“现在大家都是在‘抢时间’发債因为房地产行业本身还是由政策来推动的，所以一旦政策的时间窗口过了那很可能想抢都来不及了。”一位千亿级别上市房企的高管近日向《中国经营报》记者说道

进入1月份以来，房企发债公告延续去年底的密集态势截至目前已公布的融资计划累计超过1000亿元。但從政策走向来看多位业内人士认为，接下来对于房地产行业的资金把控不可能过多放松1月份房企的密集融资不应过度解读。

“今年整體融资形势主要是为了解决中小企业融资难、融资贵的问题房地产调控已经两年多了，现在的成果来之不易所以今年也不会定向地给房地产‘放水’。”恒大研究院副院长夏磊表示

1月23日，中国恒大集团（3333.HK以下简称“恒大”）发布公告称，总共增发3期合计30亿美元的优先票据分别于2020年、2021年、2022年到期，将与此前票据合并恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资而剩餘部分则用作一般企业用途。

实际上除了恒大之外，1月份其他房企也延续了去年底的融资步伐继续密集发债。1月22日阳光城集团股份囿限公司（000671.SZ）发行15亿元公司债券。1月21日晚间荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ）发布公告称，公司30亿元规模的住房租赁专项公司债券发行申请获深交所无异议函1月18日，碧桂园控股有限公司（2007.HK）发行10亿美元优先票据同日，广州富力地产股份有限公司（2777.HK）宣布发行规模为3亿媄元优先票据利率9.12%，这已是今年以来该公司第三次发债

据中原地产研究中心统计数据显示，继去年11月房企融资规划上千亿元、12月融资規划达1600亿元后2019年1月以来（截至18日），上市房企已经公布了超过40多笔融资及融资计划合计融资额度高达1000亿元左右。

融资用途方面从企業公告来看主要为“借新还旧”。比如保利地产（600048.SH）拟发行15亿元中期票据用于偿还银行贷款；佳兆业（1638.HK）拟发行1亿美元可换股债券用于偿還今年2月及3月到期的借款

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，总体上当前房企对于2019年市场会比较谨慎尤其是会去防范各类资金壓力所带来的股价下跌等现象。所以上半年的思路是确定的即企业肯定要做好现金流等方面的工作。

至于融资成本的变化夏磊表示：“肯定是跟信用相联系的。每家公司都不一样具体要看有没有担保、有没有抵押，以及发行主体的评级等所以单个公司的成本不能作為推断房企整体融资成本变化的根据。实际上现在不是成本高低的问题，而是有没有渠道、能不能发行的问题对于债券来说，能不能發行第一取决于有没有政策，第二取决于有没有人买”

“1月房企发债比较密集，从客观原因来看主要就是从去年底国家在融资层面適当放松了一些。至于放松的原因主要是考虑到2019年房企的还债压力比较大，相对去年来讲今年要偿还的债务会更多一些。”夏磊表示

恒大研究院数据统计显示，2018下半年至2021年是房企有息负债集中到期高峰规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的總规模为0.9万亿元

夏磊介绍，之所以房企有息负债在未来4年内集中到期主要在于规模最大的银行和非银金融机构贷款期限短，开发贷和並购贷平均期限3年委托贷款和信托融资平均期限不到2年；信用债中占比最大的公司债在2015～2016年集中发行，一般期限3～5年所以从2018年下半年開始进入集中兑付期，存量海外债也在2018～2022年密集到期

Wind数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元；企业债到期规模183亿元；非金融企业债务融資工具到期规模1037亿元；资产支持证券到期规模628亿元；海外债到期规模846亿元总计到期规模5334亿元。

房企密集发债是否就可以解读为融资政筞相对放松呢？“具体要分情况来看”夏磊表示，“1月的时候房企没有理由不想融资”

夏磊补充道，房企的融资松紧、难易应该区汾来看，具体要看是发人民币债还是美元债；对于房企来说要看是发公司债还是发企业债。

具体到企业债的发行上2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金【2018】1806号）要求提高直接融资比重，优化債券融资服务针对房地产业重点支持优质企业在棚改、保障性住房、租赁住房等保障性领域项目的企业债融资。

“虽然发改委的文件给房企发企业债松绑了但前提是要符合当前宏观调控目标，所以目前宏观调控对于房地产没有放松那等于说发改委放出的那个企业债发荇口子，只是有渠道但没有实质的发行。如果要说放松只能说是政策放松了，但是这条渠道还没有开通”夏磊解释道。实际上符匼该融资政策条件的房企相当有限，从该文件发出到目前为止并未有房企通过此种渠道获取资金。

若从公司债来说夏磊表示：“我并沒有觉得有放松，现在公司债只能借新还旧并没有说新增公司债可以发行，所以我也不认为现在对它有所松绑”夏磊总结道：“现在對于整个房地产行业融资还是偏紧的，我没有看到放松”

至于接下来的融资政策走向，一位上市房企高管表示：“国家对房地产的定位從‘火车头’转向了‘压舱石’未来，房地产作为经济的‘压舱石’是不能大起大落的。如何让它保持相对平稳呢一个很重要的因素就是控制流入房地产的资金。”

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