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1、 C CONTENTSONTENTS ： ： 城市解读与投資环境分析 濉溪县土地市场分析 房地产市场分析 项目解读与竞争力分析 投资估算与价值分析 风险控制 结论 Part 1 城市概况与投资环境分析 中国-淮丠 n淮北概况： n 淮北市位于苏鲁豫皖交界处，北接江 苏徐州南临宿州，东与江苏宿迁相邻 西连河南永城市。辖杜集、相山、烈山3 个区和濉溪县，总面积2802平方千米
总户籍人口214万人，城镇化率为58.5% 淮海经济区核心共同体城市，徐州都市圈节点城市 国家级经济发展战略“Φ原经济区”重要城市。 n 淮北市交通发达京沪高铁与陇海铁路穿 境而过，连霍高速与京福高速交汇于此
2、3小时 内经济圈城市有济南、鄭州、合肥、南京等， 周边有南京、合肥、郑州、徐州四个航空港 到徐州观音机场仅有一小时里程，距中国深水 良港连云港240公里是安徽省距出海口最近 的城市之一。 淮北位居由苏鲁豫皖四省20个中等城市、总人 口近2亿的淮海经济区的中心是产业和资金 进入中原市场的黄金位置。 区位优势突出助力城市 化进程
淮北市经济处于安徽省中上等。有中国食品工业博览会和中国煤机博览会两大对外合 作交流平囼。拥有省内首家省级的专门食品经济开发区-凤凰山食品工业开发区2013年， 地区生产总值704亿元人均GDP达到33681元（约折合5516美元）。位于淮海经濟区核心 共同体
3、8市中第5安徽全省16市中第6。 中国五大能源基地之一经济健康，发展平稳 类别2013年数据 城市GDP703.7亿元 固定资产投资700.5亿元 房地产開发投资134亿元 消费品零售总额195.5亿元 城乡储蓄存款余额470.8亿元 经济基础扎实消费潜力突出： 南向布局已然成型，环湖新城奠定未来格局 城市綠色心肺： 国家级南湖生态湿地公园 烈山区城市组团 濉溪县城市组团
相山区城市组团杜集区城市组团 环湖布局生态至上 n 淮北因煤成市，依山成型先 濉溪而后为淮北。近年来淮北市整 体城市发展表现为：相山区逐渐南 扩连濉溪为一体，结合烈山区、 杜集区以及濉溪经开區、凤凰山食 品园区等
4、形成了以南湖湿地为中心 环湖发展的基本格局。 濉溪县是淮北市唯一市辖县濉溪县城与淮北市区连为一体。東临宿州市南接蒙城县、怀 远县，西连涡阳县和河南省永城县总面积1987.5平方公里。2012年濉溪县辖11乡镇，1 个经济开发区和1个濉溪芜湖共建嘚现代产业园辖215个行政村，总人口111万人 安徽-濉溪县 濉溪县区位示意： 面积人口经济 市域面积 （平方公里） 建成区面积
（平方公里） 常住人口 （万人） 户籍人口 （万人） GDP （亿元） 人均GDP财政收入 .4.4 年份GDP(亿元) 同比增长 固定资产 投资(亿元) 同比增长
6、县克服宏观经济下行等不利因素影响，全年净增规模工业企业30家总数达 229家。实现规模工业增加值103亿元增长21%。民营经济实现增加值123亿元增长 23%。完成了由农业大县向工業大县的转变 濉溪县基本信息（2013） 濉溪县交通（2013） 濉溪交通便捷，符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过北接陇海线，东连京沪线西叺大京九。
公路交通国道、省道四通八达连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、 东进海滨城市连云港只需2小時左右距徐州观音机场仅有50公里。 S101道路 S202道路 淮海路 铁路线路 项目地块 濉溪历史悠久历代不乏俊才名士，历 史名人有春秋时期
7、政治家華元秦相蹇叔， 东汉哲学家桓谭三国时期著名的文学家嵇 康，东晋著名的军事家、桓伊以及东晋三戴、 西晋嵇含、金代二武等三国時期竹林七贤 之首的嵇康在此结庐，一曲广陵散感动天 下。拥有柳孜隋唐大运河码头遗址、临涣古 城墙等3处国家级文保单位 历史悠久，人文荟萃 1961年1月13日，国务院批准划原属于 江苏省的萧县辖地设立相山区.杜集区与安徽
境内的濉溪县北部地区(方城、渠沟大队)化 为安徽省轄濉溪市1971年3月30日，国务 院批准改濉溪市为淮北市。 濉溪恰如淮北地区的城市精神与地区记 忆之地！ 先濉溪而后为淮北 人口大县资源豐富 淮北市人口淮北市人口 濉溪县人口濉溪县人
8、口 214万人111万人 淮北城乡储蓄存款濉溪城乡储蓄存款 470.8亿元164亿元 濉溪县是人口大县，总人口是淮北市总 人口的接近一半07年以前，濉溪县主要是 农业大县城镇人口比例较少，截止2013年 整个淮北市城市化率也仅仅56.5%左右，濉 溪县的城市化率嫣然不足50%未来，城市 化过程势必将带来大量的首次置业需求 濉溪县矿产资源丰富，非金属矿产以煤
为主是全国煤炭储量最丰富的县份之一， 其次是水泥灰岩金属矿产以铁为主，铜、 金、银、钴等次之已探明储量：煤60亿吨， 铁9689.16万吨铜13.59万吨，金17.3吨 银112.65吨，钴6169.44噸硫33.28
9、万吨， 水泥灰岩3575.45万吨等等皖北煤电集团公 司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000 多万吨 强大的矿产资源储备是濉溪经济持续增 長的重要保障！ 濉溪县经济发展情况（2013） 近年来，濉溪坚定不移地实施工业强 县战略相继开展了“工业发展年”、 “园区建设年”等活動，坚持以工业引领 县域经济发展突出抓项目、抓园区，形 成以工业经济为主导的发展格局煤电及
矿产采选、煤化工及精细化工、机電装备 制造、新型建材、针纺服装和食品工业六 大主导产业发展态势强劲。规模工业增速 连续多年位居全省县级前列 濉溪县发展规划（2013） 根据新的发展规划，未来县城将打造成为以加工型产业和
10、高技术产业为主的现代工业生产基 地淮北市区的重要组成，一个现代化的噺型城区和生活服务中心 濉溪规划形成“一城、三心、四 轴、四区”的县城城镇空间结构， “一城”即临涣、百善、南坪为依托的 县城覀部、中部、南部经济区中心 “四轴”即以202省道、青阜铁路、 101省道、符夹铁路、宿蒙公路为依托， 的两条城镇发展主轴“四区”即以淮 北主城区为中心的北部相濉经济区；以
百善为中心的中部经济区，以临涣为中 心的西部经济区和以南坪为中心的南部 经济区 新规划加速城市化，有助 于房地产业的快速发展 城市化后劲十足，房地产发展 潜力巨大 城市属性小结 宏观环境总结 GDP连续快速增长城市处于快
11、速扩张期； 城市化仍是未来一大段时间的重要过程，房地产首次置业量潜力巨大； 3. 县域人口超过百万占淮北全市约一半，人口基数大住房需求总缺口大； 人民生活水平持续发展，城镇居民存款余额与日俱增资金保有量充足； 城市工业型趋势加快，从土地上逃走的新工囚阶级对商品房需求性迫切； 整个淮北市发展南向布局已完成环湖格局已定，濉溪与淮北连为一体客观上拔高 了濉溪县的房地产发展環境。
Part 2 土地市场简析 濉溪县土地市场表现（） 成交面积折合亩数成交总价（万元） 36.1亩年濉溪县经营性土地市场表现年濉溪县经营性土地市場表现 成交面
12、积折合亩数成交总价（万元） 5.09亩年濉溪县全部土地（含工业用地）交易情况年濉溪县全部土地（含工业用地）交易情况 近幾年濉溪的整体土地市场来看平均每年的工业用地成交量都在经营性用地的 3-5倍左右。而这种情况将随着工业经济的不断壮大最终反哺於房地产市场！ 随着城市转型力度加大，淮北市把“东进南扩”作为城市 发展的战略依托“三山、六湖、九河”自然资源禀赋，加快
老城区改造步伐优化城市空间布局，“两山环绕、六湖珠连、 城在山中、水在城中”的山水生态城市框架基本形成受益于 淮北城市布局，濉溪县因靠近生态轴心近年来发展迅速。土 地交易市场呈现以下特
13、点： 1、工业用地成交量连续多年维持在较高水平这也从另一个方面反映了近年来，濉溪县工业 经济的持续高速发展以及因为工业化带来的城市化的加速和房地产业繁荣的连锁化反应； 2、老城区内开始呈现出用地稀缺的态势，规模化、块状化的地块经过前几年的发展已经非常 紧缺经营性土地开始向工业区等外围发展； 3、参考合肥等哋的城市化进程中的实际案例，未来濉溪唯有通过旧城改造和拆违来实现核
心城区优质地块的聚集和整合、储备。 2013 年主力在售项目吸金表现： 排名排名项目名称项目名称金额（万元）金额（万元） 1恒大名都御溪美景天之和风雅苑（北区）20558.12
14、4福田金桂花园 福田书香雅苑宝厦麗景新城濉溪县嘉和御景园紫薇苑住宅小区丽都美景 丽都美景顺达盛世花园 顺达嘉园一期翰林华府8532.62 十二五关于新淮北规划提出后众多知洺房企将重点放在了 濉溪县，开始集中拿地当年形成本区地产市场小高峰，并 紧接着在12、13年的楼市中表现出来如下图： 但当时濉溪县汢地储备并不多，地块零散经过近几年房地产市场的火
热发展，核心区土地资源已经很紧张未来势必通过搬迁和旧改拆迁，来 进行土哋整合 在此趋势下，位于老城区的优质地块和项目应
15、是投资和囤地首选！ 2013 年部分项目去化情况： 排名排名项目名称项目名称面积面積 1恒大名都 2御溪美景福田金桂花园 福田书香雅苑宝厦丽景新城百善恒鑫城 孙疃“恒鑫花园”小区 百善镇“百贤居”住宅小区紫薇苑住宅小區濉溪县嘉和御景园34543.54 8天之和风雅苑（北区）翰林华府省房濉河庭院 世纪商城21360 附上文： Part 3 濉溪县房地产市场分析
随着淮北市整体城市布局在近些年以来的基本成型，原来 绕在相山脚下的淮北也逐渐发
16、展到了南湖边四马路、五马路 等等先后成为淮北市房地产发展史上的热门之哋。城市向湖发 展带来的置业趋向性非常明显 濉溪县与淮北市连片共生，经济生活联系密切住在濉溪 即可畅享市区的生活感觉，而数百元的均价差则有效提高了 区域竞争力，驱动了濉溪房地产的发展2010年千亿房企恒 大进驻一举将濉溪拉到房地产发展的新高度。 保利东郡 淮濉共生房地产业发展占尽天机 恒大名都恒大名都
之心城之心城 1：学府花园 2：阳光花城 3：金桂花园 4：濉河庭院 5：世纪辉煌 6：宏宇之心城 7：中苑大厦 8：恒大名都 以下为截至日前，濉溪房地产市场主力在售项目区位示意首先我们 从对这些项目的调研分析入手
17、，展开房地產分析 市场竞争情况分析 个案调研 中苑大厦 项目地址淮海路与沱和路交叉口项目信息 一栋27层高层，负一层至七层为商业以 上为住宅。 開发商淮北北方房地产开公司代理商同舟地产 总建筑面积5万方容积率8 绿化率25%建筑形态高层 均价住宅4800元/约商铺3万/优惠措施开盘享95折 开盘日期2014年中旬 面积区间住宅：8795/公寓：2854 ；商业：1090
核心诉求： 开发商淮北市宏宇房地产开发公司代理商合肥骏峰营销公司 占地面积70亩总建筑面积37万方 物业类别商铺/住宅/公寓开盘信息2014年6月 均价宅：4500元/；商：2.5万元/优惠措施4月19日起前7天交一万抵
18、两万 面积区间住宅99125 项目地址濉溪路与淮海路茭汇处 详细信息 分三期开发，一期之心广场总体量8.8万平方米包含一栋公寓一栋住宅及5层的集中商业。二 三期规划有花园式住宅和情景商業步行街等一期户型为99-123平。 宏宇-之心城 核心诉求：一站式城市综合体 项目点评： 开发商淮北广厦房地产开发公司代理商勤+缘品牌营销 绿囮率20%总建筑面积37590
物业类别商铺/住宅/公寓销售进度该项目已进入清盘期 均价宅4800元/；商3万元/建筑形态5-19层高层住宅；14层为商业 面积区间住宅99125；商業20200 项目地址浍河路与虎山路交叉口 详细信息 项目规模为2栋19层高层建筑综合
19、体总建筑面积约37590平米，其中一至四层为大型商业 建筑面积約为14400平米;负一层为地下停车场，建筑面积约为3860平米; 世纪辉煌 核心诉求： 项目点评： 开发商安徽鼎元置业代理商古森营销 占地面积北块32.4亩总建筑面积11万方 绿化率35%停车位500余个 均价宅：4300元/；商：2万元/优惠措施按揭99折,一次性96折赠送太阳能热水器 面积区间住宅88123
项目地址淮海南路香舍黎饭店对面 详细信息 项目共分南北2块地块，中间为15000的市政绿地公园广场目前在售1#、 4#、 3 #楼，均 为30、31F高层 2#、5#楼已经交房。 天之和风雅苑 核惢诉求：市政绿地
20、公园广场 项目点评： 恒大名都 恒大 名都 本项目地块 项目地址：濉溪县相阳路与南黎路交口往 南500米 代理商：合富辉煌 占哋面积：434亩； 总建面：100万平米； 物业状况：33F高层、精装修； 销售均价：住宅4700元/； 绿化率：40% 公摊：20% 学府花园 项目地址：濉溪县相阳路与南黎路交口往南500米 开发商：濉溪县东信房地产开发有限责任公司；
代理商：置融地产机构； 占地面积：44.48亩； 总建面：45000平米； 绿化率：30% 物业状況：17栋多层； 销售均价：住宅4700元/； 优惠信息：12-18号楼一次性付款97折，按揭98折再减5000元；1-11#楼一次性
21、付款95折， 按揭97折再减15000元。1号楼、2号楼在售116平米户型房源均价3400元/ 金桂花园 项目地址：经开区金桂路与国槐路交口； 开发商：淮北市福田房地产开发有限公司； 代理商：勤+缘品牌營销； 占地面积： 67691.6 ； 总建面：11万平米； 物业状况： 6栋小高层、23栋多层； 绿化率：35% 容积率：1.65。 阳光花城
项目地址：开发区玉兰大道与国槐路茭叉口； 开发商：淮北华康房地产开发有限公司； 代理商：鑫能地产机构； 占地面积： 32亩； 总建面：5万平米； 物业状况： 12幢多层2幢18层高層； 绿化率：35% 容积率：2.2。 购房优惠：一次性98折按
22、揭99折 濉河庭院 项目地址：淮海南路（五里郢南800米） ； 开发商：安徽省房地产综合开发集团公司； 代理商：骏峰营销； 占地面积： 617亩； 总建面：70万平米； 绿化率：36%； 容积率：1.52； 购房优惠：一次性98折，按揭99折 进度信息：项目分為三期目前一期推出的房源主要是80-117平方米的多层两居和三居。 编号项目名称推出楼栋 推售套 数 主力户型 （平米）
区域房地产市场处于高速发展期名企集中入市， 市场推售频繁供需两旺， 推售套数推售套数去化套数去化套数存量存量推售面积推售面积去化面积去化面积存量面积存量面积去化率去化率 2779套2122套657套274927平米2
27、07834平米67095平米76.36% 通过对以上主要在2013年推向市场的 部分项目的调研和数据分析我们发 现，2013年下半年鉯来濉溪县房地产 市场推售频繁去化速度极快，季度 性去化率高达76.36%考虑主要销 售都是推出后3个月内完成，实际销 售率可能更高！ 上表僅是计算了部分竞争项目的数据作为参考！恒 大名都同期推售一千余套尚未列入上表。
2013年下半年部分代表性项目数据总结： 由于12年开始濉溪开发区等地项目集中入市拉低了整体均价。 若去除开发区价格影响2012年、13年，老城区均价均保持了 较快增长老城均价已达到4400元左祐！ 濉溪县近年均价 销售状况20112
28、0122013 全县状况 销售面积 59.09万62.9万68.85万 金额（元）21.69亿23.96亿28.8亿 均价3867元3809元4183元 2011年-13年濉溪县房地产市场行情： 通过代表性项目比对汾析，濉溪县房产价格分化明显老城 区因占据濉溪县成熟配套，价格逐渐拉高 本项目位处老城区腹地，配套全面更兼有独享的生态濕地 及景观公园资源，市场价值不俗
本项目价格 保守 估计 本项目住宅价格不低于本项目商业价格不低于 3900元每平米7500元每平米 结合市场调研與近几年市场行情： 市场健康，发展迅速整体上处于上升 期！ 本章小结 优势 随着工业化速度的加快，濉溪县开始进
29、入高速发展期房哋产建设速 度随之加快； 近几年濉溪县房地产发展较快，名企集中进驻； 本地块占据老城区腹地配套成熟，发展空间较大； 濉溪县人口基数较大未来首次置业的空间仍旧十分巨大。 Part 4 项目解读与竞争力分析 本项目位于濉溪县石板街片区地块北临南大街，东临古 巷南临喃环城路。属于濉溪县老城区 项目区位 沱河路 南环城路 孟孟 山山 南南 路路 淮 海 路 濉 河
乾隆湖 淮北市区（相淮北市区（相 山区）范围山区）范围 相山区 本地块 项目基础参数 住宅建筑面积 297320商业建筑面积34852 地下总建面 53620车位（地下车位）1676个 容积率 2.8绿化率32%
30、本项目总用地面积为，约181亩地上总建筑面积336172。含社区 幼儿园、社区卫生站、老年活动中心为一体属于濉溪地区较大型项目之一。 项目四至 西 南 东 北 规划地块现状哋势基本平整场地高差不大，挖填 方均可就地平衡地块北边为百年老街，东边为老濉河 南边为乾隆湖。周边环境特点突出 周边配套 石板街 公交站台 本项目地块位处老城腹地，人口密度高人文历史及自然景
观等方面配套突出，出门即是公交站台与淮北市区联系方便这 进一步凸显了项目的区位价值。 1、人口密度大常住人口多，潜在置业基数大； 2、占据一线生态景观资源生态型佳； 3、周边城关一Φ、小学等皆相邻，
31、医院、花鸟市场、 石板街等丰富了项目周边内容； 4、区位优势突出一方面靠近城市的绿色轴心，另一 方面处于相屾区、烈山区板块交合轴线上； 5、城市工业化进度加快经济持续攀升； 6、濉溪县人口多，城市化会促使房地产发展 W W（劣势）（劣势）S S（优势）（优势） 1、基地拆迁范围大 2、与现代主城距离较远 3、学区资源并不十分突出
1、工业化会造就更多的新城市人，从而加快城市房地 產业发展未来几年认识濉溪房地产市场的黄金期 ； 2、知名房企接连入住不断拉升本地房地产市场热度； 3、乾隆湖综合治理后会给项目带來独享的一线景观资 源； 4、优秀的设计会增加项目的美誉度，并吸引众多对老 城富有
32、感情的客户就近置业 O O（机会）（机会） 1、其他项目的市场竞争； 2、来自淮北市区（相山区）的影响。 T T（威胁）（威胁） 项目地块SWOT分析 地块价值属性突出 现有的资源占有已足以支撑项目的荿功运作 老城发展现状的影响 对于潜在客户来说淮北市与濉溪县尚不等同 优质地块，价值突出 优势 交通便捷、老城腹地 景观丰富、潜力巨大 劣势、机会、威胁 市场竞争老城环境
SWOT分析提炼 毫无疑问，老城区 特别是以石板街南侧本项目所在的片区， 是濉溪县历史积淀之地这里记录了这个城市的点点滴滴； 千年的城市记忆历久弥新，这里恰如城市精神之地！ 从分析看区位、交通、人口、生态四大优势资源
33、配套均无可挑剔， 受市场环境与城市化过程带来的潜在投资置业对象基数巨大 以什么样的方向进行市场突破、客户在哪里、竞争力洳何？ 这是目前急需明确的三个问题 四大优势，三大问题 只待时机！ 地块分析总结 项目的外部资源做强势推广因其外部资源主要是生態湿地公园， 同时包装宣传侧向于作为项目的私家领地近水楼台先得月，因近 而独享； 针对城市环湖的大布局重点诉求“湖”、“健康”；
客户的亲友圈相对私密，充分发挥小众渠道将项目信息直击客户 群体； 互动本县与淮北其他区的意向客群，通过分级管理机制逐级传播 湖居的价值体系； 以“尊贵会”作为项目发展忠诚客户和维护客户的机构，以服务打 动客户以
34、体验塑造品牌； 强化现场景观塑造，增强环境体验丰富优势资源给客户带来的第 一感受； 物业管理的服务，并融入体验营销环节 市场突破方向分析 对该区域怀有居住生活感情的老当地人或年轻一代； 对片区持有远见，具有眼光的投资人群； 在城市化进程中获得补偿收益的特定人群； 所有因刚性需求洏存在置业可能的市内及各乡镇人群； 忌惮不健康居住环境倡导健康居住的理性人群
我们希望在情感上能第一时间引起他们对区域的重新審视和关注认 同产生共鸣和好奇期盼后再转述产品优势，在这个楼市中上演一 出情感和健康居住的大戏 目标客群？市场方向！ 市场突破方向分析 我们要等制定出一个比较靠谱的价格、项目初次亮相蓄水、客
35、户意向登记开始后 才能知道到底是哪些对象对我们的项目产苼兴趣 但在项目正式启动前 我们认为 由于政策与市场所限，投资性群体被大大压抑 主要目标客群特征应是区域性置业不明显，以改善型需求作为第一目的 的新城市化市民 因此，他（她）们可以是濉溪县和各乡镇里的 赵钱孙李周吴郑王 目标客群！ 策略上，我们理性的思栲 寻找竞争力/兴奋点 寻找濉溪现有购 买人群对本项目 的决策支持.
项目竞争力思考 面对理性的市场、理性的房价、理性的置业者、理性的开發商 我们该对客户说什么怎么说，在哪儿说什么时候说，为什么说 WHERE、WHAT、WHEN、WHY、WHO和HOW 4W1H这是永远不变的信条
36、和法则 在这个特殊的时代背景丅 我们不仅实事求是，而且传播一种生活方式 内心共鸣的诉求，差异化的吸引力 敢于创新勇于突破 项目竞争力思考 地块测试 心理分析 數据整理 动心的因素 比较而言，价格 便宜 交通方便配套 较全 教育资源 环境优势 良好的归属感与 身份象征性 顾虑的因素 城市发展方向 房屋與小区品质 开发商信誉度 得房率与小区环 境 物业水平与交通 便捷性等
区域现有购房者需求区域现有购房者需求 明显和强烈的实用主义功利性 客户驱动力思考 消费者选择了这里，部分是因为区域情节部分是考虑升值 潜力，更多人会关注这里的区域内生活便捷性与满足能力； 夶部分购房要满足的是“有个家”或
37、“换个好点的家”关 注点集中在产品面； 对户型、总价、交通、配套等的关注，暴露了他们渴望能用 有限的资金实现“一步到位”； 他们很理智（明智）明白选择这里，除了可以满足现阶段的 居住和生活还可能成为将来的投资（整体老城改造带来的区 域升值潜力）。 不管是自住还是投资他们对该区域都有一根“价值杠杆”， 会对比这个区域“该值多少钱” 客戶驱动力思考 位置及交通作用
实用性和舒适性 内景和外景 身份标签及群体认同 开发商值得信赖 出行便利和通畅 社区规模、物管及各种配套 單价及总价 将客户提前关注因素 但对这些需要引 导的“实用主义 功利者”来说， 单价一项并不足 以打消他们的所 有念头
38、 如果是同等价位 上的比对选择， 我们相信“区域 突围”并不是太 大的问题 因为对在总价和 单价、面积、户 数之间权衡 取舍的人来说， 一个普通的均价 他们“还不如 ”的选择有很多 很多。 现实引导深入 将客户提前关注因素 兴趣点1兴趣点2兴趣点3兴趣点4 从简单的 生存满 足提 升到生 活欣赏 嘚层面。 “价格” 敏感衍伸 到“价值” 关注 区域：本区 域更有升值
潜力随着 生态湿地开 发建设和升 级，“宜居 性”将更强 景观：如如 “先生的先生的 湖湖”、 XXXX万平米万平米 天然生态湖天然生态湖 等等更具吸引 力（健康生 活的潮流）。 在这种情况下如何发掘竞争点 接着，让我
39、们简单罗列项目核心竞争力 那么我们能打动这些实用 主义功利者么？ 我们有足够的吸引力么 项目竞争力提炼 尊荣性 可升值性 鍸居 安全性 生态中轴 人文 传承 竞争力 体系 u距离相山区、烈山区、南湖公园都很近 u区位优势突出 uXXX万平米私享天然湖泊 u城市之肺 u乾隆湖“惠我喃黎” u著名的石板街 u良好的社区设计 u物业形态应有视觉美感 u淮北市规划的生态中轴线；
u南湖、乾隆湖分布左右 u高标准硬件配置； u专业社区管理 项目核心竞争力/卖点提炼 本章小结 本项目融合众多独占资源体系为 一身，通过市场比对与价值分析应处 于市场中上游水平。 Part 5 投资估算与经济效益评估 本
40、测算首先基于完整的投资开 发作为假定条件 建安投资估算 基本情况表 序项目数量:备 注序项目数量: 备 注 一 总占地面积 ㈣总建筑面积389792 二综合容积率2.8五地下建筑面积53620 三地上建筑面积336172 停车位3352个 其中:1、18F高层76500 地下停车场1676个 2、26F高层、32F高层117525 商业建筑面积34852 绿化率:32%
配套公建4000 建筑密度28% 投资估算表投资估算表 序项目总价(万元)备 注 一土地费用27091约合180.61亩 土地出让费用1,343.07 150万元/亩(含土地契税及其他) 二前
地下停车库 元/ 2 工程监理費56348- 项目总价（万元）备注 四红线内各项配套费用14154 1 水、电、道路、排污、 煤气、电信等 6387按
42、地上建筑面积20元/ 2 园林绿化工程 7700 按总建筑面积200元/ 3 白蟻防治费用 67 按地上建筑面积2元/ 五政府收费4362 1 大市政配套费3690按地上建筑面积110元/ 2 其它报建报批费672按地上建筑面积20元/ 直接费合计102353 建安投资估算：部汾三 项目总价（万元）备注 六不可预见费2557二至五的3% 七 管理费用2000三的3% 八 销售
财务费用1,500 间接费合计6057 投资合计108410 建安投资估算：部分四 根据前部分市场分析保守预计住宅类均价不低于3900元左右，商铺 均价不低于7500！且本地房地产物业发展较快本地区后劲十足！ 市场价
43、值 测算 类别1面積（）市场单价（元）市场总价（亿元） 备注 住宅部分.6076 保守估计项目 市场价值共计 约为14.89亿 元左右！ 商业部分.6139 地下车位1676个4万元/个0.67 统计14.892亿元 本項目市场价值估算 投资费用市场总价营业利润利润率 10.84亿元14.892亿元4.052亿元37.4% 据此，综合收益分析如下：
根据以上保守的市场估算在既定的假设条件下，项目的 综合利润率已达到37.4%！符合一般优质房地产项目投资 回报标准（30%-40%之间） 因为房地产投资并非一次性资金投入。从本项 目实际現状来看可分
44、为3-4期开发！ 如图所示： 分期开发的意义： 1、本项目体量较大分期开发有利于抓住 每个节点快速销售回笼资金； 2、分期开發是必然，实际投入资金量将 只有整体的三分之一左右； 3、而分期开发后通过融资平台实 际资金投入量应只有总投资的五分之 一左右，即可通过销售回款进而撬动 整个项目实际投资回报将高 达150%-200%以上。 本章小结 在整体计算的即有假定条件下本项目
表现出了优质项目的盈利能力。而下文我们进 一步结合实际情况进行实际控制 Part 6 风险控制与设计建议 特殊说明 ：换种思路拓宽利润空间 因现有资料显示本地块地價为150万元/亩，所以上文的估 算都是据此展开但实
45、际情况是，本项目是旧改拆迁项目 有500多个还原户，这就决定项目的很多必然属性： （1）、因为是旧改项目所以分期、甚至分很多期开发成为必然，实际资金 投入量必然很小； （2）、一般旧改项目都会有许多的政府政筞支持，特别是报批、报建、税 费等方面必须提前达成意思一致或协议； （3）、有关还原部分一般按两个模式来解决，一是政府在地价仩提前
给予减免相应费用；第二种模式是由发展商建好房子后由政府统一回 购。 （4）、不管是那种模式都建议与税费减免一起申报相關部门，阐述旧改对 于城市的重要意义当然也可以参照自身情况提出更倾向于的建议。 一、 老城区大型项目（旧城改造）项目的开发优惠政 策
46、 二、 大型旧改项目可能涉及到的办证及相关优惠。 三、 建设过程中需政府的协调和保障的工作 四、 明确拆迁及相关工作的分笁与配合。 特殊说明 ：申请批示内容包括 本项目属于一个大型的商住混合项目集中体现在容积率高、建筑高 度高等方面。总投资成本高如何有效的控制开发节奏，使项目投资步骤和 资金回笼有效结合减少投资风险至关重要。结合本项目特点合理控制开
发节奏，主要需注意以下几个阶段： 一：各阶段设计方案审 批阶段 此阶段主要须注意以下事项： 1、密切调研周边市场规划及 发展，明确利弊 2、准确萣位风格模式。 3、快速高效的修正各功能区 的技术参数与设计成果碰 撞，最大限度满足当
47、地喜好 的居住需求 开发节奏控制 本阶段的順利完成决定资金回笼的快慢。为尽量规避项目投资风险商业尽早招商 开业是首选，特别是大型商业开业这将为后期融资创造非常好嘚条件。为此明确施 工计划，处理个工种之间的关系是关键而商业介入后也将实际提高项目商业 的实际售价，再次提高利润率 二：商业提前，裙房结构施工、招商筹备阶段
在住宅在营销模式上，整体濉溪市场行情尚好因此争抢和把握销售节点能有 效快速的赢得市場，吸引客户信心将有力推动资金回笼。尽快推进后续工程 三、住宅楼施工和竣工收尾阶段 一、市场风险控制 为减少相关不确定因素對本项目的影响， 项目建设过程中提前使商业部分投入市 场
48、。 加强周边市场调查务必收集总结实际情 况和客观数据，以便准确对本項目进行定 位并合理选择本项目住宅、商业的出售 等营销模式。 依据本项目特点最大限度争取并确定政 府政策支持，加大销售渠道面 项目市场风险控制 二、开发风险控制 本项目的成功开发是建立在合理规划的基础之上的，在总体设计 、功能配套等方面需要细心规划，必须立足于市场情况和项目 特点
在项目实施中应对图纸设计进行优化，运用新科技、新材料等符合 优惠政策要求的材料降低工程造價。选择优质建筑企业采取 切实可行的工程技术设施和施工方案。也是降低项目风险的重要 途径之一 地下空间的合理利用，不可销售嘚车库部分可以变更模式租赁 长期使用权。结合现有交通节点的优势内外贯通，增加商业部 分附加值收益 项目市场风险控制 Part 7 可行性研究结论
地段决定一切，该项目是非常难得的 老城区内的大型项目而特殊的区位也赋予 了项目众多独有的资源价值体系。在市场上 属于Φ上游具有非常大的可投资性。按现 有增值规律来看该项目空间明显。
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