购买商铺谨防陷阱投资商铺谨防三硬伤签定商铺租赁合同—注意事项

不同的商铺情况也不同。一般而言可以用下列公式来计算：

方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）×12＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。

方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）×12＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。

“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

对于商铺物业,现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%,其对应的房价租金比大约在110-150之间。若房价租金比大于200时,意味着收益率不到4%,房价具有一定的泡沫成分。

俗话说，“一铺养三代”。不少投资者将其奉为信条，商铺也理所当然成了人们不动产投资的首选，价格一路攀升仍炙手可热。但投资者在过度关注商铺的高租金、高回报率时，是否仔细考虑过其潜在的陷阱呢？

其实不少“黄金地段”仅是针对居住或办公而言。商铺的开发商打擦边球，广告上“黄金地段的旺铺”，往往并不是真正的“黄金旺铺”，价格不菲却未必真能旺起来。比如，杭州上城区延安南路至吴山广场一带，由于富有古城风韵，建筑密度和建筑高度低，傍倚吴山，牵手西湖，环境优美，自然是居家的理想区域。加之这里的可开发量小，每平方米房价高达1万元以上，确实是居住的“黄金地段”。但这里人口密度小，很难聚集商家最为看重的“人气”。因此，像涌金广场等商铺在建成几年后都没能成为当初投资者们殷切期望的“旺铺”。

价格的高低总是相对而言的，偏偏有人忽视了这点。

首先说低总价，很多楼盘（尤其是体量较大的商场型物业）将商铺分割成若干个几乎小得不能再小的小块，有些甚至小至4－5个平方米为一个铺位，这样总价当然高不到哪里去，大大降低了投资门槛，足以吸引大批的中小投资者。其实，其销售价单价可能是同类地段同类物业的数倍。并且更值关注的是一个商场有了几十甚至几百个业主，在经营时若要想使所选择的产业得到所有业主的一致通过，其难度可想而知。

再说所谓的超低单价，多数情况不过是把日后较难出手的物业先以“绝对低价”拿来开盘，以引起“低价入市”的轰动效果。比如先卖半地下室或二、三楼的商铺，并将其价格与同类物业一楼的商铺单价相比较，让买方觉得确实是低！殊不知日后两者租金的差异之大远非今日售价之差可比。

在买方越变越聪明时，多数的商业物业在预（销）售时都打出了高（或稳）回报率的牌。一般的做法是在列出所售商铺价格的同时，为买方细细地算了一笔账：商铺投入使用后年租金为多少、投资回收期几年、投资回报率多少等等。在计算时他们一般不大考虑物业的空置率，所计租金的涨幅一般也比较可观。

更让投资者觉得稳妥的是在双方签订购买合同时，同时签订租赁协议，卖方保证几年内返租你的铺位，并且每年租金多少也都写进了协议，仿佛让买方吃了颗定心丸。但这其中也可能包含了最为隐晦的猫腻，即在投资者的眼球集中在“稳定回报率”的时候暗暗提升了售价。比如类似地段的类似物业每平方米售价为1万元，而某物业因可以与买方签订返租协议（假设租期为5年），其售价为2万元，按每年10％的回报率，每平方米5年可“回报”投资者1万元。不难看出，这5年中卖方只不过是开始时把本属于投资者口袋里的钱掏到他那里，然后再逐年返还回去并且未加利息。

人们总是觉得有钱人的钱好赚，那么把顾客群定位于高收入人群的物业也必然是最赚钱的物业，于是很多投资者对“铂金档次”、“精美装潢”、“白（金）领属地”等的广告语尤其敏感，以致作投资评判时容易产生额外的好感。但物业的高档次不仅与其所处地段密切相关，还与经营者的品牌引进能力、经营能力等等错综复杂的东西相关，这些都很难受投资者的控制。真正能成功的商铺其定位应该是“适当的”而并非是“最好的”。

上述的列举到底是不是“陷阱”，还有待投资者慧眼识金，在此我们仅提醒入市者，在物色理想的投资商铺时多长个心眼，以免到时“套牢”。每日商报蒙海英

由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢？置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤：选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。

置业专家指出，地段优势只是衡量优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。假如以昆明规划图的轨道交通为例，专家指出，不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道交通的范围内，交通便捷，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固定的客流，在客流上没有足够的吸引力。

小贺本着对餐饮的热爱投资商铺，结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的张正，目前在南市经营一家服装店。他说，投资需要热情，但是更需要理性。他说，很多初次投资服装的女士，因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资，结果不但没有达到预期目的，反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议，投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能造成投资失败。

在谈到实地考察时，某投资置业的专员李先生指出，不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说，比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区，还必须考察商业区的发展规划。比如投资我市城南某商业广场，在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业，结果商铺投资到零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果开发商缺乏后期的运作计划，比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气，对投资店铺也是不利的。

提醒投资者，不是说返租就等于万无一失，因为经营商铺是一门专业学问，不是所有的开发商都懂得经营，一些社区商铺在返租期内就已搞得一塌糊涂，最后还是得靠投资者自身来收拾，结果寄予厚望的商铺成为投资客的“伤铺”。

投资产权式商铺如何规避风险

当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。

骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。

另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。

骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。

第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。

第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。

骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。

不知从何时起，“一铺养三代”的说法流传开来，不少人认为投资商铺比投资普通住宅，获利要高得多。但专业人士指出，高利润伴随的是高风险。

现在流行的是从开发商那里买来商铺后，再将其租给开发商统一经营，自己收取租金。可开发商本身大都不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，投资者可向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，租金也就没了。这样，投资者只是在替开发商分担风险。

商铺买下来后，如果自己经营，也有风险。由于商铺大多是分散出售的，如果没有整体规划，其商业形态也必然是分散的。不具有整体性或经营格局混乱的商铺，不一定有很好的收益。

时下，不少开发商给投资者一套计算公式，称投资商铺在几年内能收回成本，然后是坐收渔利，这是不负责任的。

专业人士指出，商铺投资的“动态性”很强，其价值很大程度上由人流和消费决定，受交通、人文、历史、区域环境规划等多方面影响较大。投资者应以发展的眼光来考察商铺的商业环境和发展前景。

9月6日，华润集团旗下的浙江杭州万象城购物中心发生群体纠纷事件。2014年3月25日，杭州万象城所属的华润新鸿基与亚思旗下汎蒂尔芳香養生馆签署了6个月商铺续约协议。商家亚思方面称，华润承诺续约协议期满再继续续约，而在租赁期将满前，华润新鸿基方面在未告知亚思的情况下，已将商铺租给其他机构。华润新鸿基方面表示，亚思长期存在经营业绩较差情况，其续约期也于9月2日到期，华润新鸿基在7月份已多次发律师函通知对方。根据双方签订续租合同显示：若乙方(亚思)未在本合同规定的时限内提出对该商铺续租，则甲方(华润新鸿基)有权携同该商铺未来的任何租赁相关人士在租赁期结束前或提前结束前的6个月内的所有合理时间内，预先通知乙方后视察租赁情况，乙方不得阻挠，但甲方的该等行为不得干扰乙方的正常经营活动。

中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，本期访谈我们谈一下商铺租赁合同到期续签的相关事宜，首先由黄律师先给大家简单介绍一下什么是商铺租赁合同。

黄律师：大家好!所谓商铺租赁合同，就是出租方将商铺出租给经营者使用，双方所签订的合同。双方围绕商铺使用权所形成的民事租赁关系。投资、承租的客户无需买断商铺产权，只需签订一定时间的租赁合同，并交纳一定的押金作为履约保证;双方一般会在合同中约定承租人在租赁期限内是否允许转租，合同到期如何续租等事宜。

中顾法律网司南：亚思方面须于期满前提出书面申请续租该商铺，如果没有在合同规定的时限内提出对该商铺续租的话，会出现什么后果?

黄律师：一般商铺租赁合同会对合同到期续约事宜有特别约定条款，双方应按合同约定履行。在本案中，如果合同中约定了提前续约申请期，亚思应该按合同约定发出提前申请。如果没有发出申请的话，华润新鸿基有权按合同约定，携任何意向租赁人员考察该商铺。

中顾法律网司南：在租赁期将满前，华润新鸿基方面在未告知亚思的情况下，能将商铺租给其他机构吗?为什么?

黄律师：因优先承租权是双方在合同中的约定权利，因此首先需要看合同中是否约定亚思在合同到期后享有优先承租权。在本案中，华润承诺续约协议期满再继续续约，即可视为亚思有优先承租权。由于双方在此前合同中约定租赁期延续半年，而又同时约定其有权在租赁期结束或提前结束前的6个月内的时间内携其他意向承租人考察商铺，显然是不合商业交易惯例。因此，在租赁期满前，华润新鸿基在未告知亚思的情况下，如果将商铺租给其他机构，显然违反合同约定，而且也是有失公平的，其理应先向亚思征询续租意向，然后才能根据亚思的回应做出下一步安排。

中顾法律网司南：租赁期满后，出租方自主解除租赁协议，租赁商户如何维护自己的权益呢?原租赁人亚思方面有没有优先续租权?

黄律师：租赁期满后，如果承租方希望继续租赁，应向出租方明确提出续租要求。如果合同中对于续租有申请期的约定，承租方应尽可能按合同约定期限向出租方提出申请。结合本案具体情况，从公平角度判断，我个人认为无论合同里是否有优先承租权的条款，由于首期租赁期只有半年，亚思投入装修装饰，肯定是基于更长时间的经营，因此从这个角度来进行分析，无论合同里是否有优先承租权的条款，亚思都应享有优先承租权，才能平衡双方的利益。

中顾法律网司南：租赁期满，出租方与承租方任何一方需中止合同的，法律上有没有规定流程?

黄律师：出租期满，承租方是否有优先承租权，看双方在合同里的约定。如果合同有约定，按约定。如果合同没有约定，出租方也应该先发出通知，征询承租方是否续租，或者是明确通知承租方，说明合同期满不再续约，要求承租方作好撤场准备，依合同期限交接商铺。如果出租方没有发出通知，承租方继续使用，出租人没有提出异议的，根据《合同法》第236条的规定，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即出租人有权随时解除合同。

中顾法律网司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

黄律师：在具体商务谈判和诉讼中，有许多具体情况需要与合同结合起来进行判断。在本案中，亚思如果在租赁期满后仍希望继续承租房屋，首先应该在合同期满前告知华润新鸿基。其次，如果华润新鸿基在没有通知亚思的情况下与第三人签订租赁合同，亚思有权要求按同等租赁条件优先承租。双方如果协商不成，亚思可以向人院提起诉讼，要求继续承租。

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