转租房屋是指原房屋承租人在租赁期内将租入房屋出租给第三方的行为。转租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和两份租约（原租约和转租约）。

1.转租需征得出租人的书面同意

承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。

2.不能出现禁止出租房屋的情形

转租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。

有下列情形之一的居住房屋，不得转租：

（1） 属于违法建筑的；

（2）被鉴定为危险房屋的；

（3）违反规定，改变房屋使用性质的；

（4）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。

3.转租的居住空间不得低于法律规定的最小出租单位

转租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后转租，不得按照床位转租。

原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得转租供人员居住。

4.不能违反最低人均承租面积和居住人数限制

（1） 转租面积不得低于法律规定的人均最低承租面积

转租的居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。这里所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。

（2） 转租居住的人数不能大于法律限制

转租的居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人，但有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

转租人违反以上条件的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。

转租的房屋会存在哪些风险？

房子转租，即原承租人将房子转手，租给第三方租客的行为。《合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这样一来，很容易造成一种情况：由于租客才是房子的实际使用人，因此一旦转租人违背租赁合同导致房东解除合同，要求收回房屋，则直接受到损害的必然是租客的利益。租客将会面临无房居住，损失租金的风险。

案例回放：2015年7月，被告王某与房东赵某签订房屋租赁合同一份，由王某承租赵某在的三层私人住宅一套。该合同明确约定：此房屋王某只有使用权，不得整体转租。2016年3月，原告李某作为乙方同被告王某(甲方)签订租赁合同书一份，被告王某未征得房主同意，将赵某的住宅转租给原告李某，租期从2016年5月20日开始计算。同日原告李某预付被告王某租金1650元，被告王某向原告出具收条一份。因被告王某迟迟不交付房屋，原告提起诉讼。李先生从王某手中租赁房屋，在王某合同违约后诉至法院时，才得知王某并非真正的房主。近日，陕西省西安市莲湖区人民法院依法认定双方签订的合同无效，张某返还李先生预付的房屋租金1650元。

法律分析：《合同法》第二百二十四条明确规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》第二十八条明确规定：房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。而本案中，双方签订租赁合同时，并未征得房主的同意，故双方签订的租赁合同因违反了我国法律法规的强制性规定而归于无效。被告张某收取的1650元房租应退还原告，原告的其它诉讼请求证据不足法院不予支持，遂依法做出上述判决。

如何保障自己的合法权益？

如果发生以上情况，租客可以通过以下方式保障自己的合法权益：

租客可以要求转租给自己的承租人退还自房屋返还之日起剩余时间的房屋租金。租客在预付租金后，有权在相应的期限内租住房屋，但因为原来的出租人要求腾房，导致无法继续租住的，次承租人有权追索未履行部分的租金。

如果租客已经通过转租人允许，对房子进行了装修，或是通过中介公司租的此套房，可以要求赔偿装修损失、中介费、以及租金差价等损失费用。

如何规避转租房带来的风险？

1.签约前，查看原租赁合同

由于转租关系复杂，作为租客，为了避免风险维护自己的权益，可以要求转租房屋的人出具原租赁合同，查看其是否正规、是否在租期之内、是否有重大漏洞、违约、费用等约定是否清晰。

在确保原租赁合同没有问题后，应要求转租人提供原房东同意转租的声明，以确定该转租行为合法，避免房东不知情，使得自己的租赁合同无效，不仅要重新找房浪费时间，还会带来租金损失。

保险起见，租客可以要求与原房东通话，询问其是否知晓转租事宜，并保存电话录音。如果可以，尽量直接与房东签合同。

4.选择正规的经纪机构

因转租人往往会选择经纪机构进行居间服务，所以选择正规的中介公司十分重要。一方面，中介公司会对房源有一个把关过程；另一方面，出了问题也可找其赔偿，权益有保障。

转租的风险多多，因为转租的行为不受法律保护，所以如果是转租的房子，应严格注意以上小提示，直接与房东签合同是最保险的，可避免出现租房的各种纠纷。

• 给你以下分析：这样的人适合买房一、是这类人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领。二、是还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，二手房则是不错的婚房选择。这样的人适合租房一、是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二、是工作流动性较大的人群，在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动会产生一笔不菲的交通成本支出;三是收入不稳定的人群，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。买房优势1、有套属于自己的房子，满足自己的占有欲，有归属感。2、可以随意装修、买家具。3、不用忍受房东催缴房租、搬家等。4、孩子可以就近入托、入学。5、将来可以出租、转让，当作家庭的保值资产。租房优势1、租房只需拎包入住，无论将来去哪里工作和生活，没有处置房产的麻烦。2、不用担心能否拿上房产证。3、可以随时炒掉房东。4、省出的贷款，可以提高生活质量，或者存起来。5、不担心房价下跌。买房劣势1、必须当房奴。2、担心房子质量不过关，不能顺利交房、拿到房产证，小区环境、物管不符合自己期望。3、担心房价下跌。4、担心小区治安、邻居人品。5、去外地就学、工作，房产处置很麻烦。租房劣势1、没有归属感，不能随意装修、置办家电。2、担心房东涨租、催租，提前毁约收房。3、担心房屋质量、邻居人品、小区治安状况。4、孩子没法落户，入托、入学需要掏择校费。