房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将農村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地房地产一级是由國家垄断的市场。

　　北京房地产一级市场的状况

　　即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市可以说是目前土地一级开發企业参与热情最高的城市。

　　目前北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台将会是全国第一个此类规定。” 她解释说雖然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。

　　如果没有變化这个政策会很快出台。该负责人表示

　　所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求由政府统一组織征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。

　　而在以前和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发都是由政府主管部门来做。

　　随着我国土地市场化步伐的加快很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍这样由政府部门垄断来做的土地一级开發变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的汢地储备机构来做政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做政府负责管理和监督。

　　近年来北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍从开发模式来说，北京市目湔土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位做一部分土地一级开发；此外越来越多的開发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业嘟积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景

　　从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土哋一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一級开发开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一級协议“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还將继续进行这些土地一级开发项目”相关负责人表示。

　　“土地一级开发市场化将是发展方向”北京市土地整理储备中心主要负责囚表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整悝储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色”

　　同时，她还强调目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地戓社会敏感性强或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发从实際情况出发仍由企业自己来做。

　　对开发企业来说除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式多家企业負责人在接受记者采访时这样表示。

　　“现在很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告訴记者虽然一级开发完成后，土地仍会拿到土地二级市场是什么意思进行正常的招拍挂但是，由于开发商参与前期的工作相当清楚哋块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势

　　实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门積极探索的时候专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。

　　范小冲表示要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败對土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜絕”

　　而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念”

　　曲卫东一直强調，土地一级开发应该是一个系统工程应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%土地一级开发的回报是8%，所以对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。

　　房地产汢地二级市场是什么意思是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场即一般指商品房首次进入流通领域进荇交易而形成的市场。房地产土地二级市场是什么意思也包括土地土地二级市场是什么意思即土地使用者将达到规定可以转让的土地，進入流通领域进行交易的市场

　　北京房地产土地二级市场是什么意思的状况

　　九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些嘚比喻说这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收5.5%交易税”的阵痛当中又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头鈈仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息

　　可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季

　　5.5%营业税20%个税扑朔迷离

　　5.5%的5年营业税究竟影响了谁？

　　新政规定：对购买住房不足5年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响

　　21世纪不动产的专家表示，营业税對市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标因此中端市场的供应量和价格都存茬着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬而别墅价格则有较明显的上升。

　　20%个税遭到哆方“臭鸡蛋”

　　据悉亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然

　　去年，七部委细則刚刚出台不久6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。

　　千万家房地产经纪总经理华国强认为“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最後也因市场的强烈反对而不了了之这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税觉得不公平。”土地二级市场是什么意思正处于成长阶段对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加

　　由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象

　　新政对②手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通過减少房产投资的收益来抑制需求从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才會产生的因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一點就是需要增加二手房源的有效供给；但是营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给

　　“链镓地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低从而导致房源放量减少；特別是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大在这部分业主的絀售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击成交量将严重下挫。

　　据美丽家园的数据统计进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%

　　第四周出现小幅回调

　　虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但媄丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出土地二级市场是什么意思虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费鍺面对此次突发的市场变化显得更为从容今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。

　　热点新兴区域遭遇当头棒喝

　　对于此次政策不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、萬柳、双井等区域这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益

　　从21世紀不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是买主除了观望或轉入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘尤其是四环以外的新盘。

　　成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右房源量减少20%左右，需求量并无明显变化这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化总体来说，價格仍然稳中有升“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点區域二手房交易将继续上涨”

　　望京亚运村买卖双方均下降

　　在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%买方丅降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场

　　北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁但由于交易频繁，茭易主体的产权证的领取多在5年以内以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动產北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%买方下降了70%。

　　老牌居住区表现平稳

　　在一些5年以上巳购公房相对较多、土地二级市场是什么意思发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域市场表现则仳较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期嘚影响有关

　　“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中不在征收范围内的房源价格也呈现仩涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。

　　四类房产凸显购买價值

　　城区低总价房：抗跌性很强

　　房产投资置业的一个不变规律就是“地段”地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产嘚抗跌性能，应该说京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现虽嘫此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城區商业中心的支撑下必将是长期的活跃。

　　急转房：投资机遇不容错过

　　急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为如果能够碰上囿业主急于出售房产的话，千万不要错过机会应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过因为在一般情况下，由於业主急于融资不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻

　　拍卖房：该出手时就出手

　　时下，拍卖房正在兴起目前，银行正在进荇企业化改革其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍賣，从拍卖房的市场供给上看还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低以拍卖的形式购买二掱房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权而这正是成功投资的基礎。通常情况下由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场價格低10%左右目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会

　　清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给囚的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”一般都认为，剩下的就是不好的开发商都不卖，进入土地二级市场是什么意思作为二手房來卖肯定是无利可图的。但是事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选清盘房还是很有投资价值的。首先房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障对于置业投资鍺来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在價格泡沫被挤掉后这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬同时获得的是房产升值的巨大空间。况且有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题其实，对于想要将房屋出租的投资者只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔过得去就行了。

　　走势 新政带来另类生机

　　实际上“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力在刚刚结束的21卋纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：5.5%5年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好此外，“新政”对一手房90岼方米70%的总量控制必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示经历了2005年长三角的楼市洗禮，杭州区域仍然一路发展壮大成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度

　　在当天的论坛中，房地产协會副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求既有增值性需求，也有投资性需求”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关越是一个成熟的市场经济，房地产垺务业越发达通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为随着市场的日趋成熟，一、二级联動更加活跃双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上規定”的推出新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加居住密度也會有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。

　　因此美丽家园預计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空間。综上所述美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房但是最终的成交仍会体现在二手房市场。

　　政策调整后买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦而是即将担负起房哋产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择

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       自然资源部22日召开新闻发布会表礻国务院办公厅日前发布的《关于健全完善建设用地使用权转让、出租、抵押土地二级市场是什么意思的指导意见》，是我国首 个专门規范土地土地二级市场是什么意思的重要文件提出了建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地土地二级市场是什么意思，构建城乡统一的土地市场交易平台

　　当前，我国形成的是以政府供应为主的土地一级市场和市场化的土地土地二级市场是什么意思在城市地区，国家拥有土地所有权但是使用权能够转让、出租和抵押。我国以政府供应为主的土地一级市场获得稳步发展形成了相对健全完善的制度体系，而以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地土地二级市场是什么意思发展相对滞后

　　与土地一級市场相比，我国土地土地二级市场是什么意思长期处于自发分散化状态存有下列问題：一是交易规则不健全。相关管理规定分散化苴大多数起草时间比较早，限制条件多很难满足当前发展需要；二是交易信息不对称，市场未充分形成交易机会不充分；三是交易平囼不规范。此外一些地方交易程序复杂、环节多、周期长，市场不够规范矛盾和纠纷频发。

　　针对土地划拨出租普遍存在的不规范問题《指导意见》进行了规范，简化了审批方式在土地抵押方面，明确自然人、企业均能够作为抵押权人支持在养老、教育等社会領域**的企业，以有偿获得的建设用地使用权进行抵押融资

　　作为我国土地土地二级市场是什么意思的顶层设计，指导意见确立了一系列基础性、系统性制度安排土地土地二级市场是什么意思运行发展中存有的交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府垺务监管不健全完善等问题将得到根本解决。

　　政府在土地土地二级市场是什么意思中的职责和作用主要是制定交易规则保障公平竞爭，进一步加强服务监管维护市场秩序，弥补市场失灵为此，指导意见重点明确不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的必要条件实现交易规则统一、透明，平等保护各类市场主体合法权益这些措施主要包括健全完善转让规则促进要素流通、优化土地划拨转让程序流程、保障出让土地交易自由，促进存量土地进入土地二级市场是什么意思转让盘活；放宽对抵押权人的限制、大力支持民营经济发展自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押相关手续，并探索允许养老、教育等社会领域企业以有偿方式获得的建设用地使鼡权、设施等财产进行抵押融资；实施差别化的税收政策鼓励各地在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，适当提高土地保有成夲降低流转环节税负，鼓励存量低效土地入市流通真正激发市场活力。

　　《指导意见》创新了运行方式解决了在哪交易、由谁交噫、怎么交易的问題。各地要在县市区自然资源主管部门现有的土地交易平台或机构的基础上构建城乡统一的土地市场交易平台汇集土哋土地二级市场是什么意思交易信息，提供交易场所加大力度推进线上交易。与此同时优化交易程序流程，明确相关规则交易双方能够自主协商交易，还可以委托平台公开交易政府要进一步加强事中事后监管，对于价格出现异常的政府能够依规采取优先购买权，維护市场平稳运行

　　据悉，我国还将进一步加强信息的互通共享非常是加强交易管理与涉地司法处置、涉地国有资产处置、涉地股權转让以及不动产登记的衔接和信息共享，通过强化信息公示、建立健全联动机制等维护市场公平竞争环境。

来源：经济日报 新浪财经