位于海淀区上庄镇南沙河路向西800米共13栋楼，51套房3种户型。其中A户型【琴书】建面约680

　　本报记者 余燕明 童海华 北京報道

　　7月18日以高端住宅开发见长的闽系地产商世茂房地产控股有限公司(00813.HK，以下简称“世茂房地产”)在北京举办了龙胤系产品线发布会这一产品定位世茂房地产旗下顶级豪宅产品。

　　世茂房地产在北京也推出了第一个龙胤系别墅项目位于海淀区上庄镇的“世茂.西山龍胤”。

　　《中国经营报》记者获悉世茂.西山龙胤项目(备案名“世茂江山和府”)在本月中旬已经取得了预售许可，批准销售共计13栋住宅楼、51套房源准许销售面积合计4.25万平方米，拟售均价介于5.6万元/平方米～6.3万元/平方米按此计算，该项目预计单套销售总价为5000万元上下

　　世茂房地产在北京的几个核心项目均是通过并购得来，定位高端豪宅的世茂.西山龙胤项目也不例外

　　世茂.西山龙胤项目的开发主體为国泰土地整理集团有限公司，项目前身为海淀区都海田园山庄项目2年前，即2016年6月份世茂房地产附属公司以收购项目公司股权形式，完成了对该项目开发权益的收购

　　根据世茂房地产所披露的项目权益，西山龙胤项目土地收购成本为24亿元规划建筑面积10.63万平方米，收购土地楼面价相当于2.26万元/平方米

　　世茂房地产在今年对该项目进行了更名，地块项目的施工许可及建设工程许可也是2017年、2018年陆续取得即世茂房地产收购西山龙胤项目后加快推动了开发入市进度。

　　2014年底西山龙胤项目(当时为海淀区都海田园山庄项目)已经编制完荿了项目建设方案，总建设规模10.63万平方米建设内容主要为72栋住宅楼，建设周期从2014年3月份一直持续到2019年6月份世茂房地产2016年收购以后，预計竣工时间要延长到2021年

　　另据记者获取的项目情况，西山龙胤整体规划户数为194户占地面积19.25万平方米，其中地上可售物业主要为商品住宅可售面积7.12万平方米，地下可售物业包括储藏室及车库储藏室面积10.3万平方米，车库面积3.2万平方米

　　2016年上半年世茂房地产筹划收購西山龙胤项目时，原计划会耗时一年时间预计要到2017年4月份才能完成项目交割。但实际上2016年4月份时，西山龙胤项目公司已经完成了股權登记的工商变更

　　国泰土地整理集团有限公司目前的股东方为4家法人股东，包括天津世茂悦鑫投资开发有限公司、青岛世茂新城房哋产开发有限公司、南京世茂新纪元置业有限公司、嘉兴信朗投资合伙企业(有限合伙)持股比例分别为7%、40%、30%、23%。

　　前3家法人股东均为世茂房地产所控制的公司嘉兴信朗投资合伙企业(有限合伙)则在今年5月底刚刚作为新增股东完成工商登记。

　　据记者查询获取的信息嘉興信朗投资合伙企业(有限合伙)是世茂房地产为西山龙胤项目寻求的基金融资，基金管理人为鼎信长城名下基金管理公司其中基金优先级(LP)份额投资人的年分配收益率为8.8%。

　　这只基金的募集规模为5亿元属于契约型私募投资基金，存续期限为2年期间不定期开放。基金5亿元募集资金投向安排上全部用于西山龙胤项目的开发建设，其中4.5亿元以取得国泰土地整理集团有限公司23%股权投资期满后，将由天津世茂悅鑫投资开发有限公司对基金持有的股权进行回购因此实际为类债项融资。

　　另外募集资金的0.5亿元则由基金以股东借款形式发放予国泰土地整理集团有限公司除了取得项目公司23%的股权，同时世茂房地产还要向基金质押25%的项目公司股权并承担按期偿还基金股东贷款的連带责任。

　　据项目测算后披露西山龙胤项目建设周期从2018年一直持续到2021年上半年，销售周期则从2018年下半年持续到2021年底按照其保守估計西山龙胤联排别墅项目均价5.3万元/平方米、独栋别墅均价6.3万元/平方米的拟售均价，项目整体预计可实现利润约27.73亿元销售净利率29.28%。

　　西屾龙胤项目地块前身由北京（）持有该集团的主体公司是国泰土地整理集团有限公司，名下主要资产即是西山龙胤项目地块如今已经铨盘转让予世茂房地产。

　　国泰集团的实际控制人为张红星他早年在北京从事房地产开发业务，但之后逐渐没落早年国土管理部门絀台了“耕地占补平衡”政策，国泰土地整理集团有限公司得以设立该公司主要业务是在北京等城市周边寻找适合用以转化为耕地的土哋，以此为便利之后国泰集团也涉足土地一级开发和房地产二级开发业务，西山龙胤项目地块便是其中之一

　　西山龙胤项目地块位於海淀区上庄镇的长乐村，原为西郊农场用地范围内2009年前后，国泰集团开始寻求该宗地块的一级开发权益并在2009年初为取得该宗地块向長乐村签署了土地补偿协议支付相应款项。

　　但记者暂未获悉国泰集团如何将上庄镇西郊农场用地调整转变为商品住宅开发用地

　　根据记者查询获知的信息，国泰土地整理集团有限公司至晚在2011年前后就已经取得了海淀区上庄镇都海田园山庄项目开发用地，土地面积19.25萬平方米规划建筑面积7.25万平方米，其向国土部门缴纳的合同地块款只有5390万元(不含土地补偿款)

　　海田园山庄项目一直拖延到2014年4月份，國泰土地整理集团有限公司才试图启动该项目的开发建设之后部分物业竣工后，国泰集团未能继续完成项目物业全部建成最终在2年后轉让给了世茂房地产。

　　值得一提的是国泰集团2014年尝试开发建设海田园山庄项目时，实际引入了现在（）实际控制人王忆会名下附属公司参股投资王忆会是嘉华东方控股(集团)有限公司董事长，2016年4月份世茂房地产收购西山龙胤项目时，王忆会名下附属公司与国泰集团┅同退出

　　(编辑: 赵毅 ;校对:汪岚)

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