今天的文章，老邝介绍一种计算房产投资成本的分析法，我称之为“盈亏平衡点法”。通俗点说，就是我买入一套房子后，假设N年后卖出，我的成本线是多少？为方便阐述，接下来老邝将用一个实例说明。

假设A同学要买入下面这套房子，A同学属于三成首付买家，个人+单位住房公积金2500元/月，这套房子业主无任何抵押，满两年但不是唯一物业。A同学的投资周期为五年。

这篇文章不是关于“择物”的，因此老邝只是粗略介绍一下，万科金色悦府的优缺点非常明显。优点就是“文冲”地铁站步行10分钟、租金水平高、2014年楼龄、90㎡以下三房。缺点就是生活配套欠缺、广州石化厂污染。

下面这张表格，就是老邝计算出来的“盈亏平衡点”，五年后卖出的成本线是363w，累计上涨11.72%就不亏钱，每年只要涨2.34%即可。为了方便阅读今日的文章，老邝强烈建议大家把该图下载保存，要么把这张图发到另一台手机，要么把这张图打印成A4纸，今天的文章内容需要你一手拿着手机、一手拿着图片逐个逐个分析。

好了，开始我们的手把手教学吧。首先看到黄色部分，该房的总价是325w，我们假设评估价（银行评估价）也是325w。广州实行三价合一，也就是银行评估价=网签价=房管局报税价，由于A同学是三成首付，也就是说银行最多可以借七成贷款，因此A同学可以商业贷款的总额是325w*0.7=227.5w，需要准备的首付就是97.5w。这部分老邝相信大家都很容易理解。

老邝推荐大家下载APP“小米计算器”，227.5w的商业贷款，时间关系大家记得结论：选择“等额本息”+“30年”，目前首套房利率时上浮10%，也就是4.9%*1.1倍=5.39%。

得出每月还款12760.62元，很多人看到“支付利息”这一栏就吓到了，要支付231.88w的利息，比借的本金还高！请记住，这个231.88w利息是你还完三十年的总利息，如果你中间提前还掉本金，不用一次性付231.88w的利息。老邝在日常咨询中，很多客户就是被这个三十年总利息吓到了，他们会以为房子供了3-5年，卖掉房子后，还要把这231w的缺口还给银行。这就是基本金融思维的缺失，我会反问这位客户：既然你只占用了银行3-5年的资金成本，凭什么却还三十年的利息？

接下来点击上图的“查看房贷计算明细”，它会显示该笔贷款在每一年份还款总额（每年都是15.3w），以及该年支付的利息。由于A同学是2018.09买入这套房子，投资周期是五年，因此我们需要查询2023.08卖出房子时需要归还多少本金给银行？

点击上图2023年的下拉菜单，你会发现每个月的还款金额就是月供12760元，而每个月还的本金和利息都是不一样的，处于一种此消彼长的动态变化，这不是我们关注的重点。请看最后一栏“本期剩余”，210w就是我们在2023.08需要归还给银行的本金，为方便计算，我们忽略银行罚息的影响。

回到excel表格的黄色部分，A同学的月供是12760元，供了5年即60期，总还款为637元，在2023年08月卖给接盘侠时需要还给银行的本金是210w元。

咱们再回顾房贷这部分，2018年9月A同学向银行借了227.5w，五年下来本金变成210w了，也就是说这五年他总共还了227.5-210=17.5w本金，由于五年的总月供是76.5w，因此他付出的利息是76.5-17.5=59w。看到没有?如果A同学五年后卖出这套房子,他不用还给银行231w总利息,他只支付了59w的利息成本,所以说五年的真正成本是利息59w/本金227.5w=25.93%，年化5%左右，因此请大家记得一个结论：房贷是最真实的贷款，而且是目前中国最便宜的贷款。

中介费这里以绿中介2.5%费率计算，多或少不是这篇文章讨论的重点，因此325w*2.5%=81250元。商贷费用即按揭费用，也按照绿中介的计算标准，贷款金额的6‰，也就是227.5w*6‰=13650元。能砍下来多少就看你的谈判技巧了，咱们做成本计算，先把最坏的情况算进去，能节省的费用属于Bonus。

上文提到了，广州三价合一，也就是评估价=网签价=房管局报税价，A同学属于首套房，且房屋面积86㎡＜90㎡，因此契税为1%，即325w*1%=3.25w。业主那边因为满了两年无需缴纳增值税，因此个税为1%，即325w*1%=3.25w，如果想节省这1%，需要业主的房产证满五年且是唯一住宅，这种情况属于可遇不可求，因此做成本分析还是算上。

契税+个税，也许还有增值税都是交给政府的，咱们避无可避，一般而言你去问当地中介，他们能很准确的算出来，因此不懂怎么算的小伙伴直接问中介即可，这块信息比较公开且没啥好隐瞒。倒是中介费+按揭费充满着信息不对称，各位自行把控，那么所有蓝色部分的费用就是你这次交易的摩擦成本，A同学这次买房的摩擦成本就是15.99w，他需要准备的现金就是首付97.5w+摩擦成本15.99w≈113.5w。

这套物业的面积是86.09平米，业主报价是325w，看似乎房屋单价=325w÷86.09㎡=3.77w/㎡，但这是没有包含摩擦成本的，因此实际单价=（325w+15.99w）÷86.09㎡=3.96w/㎡。

老邝在做决策前，都会问中介，这套房的银行评估价最高能往上拉到多少？如果这套房的评估价达不到3.96w/㎡，在我看来是存在泡沫的。所以请记得结论，大家在谈论房屋单价时不要单纯的把房价÷面价，摩擦成本很重要，你看这套房的摩擦成本达到1900元/㎡。

接下来是重点，请两手并用，把完整版的图片和下文紧密结合。白色部分“合计”的1900537元是你为这个项目总共投入的现金，它是由蓝色部分“首付+费用”1134900元 + 黄色部分五年月供“总还款”765637元所得。我们先往下看，A同学每个月住房公积金2500元，五年即60个月，因此通过住房公积金他能回笼现金w。该房屋租金水平为4000元，由于租赁期有断档，因此老邝假设一年有11个月出租，那么五年即55个月，通过收租能回笼现金w。

根据住投分离原则，A同学自不自住我不关心，因为他自住的话就是花4000元自己租给自己，反正这套房可以让他每半年提取2500元*6个月=1.5w住房公积金（即使他没用住房公积金贷款），同时补贴他4000元租金，这00元/月是房子带给他的正向现金流。至于他是住棠下村1000元的农民房，还是住珠城1w元的CEO公寓，丰俭由人。

153w，这里的153w就是A同学五年下来为这套房源投入的总成本，请牢记这个总成本153w，后面会多次出现。“合计”栏后一项210w是黄色部分的“剩余本金”，也就是2023年8月需要归还给银行的本金。总成本153w+剩余本金210w=363w，这里的363w就是“盈亏平衡点”。

五年后该房源一定要卖到363w元A同学才不亏钱，这是财务绝对值的成本线，关于机会成本线我下一篇文章会再分析。老邝的投资原则是“不能亏一分钱”，这里的363w就是我的盈亏平衡线，这条线是房源报价325w的111.72%，也就是说该房源五年后一定要涨11.72%，年化目标2.34%。

接下来的绿色部分是老邝的预期，这是非常艺术化的估值，老邝假设该房源未来五年总共上涨50%，也就是年化涨幅10%（忽略复利效果）。当然这里的年化涨幅，不是每年一定涨10%，有可能是头三年不涨，但是第四年一次性上涨40%。得出的结果就是，2023年8月是该房源以487.5w卖出，减去“盈亏平衡点”363w，该项目纯利124.4w元。

纯利124.4w ÷ 总成本153w = 81.28%，这就是A同学投资这套房源的真实回报率，五年81.28%的回报率，年化16.26%。各位小伙伴，你们对这个项目的前景怎么看？老邝对这个年化投资回报率是满意的，因为我有信心在证券市场取得年化12%收益，而我对流动性的溢价为3%，因此不动产投资的预期收益15%是我的底线。

无论你是买南沙、还是买从化；无论你是买电梯楼、还是买步梯楼，各位选择的标的物不同，其实决定的就是图中红色加粗的“50%”，也就是到底这个五年涨幅是30%？还是70%？还是100%？关于涨幅的预判每个人心中都有一个估值模型，这是个无法辩伪的数值，只能等时间验证，但是363w的盈亏平衡点是比较准确的，买入的那一刻其实就已经成型。无非你的谈判能力能帮你节省多少中介费和总房价，无非你每个月租金多一点或少一点。

113w就是蓝色部分的首付+费用，包含了摩擦成本。实际月供=月供12760-住房公积金2500-租金收入元。老邝对于收租的态度是“连续性”，我宁愿比市场价少200-300元也不愿意断档，减少租金断档是核心。

首付比例，就是拿113w÷（房价325w+摩擦成本15.99w）=33%，至于这个数值是高一点好？还是低一点好？老邝只能说这是每个人的投资偏好，很多投资客喜欢借借借，能把这个数值降低到10%以内甚至负数。老邝觉得关键还是看实际月供，活着才是投资第一法则，我建议实际月供x 12个月＜家庭年收入的50%~60%，激进型投资客可以把这个数值放大到80%，再大我就觉得是赌徒心态了。

上面唠唠叨叨了三千多字，还没有提到这篇文章的标题，房贷为什么是不用还的？要解释这个原理，咱么只看6、7、8部分，也就是图示白色、绿色、紫色。假设五年后A同学真的把这套房源上涨50%即487.5w卖出，他在卖出的时候需归还欠银行本金210w，因此他真正拿到手的现金是487.5w-210w=277.5w现金。

这277.5w现金就是白色部分总成本153w+绿色部分纯利124w，大家一定要记得你获利的124w是你这个项目赚到的钱，但大家千万别忘了你的本金153w也是回到账上的，你手头上抓着的可是277.5w现金啊！

同时这153w总成本=紫色部分实际投入113w+实际月供6261*60个月。老邝喜欢把房子比作存钱罐，A同学在2018年9月花113w买了一个存钱罐，从此以后他每个月给存钱罐定投6261元，坚持了五年之后，当他砸掉这个存钱罐，他发现首付113w回来了，每个月定投的6261元回来了，而且稀里糊涂地里面还多了124w。

所以说，老邝一直强调房贷是不用还的，因为它最终会回到你账上。很多人觉得月供就是花出去的钱，其实月供就是你的一笔定投。香港人的买房思维领先国人一个时代，当今的有产阶级都会给个首付，让儿女自己供楼，为的就是让他们有个责任感，不要光消费不储蓄。老邝和老婆也已经商量过，等两个儿子成人了，不会帮他们准备好房子，一定是给首付让他们各自买一套，然后用他们的积蓄自己供楼，最多首付比例高些或者月供我们帮一下。

今天的撰文接近4000字，占用老邝五小时，不管是盈亏平衡点，还是房贷真实利率，还是月供不用还，建立的一个核心点是“你的房子能卖出去”，也就是房子的流动性。流动性是不动产投资最大的风险，30%还是50%的涨幅无非赚多还是赚少，不亏钱才是第一原则，因此流动性一定是我们考虑的最核心要素。

其次，真实月供占家庭年收入的多少，决定了你能活多久？决定了你能否等到卖出的那一刻？我相信没人愿意体会倒在黎明前的黑暗。通过今天的整张表格，我希望大家能抓重点，不动产投资，流动性风险和能否扛起月供是最核心的。

最后，还是希望大家能反复阅读今日的文章，弄懂表格中的内在联系，可以的话最好自制一份成本分析表。因为在日后的踩盘报告或者文章中，我将多次启用这份表格。