大男人 来自凤凰财经 00:00

你以为买房才叫收益？错了！

你以为现在市场是商品房为主？错了！

是什么原因造成过去十年中国房价的高速上涨？

又是哪两大问题造成了房地产市场一直以来的磕磕碰碰？

凤凰网财经独家对话任志强，为您解读中国房地产市场这三十年。

一、不灭的江湖：“南万科、北华远”

如果中国地产界有其江湖，那么这两个人便是一个绕不过去的传说。

1980年，29岁的任志强从军11年后复原，在北京经营小生意，之后于1984年加入了当时还是国企的华远地产，与他同一时期进入地产行业的还有王石。

也是在1980年，同样29岁的王石进入了广东省外经委，负责招商引资，一点一点靠做饲料中间商赚取了人生的第一桶金。之后，王石于1983年转战深圳，并于1988年带领万科正式进军房地产行业。

短短几年后，王石和任志强便先后主导了万科及华远的上市，开创了地产行业的资本化道路。作为地产界的两大标杆级企业，“南万科、北华远”由此诞生。

1991年，万科在深交所上市，被认为是房地产行业最早完成股份化及上市的地产企业，并由此开启了其万亿市值的伟大征程。

三年后，华远地产顺利获得华润集团旗下华润创业（香港上市公司）的境外融资，开启了华远与华润集团此后的长期合作，也使其成为国内首家中外合作的股份制房地产公司。1996年，已经是北京市华远地产董事长的任志强带领华润北京置地完成了其在香港的“境外上市”。

粉墨登场的两大阵营却拥有着不同的故事。

1997年，万科跃居业内第一，并将此记录保持了近20年，直到2017年才首次被恒大超越。

与之相比，华远集团的发展却没有想象中顺利。由于1997年的亚洲金融危机，华远地产的多个项目出现资金断流，但华润集团考虑到当时的经济形势，一方面在1998年终止了原计划投入华远的1.4亿美金，另一方面终止了华远地产正在进行中的凤凰城项目，这在华远和华润之间第一次引发了“资本到底该如何说话的问题”。

任志强曾在多年后回忆，“此后，双方发生过多次类似的争论”，他对此坦言:“当资本拥有者与经营管理班子产生分歧—资本拥有者认为某项决策的安全性更高，经营者认为某项决策能为资本带来最佳回报时，资本拥有者（往往）拥有着最大的发言权和决策权，而无论其决策的是非对错。”

在这样的背景下，1999年的华远地产出现了第一次的账面亏损，任志强随即辞去了总经理一职。

万科的崛起和华远的业绩下滑致使资本大鳄华润开始了新的思考，即打造华远+万科的中国最大“地产航母”；而王石通过1999年对华远地产的访问学习也深深感知到了规模化发展和外部融资的重要性，决心更换其大股东，可以说与华润一拍即合。

2000年，华润集团及其关联公司成为万科第一大股东，之后，华润集团希望继续增持万科，拟收购深圳经济特区发展公司持有的万科8.11%的股权，但其定向增发的公告内容在任志强看来却严重损害了华远地产的利益。

公告中，华润承诺限制华远地产在北京以外的地区发展，并给予万科在北京发展的优先权。任志强立马组织董事会否决了这一决议，致使这次认购未果，这也成为了之后任志强与华远分家的导火索。

2001年，任志强将华远集团旗下约18%的华远地产股份转让给了华润集团，之后便辞去华远地产董事长一职，成立了新华远地产—北京市华远新时代房地产开发有限公司，在50岁这一年，开始了他的二次创业。

在此后的采访中，王石表示，任志强的辞职举动是非常聪明的，也是非常高明的，“通过转让18%股权得到资金，收回了“公司名号”，（就）可以投入新的地产项目”。

而事情的进展似乎与任志强想象中的不同。

2005年，当万科的业务已经扩展到21个大中城市时，华远才刚刚得以走出北京进驻西安。此后，华远地产在2008年借壳湖南幸福实业实现重组，然而，错过了地产牛市的华远与万科的差距再也无法弥合。

任志强在其2013年发表的著作《野心优雅》中曾表示，华远地产正是由于在几个关键节点上“运气不好”，因而丢失了做大的机会。

2014及2017年，任志强和王石先后宣布退休。

人生的下半场，王石登珠峰、读哈佛、谈恋爱，卸任万科不到一年又风风火火地挂帅远大。

而任志强大多时候只会在两个地方出现：写字台前和公益路上。

“要有野心，更要优雅”，这大概就是他内心理想的人生状态。

二、写字台前：专注中国房地产行业30年

很久以前，潘石屹曾评价任志强“干着开发商的事，操着国家总理的心”。

如今，年逾60的任志强早已卸下了企业重担，却依然保持着每天9点以前到公司的习惯，他从华远地产退休后继续租用了一层的办公室用于日常工作，而这种工作更多地是对当今经济形势和房地产行业孜孜不倦地研究和分析。

作为一个1984年就投身房地产行业的先行者，任志强见证了中国房地产市场跌宕起伏的30年，并带领华远在1996年上市，使其成为国内最早进入资本市场的地产企业之一。

不过用他的话说，“80年代还不能叫房地产市场”。

1980年1月8日,中国有了第一家房地产开发公司—深圳市房地产公司，1984年才有了房地产开发公司管理办法。

“但那时候为什么不能叫市场呢？因为不是对个人进行销售。那时候是以福利分房为主，所以要求房地产公司必须是国有”。

当时还没有土地出让制度，所有土地都是划拨的，因此划拨的土地不能进入到私人企业里，所有的房地产开发公司，一定是国有的。

所以80年代的中国房地产行业，实际上完全是福利分配制度，是土地的利用价值在国有企业和市政基础设施之间进行交换的过程，还涉及不到市场化的问题。

我国土地出让金制度的初步形成应该从1988年的《宪法》修正案算起。此后，1990年，国务院正式颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，改变了过去单一的行政划拨供地制度，宣告了我国土地出让金制度的确立，自此才形成了土地出让和交换的过程。

“严格地说起来，中国的房地产市场改革是在1997年之后。”

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在通知中，明确了深化城镇住房制度改革的目标是：

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

自此，中国进入了住房的全面市场化阶段。

• 过去十年中国房价高速上涨的原因
  

“造成房价高速上涨的，实际上是招拍挂制度”。

2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举被业界称为新一轮“土地革命”的开始。

“这段时间就出现了一个巨大问题”，据任志强介绍，2003年以前，土地供应大概是每年平均30%到40%的增长，并且逐年递增。但是该文件的发布直接导致了土地供应量的下降，其中有十几个月的土地供应量只有5%左右，甚至出现了负增长。

“所以从2004年到2006年年底的时候，就出现一个巨大的问题—市场供给严重不足，这导致房价开始上调，因为供应和需求之间的匹配关系已经被打破了”。

2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价（46.38亿元）45.62亿元，成为当时的“地王”，也开开启了“高价者得”的市场局面，此后，全国各地便开始屡屡出现“天价”地。

“2005年起的四年间，政府进行了多轮调控，结果2008年出现了美国经济危机，然后又是四万亿，所以2009年之后（房价）就开始持续上涨”，任志强道。

• 你以为买房子才叫收益？错了

据有关数据， 2018年1月，北京市的房价均价为62957元/㎡，而2008年1月的房价均价为12479元/㎡，相差5倍左右。

广州市在2018年1月的房价均价为31409元/㎡， 2008年1月的房价均价为7350元/㎡，相差约4.27倍。

从2008年至2018年，十年近5倍的房价上涨使得拥有房产成为了一种身份的象征，同时，没有及时“上车”的人们陷入了深深的房价焦虑。

任志强却不这么认为，“除了后来的年轻人没赶上（这趟车）以外，所有人都赶上了”。

他对此解释道，很多人以为现在的市场是商品房为主，这是一个错误概念。因为中国最多的房子是福利房，所以简单来说，和你出手不出手没关系。我们所有的商品房都加起来，大概也就九千万套，九千万套在全国所有住房面积里占多少？30%都不到。

也就是说，剩下70%都是自建住房或者福利分配住房，那么所有人都占便宜了吗？显然不是。

“你以为买房子才叫收益？错了”。

据任志强介绍，中国把收入分为七等分，最低，低收入，中级收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。在最低的那一级里，住房私有化率是78%，这些人的房子基本都是靠福利分房，而最高收入的住房私有化率是90%，最低收入和最高收入的人群在住房私有化率上的差距只有12%。

简单来说，有房子和收入提高完全是两个概念。

• 农民进城怎么办？当前房地产市场的两大隐忧

回顾中国房地产进入市场化后的这二十年，任志强认为，单把房地产作为一个产业进行制度改革的时候，最大缺陷就是没有随着城镇化的要求，把户籍制度和土地制度问题解决。

“严格地说起来，从1997年到现在的20多年里，最重要的问题是1997年提出市场化的时候，没有考虑到在城市化发展的高速过程中，农民进城怎么办”？

为什么要解决户籍制度问题？

“比如年轻人进了城，博士生、研究生，大城市非常希望要的这些人才，他给这些地区又创造了巨大的财富，但是他的父母要想进城却因为户籍制度问题无法实现。那这个城市和社会就分裂了”。

为什么要解决土地私有化问题？

“因为土地私有的时候，人们可以随随便便到城市周边去买房子，他就会降低城市的集中度”。

如果不能够解决这两个问题，就会出现现阶段我们看到的“超大型”城市的问题。

为什么大城市的土地价格高，房屋价格也高？

“城市化过程中，大量的农村人口向城市转移，接下来中小城市的人口也向大城市转移，就导致这些城市无法应对这么多的人口进入，这是不符合城镇化发展规律的”。

“由于优质的医疗、教育、公共服务资源的集中，人口源源不断向大城市涌入，造成这些城市压力过大，而这一压力又全部转移到了房子的问题上”。

今年的中央政治局会议上，将“坚决抑制房价过快上涨”改成了“坚决抑制房价上涨”，两字之差显示了房价调控力度之大。

任志强对此表示，“要遏制房价上涨，我们现在用的是行政办法，就是我不批你。就像股市，我可以停盘，涨也要停，跌也要停，但这不是市场经济解决的办法”。

任志强指出，不管是在中国还是在全球，这种城镇化发展是一个历史推移的过程。要想在全世界达到改革开放之后提出的小康水平，没有70%的城镇化率是做不到的。

1996年，中国的城镇化率开始超过30%，2007年以后，随着房价高速增长，城镇化率开始下降，每年大概下降0.8%到1.2%之间。

“这其中很重要的一点就是因为土地和户籍制度问题，这两个问题制约了城镇化的发展速度”。

• 那么房价还会继续上涨吗？

“到今年6月为止，房价已经连续40个月高速增长，这在中国历史上从来没有过”。

任志强认为，无论现在的政策怎么调整，下一轮的房价一定是上涨的。因为当前部分地区的住房销售平均成本已经低于土地的供应成本，也就是出现了“面粉比面包贵”的情况。

“你没有办法老让大家亏本做买卖，那你能怎么办？”

如何从根本上解决这个问题，任志强再次强调，一个是土地，一个是户籍。

“如果不能解决中国未来发展的城镇化发展，房地产问题永远是磕磕碰碰的，解决不了”。

另外，短期来看，任志强认为，无论政策怎么调整，这个巨大的市场需求是改变不了的，即使现在可能呈现出有升有降的一种变化，但是房地产的市场需求仍然是巨大的。

“就房地产这个产业来说，美国二百年的过程中城镇化率比我们高这么多，有些地区已经达到90%多了，都还在弄房地产，你发什么愁呢？美国的房价不涨了吗？睁着眼睛说瞎话”。

三、公益路上：任志强的“双面”人生

任志强办公室墙上挂着在阿拉善参与公益活动期间的照片（潘石屹、任志强、艾路明）

除了“房地产大佬”以外，近年来，提到任志强，还有一个挥之不去的称呼—“大炮”，这缘于其一直以来火药味浓烈的经济和社会观点，也多少解释了任志强耿直的军人性格。

任志强曾在接受凤凰网采访时表示，“任大炮”对他来说是一个很高的评价：

“公众的评价实际上是你对社会的贡献，我觉得比如他们说任大炮，就说明你对社会的贡献就是不同的意见，不断有响声，我觉得这是一个很高很高的评价，所有的评价里头不管哪一个，我觉得都挺好”。

2014年11月24日，任志强通过微博发表声明宣布正式退休，此后，便一直活跃在微博及媒体上，任志强不仅多年来秉持着学者的精神持续关注房地产行业的发展趋势，也对民生、经济等热点话题给予热辣点评，这使得他一度成为媒体的宠儿和大众的买房军师，也直接导致了其2016年的微博账号被封和被给予留党察看一年的违纪处分。

然而，大众不甚了解的是，面对镜头严肃犀利还颇有“开炮”气势的任志强私下里却是一个刀子嘴豆腐心的公益人士。

在内蒙古阿拉善一望无际的沙漠上，一身军装的任志强曾显现出难得的温情时刻，这是在他回忆刘晓光的时候。

任志强和潘石屹在阿拉善沙漠上席地而坐追忆刘晓光

刘晓光是原北京首都创业集团有限公司董事长，于2004年创立了阿拉善SEE生态协会并担任第一届会长，任志强成为最早的成员之一并担任第五届会长。在此期间，与刘晓光建立了深厚的友谊。

2017年1月16日，在刘晓光的遗体送别仪式上，任志强发表悼词：“我为什么对刘晓光如此怀念，我想在那个企业家集体赚取了大投资时代的红利后，在寻找社会意义时，他恰好给了这群人以更高层面的信仰和价值观”。

事实也是如此，阿拉善作为一个企业家公益组织集结了几百位房地产界乃至商界的各行企业家，王石、潘石屹、冯仑等都参与其中。

在今年4月的阿拉善梭梭春种（梭梭为一种沙漠上的固沙植物）活动中，任志强向凤凰网财经谈及刘晓光时，眼泛泪光：

“去年清明节时候，我就说，我们再坐在一起抽根烟吧，他特别爱抽烟，苦恼的时候用烟解除苦恼，我看他躺在病床上可能最想干的就是抽一根烟，可惜他抽不上了”。

十几年来，任志强一直默默坚持着公益事业，退休后，更是将几乎将80%的精力投入到了公益活动中，每年有200天以上奔走在阿拉善活动的全国各个现场，并自创品牌“任小米”，该种小米可以有效缓解沙漠地区绿洲地下水紧缺、沙漠化日趋严重的问题。

当然，小米只是任志强公益事业中的一项，他的团队在公益方面有共同的目标--通过自己的救赎，改变社会乃至地球，他曾对凤凰网表示：'讨论公益慈善和评判政策制度时的心态是完全不同的，当爱占主导的时候，所有和恨有关的东西就被掩盖'。

对待公益，任志强依然不改他热衷分析的学者本色：

“中国的公益事业为什么落后?一个重要的原因是解放以后到改革之前，这30多年的时间中国没有企业家。”

任志强认为，社会公益的发展必定要依靠企业家群体的力量来推动：“没有企业家就没有企业家精神，自然也不会有社会公益。没有私有财产，除了国家出面，不可能有私人公益组织出现，更不可能有社会NGO组织出现。只有改革开放之后，有了企业家精神，有了私人财产出现，才有了社会公益组织”。

附：任志强沈阳谈楼市：中国房价上涨的空间还很大

8月30日，中国金融博物馆理事长王巍请来两位重量级嘉宾潘石屹、任志强在沈阳的产业金融博物举办《摄影沙龙夜话--住宅，公益与艺术》，其中任志强谈及了沈阳乃至整个东三省的楼市问题。

今年沈阳楼市也小火了一把，让我们听听二位大佬对沈阳的看法。

以下为对话中关于楼市看房的文字节选

房价高是一个城市的竞争力的体现

领导不让说房价，所以我一般不太说房价。据说这一段时间东北的房价是涨得比较快的，因为前一段时间的时候该涨的时候东北的房价都不涨。所以到了大量棚改，东北的房价就涨得比较快了。

在中国的统计里头，过去只有东部、西部、中部，现在突然增加了一个叫东北地区。因此东北地区看来，东部地区房价最高，紧接着就是东北地区房价第二，第三才是中部，第四才是西部，就变成这样一个系列了。东北地区还是比中部和西部地区，别看它GDP从80年以后掉下来，总体而言还是比那些地区富。

增长速度慢了，但是原来的老基础还在，所以相对来说还是比那些地区富，最后的结果还是要看城市化。当城市化发展速度越快的时候，房价增速度就会越快。整个东北地区现在就是低于全国平均房价，七千多块钱，排在第二，中部地区六千多，西部地区也是六千多，一级一级往下降。说明东北地区不管怎么样，经济实力，增长速度都有所下降，可是总的原有的基础这个盘子比较大，还是相对来说比其他的地区富裕。

东北人最主要是把自己钱都花在海南其他地方去了，如果把钱都花在当地，可能东北地区的经济增长速度比现在更快一些，更好一些。一个城市里头人说房价越低越好，其实不是，房价有时候高的时候，恰恰证明这个地区的经济增长实力是在的，公共资源的竞争能力是在的。如果没有竞争能力的城市，房价高了它自己就垮了。

所以只有竞争能力高的时候，房价高，才有可能继续支撑房价是持续上涨。东北有很多地区，比如说抚顺，矿没有了之后就出现了问题。比如大庆，油没有了就开始出现问题。但是还有一些城市，它的经济实力还是维持在人均比较高的水平，还能有机会翻身和增长。这个可能就是看我们的政府官员以及当地的政策，能不能调动我们更多民营企业的积极性，让经济有所发展。至少把投到外地的钱投到本地来，也可能比现在的情况要好得多得多。

人口是城市发展的重中之重

沈阳大概十年以前请我来做体系改革的研究报告，我就查了一下沈阳的人口增长率，大概现在是八百多万人，那时候大概将近七百万人。一年新增人口七万人，我想沈阳完蛋了。因为当时的出生率是2.7，按道理说你最少应该增长20万人才对，为什么只增长了7万人。就是有人从沈阳走了，没回来。大城市一定是很多的外地人来这个城市，因为这个城市很有吸引力。如果这个城市失去了对人口高速增长的吸引率，这个城市基本上就稳定在这。如果人口往外流，这个城市就开始往下降了。

改革开放之后沈阳利用苏联化各种境外援助而形成的工业增长能力就开始逐步的下降。因为那个时候没有市场竞争，国家完全靠东北的工业基础来完成我们的GDP。而后当市场竞争出现的时候，大量的民营经济像潘石屹这样的小老板就发了大财了，所以各地的经济就猛往上上。但是沈阳和其他地区仍然是以国有和军工和相当一部分由政府控制的核心力量为主。所以他就在改革之中没有记上这个事。

所以在后期，改革开放之后，沈阳利用境外援助所形成的工业增长能力就开始逐步下降，因为那时候没有市场竞争力，国家完全靠东北地区的工业基础来完成GDP，而后，当市场竞争出现的时候，大量的民营经济开始流向小老板，发了财，所以各地的经济便开始猛往上上，但是所以沈阳与其他地区仍然是以国有、军工和相当一部分由政府控制的核心力量为主，所以其在改革中就没有借上势力。”

东北人需要接纳新思想、新观念、新的人流

对于城市而言，不是本地人去统治陌生人，城市化的过程是陌生人改变这个城市，否则这个城市不会有创新，都是传统的概念。东北人的习惯就在这，当拒绝接受其他语言、思想等时，就难以进步，所以该学习时候就应该去学点，人的进步和努力学习及纠正自己的错误密切相关，我想，沈阳或者说辽宁的再度发展，主要在于能否将国内和国际上的先进东西学习过来。

目前来看，沈阳或者说辽宁在改革开放以后，几乎没有多少创新上的东西产生，因为过去的日子太好过了。而在这样一个基础差别之上，若想让努力学习和奋斗，需要一个过程。

闯关东历史上很多次，都是外地人。而东北人大部分是山东人或者是其他人转过来的。为什么那时候能在一个很贫困或者是荒芜的时期迅速增长，就是因为陌生人进来。后来为什么不能？就是因为拒绝陌生人。

我个人认为东北再次崛起很重要是能不能容纳非本地的一些新思想、新观念、新的人流。

中国商品房的一些数字分析

商品房和政府的房子是没有市值，一分钱都不值，又不交税，不算。如果按照这些计算的话，一个最简单的计算方法就是2018年6月30日公布的统计数据，我们全国的房价是8700多块钱一平米。按销售额除以销售面积计算，按现在。按照220亿的话，那就是160万亿，我们中间这是按商品房价格。

商品房价格战全国商品房，我就光说住宅，占住宅面积多少？30%。三亿多套房子里面的一亿套，三亿多套，我们占一亿套。开发商真正的商品房九千多亿套，还不到一万。从经济适用住房什么都算上，大概一共我们盖了一亿四千万套房。也就是说30%的房子，九千多万套可以按照市价计算，按照今天的价格计算，三八就是24万亿，其他打一半折，加起来60万亿。为什么剩下的房子打一半折，有一部分是非成套住宅，拆迁房，自建房，自建房占40%。110万亿到头了，120万亿也算不过去。把工建再算算，200万亿，也就这么多。按照上海的价格，北京最贵的价格计算，470万亿，350万亿，巴曙松什么都按照这个估，350万亿估到470万亿，我觉得他们根本不知道数在哪儿。你们查一下统计年检就知道我们最大的是240亿，最小的是220亿。

统计局一个，住建部一个。没算拆了多少，拆是建的两倍多。把拆的扣掉。拆两亿八千万，三亿多人口，也就两亿出头的住宅面积。35平米是公布的数据，人口公布的数据，连220亿都不到，最高是240亿，我估计不算拆的面积240亿，就这么点东西。

现在全国平均房价八千多块钱，你卖15万块钱一平米，不等于别人房子也卖15万块钱一平米。他是比较黑心的开发商，卖的房子都比较贵，老按自己卖的房子估计，有450亿、470亿。最重要指标中国户籍人口只有40%多，这是什么水平？2000年，世界欠发达地区城市化率水平是40%。咱们今年2018年户籍人口城市化率水平只有42%，可见我们远远低于世界欠发达地区的城市化率水平，就这么差。如果按照非户籍人口计算，含常住人口是58%的城镇化率，也是非常低。也2.8亿人没有城市待遇，上学不行，教育不行，医疗不行等等。您知道这2.8亿是什么概念？将近三个半英国全部的人口，在我们这名义挂在城市里头不是城市人。