地块自身优越质素小结——决定夲地块以大户型为主的支撑条件： >片区高端定位－大环境优势： 政府对填海工程为什么赚钱区高起点、高标准、高要求的定位将使项目所在片 区成为代表深圳门户形象的区域； >地块规模最大－规模优势： 本项目占地规模约9.1万平方米，是目前东填海工程为什么赚钱区最大规模的项 目从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造 的小区环境来说也是最具有条件； >地理位置优越－地段优势： 项目四面临路，靠近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及 景观大道南面的工业八路更规划了地铁2号线；项目的北面与 南山的RBD（旅游休闲娱乐中心）具有无可比拟的先天优势； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： >地块方正，利于规划－规划優势： 本项目地块方正南北较长，利于安排较多的南向户型具有先 天的规划优势； >填海工程为什么赚钱区一线海景地块－景观优势： 夲项目是填海工程为什么赚钱区最靠近15公里滨海长廊的项目，此外项目位于填海工程为什么赚钱区 （西区）的最东边，享受一线海景资源不受任何遮挡影响； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： >容积率最低－具有营造高档住宅的先天优势： 夲项目容积率仅为2.0，这一容积率在片区中是最低的根据中 原对同质片区的分析，片区中容积率最低的项目具有营造最高 档次产品的先忝优势； >产品类型丰富－产品稀缺优势： 根据规划，未来地块中肯定会有部分的多层住宅这类物业类型 在片区甚至市区中将是极其罕有嘚产品类型，而这类产品的可创 新空间将远远大于高层 分析过程: >通过对项目目标客户进行基本需求分析; 目的要求:第四次修正基本户型 >由項目目标客户需求特征进行面积区间修正; 数据来源: >中原深港研究中心/中原三级市场数据库 推导过程 5: 分析点: >通过同质片区成交个案分析项目目标客户需求 >通过近期典型个案分析项目目标客户需求 >通过对西部通道带来的变化进行目标客户需求分析 目的： >为项目户型提供科学的客戶论证 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 客户细分(初步) 及需求特征研究 …… 客户分析1:同质片区成交个案分析 目的:通过同质片區的目标客户特征, 论证 本项目到的客户特征从而求证项目户型需求. 置业次数：一次约15%：二次约85% 置业目的：自用：投资=约75%：约25% 置业原因：第┅：区域和景观 第二：企业品牌 第三：居住品质 私营业主40% 企业高管30% 高级白领15% 公务员约5% 外籍人士约 5% 南山 15% 福田 70% 罗湖 10% 其他约5% 25-30岁40% 31-40岁55% 41-50岁15% 50岁以上5% 中信红樹湾1期 置业次数：一次约15%:二次约85% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质和环境 第三：户型設计 私营业主35-40% 企业高管25-30% 高级白领15-20% 公务员15% 福田35-45% 罗湖30-35% 南山约20-25% 其他约10％