了解对楼盘不满意，买家可以合法退出合同。当然，这些头痛的问题交给经纪好了。您需要做的，是找一个靠谱和业务能力强的的经纪，这是最省心和最保险的做法。
房市小动态4月份房地产表现比前面两个月略好，但是总体疲弱。成交量1,517套，同比下降20.6%。基准价为$436,500, 同比微涨0.21%。总挂牌量为7,326套，上升了32.8%。5月份至今的销售同比下降22.3%。主要原因还是银行对贷款收紧造成的。除了贷款因素，目前市场观望情绪也比较浓。投资房买**较清淡；以Banff Trail为例，目前挂牌的房子有24套，而过去半年成交的房子只有10套，实在冷清；而去年年初和年中，老詹在这个区就帮3个客户买了房子，其中两套还抢了offer。要说正面因素，就是原油价格升到2014年底石油危机以来的最高点，老詹刚刚查了一下：WTI Crude US$70.70，Brent Crude US$77.12。世界原油市场历来都是有周期的，目前看来石油价格在上升通道。随着中东局势进一步紧张，加上过去几年石油行业投资一直低迷，乐观者认为年底上升到$100/桶都有可能。咱们只能拭目以待了。詹长龙 专业房地产投资顾问美国硕士、清华学士，职业工程师(P. Eng.)微信: zhanCHANlong 电话: 403-366-4998主席钻石大奖获得者，Grand Realty 180多个经纪中排名第一网站：Email:
卡尔加里高居全球宜居城市的第四名！ 经济学人智库（EconomistIntelligence Unit）8月14日公布2018年全球宜居城巿排名，卡尔加里高居全球第四位： 1. 维也纳Vienna,Austri2. 墨尔本Melbourne,Australia3. 大坂Osaka,Japan4. 卡尔加里Calgary,Canada5. 悉尼Sydney,Australia6. 温哥华Vancouver,Canada7. 多伦多(tie) Toronto,Canada7. 东京(tie) Tokyo,Japan9. 哥本哈根Copenhagen,Denmark10. 德莱德Adelaide,Australia宜居城市排名的调查涵盖全球140个城市，评估5个范围包括文化与环境、教育、基建、健康医疗及稳定性。维也纳和墨尔本在健康医疗、教育及基建都拿下100分满分，墨尔本在文化与环境略胜一筹，但维也纳最后以稳定性的满分夺冠。而卡尔加里总排名第4，比温哥华和多伦多靠前。今天老詹（微信zhanCHANlong)跟一位年轻的朋友吃饭，她刚从温哥华旅游回到卡尔加里。说起卡城，她的说法是，这是一个对年轻人非常友好的城市，大学毕业后工作就能买上2卧室的公寓，再过4-5年就能换到独立屋了。她说，中国人能去工作生活的大城市里，有几个能做的到呢？工资收入还是全加拿大最高的。说的很对！卡城这里加币20万起就可以买到旧的2卧室公寓了；200平方米的两层独栋别墅，平均价格也就是50万出头。房价大概是多伦多的一半，温哥华的1/3。卡城的平均工资是$60,541。卡城所在的阿尔伯塔省目前最低工资是$13.6/小时；再过1个多月，也就是10月1日，最低工资就是$15/小时了（折年薪$31,200）-----请记住，这是最低工资，呵呵。这里有世界上最干净的水源，人们喝的都是雪山上融化下来的冰水；呼吸的是最优质的空气，冬天的空气质量指数能到10以内----您说干净不！有人包装后拿到淘宝上卖了。卡城还是加拿大的能源之都，农业、矿业和畜牧业也非常发达。社会资源也非常丰富，基础设施是加拿大最好的。一句话，卡城排上最宜居的城市是名至实归的。请关注卡城房地产行情:
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