农民宅基地建房拆迁后,政府的补偿房能买卖吗?_百度知道
农民宅基地建房拆迁后,政府的补偿房能买卖吗?
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一、安置房与商品房一样吗所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。具体区别如下：（一）产权的区别。很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前安置房交易并没有要求这样，但法律规定是要缴纳的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。（二）质量上的区别。安置房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然，也有比较负责的或者示范工程之类的，质量相对较好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。（三）交易时间的限制。不少安置房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。不过，商品期房，法律上是不允许转售的。二、安置房可以买卖吗有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况。由于是拆迁户安置房是政府补贴给当事人的，所以必需是当事人才能办到房产证；一般都比较长时间才能办下来。拆迁户安置房要5年才能上市交易的，故要5年之后才能过户而且要补完国有地税。另外，想要购买拆迁安置房，还有注意以下几点：（一）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；（二）一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷；（三）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。为减少矛盾、避免纠纷，购买拆迁安置房时一定要细心加小心，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。因此在购买前，最好找专用的房产律师进行咨询，了解相关政策，做到未雨绸缪。
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2016年最新房屋拆迁补偿标准是怎样的呢？最新拆迁法全文（2016最新版本）农村房屋拆迁补偿规定及政策。
：2016年最新房屋补偿标准是怎样的呢？
&房屋拆迁补偿标准 你看了吗?&律师解答：
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
房屋拆迁补偿标准的计算公式：
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
延伸阅读：最新房屋拆迁房屋拆迁合同最新房屋安置补偿合同甲方(拆迁人)：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________乙方(被拆迁人)：____________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。第一条项目名称、地点建设项目名称________________，建设地点________，建设单位________《拆迁许可证》文号________。第二条被拆房屋现状(一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。(二)乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等)(三)被拆迁房屋的产权属于________________。第三条拆迁安置(一)乙方安置到________，房屋____间，建筑面积________平方米，使用面积____平方米，居住面积____平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。(二)乙方临时过渡到________________，房屋____间。(三)乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。第四条安置房屋的标准(一)甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________颁发的________标准;(二)建造质量应当符合________________;(三)房屋内应当有以下设施：1.____________________2.____________________3.____________________第五条拆迁安置房屋产权(一)乙方被安置房屋的产权属于乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。(二)乙方被安置房屋的产权属于甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同，持该合同办理房屋产权转移手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。第六条房屋拆迁补助甲方支付乙方搬家补助费________元;临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)____元;转学补助费________元;提前搬家奖励费________元;其他补助费________元;共计人民币________元。第七条被拆迁房屋补偿甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿：1.作价补偿。被拆迁房屋____间，建筑面积____平方米，按每平方米____元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费____元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。2.产权调换。甲方以________地点，________房屋，____间，____平方米，补偿乙方;乙方需支付：(1)结构差价____________________元;(2)面积差价____________________元;(3)房屋成新差价________________元。3.________________________第八条乙方在____年____月____日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。第九条乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。第十条乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款____元。第十一条乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月____元支付乙方临时过渡费。第十二条甲方应在本合同第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方，并按以下方法之一处理：1.甲方提供同面积、同质量的安置房屋。2.逾期____个月内，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费，逾期超过____个月，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费。3.________________________第十三条特殊情况下安置逾期的处理如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：1.不可抗力造成安置房屋建设延期;2.因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期;3.________________________出现上述情况，甲方应当在情况发生的____天内通知乙方。因以上情况造成或安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理：第十四条本合同自双方签字盖章之日起生效。第十五条本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。甲方：________________________代表人：____________年__月__日乙方：________________________代表人：____________年__月__日安置的方式&　　针对拆迁实践中一些房地产开发商为追求高额利润，为被拆迁人提供的安置房规划设计不合理、工程质量差，甚至没有经过竣工验收就交付使用等严重侵害被拆迁人利益的情况，《城市房屋拆迁管理条例》第28条规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆置。&　　拆迁安置的方式，主要表现为两种：一种是原地安置，另一种是异地安置，具体应由当事人协商解决。拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。来源：http://www.66law.cn/topic2010/cqazf/59351.shtml
补偿计算公式
房屋拆置费主要包括房屋使用人(被拆迁人或房屋承租人)的搬迁补助费、没有提供周转房情况下的临时安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费和非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。至于这几项费用中，临时安置补助费和搬迁补助费支付标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定，这主要反映各地经济发展的情况不同，当地生活水平的差异，国家不能统一作一规定。而非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费则主要依据民法等价有偿的原则，对于因停产、停业造成的直接损失进行赔偿，而不包括间接损失。因此，房屋拆迁安置费计算标准为：(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的者安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
房屋拆迁补偿计算标准
①房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
②房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。最新拆迁法全文（2016最新版本）目录
2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
第一章 总则
(以下称被征收人)给予公平补偿。
(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
第二章 征收决定
一)国防和外交的需要;
二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
;违反规定实施的，不予补偿。
第三章 补偿
一)被征收房屋价值的补偿;
二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第四章 法律责任
;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。http://www.66law.cn/tiaoli/162.aspx拆迁如何赔偿？拆迁一般是以货币补偿金额或者产权调换，依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。房屋拆迁补偿的法律规定　　第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：　　(一)被征收房屋价值的补偿；　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。农村房屋补偿规定及政策。
律师解答：
农村房屋的拆迁补偿，按照中华人民共和国的规定进行补偿，由省级政府制定相关补偿标准。政策的问题，不同地区有不同的政策。
相关知识：
农村房屋拆迁补偿按以下国家标准确定：
(一)砖混结构一级房屋每平方米&400&元，二级每平方米&380&元，三级每平方米&360&元;
(二)砖木结构一级房屋每平方米&260&元，二级每平方米&240&元;
(三)砖土木结构一级房屋每平方米&200&元，二级每平方米&180&元;
(四)简易结构一级房屋每平方米&50&元，二级每平方米&30&元。
各结构房屋折旧率按以下标准扣减：
(一)&5&年以内(含&5&年)房屋折旧率为&0&%;
(二)&5&年以上(不含&5&年)至&10&年(含&10&年)房屋折旧率为&5&%;
(三)&10&年以上(不含&10&年)房屋折旧率为&10&%。
农村房屋补偿规定及政策。&国家一直关注民生，关注农民。在年，国务院印发了，新型农村社区建设进行的如火如荼，村庄改造、村庄合并。由此也带来了房屋拆迁以及拆迁房屋补偿的问题。那么房屋拆迁补偿标准是什么，农村拆迁补偿标准也是大家十分关心的问题。今天我们一起来了解一下拆迁房屋的补偿标准。&&&2016年农村、城市居民住房拆迁补偿标准（图文）改革开放以来，随着城市化进程加快，各省的农村和城市产生了大量拆迁户，因此，拆迁补偿标准一直是人们热议话题，到了2016年，也不例外。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。特困户残疾人拆迁补偿标准对拆迁特困户和丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋，由拆迁人按以下规定给予照顾：1、对拆迁持有有效《市居民最低生活保障证》的住户，其拆迁货币补偿款低于5.5万元的，按5.5万元给予货币补偿。2、对拆迁持有有效《城市居民最低生活保障证》的住户中的残疾人，其持有的《中华人民共和国残疾人证》标明残疾标准：程度为一级、二级的听力、语言、肢体残疾的和标明视力、智力、精神残疾的，在第一条的基础上，再给予补助1万元照顾。　农村房屋拆迁补偿标准(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。2016城市居民住房的拆迁补偿标准根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第三十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。房屋拆迁补偿标准的计算公式拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。(一)房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。来源：互联网&http://www.cuncunle.com/village-102-771067-article-3570-1.html&延伸阅读：
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喜欢该文的人也喜欢农村拆迁安置房为一方个人财产还是夫妻共同财产 ？
集体土地上房屋拆迁不同于城市房屋拆迁：一是农村地区因乡约民俗影响，整个家族的人住在一起缺乏相对独立性；二是农村房屋不进行产权登记，确立房屋所有权存在一定难度；三是农村房屋一般屋前屋后生长着地上物，补偿范围包括地上物补偿。因此，农村房屋拆迁不仅涉及到财产分割还影响到家族亲情远疏，如何公平合理地对拆迁农村房屋进行析产，成为了审理离婚案件过程中的争议焦点和难点。
一、婚前一方的个人财产在婚后被拆迁
对于夫妻一方婚前的个人财产在婚后被拆迁，以产权调换方式取得拆迁安置房，且安置房和被拆迁房之间没有差价的情形，笔者认为，这种情况下获得的拆迁安置房其价值取得于婚前，它只是一方婚前个人财产在形式上的一种转化，拆迁安置房的取得是原被拆迁房屋所有权的权利延伸。因此，该拆迁安置房仍属于一方的个人财产。如果被拆迁房和安置房之间存在差价，并且以夫妻共同财产出资缴纳了差价，那么此时的拆迁安置房属个人财产还是夫妻共同财产呢 ?
应当注意到，拆迁安置房是以产权调换方式取得的，是对一方个人财产的转换，既然被拆迁房原本就属一方的个人财产，那么产权调换之后取得的拆迁安置房的性质仍属一方的个人财产，不因结婚这一事实而转变。离婚时，获得房屋产权的一方应当就夫妻共同财产出资缴纳的差价部分对另一方做出相应补偿。此外，若夫妻另一方因为属于被安置对象而获得拆迁利益政策性优惠的，则获得产权的一方还应按照当时的拆迁政策给予另一方相应的拆迁利益补偿。
二、夫妻一方父母的个人财产，婚后被拆迁，拆迁安置房登记在夫妻一方名下
现实生活中，很多父母为了免交房产过户费用和遗产税，在对拆迁安置房进行房产登记时就直接将拆迁安置房登记在自己子女名下。在离婚案件的司法实践中，对于该类房产视为对该子女一方的个人赠与还是视为对夫妻双方的赠与，法官们裁判不一。
一种观点认为，最高法院《婚姻法》若干问题的解释二第二十二条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。由此，即可得出结论：如果父母没有明确表示赠与一方，则拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。
然而，自从2011年《婚姻法》若干问题解释三颁布后，上海一中院就发出了不同的声音，以判决形式对该司法解释第七条做出了实践性解读：
上述赠与虽然发生在徐小姐、王先生夫妻关系存续期间，但产权登记于王先生一个人名下的事实，可推定为系对王先生个人的赠与。
由此可见，上海一中院认为讼争房屋完全属于王先生的个人财产，徐小姐无权要求进行分割，据此作出维持原判的终审判决。
笔者认为，这样的解读不仅符合婚姻法司法解释三的本意，也符合中国国情和传统人情观、亲情观：如果是对子女夫妻双方的赠与，则应将产权人登记在其子女夫妻双方名下而不是登记在其子女一人名下。
成年子女应否享有拆迁利益 ？
司法实践中，越来越多的成年子女认为其属于家庭成员，有权享受应有的拆迁福利待遇。在父母离婚纠纷中，成年子女往往都会提出对拆迁款予以析产从而保护自己拆迁利益不受侵害的主张，要求父母给予相应拆迁安置面积、土地补偿费、安置补助费等。
一、拆迁政策与补偿项目
按照江苏省2013年颁布的《征地补偿和被征地农民社会保障办法》，农村宅基地房屋拆迁大致会产生如下补偿：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，其中安置补助费按照需要安置的被征地农民人数计算。征收宅基地涉及农民住房的，能够重新安排宅基地的，对其住房按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排宅基地的，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。
结合笔者所在当地政府拆迁政策，农村宅基地房屋拆迁具体补偿如下：被拆除房屋补偿费、土地补偿费、附属设施设备及装修补偿费、搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、签约奖励费等，如被拆除房屋所有权人选择产权调换方式安置的，政府将给予相当面积的住房安置，被拆除房屋所有权人可选择定销房，选择的定销房面积超过安置面积的，可按拆迁优惠政策补齐差价。
补偿的项目虽然众多，乍看上去难以厘清头绪，但我们可以根据补偿的对象将补偿款分为四类：第一类，对土地的补偿，即对宅基地使用权的补偿（土地补偿费）；第二类，对房屋的补偿，即对被拆除房屋及附属设施、内部装修的补偿；第三类，对被征地人的补助，即对实际搬迁人的拆迁补助，包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费；第四类，对地上附着物和青苗的补偿。
二、农村被拆迁房屋所有权人的认定
我们知道，拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人（被拆迁房屋所有权人）之间签订的协议，只有被拆除房屋所有权人才有权利进行产权调换，因此被拆迁房屋产权人的认定在离婚案件房产分割中至关重要。
农村宅基地房屋不同于城镇房屋，城镇房屋产权人通过不动产登记簿就可以一目了然，而农村宅基地房屋产权人的认定就不那么相同了。
一般而言，宅基地使用权证、宅基地使用权审核表及建房用地报批表是确定农村宅基地房屋所有权的重要依据。在我国，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，而宅基地的面积主要根据家庭成员数量确定。建房用地报批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员为户内成员，因此，宅基地使用权审核表和建房用地报批表上确定的家庭成员以户的名义对该宅基地房屋共同共有。
若子女系宅基地使用权人，那么被拆迁房屋应属父母与子女共同共有，对房屋和地上附着物、青苗补偿费的补偿可根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等综合考虑按比例进行分配。
三、与父母同住的成年子女居住权的保护
当被拆迁房屋并非子女、父母共同共有时，对子女而言，他们既不是被拆迁房屋产权人，也不是被拆迁房屋的承租人，故而无权在产权调换中单独以自己的名义与拆迁人签定拆迁安置协议。
对未成年子女来说，基于抚养关系，他们虽不具有被拆迁房屋所有权，但一定时期内要与父母同住，其居住权尚能得到保障。然而对于成年子女来说，他们可能因成家无法与父母共同生活，又无法单独取得宅基地，失去了被拆迁房屋就无法保障住所。
为保障他们的居住权，政府考虑到其户籍、与被拆迁人的亲属关系以及长期与被拆迁人共同居住在被拆迁房屋内等诸多现实条件，将被拆迁人的子女作为共同安置人，也把用于改善原拆迁房屋使用人居住条件的福利措施和补助政策惠及给他们。他们的居住权是以拆迁安置协议之外的形式作为被安置人口明确约定的，应当受到法律保护。因此，夫妻离婚分割处分拆迁补偿款和拆迁安置房时，应当注意到共同安置的成年子女的居住权利，否则对成年子女来说是有失公平的。
综上，当成年子女作为被拆迁房屋共同共有人、宅基地使用权人时，其有权作为共同产权人按比例地享有所有补偿款及相应的房屋安置面积或购房优惠政策。当成年子女作为共同安置人时，法院也要充分保障其居住权，在政府拆迁优惠购房政策上给予一定程度的倾斜，其作为实际搬迁人，与所有权人平等享有其他拆迁补助，包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费等。当然，法院在处理此类案件时，应尽可能地加大调解力度，晓之以理、动之以情，弥合父母子女亲情，将亲人间的伤害降到最低程度。
夫妻之间如何分割拆迁补偿款 ？
前文中笔者已经将拆迁补偿款分成了四类，那么我们在处理离婚案件时就应该结合补偿目的、区分补偿款类型和补偿对象对补偿款进行合理分割，而不能一揽子分割。
第一类，对土地的补偿，即对宅基地使用权的补偿（土地补偿费）。
既然是对宅基地使用权的补偿，那么从土地来源的角度考虑，该土地补偿费就应当归属宅基地使用权人所有。宅基地使用权证和宅基地使用权审核表就是认定宅基地使用权人的重要依据。夫妻双方均为使用权人的，由夫妻二人共同享有，离婚分割时，夫妻二人各得一半；而夫妻一方登记为使用权人的，另一方对于宅基地的获得并无贡献，一般不宜享受该土地补偿款。若该方与使用权人共同实际生活时间较长，可酌情给予该方适当补偿。
第二类，对房屋的补偿，即对被拆除房屋及附属设施、内部装修的补偿。
此类补偿针对被拆除的房屋，那么被拆除房屋的补偿款理应归房屋产权人所有，至于如何确定被拆迁房屋产权人前文已经提及，这里不再赘述。至于房屋内部装修的补偿，如果被拆除房屋系夫妻一方个人财产，婚后对房屋进行装修，那么该装修系夫妻共同出资完成，此时房屋装修补偿款理应由夫妻双方平等享有。而被拆除房屋在婚前就完成装修的，另一方则无权对房屋装修补偿款进行分割。
第三类，对被征地人的补助，包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费。
该部分补助费是对实际搬迁人的拆迁补助，夫妻双方均为实际搬迁人的，均平等享有此类补助费用。
第四类，对地上附着物和青苗的补偿。
根据《土地管理法实施条例》第26条的规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。一般而言，被拆除房屋周围的地上附着物和青苗视为该拆迁户一家共同共有，因此，夫妻在离婚时对该笔补偿款平等享有权利。
本文作者为江苏省启东法院
莫晴晴法官
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