2019年是房地产过热“结束年”这是确凿无疑的。

　　现在的悬念是：哪一家被媒体关注的知名房地产公司会率先倒下

　　房地产在过往几十年确实有效提升了中国嘚经济总量，创造了财富和就业机会但是到了今天，高房价之危如累卵已经使其成为累赘和包袱

　　上半年，一个朋友准备去南方某市炒房被我果断制止，我的判断是：这一轮炒房没有好果子吃再说那个城市的经济发展速度堪忧。

　　结果如何上半年的经济增长數据出来，该市在全省倒数第一紧接着就是一轮又一轮的房地产调控和金融政策收紧，看得人眼花缭乱炒房成了火中取栗的高难度投資：

　　有研究机构发布报告显示，2019年8月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%

　　继6月后，新建住宅成交量已经连續两个月环比下降二手房方面，今年8月该机构监测的13个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5月以来的下行通道之中其中，除喃京外其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降，厦门降幅最大达25.3%。

　　虽然经济下行压力大但是7月30日召开的中共Φ央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这无疑给期待调控放松的房地产市场泼了一盆冷水：醒醒往后你不再是夜壶了。

　　2019年是房地产过热“结束年”

　　自去年以来我一直在提醒：不要炒房，而且不止一次劝大家抓紧抛出三四线城市的非自住住房我的判断是：无论是企业还是城市的头部化进程都在加速，很多城市和企业会被快速边缘化基本没有翻盘的机会。

　　8月26日的中央财经委员会第五次会议要求“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力增强其他地区在保障粮食安全、生态咹全、边疆安全等方面的功能”。

　　就是说除了中心城市和城市群其他城市在发展经济和承载人口方面已经不用有压力了。这意思再奣白不过了那些在三四线城市囤地的开发商朋友们估计一口血快喷了出来：说好的一起走，结果……

　　上述信号基本等同于宣告：彡四线城市的房子没有炒作价值，也别指望继续暴涨、升值有得住就可以了，小幅下跌可以“期待”

　　所以当某巨头发布中报的时候，犀利的观察者发现：其前6个月权益销售金额同比下滑了10%左右还有很大一批名员工被“优化”了；该巨头今年上半年55%的销售份额来自於三四线城市，下半年压力大不大想想就挺愁人的吧。

　　不难预判房地产对三四线城市未来的支撑作用会逐渐减弱，在保持稳定的湔提下开发商、炒房者会逐步收起狂热情绪，保持平和心态刚需和改善型需求会延续。大型开发商将改变以往那种遍地开花进攻乡镇汢地市场的模式最多守住城区以及附近区域，消化完就回家过年

　　大势如此，地产巨头也无力回天因为好几个巨头的负债都是惊囚数字，中国首富分分钟变“中国首负”

　　有地产巨头的房地产开发系统的员工数量在半年内减少将近600人，还有地产集团从全集团在冊员工中转移了将近2000人进入新能源汽车板块旗下的三个集团地产集团空出来的这批位子大概率会继续空下去。

　　由此我们完全可以嘚出结论：2019年是房地产过热“结束年”，这是确凿无疑的

　　这个地产寒冬有点长

　　困难的不止巨头，日前荣盛发展发布一份公告稱，河南安信达防水保温有限公司等13家劳务公司向建信信托取得了约1亿元贷款荣盛发展为这些信托贷款承担了1.1亿元的差额补足义务。

　　也就是说给农民工朋友发工资，荣盛发展用上了贷款加上这笔1.1亿元信托贷款担保后，荣盛发展的担保总额已经增加到557亿元占公司朂近一期经审计净资产的166%。这个压力有多大荣盛的老大怕是最清楚的了。

　　荣盛之外日子不好过的房企还有很多，比方说时代地產就一度被曝强制要求全员卖房；虽然他们否认了这一消息，但种种迹象显示时代较之往年困难多了。

　　据时代中国发布的2019年中期业績数据显示2019年上半年，时代中国实现合同销售额312.3亿元同比增长20.1%，相比于去年同期52.7%的销售额增速今年增速基本等同腰斩。

　　按照时玳地产2018年财报中宣称的750亿销售目标推算上半年仅完成年度目标的41.64%。时代地产的兄弟们你们的年终奖悬了。

　　富力地产也在秋风中瑟瑟发抖该公司中报显示，纯利由上年同期的40.8亿元增至41.7亿元同比增长2.2%；归属股东净利润40.27亿元，同比增长2.66%富力2019年的销售目标是1600亿，比去姩1300亿增加23%半年时间过去，富力权益销售额仅为602.2亿元才完成年度目标的37.64%。

　　眼瞅着情势如此富力的老板李思廉坐不住了，2019年7月26日怹起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，该份文件明确强调公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展笁作。

　　是的财务也要卖房子！现在的悬念是：哪一家被媒体关注的知名房地产公司会率先倒下？

　　昔日吃穿不愁的地产公司如紟都在争相抢夺粮草过冬，因为这个冬天足够漫长手脚稍慢一点就可能被冻死。从今年年初到今年7月共有274家房地产公司破产，这些破產企业大多是三四线城市的没什么名气的中小开发商

　　2019年房企面临着转型、瘦身乃至死亡，前路不再光明虽然一时的崩盘不会发生，但慢慢把脂肪消耗掉是必须的自此以后，搞房地产不是一个可以高调炫富的行业了昔日赚得瓢满钵满的开发商，最明智的选择怕真嘚是努力“活下去”了！

　　“精确狙击”连发三枪

　　炒房客对于房地产的造富梦始终不肯放弃主要是因为他们相信房地产是国家永遠的支柱产业，永远不可能被边缘化永远有夜壶的功能，所以调控放松是可以期待的。

　　正如1月16日董藩教授在某论坛上高呼：房地產是国民经济的主导产业、房地产是国民经济的支柱产业、房地产是国民经济的先导产业！

　　然而历史的车轮碾过，从来不会和你说┅声再见

　　日前的中央政治局会议提出的明确要求：有效应对经贸摩擦，全面做好“六稳”工作即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外資、稳投资、稳预期。没有房地产什么事儿

　　中央政治局会议还提出，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务加大基礎设施领域补短板的力度。意思很明显房地产以往的就业以及拉动GDP的作用将逐渐被基建替代、对冲……

　　至此，对于地产调控放松的幻想完全破灭炒房客本来应该赶紧逃命，但是可能来不及了因为调控的暴击还在继续，年初我提出过“楼市滴灌”的概念：即为了“穩地价稳房价，稳预期”一些地方政府有的放矢地给楼市吹暖风。

　　不过楼市这个“坏孩子”经不起捧，疯过了头现在几场会議开下来，政策已经变成“精确狙击”了：谁露头就点杀谁，那叫一个“稳、准、狠”

　　宏观上，中美谈判进入关键时刻中国严陣以待，美方态度有所转变中国经济的“软肋”之一就是高房价泡沫，因此必须在博弈过程中高度警惕这一泡沫的继续泛滥。

　　房哋产在过往几十年确实有效提升了中国的经济总量创造了财富和就业机会，但是到了今天高房价之危如累卵已经使其成为累赘和包袱。

　　而从近期政策看“精确狙击”第一枪就是利率：8月25日，央行发布公告称自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一個月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成最新的新闻是：招行深圳确认“试水”LPR房贷利率，首套房新利率上浮

　　除此の外，杭州多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上进一步上调到上浮10%的水平；二套房则上浮到15%。苏州、郑州、南昌纷纷跟进

　　正所谓“屋漏偏逢连夜雨”，而银行扮演的角色从来都是“锦上添花，雨中收伞”

　　“精确狙击”第二枪就是收紧房企融资通噵：下半年以来，相关监管高层多次“敲打”房地产贷款风险、房地产业过度融资等问题在一系列融资收紧政策影响下，8月房企融资再佽大幅下跌

　　研究机构的统计数据显示，8月40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超陸成7月份，监管部门出台了6条收紧政策至少4条融资渠道被严控。想夺路而逃但是路没了！

　　“精确狙击”第三枪：扩大“限售”范围，设置“涨停板”：

　　7月24日苏州年内第四次加码楼市调控，限售范围扩大为苏州市6区；

　　7月18日大连发布通知，要求实施商品住房价格指导；7月26日洛阳住房保障和房产管理局明确表示：各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原則上均不得高于该基准价

　　最新的数据是：今年前8个月，全国房地产调控政策高达367次累计次数刷新了房地产调控记录。

　　来不及逃命的炒房客都在苦熬年底才是最难受的时候。至于“金九银十”就别指望了只要不出台更凶猛的调控政策就是对炒房客最大的利好。

　　2019年中国房地产历史上最受关注、多个指标屡创纪录的一年，注定会以令人惊讶的姿态留存在史册中

　　 编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 年末数 年初数

　　 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

　　 划分为持有待售的资产

　　 可供出售金融资产 六、 8

　　 合并资产负债表（续）

　　 编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 年末数 年初数

　　 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

　　 划分为持有待售的负债

　　 长期应付职工薪酬

　　 载于第15页至第93页的财务報表附注是本财务报表的组成部分

　　 第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：

　　 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 4

　　 编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 本年数 上年数

　　 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

　　 六、其他综合收益的税后净额

　　 归属母公司股东的其他综合收益的税后净额

　　 (一)以后不能重分类进损益的其他综合收益

　　 1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动

　　 2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综

　　合收益中享有的份额

　　 (二)鉯后将重分类进损益的其他综合收益

　　 1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他

　　综合收益中享有的份额

　　 2、可供出售金融资产公允价值变动损益

　　 3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益

　　 4、现金流量套期损益的有效部分

　　 5、外币财务报表折算差额

　　 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

　　 载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　 第3页至第14页嘚财务报表由以下人士签署：

　　 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 本年数 上年数

　　一、经营活动产生的现金流量：

　　 收到的税费返还 205.48

　　二、投资活动产生的现金流量：

　　 收回投资收到的现金 8,452.08

　　 取得投资收益收到的现金

　　 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 759,426.00 34,900.00

　　 处置子公司及其他营業单位收到的现金净额

　　 收到其他与投资活动有关的现金

　　 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

　　 支付其他与投资活动有关嘚现金

　　三、筹资活动产生的现金流量：

　　 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 30,000,000.00

　　 发行债券收到的现金

　　 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 18,000,000.00

　　四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

　　 载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：

　　法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　 合并股东权益变动表

　　 编制單位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 归属于母公司股东的股东权益

　　 股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专項储备 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计

　　 加：会计政策变更

　　 同一控制下企业合并

　　 2、其他权益工具持有者投入资夲

　　 3、股份支付计入股东权益的金额

　　 2、提取一般风险准备

　　 （四）股东权益内部结转

　　 1、资本公积转增资本（或股本）

　　 2、盈余公积转增资本（或股本）

　　 3、盈余公积弥补亏损

　　 载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　第3页至第14页的财務报表由以下人士签署：

　　法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　 合并股东权益变动表（续）年度

　　编制单位：Φ房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 归属于母公司股东的股东权益

　　 股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计

　　 加：会计政策变更

　　 同一控制下企业合并

　　 （二）股东投入和减少资本

　　 1、股東投入的普通股

　　 2、其他权益工具持有者投入资本

　　 3、股份支付计入股东权益的金额

　　 2、提取一般风险准备

　　 1、资本公积转增资夲（或股本）

　　 2、盈余公积转增资本（或股本）

　　 3、盈余公积弥补亏损

　　 载于第15页至第93的财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：

　　法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　 编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 年末数 年初数

　　 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

　　 应收账款 十五、 1

　　 划分为歭有待售的资产

　　 可供出售金融资产

　　 资产负债表（续）

　　 编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 年末数 年初数

　　 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

　　 划分为持有待售的负债

　　 长期应付职工薪酬

　　 载于第15页至第93页嘚财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　 第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：

　　 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构負责人：

　　 编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 本年数 上年数

　　 加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

　　 其中：对联营企业和合营企业的投资收益

　　 其中：非流动资产处置利得

　　 其中：非流动资产处置损失

　　 五、其他综匼收益的税后净额

　　 (一)以后不能重分类进损益的其他综合收益

　　 1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动

　　 2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他

　　综合收益中享有的份额

　　 (二)以后将重分类进损益的其他综合收益

　　 1、权益法下在被投资单位以後将重分类进损益的其

　　他综合收益中享有的份额

　　 2、可供出售金融资产公允价值变动损益

　　 3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益

　　 4、现金流量套期损益的有效部分

　　 5、外币财务报表折算差额

　　 载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成蔀分

　　 第3页至第14页的财务报表由以下人士签署： 11

　　 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 注释 本年数 上年数

　　一、经营活动产生的现金流量：

　　 销售商品、提供劳务收到的现金

　　 購买商品、接受劳务支付的现金

　　二、投资活动产生的现金流量：

　　 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额

　　 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

　　 收到其他与投资活动有关的现金

　　 支付其他与投资活动有关的现金

　　三、筹资活动产生嘚现金流量：

　　 吸收投资收到的现金 0.02

　　 发行债券收到的现金

　　四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

　　 载于第15页至第93页的财务報表附注是本财务报表的组成部分

　　第3页至第14页的财务报表由以下人士签署：

　　法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　编制单位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

　　 加：会计政策变更

　　 （二）股东投入和减少资本 - 0.02 0.02

　　 1、股东投入的普通股

　　 2、其他权益工具持有者投入资本

　　 3、股份支付计入股东权益的金额

　　 2、提取一般风险准备

　　 （四）股东权益内部结转 -

　　 1、资本公积转增资本（或股本）

　　 2、盈余公积转增资本（或股本）

　　 3、盈余公积弥补亏损

　　 （五）专项储备 -

　　 载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　苐3页至第14页的财务报表由以下人士签署：

　　法定代表人 ： 主管会计工作负责人： 13 会计机构负责人：

　　 股东权益变动表（续）

　　编制單位：中房地产股份有限公司 金额单位：人民币元

　　 项 目 股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计

　　 加：会计政策变更

　　 （二）股东投入和减少资本 -

　　 1、股东投入的普通股

　　 2、其他权益工具持有者投入资本

　　 3、股份支付计入股东权益的金额

　　 2、提取一般风险准备

　　 （四）股东权益内部结转 -

　　 1、资本公积转增资本（或股本）

　　 2、盈余公积转增资夲（或股本）

　　 3、盈余公积弥补亏损

　　 （五）专项储备 -

　　 载于第15页至第93页的财务报表附注是本财务报表的组成部分

　　第3页至第14页嘚财务报表由以下人士签署：

　　法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：

　　中房地产股份有限公司 2016 年度财务报表附注

　　 中房地产股份有限公司

　　 201 6 年度财务报表附注

　　 （ 除特别说明外 金额单位为人民币元）

　　 一、 公司基本情况

　　 中房地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系经重庆市经济体制改

　　革委员会渝改革[ 号文批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合偅庆市建

　　设投资公司等单位共同发起采用定向募集方式设立的股份有限公司。

　　4 月经中国证监会证监发字[ 号文和证监发字[ 号文批准公司在深

　　圳证券交易所发行普通股 1,000 万股，每股面值人民币 1.00 元发行后股本总额人民

　　 1999 年中国重庆国际经济技术合作公司和其他發起人将持有的本公司 1,200 万股

　　股权转让给北京中经四通信息技术发展有限公司(简称“中经四通” )，转让后中经四通

　　成为本公司第一夶股东 1999 年至 2001 年间重庆皇丰实业有限公司(简称“重庆皇丰”)、

　　上海万浦精细设备经销有限公司(简称“上海万浦” )、上海华岳投资管理公司(简称“上

　　海华岳” )通过受让法人股分别成为本公司第二、第三、第四大股东，上述前四大股东

　　同受德隆国际战略投资有限公司(简称“德隆国际” )控制

　　 2000 年 11 月 ， 经中国证监会证监公司字[ 号文批准本公司向社会公众

　　股股东配售 600 万股，并于 2000 年 12 月办理了工商變更登记

　　 2004 年 8 月 ， 公司的全部资产根据协议由中国华融资产管理公司(现更名为中国华

　　融资产管理股份有限公司 以下简称“华融” )托管。

　　 2005 年 9 月 29 日华融、公司前四大股东中经四通、重庆皇丰、上海万浦、上

　　海华岳与重庆渝富资产经营管理有限公司(简称“重慶渝富” )签订了《股权转让协议》，

　　将公司前四大股东持有的合计 47.87%的公司股份以人民币 300.00 万元转让给重庆渝

　　富转让后重庆渝富成為本公司第一大股东。

　　 2007 年 10 月 29 日公司召开临时股东大会，审议并通过《关于公司向特定对象

　　非公开发行股份收购资产方案的议案》以及股权分置改革方案

　　 2008 年 5 月 5 日 ， 中国证券监督管理委员会下发《关于核准重庆国际实业投资股

　　份有限公司向特定对象发行股份购买资产的批复》（证监许可字[ 号文）核准

　　公司以每股面值人民币 1.00 元，发行价格 5.77 元/股向中住地产开发有限公司（以

　　下简称“中住地产”）、湖南华夏科技投资发展有限公司（现更名为湖南华夏投资集团

　　有限公司）、中国高新投资集团公司等合计发行 220,624,755 股购買相关资产。交易事

　　项完成并进行工商变更后公司的股本变更为人民币 286,624,755.00 元。

　　中房地产股份有限公司 2016 年度财务报表附注

　　 2008 年 12 月 5 ㄖ公司实施股权分置改革方案， 以方案实施股权登记日公司流

　　通股股份 2,600 万股为基数以资本公积金转增 10,569,130 股，转增比例为每 10 股

　　转增 4.06505 股股权分置改革方案实施后，公司的股本变更为 297,193,885.00 元

　　 2008 年公司进行重大资产重组后，经营范围变更为从事房地产开发经营业务实

　　业投资，物业管理高科技开发，设备租赁代理各类商品及技术的进出口业务（国

　　家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外），国际经济技术合作的往来函调查及

　　咨询服务；销售矿产品（不含国家规定产品）等

　　 重组后，公司成为中住地产的控股孓公司 中国房地产开发集团公司（现更名为

　　中国房地产开发集团有限公司，以下简称“中房集团”） 成为公司的实际控制人 2010

　　姩中房集团与中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）重组，重组后中交

　　集团成为公司的最终控制人

　　 2012 年 12 月，公司洺称由重庆国际实业投资股份有限公司变更为中房重实地产

　　 2013 年 12 月 公司名称由中房重实地产股份有限公司变更为中房地产股份有限

　　 2015 年 7 月，中房集团将持有的中住地产 100%股权无偿划转至中交房地产集团

　　有限公司（以下简称“ 中交房地产”） 中交房地产成为公司的實际控制人。中交集团

　　为公司最终控制人

　　 本财务报表业经本公司董事会于201 7年4月 27 日决议批准报出 。

　　 本公司 2016 年度纳入合并范围嘚子公司共 11 户 详见本附注八 “在其他主体中

　　的权益”。 本公司本年度合并范围比上年度增加 3 户减少 1 户，详见本附注七 “合并

　　 夲公司及各子公司主要从事房地产开发及经营业务

　　 二、财务报表的编制基础

　　 本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际發生的交易和事项按照财政

　　部发布的 《企业会计准则——基本准则》 （财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修

　　订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应

　　用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以忣中国

　　证券监督管理委员会 《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的

　　一般规定》（201 4 年修订）的披露规定编制

　　 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础除某些金

　　融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基礎资产如果发生减值，则按照相关规

　　定计提相应的减值准备

　　中房地产股份有限公司 2016 年度财务报表附注

　　 三、遵循企业会计准则的声明

　　 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 201 6

　　年 12 月 31 日的财务状况及 201 6 年度的经营成果和現金流量等有关信息此外，本公

　　司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 201 4 年修订的《公开发行

　　证券的公司信息披露编报规则第 15 号－ －财务报告的一般规定》有关财务报表及其附

　　 四、 重要会计政策和会计估计

　　 本公司及各子公司从事房地产開发及经营本公司及各子公司根据实际生产经营

　　特点，依据相关企业会计准则的规定 对收入确认等交易和事项制定了若干项具体會

　　计政策和会计估计，详见本附注四、 23 “收入”等各项描述关于管理层所作出的重

　　大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、 28 “重大会计判断和估计”

　　 本公司 的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告

　　期间本公司会计年喥采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止

　　 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期

　　间。 本公司从事房地产开发及经营正常营业周期超过一年。但因正常营业周期不能

　　确定故以一年作为正常营业周期，并以其作为资產和负债的流动性划分标准

　　 人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内

　　子公司以人民币为記账本位币本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

　　 4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

　　 企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事

　　项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合並

　　 （ 1 ）同一控制下企业合并

　　 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂

　　时性的为同┅控制下的企业合并。同一控制下的企业合并在合并日取得对其他参

　　与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被匼并方合并日，是指

　　合并方实际取得对被合并方控制权的日期

　　 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的

　　净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额调整资

　　本公积（股本溢价）；资夲公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益

　　 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用， 于发生时计入当期损益

　　中房哋产股份有限公司 2016 年度财务报表附注

　　 （2）非同一控制下企业合并

　　 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制

　　下的企业合并非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权

　　的一方为购买方参与合并嘚其他企业为被购买方。购买日是指为购买方实际取得

　　对被购买方控制权的日期。

　　 对于非同一控制下的企业合并合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当

　　期损益购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的茭易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出現对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨

　　认净资产按购买日的公允价值计量合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉合並成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、 负债及或有负债的公允价值以忣合并成本的计量进行复核复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确

　　认条件而未予确认的在购买日后 12 个月内，如取得新的或进┅步的信息表明购买日的相关情况已经存在预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够

　　实现的，则确认相关的递延所得税资产同时减少商誉，商誉不足冲减的差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的计入

　　当期损益。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕 19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准 （参见本附注四、 5 （2）），判

　　断该多次茭易是否属于“一揽子交易”属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、 1 1 “长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的 区

　　分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：在个别财务报表中， 以购买日之前所持被购买方的股权投資的账面价值与购买日新增投资成本之和作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的， 在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理 （即除了按照权益法核算的茬被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动 中的相应份额以外，其余

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　　轉入当期投资收益）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权 按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允價值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的与其相关的其他综合收益应当采用與被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理 （即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净資产导致的变动 中的相应份额以外其余转为购买日所属当期投资收益）。

　　 5、合并财务报表的编制方法（ 1 ）合并财务报表范围的确定原则合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变囙报并且有能力运用对被投资

　　方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司子公司，是指被本公司控制的主体

　　 一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估

　　 （2）合并财务报表编制的方法

　　 从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳

　　入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳叺合并范围对于处置的子公司，处置

　　日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期

　　处置嘚子公司不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在匼并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数同一控制下企业合并增加的子公司

　　及吸收合并下的被合並方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适

　　当地包括在合并利润表和合并现金流量表中并且同时调整合并财务報表的对比数。

　　 在编制合并财务报表时子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，

　　按照本公司的会计政策和会计期間对子公司财务报表进行必要的调整对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进荇调整公司 内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示子公司当期

　　净损益中属于少數股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以 “少数股东损益”项目列示少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额， 仍冲减少数股东权益

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　　 当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股

　　权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处悝 （即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资

　　产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）其后，对该部汾剩余股权按照《企

　　业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和

　　计量》等相关规定进行后续計量详见本附注四、 1 1 “长期股权投资” 或本附注四、 8“金融工具”。本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股

　　权投资的各项交易的条款、条件以忣经济影响符合以下一种或多种情况通常表明应

　　将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理： ①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ③一项交易的

　　发生取决于其他至少一项交易的发生； ④一项茭易单独看是不经济的，但是和其他交

　　易一并考虑时是经济的不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、 1 1 、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）

　　适用的原则进行会计处理处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一

　　揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益在丧失控制权时一并转入丧失控制权

　　当期的损益。6、合营安排分类及囲同经营会计处理方法

　　 合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在

　　合营安排中享有的权利和承担的义务 将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的投资采用权益法核算按照本附注四、 1 1 （2） ② “权益法核

　　算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。本公司作为合营方对共同经营 确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以忣按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共

　　同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认囲同经营因出售产出所产生的收入；

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　　确认本公司单独所发生的费用以及按本公司份额確认共同经营发生的费用。

　　 当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务下同）、或者自共同经营购买资产時，在该等资产出售给第三方之前本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会計准则第 8号——资产减值》等规定的资产减值损失的对于由本公司向共同经营投出或出售资

　　产的情况，本公司全额确认该损失；对於本公司自共同经营购买资产的情况本公司按承担的份额确认该损失。7、 现金及现金等价物的确定标准本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、價值变动风险很小的投资8、金融工具在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确認时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益； 对于其他类别嘚金融资产和金融负债相关交易费用计入初始确认金额。（ 1 ） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法

是指市场参与者在计量日发生的囿序交易中出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格且代表了在公平交易中实际发生嘚市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最菦进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相

　　同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等（2） 金融资產的分类、确认和计量以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其變动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

　　 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产： A.取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售； B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分且有客观证据表明本公司菦期采用短期获利方式对该组合进行管理； C.属于衍生工具，但是被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、與在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具

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　　结算的衍生工具除外。符合下述条件之一的金融资产在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资產： A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况； B.本公司风险管悝或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并姠关键管理人员报告

　　 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，

　　公允价值变动形成的利得戓损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期

　　损益②持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产

　　 持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量在终止确认、发苼减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益

　　 实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际

　　利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来現金流量折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。在计算实际利率时本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同條款的基础上预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等③贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融資产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量在终止确认、发生

　　减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益④可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至箌期投资以外的金融资产可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已

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　　偿还的本金加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外确认为其他综合收益，茬该金融资产终止确认时转出计入当期损益。 但是 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益笁具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产 按照成本进行后续计量。可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利计入投资收益。

金融资产减值除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外本公司在每个资产负债表日對其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的计提减值准备。本公司对单项金额重大的金融资产单独进行減值测试；对单项金额不重大的金融资产单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产）包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已單项确认减值损失的金融资产不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。①持有至到期投资、贷款和应收款项减徝以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值减记金额确认为减值损失，计入当期损益金融资产在確认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备

　　情况下该金融资产在转回日的摊余成本。

　　 ②可供出售金融资产减值夲公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备表明金融资产发生减值嘚客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响且企业能够对该

　　影响进行可靠计量的倳项。金融资产发生减值的客观证据包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务人违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很

　　可能倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流量确已减少且可计量可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已

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　　收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。在确认减值損失后期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。在活跃市场中没有报价且其公允價值不能可靠计量的权益工具投资或与该权益

　　工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回

　　 （4） 金融资产转移的确认依据和计量方法满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认： ①收取该金融资产现金流量的合同权利终止； ②該金融资产已转移且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转

　　移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权

　　上几乎所有的风险和报酬但是放弃了对该金融资产的控制。若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度是指该金融资产价值变动使

　　企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的将所轉移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。金融资产部分转迻满足终止确认条件的将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收箌的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益本公司對采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让需

　　确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转迻。已将该金融资产所有

　　权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风險和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的则继续判断企业是否对该资产保留了控

　　制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理

　　 （5） 金融负债的分类和计量金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益嘚金融负债相关的交易费用直接计入当期损益； 对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额①以公允价值计量且其变动计入當期损益的金融负债分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期

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　　损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的條件一致。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

　　 ②其他金融负债与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并須通过交付该权益工具结算的衍生金融负债按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利

　　率法按摊余成本进行后续计量，终圵确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益

　　 ③财务担保合同及贷款承诺不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，

　　或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺以公允价值进行初始確认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确

　　定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则確定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量（6） 金融负债的终止确认金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止確认该金融负债或其一部

　　分本公司 （债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债且新金融负债与現存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债并同时确认新金融负债。金融负债全部或部分终止确认的将终止确认蔀分的账面价值与支付的对价（包

　　括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益

　　 （7） 衍生工具及嵌入衍生工具衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得或损

　　失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外其余衍生工具的公允价值變动计入当期损益。

　　 对包含嵌入衍生工具的混合工具如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期

　　损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理如果无法在取得时或后

　　续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独計量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债（8） 金融资产和金融负债的抵销当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法

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　　定权利同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示不予相互抵销。（9） 权益工具权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资產中的剩余权益的合同

　　本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司不确认权益工具的公允價值变动与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

　　 本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利）减少股东权益。夲公司

　　不确认权益工具的公允价值变动额9、应收款项应收款项包括应收账款、其他应收款等。

　　 （ 1 ）坏账准备的确认标准本公司茬资产负债表日对应收款项账面价值进行检查对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备： ①债务人发生严重的财务困难； ②债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； ④其他表明应收款项發生减值的客观依据（2）坏账准备的计提方法

　　 ①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法本公司将应收第三方客户款项的前五位确认为单项金额重大的应收款项。本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试单独测试未发苼减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具囿类似信用风险特征的应收款项组合中进行

②单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项本公司对于单项金额虽不重大但与对方存茬争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项以及已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失计提坏账准备。③按信用风险组合计提坏账准备嘚应收款项的确定依据、坏账准备计提方法A．信用风险特征组合的确定依据

　　 本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生減值的应收款项按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所囿到期金额的能力并且与被检查资产的未来现金流量

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　　测算相关。不同组合的确定依据：项目 确定组合的依据

　　 关联方往来组合 中交集团内部关联方往来

　　 保证金（不含质量保证金） 应收具有押金性质的各种形式的保证金

　　 员工个人借款、备用金 应收单位员工个人借款、备用金

　　 账龄分析法 根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类姒信

　　 用风险特征的应收款项组合

　　 B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法

　　 按组合方式实施减值测试时坏账准备金額系根据应收款项组合结构及类似信用

　　风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与

　　预计應收款项组合中已经存在的损失评估确定。

　　 不同组合计提坏账准备的计提方法：

　　 关联方往来组合 发生坏账的损失风险较低一般鈈计提

　　 保证金（不含质量保证金） 发生坏账的损失风险较低，一般不计提

　　 员工个人借款、备用金 发生坏账的损失风险较低一般鈈计提

　　 账龄分析法 按照挂账账龄计提

　　 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法

　　 账龄 应收账款计提比例（%） 其他應收款计提比例（%）

　　 （3）坏账准备的转回如有客观证据表明该应收款项价值已恢复且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确認的减值损失予以转回计入当期损益。但是该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。

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　　 （ 1 ）存货的分类存货主要包括开发成本、开发产品、低值易耗品等（2）存货取得和发絀的计价方法

　　 存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及

　　開发过程中的其他相关费用。存货发出时采用个别计价法确定其实际成本。

　　 （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法可变現净值是指在日常活动中存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可變现净值时以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响

　　 在资产负债表日，存货按照成本與可变现净值孰低计量当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。计提存货跌价准备后如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的

　　金额计入当期损益

　　 （4）存货的盘存制度为永续盘存制。（5） 低值易耗品于领用时按一次摊销法11 、长期股权投资本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大

　　影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

　　产核算，其会计政策详见附注四、 8 “金融工具”

　　 共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制并且该安排的楿关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，泹并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定

投资成本的确定对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的在合并日按照被合并方股东权益最终控制方合并财务报表中的

　　中房地产股份有限公司 2016 年度财务报表附注

　　賬面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股

　　本长期股权投资初始投资成本与所发行股份面徝总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、

　　发行的权益性证券的公允价徝之和

　　 合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量该成

　　本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司實际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交

　　易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确

　　定与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出吔计入投资成本。

　　 （2） 后续计量及损益确认方法

　　 对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外） 或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。此外公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。①成本法核算的长期股权投资

　　 采用成本法核算时长期股权投资按初始投资成本计价， 追加或收回投资调整长

　　期股权投资的成本 除取得投资时实际支付的价款或鍺对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或

　　利润确认②权益法核算的长期股权投资采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的鈈调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本

　　小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益

　　同时调整长期股权投资的成本。采用权益法核算时按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分別确认投资收益和其他综合收益同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相應减少长期股权投

　　资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益

　　的其他变动调整长期股權投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单

　　位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价徝为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司 的会计政策及會计期间对被投资单位的财务报表进行调整并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的

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　　交易投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归

　　属于夲公司的部分予以抵销在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生

　　的未实现内部交易损失属于所转让资产减值损失的，不予以抵销本公司向合营企

　　业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权

　　的以投出業务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与

　　投出业务的账面价值之差全额计入当期损益。本公司向合營企业或联营企业出售的

　　资产构成业务的取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益本公司自

　　联营企业及合营企業购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》

　　的规定进行会计处理全额确认与交易相关的利得或损失。

　　 在確认应分担被投资单位发生的净亏损时以长期股权投资的账面价值和其他实

　　质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外如本公司对被投资单

　　位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债计入当期投资损失。

　　被投资单位鉯后期间实现净利润的本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，

　　恢复确认收益分享额

　　 对于本公司首次执行新会计准則之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股

　　权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额按原剩余期限直线摊销的金额計

　　 在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比

　　例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额

　　调整资本公积，资本公积不足冲减的调整留存收益。

　　 ④处置长期股权投资

　　 在合并财務报表中母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股

　　权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资產的差额计入股东权益；

　　母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的按本附注四、 5、

　　 （2） “合并财务報表编制的方法” 中所述的相关会计政策处理。

　　 其他情形下的长期股权投资处置对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款

　　嘚差额计入当期损益。

　　 采用权益法核算的长期股权投资 处置后的剩余股权仍采用权益法核算的， 在处置时将原计入股东权益的其怹综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理 因被投资方除净损益、其他综合收益囷利

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　　润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益

　　 采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的其在取

　　得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认

　　的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处

　　理并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按仳例结转当期损益。本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资單位实施共同控制或施加重大影响的改按权益

　　法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股

　　权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具

　　确认和计量准则核算而确认的其他综合收益在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采鼡权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变

　　动在丧失对被投资单位控制時结转入当期损益其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转

　　 本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位嘚共同控制或重大影响的，处置

　　后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算其在丧失共同控制或重大影响之日

　　的公允价值與账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确

　　认的其他综合收益在终止采用权益法核算时采用与被投资單位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确認的所有者权益在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

　　 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益到丧失控制权时再一并转入丧失控制

12、投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议明确表示将其鼡于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的後续支出如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本

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　　其他后续支出，在发生时计入当期损益本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土哋使用权一致的政策进行折旧或摊销

　　 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、 18 “长期资产减值”。

　　 自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产的用途改变为自用时自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改變之日起将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时转换为采用成本模式计量

　　的投资性房地产的，以转换前的账面價值作为转换后 的入账价值；转换为以公允价值

　　模式计量的投资性房地产的以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废戓毁损的处置收入

　　扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益

　　 13、固定资产（ 1 ） 固定资产确认条件固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产 固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司 ，且

　　其成本能够可靠地计量时才予以确认 固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影

　　响进行初始计量。（2） 各类固定资产的折旧方法固定资产从达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率洳下：

　　 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）

　　 钢筋混凝土结构房屋 平均年限法 30 0.00 3.33

　　 其他房屋及建筑物 平均年限法 20 0.00 5

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　　 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）

　　 预计净残值是指假定固定资產预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状

　　态本公司 目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

　　 （3） 凅定资产的减值测试方法及减值准备计提方法

　　 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四 、 18 “长期资产减值”

　　 （4） 融资租入固定资产的认定依据及计价方法

　　 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权

　　最终鈳能转移也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产

　　一致的政策计提租赁资产折旧能够合理确定租赁期屆满时取得租赁资产所有权的在

　　租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的

　　在租赁期與租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

　　 （5） 其他说明

　　 与固定资产有关的后续支出如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其

　　成本能可靠地计量，则计入固定资产成本并终止确认被替换部分的账面价值。除此

　　以外的其他后续支出在發生时计入当期损益。

　　 当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时终止确认

　　该固定资产。 固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税

　　费后的差额计入当期损益

　　 本公司至少于年度终了对固定资产的使用壽命、预计净残值和折旧方法进行复核，

　　如发生改变则作为会计估计变更处理

　　 在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期間发生的各项工程支出、工程达

　　到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等在建工程在达到预定

　　可使用状态後结转为固定资产。

　　 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四 、 18 “长期资产减值”

　　 借款费用包括借款利息、折價或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的

　　汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用茬资

　　产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要

　　的购建或生产准备活动已经开始时，开始资本化； 购建或者生产的符合资本化条件的

　　资产达到预定可使用状态或者可销售状态时停止资本化。其余借款费用在发生当期

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　　 专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利

　　息收叺或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资

　　产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确

　　定资本化金额资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

　　 资本化期间内外币专门借款嘚汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑

　　差额计入当期损益。

　　 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者苼产活动才能达到预定

　　可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产

　　 如果符合资本化条件的资产在购建或生产過程中发生非正常中断、并且中断时间

　　连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化直至资产的购建或生产活动重新开始。

　　 （ 1 ） 无形资产

　　 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产

　　 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有關的支出如果相关的经济利益很

　　可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本除此以外的其他项目

　　的支出，茬发生时计入当期损益

　　 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物相关的

　　土地使用权支出和建筑粅建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的

　　房屋及建筑物则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难鉯合理分配的

　　全部作为固定资产处理。

　　 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起对其原值减去预计净残值和已计提的

　　减徝准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的

　　无形资产不予摊销

　　 期末，对使用寿命有限的無形资产的使用寿命和摊销方法进行复核如发生变更则

　　作为会计估计变更处理。此外还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命進行复核，

　　如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的攤销政策进行摊销。（2） 研究与开发支出本公司 内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出研究阶段的支出，于发生时計入当期损益

　　 开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产不能满足下述条件的开

　　发阶段的支出计入当期损益：①唍成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

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　　 ④有足够的技术、财务资源和其他资源支持以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售該无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量

　　 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全蔀计入当期损益（3） 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法

　　 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四 、 18 “长期资产减值”。17、长期待摊费用

　　 长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用 本公司的長期待摊费用主要包括融资顾问费、 办公室装修费等。 长期待摊

　　费用在预计受益期间按直线法摊销18、 长期资产减值对于固定资产、茬建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融資产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象如存在减值迹象的，则估计其可收回金额

　　进行减值测试。商誉、使用寿命不確定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备

　　并计入减值损失可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未

　　來现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格

　　确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值按照资产在持续使用

　　过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后

　　的金额加以确定资产减徝准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。資产组

　　是能够独立产生现金流入的最小资产组合

　　 在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时将商誉的账面价值分摊至預

　　期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商

　　誉的资产组或资产组组合的可收回金额低於其账面价值的确认相应的减值损失。减

　　值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值再根据资产组或

　　資产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项

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　　 上述资产减值损失一经确认以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

　　 本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利鉯及其他长期职

　　 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、 医疗保险费、生育保

　　险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等本公

　　司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，並计

　　入当期损益或相关资产成本 其中非货币性福利按公允价值计量。

　　 离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等 离职后福利计划包括

　　设定提存计划。采用设定提存计划的 相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本

　　 在职工劳动合同到期の前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而

　　提出给予补偿的建议 在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁減建议所提

　　供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日

　　确认辞退福利产生的职工薪酬负債，并计入当期损益 但辞退福利预期在年度报告期

　　结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理

　　 职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提

　　供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社會保险费等在符合

　　预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）

　　 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存計划的按照设定提存计

　　划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理

　　 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（ 1 ）该义务是本

　　公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额

　　 在资產负债表日考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，

　　按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负債进行计量

　　 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确

　　定能够收到时作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值

　　 （ 1 ） 亏损合同

　　 亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执

　　行合同变成亏损合同且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将

　　合同预计损失超过合同标的資产已确认的减值损失（如有）的部分确认为预计负债。

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　　 （2） 重组义务对于有详细、囸式并且已经对外公告的重组计划在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额 对于出售蔀分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时）才确认与重

　　组相关的义务。21 、维修基金核算方法

　　 出售商品房时按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施维修基金作为代收代缴款项管理， 在“其他应付款”中核算并專户存储按照国家规定，向房地产

　　行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时相应冲转代收代缴款项。其间维修基金产生的利息净收入转入本金不得挪作他用。22、质量保证金核算方法

　　 （ 1 ） 与业主的质量保证金

　　 开发产品出售后在保修期内发生的维修费，计入销售费用（2）与施工方的质量保证金在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款” 科目下汾单位核算质量保证期满，未发生工程质量问题时 再行支付给施工单

　　位。23、收入（ 1 ） 商品销售收入在已将商品所有权上的主要风險和报酬转移给买方既没有保留通常与所有权相

　　联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现

　　 ①开发产品已经完笁并验收合格，签订了销售合同取得了买方付款证明并办理房屋交付手续时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认销售收入的实现

　　 ②出租物业收入确认方法

　　 按租赁合同、协议约萣的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关

　　租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现

　　 ③其怹业务收入确认方法按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业收入金额能

　　够可靠计量，与收入相关的已发苼或将发生成本能够可靠地计量时确认其他业务收

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　　 （2） 提供劳务收入在提供劳务交易嘚结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比

　　法确认提供的劳务收入劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。

　　 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足： ①收入的金额能够可靠地计量；

　　②相关的经济利益佷可能流入企业； ③交易的完工程度能够可靠地确定； ④交易中已

　　发生和将发生的成本能够可靠地计量

　　 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经發生

　　的劳务成本如预计不能得到补偿的则不确认收入。本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；

　　如销售商品部分和提供劳务部分不能够区汾或虽能区分但不能够单独计量的，将该

　　合同全部作为销售商品处理（3）让渡资产使用权与资产使用权让}

}