西部网讯（陕西广播电视台《今日点击》记者 王翯轩 王挺）近日，蒲城县明珠大厦小区业主向我们栏目反映，说他们当年购房时，大修基金、契税都在收房时交给了开发商，可如今三年多时间过去了，房产证却迟迟办不下来，业主们心里很不踏实。这究竟是怎么回事呢？

    从2015年年初开始，蒲城县明珠大厦小区业主王仲斌就在为贷款的事情发愁。由于在做生意，他想用自己的房子做抵押，从银行贷些钱出来临时周转一下，可贷款申请遭到了银行的拒绝。

    明珠大厦小区住户王仲斌：到银行就是说没有房产证，我拿购房合同，人家说不行。

    王先生说，自己当时是全款一次性交清买的明珠大厦小区的房子，房产证应该很快就办理好的，于是他就去找开发商。

    明珠大厦小区住户王仲斌：中间找了几次开发商，他说很快就办了，很快就办了，结果最后一次我问他的时候，他说是房子没卖完，卖完以后统一办理，到现在找不到人。

    明珠大厦小区住户杨怀东：开发商的电话根本不知道，包括合同上留的电话，都是现在物业办的。

    蒲城县明珠大厦商住楼工程招标公告显示，王先生购买的明珠大厦小区，是五证齐全的商品房，位于蒲城县迎宾路与延安街十字东北角，由陕西龙兴房地产有限公司开发建设，项目总投资480万元，两栋楼共160多户。而让记者没有想到的是，大多数贷款买房的业主，竟然一直以为自己的房产证早就办下来了。

    明珠大厦小区住户杨怀东：我是按揭，我去问过，人家开发商就说那你的房产证肯定在银行抵押着呢，所以当时问了这个情况就没在意，再没追究这个事情。

    明珠大厦小区住户何智辉：他说房产证全部在银行，你把按揭办完了之后，房产证自然就下来了。

    记者看到，每个业主的购房合同上都有一个补充条款规定：买受人接受房屋前应向出卖人预交契税、专项维修基金、产权登记服务费、天然气初装费、前期物业费等费用，否则出卖人有权拒绝交付房屋。也就是在这种情况下，目前一百多户收房的业主，都把大修基金和契税交给了开发商。

    明珠大厦小区住户王仲斌：交房的时候，不给他们交大修基金和契税，钥匙就拿不到，不给钥匙，当时就把钱交清了。

    杨怀东：自打2013年2月份交房的时候，全部交给开发商。一定要交，你不交他不给你交房嘛。

    明珠大厦小区住户田秀云：大修基金和契税交了七千多，像我这一天出去打工一个月也就挣一千多块钱。

    业主们告诉记者，无奈之下，小区目前交房入住的一百多户都向开发商缴纳了契税和大修基金，总金额至少在一百多万元。按照业主与开发商签订的购房合同约定，业主们的房产证应该在2013年的10月份就办理完成的，可是直到2015年11月份，业主们想给小区统一安装市政供暖，到住建部门咨询的时候，才被告知他们小区在住建局根本没有备案，属于“黑户”，就更谈不上办理房产证的事了。

    杨怀东：我们到城建局的那个物业办，人家说你们这个大证都没有，你根本没有备案，说他们也没有收到契税和大修基金，这个钱他们根本就没见到。

    明珠大厦小区住户何智辉：所以我们在质疑这个事情，房产证是不是到现在没有下来，是不是我们被开发商给骗了，要么就是把我们忽悠一直到现在。

来源：西部网-陕西新闻网  编辑： 辛超

中国最“惨”的两大景区，一个是湖南岳麓山景区，一直亏；另一个已经破产，而这个破产的就是河南龙潭大峡谷。

2017年7月，国家5A景区龙潭大峡谷景区进入破产程序，成为国内首家申请破产的5A级景区，破产原因是因民间借贷及其他投资错误导致资金链波及景区业务，借贷利息高于景区收入。据悉，景区最多时一年支付利息5000多万元，基本把门票收入全部拿走，同时已接到267家债权人申报，申报金额总数为8亿多元。

《每日经济新闻》记者了解到，金融及旅游业内人士在谈及此案例时均表示，景区业务资产优质，但是在使用金融工具时明显不当，如果能采用诸如资产证券化业务，或许龙潭大峡谷就会是一片勃勃生机。

近日，鑫沅资产宣布，旗下全国首单海洋公园ABS——鑫沅资产-海昌海洋公园入园凭证资产支持专项计划成功发行，又在业内引起了对于景区融资的讨论，景区与资产证券化相结合也受到了较高的关注。

已发8单公园景区收益权ABS

据CNABS数据统计，截至目前，市场上共发行了8只公园景区收益权ABS，合计规模达85.23亿元，均为交易所挂牌，其中4单上交所，4单深交所，基础资产包括景区门票、劳务服务费、演出门票、索道、漂流乘坐凭证等。不过，目前仍在存续期的只有5单，有3单已清算。

“门票收益权ABS项目是解决企业融资困难、服务实体经济发展的一种创新手段。”业内人士评价道。其实，《每日经济新闻》记者了解到，景区门票收入具有证券化潜质。首先是门票收入的现金流规模大，中国景区收入的主要来源是门票收入；其次是门票收入的现金流稳定且可预测，历史数据极具参考价值；最后是门票收入增长的确定性较高，可以随着时间推移而逐步提价。“并不是所有旅游景区都适合发行ABS。”业内人士向《每日经济新闻》记者表示：“基础资产涉及自然风景名胜区时需要谨慎对待，因为自然风景名胜区采用收支两条线管理，专款专用。”

2006年国务院颁布的《风景名胜区条例》第三十八条规定，风景名胜区的门票收入和风景名胜资源有偿使用费，实行收支两条线管理。风景名胜区的门票收入和风景名胜资源有偿使用费应当专门用于风景名胜资源的保护和管理，以及风景名胜区内财产的所有权人、使用权人损失的补偿。此外，2017年3月修订的《深圳证券交易所资产证券化业务问答》中也规定，若为风景名胜景区票证，原始权益人对景区的管理需符合《风景名胜区条例》(国务院令474号)等相关法律法规条例的规定，且不违反负面清单的要求。

“由于实行收支两条线管理，风景名胜区作为基础资产的门票收入应不包含纳入国家财政收入的部分，而对于非风景名胜区门票收入则不受限制。”业内人士表示。

记者梳理发现，目前发行的公园景区收益权ABS基础资产均不包括风景名胜区中纳入国家财政收入的门票收入。

另外，上述人士还表示：“虽然目前监管对景区运营历史长度没有明确要求，但我们建议景区最好有3年以上的运营历史，并有完整的历史收入数据，这样我们才能有效进行现金流预测，对产品的规模和风险都能有一个合理的判断。”

全国首单海洋公园ABS发行

随着近日全国首单海洋公园ABS——鑫沅资产-海昌海洋公园入园凭证资产支持专项计划成功发行，又再次引起了业内对景区融资的讨论。

据《每日经济新闻》记者了解，该专项计划的本金总规模为10亿元，其中优先级发行规模为9.5亿元，分为海洋公园01-海洋公园05共5个品种（信用评级均为“AA+”）；次级发行规模为0.50亿元，由青岛极地海洋世界有限公司全部认购。大连海昌旅游集团以及海昌海洋公园控股有限公司（香港上市公司）提供差额支付承诺。该项目的基础资产是青岛极地海洋世界有限公司因建设运营主题公园而获得的入园凭证。

作为4A级旅游景区，海昌海洋公园控股有限公司2017年年度报告显示，集团公园营运分部的收入增长13.2%至16.17亿元，其中门票收入达到11.83亿元，占比73%。“青岛海昌海洋公园运营时间很久，历史数据充分，且业绩一直稳定增长，海昌集团也是国内海洋公园运营商的领头羊，这也是我们在细分领域的积极尝试。我们在选择这类基础资产的时候，主要会考虑标的场馆的经营状况和历史数据，以及未来的稳定性和发展空间。”鑫沅资产相关人士告诉记者。

值得注意的是，景区ABS从受理到获批平均在40天左右，海昌海洋公园ABS亦是如此，2018年6月26日受理，8月2日审核通过。不过，更为值得一提的是，海昌海洋公园ABS在通过之后，仅1个月时间就成功发行。

“产品通过审议后，我们就积极地进行产品销售工作，组织了有意向的投资者到青岛馆现场做尽调及答疑活动，让所有投资者加深了对企业的认识和产品的理解，为产品加速成立打下了基础。”鑫沅资产相关人士透露道：“当然，主要还是基础资产过硬和增信措施完善。”

此外，上述人士还表示，该产品设定了多种信用增级措施，包括优先/劣后结构安排、超额现金流覆盖、差额支付承诺等，降低优先级信用风险。并通过多方沟通努力，实现了资金封闭式管理，场馆抵押，融资方募集资金用途监管，安全保障措施完善，从而得到深交所的认可，较短时间内即通过审核。同时，公司与全国超过150多家银行保持长期良好的合作关系，产品通过审议后，随即与各银行有效沟通，完成了产品的无缝对接。