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【2018，遇见英国】曼彻斯特收益率全英榜首,未来5年房价预计再涨28%

回顾2017年英国楼市，除了伦敦，全英国的房价都在上涨。越来越多出租房投资者的目光从伦敦转向了相对低房价、高回报的北方城市。而得到英国政府官方任命的北方经济引擎——曼彻斯特的表现成为2018年英国市场最具投资价值的城市区域之一。

1.投资收益率稳居全英首位

北方城市强劲的房价增幅，以及高租金收益，使之迅速成为了出租房投资者的理想之地。在LendInvest最新公布的(2017.12)的BtL指数报告中，综合考虑收益率，租金增长和资本增值三个方面，曼彻斯特在稳步攀升后位于全英首位，收益率为5.5%。其中，曼彻斯特5.76%的租金增幅也排名第一。根据国家土地注册局的数据，曼彻斯特的房东在去年七月平均收益率为6.9%。

2.人口正向流入，住房市场供不应求

作为评判一个房产市场是否健康，是否具有投资价值的基本依据，供需关系是各位投资者首要参考的指标。

在曼彻斯特，一方面是强劲城市发展带动人口不断增加，住房需求随之增长，另一方面短缺的住房现状使房屋供给严重不足。

曼彻斯特市政厅分析预测，大曼彻斯特区域的人口可能会在2025年达到625,000人，增幅达20%，预计未来十年将额外多增10 万人口。曼城市中心也将保持每年5.5%的人口增长率。

据Greater Manchester Spatial Framework，大曼彻斯特范围内的住房需求为11,254套/年，其中四分之一以上，即3,120 套/年集中在曼彻斯特市中心。尽管曼彻斯特的住宅建量在逐渐增加，但仍不能满足日益增长的需求。

强劲的人口增长无疑将进一步刺激对住房的需求，从而推高整个城市的房价水平。而短缺的住房供应，则会进一步加剧房产市场供不应求的状况。2016-17年，曼彻斯特的净完工量为1,792套。2020年前，曼彻斯特正在建设的住宅数量为7,000套，但这也只能解决2年的住宅需求。

据英媒体《房产周刊》，考虑到过去几年持续低位的建设水平，2017年出现的建设热潮并不会导致供大于求。目前曼城市中心空置率为0.4%。

3.哪些群体撑起曼彻斯特楼市？

曼彻斯特不仅是伦敦之外人口增长最快的城市，也是最年轻的城市之一。在曼彻斯特，25岁-29岁年轻人的比例高出英国平均值60%，而曼彻斯特大学每年近2万名毕业生更支撑起它的就业市场。

曼彻斯特拥有全英最好的大学之一，对学生的吸引力更是来自世界各地。2015/16年，曼彻斯特的学生群体达到6.5万人。庞大的学生群不仅为城市带来巨大的活力，同时也保证了房屋租赁市场的稳定发展。

英国媒体城——Media City UK，在短短的几年时间，已经成功地发展为英国广播公司(BBC)在伦敦之外最重要的演播中心，并汇聚了包括ITV在内的英国主流媒体机构。以媒体机构为基础，Media City UK正在吸引大批三维动画等新媒体、创意产业的新创企业和专业人才的入驻。总计约有250家企业，7000名员工以此为家。

自2011年至2016年，英国总计吸引了280亿英镑的科技投资，排在欧洲各国之首。在全面发展科技产业的大背景下，曼彻斯特凭借其北方门户城市的地位，已经发展成了英格兰北部的科技中心。

2017年8月，高力国际的一份报告指出，曼彻斯特市中心新建写字楼的近40%都被科技公司拿下。2017年5月，面积7万平方英尺的Bright Building正式开放，Manchester Science Park将进一步巩固曼彻斯特在英格兰北部的科技中心地位。

4.2018年曼城楼市前景怎么样？

2017年的房产市场也表现出明显的地理差异，伦敦市场经历了冷却期。与之相对，曼彻斯特和英格兰西北部却势头强劲，与收入相比房价更容易负担。

未来五年，英国西北部区域的房价平均涨幅(18.1%)将是伦敦地区涨幅(约7%)的2.5倍、将远超英国平均增幅(14.2%)。其中曼彻斯特的涨幅预计达到28.2%，居全英之首。而这要归功于以曼彻斯特为中心的就业增长对楼市的支持。这里相对较低的生活成本也吸引了伦敦人和一些专业人士来定居。

与此同时，Hometrack的Richard Donnell表示，2009年以来伦敦的房价已经飙升了70%。而曼彻斯特、伯明翰和格拉斯哥等市场活跃度有所上升，过去12个月的平均增幅均在6%-8%。相比之下，由于可负担性仍具吸引力，区域房产市场和英格兰东南部以外的城市更具增长潜力。

考虑到人才、位置和成本等因素，曼彻斯特在2017年高力国际公布的“国际影响力城市”排名中，排在全欧洲第三位，仅次于伦敦和巴黎。

比如，英国富时指数前100的公司中有65家都选择在曼切斯特设立总部。保守党和工党会议亦位于曼城市中心。截至2017年4月，曼城累计吸引中资投资达35亿镑。中国国家领导人访英期间，更是专门访问了曼城多个机构。

此外，英国二号高铁HS2已经确定延伸到曼彻斯特。无疑为飞速发展“北方引擎”打了一剂强力催化剂。

这些都将从综合实力上推动曼彻斯特的高速发展，加大对资本投资和高收入人才的基吸引力度。

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文章来源：万国置地，天津房王海外事业部综合编辑整理。