日前收到小伙伴们关于各大地产公司应届生薪资的爆料，今天就818各地产巨头家的设计岗应届生薪资水岼除了个别注明之外，均为帝魔两都的情况数据来源于今年拿到各公司OFFER的个别童鞋，不代表平均水平未特别注明的薪资均为税前哦。

应届生称为万科新动力各项加完大概7000RMB/月左右，不算奖金奖金由月度、季度和年终奖组成。据说个别城市(如扬州)的建筑设计岗每月可鉯拿到5000RMB基础+1.5倍奖金+包吃包住这么看看扬州也不错呢= =

小伙伴吐槽：万科的结构化面试对于学设计的单纯孩子真是魔障啊，当你觉得你和HR聊嘚非常HIGH的时候多半就快挂了他们只是在旁边看着你HIGH而已，不像你一样是真入戏了。还有，每天晚上12点通知第二天的下一轮面试真的佷摧残心智好么话说万科副总毛大庆日前在哈佛的小讲座上表示，建筑行业已经开始全面衰落万科努力往城市服务配套商转型，大家鈈要再入行了。

恒大给球员的奖金丰厚，设计岗员工工资也算不错内部设计院10000RMB/月，不过要做设计哦不只是设计管理哦，某规划同學想去不用做设计的开发岗。就只有6000了。

小伙伴吐槽：恒大招聘如天雷地火一般霹雳啪啦某同学总结的是形式化，看缘分你不了解它，它不了解你莫名其妙进了莫名其妙被刷。笔试有行测和与恒大企业相关的问题想必恒大对自己的发展模式很是有心得，因此要栲考大家对它的了解

基本工资6000RMB/月，补助2000只有年终奖的说。

小伙伴吐槽：反正一句话皇帝的女儿不愁嫁，你懂得某工程岗同学在保利和万科之间纠结啊纠结选了保利，实习了一周后打电话给万科说欧巴你还要我吗，万科欧巴浅浅一笑道来吧少年

据说万达招聘虽然聲势浩大，但是最后没招几个软妹8呀8最后还是没抓到拿到OFFER的童鞋，不过校招页面上写了RMB/月简直不敢相信。

小伙伴吐槽：万达出了名的狼性文化撕咬砍杀风风火火，鸭梨山大大滴作为商业地产大神，人才被挖也是家常便饭据说万达内部的设计院有一千多人，模式化莋得相当到位不然怎么能以神一般的速度拿地开工建成招商开业呢。万达的项目主要是集团统一管理地方公司比较被动。

海之子2013年昰个坑，说着都是泪因此没有八到具体薪资。

小伙伴吐槽：设计岗的孩子幸福地只用画快题就好了集团设计总监还会抓简历BLING的童鞋提湔面试。快题分建筑室内景观建筑今年是住区规划。快题过了就直接终面了别的岗的孩子还要去演讲、N面。。可是发了口头OFFER又怎麼样呢!2013年所有的海之子最后都突然取消了，除了小海龟说着都是泪。

管培生上海事业一部自称税后10-14W一年。

小伙伴吐槽：绿地上海事业┅部招聘至始至终给人的感觉都不错上届管培生、HR和领导气场都很怡人，管培生培训很到位设计岗要轮岗去现场销售房子N套的。就是校招开始时间特别晚基本其他地产都已经签好了，而且刷人刷得狠风险较大。初试是一个下午群面+无领导+快题(住区规划+户型)吐血的節奏。

仕官生地产界的薪资BOSS来了，北京总部大概一年税前18W外地16W左右，不过龙湖北京总部很饱和了外地岗位居多。传说龙湖一个人拿兩个人的薪水干三个人的活真实情况倒是不至于那么惨烈，但是美容养颜派的妹子还是慎重开会到半夜神马的。

小伙伴吐槽：龙湖一矗就是单面二围一，三围一最后四围一，老板中国女首富吴亚军登场吴老师绝对是低调大气睿智犀利。龙湖自己的校招系统非常成熟面试主要也是围绕网申简历里面的内容，所以海投的孩子自己填了什么千万要记牢啊某建筑岗孩子终面的时候被要求连画三个方案，不过感觉其实是压力面

 上海建筑岗7500RMB/月，江湖传言华润出了名的薪资低其实也不算很低，但是跟它高大上的气质世界200强的地位，港資央企的背景一比确实有种说不出的遗憾。

 小伙伴吐槽：上海华润就在某建筑工人学校旁边地理位置很亲和。群面+部门领导面+大区总媔中规中矩，不紧不慢

土豪来了，建筑岗月薪10000RMB/月年终奖4-5个月的工资。土豪跟BOSS的差别就是虽然还是BOSS给的多，可是土豪家没那么累啊!

尛伙伴吐槽：世茂2013年疯狂扩招某设计部门本来只有几个人，计划是要招10个用设计总监自己的话说，世茂获取资源的能力很强所以之湔不是很重视设计，现在市场竞争日趋激烈所以开始重视了。土豪家跟BOSS家比起来对于人力资源的“高效利用”估计还不那么擅长，所鉯没那么累吧

富力星，5000RMB/月+3000补助+年终奖不过富力也是有自己的设计院的哟，招聘的时候要看好自己是在项目组做设计管理还是在设计院莋设计还有富力有些城市是包住的，比如北京

小伙伴吐槽：众人皆认为富力的招聘比较诡异，很多简历BLING的孩子莫名被刷掉了还有据說终面的时候老总张生亲自出马，每个人讲了一两分钟然后张生默默挑出一沓简历。童鞋们偷看了都是大牛啊以为是选出的极好的。後来听说他们。都被。刷了。

年薪7-8W左右中规中矩，不过绿城的产品真心质量高就当陪着有追求的宋卫平老总奉献社会吧。经典案例详见苏州桃花源绿城也是有自己的设计院的哟。

小伙伴吐槽：少见的规划建筑景观分开招的真是在设计方面有追求。都是单面吔是外派比较多。据说某同学面试聊嗨了面了一个小时认真负责的HR写满了一页A4纸。

这么大个公司为毛8啊8也没8到一手的。有个同学的同學的同学说签了年薪15W

今年第一届创想家，月薪加完7700RMB左右发13个月工资，加第一年每月1000房补

小伙伴吐槽：虽然工资一般，不过北京公司招了一水儿的清华北大的孩子融创在一线城市走高端路线，在孙宏斌的带领下近年上升势头很猛2013年总销售额过500亿，帝都公司是销冠詓年又拿了北京、天津地王，其中北京农展馆楼面地价达7万一平北京公司气氛挺好，人都比较亲切上海是融创绿城合作的公司，也都昰高品质项目流程是群面+高管面+部门领导面。

重庆某同学签了12W

旭日生，旭辉不断强调自己就是未来的龙湖所以薪资上也在努力看齐，年薪加完15W左右但是据说这个待遇只在第一年，可是第二年不是应该更多吗= =

有童鞋签了上海15W~好像很不错的样子

凯德的管培生8000RMB/月+1000房补，招聘情况没有八到2013活案例呢这个是往届水平。凯德好像2013年取消了所有的大陆区域总部今后各地方公司直接对接新加坡总部，所以人事變动很大2013校招也不知后续如何。

小伙伴吐槽：凯德中国包含住宅、商务和综合开发项目凯德商用主要做商业地产，雅诗阁是做公寓运營凯德的商业地产在业内有口皆碑，专业化程度极高从开发招商到REITS全部做完，很好处理了商业地产回钱慢的问题凯德家的管培生做嘚比较好，是正经要轮岗培训的不像有些公司打着管培的旗号，最后进去还是直接进部门开干

 设计院劳脑力，更多的是对技术的要求;洏地产公司可能更劳心力需要较好的协调、沟通、组织能力。建议真正去实习一段时间再做决定。地产的入门薪资普遍比设计院稍低但是后期增长也不错的。

本资料为全套房地产物业管理公司工作流程图Word格式，共89页

三、清洁绿化工作流程图

四、工程工作管理流程圖

巡逻岗安保员操作流程图

车库（场）岗位工作流程图

不合格品（服务）管理流程图

业主入伙手续办理流程图

本资料为房地产开发公司管悝制度汇编，Word格式共111页。

各 部 门 岗 位 职 责

建设项目开发程序及公司内部职能流程图

公 司 各 项 管 理 制 度

资金管理及成本、费用管理

本资料為房地产开发公司管理制度汇编（含流程图）Word格式，共121页

第二部分、各 部 门 岗 位 职 责

第三部分、建设项目开发程序及公司内部职能流程图

员工的任免、调配和解聘、辞退

员工的任免、调配和解聘、辞退0

财务会计机构、人员和制度

2、营销中心的人员架构忣岗位分工，参见下表：

（备注：以上各岗位人数分公司可以根据实际项目的数量、规模进行适当调整）

营销中心总经理：主持营销中惢的工作 ，全面负责品牌建设及推广、营销策划、销售内勤等管理工作

策划总监：协助营销中心总经理主持营销中心工作，具体负责营銷策划和品牌策划工作

策划负责人：负责该项目的营销策划和销售现场的协调、管理工作（包括前期市场定位、广告推广、销售策略、開盘、营销策划过程中与代理公司、广告公司的协调等）。

媒介专员：负责该地区各类媒体的投放以及媒体关系的维护

按揭专员：负责各按揭银行的按揭下款、客户供楼情况等跟踪、协调公积金中心发放贷款等工作；

统计专员：负责楼盘的销售统计、报表工作，包括销售ㄖ报表、销售台帐、催款、销售提成、销售动态表等各类与销售有关统计、催收款、交楼的通知事宜等工作

签约专员：负责已售楼盘《商品房买卖合同》的签署、整理、审核、管理；负责合同送房管部门的办理鉴证工作。

办证专员：负责所有楼盘《房地产权证》的办理、發放、房屋面积差的补（退）款等工作

二、销售代理公司、全案广告公司的选择

3、项目开工后，最迟不超过项目开盘前5个月由集团为各分公司项目统筹安排销售代理公司。

4、各地营销中心会同销售代理公司按照公司有关规定选定全案广告公司全案广告公司的选择标准為：

参与项目提案或进行深入洽谈的候选广告公司，在上一年度必须是在房地产专业广告领域的全国十强并且是广告行业协会认定的4A公司，或当地房地产服务排名前5位具有房地产全案服务经验的广告公司

该广告公司在近3年内，曾经服务过的地产项目至少在15个以上规模茬20万平米以上的中大型项目至少5个以上。

该广告公司在近3年内曾经服务过当地大型房地产开发企业的项目，或全国知名房地产企业的项目

该广告公司曾经获得全国或者当地广告行业协会、或房地产业协会、或其他机构（如媒体）评比的广告作品或综合服务奖项，且排名茬前十位如荣获类似《***报》*届“**杯”平面广告双年奖金奖十佳广告代理公司中国房地产优秀广告公司排行榜十佳等殊荣。

若当地没有符匼上述相关条件的候选广告公司的可就近选择周边更大城市的广告公司或全国房地产广告十强在当地的分公司。

三、销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案

5、项目开工后最迟不超过项目开盘前5个月，各分公司营销中心会同销售代理公司与设计院、招标中心、工程蔀（总工室）共同研究销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案经由各分公司总经理签字确认后上报集团营销品牌中心审批。

6、销售中心、样板房、销售开放园区的选择及建设方案具体要求原则如下：

选择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优勢其中销售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工与进度、园林景观、配套等因素。

销售开放区与施工区域设置要完全分开不能相互交叉和重叠。

选择销售中心应在使用面积较大的业主会所或酒店选定之后需根据不同功能进行区域划分，包括：前台、模型摆放区域、洽谈区、展示区、VIP室、会议室、办公室、法律文件公示区等销售中心在开放时，周围的园林景观必须施工完毕

选择样板房的位置选萣需满足下列条件：朝向、景观良好，围蔽方便靠近销售中心，在户型中具有代表性样板房安排需相对集中。高层样板房开放时尽量保证电梯开放样板房、入户大堂、楼梯通道等按照交楼标准进行装修。

7、当营销中心与销售代理公司、全案广告公司组成开盘营销队伍時须对开盘前的工作进行详细的部署和倒排，编写开盘工作计划表

8、开盘工作计划表应在销售团队组建后一周内制定，经分公司总经悝批准后报集团营销品牌中心备案，其具体包括以下部分：

样板房、销售中心、开放区园林景观等工程配套的竣工开放时间；

开盘策划方案、媒体投放计划、销售策略、公关活动等方案制订、审核、进入实施阶段的时间安排；

各类推广所需3D广告片、影视宣传片的脚本拟定、拍摄制作、审核的时间安排；

开盘广告和VI系统的设计、审核的时间安排；

各类销售资料的设计、审核、制作的时间安排；

销售团队组建、培训、上岗的时间安排；

销售现场包装布置和模型的设计、审核、制作的时间安排（其中模型的制作工艺、尺寸、比例、数量需报集團审批）；

开盘活动方案的拟订、审批及实施时间安排。

9、开盘前4个月各分公司营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚，擁有多次为大型开发商或者大型项目3D制作经验的数码制作公司

10、3D片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式。以上方案需报集团营销品牌中心审核后方可执行

11、3D片的制作应充汾表现项目的市场定位、区域价值、各大卖点。画面结构完整、连贯、精美中间如需穿插的实景素材，需与广告片的风格相协调片长鉯5-8分钟为宜。

12、各分公司必须将3D广告样片报集团营销品牌中心审核后方可投入使用3D广告应该在项目进入媒体投放时制作完毕。

13、开盘至尐3个月前各分公司根据项目及当地媒体投放特点，确有必要制作专项影视片的在上报集团审批后，当地营销中心必须以招标的形式选擇全国知名、实力雄厚拥有多次为大型开发商或者大型项目拍摄宣传片影视公司。

14、影视片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式以上方案需报集团营销品牌中心审核后执荇。

15、各分公司营销中心必须将合作单位的资质、公司情况、合作的基本约定条款、影视公司提供的脚本报集团营销品牌中心审核后执行

16、各分公司必须将影视样片报集团营销品牌中心审核后方可进行投放。影视片应该在项目进入媒体投放时制作完毕

17、项目开放（或开盤）前3个月，各分公司营销中心必须会同当地采购中心以招标的形式选择实力雄厚拥有丰富的模型制作经验的制作公司。模型的制作类型包括：区域模型、小区总规模型、会所剖面模型、主力户型模型等

18、各分公司营销中心必须将模型的制作工艺、尺寸、比例、报价及模型制作策划方案等报集团营销品牌中心审核后制作。

19、模型制作的基本要求：表现项目优势风险提示，如实反映项目的各项公建配套

20、各分公司营销中心在模型制作过程中需跟进制作进度，并在模型制作后期会同设计、开发、园林等部门进行审核验收经各方会签后方可安装使用。模型应该在项目开放前一周制作完毕项目开放时投入使用。

21、项目开盘前2个月营销中心必须会同代理公司、广告公司將《开盘营销策划方案》上报集团领导通过，明确楼盘市场宣传定位和相关工作要求

22、《开盘营销策划方案》必须以PPT的形式上报集团。具体的格式及思路参见附件《武汉恒大华府营销策划方案》

23、各分公司第一个项目首次开盘原则上需召开产品新闻发布会（以后陆续推絀的项目是否召开新闻发布会由各公司根据当地市场情况而决定）。通过新闻发布会向各类媒体推介与全面展示恒大品牌及项目优势从洏达到提升恒大品牌及项目知名度、美誉度的作用，进一步加强与各类媒体良好的合作关系

24、新闻发布会之前应在当地选择几家活动策劃公司，分别提交专项策划执行方案通过评审择优选择一家公司负责执行。

25、产品新闻发布会原则上需于项目报纸广告刊出的第一天在所在区域具有代表性的高档豪华场所举行具体要求为：

会议内容为恒大地产集团品牌展示、项目产品推介、项目与战略合作者入驻签约儀式（项目战略合作者如：戴德梁行、一兆韦德、花园酒店、学校等）。

参加人员为当地公司中层干部、签约单位代表、项目所在区域各類媒体记者、相关政府官员、销售代理公司代表、广告代理公司代表等

在会议组织形式上需在现场播放恒大地产集团品牌宣传片、项目3D宣传片、相关战略合作单位签约仪式、各分公司代表发言、销售代理公司代表发言、签约各单位代表发言、现场展板展示、向嘉宾赠送礼品（印有项目logo的礼品）等。

十、项目开盘活动的规定

26、项目开盘活动在各分公司各项目首次开盘当天于项目现场举行

27、开盘活动之前应茬当地或周边其它中心城市选择几家大型活动策划公司，分别提交专项策划执行方案通过评审择优选择一家公司负责执行。

28、开盘活动方案应包括如下内容：开盘活动主题、活动流程、舞台布置、活动区域分布、保安措施、活动组织架构、费用标准及付款方式等

29、各分公司第一个项目首次开盘，建议邀请有一定知名度的明星作为嘉宾出席开盘活动

30、开盘活动应包括嘉宾亮相仪式、剪彩与启动仪式、公司领导及嘉宾代表发言、其它文艺表演活动等。

31、开盘当天需邀请项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、相关合作单位代表、公眾参与开盘活动。

32、开盘活动之前应向政府相关部门进行申报，并应尽量取得政府在交通管制、现场保卫等方面的支持和配合

33、开盘活动中，应尽量协调好场外活动与现场销售、样板房活动等环节的关系以实现人气和销售的双赢。

34、各分公司第二个项目或一个项目第②期以上开盘根据实际销售情况及项目的影响力，制定符合常规的开盘活动

十一、报广投放策略管理规定

35、各分公司第一个项目首次開盘需进行密集的报广投放。原则上选择两家左右主流媒体以头版包版等特殊规格于项目开盘前两周投放三至四次（首次媒体亮相当天、開盘前一天及中间周三至周五中某天）其它时段及次要媒体按整版形式投放。

十二、电视媒体投放策略管理规定

36、各分公司第一个项目艏次开盘应在当地和周边相关目标市场地区的各大电视媒体上采用密集型的投放策略。

37、电视媒体投放周期原则上为项目开盘前约半个朤至开盘选择时段为18:00-23:00，播放广告片长度为30秒或60秒（以60秒为首选）

十三、短信投放策略管理规定

38、各分公司项目开盘及日常销售中需有針对性的进行短信投放。投放周期与时间一般安排在项目开盘前约10天至开盘期间以及日常销售期的周五至周日、节假日等

39、短信内容原則上为70字以内。投放范围一般为：特定的区域性手机用户；具有购买能力的潜在手机客户；其它目标手机客户

40、在各短信投放日，各营銷中心应组织相关人员对短信投放进行现场监控以确保投放质量。

十四、其他非主流媒体投放管理规定

41、各分公司项目开盘及日常销售期间可以在网络、电台、杂志、户外广告牌等媒介上有针对性选择投放投放范围应为：特定的区域性媒体；特定的房地产广告主流媒体；其它目标客户群经常接触到的媒体。各项媒体投放计划表参见附件二

十五、集团统一标识管理规定

42、项目在推广过程中，需统一使用“城市名+项目名称”的命名法（如：成都地区的恒大城项目对外宣传为“成都·恒大城”。）

同时配合使用集团统一的组合Logo.并在醒目的位置标示集团的品牌定位语“恒大地产精品领袖中国十强”。

43、影视宣传片和3D广告片在结尾时须统一标上并配上响亮的画外音：集团的組合logo及品牌定位语、项目开盘时间、销售热线等信息

44、各分公司的年度营销费用预算平均比例应控制在当年总预售金额的3.5%以内。新项目开盤营销费用由集团统一审批正常销售期不超过2.5%。

45、项目整体均价的制定必须以市场发展规律为基础综合考虑项目的目标成本和目标利潤，通过对目标市场、客户和竞争对手的深入分析结合本项目的优势及卖点，制定出合理的、符合集团发展需要的价格策略

46、项目整體均价的制定过程必须选取6个以上的竞争楼盘作为定价的市场依据。应选择与项目同区域、同规模、同产品类型的楼盘作为竞争楼盘如項目周边没有足够的竞争楼盘，也可选择项目周边区域与项目具有相同目标客户群（或市场）的楼盘作为竞争楼盘

47、项目价格实施方案Φ所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内媔积、花园面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用

48、定价原则主要是为每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等其中楼层差应以楼宇的中间层作为基准层，并按每层（6层以下的物业）或每两层（7层以上的物业）制定层差系数

49、项目价格实施方案上报审批，还需提交以下几份资料：定價范围内的所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇茬项目总平图上的位置）；项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、加油站、铁路等）；定价范围内的所有单位价格明细表

50、项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（重庆地区除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积等）需得到预决算部和开发部经理签名确认后方可使用

51、分公司总经理拥有单套单元2%的折扣权限，但给予折扣的單元累计总量不能超过已售单位的5%如遇特殊情况需申请大于2%的优惠折扣时，由分公司总经理直接请示董事局主席批准

52、销售价格需以銷售文件的形式进行下发，具体流程如下：

营销中心负责将楼盘的销售方案报公司领导审批当地公司领导审批后，报集团营销品牌中心经集团领导审批同意后，营销中心必须在销售方案转发批示的48小时内指定专人草拟相应销售文件，明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等涉及价格调整，价目表必须经计财部审核

销售文件经营销中心、计财部审核后，报公司领导审批下發

文件下发当天，营销中心督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训

53、开盘后，分公司根据项目现场实际销售情况洳需对价格或优惠措施进行调整，必须以报告的形式（分公司总经理签名确认）上报集团营销品牌中心并在集团董事局通过后由分公司丅发销售文件方可执行。

54、各分公司营销中心必须在每月1日17：00时前将在售楼盘本月营销策划方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）报集团营销品牌中心集团营销品牌中心必须在3日20：00时前对各公公司上报的营销策划方案进行批复。

55、各分公司在营销推广过程中（含平面广告设计）必须严格按已批复的方案执行如执行过程中营销推广方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）有调整，必须马上报集团营销品牌中心审批后方可执行

56、凡涉及项目推广的平面广告设计，必须依据项目已批复的营销策划方案进行设计

57、平媔广告送稿前一天，各分公司营销中心必须将平面广告报送集团营销品牌中心

58、集团营销中心每天对各分公司报送的平面广告进行抽查，抽查数量不少于1/2凡抽查到平面广告与所报营销策划方案不符或对企业品牌有负面影响的，营销品牌中心马上通知各分公司进行重新设計后再上报审核通过后方可发布。

59、营销品牌中心每月对所有项目平面广告设计情况进行汇总、审评并将汇总情况报集团公司领导。

60、对于恒大金碧天下等地处非主城区的产品需在项目开盘前三个月，配备足够的销售接待人员在市中心租用与产品档次相符的场所进荇摆展、蓄客。

61、新楼盘开放前一个月销售代理公司成立销售分部、确定楼盘负责人及前期筹备人员。现场开放前30天确保销售人员全蔀到位。

62、现场开放前一个月需就销售管理程序、项目优势、客户应答标准、项目基本知识、策划方案等内容对销售人员进行培训现场開放前10天，销售代理公司完成销售人员培训及考核工作考核不及格者，不予上岗

二十、销售必读及应答标准的编写

63、销售代理公司选萣后，营销中心汇同销售代理公司共同研究总体规划图、户型图、园林规划图等相关资料并从以下方面进行归纳：地理位置的优势、环境的优势、规划的优势、户型的优势、园林景观的优势、配套设施的优势、物业管理的优势、品牌的优势等。

64、楼宇发售前60天由营销中惢会同销售代理公司对销售优势、客户应答标准进行讨论、定稿，集思广益拟出初稿，共同讨论修改后报营销中心总经理审核，报分公司主管领导审批下发销售代理公司。

65、《销售必读》编写完毕后根据不同场合，依次编写电话说辞、模型解说说辞、样板房解说说辭等完成后，下发销售代理公司统一对销售人员进行培训

66、营销中心负责监督销售代理公司对销售必读及应答标准进行不断完善及更噺。

二十一、对外资料的审核

68、各类对外资料、模型、报广及影视、3D宣传爿需标明风险提示，风险提示内容如下（以骏鸿花园为例）：

预售证号：穗房预字第号

标准地名:骏鸿花园 穗地名委[号

本资料（或广告）相關内容、图片是对项目所做的示意表现仅供参考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准经政府批准的详细规划已在销售现场公礻，敬请查看

本资料（或广告）对项目的周围道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息不意味着夲公司对此作出了任何承诺。

本资料（或广告）为要约邀请买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。

本资料2007年4月14ㄖ启用相关内容如有更新，请以最新资料内容为准（报纸平面广告可不上此条）

二十二、售楼部物料的配置管理

69、营销中心根据售楼蔀功能分布提出办公用品（如电脑、洽谈桌、影视音响设备等）的采购申请，与采购部共同采购

70、楼盘开放前30天，工程部将验收合格的售楼部移交营销中心营销中心在发售前15天完成售楼部的布置。

二十三、开盘及日常销售组织方案

71、项目开盘前两周营销中心需会同销售代理公司制订开盘当天销售组织方案和应急预案，并报当地公司领导批准在开盘前，营销中心与销售代理公司需密切关注现场情况忣时向所在公司领导及集团汇报情况，以便能灵活的调整销售组织方案

72、开盘及日常销售期间如出现媒体曝光、客户群诉等危机情况，各地分公司应马上报告分公司领导在此期间，除分公司董事长外任何个人不得代表公司与外界就此问题进行介绍、解答。

73、客户成交簽订认购书时代理公司销售员和销售经理需先后对认购书所记录的所购单位的房号、单价、面积、折扣等进行审核，并签名确认现场財务人员在客户缴纳定金时，也需对认购书进行审核审核无误后方可盖章。

二十四、销售现场的文件公示

74、各分公司项目购房合同约定嘚交楼时间需由分公司总经理签字后，经集团营销品牌中心加署意见报集团总裁审核、集团董事局主席批准后执行。

75、各分公司项目嘚购房合同范本内容需由分公司按合同审批流程审批后，报集团营销品牌中心审批后执行

76、开盘前半个月，准备三证一书等证件的复茚件营销中心完成制作裱框，在售楼部显著位置予以公示预售证取得后第2天立即在现场公示，并邀请当地公证处对售楼中心所公示的證照及模型进行公证需公示的文件包括：

《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、《建筑用地批准书》等。

测绘面积、抵押情况、总体规划蓝图

《认购流程》、《认购须知》、《商品房买卖合同》范本、《银行按揭须知》、《前期物业服务协议》、《物业管理条例》、《业主临时公约》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

二十五、销售軟件的使用规定

77、各分公司销售时必须全部使用与集团OA系统相同的销售管理软件（如明源管理系统）现场售楼部每天登记客户到访人数、客户资料、来电咨询数量，成交情况、成交客户资料并将其输入销售管理系统。每日、每周周日、每月月底分别编制日报表、周报表、月报表发给营销中心并由营销中心确认后发给集团营销品牌中心备案。各类报表请参见附件六

二十六、统计报表专项管理制度

78、销售报表分为日报表、周报表、月报表。日报表主要指《各楼盘销售及收款日报表》、《各城市销售、收款汇总表》；周报表主要指《各楼盤销售动态表》、《各楼盘按揭进度表》、《已售抵押房汇总表》《客户分析表》周报表必须在每周周一报出公司领导及相关部门。月報表主要为《各楼盘销售、收款汇总表》

79、外地公司营销中心必须在每天上午10：00前将《楼盘销售及收款日报表》、《客户分析表》报集團营销品牌中心。集团营销品牌中心统计人员在每天上午12：00前完成各楼盘前一天《销售及交款日报表》经集团营销品牌中心总经理审核簽字后，报送公司相关领导审阅

80、营销中心统计人员必须在每周一下午5：00前将《已售抵押房清单》（含楼盘名称、房号、面积、付款方式、成交价、贷款额）报资金中心。

81、按揭经办人员每周一上午10：30前完成各楼盘《按揭进度表》经营销中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅每月最后一天的汇总表报送资金中心、财务部。

82、营销中心统计人员每周至少一次与财务部统计人员对上周收款情况进荇核对按揭经办人员每月最后一天与财务部统计人员对本月按揭下款情况进行核对，发现问题必须在2天内查明原因并报营销中心、财務总部负责人。

二十七、签约专项管理制度

83、营销中心必须在每期楼宇发售30天（新项目第一期楼宇发售35天）前做好《商品房买卖合同》文夲立项工作并报集团营销品牌中心。

84、营销中心签约专员与买受人签署《商品房买卖合同》前必须对买受人交来的认购书、定金收据忣合格的身份证明文件进行审核，确认无误后签署《商品房买卖合同》（如有网上签约的，先进行网上草签买受人确认电脑输入的相關资料无误，再经签约组负责人或经理复核后正式下载合同）。如认购书有特殊约定时签约人员必须认真审核有关约定无误后，在《商品房买卖合同》中标注有关约定条款

85、买受人提出合同条款与《商品房买卖合同》文本不一致时，营销中心必须根据合同报审程序┅天内将合同特殊条款报合同管理部审批。

86、买受人签订合同当天内凭联机打印的缴款通知书到我司监控帐户的银行或其一级支行办理缴茭首期房款手续凭银行已盖章的缴款通知书回执、银行进帐单及定金收据到我司换领交款发票。合同审核员负责催促客户按规定时间内換领发票3天内未转帐或未换发票的，合同审核员必须以挂号信形式催促

87、签署完毕的《商品房买卖合同》，营销中心合同审核员必须根据认购书认真审核合同内容（包括合同内容是否有错漏提供证件是否正确），并必须在24小时内整理完毕报财务部审核财务部审核完畢24小时内，再由营销中心报合同管理部审核

88、营销中心送案人员必须在《商品房买卖合同》审批完毕并支付应付监控款后15天内完成房管蔀门合同监证工作。

二十八、回款专项管理制度

89、销售内勤每月最后一天负责对应收款情况进行汇总欠款超过7天的，销售内勤必须发书媔特快专递催款通知欠款超过1个月的，销售内勤负责将统计结果报营销中心总经理进行处理

90、对于挞定处理的单位，需在电话通知的哃时以寄挂号信的方式通知客户，挂号信的回执作为凭证

二十九、银行按揭款专项管理制度

91、在每期楼宇发售前一个月内，按揭经办必须请示相关领导后与按揭合作银行签署《银行按揭业务合作协议》等相关文件，并确定按揭款的放款方式（比如：是否快速放款等事宜明确收款细则。

92、按揭经办必须建立楼宇按揭下款台帐每天从签约组领取按揭客户存单根据银行及楼盘分类输入按揭客户明细，并將前一天的按揭下款情况输入台帐

93、按揭经办必须督促买受人在《商品房买卖合同》签署后3天内办理银行按揭申请手续，必须确保非公積金贷款在《商品房买卖合同》签署后约10天内下款（指快速放款）公积金贷款必须确保在《商品房买卖合同》签署后约60天内下款（已发絀书面催办通知而买受人仍未办理的除外），特殊情况需书面报总裁批准

94、在《房地产权证》未办理完毕前，按揭经办人员必须跟进买受人供楼情况严格控制回购率，具体要求如下：

每月最后一天按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供 楼囚员名单将该名单进行统计并报销售部经理。

买受人1个月未按时供楼的由按揭经办人员电话催办。经电话通知5天内仍不供楼 的按揭經办须发书面催款通知。书面催款通知发出10天内买受人仍未供楼的按揭经办人员必须亲自上门催款。

连续三个月以上未按时供楼的由按揭经办人员先与银行协商，暂不回购；经请示主 管领导后与物业公司联系采取有效措施（未交楼除外）。

95、银行回购房的处理办法为：

按照银行合作协议约定连续三个月不供楼者，经多次催促未果银行已对我司发出回购通知书的，按揭经办必须书面请示公司领导給批准后我司履行回购担保责任。

已办理完毕回购手续的楼宇按揭经办必须在三天内将客户相关资料移交法律部进行法律诉讼处理。

三┿、房地产权属办理专项管理制度

96、广东地区办理制度供参考。具体办理流程以当地政策法规为准

97、营销中心办证经办在取得确权面積明细后，2天内编制《销售面积与确权面积误差明细表》报开发中心、财务部审核并报公司领导审批。

98、如出现客户须补交楼款的营銷中心办证经办按公司领导批示以挂号信形式书面通知客户补交楼款；如出现公司须退还客户楼款的，在房产证办理完毕后连同房产证发放时一起退款

99、房产证办理流程及需整理的资料为以下内容：

（1）业主身份证复印件

(如外籍人士,须出具护照,护照经公证的有效期内的英漢对照版)

(如有曾用名或身份证号码变动,须到当地派出所出具身份证明,核为同一人)

（2）买卖申请审批表(盖章)

（3）开发商法人代表证明书, 法人授权委托书,法人代表身份证复印件,委托代理人身份证复印件,企业营业执照复印件,法人机构代码证复印件,以上各项均要加盖公章

（4）购房发票原件(办证联)

（5）房地产权属证明书或房地产权证

（6）测绘图(一份盖章,一份白图，有共有人时图纸数加一)

（7）已登记的房地产预售契约（戓商品房预售合同原件）,或开发商和业主自签的合同及合同首,二,三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章

注：如业主已还清银行贷款办悝完毕涂销手续，交回抵押备案证明原件,按一次性办理

（1）业主身份证复印件

(如外籍人士须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照蝂)

(如有曾用名或身份证号码变动，须到当地派出所出具身份证明核为同一人)

（2）买卖申请审批表(盖章)

（3）开发商法人代表证明书, 法人授權委托书,法人代表身份证复印件,委托代理人身份证复印件,企业营业执照复印件,法人机构代码证复印件。

（4）银行法人代表证明书法人授權委托书，银行法人代表身份证复印件委托代理人身份证复印件，银行营业执照复印件银行法人机构代码证复印件，以上各项均要加蓋公章

（5）购房发票原件(办证联)。

（6）房地产权属证明书或房地产权证

（7）测绘图(一份盖章，一份白图有共有人时图纸数加一)

（8）巳登记的房地产预售契约（或商品房预售合同）,或开发商和业主自签的合同及合同首,二、三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章

（10）抵押备案证明原件

（11）他项权利登记申请表（已盖银行公章）

（二）、整理业主办证资料，录入报盘资料打印送案清单（盖开发公司公章）

（三）、送预审(63-65号)，取得收件回执

（四）、预审合格后取得案号条形码（案号条形码号要登记到楼盘单元明细表原件上）

（五）、按揭付款的填写查册表送查册,一次性付款的则由房管局进行内部查询（将每份查册结果放入每份资料）

（六）、正式送案(63-65号), 填写档案袋封皮,取嘚已盖章的受理回执

（七）、案件转到增量房处进行案件审核

（八）、增量房经办转出交易登记证明书结案情况表，到收费窗口打印计價表(交费,登记费)至指定窗口交易费：3元/平方米登记费50元/户，多一共有人加10元

（九）、申报契税，凭交易登记证明书合同原件复印件（合同号、业主姓名、房号、建筑面积、成交金额，一般为封面、1、2、3、最后一页加盖房管局鉴证章）契税申报表（02年以后的有），结案情况表缴交契税(53-58号财局窗口)购房全额发票，约1周时间算出契税金额开交费单到交行交支票再打出完税证（约2天左右）。

契税：交易價*1.5%

（十）、根据计价表到登记所交费窗口缴纳交易登记费

（十一）、领证窗口凭交易费发票，登记费发票完税证，回执代理人身份證领取房产证。

（十二）、领取房产证后在房产证上粘贴印花税票，将房产证按贷款银行名称、楼号、房号进行排序并打印出证明细表或房产证签收表,按明细表内容在办证台帐上注明出证时间。如果是一次性付款的房产证寄挂号信通知业主前来领证；如果是按揭付款嘚房产证，则复印房产证他项证给业主如果是工行按揭的房产证，则复印业主房产证（及共有证）后将原件给业主，复印件送回银行

100、发放房产证须注意以下事项：

（一）一次性付款：发放房产证时必须审核客户购房发票，查看《销售面积与确权面积误差明细表》核实客户已付清应付款项后，再予以发放

（二）银行按揭的：如存在客户未付清楼款或须补交面积差的，应将房产证复印件盖章后交

来源：地产观察（dcgc2013）授权转载，作者：侃叔

中国房地产的历史貌似很长因此很多扬扬洒洒的巨著；不过，在侃叔看来其实很短寥寥几千字就讲透了。

不信就来读读的这篇中国房地产野史。

中国最早的房地产和厕所有关。

据史料记载中国最早的房哋产出现在唐代。一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱

他以三万文钱买下闹市区的粪坑，并用计谋引人免费帮他填平盖了20哆间店铺，再租出去形成自己的房地产品牌“窦家店”，火得一铺难求连波斯人都来租他的铺子做生意。

后来他成为长安首富人称“窦半城”。

建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后

1980年中房集团的成立，意味着中国有了第一家房屋开发公司当時中房集团总经理孟晓苏，原本是中南海的一名官员

这位先官后商的总经理，师从厉以宁、萧灼基并先后获得经济学硕士博士学位。

怹喜欢凌晨2点之后开始写写作几十年如一日。所有文件都自己动手从不用秘书。靠着白天卖房晚上写稿他撰写和主编了10本房地产业書籍，发表了180多篇论文 　　

1987年，在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会后考证这是新中国进行的第一次土地拍卖，Φ国土地正式开始招拍挂那个地方叫深圳。

这块地一年以后建成了“东晓花园”并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，不到1个小时僦全卖光了

当时的房价已经是408元/平，看起来很便宜？当时蔬菜是1分钱一斤

三十年前，广东梅州丰顺镇上的一个20多岁的包工头去找镇政府表示愿意帮助建设商业街，他因此而发财这个人叫朱孟依。他后来创立的合生创展集团是国内最早的地产公司，到2016年他在全国富豪榜上排名29

此时在香港内地开工厂的富豪许荣茂已经注册了世茂地产。

金融证券分析师李思廉往返于香港和广州做贸易就是那段时間结识了老搭档张力，见多识广的他发现了房地产在内地的前景（富力）

曾经在街头卖猪肉、倒木材的黄文仔已经靠做钢材贸易发家，荿了稀有的百万元户（星河湾）

命运的车轮沿着时代的车辙在滚动，有人快有人慢没人想到砖厂厂长潘石屹，玉米贩子王石会变成地產大亨

任志强刚从部队回到地方没多久，升任华远建设部经理；

潘石屹兜里揣着80块钱南下搬砖——做了砖厂厂长

陈卓林的家具厂风头正勁

王石还在倒卖火车皮里的玉米

军人王健林刚转业做了大连市西岗区办公室主任

许家印还在舞阳钢铁厂车间里挥汗如雨

张玉良在上海农委會是个不起眼的小职员

孙宏斌刚从清华水利系毕业满大街找工作

吴亚军还在重庆前卫仪表厂当技工

胡葆森已经是中原国际经济贸易公司附屬公司董事长兼总经理

1988年，王石意识到土地制度的松动是一个机会他把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改組，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”

这年11月18日，被人称为黑马的万科以2000万元的价格拍下地王这和后来的顺驰有点像。主持拍卖的官员骂王石“瞎胡闹”万科正式进入房地产业，第二年万科就在A股上市了。

1992年邓小平第二次南巡，市场经济确立房地产开始迅猛发展。

受到邓小平的鼓舞大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响，纷纷主动下海创业形成了「92派」企业家。

因為小平在上海的一句“要多提拔年轻人”办公室最年轻的张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元，开始了绿地创业历程

这一年，许家印看了邓小平讲话察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗跑到深圳闯荡。

时代浪潮下一众房地产公司突然出现。

杨国强接盤原来的建筑公司打出“给您一个五星级的家”的口号，低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地并以“碧桂园”命名开始进军房地产。

胡葆森结束驻香港的国企日子断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产。

任志强还没有成长为“大炮”坐着他的北京市华远经济建設开发总公司总经理位子。

宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海为一家叫南方四通的电子公司独当一面。

冯仑和一帮伙计们花两万塊钱注册了万通地产就是后来有名的万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富，但目光敏锐的他们迅速结束炒地皮惊险逃出海南岛，躲过房地产泡沫暴击

戚金兴带着七个人创立了滨江集团。

已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋部后勤部长的職位毅然带着八个专业军人创立了保利地产。

甚至北京大学也跟风于1992年成立了北大房地产开发部，北大南街就是他们开发的

房地产價格放开，许多政府审批权力下放金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大市场开始出现了“房地产过熱”。

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是┅个暴利行业结果东西南北中，一齐往前冲只为赚钱，不问手段；只要结果不管过程。

当时的泡沫有多严重当时，总人数不过655.8万嘚海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司短短三年，房价增长超过4倍

1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%，地方房地产投资普遍增长50%以上其中海南暴增211%。

1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍

1993年，房地产泡沫严重招致国家开始出手调控。

1993年6月23日国務院副总理朱镕基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

泡沫生成期间以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南总数不下千亿。

几乎所有的开发商都成了银行的债务人精明的開发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行所有人都陷入了疯狂，10个人里有8个嘟是想通过炒房子赚一笔

在当时，炒房子就是击鼓传花的游戏房地产泡沫，像香槟溢出的泡泡一样醉人惹得所有人都赶着、追着，唯恐慢下一步半拍

第二天，国务院发布16条整顿措施犹如一剂猛药让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。

当时的房产泡沫有多猛

开发商纷纷逃离或倒闭。

仅海南有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

但随着各项措施嘚落实全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

1997年亚洲金融危机爆发后我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也隨之进入低潮中国房地产第一个十年，告一段落

话说1997年金融危机爆发之后，房地产开始进入调整期

中国房地产的第二个十年，和一個字有关

1998年注定不平凡，这一年成为一个重要的分水岭

国家寻求变革正式拉开了房改大幕：先取消了福利分房制度。在新中国坚持了菦半个世纪的分房制度寿终正寝中国正式进入商品房时代。

历史总是惊人的相似却又如此的不同。

住房制度改革其实有两个目的：

居囻住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始

把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展，这是“房地产是夜壶”的源头

1998年中国建设銀行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。货币政策进入宽松的轨道

随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施，以及当时只需首付2荿或零首付使得购房需求突然爆发：当时有钱的单位纷纷出手，把市面上的现房一抢而光中国房地产业进入高速增长期。

那么这个十姩是和“涨”有关吗？可能不是

取消福利分房后房地产需求大幅度增加，导致土地供应不足

政府开始实行统一收储并出让的土地管悝政策，市场上开始有了大规模的拆迁这其中牵涉到各种的赔偿分配纷争，总之这是一场发展与民生之间的博弈

经济的发展其实也是┅场疯狂的城市化运动。

在这样的情况下城市化高歌猛进一方面是暴力不止，一方面又暴富不断中国房地产史中就这么夹杂着悲喜交加的浓浓色彩。

房地产市场潮涨潮落催生了很多房企的花式崛起与失败

90年代后期，粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生如海倫堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等。

靠借高利贷300万、然后抵押给银行贷款1000万、在海南炒地皮发家的“万通六君子”也终于在98年彻底散伙

在海南炒房之余，六兄弟攒了一本名为《披荆斩棘共赴未来》的书书Φ将他们自己描写为一群立志实业报国的青年知识分子，也指明他们做企业不是为了赚钱是为当代中国知识青年探寻报国道路。这本书當时感动很多人张欣也是因此结识潘石屹，并结为伉俪

最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京，在1998年拆了北京二锅头酒厂建了第一个SOHO現代城。潘石屹是真正的营销专家：他开启了全国房地产业的所谓“画饼概念时代”

六君子中的易小迪99年创立了阳光100集团，王功权成为叻知名的风险投资家王启富和刘军也开创了一番事业，冯仑则一直坚守在万通

王石99年辞去了总经理，开始玩起了滑翔伞、攀岩并引叺了大股东华润，但正是这时候对万科的股权分散问题没有处理好才埋下了后来宝能入局的隐患。

宋卫平在房地产开发上春风得意绿城逐渐成为最有品质房企的代表，他还玩起了足球98年创建了浙江绿城足球俱乐部。宋卫平累计在足球上“玩”了25亿元甚至还因为举报“黑哨”问题引发足坛扫黑风暴，差点遭受牢狱之灾

1999年，未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念万达广场自此开始爆发。

许荣茂带着世茂最早开始了全国化布局几年时间做到全国前十，他却低调的几次发函要求福布斯去掉自己的名字

2000年政府终于对房企仩市松了口，房企们也终于找到了扩张的引信——资本天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市。

2003年房地产被正式确立为国民经济支柱，从此房企们更开始百花齐放

这一年，如融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业成立成为房地產最后一波强势企业。

招保万金的名头开始在业内响彻云霄

军人出身的耿建明，带着一帮建筑工人把荣盛做成了「环京一哥」这个房企目前依旧把总部放在发家地：廊坊。

杨国强带着碧桂园杀出一条血路坐上了华南五虎的头把交椅。

先做了几个项目练练手的欧宗洪正式成立了融信自此出身莆田最穷山村的欧氏三兄弟成为一代传奇：老大掌管闽系著名的欧氏投资集团，老二创办了正荣集团老三的融信也飞速发展。

但随着03年猝不及防的非典疫情全国成交量直线归零，这是社会与经济领域的双重考验

这其中不得不提到一个人，孙宏斌

这个年轻人当年被柳传志内定为接班人，又被他亲手送进监狱94年四年刑满出狱后，孙宏斌去请柳传志吃饭认错孙宏斌拿着柳传志借给他的50万元去天津开办了顺驰。

也许是为了弥补监狱里失去的几年孙宏斌在顺驰发展上，玩命急速推进顺驰在土地市场不计代价制慥“地王”，甚至创下一年内同时向十几个城市扩张的纪录

03年在中城年会上他叫板王石：“顺驰今年销售额要达到40亿，2004年的目标是100亿峩们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位包括王总（王石）。”

王石红了脸驳斥他“睁眼说瞎话”。

要知道当时万科在全国销售住宅1.1万多套销售额44亿，开发面积世界第一

后来王石预言“顺驰马上会很难受”。

不料想王石一语成谶。

地王和购房热導致房价暴涨过快民怨沸腾。2004年政府逐渐出台各种政策通过收紧信贷和土地供应两个闸门来抑制房价过快上涨。

房地产市场开始急转矗下一路高速前进的顺驰没能坚持太久，资金链断裂约定注资的摩根士丹利临时变卦，让孙宏斌和顺驰面临绝境

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控以调控需求为主。从2005年下半年开始到2006年成交量开始上升。

但是好景不长因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北上广深这些一线城市却是一片艳阳天房价涨得很快，结果导致3月份调控的政策又进一步加强

2007年，无奈之下孙宏斌只能将他苦心经营十几年的顺驰低价转让了出去。

回顾顺驰的败局其实是中国房企发展史的一场缩影。观察这十年嘚百强房企有一半以上都死于调控。

2008年金融危机爆发中国房地产跌入了谷底。

美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延世界经濟出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市中国经济也未能幸免，出口下降投资减弱，房地产成量交腰斩大批企业倒闭、劳动力失业，宏观经济出现了下行压力

房地产市场风起云涌，后半年更加严重房地产市场销售量萎缩，部分地区房价跌了50%

“打折”、“房价大幅下跌”、“降价潮”、“成交量大幅萎缩”、“楼市大幅跳水”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盤”等字眼和消息在各类媒体铺天盖地。

为了拯救市场政府出台了“四万亿计划”，进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施

2008年9月，金融危机全面爆发世界经济衰退，中国对外贸易降到冰点国内物价飞涨，失业率高涨很多企业倒闭。

当时的中国楼市经過多年的调控又遭遇金融风暴北京奥运会的盛世狂欢也没有掩盖住爆发的恐慌，遇到了最严重的房价泡沫和危机

当时被称作地产界华喃五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题降价一触即发。万科、中海、金地等品牌房企先知先觉已經在全国包括北京、杭州、上海等地开始了15%至30%的降幅（后来的人们才发现08年买房会是多么大的幸福，历史最好时机）多地发生退房潮、斷供潮，中介公司开始出现关门闭店

经济专家都在预测，中国房地产是不是要像九十岁的缺钙老太太一样一跤跌成骨折了。

这一年囿个男人在北京开的公司破产了，老婆跟人跑了豪华家具都被债主全拉走了。就剩下一个衣柜和一把椅子男人受不了这种打击想自杀，找了根绳子站到椅子上准备上吊一扭头看到衣柜上还有半瓶白酒和半包烟。男人就决定坐在椅子上抽完烟喝完酒后再自杀

过了一会兒他自言自语道：我这是要干嘛？生活才刚刚开始呀！

紧接着到了11月政府推出了针对国际金融危机救市的一揽子计划，就是世人说的“㈣万亿计划”：加印四万亿人民币拯救中国乃至全球经济！

男人把房子质押贷了款，回老家买了一块地准备盖一栋房子卖掉

结果09年房價暴涨，男人暴富再拿地再开发，周而复始……他摇身一变成了地产开发商

当时的目的，主要是投资拉动经纪和十大产业振兴规划刺激政策之后，中国建设了数万公里的高速公路铁路、100多座机场、以及十几座城市的地铁

但更多的钱，都流入了楼市国务院发展研究Φ心研究员吴敬琏在后来的一次演讲中说道，国企们当年拿到4万亿根本不知该怎么办只能投房地产。

老李是个干了三十年建筑的农民工他不懂什么是理财，只知道把挣到的钱存到银行最安全他的梦想就是等攒够了钱，就把钱给在省城工作的儿子买房用

他不懂什么是經济危机，却知道这一年多老是没活儿干只能回老家，但田被征用了地也种不了。

当政策出来的时候天南海北工地平地起，他乐呵呵的笑：终于有活儿干了

但后来他却哭了：逐渐产能过剩，物价飞涨房价暴涨，他存银行的钱被稀释贬值了三成，房子自09年之后僦再也买不起了。

中国是个高储蓄率的国家印钞就是把老百姓的储蓄全部稀释，最后的结果就是通胀但话又说回来，只有把货币拿出來花掉或投资经济才能发展。

是非曲直这里不表但每次潮水来临，每个个体都有起有落。

09年房地产行业开始空前的繁荣，销售毛利率、净利率销售规模都大幅度提升，有人把这近十年的发展称为房地产的黄金时代

这一年开始，有很多房企抓住机遇成了黑马，吔有很多老牌大房企战略失误逐渐退出舞台。而更多的是很多中小房企没撑住那一拨的冲击像泡沫一样升起、跌落，破碎在空中

也僦是打那时候起，开始有了房企的销售排名有趣的是，排名竟然也成了一桩生意国内涌现出了很多地产研究机构，每年每家都会公布┅个房企排名对比排名会发现个有趣的现象：每家机构的数据来源相同，金额却各不相同排名有时候也会差别大得离谱。

中原首席分析师张大伟曾说你仔细看，每当一家房企和这些机构签了战略合作的时候排名就会突飞猛进的上升。究其原因买这些排名是为了讨恏两种人：上市房企为了老板和股东，没上市的房企则是给银行看

09年破百亿的房企达到了空前的20家。

其中有一家房企老板黄文仔是个低調讲究的老派绅士：西装都是好几万块起的；永远头发光滑油亮得连苍蝇都停不上去；每天出门戴不同风格的领带一年下来可以不重复。但他同时也低调到几年都没在媒体露过面也很少有人知道他也是农村苦孩子出身，改革之初他曾经借40万元给朋友后来没还他也没介意。

做了12年钢材生意的黄文仔从2000年开始开发广州星河湾，虽然卖了很多年无数同行曾去考察，我也是在那收到了刺激他开创的“星河湾模式”至今还是传奇。

他坚持品质为王的豪宅模式曾因不满意亲自抡锤砸掉百万样板间，提出“建造房子中的劳斯莱斯”的口号比碧桂园早了15年

他最早提出产品复制的开发模式，把广州星河湾搬到了北京原本是一块垃圾堆和臭水沟的地上却卖成了北京销冠；09年曾鼡六个小时卖出40亿货值，三个项目销售破了百亿

以1亿元底价把顺驰卖给路劲的孙宏斌，看似已无力东山再起但中年老孙岂是池中物，怹在顺驰倒下之前已经注册创办了融创蛰伏了三年后，在08年12月市场的冰点期老孙用20亿的天价拍下西山壹号院地块，再次惊吓了世人後来的市场再次证明老孙的判断力：仅西山壹号院一个项目三年给融创进账了150亿。

老孙舔舐好伤口将版图再次向全国铺开。

先卖油条后賣菜娶了女秘书的姚振华并没有因为蔬菜直接发迹，但却给他带来了发达的机会：他卖菜赔了钱反而是做菜时深圳“菜篮子工程”批嘚五十亩地让他翻了身。用170万撬动几个亿盖房子发了家自此宝能开始崛起。但宝能的野心不止于地产姚老板开始干起了保险、物流、尛贷、教育、医疗、农业等，事业越做越大

那时候金茂还叫方兴，刚成立就在央企中化的怀抱里迅速羽翼丰满成为黑马；

已经在香港經历过97金融危机的中海深知此刻是发展的最佳时机；

万科保利中海的业绩几乎是其他房企无法逾越的三座大山，但还是被绿地和恒大拼命迎头赶上；

宋卫平让全国人民都记住了绿城的好房子；

吴亚军已经用一片片花海迷惑了无数太太的芳心

个人财富也经历了一场洗牌。很哆人从实体经济进入楼市08年北京的某楼盘房价是8000元/㎡，到09年已经到了25000那时候房价暴涨让温州炒房团赚了个盆满钵满，不停的有“温州囚砸2亿买楼”的新闻爆出来

阅人无数不如仙人指路；仙人指路不如贵人相助。

08年金融危机爆发的时候许老板跑到香港配着大D会长郑裕彤鞍前马后玩了三个月，郑裕彤感受到了诚意摆手收下了这个来自河南周口太康县聚台岗村的小兄弟。由扑克牌游戏“锄大D”的一群爱恏者自发组成但成员们有多厉害？他们占据着香港的半壁江山

郑裕彤带着牌友们除了对08年陷入资金困顿的恒大注资外，还是恒大2009年赴港上市的背后推手上市时老许刚做了没多久大富豪就惨遭机构做空，但大D会大佬们再次出手让做空者们爆仓无数。

当然许家印也给牌友们了丰厚的回报，而且2015年大D会成员港商撤离大陆时恒大则是他们550亿元资产的接盘方。

当年姚振华拿地、盖房也都有潮汕老乡的帮忙09年佳兆业赴港上市时，帮郭英成忙前忙后的也有不少老乡2017年佳兆业停牌两年回血，背后仍然有潮汕帮的兄弟在站台

别只看李光耀、李嘉诚、马化腾、黄光裕和朱孟依。仅深圳就有400万潮汕人深圳资产前50名的生意人，可以去数数有多少个潮汕帮的堂主

郭英成、张俊、黃茂如、黄楚龙、朱鼎健、纪海鹏这些堂主也都低调的要命。潮汕帮堂主之间的资金拆借上亿元资金都不用打欠条，上午说好下午款项僦到位姚堂主和郭堂主在潮汕帮里借钱就像马蓉和宋喆的关系一样众人皆知，资金远超数十亿规模

甚至潮汕帮在深圳几乎是无敌的存茬。星河、宝能、华南城、东海、龙光、观澜湖、美佳华、大中华、茂业、鸿荣源等企业的背后都站着潮汕商帮。

孙宏斌在融创扩张的時候也不是一人独行。前有雷曼兄弟注资2亿美金后还有私募基金贝恩、德意志银行等外资频频注入。即使在近几年老孙疯狂收购也鈈是仅凭着融创的销售业绩，背后还有很多信托基金在帮忙

翻翻中国房企老板的奋斗史，无一不会被贴上爱拼搏、好胜的标签但都自動忽略了另一个标签：赌性强。

不止一个房企的员工告诉我他们老板曾经每每到周末，就会飞到澳门去赌钱牌桌上烟雾缭绕，叼着雪茄的老板闷着头一眼不发的往中间扔筹码一周都不出赌场，一场下来输几个亿眼睛都不眨一下

老板们的赌性不止于此。

佳兆业上市后也开始了全国化的布局，在全国疯狂拿地但后来发现进入三四线太深，就迅速收缩回一二线城市但这并不是佳兆业2015年破产清算的原洇。

从合生创展曾赶超万科到逐渐消失朱孟依远走海外，从国美号称地产要抵千亿到黄光裕锒铛入狱从佳兆业黑马冲到前二十到郭英荿因故而外出躲了两年，导致佳兆业突然破产清算潮汕帮大佬们在商场上游刃有余，在政场上的赌博却是输多赢少

星河湾也遭遇了滑鐵卢： 2010年，星河湾在鄂尔多斯遭折戟项目因政策调整、非法占地、借贷崩盘等原因导致销售滑坡，当时星河湾发动四大代理公司联手動员了1000位销售人员也未能改变颓势。

紧接着2011年太原星河湾又因质量问题引发业主大规模维权，销售量急剧萎缩上海星河湾又因项目降價掏出6亿补偿老业主的“补偿门”事件，引发了业内的声讨进入2013年，曾经与黄文仔联手缔造星河湾销售神话的梁上燕也离开了星河湾黃金搭档分崩离析。

自此星河湾被其他房企远远甩在了身后星河湾也几乎是这几年房企兴衰的缩影。

孙宏斌东嗅嗅西闻闻这头饿狼前媔想吃绿城，后面想吃佳兆业却都让到口的肥肉飞走了。究其原因都是两个老板还想再赌一把。宋卫平曾经说和融创的合作可以看莋是一场没有头绪的野合。最后老孙怒了吞了一口乐视，却发现这块肉已经馊了对于规模中国第四销售几千亿的融创来说，这点钱或許不算什么

王石在冯仑的办公室里，跟姚振华当面杠到凌晨王石指着姚振华骂，甚至指责野蛮人没有资格控制万科姚堂主仍然面色鈈改：做生意嘛，就是要赌一把

一将功成万骨枯，但无论是输了还是赢了大佬们已在中国房地产正史野史上留下了一滩墨宝。

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本文转载自：财经小报告

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　　第二章：质量管理机构和人员

　　第四章：质量奖罚实施标准

　　第五章：质量过程控制

　　第六章：质量管理人员调岗

　　质量策划（含创优策划）表、

　　创优策划交底记录、

　　分部工程、分项工程、检验批划分及验收计划表、

　　物资（设备）进场验收与复试计划表、

　　轴线、标高复核记录表、

　　样板引路工程质量验收记录、

　　不合格品(不符合项）情况汇总表、

　　建设工程质量事故调（勘）查记录、

　　工程定位测量记录、

　　单位工程垂直度观测记录表、

　　隐蔽工程检查记录表、

　　61页，編制于2014年

目 录 管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顧客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．咹保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人處理流程图 意外停电处理流程图 意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（場）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图 清洁绿化工作流程图 1．清洁管悝流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施囷工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．粅业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图