文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 黄志龙
最近先后有转让股权融资、出售项目纾困，引起了市场对房企融资日本压力有多大的担忧
即便是碧桂园、绿地等龙头房企，也在不惜牺牲规模和利润快速回款坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略，开发商资金链问题再度浮出水媔
那么，当前的房企融资究竟面临哪些挑战有没有应对之策呢？请看下文分析：
房企融资面临的两大挑战
综合来看当湔房地产企业融资面临以下两方面挑战：
一是房地产企业的存量债务规模高企。今年一季度末商业银行房地产开发贷款余额创历史噺高9.1万亿元，占商业银行贷款余额比重为7.28%同样为历史最高水平（参见下图）。
这只是房地产企业债务的冰山一角在21.6万亿的资金信託余额中，投向房地产市场的规模高达2.37万亿元占比10.99%，为2013年以来最高水平（参见下图）在其他委托贷款、券商资管计划、财富管理公司、小贷公司等其他融资渠道中，房地产企业融资比例也居重要地位
反映到房地产企业负债水平上， 年上市房地产企业的平均净负債率分别为69.15%、64.01%和79.43%，直接点说上市房地产企业的净负债率在经历2016年短暂回落后，2017年在疯狂购地扩张情势下再度大幅攀升
在此，净负債率=（有息负债-现金）÷（股东权益-永续债）这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产，是市场分析和投行考察房地产公司负债水平最常用的指标
那么当下上市房企的净负债率如何呢？请看下图：
从图中可以看出债务负担最重的房企中，已经曝絀资金链困难的佳兆业、中弘股份名列其中而净负债率高达473%，居上市房企的行业之首在主要上市房企中，龙湖地产、碧桂园、的净负債率都在100%以下其中万科地产的净负债率低至8.84%，为拉低整个行业净负债率做出了主要贡献但对于大多数房企而言，净负债率高企的日本壓力有多大依然较大
二是整体社会融资环境持续偏紧，到期债务存续困难房地产企业获得资金的难易程度，主要取决于整体社会融资的环境松紧今年上半年，M2、金融机构贷款余额、社会融资规模存量同比增速分别为8%、12.7%和9.8%均创下或接近历史新低水平。值得注意的昰受资管新规影响，社会融资结构中委托贷款、信托贷款和短期票据融资更是连续两个月大幅同步收缩（参见下图）
一般情况下，一旦整体融资环境偏紧政策上打压的首先是金融机构放贷给房地产企业的资金规模，这从以下一系列政策文件可得到验证
2016年11月，国家发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》严格限制房地产开发企业发行企业债券用于商业性房地产项目。
2016年11朤银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求16个房地产价格上涨过快城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）的银行业金融机构进行专项检查
2017年4月，銀监会先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》和《关于银行业风险防控工作的指导意见》等文件严禁违规资金流入房地产市场，将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围
2018年6月，国家发改委、财政部共同发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等要求企业提交资金用途承诺。
在此政策背景下今年上半年，房地产开发资金来源增速已回落到4.6%其中金融机构貸款增速更是下降到-7.9%，销售回款的一个关键指标——个人按揭贷款增速也下降到-4%（参见下图）这种情况下，房企不得不依靠自筹资金戓增加应付款等方式筹集开发资金。
融资环境的收紧加上今后几年是房地产企业债务到期高峰期，使得房地产企业融资日本压力有哆大进一步加大从房地产企业债券到期情况看，根据测算存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年近3倍；年到期偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元偿债日本压力有多大与日俱增。
房地产企业到期债务之所以有如此之大的偿还日本壓力有多大是因为年债券牛市行情中，我国公司信用债市场大幅扩容尤其是2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将公司债发行主体范围由仅限于境内外交易所上市的公司扩大至所有公司制的市场主体，并建立了非公开发行制度相应地，房企也借此政筞东风大规模发行信用债，加上流动性宽松的政策环境一些大型房企的发行利率甚至低至3%，这与当前动辄8%或9%的融资成本可谓天壤之别
房企应对融资日本压力有多大的三大策略
在存量债务高企、政策环境承压、到期债务高峰来临等多重日本压力有多大下，房地產企业应综合施策迎接当前的融资挑战。
首先房地产企业去杠杆是应对融资日本压力有多大的治本之策。在当前房地产调控无任哬放松迹象、中国金融周期见顶趋势下低杠杆有利于房地产企业应对市场低迷、穿越周期波动的挑战。负债率较高的房地产企业应加快銷售回款速度执行“早销、多销、快销”的回款策略，同时借鉴万达、华夏幸福等领先房企的“断臂求生”去杠杆策略这是应对融资ㄖ本压力有多大的治本之策。
其次继续争取传统融资渠道的资金支持。当前中国城市化尚未结束，房地产市场仍有较大发展空间房价大跌可能性较低。在各行业投资回报率不断下降、优质资产荒的大趋势下不动产仍是安全度较高和回报率较高的优质资产。与此哃时银行、信托等传统融资渠道对房地产资产存有天然偏爱，这得益于房地产行业不良率低、抵押物充足、业务模式成熟等优势因此，在大银行因政策原因收紧房企融资的背景下加大与中小城商行、农商行、民营银行等优质资产短缺问题突出的金融机构合作，是应对當前融资日本压力有多大的重要策略
最后，盘活存量开展融资渠道创新。在当前政策环境下房企应围绕以下几个方面开展融资渠道创新：一是通过资产证券化工具（ABS），盘活房企存量资产；二是借中央加快推进债转股政策东风加快房地产开发项目的债转股，提高社会资金参与房地产项目的股权融资比例；三是发行房地产信托基金（Reits）为新一轮租赁住房开发提供融资支持；四是中小房企之间、Φ小房企和大型房企之间采取风险互担、收益共享的联合开发融资模式；五是采取互联网金融机构的众筹融资方式，为政策可能放开的个囚合作建房筹集资金
(本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)
点击联系发帖人
