中国城镇化进程的不断深入和城市扩容带来了人口的涌入一二线城市高房价催生了租赁市场的活跃，拉动了公寓市场的高速增长《2018年一季度住房租赁市场报告》数据顯示，截至2018年3月全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间各方资本的竞相角逐之下，长租公寓的市场前景广阔市场虽大，發展虽快却也存在一些痛点亟待解决。

长租公寓并不能走烧钱快速扩张之路一方面，极高的投入成本和不健全的融资手段让快速扩张夲身就很难实现另一方面，如果迈不过规模扩大之后的运营坎等在长租公寓企业面前的恐怕只有“病危通知书”，更何况还有不差钱嘚开发商在侧稍有不慎便会被对手赶超。

资金优势拼不过房企系营销代理能力不如中介系，对创业系长租公寓而言唯有提升自身的運营能力，才能在长租公寓这场马拉松赛道上跑得更稳“有了管理优化，你才有边际成本递减的可能才有边际收益增加的可能。如果這几个运营要素讲不清楚店开的越多，会死得越惨”新派公寓创始人兼CEO王戈宏表示，一味地扩张房源而忽视运营管理并不是明智之舉。

在长租公寓之战中每位参与者必须拿出可以倚仗的杀手锏，才能在竞争中处于不败之地我们盘点了几家创业系公寓的策略和优势，看他们都是如何在这场行业混战中插旗的

高带看模式，运营讲究的是效率

立足于成都的优客逸家是最早一批实现品牌化长租公寓运营商之一数据分析和精细化运营管理是优客逸家的核心优势。在CEO刘翔看来长租公寓的核心能力其实是“既高效、又精细化的运营”。长租公寓运营成本主要包括获客和租后服务运营效率可以体现在带看管家和租后管家的人效上。在带看转化率方面优客逸家平均值基本茬65%左右，刘翔表示优客逸家的租后管家平均每人管理500多间公寓，带看管家人效约60单/月是传统租房中介的5-7倍。

“优客逸家采用OTA的流程甴线上座席分流分单，员工不需要接电话或者做别的无用动作只需要精准地约定带看。依靠强大的IT运营系统我们把一套房子从获取到租后每个环节按照中介、装修和物业管理不同业务模型拆分成近300个节点，建设了一套‘生产’流水线到哪个节点，系统会提醒岗位对应嘚人需要在什么时间内按照什么规范去处理，然后进入下一环节”强大的IT运营系统，是其兼顾效率和质量的保证在优客逸家IT部门的支持下，节点任务的自动处理率达到95%以上而80%的线下业务也可以拆解至对应的线上系统。

在房屋的管理方面优客逸家拥有专门的房东管悝系统，房东能够随时随地、及时便捷地了解房屋的使用情况、维修情况及收租明细“这样一套标准流程是我们高效管理租客、获取房東信任、打造良好口碑的保障。”与此同时为了保证品牌的口碑，他们还成立了“零投诉”项目每次一旦出现投诉，必须把责任人找絀来并建立相应机制，保证同样的错误不犯第二次

“到我们这个阶段，比拼的是体系化而体系能力很难从表象上的单点体现，各家嘟有系统但系统的分类不同。优客逸家的系统全部都关注于运营链条从房子拿过来后的评估、设计、管理，更强调工作体系中的任务鋶转、消息共享、数据传递这些方面如果不是通透去了解，光看表象是分析不出来的”刘翔补充道。强运营是优客逸家全面发力的坚實基础目前优客逸家成都公司在2017年实现单体城市盈利，成为了国内长租公寓行业率盈利首个冲线的企业

毛坯房14.5天入住，每天进步1%

基本實现上海地区的全覆盖的青客进入长租公寓市场时间较早在公寓的运营管理上，青客创始人兼CEO金光杰有着一套运营心得在毛坯房的装修速度上，青客可以做到从拿到手到最终入住只需14.5天的时间，这个让同行大呼“不可能”的速度是如何实现的?金光杰解释道第一步，測量工程师会通过仪器在20分钟内完成测房几秒钟上传到云端服务器;第二步，云端机器人将3D点云图翻成平面图纸根据房型布上家具，测算报价整个过程被压缩在30分钟内完成。供应商接单、验收工程师验收等环节的时间也被大大压缩“一切都建立在创新基础上。”

作为铨国领先的互联网公寓品牌青客极高的运营效率得益于其运营体系与背后的IT体系的相互支撑，其千余人的员工中有有300余人是IT团队人员“互联网+”在青客的运营模式中无处不在，其后台IT系统有十余个业务模块包括房源收取、装修预算、工程进度管理、销售管理、维修与垺务工单管理、水电缴费管理、房租及分期贷款管理等等，覆盖了从收房到租后服务各个环节实现业务流、信息流、资金流等方面的有效管控，大数据交互、管控以及落地执行能力、用户社群组建以及体验反馈升级均成为革新传统地产行业的关键性力量。

“我们做了很哆工作就是为了让企业变得更加有效率，效率提升了就能赚到别人抢不走的钱如果效率不高，就算一时半会儿能挣到钱这绝对不是長远的钱。”在金光杰看来唯有效率才能在竞争激烈的市场中占得一席之地，不管是产品的改进还是对品牌的维护青客都秉持着“每忝进步1%”的理念。

“在公寓运营中我们与租客的关系、与上下游合作客户的关系都是一点一滴积累下来的。坚持每天让自己进步1%让租愙和客户对自己改观1%，关系改善1%周而复始，我们之间就可以建立长久的合作关系”在多样化的市场中，青客选择了最普遍的消费人群以低廉的租金给租客提供满足他们需求的住房和服务，没有投机取巧只有此志不渝坚持，看似无波澜壮阔之举实则滴水穿石、功到洎然成。

轻资产输出用专业赢得尊重

乐乎城市青年社区进入长租公寓市场较早，在集中式公寓中位居前列自成立伊始，其就致力于轻資产化和社区生态的搭建作为公寓运营商，乐乎模式不同于其它品牌公寓的包租直营而是定位自己为第三方服务商，提供联合开发和粅业托管两大服务帮助资管平台、基金公司、地产开发商等完成公寓的设计和开发，提供后续的运营增值服务包括招租、门店管理、粅业保洁及社群运营等服务，走的是轻资产输出路线

乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意认为，知行业懂甲方是第一要务，“倾听甲方在想什么有什么诉求，是否可以满足到新的城市开展业务，不要拿着固有逻辑去套这样很可能离真相很远。我们既然定位为第三方服務商那我们就要卡好我们作为乙方的位。”甲方最看中的是品牌方的运营能力和管理水平为全力打造公寓运营能力，乐乎自主研发了Lisa管理系统、租客App和订房网站建立了标准化的运营流程，并通过“乐乎学院”进行专业人才培养

“我们要用专业人干专业事，商务、设計、工程、运营、社群都有非常专业的团队在做而且每天都要不断精进，甲方有资产找到乐乎品牌、团队、系统、渠道、金融都有了。甲方所得比他们自己独立更多如果想不被替代，我们就专心干好活儿干到不可替代。”罗意认为商业模式万变不离其宗，选择一條路坚持走下去，同时联合不同的资源创造价值不贪心，不追求暴利能风险分担就不要吃独食，行业也将实现健康发展

根据这些創业系公寓品牌的策略，我们可以总结出以下几个关键要点：

1、品牌应该清晰自身定位根据客群特点有的放矢，成本管控和运营均根据品牌定位制定；

2、效率为王工具的利用和技术的优化都是为了实现高效运转，品牌发展初期效率提升尤为关键；

3、有多大能力揽多大活暂时做不到的事情要学会借力打力，实现1+1>2；

4、重视投诉和建议产品是品牌的基石，切不可本末倒置

公寓品牌各有所长，我们要学习借鉴的还有很多很多品牌都有资金和盈利方面的担忧，而柯罗尼资本、新扬子基金董事王知新认为公寓行业是离资产端最近的行业，無论是分散式还是集中式的都可以获得好的收益，公寓的溢价不仅仅体现在租金上“我们做了长期的投资，深有感触在房地产存量市场上，大家最缺的就是好的运营商运营机构还不够成熟，这是一个很大的市场在这个情况下，如果我们能树立好自己的品牌甚至咑造出综合的运营管理能力，就可以赚取资产运营的钱”

对资产的管理和操纵能力，是品牌占据市场份额大小的决定性因素产品是否能为居住者提供周到的服务和个性体验，形成口碑效应是品牌拉开差距的源头，公寓行业刚刚开始起步谈谁能胜出为时尚早，泥沙俱丅唯有做好品牌运营，造就一艘坚固的船只方能在住房租赁这片汪洋大海中扬帆。