楼市会客厅：深刚需攒到房票，现在可以买房吗？
地点：会展中心?腾讯大粤房产展位现场

楼市会客厅嘉宾：尺度副总里徐争、水天一剑、江少杰、吴茂萍。

【腾讯大粤网】：各位腾讯网友大家好！欢迎大家光临深圳春交会，今天是深圳春交会第二天，会客厅会继续邀请嘉宾聊深圳楼市。今天要跟大家聊的话题是深刚需攒到房票，现在可以买房吗？之前我们跟很多朋友在聊，我们这座城市缺钱还是缺刚需，好多人说没有缺这么多，缺的是票。去年深圳限购令之后，我们攒到房票的刚需朋友们，在春交会现场是否听到买房的信息呢？我们今天和各位嘉宾一起来聊一聊。

【江少杰】：我感觉还是外地楼盘比较多，本地可能都是一些大的企业，以品牌形象为主，也没有说很主力去推某些本地楼盘，还有一些香港楼盘。

【腾讯大粤网】：怎么会出现这么一个问题，我们知道春交会应该是本地盘会有更好的表现。为什么会出现你所说的问题？

【江少杰】：因为时间段的问题，因为春交会之前有好几个楼盘进行比较大的促销活动，可能也没有办法兼顾到两边展会。可能深圳开发商也会更注重于本身营销，虽然说成交量已经上来，重新出来了一些购买力，那些购买力相对理性。

【吴茂萍】：我从2002年开始一直参加春交会、秋交会。其实今年的春交会和2009年以来的春交会差别不会太大，我们从高交会馆搬到这里，现象几乎一致，越来越倾向于两个特征：一是所有展会简单化处理，各位看到不管是品牌企业还是非品牌企业，展位一定不太注重所谓的格调和品位，更重要的是一种直观的展示性和可视性。二是咱们深圳参加的楼盘确实不够多，我们组委会还需要加把油。

【水天一剑】：昨天是第一天开幕，人气远远超过前面几届，有几方面：一是因为五一，再加上是最后一天放假，显得人流比较旺盛，真正的购房者不是太多，这可能是给大家了解楼市比较好的机会。比如说香港一些楼盘，比如说是代理公司形式把楼盘包装起来在这里宣传，这方面可能会持续下去，因为以后有很多楼盘价格才5、6万元/平方米，跟深圳是一个档次，有可能跟深圳同步，这对于展会来说是比较好的现象。另外一方面是务实不务须，更注重的是现场客户的带动和人气的带动。比如说我们过去看到大规模的促销活动音乐模特以后很少出现了。

【徐争】：今年人流应该是比去年多很多，去年主要是在售楼员在这里转来转去，今年看房的人增加很多，我觉得几方面：一是价格问题，因为今年价格，大家可以明显感觉到比去年应该在10%左右下降。二是目前很多过来看房是属于刚需的需要，有买房迫切的需求。三是我关注上海和北京的楼市，大家过来看房的积极性很高，下定不多，过来看房观望情绪比较浓。

【腾讯大粤网】：我们五个人之中只有吴老师是唯一的女性，您刚刚说场馆的布置比去年稍微简单一些。我们被称为史上最严的房地产政策已经很久了，这样场馆的布置简单从侧面说明中国房地产处于很冷的时间段，你觉得对于中国的房地产商来说，春天还有多远呢？

吴茂萍：是时候出手买房了

【吴茂萍】：其实我觉得这个问题回答起来不是很复杂，我想回答的是，其实现在该买房了，一定要买房了。我在2008年一直在呼吁消费者赶快买房，尤其是豪宅，如果你买高层大宅，就不要买小户型，实在不行买小户型都OK，赶快下手，现在也是这个时候。
我们看到是不是该入手的时候，因为有很多特征表明，但是我觉得我们可以重点参考几个指标：一是咱们政策实施程度是否坚持，而且是否达到一定的效果，达到的效果是价格的调整，这个我觉得是很核心的因素，如果仔细的看，有些楼盘不像2008年那样，但却是是30-40%幅度下调，有很多楼盘开盘是大幅度调低预期，个别豪宅甚至调价1-2万元/平方米。二是土地市场上出现很多流拍的时间，也能够说明很多问题，包括土地交易的价格不像当年一样节节攀升，这种地王的现象越来越少，说明市场一定的理性程度。三是一手房二手房（倒挂新估）的现象，我们的新房价格比二手房的价格还要低，说明新房的价格是属于调整价格。四是我们可以看到很多品牌企业在定价的时候不再追求纯粹的利润，很讲究是出手的效率，能不能以最快的速度出货，赢得现金流，这普遍出现在招商、保利、万科品牌企业当中。大家发现有很多房企开始倒闭，深圳有人跳楼，其实这也是说明它的价格已经在探底的时候。人只能在相对底部的时候入手，如果都能够在底部最后一天入手，我觉得是天才，这个天才是不多见的。

【腾讯大粤网】：吴老师刚刚给广大购房者的建议是赶快买，不要等了，很多人想抄底，但是很多人不太能够知道这个底在哪里？什么时候能够到底。您同意吴老师的观点吗？你觉得中国最严的房地产政策还会更严吗？

江少杰：调控最严时刻已经过去

【江少杰】：吴老师刚刚所说的非常的全面，我补充一点，我不敢说房地产调控什么时候能够完结，但是我可以肯定最严的时机已经过去，未来我们看到不会说马上取消调控，但是我也可以看到慢慢局限在减少调控的力度，包括在金融政策，比如说看到银行重新也是在调低准备金率，包括利率重新出现8.5折，个别城市出现8折，这是非常强烈的信号。最近深圳也是把入户名额开始放宽，入户深圳的名额放宽，也有几大媒体有一个测算，点估计会新增入户名额接近100多万，平均下来每年可能20多万，2011年已经过去，他们的预测时间是两年半，但是他们所说的是5年的数字，已经有两年半的基数在计算，我相信这个预算是非常的准确。我们就打一个五折，如果新增的户口打5折，每个月也会有新增房票出现，包括限购令，一直以来我非常强调最严厉房地产调控政策是限购令而不是限贷令或者是限外令等等。因为限购令是完全不给你买房，香港有很多想买没有钱买房，在国内有很多人有钱但是买不到房。通过一年半的时间，有很多身边的刚需，包括一些长线投资客也好，我们看到他们已经慢慢部署，当限购令出台以后可能会慢慢补交社保，到现在超过一年多。前几天某一个大楼盘在龙岗片区开盘卖得非常火，我们看到现场确实有不少投资客，一个人过去买几套，说明限购名额最严厉的东西已经慢慢开始有办法可以解决到，而且还有一点非常关键，我刚刚所说的最严的时间已经过去，往后下来应该是慢慢放松，但是有一点我们要记住：利率每年都非常正常，年头、年中利率比较低，一到年尾的话，当银行贷款额度慢慢用得差不多的时候又会把贷款收紧，所以我认为第二季度和第三季度应该是今年购房最适合的时间，第四季度估计利率会重新往上调整，可能没有8折或者是8.5折，只有基准利率。

【腾讯大粤网】：您和吴老师的观点是一样的，都是希望要买房的赶紧买，第二季度、第三季度就可以了。刚刚吴老师和江老师对整个后市看暖，觉得深圳楼市可能会有很好的表现。但是我们也看到四月份从中央到地方都在坚持宏观调控不动摇，很多新闻界同行选择一个新闻的时候都放在第一条，国务院强调、温总理强调坚持调控不动摇，另外老师谈一谈。

水天一剑：楼市调控解决不了矛盾 根本在于社会经济

【水天一剑】：我们怎么看待这个调控，中国的楼市调控是高压下的调控，整个外部环境没有解决市场经济根本矛盾，没有解决社会的一些矛盾，这还不是说宏观上的一些矛盾，对中国确实比较矛盾。比如说我们现在来说人民币发行量，去年发行了85万亿人民币，相当于13.5万亿美元，中国人民银行发行量突破28万人民币，中国人民银行一家银行相当于4.5万亿美元，美联储才发行3万亿美元，欧洲银行才发行3.5万亿美元，人民币在整个中国市场上相当庞大，全世界绝对是第一。如果要对冲，除了石油、煤矿接下来就是机械、房地产，对冲的人民币远远不够，各个方面很明显，相当明显，这方面如果要表现在房价上面应该是不断的上涨，大幅度的上涨，现在表示的形势调控，这方面也是很高压下的调控，没有解决这个问题。另外一点我们看现在所说的刚需，还有很多伪刚需的现状，实际上我们现在所说的刚需，通常大家心理上理解是首次置业和二次置业需求，在政府允许的范围之内，购房者的刚需，整体规模从资金量上面不是太大，因为真正是需要资金量上面的表现，大宗交易或者是大量投资客入市，他们资金量非常庞大，不是说买中小户型。政府出台一些回暖调控政策，比如说像住房公积金增加贷款，比如说增加80万或者是银行贷款利率首付降到8.5折，这种现象仅仅满足首次置业和二次置业，这是简单意义上的刚需，而不是刺激整个市场上回暖或者是大幅楼市的升值。实际上在目前购房者当中，有大量用它的名义来购房，而不是真正首次置业和二次置业，这方面数量应该还是不少，真正大量的投资客入市，我们可以看到很明显的现象，在商业地产上面，商业地产上面实际上这两年的发展对两年以后的商业地产造成灾害。很简单两年以后我们看天津的商业地产要40年才能消化完，看成都两年以后的存货量达到1000万平方米，住宅方面调整，商业地产彻底放开，所以我们看目前调控，不管是外部环境还是从刚需来说，它有很大的压力。从政府财政来说，我们看到有很多城市征收预征税就是说今年要收明年的税，去年有些结构性的减税，现在马上恢复结构性征税，就是一些预征税，土地财政收入2010年接近2.9万亿，就算3万亿，国家整个财政收入8万亿，中央和地方各占4万亿，等于是我们2010年财政收入占到国家30%左右。去年财政收入从3万亿基本上就要下降到1.8万亿左右，下降了很大一部分；今年预计基本上1.6万亿，财政收入基本上跟2010年对比减了一半，政府负债，因为2010年对中国是很标志性的年份，地方政府负债率是10万亿，到2012年地方政府还债的本金需要3万亿，我们所说的伪刚需和人民币的发行，说到地方政府的负债这些是什么意思呢？目前楼市调控是一种在高压锅里面的调控，解决不市场经济根本矛盾，也解决不了社会的根本矛盾。最根本一点解决不了人民安全感、市场的安全感，解决不了这种矛盾，我们看到调控也是相当危险性的调控。

【腾讯大粤网】：两位老师对后市的看法还是有些不一样的。两位老师对后市是看好，另外老师的观点就不同。在这样的情况下，深圳房价是否有到最低点，如果没有到，离最低还有多远？

徐争：今年房价涨跌幅度都不会很大

【徐争】：你请诺贝尔经济学家都回答不了，你这个问题好像是股市到多少点可以进去，股神巴菲特都回答不了。我觉得中国的房市这几年过来有一个特点“政策式”它的兴衰是在市场化的因素之外，最重要的因子是政府的调控，政府想涨肯定涨，政府想跌，尽管不愿意，到最后还是要跌。我们可以看几点：第一，今年10月份是十八大，明年2月份是政府换届，也就是说今年和明年是一个权利过渡期和交接期，房地产是关系到国计民生产业，有大的变动不太可能，要保证权利交接的稳定性，希望大家注意到这一点。
第二，今年中央政府已经屡次发出几个信号，信号是什么呢？今年不管是哪方面，包括股市也好，整个经济经济面要维稳，也就是说今年它主要的信号是一个字“稳”必须要稳定才能顺利交接，所以说这种情况下，你刚刚问我那个问题，我就回你刚刚那个问题，你说能不能跌，还能跌多少，我现在回到这个问题，就是说这是一个大前提，稳是一个大前提，所以说能不能跌，能不能涨，首先告诉你一点，不管涨还是跌幅度不会很大，如果涨得太厉害，没有买到房这批人情绪化会很厉害，不利于社会稳定；如果你跌得很厉害，买到房的这批人他们的情绪波动也会很厉害，也不利于社会稳定，你刚刚问这个问题，我只能告诉你一个字，今年你说会不会跌，会不会涨，我也不敢跟你说，但是我的初步判断是稳定压倒一切。

【腾讯大粤网】：两位老师是看好，另外一位老师看到不是太乐观，另外老师是看稳定的。
过去很长一段时间内，很多人都知道深圳是创造财富的地方，很多人觉得到深圳来，在这个地方有一套房子，但是我们过去2-3年看到，从北往南，大连、天津这些城市慢慢起来，深圳这两年并不像以前那样吸引力有那么大，之前有很多人觉得在深圳来买房可能会成为深圳推高房价的推手，当内地这些城市起来之后，深圳房市在全中国范围内还有吸引力吗？

【江少杰】：我想补充刚刚的问题，我提议第二季度、第三季度可以买房，并不代表整个楼市回暖，成交量会上来，但是我非常肯定价钱还会跌，我个人觉得价钱还会跌。我个人从事房地产16年，经常很多人说抄底，我16年从来都没有抄底，我身边认识的专家也没有抄到过底，因为价钱不管股市也好，房价也好到底部反弹能力非常快，股市抄底的机会大一点，因为到底不是一个必需品，你看中了某股买就OK。房地产是一个用品，是一个必需品，当房价到底的时候你能不能买到理想的居所、楼层、户型、方向、景观、风水。我为什么不说今天必须要马上买房，第二季度、第三季度可以买房，因为我相信这个价格会处于稳中有降，我建议用家这一段时间多点时间看房，因为几年前的深圳和今年有很大区别，因为有很多购房者潜意识和下意识我必须要买罗湖、南山、福田，当地铁开通以后，罗湖跟龙华、龙岗距离拉近非常多，所以今天做区域性的比较，你会发现有很大的惊喜，二、三季度可以给用家慢慢选择，不用急着决定。而且房价下降幅度在三季度有可能会出现个盘有些突破性的降价，深圳整体房价不会出现大跌，出现资金压力的房地产商会出现特别的降价，特别是在一些供应量大的地方，比如说龙岗中心城或者是宝安西乡等等，龙岗片区都有机会有些开发商可能基于资金压力会出现一些突然降价，所以购房者必须要这一段时间做好准备工作，在不同的区域里面已经看好哪些楼盘或者是哪些地方你可以接受的。当减价楼盘出现时可以很快入手，减价一过就不一定能够再出现。3-4月份也出现过某个楼盘出现减价比较大的幅度，但是很快消化完，不代表周边其他楼盘不会不减价，大家要勤快一点看看。

【腾讯大粤网】：有很多人来深圳买房是比较好，其他城市的吸引力强了，我们脚下这座城市走得有点慢，全中国来看，深圳房市吸引力和其他城市相当会高吗？

江少杰：建议置业者和投资者选择地铁物业

【江少杰】：其实也不能说深圳在最近走得比较慢，以前走得太快了，可能有很多楼盘片区价钱已经透支了未来几年，刚刚这位老师所说的商业地产，商业地产透支未来五年的价值，可能2012年买的是2016年的价钱，以前走得太快，相对来说比其他城市慢一点，我觉得是合理的。但是有一点非常关注，深圳地铁的概念，地铁开通以后，我相信地铁就像血管一样，没有地铁整个交通不是可预测性，你要去哪一个地方会出现拥堵等等原因，所以很多地方你不能选择去住，但是地铁开通以后就像老人家血管重新打通，因为你去哪一个地方都可以有非常准确时间段可以预测。
过去几年很多楼盘可能会把地铁神化，可能有地铁就是很好的东西。我们看到100多个地铁站，未来应该有16条地铁线，有300多个地铁站。其实地铁不能神化，但是地铁未来变成必需品，有地铁的地方应该的，楼盘流动性会高，没有地铁的地方流动性可能会低很多，我建议投资者和置业者在这个时间买房选择一些地铁物业，没有地铁到的一些楼盘价值会远远低于周边的楼盘，我所谓的地铁概念楼盘最多不能超过15分钟步行距离，不同的线也是不同的，你可以比较哪一条地铁线方便，深圳中心区在罗湖、福田，那一条线能够直接到这个地方价值就会很高，例如罗宝线，龙坂线，如果你转几次车，每次转车要再等车的话，那个时间成本就会高很多，未来不是比较哪一个楼盘有地铁，基本上没有地铁的楼盘很难销售，除非是豪宅，哪一个地铁站比较方便，哪一个地铁线是更方便，我觉得深圳投资的价值还是存在的，只是之前有点透支，我们没有挖掘之前透支的片区。不要预计像2008、2009年的暴涨，作为长线收租的投资。

吴茂萍：建议置业者眼光要放远一点

【吴茂萍】：我觉得深圳人置业经历了被动到主动，从内到外的过程，大家看到2004年温州人炒深圳房是闹得挺开，深圳2006年之前属于被动置业的状态，因为深圳房价收入比确实是全国一线、二线城市最优秀，我们曾经经历了被动的过程。我们从被动向主动，从内到外的辐射，大家看看2006年贵州那一带基本上全部都是粤B车，而且深圳向长沙、成都、全国各地辐射，深圳人的购买力突然之间爆发出来，现在深圳其实经过2006年-2011年之间这么长达五年发展，深圳房价已经翻三倍，有些豪宅顶级产品翻到25、26倍，普通豪宅产品翻到6-7倍，普通产品也能够翻到3-4倍，深圳房价还能够回到当年的状态不太可能。但是今年确实有很多机会，尤其在关外的地方有太多高性价比产品，我们随便举几个楼盘，比如说招商果岭，招商观园、花半里那一片一大把楼盘都是我们置业的好机会。我建议我们的消费者把眼光稍微再看远一点，我非常赞成江总的一句话句话，交通革命改变人居革命，交通革命带来新的生活选择和方式调整，我建议大家把眼光稍微看远一点，比深圳低一倍的价格可以买到非常优质的产品，至于片区肯定不是大亚湾，当然也不会是珠海，就在地缘天然地带的塘厦包括观澜这一带，如果开过车的人会发现一点，从香蜜湖到龙岗中心城应该是20公里，然后到塘厦是22公里，这只是差两公里距离，而交通上是相似的，都是走高速路，到龙岗中心城是水官高速，走塘厦直接走梅观高速，20分钟到达中心区，没有任何问题，但是内地的价格6000、7000元/平方米，最近看一个楼盘7000元/平方米买四房，另外还有很多品牌企业万科、碧桂园在这里，大量优质产品，而且大量别墅产品，不管是高层还是大宅还是别墅，价位非常适中，我觉得未来每年释放出超过1万个人的需求量，我们释放出上百万建面需求，尤其是新来的人，稍微把眼光放远一点，可以把塘厦、观澜这一带看看。

【腾讯大粤网】：我们现在聊另外一个话题，今天上午大家聊可能对于很多真正刚需的人来讲可能是一个比较好买房的时候，我要生了小孩没有办法等，地产商看到刚性需求和我们现在所说的刚性需求概念有点差距。我们所说的刚性需求是结婚生子，我听到一个最新的说法，我工作一到星期五很累，我周末想去某地方旅游、度假、我希望在那个地方有一套面积比较大的房子，我希望有更好的房子让我在工作之余很开心，你刚刚跟我们所说了刚需和伪刚需，你怎么看待这个区别呢？

水天一剑：刚需概念要明确 要区分刚需和伪刚需

【水天一剑】：我想说几个方面：我们现在所说的刚需，通常有首次置业或者说二次置业都是潜在的意义。现在市场经济刚需不是这个概念，我们需要旅游度假我们也是刚需，我们需要大规模投资，也是一种刚需，我们需要在CBD购买办公物业也是刚需。从广义来说，凡是有迫切需求都算刚需，我们这个刚需跳开狭隘的概念，就有迫切的需求就是刚需。我们政府调控限购限价，尤其限购来说作为首次置业和二次置业，这个方面我们理解刚需。伪刚需表现在几方面：第一，我们现在的刚需，仅仅是政府在限购政策下的刚需，政府允许你买房的人，这是非常狭窄的刚需概念，这方面对于市场成交金额是有限，不可能大规模的金额，所以这方面我们不能把它当成是一个回暖根本点，否则是一个伪刚需。第二，还有很多用别人的名义来购房，这方面的成交额也是有明显的现象。第三，商业地产是很明显的伪刚需，已经绝对透支，首次置业之前在关外没有买房，现在买房了，是短暂的回暖，如果当作楼市彻底回暖的现象又是伪刚需，从这方面可以区别刚需还有伪刚需。
我要补充一点，看市场能否看到什么时候能够房，我们看到是否刚需，是否回暖，我们不谈别的城市，以前有一个故事资本家为什么把牛奶倒了，不卖给穷人，如果把牛奶便宜卖的话，这个资本家就要破产就要倒闭，可能就要跳楼或者说整个牛奶行业就要彻底倒闭，这是一种现象。
我们再看看楼市，为什么楼市不便宜，不打2折、5折卖给穷人，或者说不把这些商品房很简单的处理，道理很简单，就是说整个房地产行业倒闭。我们看到很多现象，为什么这么多楼盘空置率，中国楼盘这么多空置率，我们国家楼盘空置率25%，我们这一块房地产大量浪费，中国建筑业浪费非常的惊人，我们寿命只有30年，德国130年，美国是73年，我们现在所说的70年也是全部地方加起来是30年，我们小产权房占了50%，就是占到4亿平方米，深圳整个建筑面积才8亿平方米。说这些什么意思？牛奶为什么要倒了不卖给行业，分界线为什么不打折促销买给穷人，因为我们这一块人为的允许这么多空置率，让小产权房存在，让建筑为什么大的浪费，根本一点满足经济大量的增长，因为现在房地产建筑面积是200亿，我们每一年要发展20亿，我们在过十年以后，我们房地产还要增长200亿，要到400亿平方米，这是相当惊人的，整个房地产从它的土地、调控、税收整个行业中都是垄断的，就相当于牛奶为什么倒了不卖，因为这本身是一个垄断因素在里面。第二大方面，目前深圳市如果放在2012年可能整个房地产销售面积就从2011年只有270万平方米，销售金额按照均价1.8万元/平方米×270万也只有600亿，而在2009年销售金额是1100多亿，我们在2010年加大700多亿，也就是说我们层层在下降，因为深圳很小的房地产供给量，销售面积，整个销售金额垄断现象相当明显，垄断现象明显的话，我们更好的理解房地产商为什么不会打折，为什么不会大幅度下降，整个行业来说还是比较垄断相当明显，很绷紧，下降率相当有限。
目前我们价格是政府的限购，它是政府人为调控的价格，不是市场的价格。目前市场价格是因为各种社会因素在里面，我们看到刚需还有伪刚需恐怕还要看看调控下的刚需，否则我们看到另外一种现象。

【腾讯大粤网】：整个节目到最后，我们再聊最后一个问题请问徐老师，如果说我真的要买房了，在几个区域，我们今天展的区域比较多，你给我推荐比较好的地方。

徐争：买房要把握三原则

【徐争】：这个问题我回答不上来，为什么我这样讲呢？你想买房子，量体裁衣，你住在龙华一定要跑到盐田去买房，这不是有问题吗？或者是量入为出就可以了。三个原则把握好：一是做自己能够做到的事情，你有多少能力做多大的事情，你有20万一定要去买只能给20万首付，你一定要买400万房子，你买得起吗？买不起。二是我觉得必须要买房，这次话题是刚需的问题，所以说这次买房为了什么？为了自己用，第二个原则一定要好用，必须要好用，自己用得觉得舒服，不要买一个房子贪图便宜，因为这几点深圳的户型为了赠送这个赠送那个，其实那房子不好用，你为了贪图便宜和方便买这个房子，你最后用起来难受死，你想买吗？全部都是黑屋子。第三个原则是好出手，刚需往往手上钱不多的人，他们往往是第一套房或者是过渡房，时刻准着再换一套房，这种人不管怎样讲钱都不会很多，买豪宅的人不叫做刚需，这些人肯定没钱，没钱买了这套房3-5年之后等到经济能力强了还要换房，这时候面临的问题是把现在的房子出手掉，以地三个原则必须要好出手，我觉得你只要做到这三个原则，你不要去做那种傻事情，你在市内上班偏偏跑到沙井买房，上下班三个小时累死，你不要把家里面的钱全部借过来搞一个首付，自己手上5000一个月，你扛着按揭4000元。一定要记住好换房，这套房出不了，想换房没有条件了，这三个是我的建议。

【腾讯大粤网】：我们请四位老师给要去买房，怎么去买房，应该注意什么问题提了一些建议，我们谢谢四位老师，谢谢网友。谢谢大家！