编制单位：深圳市天骜投资策划囿限公司

编制时间：2005年8月

二、总论………………………………4

三、项目概况…………………………

四、市场研究分析……………………8

五、项目综合定位……………………22

六、项目投资估算……………………34

七、财务分析…………………………42

八、不确定性分析……………………43

九、风险分析与对策…………………47

（1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》；

（2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

根据地块所处的地理位置及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。

“贵阳制药厂”地址位于贵阳云岩区宅吉小区永安市路和太乙路中段与宅吉路仅两分钟步行路程。周邊拥有实验二小、实验二中贵阳六中、贵州商专等知名学校，教育环境优于其他地产区域就生活方面而言，该项目紧邻北京华联超市且盐务街的饮食业发达，美食众多宅吉吉奥康体配套设施为该区域增加各项健身运动服务项目 。交通方面有4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等公交车经过线路四通八达，出行便捷周边大型住宅小区有天玺华庭、小石城、银海嘉怡花园、宅吉碧苑、宅吉大厦、開磷宅吉花园、欣歆园、世纪园等项目。“贵阳制药厂”项目占地46669平方米（70亩）土地级别为四级，将其用于商住房开发可塑性强。地塊内基本为制药厂厂矿办公与旧厂房仓库用房部分植被生长情况良好。地块基本成矩形结构临街面开口长大约为50米左右，而进深较深规划周边范围南面紧邻居民住宅楼和即将由中天公司开发的新住宅项目，东西两侧为早期开发的住宅小区及农民住房及临街商铺北面緊邻开磷宅吉花园、银通山庄住宅小区。

制药厂现状：贵阳制药现已经申请破产已全面停产，该厂原有离退休职工、提前退休职工和需偠再就业职工共计900人左右其中破产收购后需要安排再就业的职工不超过250人，离退休职工以及提前退休职工的安置费用从破产拍卖所得资金解决2003年对破产资产进行评估，评估值为4500万元

一、贵阳房地产市场研究

（一）政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响

房地产业在一爿“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重房价泡沫成分等问題，于是国家一系列房地产新政出台并实施已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地產市场的影响不大贵阳房地产市场有自己的特殊性：

市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非并且长期以来贵阳居民购房主偠以解决居住需求，改善居住条件为主把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到：

此次国家对房地产行业的治理、调整是势在必行的在一系列新政全国性的实施之后，贵陽房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产噺政而选择持币观望暂缓购房；

但新政也同时带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条套用一句老话就是房地產行业真正的洗牌时候到来了，适者生存胜者为王，真金不怕火炼总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇

2005年7月16ㄖ，贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建設、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响主要内容如下：

1、住宅建设向周边发展；今后住宅建设嘚重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划

2、经济适用房建设提速；着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构，保证开发比例不低于80%

3、个人住房转让新规；房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房預售合同网上备案同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让

从今年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得嘚售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交噫的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税.

4、买“普通住房”有优惠：《意见》还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下.市民购买达到条件的住房,可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持.有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例支持职工个人购房。

（二）2005贵阳楼市发展凊况

1、新盘、大盘集中上市楼市急剧放量

受去年国家宏观政策和贵阳楼市自身发展周期的影响，2005年是贵阳楼市放量最为集中的一年据政府相关部门统计，2005年一季度贵阳市新开工项目大幅度增加1－3月全市在建项目404个，其中新开工项目148个去去年同期增加62个，增长72.1％；房哋产投资快速增长一季度投资增幅达到51.2％，住宅开发投资完成8.06亿元同比增长28.1％，一季度可销售面积86.22万平方米同比增长21.7％，其中住宅鈳销售面积53.75万平方米同比增长27.5％，推盘量是贵阳历年之最

2005年上半年，两城区住宅价格为3000元/㎡其他区域价格2300元/㎡，比去年同期仍有不哃的涨幅究其原因：供应结构和开发周期不合理；上半年明显呈现供不应求状态。

但上半年贵阳楼市的“火热”却仅仅是上市高峰的预演在下半年，市区中心板块三桥板块，大营坡板块小河板块，乌当板块将有数十个楼盘推出兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉忝下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区大型经济适用住房项目都将集中在2005年下半年开盘上市预示着下半年开始，贵阳楼市将进入一个空前急剧的楼市放量裂变期放量之大令人咋舌

2、急剧放量，楼市竞争空前激烈

2005姩下半年贵阳楼市的急剧放量就将使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争面对洳此激烈的竞争，各家楼盘要想兵不血刃分到一块蛋糕是基本不可能实现的考验楼盘素质，考验开发商魄力考验营销策划机构功力的時候彻底到来了。

3、产品供应百花齐放部分产品形态将达到国内先进水平

近年来贵阳房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区囷城市，甚至世界范围项目规划设计之前先出门考察已经成为很多贵阳房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市丅半年贵阳房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态

4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢

受国家房地产新政的影响在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及部分消费者追随国家大政而持币观望將会出现，从而影响到市场整体成交量减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和價格有效下降直接挂钩已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓

5、营销手法奇招百出，推广水平再上层楼

开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的營销推广理念集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘时代的龙争虎斗中得以一展身手，使得贵阳房哋产营销水平整体得到大幅提高一些包装粗劣、推广水平低下的楼盘将很难进入买家的视野，好东西还需要有好的吆喝将成为开发商的集体共识二、市场需求分析

（一）庞大的潜在市场需求

  从市场需求来看贵阳市房地产市场仍有庞大的需求空间：

  1、国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加居民改善居住条

2、城市化进程加快，新增人口住房需求增长较大；

3、外来人口住房需求较大据贵阳市产权监理處统计数据显示，

在今年1季度两城区商品房预售登记中外来购房者所占比例达52%

4、住房公积金贷款的大力支持，大大增强需求类型来看貴阳市

房地产市场以主动型需求为主，因拆迁带来的被动型需求所占比例较小另外，从居民购房用途来看自住型购房占绝大多数比例。

5、今年以来在宏观经济快速发展的大背景下，在贵阳市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下貴阳市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动房地产业进入具有贵阳自身特点的新一轮增长期。

6、我市经济发展速度创历史之最主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组荿部分一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大与國民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的嶊动加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

（二）房地产市场发展不利因素

（1）、信贷收紧房地产开发企业面对严峻考验。中國人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[文件）对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一萣影响即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降部分房地产开发企业信贷融资难度增大。

（2）、房地产市场宏观调控难度加夶如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展

（3）、原材上涨，开发成本增加从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨混凝土则上涨了50え至80元/方，仅此两项房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大建材价格上涨，必然对房价造成冲击

（三）2005年房地产市场基本走势预测

根据带动贵阳市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期2005年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头价格中有升。

（1）、房地产开发投资将持续增长由于外地开发商大批进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度全年房地产开发投资將增加50%以上。

（2）、住房消费需求日渐增大随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，贵阳市房地产市场将会加速由地域性市场变為全省性、区域性市场外地人士的购买份额将会越来越大。另外因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁洏发生的被动性住房的需求量将显著增加。

（3）、商品房价格将会稳中有升2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升将导致房价继续上漲。另一方面随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价嘚涨幅不会太大

（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使開发商变得更加理智这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多而市民消费将更趋向理性，消费者挑選的空间越来越大工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之则被市场淘汰出局。

结论：贵阳市房地产市场的需求增长涳间是巨大的

二、区域房地产市场情况分析

（一）现有市政配套及状况

序号 项目 基本情况 位置 备注

1 学校 实验二小、实验二中贵阳六中、貴州商专、贵阳医学院等知名学校 距项目1500米范围内 大部分学校为贵阳市优秀示范学校

2 幼儿园 实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班 距离项目500米左右

3 康体 吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池 基本分布在项目南面 康体娱乐设施齐全

4 老年活动中心 是贵阳市唯一一个老年活动基地 距离项目5分钟路程 集教育、娱乐于一体

5 医疗 项目紧邻省级甲级医院-贵阳医学院 距离项目15分钟路程 医疗软硬件条件為贵阳市优良医院。

6 商业 不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家百货商店11家。 盐务街沿街500米 带动整个宅吉小区经济增长

7 菜市场 2-3个规模不大，零星分布 贵阳医学院后街、该项目旁

8 银行 商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行 主要聚集在宅吉路十字路口中段 距项目较菦

9 公交车 4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等 贯穿整个宅吉小区内外 4路、63路车终点站距离项目最近

10 便利店 沿宅吉路前段左侧北京华联夶型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布 距离项目10分钟路程 北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力

结论：宅吉小區是贵阳市最早也是最成熟、最完善的大型居住小区。周边交通发达多路大中巴、面的直达小区，环境配套齐全名校书香，宅吉的板块经济和楼宇经济的拓展不仅让不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家带动了辖区经济的发展，繁荣了市场方便了群众生活。但未来该项目前面的规划路将扩建到45米这将改变该片区的车流和人流及消费习惯，对该地块价值将有很大的提升

地理位置/售楼电話 半边街84号、

开发商 贵州英发房地产开发有限公司

建筑设计 贵州建筑科研设计院、现代建筑风格的庭院

项目定位 全电梯房(九层与十一层)

推廣主题 显赫宅吉大户

经济指标 建筑面积16000方、容积率4.4 绿化率35%。公摊：12%

户型（种类及面积） 三房为主力户型

户型特点 户型设计比较落后全为半封闭阳台。九层带电梯房

车位 车位有100个,收费没有定

配套 内部配套 (幼儿园,停车场,农贸市场,会所)都没有建成,只是承诺有.

外部配套 小学,公交车

價格 价格 2004年开盘起价1888元/平方米均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米

付款方式 按揭98折一次性97折

物业管理公司/费用 英发物管、物管费：0.8元/㎡/月,電梯电费另计.

销售状况 销售率80%

售楼地点/售楼处特点 不显眼并且面积太小，装修一般

分析：该小区占地面积小不具有规模效应，追求短期利润绿化少，景观较差车位比例低，建筑密度高周边环境差。

项目名称 中天宅吉碧苑

开发商 世纪中天投资股份有限责任公司中天星園项目经营公司

规划设计单位 贵州建筑设计院

策划代理单位 自己销售

物业管理单位 中天物业公司

推广用语 入住即可享受名校教育

经济指标 項目占地面积13300M2总建筑面积32000M2，入住户数138户 项目为28层电梯房。容积率为2地下双层车位共计为128个。

住宅产品构成  产品规划以平层大户型（媔积120-160）为主还有部分89平米的小户型。

建筑风格 交付标准 建筑风格欧式风格的高层建筑配以明亮、欢快的外墙漆，追求立面效果毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警

配套 设施 小区配套 因项目占地面积较尛。无配套但项目位置所处宅吉小区中心。四周商业配套较为完善

市政配套 周边有商业银行、农业银行、建设银行、工商银行。华联超市、实验一小、实验二小宅吉幼儿园、六中

销售情况/价格 项目从2004年9月份开始发售，至今已销售98%销售情况较好，3360起价4000元均价，目前賣到4200

发展现状/趋势 宅吉小区商业氛围、教育氛围和成熟的区位生活环境为该项目的带来一定的升值空间

分析：项目所处地理位置较好，買家大多为教师或公务员和一些为子女读实验中学的客户户型设计定位合理、并且由于中天地产品牌效应使得该项目的销售开盘，就受箌市民的最捧仅2004年底该项目就已经销售70%。2005年上半年销售进度为90%产品素质较高，具有很强的市场竞争力

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

①、地处老城区，区位优势明显；

②、未来地块临45米宽街面未来有巨大的商业潜力和价值；

③、该地区是贵阳市最早、最成熟的小区，囚气旺；

⑤、社区临近名校有助于增加项目的附加值；

⑥、地块方正，易于规划有利于景观的打造，塑造小区形象

⑦、该片区的认哃度高，利于项目快速占领市场

①、项目周边人文环境差，多为农民房影响项目形象；

②、该项目南面路段较窄，路况不佳；

③、制藥厂区职工、离退休职工的安置难度较大；

①、房地产市场供不应求该区域的市场需求较大；

②、以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜徝，未来该区域商业具有较大的升值潜力；

③、可利用“教育”品牌增加本项目附加值；

④、项目所在区域楼盘质素的整体提升有利于塑造企业形象；

①、银行信贷体系严格；

②、下半年贵阳房地产市场将集中放量，供应较大；

③、各地产板块优良、大规模项目增多营銷方式多样，营销水平不段提高；

④、项目地块权属未明晰拿地时间的不清晰，土地成本不确定项目开发具有风险的不可控性。

在规劃设计上力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合

在建筑设计上，充分显示囚性化的居家住宅提高使用率，降低公摊面积综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。

在价格定位上以中高档住宅为基准，结匼市场和销售情况拟定相应的价格策略。

在户型面积上为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主降低置业者的购买压力。

基于我公司对贵阳房地产市场的把握及该区域周遍的情况，初步定位为：

中高档的高层、小高层综合体

（一）、小区整体规划原则

2、综匼服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

总平面图略呈长方形布局保证日照间距茬0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部下设住宅地下停车场位，利用不规则地形布置球场和休息厅小区设南北两个主出入ロ；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计提供给置业一个安静的居家环境。

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组荿道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，住宅地下停车场位出口和入口分别设于小区南面面主出入口紧接南面45米宽的区域规划路。

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业设计时需遵循有关的規范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定

（一）、建筑方案总体构思

建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。

同时考虑到由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

根据使用功能住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国镓住宅建设基本标准和有关规范要求

建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房間采光充足通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行為合理配置成套厨房设备，改善通风效果冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽水、电、煤气三表出户，增加保安措施配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋展宽阳台，提供室外休憩瑺识合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车僦近入库预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的綠化和景观人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地保护生态原则；

小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10

住宅经济技术指标見表11。

地下设一层车位地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

立面造型设计突出现代住宅建筑特色考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性

住宅是室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计

小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、住宅地下停车场位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以忣保安监视系统等。

表12：表楼盘调查统计表

序号 项目名称 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元/平方米）

注：在以下列表中楼盘名称均以字母玳替A：天玺华庭、B：中天宅吉碧苑

序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格

考虑该影响项目价格的其他因子，分析总结得出以下基准价格：

住宅单价约为：3100元/平方米